“LOTEAMENTO – CLANDESTINIDADE – FALTA DE REGISTRO E APROVAÇÃO DOS ÓRGÃOS COMPETENTES – OMISSÃO DE INFORMAÇÃO RELEVANTE SOBRE A SITUAÇÃO LEGAL DO EMPREENDIMENTO - IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DOS CONTRATOS E DA CONSTITUIÇÃO DE PROPRIEDADE SOBRE CADA UNIDADE ADQUIRIDA - PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO - COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES POR MEIO DE "CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE DIREITOS DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA SOBRE FRAÇÃO IDEAL DE SOLO" - CLÁUSULAS CONTRATUAIS ABUSIVAS (ESTIPULAÇÃO DE REAJUSTE MENSAL DO VALOR DAS PRESTAÇÕES, COBRANÇA DE RESÍDUO INFLACIONÁRIO, MULTA MORATÓRIA DE 10% E COBRANÇA INJUSTIFICADA DE TAXA DE ADMINISTRAÇÃO MENSAL, EQUIVALENTE A 4% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DAS PRESTAÇÕES - INEXISTÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS ADQUIRENTES) – AÇÃO CIVIL PÚBLICA COM PEDIDO DE LIMINAR, VISANDO À DECLARAÇÃO DE NULIDADE DAS CLÁUSULAS IMPUGNADAS; À CONDENAÇÃO DOS RÉUS A ABSTEREM-SE DE RECEBER AS PRESTAÇÕES DOS PREÇOS DAS UNIDADES, ATÉ A SUA REGULARIZAÇÃO, BEM ASSIM DE PROMOVER QUALQUER COBRANÇA DAS PRESTAÇÕES OU A ALIENAÇÃO DE NOVAS UNIDADES, SEM O PRÉVIO REGISTRO DAS UNIDADES; E À CONDENAÇÃO DOS RÉUS PARA QUE PROCEDA A COMPENSAÇÃO DOS VALORES RECEBIDOS INDEVIDAMENTE A TÍTULO DE CORREÇÃO MONETÁRIA, MULTA MORATÓRIA SUPERIOR A 2% E TAXA DE ADMINISTRAÇÃO ”
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA DA COMARCA DE BARUERI
(PROCESSO Nº 1974/03, 3ª VARA DA COMARCA)
O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO, por seu Representante infra assinado, vem respeitosamente à presença de Vossa Excelência, propor a presente AÇÃO CIVIL PÚBLICA contra FRANCISCA ARAÚJO SOPRANI, brasileira, casada, comerciante, portadora do RG n.º 061.297-SSP/AC; ÁLVARO SOPRANI, brasileiro, comerciante, casado com a primeira, portador do RG n.º 49.930-SSP/AC, ambos portadores do CPF n.º 192.054.062-87, com domicílio na Av. Brasil, n.º 699, Maringá, no Estado do Paraná; ZENILDA SOPRANI DA SILVA, casada, industrial, portadora do RG n.º 2.220.594/AC e do CPF n.º 640.069.809-49 e JOÃO RODRIGUES DA SILVA NETO, brasileiro, casado com esta última, industrial, portador do RG n.º 102.055-AC e do CPF n.º 488.611.709-00, ambos residentes e domiciliados na rua Marina, n.º 208, Vila Isabel, no município de Osasco, pelos motivos de fato e de direito que passa a expor:
I - DOS FATOS
1 - Os co-réus Francisca Araújo Soprani e Álvaro Soprani representados pelos co-réus Zenilda Soprani da Silva e João Rodrigues da Silva Neto promoveram a implantação de loteamento clandestino na área formada pelas chácaras de n.º 82B e 83, com área total de 3.884,50 metros quadrados, no Jardim Califórnia, município de Barueri.
2 - O novo parcelamento do solo urbano promovido pelos réus ensejou a abertura de uma via pública no interior da área, para dar acesso às unidades formadas, totalizando 24 sublotes, possuindo cada um uma área aproximada de 125 metros quadrados.
3 - Na comercialização dos referidos lotes, os réus utilizaram instrumento contratual denominado “contrato particular de promessa de cessão e transferência de diretos de compromisso de compra e venda sobre fração ideal de solo” , em evidente tentativa de burlar a proibição de venda de lotes em loteamento ou desmembramento sem a prévia aprovação do Poder Público e seu respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis.
4 - Tal postura adotada pelos réus buscou simular a constituição de condomínio entre os adquirentes das unidades alienadas ante a impossibilidade de ser aprovado o parcelamento da forma se deu, uma vez que a lei municipal de zoneamento não permitia, na época, lotes com área inferior a 1000 metros quadrados na zona em que se situa o empreendimento.
5 - Trata-se, pois, de evidente simulação, uma vez que as frações ideais são na realidade partes certas e localizadas em planta dos próprios réus, conforme cópia de fls. 25 dos autos do incluso inquérito civil, e as unidades se destinam a edificação de moradia para os adquirentes.
6 - Conforme se verifica da certidão das matrículas das referidas chácaras sobre as quais se deu a implantação do sub-loteamento, não há qualquer registro referente à aprovação do parcelamento, razão pela qual os adquirentes não poderão ter acesso ao registro dos seus contratos de aquisição .
7 - O empreendimento dos réus, na forma como se deu, trará prejuízo aos adquirentes em razão da impossibilidade de registro dos contratos e da constituição de propriedade sobre cada unidade adquirida .
8 – Como se não bastassem estes aspectos, os contratos celebrados pelos réus contêm várias cláusulas abusivas, dentre elas o estabelecimento de correção monetária mensal, multa de mora em valor de 10% do valor da prestação e taxa de administração.
9 - Tendo-se em vista que não há outra solução para o ressarcimento dos danos e prevenção do seu agravamento, propõe o Ministério Público a presente ação civil pública visando a proteção dos interesses não só coletivos, mas também difusos.
II - DO DIREITO
DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS
a.1. - Periodicidade dos reajustes
10 - Os contratos celebrados pelos réus apresentam a seguinte cláusula de reajuste das prestações :
“O preço e as prestações a serem pagos assim como o saldo devedor, serão corrigidos monetariamente mês a mês, ou na menor periodicidade que vier a ser admitida em lei, de acordo com a variação da Caderneta de Poupança, publicado mensalmente, a contar do mês da assinatura do contrato, e até o efetivo pagamento de cada uma, e até a última prestação do preço do imóvel negociado”.
11 - Pelo que se verifica da cláusula retro, ficou estabelecido o reajuste mensal do valor das parcelas, o que contraria a política econômica estabelecida pelo Plano Real.
12 - A Lei n° 9.069/95 ( que criou o Real ), em seu artigo 28, vedou a estipulação de cláusulas de reajuste, cuja periodicidade seja inferior a 12 (doze ) meses, para contratos celebrados ou convertidos em Real. Possibilitou, no entanto, a cobrança de resíduo somente para as obrigações contratadas antes de 15 de março de 1994, que não foram convertidas em U.R.V. (Unidade Real de Valor), decorrido um ano da conversão para o Real (julho de 1995), ou no vencimento final, se anterior.
13 - Posteriormente foram editadas as Medidas Provisórias nº 1053 de 30.06.95 e n.º 1.138 de 28.09.95, que mantiveram a periodicidade anual como prazo mínimo de reajuste e acrescentaram serem nulas as utilizações de expedientes que, na prática, produzissem efeitos financeiros equivalentes ao de reajuste inferior a doze meses, salvo a hipótese citada no parágrafo anterior.
14 -Sobreveio ainda a edição da Medida Provisória nº 1.143 de 10.10.95, reeditada sucessivamente até a de nº 1.950 em 27.04.200, que estabeleceu que nos contratos celebrados com prazo igual ou superior a três ( 03 ) anos, cujo objeto seria a produção de bens para entrega futura ou aquisição de direitos a eles relativos, poderiam estabelecer cobrança do resíduo a cada período de um ano ou no vencimento final.
15 - Assim, resumidamente, temos as seguintes situações :
a – nos contratos celebrados antes de 15.03.94, que não foram convertidos em U.R.V., houve a permissão para a cobrança do resíduo decorrido um ano da conversão para o Real ( JULHO de 1995 ), ou no vencimento final, se anterior ( Lei nº 9.069 - artigo 28 , parágrafo primeiro e segundo );
b - os contratos celebrados de 15.03.94 a 10.10.95, não são passíveis da cobrança de resíduos ( Lei nº 9.069 - artigo 28, parágrafos primeiro e segundo ).
c - os contratos celebrados a partir de 15.03.95, podem estabelecer cláusulas permitindo a cobrança desde que relativas a imóveis para entrega futura e com prazo igual ou superior a três anos.
16 - Nota-se que nos contratos utilizados pelos réus na promoção da venda das unidades do loteamento, não é cabível sequer a cobrança de resíduo inflacionário na forma como foi estabelecida por não ter por objeto os referidos contratos a produção de bens para entrega futura, pois os lotes por ocasião da celebração dos contratos já existiam e sua posse é transferida de imediato aos adquirentes. Não há, portanto, na determinação do preço do lote, variações decorrentes do seu custo de produção, pois já eram preexistentes à oferta, com o seu custo já perfeitamente determinado.
17 - Cabe aqui ser esclarecido que há uma enorme diferença entre os conceitos de atualização monetária e resíduo inflacionário.
18 - A atualização monetária é o reajuste que atualiza as obrigações de modo que, passado um ano de contrato, seja o mesmo reajustado segundo os índices de inflação do respectivo período.
19 - O resíduo inflacionário é o resultado das diferenças entre o valor das parcelas que se mantiveram fixas durante doze meses e o valor das mesmas, se fossem reajustadas mensalmente pelo índice previsto no contrato.
20 - Evidentemente, na atualização monetária, o reajuste contratual que repõe a perda monetária durante o ano transposto é legal e legítimo. Serve como equilíbrio na relação contratual. Mas é abusiva a cobrança de reajuste inflacionário adicionado de resíduo mensal ou mesmo o reajuste mensal das prestações.
21- Pela lei e pelas Medidas Provisórias citadas, a cobrança de resíduo inflacionário só foi permitida para contratos celebrados antes de 15 de março de 1994, e para contratos cujo prazo seja superior a 36 meses, mas referentes a bens cuja produção e entrega se daria no futuro.
22 - Pelo que se verifica dos contratos utilizados pelos réus, houve o emprego da cobrança de reajuste mensal.
23 - Não há estipulação contratual que possa ferir a Lei. Neste sentido, é clara a redação do artigo 145 do Código Civil, que rege as obrigações particulares:
Art. 145 - É nulo o ato jurídico:
"V- Quando a Lei taxativamente o declarar nulo ou lhe negar efeito ".
24 - Com efeito, as Medidas Provisórias e a Lei mencionada negaram de modo expresso a possibilidade de cobrança de resíduo inflacionário ou mesmo a correção monetária mensal, na forma tão abrangente como a que foi estabelecida nas cláusulas do contrato-padrão. Desta forma, cumpre promover a declaração de nulidade da mesma.
a.2. - Sanções de mora
25 - Em relação à sanção de mora, está prevista a seguinte cláusula contratual:
“O não pagamento de qualquer das prestações no respectivo vencimento acarretará a incidência de multa de mora no valor de 10% (dez por cento) sobre o seu valor atualizado pela variação da Caderneta de Poupança. No caso de atraso superior a 30 ( trinta) dias, serão cobrados também juros moratórios, à razão de 12% ( doze por cento ) ao ano”.
26 - As sanções cabíveis por inadimplência são apenas os juros de mora e a multa cujo valor não pode exceder a 2% do valor da prestação devida, cuja correção monetária também só pode ser anual.
27 - Expressamente o artigo 52, § 1º, do CDC estabelece o seguinte para o percentual de multa moratória:
§ 1º - As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação.
a.3. - Taxa de administração
28 – O contrato padrão também traz cobrança de prestação manifestamente exagerada e destituída de qualquer fundamento, na seguinte cláusula:
“A taxa de administração exigida do(s) Promissário(s) Cessionário(s) e por eles aceita é de 4% (quatro por cento) ao mês sobre o valor atualizado das prestações, e que será mantido até a liquidação do imóvel adquirido”.
29 - A nulidade desta cláusula decorre de seu caráter abusivo, uma vez que viola o artigo 51, IV e XII e § 1º, III, do CDC, cujo teor é o seguinte :
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;
§ 1º. Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
III - se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
30 - Conforme já dito acima, o empreendimento dos réus é apenas uma simulação de condomínio, pois na realidade se trata apenas de um loteamento clandestino, onde os consumidores adquiriram apenas lotes para edificação, e não simples frações ideais, como tentam fazer crer.
31- Não há qualquer justificativa de taxa de administração, pois os réus não prestam nenhum serviço aos compradores, pois tão somente assumiram a obrigação de transferência de propriedade.
DA IRREGULARIDADE DO EMPREENDIMENTO
32 - O empreendimento promovido pelos réus é um loteamento, tendo-se em vista o conceito trazido pelo art. 2º, parágrafo 1º, da Lei n.º 6.766/79, uma vez que houve a divisão da área maior em sub-unidades mediante a alteração do sistema viário, destinada cada nova unidade à edificação de moradia.
33 - A venda de cada unidade ou lote componente de loteamento ou mero desmembramento só poderia se dar após o registro do parcelamento do solo, nos termos do artigo 37 da Lei n. 6.766/79.
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
34 - A irregularidade do empreendimento traz como conseqüência imediata a suspensão do recebimento das prestações por parte do loteador, nos termos do artigo 38,”caput”, da Lei n. 6.766/79, e torna nula cláusula de rescisão por inadimplência do adquirente como também impede o loteador de promover qualquer ação judicial enquanto não houver o registro do empreendimento, nos termos do artigo 46 da mesma lei.
Art. 38. Verificado que o loteamento ou desmembramento não se acha registrado ou regularmente executado ou notificado pela Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, deverá o adquirente do lote suspender o pagamento das prestações restantes e notificar o loteador para suprir a falta.
Art. 39. Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.
Art. 46. O loteador não poderá fundamentar qualquer ação ou defesa na presente lei sem apresentação dos registros e contratos a que ela se refere.
35 - Portanto conclui-se que a situação irregular do empreendimento implica aos réus a obrigação de se absterem de receber as prestações dos preços das unidades ou de promover qualquer cobrança ou resolução judicial ou extrajudicial por inadimplência, enquanto não for ele regularizado, com o devido registro do parcelamento.
DA LEGITIMIDADE DO AUTOR
36 - A legitimidade do autor para defesa de direitos coletivos ou difusos do consumidor, decorre tanto da Constituição Federal ( art. 129, III e IX ) quanto do Código de Defesa do Consumidor e da Lei de Ação Civil Pública.
37 - Estabelece o artigo 82, I, do CDC, que para os fins do artigo 81, ou seja, para defesa coletiva dos interesses e direitos coletivos, difusos ou individuais homogêneos, são legitimados, entre outros, o Ministério Público.
38 - A natureza dos interesses dos consumidores defendidos nesta ação é coletiva e difusa, nos termos do art. 81, I e II, do CDC, cujo teor é seguinte:
I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para efeito deste Código, os transindividuais, de natureza indivisível, de que sejam titulares pessoas indeterminadas e ligadas por circunstâncias de fato;
II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para efeitos deste Código, os transindividuais de natureza indivisível de que seja titular grupo, categoria ou classe de pessoas ligadas entre si ou com a parte contrária por uma relação jurídica base.
39 - O direito dos compradores de lotes a exclusão das cláusulas abusivas é coletivo, posto que as cláusulas do contrato seguem a um mesmo padrão por determinação da lei de parcelamento do solo urbano, sendo as mesmas iguais para todos os adquirentes e, por conseguinte, de natureza indivisível. Não podem, pois, serem consideradas válidas em relação a alguns contratantes e nulas em relação a outros. Os titulares deste direito são um grupo de pessoas (compradores do loteamento) ligadas com a parte contrária (réus - vendedores) por uma relação jurídica base, ou seja, o contrato que contém as referidas cláusulas.
40 - No que tange aos compradores futuros do loteamento, ou seja, em relação àqueles que poderão vir a assinar o contrato-padrão, a natureza dos interesses defendidos nesta ação assume a natureza de difusos, em razão da impossibilidade de determinação das referidas pessoas.
41 - Independentemente da natureza dos interesses defendidos nesta ação, o Código de Defesa do Consumidor, no seu artigo 51, § 4º, é expresso no sentido de determinar ao Ministério Público a promoção de ação visando o controle judicial dos contratos de consumo, nos seguintes termos:
§4º. É facultado a qualquer consumidor ou entidade que o represente requerer ao Ministério Público que ajuíze a competente ação para ser declarada a nulidade de cláusula que contrarie o disposto neste Código ou de qualquer forma não assegure o justo equilíbrio entre direitos e obrigações das partes.
IV - DO PEDIDO DE LIMINAR
42 - Nos termos do artigo 84, parágrafo 3º, do CDC, "sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou após justificação prévia , citado o réu".
43 - O dispositivo retro permite expressamente a antecipação da tutela definitiva quando presentes os seus requisitos: relevância do fundamento e risco de ineficácia do provimento final. Neste sentido, há o seguinte entendimento:
[5] MEDIDA LIMINAR - A ação especial terá rito ordinário após a contestação, como é de regra geral no sistema processual brasileiro , mas admite a concessão de medida liminar de plano ou após justificação prévia , devendo nesta hipótese ser citado o réu. Os pressupostos para a antecipação do provimento definitivo (grifei) são a relevância do fundamento da demanda e o justificado receio de ineficácia do provimento final ( Kazuo Watanabe "in" Código Brasileiro de Defesa do Consumidor - Comentado Pelos Autores do Anteprojeto, Ed. Forense Universitária, 4º d., pág. 528 ).
44 - O fundamento da demanda é relevante, uma vez que o direito dos consumidores está sendo violado claramente, conforme se depreende das cláusulas dos contratos já analisadas e da situação irregular do parcelamento do solo urbano.
45 - Tendo-se em vista que a tutela pretendida é de natureza preventiva, ou seja, busca evitar a cobrança indevida de correção monetária ou mesmo exigências contratuais manifestamente ilegais, há inegável receio de que seja ineficaz a sentença final caso não antecipada a tutela, pois no transcorrer normal do processo poderá haver cobrança de prestações e multas, bem como eventuais rescisões contratuais em prejuízo dos consumidores, como também poderão ser celebrados novos contratos com o mesmo padrão de cláusulas.
46 - Assim sendo, requer esta Promotoria seja concedida liminar para determinar aos réus o seguinte:
a – suspensão da cobrança de correção monetária mensal das prestações, ainda que de forma indireta através de correção mensal de saldo devedor, respeitando o prazo mínimo legal de 1 ano, para posterior correção e sempre sem resíduo;
b - suspensão das cláusulas apontadas na inicial, abstendo-se os réus de exigirem seu cumprimento, sob pena de multa de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por desobediência constatada, sem prejuízo da responsabilidade penal;
c - suspensão do recebimento das prestações dos adquirentes pelos requeridos, comunicando-se ao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis para que adote as providências previstas no artigo 38 da Lei n. 7.66/79 em relação aos adquirentes que efetuarem os depósitos das parcelas no próprio Cartório;
d - determinação aos réus para que se abstenham de efetuar novas vendas no empreendimento até a sua regularização, com o registro em Cartório de Registro de Imóveis, sob pena de multa no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), sem prejuízo da responsabilidade pelo crime do artigo 50 da Lei n. 6.766/79.
47 - Como forma de assegurar a eficácia das medidas, requer seja oficiado ao Município para que proceda à colocação de placas ou qualquer forma de informativo no empreendimento, comunicando aos adquirentes a suspensão do recebimento das prestações pelos réus e a suspensão de novas vendas até a regularização do mesmo.
V - DO PEDIDO
48 - Requer esta Promotoria seja julgada procedente a ação para declarar a nulidade das cláusulas de correção monetária mensal e resíduo inflacionário, bem como de multa moratória e de taxa de administração, determinando sua exclusão dos contratos futuros que eventualmente venham a ser celebrados pelos réus no empreendimento, sob pena de multa no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por contrato irregular celebrado.
49- Requer, outrossim, seja julgada procedente a ação para determinar a suspensão do recebimento das prestações pelos réus até a regularização do empreendimento, ou seja, até o registro de cada unidade alienada com a abertura de matrícula própria; bem como para condenar os requeridos a se absterem de promover qualquer cobrança das prestações ou a alienação de novas unidades, sem o prévio registro das unidades, sob pena de multa no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por infração cometida.
50 - Requer ainda seja julgada procedente a ação para determinar aos réus que se abstenham de promover novas vendas de unidades do empreendimento até a sua regularização, sob pena de multa na valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais) por unidade irregular alienada.
51 - Requer seja julgada procedente a ação para determinar aos réus que na apuração do saldo devedor dos adquirentes sejam compensados os valores cobrados indevidamente a título de correção monetária, multa moratória que tenham ultrapassado o limite de 2% do valor da prestação em atraso e os valores recebidos a título de taxa de administração.
52 - Requer finalmente a citação dos réus, com os benefícios do artigo 172 do CPC, para contestarem a ação, sob pena de revelia.
53 - Protesta prova o alegado por todos os meios em direito admitidos, em especial, prova pericial e testemunhal.
Termos em que, dando à ação o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais),
P. Deferimento.
Barueri, 01 de agosto de 2003
MARCOS MENDES LYRA
PROMOTOR DE JUSTIÇA
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