sábado, 23 de dezembro de 2023

TJ RJ FALSO "CONDOMINIO COMARY GLEBA XV" EXTINTO JUDICIALMENTE EM 1995 PERDE DE NOVO !

 Parabéns ao Exmo. Des.LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO, relator, e aos Desembargadores da Nona Câmara de Direito Privado pela 

MAGNÍFICA LIÇÃO DE DIREITO e de JUSTIÇA !




A INEXISTÊNCIA JURIDICA DO FALSO CONDOMINIO COMARY, e todos os seu "derivados" já foi declarada repetidamente em ações judiciais e administrativas, com efeitos ERGA OMNES e EX-TUNC, retroativos a 04/04/1968, data em que o ILEGAL e INCONSTITUCIONAL " Instrumento particular de contrato de constituição de condomínio e estatutos de convenção do condominio comary" sobre as (15 glebas)  do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY (com destinação total da GRANJA COMARY ) foi firmado com o  objetivo de FRAUDAR a LEI DE LOTEAMENTOS DECRETO 3079/38 e a LEI DE REGISTROS PÚBLICOS,  simulando o uso do instituto jurídico do "condominio ordinário pro-indiviso" para transferir lotes certos e determinados, em manifesta burla ao ordenamento jurídico,  conforme foi confessado pelos autores ao MP RJ no IC 702/07 em 16/04/2012.

A ilegalidade  do falso contrato de constituição de condomínio comary foi declarada em 04/07/1968, e em 03/03/1995 pelos juizes e desembargadores, e foi repetidamente declarada, desde 2009, em ações judiciais, estaduais e federais  e em processos  administrativos. 

 Investigações do Ministério Público confirmaram as fraudes em 2009.

Mas as ações judiciais de cobrança e  execução de indevidas  cotas condominiais continuaram tramitando, irregularmente, desafiando o Estado Democrático de DIREITO   e tratados  de Direitos Humanos   internacionais. 

Em 2022 a verdadeira natureza jurídica de "associação IRREGULAR" do falso condominio comary gleba xv foi novamente reconhecida, em unanimidade, pela 26a Camara Cível que deu provimento à APELAÇÃO CIVEL para julgar procedente a  AÇÃO DECLARATORIA de INEXISTÊNCIA JURIDICA do FALSO condominio comary gleba xv,  c/c RESTITUIÇÃO dos valores indevidamente cobrados do Autor e reparação de danos.

Nos termos do voto da relatora, Exma. Des. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA -  APELAÇÃO Nº 0008659-48.2016.8.19.0061

APELANTE: PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE

APELADOS: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV e ASSOCIAÇÃO 

MANTENEDORA DA GLEBA XV

ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS

DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO 

 INEXISTÊNCIA DE 

CONDOMÍNIO. (...) SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL 

DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O 

APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO. (...)Por tais fundamentos, voto por DAR PROVIMENTO ao recurso do 

autor para julgar procedentes os pedidos, e:

- declarar a inexistência de condomínio formal e

consequentemente a inexistência do dever do autor em quitar débito 

condominial.

- condenar os réus na devolução dos valores comprovadamente 

pagos, excetuando-se o período reconhecido como prescrito, com 

correção do desembolso e juros da citação.

- condenar os réus nas custas e honorários advocatícios que se 

fixa em 10% sobre o valor da condenação.

- julgar improcedente o pedido reconvencional condenando o 

reconvinte no pagamento das custas processuais e honorários 

advocatícios, fixados em 10% do valor da reconvenção.

Rio de Janeiro, 28 de fevereiro de 2023.

Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira - Relatora


AÇÕES JUDICIAIS IRREGULARES 


Mas apesar de ter sido EXTINTO judicialmente em 1995 e PROIBIDO de TER INSCRIÇÃO no  Registro de Imóveis, porque FRAUDES no REGISTRO DE IMOVEIS não tem o condão de criar condominio algum,  e por isto a JUSTIÇA FEDERAL negou "devolver" a  inscrição no CNPJ que foi anulada pelo Superintendente da Receita Federal, e tudo isto  por decisões JUDICIAIS  de mérito,  erga omnes,  e efeitos retroativos a 04/04/1968, o falso condominio comary gleba XV , e outros derivados dos atos ilegais dos loteadores, notários e registradores ,  continuam ocupando, indevidamente, o polo ativo de ações judiciais de cobrança e de execução  de  falsas cotas condominiais, em manifesta AFRONTA à CF/88 e ao STF e STJ, usando "laranjas", PESSOAS FISICAS ou JURÍDICAS 


Nenhum juiz pode alterar a natureza jurídica do Loteamento aberto JARDIM COMARY! 

A VERDADE É LUZ QUE NÃO SE APAGA!

Assim, em 29/11/2023 o Exmo. Des. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO relator, acompanhado pelos desembargadores da 9a Câmara de Direito Privado  deu provimento à 

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003475-09.2019.8.19.0061

por UNANIMIDADE!!!!!!!


APELANTE: ERIC SILVESTRIN 

APELANTE: TATIANA CALANDRINO MARANHÃO 

APELADO: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV 

ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS

RELATOR: DES. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO 

COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE 

PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.

TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE 

LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. 

PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO 

À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL 

DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. 

INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM 

COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE 

COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO.

PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ. 

RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0003475-

09.2019.8.19.0061, em que figuram como apelantes ERIC SILVESTRIN e TATIANA 

CALANDRINO MARANHÃO, sendo apelado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA 

XV,

ACORDAM os Desembargadores que integram a Nona Câmara de Direito 

Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE de 

votos, EM CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto 

do Relator.

Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2023.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO

RELATOR

RELATÓRIO

Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais proposta por 

CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV em face de ERIC SILVESTRIN e

TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, em que proferida sentença de 

procedência do pleito autoral, nos seguintes termos (indexador 370):

“(...)É o relatório. Passo a decidir. O ponto controvertido está na obrigação ou 

não de se pagar, sob a alegação de que o autor não constitui um condomínio. Há 

basicamente três figuras distintas em discussões como a presente: o condomínio 

edilício (artigo 1.331, do CC), as associações (condomínio de fato), e o 

condomínio voluntário (artigo 1.314, do CC). No edilício há naturalmente partes 

ditas comuns, além das particulares. No caso, não há evidência de partes comuns. 

Aqui o pagamento da cota é obrigatório, na forma do artigo 1.336, I, do CC. Nas 

associações não há condomínio, mas mera reunião associativa para a promoção 

da localidade, em regra com a contratação ou prestação de serviços, que passam 

a ser rateados, sob pena de enriquecimento sem causa (artigo 844, do CC) 

daquele que não paga. Aqui há margem para discussão acerca da utilidade e 

obrigatoriedade de tal pagamento. E finalmente o voluntário, que mais se 

assemelha ao presente caso. Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo 

terreno. Há a constituição do autor, como condomínio em loteamento fechado, 

justamente para o custeio das despesas comuns do condomínio pro indiviso. No 

mais, a jurisprudência desde há muito tempo admite a constituição de condomínio 

fechado de lotes. A propósito, tal realidade foi finalmente incorporada no Código 

Civil no atual art. 1.358-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do 

condomínio edilício, seja no voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento 

(artigo 1.315, do CC). Os réus não negam a inexistência de pagamentos, nem 

demonstram nulidades na constituição do condomínio. Assim, não há como se 

afastar a obrigação do pagamento. PELO EXPOSTO, julgo PROCEDENTE o 

pedido, na forma do artigo 487, I, do NCPC, para condenar os réus 

solidariamente ao pagamento da quantia de R$ 20.967,30 (vinte mil novecentos 

e sessenta e sete reais e trinta centavos, relativa a dívida até 10/03/2019 e 

atualizada até então, mais juros e correção daquela data até o pagamento. 

Condeno ainda ao pagamento das prestações vencidas desde então e vincendas, 

com os mesmos acessórios, a contar de cada vencimento. Custas e honorários, 

que fixo em 10% sobre o valor da causa, pelos réus, observado o artigo 98, § 3º, 

do NCPC. No trânsito em julgado e em não havendo manifestações, dê-se baixa

e arquive-se. P.R.I.”

Apelam os réus (indexador 390), aduzindo que “o caso em tela foi 

enquadrado na r. sentença como um condomínio voluntário, o que não se sustenta, visto que, 

como dito, não há partes comuns, sendo os lotes independentes e ligados por via pública, 

conforme comprovado pelos documentos anexados na contestação.”

Relatam que “Ao contrário do alegado na r. sentença, os réus demonstraram

nulidades na constituição do condomínio, reconhecidas oficialmente pela Receita Federal com 

base em entendimento consolidado por decisão da justiça federal exarada nos autos do processo

0000245-14.2011.4.02.5115, transitado em julgado, em anexo à contestação. Cumpre ressaltar

que o CNPJ do pretenso Condomínio foi cancelado justamente por não se adequar à figura 

jurídica em questão, o que levou à criação de uma associação para a cobrança de valores, que

opera por decisões sem qualquer legitimidade.”

Alegam que “não há qualquer menção na r. sentença sobre os fatos e provas 

apresentados na contestação! Com toda a vênia, a r. sentença não foi devidamente

fundamentada, motivo pelo qual deve ser considerada NULA e substituída por este Egrégio 

Tribunal”.

Ao final, pleiteiam “a decretação de nulidade da r. sentença recorrida, bem 

como sua substituição, com IMPROCEDÊNCIA TOTAL DO PEDIDO AUTORAL; Requerem a

manutenção do benefício da gratuidade de justiça, já concedida em primeira instância, com 

base na comprovação da hipossuficiência econômica dos Réus. Por fim, requerem os Réus, caso 

seja mantida a procedência do pedido autoral, a retificação do prazo, considerando a incidência 

da prescrição quinquenal, a contar da data da citação dos Réus, em 08/07/2021, conforme

entendimento do STJ, catalogado no sistema de repetitivos como tema 949, bem como a 

determinação de realização de acordo viável às partes para parcelamento da dívida.”

As contrarrazões prestigiam a sentença (indexador 467).

É o relatório. Passo ao voto.

Conheço o recurso porquanto preenchidos os requisitos de 

admissibilidade.

Busca a parte autora, CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV, a 

cobrança de valores de cotas condominiais alegadamente inadimplidas relativas ao 

imóvel situado na Rua José João Nassaro, 293, Teresópolis, (fração ideal de

1.235/464.705 avos da Gleba 15, desmembrada da Granja Comary, designada pela 

área 32), no período compreendido entre 10/07/2015 e 10/03/2019.

O pedido foi julgado procedente. Daí este apelo.

De início, cumpre apreciar a preliminar de nulidade arguida, por ausência de fundamentação.

Segundo reiterada jurisprudência das Cortes Superiores, não há que se 

confundir fundamentação sucinta com ausência de fundamentação.

Nesse sentido, a Corte Suprema, no julgamento do AI 791292 QO-

RG, Relator Min. Gilmar Mendes, sob a sistemática da Repercussão Geral, 

assentou entendimento no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a 

enfrentar pormenorizadamente todas as alegações apresentadas, bastando que 

decida a causa demonstrando as razões que firmaram seu convencimento. Veja-se 

a respectiva tese:

“Tema STF 339 - O art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou 

decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, 

o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas.”

Sob esse prisma, o pronunciamento questionado atende ao comando 

constitucional, porquanto apresenta, ainda que de forma sucinta, os fundamentos 

que ensejaram o convencimento do Magistrado no sentido da legitimidade da 

cobrança, conforme se verifica do seguinte excerto:

“Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo terreno. Há a constituição do 

autor, como condomínio em loteamento fechado, justamente para o custeio das 

despesas comuns do condomínio pro indiviso. No mais, a jurisprudência desde há 

muito tempo admite a constituição de condomínio fechado de lotes. A propósito, 

tal realidade foi finalmente incorporada no Código Civil no atual art. 1.358-A, 

incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do condomínio edilício, seja no 

voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento (artigo 1.315, do CC). Os réus 

não negam a inexistência de pagamentos, nem demonstram nulidades na 

constituição do condomínio. Assim, não há como se afastar a obrigação do 

pagamento.”

Destarte, rejeita-se a prefacial.

Passa-se à análise do mérito.

Com efeito, o art. 5º, XX(1) da Constituição da República, consagrou o 

direito à livre associação ao dispor que ninguém poderá ser compelido a se associar 

ou se manter associado.

1 Art. 5º. (...) XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;


Sob esse enfoque, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 

n. 965.911 RG/SP, fixou a seguinte tese (Tema 492 STF): "é inconstitucional a 

cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento 

imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de 

anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização 

dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso 

controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a 

administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da 

obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Confira-se a respectiva 

ementa:

Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. 

Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. 

Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. 

Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos 

autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância 

da tese. 

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da 

liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem 

sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não 

tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco 

Aurélio, DJe de 3/11/11). 

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam 

apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações 

decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem 

associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o 

tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que 

submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo 

único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da 

associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes 

vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua 

constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações 

for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do 

imóvel. 

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de 

ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como 

que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos 

mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. 

Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do 

julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: "É 

inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e 

conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado 

até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a 

questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso 

controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato 

constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no 

caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido 

registrado no competente registro de imóveis".

(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em

15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO 

DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)

Veja-se que, na ausência de lei municipal que discipline a matéria, em 

se tratando de relação jurídica constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 

13.465/2017, é ilegítima a cobrança de taxa de manutenção de proprietários de lote 

ou imóvel não associados ou que à associação não anuíram expressamente e, após 

o advento daquela norma, a cobrança de taxa de manutenção dos não associados 

depende de adesão do proprietário do imóvel, titular do direito ou morador.

No mesmo sentido, é o entendimento firmado no Tema 882 do STJ:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C 

DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO -

COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A 

ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de 

manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não 

associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação 

de cobrança.

(REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para 

acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 

22/5/2015.)

Nessa linha de entendimento, revela-se descabida a cobrança de cota 

condominial por parte do autor.

Na espécie, o imóvel objeto da lide foi adquirido pelos réus, ora 

apelantes, em 27/01/2014 (indexador 19), portanto, antes da entrada em vigor da 

Lei nº 13.465/2017.

Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se 

constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do 

condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de 

Teresópolis, no bojo do proc. 00000245-14.2011.4.02.5115, que versava pretensão 

anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor. Confira-se:


Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.

Nesse contexto, conforme teses jurídicas estabelecidas no julgamento 

dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, os apelantes não podem ser considerados 

associados do condomínio apelado, ainda que tenham satisfeito algumas cotas de rateio da associação.

A propósito, observe-se o seguinte precedente do STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. 

TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE 

CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. NÃO ASSOCIADO E AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA 

INCABÍVEL.

1. Ação de cobrança ajuizada em 14/01/2019, da qual foi extraído o presente 

recurso especial interposto em 16/08/2021 e concluso ao gabinete em 12/04/2022.

2. O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de 

moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de 

loteamento fechado.

3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a 

cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora 

constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados 

ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura 

pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão 

depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da 

Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é 

possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de 

titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado 

desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo 

novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF.

4. Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor 

da Lei nº 13.465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora 

debatida. Embora o Tribunal de origem tenha afirmado que as despesas de 

manutenção não se confundem com taxa de manutenção, tal assertiva vai de 

encontro à jurisprudência do STJ e do STF a qual, repise-se, é no sentido de que 

o mero fato de o proprietário do lote se beneficiar dos serviços de manutenção e 

das melhorias implementadas pela associação, tais como segurança, 

melhoramento de vias e outros, não é suficiente para validar o rateio dos valores 

despendidos para tanto. Além de a sentença ter deixado claro que o recorrente 

não é associado, a recorrida, em nenhuma das suas manifestações nos autos,alegou que o recorrente anuiu expressamente com o encargo. Portanto, a 

cobrança das despesas de manutenção é indevida.

5. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, 

julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.)

No mesmo sentido, os recentes julgados da Corte:

DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA 

CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA 

RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. 

SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 

882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. 

INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES 

DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO. Apelação Cível. Pretensão de 

desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o 

condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. Apelo 

autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver 

registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em 

desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64). 

Tese firmada no tema 492 do STF: " É inconstitucional a cobrança por parte de 

associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário 

urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de 

anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível 

a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em 

loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato 

constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo 

novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da 

Lei 13465/2017. Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. 

Sucumbência revertida. Recurso provido. (0008659-48.2016.8.19.0061 –

APELAÇÃO - Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES 

GONÇALVES DE OLIVEIRA - Julgamento: 28/02/2023 - VIGÉSIMA SEXTA 

CÂMARA CÍVEL)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE 

MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE 

LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 

MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ADESÃO DOS RÉUS À 

ASSOCIAÇÃO. ATO CONSTITUTIVO NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO 

COMPETENTE. As taxas de manutenção e conservação criadas por associações 

de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses 

em que houver anuência ao encargo. Tema 882 do STJ. Inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário 

urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de 

anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual torna-se plenamente possível a cobrança dos antigos proprietários que tenham aderido ao 

ato constitutivo da associação e dos novos compradores de lote, desde que o ato 

constitutivo prevendo a obrigação esteja devidamente registrado no RGI. Tema 

492 do STF. No caso em exame, malgrado a associação autora não tenha

demonstrado a data de aquisição dos lotes pelos réus, não se faz possível a 

cobrança, seja porque não há comprovação de adesão dos réus à associação, 

seja porque o ato constitutivo da associação não foi registrado no cartório 

competente. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO EM RAZÃO DA 

DESERÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL. (0038751-

45.2019.8.19.0209 – APELAÇÃO - Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO 

- Julgamento: 15/09/2022 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL)

Apelação cível. Direito Civil. Ação de cobrança de contribuições mensais à 

Associação de Moradores. Rateio de despesas a partir de julho de 2017, data em 

que passou a vigorar a lei 13.465. Reforma da sentença. Tema 882-STJ, cuja tese 

define que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não 

obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Superveniência da Lei 

13.465/17, criando o chamado condomínio de fato e conferindo amparo jurídico 

a possibilidade da estipulação de contribuição como contraprestação pelos 

serviços oferecidos por entidade associativa. Julgamento, pelo STF, do RE 

692.511/SP, redundando no tema 492 em que se reconheceu a possibilidade de 

cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso 

controlado. Nem a lei, nem o entendimento jurisprudencial dominante, contudo, 

excluem a necessidade de manifestação inequívoca de vontade dos proprietários 

de imóveis de se associarem ou se manterem associados à entidade estipulante da 

cobrança em tela. É livre o direito fundamental à associação (art. 5º, XX, da 

CRFB), de modo que ninguém pode ser impingido a exercê-lo, muito menos 

tacitamente. Autora que não demonstrou os fatos constitutivos do seu direito, 

ônus que lhe incumbe, na forma do artigo 373, I, do CPC. Precedentes do STJ, do 

TJRJ e desta egrégia Câmara Cível. Sentença reformada. Apelação do Réu a que 

se dá provimento. Prejudicado o recurso da Autora. (0001266-34.2017.8.19.0030 

– APELAÇÃO - Des(a). CARLOS JOSÉ MARTINS GOMES - Julgamento: 

06/09/2022 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar 

improcedente o pedido, condenando-se o réu ao pagamento das despesas 

processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15% 

sobre o valor atualizado da causa.

Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2023.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO

RELATOR


TJRJ TRIBUNAL PLENO E ORGAO ESPECIAL FECHAM 2023 COM CHAVE DE OURO ! VITÓRIA SOBRE TODOS OS FALSOS CONDOMINIOS ! TEMA 492 STF TEMA 882 STJ

LIBERDADE AFINAL !!!


0023860-97.2011.8.19.0209 - AGRAVO - CÍVEL


1ª Ementa
Des(a). JOSÉ CARLOS MALDONADO DE CARVALHO - Julgamento: 11/12/2023 - OE - SECRETARIA DO TRIBUNAL PLENO E ORGAO ESPECIAL
 
AGRAVO INTERNO COM FULCRO NO ARTIGO 1.021 DO CPC, EM FACE DA DECISÃO DA TERCEIRA VICE-PRESIDÊNCIA QUE APLICOU A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL E, COM BASE NO TEMA Nº 492 DO STF, NEGOU SEGUIMENTO AO RECURSO EXTRAORDINÁRIO INTERPOSTO. CORRETA APLICAÇÃO DA TESE FIXADA NO TEMA N° 492 do STF: "Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado.". MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPERATIVIDADE DO DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. RECURSO DESPROVIDO.
 
INTEIRO TEOR
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 11/12/2023 - Data de Publicação: 14/12/2023 (*)



 

0008607-40.2009.8.19.0209 - AGRAVO - CÍVEL




Ementa sem formatação
1ª Ementa
Des(a). JOSÉ CARLOS MALDONADO DE CARVALHO - Julgamento: 11/12/2023 - OE - SECRETARIA DO TRIBUNAL PLENO E ORGAO ESPECIAL
 
AGRAVO INTERNO CONTRA A DECISÃO DESTA TERCEIRA VICE-PRESIDÊNCIA QUE APLICOU A SISTEMÁTICA DA REPERCUSSÃO GERAL, E DOS RECURSOS REPETITIVOS, E, COM BASE NOS TEMAS N° 492 DO STF E Nº 882 DO STJ, NEGOU SEGUIMENTO AOS RECURSOS EXTRAORDINÁRIO E ESPECIAL. Correta aplicação da tese fixada no TEMA nº 492 do STF ("É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.") e no TEMA Nº 882 do STJ (" As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.") Manutenção da decisão impugnada. NEGADO PROVIMENTO A AMBOS OS RECURSOS.

INTEIRO TEOR
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 11/12/2023 - Data de Publicação: 14/12/2023 (*)

0007106-31.2021.8.19.0209 - AGRAVO - CÍVEL



Ementa sem formatação
1ª Ementa
Des(a). JOSÉ CARLOS MALDONADO DE CARVALHO - Julgamento: 11/12/2023 - OE - SECRETARIA DO TRIBUNAL PLENO E ORGAO ESPECIAL
 
AGRAVO INTERNO INTERPOSTO CONTRA DECISÃO DA TERCEIRA VICE-PRESIDÊNCIA QUE, APLICANDO A SISTEMÁTICA DOS RECURSOS REPETITIVOS, NEGOU SEGUIMENTO AO RECURSO ESPECIAL COM FUNDAMENTO NO DECIDIDO NO TEMA 882 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. Correta negativa de seguimento ao recurso especial, em razão da incidência à hipótese do decidido no recurso paradigma do Tema 882 do STJ, em que foi submetida a julgamento a "Questão referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo". MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. IMPERATIVIDADE DO DESPROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. RECURSO DESPROVIDO.
 
INTEIRO TEOR
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 11/12/2023 - Data de Publicação: 14/12/2023 (*)
 



TJ RJ TEMA 492, 922 STF, TEMA 882 STJ - Parabéns ao Exmo. Des. JOÃO BATISTA DAMASCENO relator e aos Exmos. Desembargadores da 11a Câmara de Direito Privado (antiga 27a Camara Civel) MAGISTRAL AULA DE DIREITO !

 


APELAÇÃO CÍVEL Nº. 0007461-71.2014.8.19.0052 
APELANTE 1 : ESPOLIO DE ANGELA LAMEIRO CANIZIO REP/ 
POR ANIBAL LAMEIRO CANIZIO 
APELANTE 2 : CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LUAR DE PARATY 
APELANTE 2 : ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO 
RESIDENCIAL LUAR DE PARATY 
APELANTE 3 : PINHEIRO E PEÇANHA CONSTRUTORA LTDA 
APELADOS : OS MESMOS

JUIZ SENTENCIANTE: ALESSANDRA DE SOUZA ARAUJO 

RELATOR : DES. JOÃO BATISTA DAMASCENO 

APELAÇÕES CÍVEIS. CONSTITUCIONAL E CIVIL. 
AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. 
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONVENÇÃO DE 
CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA NA MATRÍCULA 
DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE FILIAÇÃO 
COMPULSÓRIA E OBRIGAÇÃO A PAGAMENTO, 
SENÃO EM VIRTUDE DE LEI, CONTRATO, 
DECLARAÇÃO UNILATERAL DE VONTADE OU ATO 
ILÍCITO. VIOLAÇÃO DOS TEMAS 492 DO STF E 882 
DO STJ. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 
INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES.
1. Ré não aderiu à associação/autora.
2. É incontroverso que a parte ré não é associada e 
tampouco tem interesse em se associar, bem como adquiriu 
os lotes antes da edição da Lei nº 13.465/17.
3. Ainda que fosse associada não se poderia impor 
manutenção desta qualidade, pois constitucional o direito de desassociação.
4. Prestação de indébito igualmente não implicaria 
associação tácita. O pagamento de indébito não expressa 
contratação ou associação e mesmo quando realizado torna possível a repetição do que se prestou indevidamente. 
5. Nos precisos termos do entendimento do STJ, a adesão há de ser inequívoca. Não pode ser tácita para fins de constituição de obrigações posteriores (ex vi REsp nº 
1737324/SP; AgInt no REsp 1427731/SP; REsp 1947191).
6. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido 
autoral.
7. Quanto à apelação do terceiro interessado, não se 
conhece, tendo em vista a intempestividade do recurso.
RECURSO DO TERCEIRO INTERESSADO NÃO 
CONHECIDO. RECURSOS DO AUTOR E DO RÉU 
CONHECIDOS, DESPROVIDO O DO AUTOR E 
PROVIDO O DO RÉU.

ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os presentes autos da 
Apelação Cível nº 0007461-71.2014.8.19.0052, em que figuram as partes 
acima nomeadas,

ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima 
Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do 
Rio de Janeiro, por unanimidade, em não conhecer do recurso do terceiro 
interessado, em conhecer e negar provimento ao recurso do autor e dar 
provimento ao recurso do réu, nos termos do voto do Desembargador 
Relator.
Rio de Janeiro, 19 de Setembro de 2023

RELATÓRIO
ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL 
LUAR DE PARATY ajuizou ação de cobrança de condomínio em face de 
ESPOLIO DE ANGELA LAMEIRO. 
A parte autora, ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO 
RESIDENCIAL LUAR DE PARATY, em sua inicial às fls. 02/07 
(indexador 000002) alega, em síntese, o seguinte: 
1) que a ré, ANGELA LAMEIRO CANIZIO, proprietária 
dos lotes das unidades a ser construídas de n° 01 a 35 e 56 a 63, exceto o lote n° 30, totalizando em 42 lotes, situados no Condomínio Residencial 
Luar de Paraty situado na Rodovia Amaral Peixoto, nº 92.987; 
2) que a ré deixou de arcar com as despesas condominiais 
totalizando débito de R$ 457.284,36, referentes aos períodos de 
janeiro/2008 até a data de propositura da ação. 
Requer a condenação ao pagamento das cotas não prescritas, 
de julho/2009 até junho de 2014, bem como as que vencerem no curso da 
ação. 
Certidão de óbito de Ângela Lameiro e termo de 
inventariante acostados às fls. 309/312 (indexadores 000325/326). 
Emenda à inicial às fls. 313/316 (indexador 000330) para 
inclusão no polo ativo para constar o nome do CONDOMÍNIO 
RESIDENCIAL LUAR DE PARATY. 
Ofício do Serviço Notarial e Registral do 2º Ofício de 
Araruama informando não constar registro da convenção de condomínio 
(indexador 000370). 

Em contestação às fls. 370/382 (indexador 000394), a ré, 
ESPÓLIO DE ANGELA LAMEIRO CANIZIO, representado por seu 
inventariante o Sr. Annibal Lameiro Canízio, aduz, preliminarmente, a
ilegitimidade passiva, uma vez que os imóveis foram alienados à empresa 
SACE-EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA com 
administração e comercialização pela empresa JCS ENGENHARIA E 
PARTICIPAÇÃO LTDA e, no mérito alega, em síntese, o seguinte: 

1) que não é responsável pelos débitos, uma vez que todas 
as unidades foram alienadas por promessa de compra e venda, sem, no 
entanto, ter se efetivado as averbações no órgão competente; 
2) que as despesas devem ser cobradas dos legítimos 
possuidores/proprietários das unidades indicadas;
3) que as próprias unidades podem ser penhoradas para 
quitação das dívidas concernentes às despesas condominiais. 
Pelo acolhimento da preliminar suscitada e, caso contrário, 
pela improcedência do pedido. 
Réplica (indexador 000424). 

A sentença julgou parcialmente procedente o pedido 
(indexador 000439), na forma que segue: 

Estão presentes os pressupostos processuais e condições da ação, pela 
teoria da asserção. 
A Constituição Federal prevê ser livre a constituição de associações, 
desde que para fins lícitos (art. 5°, XVII), observando-se ainda os ditames da lei civil. 
A Associação autora possui estatuto e registro perante a Receita 
Federal. Perante o Registro Geral de Imóveis, trata-se ainda 
Loteamento, sem ter sido consumada a constituição de condomínio 
com registro de convenção (fls. 348). 
Não se trata ainda, pois, de um condomínio, sendo assim inaplicáveis 
as regras estabelecidas na Lei n° 4591/64 e 1332 e 1336, I, do Código 
Civil. 
A cobrança de cotas condominiais instituídas por condomínio formal 
não se confunde com a cobrança de taxas de manutenção de áreas 
comuns instituídas por associação de proprietários de loteamento 
fechado. 
Trata-se de uma associação; sendo assim, as contribuições carecem do 
requisito de validação para sua cobrança, qual seja, a necessária e voluntária associação. 
O art. 5º, inciso XX, da Carta Magna reza que ninguém poderá ser 
compelido a se associar ou a permanecer associado.

Para haver obrigação de pagar, deve haver a concordância em se 
integrar na qualidade de associado, concorrendo com o pagamento dos 
encargos e taxas que forem estabelecidos pela associação. 
Somente em hipótese de associação voluntária à determinada entidade 
é que se pode exigir o pagamento dos encargos sociais. 
A jurisprudência vinha inclinando-se pela admissibilidade da 
cobrança:
"Súmula 79 - Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem 
causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, 
em igualdade de condições com os associados, que concorram para o 
custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do 
interesse comum dos moradores da localidade"; 
(...) 
Contudo, de lege lata, mormente ante a regra constitucional do art. 5°, 
XX, bem como ante a inexistência de esclarecimento acerca de 
eventual existência de bens públicos no interior do loteamento, 
inclusive ruas e área verde, cabe adotar a jurisprudência do STJ no 
sentido de descaber a cobrança enquanto não finalizado o 
procedimento de constituição de condomínio, salvo se houve 
concordância em se associar.
(...) 
Portanto, diante dos entendimentos esposados junto ao Superior 
Tribunal de Justiça, cabe rejeitar a alegada tese autoral, sem prejuízo o 
Judiciário preocupar-se com o ambiente associativo, concedendo 
outrossim tutelas jurisdicionais que se mostrarem adequadas a fim 
velar pela efetividade das normas contidas no artigo 1228, §§ 1° e 2°, 
do Código Civil: 
"Os direitos de propriedade e posse devem ser exercidos em 
consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo 
que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei 
especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, evitada a poluição. São 
proibidos os atos que sejam animados pela intenção) de prejudicar 
outrem, sendo certo ainda não se poder utilizar um imóvel de maneira 
prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos indivíduos, 
atendendo aos bons costumes".
No caso concreto reputo adequado reconhecer procedência apenas na 
cobrança dos meses até a citação da ré, arbitrado em metade o valor de 
R$ 8.217,93 (FLS. 48) por unidade (lotes 1 a 35, 56 a 63).
Dispositivo: 

Isso posto, julgo parcialmente procedente o pedido e CONDENO A 

RÉ A PAGAR ao autor R$ 172.576,53 pelas cotas associativas. 

Declaro extinta a obrigação da ré a arcar com mensalidades 

associativas por período posterior à propositura da ação, ante sua 

discordância mencionada no presente processo. 

Custas pro rata. 

Compensados honorários advocatícios. 

Com o trânsito em julgado e depósito, expeça-se mandado de 

pagamento, dê baixa e arquivem. 

Extingo a fase processual com fulcro no art. 487, I, do CPC. 

Publique-se.


A parte ré, ESPÓLIO DE ÂNGELA LAMEIRO CANÍZIO,

interpôs recurso de apelação às fls. 429/447 (indexador 000465) e 

sustentou, em síntese, o seguinte:

1) que os lotes de números 01 a 29, 31 a 35 e 56 a 63, 

exceto o lote de nº 30, foram alienados, já na constituição do loteamento 

por promessa de compra e venda à empresa SACE-

EMPREENDIMENTOS E CONSTRUÇÕES LTDA com administração e 

comercialização pela empresa JCS ENGENHARIA E PARTICIPAÇÃO 

LTDA; 

2) que a cobrança de cotas condominiais instituídas por 

condomínio formal não se confunde com a cobrança de taxas de 

manutenção de áreas comuns instituídas por associação de proprietários de 

loteamento fechado; 

3) que para existir a obrigação de pagar, deve haver a 

anuência em se agregar na qualidade de associado;

4) que em contradição com a fundamentação, o magistrado 

a quo condenou a apelante no valor de R$ 172.576,53; 

5) que o apelante não tem o dever de arcar com o 

pagamento de taxa de manutenção com a qual não anuiu e também nunca 

fez uso dos serviços prestados pela associação. 

Por fim, pugnou pelo conhecimento e provimento do 

recurso para reformar a sentença, julgando-se improcedente o pedido 

inicial. 

A parte autora, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL LUAR DE 

PARATY e ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL 

LUAR DE PARATY interpôs recurso de apelação às fls. 449/464 

(indexador 000486) e sustentou, em síntese, o seguinte: 

1) que em se tratando de obrigação propter rem, o 

pagamento dos encargos cobrados deve ser exigido de quem consta na 

matrícula do imóvel como proprietário; 

2) que a própria ré afirma não ter comunicado a realização 

do negócio jurídico, nem mesmo providenciado o registro da escritura; 

3) que a exoneração à cobrança de taxa condominial

configura decisão extra petita; 

4) que a instituição do condomínio ocorreu em 1997; 

5) que a associação foi criada no ano de 2006; 

6) que ilegal a compensação dos honorários advocatícios. 

Por fim, pugnou pelo conhecimento e provimento do 

recurso para reformar a sentença, julgando-se procedente todo o pedido 

inicial.

Apresentadas contrarrazões pela parte autora às fls. 490/496 

(indexador 000529) e pela parte ré às fls. 497/520 (indexador 000543). 

Apelação apresentada às fls. 522/528 (indexador 000570) 

pela terceira interessada, PINHEIRO E PEÇANHA CONSTRUTORA 

LTDA sustentando em síntese, o seguinte: 

1) que é a atual proprietária das unidades que geraram o 

suposto débito; 

2) que a parte autora tinha ciência de que os imóveis não 

mais pertenciam a ré; 

3) que a assembleia geral para constituição da associação de 

moradores foi realizada em 09/09/2006; 

4) que a ré não se fez representar na assembleia; 

5) que a propriedade atribuída ao réu é sobre lotes a serem 

edificados, não tendo o autor demonstrado qualquer benefício auferido pelo 

espólio quanto aos serviços prestados pela associação, a fim de gerar 

obrigação de pagar integralmente a cota associativa; 

6) que se o espólio réu não é obrigado a pagar pelas cotas 

associativas posteriores à propositura da ação nos termos da própria 

sentença, ante sua discordância expressamente declarada, muito menos 

deve ser condenada a pagar as anteriores; 

7) que na ata de fundação da associação, os associados 

fizeram questão de consignar a exclusão de responsabilidade sobre atos 

praticados pela sociedade SACE-EMPREENDIMENTOS E 

CONSTRUÇÕES LTDA, sucessora do espólio no direito de propriedade, 

demonstrando que tinham conhecimento de que não era o espólio mais o 

titular das unidades.

Por fim, pugnou pelo conhecimento e provimento do 

recurso para reformar a sentença, julgando-se improcedente o pedido 

inicial. 

Apresentadas contrarrazões pela parte autora às fls. 538/550 

(indexador 000588). 

Decisão suspendendo o julgamento do recurso (index 625).

VOTO

Os recursos da parte autora e da parte ré são tempestivos e 

estão presentes os demais pressupostos de admissibilidade. 

Quanto à apelação do terceiro interessado, não se conhece, 

tendo em vista a intempestividade do recurso, conforme certificado às fls. 

532 (indexador 581).

Cinge-se a controvérsia em verificar a obrigação da parte ré

ao pagamento de contribuição associativa.

Destaca-se que, conforme informado pelo cartório do 

Serviço Notarial e Registral do 2º Ofício de Araruama (fls. 348 – index 370), não há registro da convenção de condomínio na matrícula do imóvel. 

Confira-se:

A Constituição da República, em seu art. 5º, XX, dispõe que 

“ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Sobre a matéria, confiram-se as teses fixadas pelos STF e 

STJ:

Tema 492 do STF: É inconstitucional a cobrança por parte de 

associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento 

imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 

nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a 

partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de 

imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso 

controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das 

entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja 

registrado no competente Registro de Imóveis. (julgado: 15/12/2020, 

trânsito em julgado: 07/05/22) 

Tema 882 do STJ: As taxas de manutenção criadas por associações 

de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não 

anuíram. (julgado: 11/03/2015, trânsito em julgado: 12/06/18) 

Dentre as condicionantes estabelecidas pelo E. STF para a 

cobrança de taxa de associação em loteamento estão o acesso controlado e 

a inequívoca adesão.

No presente caso, em que pese o acesso ao condomínio ser 

controlado (fls. 217/223 – index 208), não há prova da inequívoca adesão 

do morador. Tampouco prova de efetivo pagamento de qualquer 

mensalidade.

Mesmo que pagamento tivesse sido feito pelo morador, isto 

não implicaria adesão tácita. O pagamento de indébito não é fonte de obrigação. Ao contrário, torna possível a repetição do que se prestou 

indevidamente. 

Nos precisos termos do entendimento do STJ, a adesão há de ser inequívoca. Não pode ser tácita para fins de constituição de obrigações posteriores (ex vi REsp nº 1737324/SP; AgInt no REsp 

1427731/SP; REsp 1947191).

Nesse sentido, confira-se o entendimento deste Tribunal:


0001716-98.2021.8.19.0203 – APELAÇÃO - DES(A). MARIA 

LUIZA DE FREITAS CARVALHO - JULGAMENTO: 

18/05/2023 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL

Apelação. Ação de cobrança. Cotas associativas. Associação de 

moradores de condomínio de fato. Sentença que julgou procedente em 

parte o pedido. Incontroverso que até março/2017, embora os réus 

fossem associados, estavam isentos do pagamento das referidas cotas 

em virtude de deliberação assemblear e, após tal período, deixaram de 

ser associados ao enviarem comunicado à autora manifestando 

expressamente tal intuito. Tema 882 do STJ: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados 

ou que a elas não anuíram." Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, que 

introduziu o art.36-A na Lei nº 6.766/1979. Marco temporal acerca da 

relação obrigacional que exsurge entre titulares de direitos sobre 

imóveis e administradoras constituídas em loteamentos de acesso 

controlado (outrora chamados de loteamentos fechados regulares) que 

prevejam em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina 

neles adotadas. Tema 492 do STF: "É inconstitucional a cobrança por 

parte de associação de taxa de manutenção e conservação de 

loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o 

advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que 

discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos 

proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em 

loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao 

ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de 

imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da 

obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". No 

caso, à época do advento da Lei nº 13.465/2017, que ocorreu em julho 

daquele ano, os réus não eram mais associados à demandante, 

afigurando-se inconstitucional a cobrança. Precedentes deste TJRJ. 

Reforma da sentença, para julgar improcedente a pretensão deduzida 

na inicial. RECURSO PROVIDO.


0001266-34.2017.8.19.0030 – APELAÇÃO - DES(A). CARLOS 

JOSÉ MARTINS GOMES - JULGAMENTO: 06/09/2022 -

DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL

Ementa: Apelação cível. Direito Civil. Ação de cobrança de 

contribuições mensais à Associação de Moradores. Rateio de despesas 

a partir de julho de 2017, data em que passou a vigorar a lei 13.465. 

Reforma da sentença. Tema 882-STJ, cuja tese define que as taxas de 

manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não 

associados ou que a elas não anuíram. Superveniência da Lei 

13.465/17, criando o chamado ¿condomínio de fato¿ e conferindo 

amparo jurídico a possibilidade da estipulação de contribuição como 

contraprestação pelos serviços oferecidos por entidade associativa. 

Julgamento, pelo STF, do RE 692.511/SP, redundando no tema 492 

em que se reconheceu a possibilidade de cotização dos titulares de 

direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado. Nem a lei, 

nem o entendimento jurisprudencial dominante, contudo, excluem a 

necessidade de manifestação inequívoca de vontade dos proprietários 

de imóveis de se associarem ou se manterem associados à entidade 

estipulante da cobrança em tela. É livre o direito fundamental à 

associação (art. 5º, XX, da CRFB), de modo que ninguém pode ser impingido a exercê-lo, muito menos tacitamente. Autora que não 

demonstrou os fatos constitutivos do seu direito, ônus que lhe 

incumbe, na forma do artigo 373, I, do CPC. Precedentes do STJ, do TJRJ e desta egrégia Câmara Cível. Sentença reformada. Apelação do 

Réu a que se dá provimento. Prejudicado o recurso da Autora.


Assim, verifica-se que a sentença viola as teses fixadas nos 

Temas nº 492 do STF e nº 882 do STJ, devendo ser reformada para julgar 

improcedente o pedido autoral.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e negar 

provimento ao recurso da parte autora e dar provimento ao recurso da parte 

ré para julgar improcedente o pedido autoral, condenando a parte autora ao 

pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de 

sucumbência, os quais fixo em 10% sobre o valor da causa. Recurso do 

terceiro interessado não conhecido.

Rio de Janeiro, 06 de setembro de 2023.

JOÃO BATISTA DAMASCENO

DESEMBARGADOR RELATOR

 

Processo: 0007461-71.2014.8.19.0052

 
1ª Ementa - APELAÇÃO
Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 16/12/2020 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
 
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA AOS SERVIÇOS E SUA REMUNERAÇÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS. APELAÇÃO DE AMBAS AS PARTES. MATÉRIA PENDENTE DE JULGAMENTO PELO SISTEMA DE REPERCUSSÃO GERAL (TEMA 494 - RE 695911). 1. Necessidade de sobrestamento do feito, decorrente da decisão do Supremo Tribunal Federal sobre o tema. 2. SOBRESTAMENTO DO FEITO.
 
INTEIRO TEOR
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 16/12/2020 - Data de Publicação: 18/12/2020
 
 
2ª Ementa - APELAÇÃO
Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 13/05/2021 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
 
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA DECISÃO COLEGIADA QUE DETERMINOU O SOBRESTAMENTO DO FEITO, DECORRENTE DA DECISÃO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL. TEMA 494. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA AOS SERVIÇOS E SUA REMUNERAÇÃO. 1. O caso reclama sobrestamento do processo, conforme a decisão proferida pelo Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário nº 695911/SP (Tema 492), sob relatoria do Min. Dias Toffoli, que determinou o sobrestamento dos feitos que discutem "a cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado". 2. Ausência de configuração das hipóteses previstas no art. 1.022 do Código de Processo Civil. 3. Prequestionamento. Matéria examinada. 4. CONHECIDO E DESPROVIDO O RECURSO.
 
INTEIRO TEOR
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 13/05/2021 - Data de Publicação: 18/05/2021
 
 
3ª Ementa - APELAÇÃO
Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 06/09/2023 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
 
APELAÇÕES CÍVEIS. CONSTITUCIONAL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE FILIAÇÃO COMPULSÓRIA E OBRIGAÇÃO A PAGAMENTO, SENÃO EM VIRTUDE DE LEI, CONTRATO, DECLARAÇÃO UNILATERAL DE VONTADE OU ATO ILÍCITO. VIOLAÇÃO DOS TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DE AMBAS AS PARTES. 1.  não aderiu à associação/autora. 2. É incontroverso que a parte  não é associada e tampouco tem interesse em se associar, bem como adquiriu os lotes antes da edição da Lei nº 13.465/17. 3. Ainda que fosse associada não se poderia impor manutenção desta qualidade, pois constitucional o direito de desassociação. 4. Prestação de indébito igualmente não implicaria associação tácita. O pagamento de indébito não expressa contratação ou associação e mesmo quando realizado torna possível a repetição do que se prestou indevidamente. 5. Nos precisos termos do entendimento do STJ, a adesão há de ser inequívoca. Não pode ser tácita para fins de constituição de obrigações posteriores (ex vi REsp nº 1737324/SP; AgInt no REsp 1427731/SP; REsp 1947191). 6. Sentença reformada para julgar improcedente o pedido autoral. 7. Quanto à apelação do terceiro interessado, não se conhece, tendo em vista a intempestividade do recurso. RECURSO DO TERCEIRO INTERESSADO NÃO CONHECIDO. RECURSOS DO AUTOR E DO RÉU CONHECIDOS, DESPROVIDO O DO AUTOR E PROVIDO O DO RÉU.
 
INTEIRO TEOR
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 06/09/2023 - Data de Publicação: 13/09/2023
 
 
4ª Ementa - APELAÇÃO
Des(a). JOÃO BATISTA DAMASCENO - Julgamento: 30/11/2023 - VIGÉSIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
 
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO OPOSTOS CONTRA DECISÃO COLEGIADA QUE NEGOU PROVIMENTO À APELAÇÃO DO ORA EMBARGANTE. AUSÊNCIA DE CONFIGURAÇÃO DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CPC. 1. Acórdão adotou fundamento suficiente em si mesmo. 2. Rediscussão de questões decididas. 3. Mesmo para fins de prequestionamento, deve o acórdão embargado apresentar quaisquer dos vícios constantes do art. 1.022 do CPC, o que não ocorreu no caso em questão. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
 
INTEIRO TEOR
Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 30/11/2023 - Data de Publicação: 01/12/2023