segunda-feira, 20 de março de 2023

TJ RJ TEMA 492 STF MAIS UMA VITÓRIA SOBRE O S FALSOS CONDOMINIOS ORLA 500 PERDEU FEIO

 PARABÉNS DR 

PAULO CARVALHO !!!!

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

DÉCIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL

AGRAVO INOMINADO EM APELAÇÃO CÍVEL Nº 0011437-81.2006.8.19.0209

AGRAVANTE: RONALDO TARABINI CASTELLANI

AGRAVADO: SOCIEDADE CIVIL ORLA 500 

RELATOR: DESEMBARGADOR CLEBER GHELFENSTEIN

APELAÇÃO CÍVEL. RETORNO DOS AUTOS AO 

COLEGIADO POR INTERMÉDIO DA TERCEIRA VICE-

PRESIDÊNCIA EM FACE DA INTERPOSIÇÃO DE 

RECURSO EXTRAORDINÁRIO E RECURSO ESPECIAL, E 

DA PACIFICAÇÃO DO ENTENDIMENTO SOBRE A 

QUAESTIO. ANÁLISE DA APLICABILIDADE DO TEMA Nº 

492 DO STF, OBJETO DO RE 695.911/SP, NO QUAL FOI 

FIXADA A TESE: “É INCONSTITUCIONAL A COBRANÇA 

POR PARTE DE ASSOCIAÇÃO DE TAXA DE 

MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO 

IMOBILIÁRIO URBANO DE PROPRIETÁRIO NÃO 

ASSOCIADO ATÉ O ADVENTO DA LEI Nº 13.465/17, OU 

DE ANTERIOR LEI MUNICIPAL QUE DISCIPLINE A 

QUESTÃO, A PARTIR DA QUAL SE TORNA POSSÍVEL A 

COTIZAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS, 

TITULARES DE DIREITOS OU MORADORES EM 

LOTEAMENTOS DE ACESSO CONTROLADO, QUE I) JÁ 

POSSUINDO LOTE, ADIRAM AO ATO CONSTITUTIVO DAS 

ENTIDADES EQUIPARADAS A ADMINISTRADORAS DE 

IMÓVEIS OU (II) SENDO NOVOS ADQUIRENTES DE 

LOTES, O ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO ESTEJA 

REGISTRADO NO COMPETENTE REGISTRO DE 

IMÓVEIS”. ANÁLISE DA APLICABILIDADE DO TEMA Nº 

882 DO STJ, OBJETO DO RESP Nº 1.280.871/SP, NO

QUAL FOI FIXADA A SEGUINTE TESE: "AS TAXAS DE 

MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÕES DE 

MORADORES NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU 

QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM”. NESSE CENÁRIO, NOS 

TERMOS DO ENTENDIMENTO DO PRETÓRIO EXCELSO, 

NÃO OBSTANTE O ADVENTO DA LEI Nº 13.465/17, 

AQUELES QUE JÁ POSSUÍAM O LOTE ANTES DA 

EDIÇÃO DO REFERIDO DIPLOMA SÓ PODEM SER 

COMPELIDOS A ARCAR COM AS TAXAS DE 

MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO SE 

ADERIREM AO ATO CONSTITUTIVO DA ENTIDADE. NO 

CASO EM ANÁLISE, A PARTE AUTORA OBJETIVA 

COBRANÇA DO PAGAMENTO DAS COTAS REFERENTE 

AO PERÍODO DE AGOSTO/1999 A NOVEMBRO/2006, 

ALÉM DAS COTAS VENCIDAS DURANTE O CURSO DO

PROCESSO. ENTRETANTO, NÃO HOUVE 

DEMONSTRAÇÃO DA EFETIVA FILIAÇÃO DO RÉU À 

ASSOCIAÇÃO OU SUA ANUÊNCIA EM RELAÇÃO AO 

PAGAMENTO DAS TAXAS DE MANUTENÇÃO EXIGIDAS.

É CERTO QUE O ÔNUS DA PROVA, QUANTO AO FATO 

CONSTITUTIVO DO SEU DIREITO, CABIA À 

ASSOCIAÇÃO, NOS TERMOS DO ART. 373, I DO CPC.

NESTE DIAPASÃO, NÃO SE DESINCUMBINDO DE TAL 

ÔNUS, ARCA A AUTORA COM A CONSEQUÊNCIA DA 

SUA POSTURA, QUAL SEJA, A IMPROCEDÊNCIA DO 

PLEITO AUTORAL. ASSIM, A FIM DE QUE O JULGADO 

DESTA CORTE GUARDE CONSONÂNCIA COM O 

ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS SUPERIORES, MISTER 

SE FAZ A REFORMA DO ACÓRDÃO ORA EM ANÁLISE.

REEXAME PELO EXERCÍCIO DO JUÍZO DE 

RETRATAÇÃO. PROVIMENTO DO AGRAVO INOMINADO 

PARA, REFORMANDO A DECISÃO, DAR PROVIMENTO 

AO APELO PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS 

PEDIDOS AUTORAIS.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Inominado em 

Apelação Cível nº 0011437-81.2006.8.19.0209 em que é agravante RONALDO 

TARABINI CASTELLANI e agravado SOCIEDADE CIVIL ORLA 500,

Acordam os Desembargadores que integram a Décima Quarta 

Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por 

unanimidade de votos, exercendo o juízo de retratação, dar provimento ao 

agravo inominado para, reformando a decisão de fls. 665/671 - 000665, dar 

provimento ao apelo para julgar improcedentes os pedidos autorais. 

RELATÓRIO E VOTO

Trata-se de julgamento em razão da determinação emanada pela 

Terceira Vice-Presidência de retorno dos autos à Câmara de Origem para 

eventual exercício do juízo de retratação quanto à adequação do julgado ao 

Tema nº 492 do STF e ao Tema nº 882 do STJ (fls. 866/868 - 000866), de

maneira a se evitar que seja levado às Corte Superiores questão por elas já 

julgada e pacificada.

No caso dos autos, foi proferido o Acórdão de fls. 764/773 –

000764 da relatoria do Exmo. Des. Edson Scisinio Dias, do seguinte teor:

“(...)

Cuida-se de agravo Regimental manifestado pela parte Agravante, 

contra a decisão monocrática que proferi às fls. 665/671, do seguinte teor:

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“Cuida-se de recurso de apelação interposto por RONALDO 

TARABINI CASTELLANI, contra sentença proferida pelo juízo da 3ª Vara Cível 

da Regional da Barra da Tijuca da Comarca da Capital que, em ação de

cobrança, julgou procedente o pedido, para condenar o réu ao pagamento 

dos valores das cotas associativas vencidas no mês de agosto de 1999 e a 

partir do mês de maio de 2001, bem como dos valores das cotas vincendas 

até o efetivo pagamento, nos termos do artigo 290 do Código de Processo 

Civil, acrescidos de correção monetária, de juros de 1% ao mês e multa de 

2% sobre o valor do débito, na forma do artigo 1.336, §1º do Código Civil, a 

partir de cada vencimento. Condenou, ainda, o réu ao pagamento das custas 

processuais e honorários advocatícios, arbitrados em 10% sobre o valor da 

condenação.

Ajuizou o autor ação em face de RONALDO TARABINI 

CASTELLANI, sob o argumento de que o réu é proprietário de imóvel situado 

dentro de localidade onde se encontra uma associação de moradores, porém 

não arcou com as despesas associativas referentes aos meses de agosto de 

1999 e a partir de maio de 2001.

Contestação às fls. 157/169. Réplica às fls. 263/271.

Sentença às fls. 545/548.

O apelante interpôs recurso às fls. 555/578, requerendo a 

reforma da sentença. Argui, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, bem 

como a impossibilidade jurídica do pedido. Afirma que a apelada não 

demonstrou que presta serviços ao apelante, ônus esse que lhe incumbia. 

Aduz que deve prevalecer o seu direito constitucional de livre associação.

Contrarrazões às fls. 586/593. É o relatório. Decido.

Conheço do recurso de apelação, pois preenchidos os seus 

pressupostos de admissibilidade. No mérito, não assiste razão ao apelante, 

devendo ser mantida a decisão recorrida.

Inicialmente, afasto as preliminares suscitadas.

Observo que a parte apelante, por ser proprietária de casa 

situada dentro do âmbito de uma associação, se beneficia dos serviços por 

essa prestados. Além disso, não há notícias, nos autos, de que há débito 

referente ao ano de 2000. Logo, presume-se que houve o devido 

pagamento.

Em relação ao pedido, não vislumbro qualquer impossibilidade, 

quanto à cobrança de cotas associativas.

Cinge-se a controvérsia à possibilidade ou não da cobrança, pela 

associação autora de contribuições mensais, para custeio de serviços 

prestados em proveito das áreas comuns, beneficiando, assim, seus 

titulares.

Compulsando-se os autos, verifica-se que a autora, ora apelada, 

comprovou que presta serviços de manutenção de limpeza das partes 

comuns, coleta de lixo, segurança, iluminação aos moradores (fls. 38/122).

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O Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento segundo o 

qual os proprietários de imóveis que usufruem dos serviços prestados por 

sociedade ou associação ao condomínio, ainda que atípico, devem contribuir 

no rateio das despesas, sob pena de enriquecimento ilícito.

O prevalecimento da solução adotada pelo juízo a quo, 

objetivando o afastamento do enriquecimento ilícito, por parte do apelante, 

observa o princípio superior da boa-fé objetiva exigido pelo Código Civil.

Do contrário, alguém estaria se beneficiando de serviços para os 

quais não contribui financeiramente, e no aparente conflito de princípios 

envolvidos, deve prestigiar-se aquele que melhor se adequa à situação 

concreta, e, no caso, na verdade, não se trata de reconhecer a 

impossibilidade de compelir alguém a se associar contra sua vontade, mas 

de impedir o enriquecimento indevido de uns em detrimento de outros que 

estejam na mesma situação de beneficiários dos serviços prestados em prol 

dos bens de que são titulares.

Esta é a jurisprudência dominante deste Tribunal, com fulcro na 

Súmula nº 79, in verbis:

“Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, 

as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade 

de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços 

por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos 

moradores da localidade.”

Dentro desse contexto, o apelante deve arcar com as cotas 

mensais de rateio das aludidas despesas.

Nesse sentido:

“DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES (...). COBRANÇA 

DE COTA-PARTE. EXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA REGULAR 

INSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO, BEM COMO DA REFERIDA PARCELA. 

PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. MANUTENÇÃO. O tema encontra-se 

pacificado por parte desta Corte de Justiça, com a edição do verbete nº 79 

da Súmula Predominante de sua Jurisprudência. Para se efetivar tal direito 

necessária à comprovação da regularidade da constituição da respectiva 

associação, além da regulamentação da cobrança da cota-parte. Na espécie, 

tais fatos se mostram comprovados. (...) O contrário configuraria 

enriquecimento ilícito por uma das partes, vedado pelo ordenamento 

jurídico. Entendimento jurisprudencial pacificado acerca do tema neste E. 

Tribunal de Justiça. Manutenção do julgado. Nego seguimento ao recurso, na 

forma do artigo 557, caput do CPC c/c artigo 31, VIII do Regimento Interno 

desta Colenda Corte”.

(Apelação Cível nº 0049933-95.2009.8.19.0203 – 14ª Câmara 

Cível – Des. CLEBER GHELFENSTEIN)

“AÇÃO EM QUE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES PROMOVE 

COBRANÇA DE VALORES CORRESPONDENTES A RATEIO DE DESPESAS POR 

ELA SUPORTADAS EM RAZÃO DE ATUAÇÕES E SERVIÇOS FORNECIDOS EM 

PROL DOS OCUPANTES DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS ASSIM 

BENEFICIADAS, DADA A INTEGRAÇÃO DESTAS AO COMPLEXO ASSIM 

GERIDO. (...). LEGITIMIDADE DE TAL EXIGÊNCIA. SÚMULA 79 DO TJERJ.

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VEDAÇÃO DO LOCUPLETAMENTO SEM CAUSA LEGÍTIMA. Confirmação do 

julgado”.

(Apelação Cível nº 0012000-25.2008.8.19.0203 – 14ª Câmara 

Cível – Des. NASCIMENTO POVOAS VAZ)

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS 

CONDOMINIAIS AJUIZADA POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

(...) No entender desta Relatora, a sentença recorrida não 

merece reforma, pois, conforme se desprende dos autos, restaram 

comprovadas as despesas com faxineiros, porteiros, segurança 24 horas, 

dentre outras, suportadas pela associação apelada em prol da melhora da 

qualidade de vida dos moradores e proprietários de imóveis da área por ela 

administrada. Inexistência de afronta ao disposto no inciso XX do artigo 5º 

da CRFB, pois o que aqui se discute não é a violação do direito de um 

indivíduo não se associar, mas tão somente o dever de arcar com as 

despesas suportadas por um condomínio de fato. Inteligência da Súmula nº 

79 do TJRJ. Precedentes desta Corte. (...)”.

(Apelação Cível nº 0036427-86.2008.8.19.0203 – 12ª Câmara 

Cível – Des. LUCIA MIGUEL S. LIMA)

Por tais razões, conheço e nego provimento ao recurso de 

apelação, com base no artigo 557 do Código de Processo Civil, mantendo a 

sentença prolatada pelo juízo a quo.”

Por oportuno, ressalto que é constitucional o poder relatorial, atribuído 

pelo art. 557 do Código de Processo Civil, com a nova redação dada pela Lei 

9.756/98, como decidiu o Supremo Tribunal Federal, mesmo porque não se consegue 

extrair do texto constitucional o princípio da colegialidade das decisões em país onde 

a justiça de primeiro grau é quase exclusivamente monocrática: “Tem legitimidade 

constitucional disposição regimental que confere ao relator competência para 

arquivar ou negar seguimento a pedido ou recurso, desde que as decisões possam 

ser submetidas ao controle do colegiado.” (Pleno, Ag. 151354-3, MG, relator o 

Ministro Néri da Silveira, julgado em 18/2/99, unânime).

No caso deste E. Tribunal, a disposição está no art. 31, VIII, do 

Regimento Interno. O caput do art. 557 refere-se à negativa de seguimento do 

recurso, desde que este se mostre manifestamente:

- inadmissível, não preenchendo os respectivos pressupostos;

- prejudicado, por fato superveniente à interposição (se já estava 

prejudicado quando da interposição, o recurso é inadmissível pela falta de objeto);

- improcedente (evidentemente não terá sucesso); e

- em confronto com súmula ou jurisprudência dominante do 

respectivo Tribunal, do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior.

Por derradeiro, comentando o art. 557, caput, do Código de Processo 

Civil, que se aplica a todos os Tribunais e ao julgamento de qualquer recurso, 

afirmou o Ministro ATHOS GUSMÃO CARNEIRO que a ampliação dos poderes do 

relator, decorre da evidente

“... necessidade de limitar o número de recursos a serem julgados em 

sessão, tendo-se em vista o desmedido aumento do número de processos 

(fenômeno, aliás, de âmbito mundial), sem o correspondente aumento no 

quantitativo de magistrados.” (Poderes do Relator e Agravo Interno. Artigos 557, 544 

e 545 do CPC – Revista da AJURIS 79/19)

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Aliás, o fenômeno da relativização do princípio da colegialidade no 

julgamento dos recursos tem sido objeto de reiteradas teses doutrinárias, valendo 

ressaltar o magistério de ADROALDO FURTADO FABRÍCIO, em artigo publicado pela 

Revista da AJURIS, 76/20:

“... a evolução recente da legislação processual civil brasileira caminha 

decididamente para uma progressiva relativização do princípio da colegialidade no 

julgamento dos recursos, mediante ampliação dos poderes do relator, do que dá 

exemplo particularmente atual e notável o disposto na Lei n. 9.756/98.”

Neste mesmo sentido, em artigo denominado “O relator, a 

jurisprudência e os recursos”, CÂNDIDO RANGEL DINAMARCO discorreu sobre o 

tema, afirmando que

“... a crescente opção pela singularidade do julgamento em diversas 

situações representa uma legítima tentativa de inovar sistematicamente na luta 

contra a lentidão do julgamento nos tribunais. Sabe-se que o aumento do número de 

juízes não resolve o problema, como já não resolveu no passado remoto e próximo. É 

preciso inovar sistematicamente. O que fez a Reforma e o que agora vem a fazer a 

lei de 1998 representa uma escalada que vem da colegialidade quase absoluta e 

aponta para a singularização dos julgamentos nos tribunais, restrita a casos onde se 

prevê que os órgãos colegiados julgariam segundo critérios objetivos e temperada 

pela admissibilidade de agravo dirigido a eles.” (Aspectos Polêmicos e Atuais dos 

Recursos Cíveis de acordo com a Lei 9.576/98, coordenado por Teresa Arruda Alvim 

Wambier e Nelson Nery Jr. – Ed. RT, 1999, p. 131)

Assim, com o claro intuito de impedir que recursos descabidos ou 

repetitivos aumentem a enorme sobrecarga dos tribunais, foi ampliada a 

competência do relator que poderá negar seguimento ao recurso, se a decisão 

recorrida estiver em consonância com a jurisprudência dominante do respectivo 

Tribunal.

Não está desta forma, o relator obrigado a levar ao conhecimento e 

julgamento do colegiado todo e qualquer recurso.

Ademais, nenhum argumento novo foi trazido no agravo interposto que 

justifique a revisão do julgado guerreado, impondo-se, pois, o seu desprovimento. O 

que se verifica é um inconformismo do Agravante com a decisão ora guerreada.

O Egrégio Tribunal de Justiça vem, em seus arestos decidindo sobre 

agravo inominado que não traz argumento novo que justifique a revisão pelo 

colegiado.

0045606-37.2010.8.19.0021 - APELACAO

2ª Ementa

DES. CLEBER GHELFENSTEIN -

Julgamento: 09/11/2011 - DECIMA QUARTA CAMARA CIVEL -AGRAVO 

INOMINADO EM APELAÇÃO CÍVEL. AGRAVO CONTRA DECISÃO MONOCRÁTICA DO 

RELATOR QUE NEGOU SEGUIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E DEU 

PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DO BANCO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO 

E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO 

CARACTERIZADA. SENTENÇA JULGANDO PROCEDENTE O PEDIDO AUTORAL.

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RECURSO DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA PUGNANDO PELA IMPROCEDÊNCIA DOS 

PEDIDOS, ALTERNATIVAMENTE A REDUÇÃO DO VALOR DO DANO MORAL. RECURSO 

ADESIVO DA PARTE AUTORA OBJETIVANDO A MAJORAÇÃO DO QUANTUM 

INDENIZATÓRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE OFENSA A QUALQUER DIREITO 

IMATERIAL. MERO ABORRECIMENTO. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. 

AUSÊNCIA DE ARGUMENTO NOVO QUE JUSTIFIQUE A REVISÃO DO JULGADO. 

NEGA-SE PROVIMENTO AO RECURSO.

0037312-25.2011.8.19.0000 - AGRAVO DE 

INSTRUMENTO

2ª Ementa

DES. MAURICIO CALDAS LOPES -

Julgamento: 16/11/2011 - SEGUNDA CAMARA CIVEL - Ordinária.

Revisão de contrato. Sistema financeiro de habitação. Cumprimento de 

sentença Homologação de cálculos do perito do juízo. Decisão de 1º grau que, 

considerada a ausência de manifestação das partes, entendera de homologar o laudo 

pericial elaborado. Agravo de Instrumento a que se negou trânsito. Agravo 

inominado, do § 1º do artigo 557 do Código de Processo Civil. Recurso limitado a 

propugnar pela concessão de novo prazo para análise do parecer técnico, inerte o 

agravante ao longo do decurso do antes concedido. Tema precluso. Ausência, a mais 

absoluta, de argumento qualquer capaz de rechaçar a decisão homologatória 

hostilizada. Recurso não provido.

À conta desses fundamentos, voto pelo conhecimento do recurso e por 

seu desprovimento.”

No caso em tela, a Terceira Vice-Presidência devolveu os autos à 

esta Câmara para seu reexame em razão de aparente divergência com a 

orientação do Supremo Tribunal Federal, quando da tese vinculada ao Tema nº 

492, e à orientação do Superior Tribunal de Justiça, quando da tese vinculada ao

Tema nº 882. 

O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento dos Recursos nº 

1.280.871 e nº 1.439.163, submetidos à sistemática dos recursos repetitivos, pôs 

fim a controvérsia sobre a possibilidade ou não de cobrança de taxa de 

manutenção por associação de moradores não associados, é ver:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA -

ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES -

CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE 

MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU 

- IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, 

firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por 

associações de moradores não obrigam os não associados ou 

que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial 

provido para julgar improcedente a ação de cobrança. 

(RECURSO ESPECIAL Nº 1.280.871 – SP - MINISTRO 

MARCO BUZZI – DJe 22/05/2015).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA -

ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES

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CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE 

MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU 

- IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, 

firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por 

associações de moradores não obrigam os não associados ou 

que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial 

provido para julgar improcedente a ação de cobrança. 

(RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 – SP - MINISTRO 

MARCO BUZZI – DJe 22/05/2015).

Este entendimento prestigia o princípio da livre associação 

estampado no artigo 5º, inciso XX da Constituição Federal.

Esta questão também foi debatida no E. STF que, em sede de 

repercussão geral (Tema 492), fixou a seguinte tese:

“[é] inconstitucional a cobrança por parte de associação de

taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário

urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 

13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a 

questão. A partir da Lei da Reurb torna possível a cotização 

dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso 

controlado, que: 1) já possuindo lote, adiram ao ato 

constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de 

imóveis pela mencionada lei; ou 2) sendo novos adquirentes 

de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente registro de imóveis”.

Nesse cenário, nos termos do entendimento do Pretório Excelso, 

não obstante o advento da Lei nº 13.465/17, aqueles que já possuíam o lote 

antes da edição do referido diploma só podem ser compelidos a arcar com as 

taxas de manutenção e conservação da associação se aderirem ao ato 

constitutivo da entidade.

No caso em análise, a parte autora objetiva cobrança do 

pagamento das cotas referente ao período de agosto/1999 a novembro/2006, 

além das cotas vencidas durante o curso do processo. Entretanto, não houve 

demonstração da efetiva filiação do réu à associação ou sua anuência em

relação ao pagamento das taxas de manutenção exigidas.

É certo que o ônus da prova, quanto ao fato constitutivo do seu 

direito, cabia à associação, nos termos do art. 373, I do CPC. 

Neste diapasão, não se desincumbindo de tal ônus, arca a autora

com a consequência da sua postura, qual seja, a improcedência do pleito 

autoral. 

Assim, a fim de que o julgado desta Corte guarde consonância com 

o entendimento dos Tribunais Superiores, mister se faz a reforma do Acórdão

ora em análise.

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Sem mais considerações, voto pelo exercício do juízo de 

retratação, e pelo provimento do agravo inominado para, reformando a decisão 

de fls. 665/671 - 000665, dar provimento ao apelo para julgar improcedentes os 

pedidos autorais. Voto, ainda, por condenar a parte autora no pagamento das 

custas e honorários sucumbenciais, que fixo em 10% (dez por centos) sobre o 

valor atualizado da causa. 

Rio de Janeiro, na data da assinatura eletrônica.

DESEMBARGADOR CLEBER GHELFENSTEIN

RELATOR


quarta-feira, 1 de março de 2023

TJ RJ VITÓRIA LINDA ! STF TEMA 492, STJ TEMA 882, FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XV VAI TER QUE DEVOLVER TUDO QUE RECEBEU ILEGAL E INSTITUCIONALMENTE ! NÃO EXISTE "CONDOMINIO COMARY ", NÃO EXISTEM "CONDOMINIOs COMARY GLEBAs"

GLORIA A DEUS !


PARABÉNS  à Dra. DANIELLE OLIVEIRA DE SOUZA POR  SUA MAGNIFICA E IMPORTANTISSIMA VITÓRIA !!!!!



Parabéns à Exma. Des. NATACHA DE OLIVEIRA TOSTES e aos Exmos. Desembargadores da 26a Câmara Civel do TJ RJ,  por fazerem prevalecer o DIREITO e a JUSTIÇA! 
FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XV 
VAI TER QUE DEVOLVER TUDO!!!
Não existe CONDOMINIO COMARY 15 GLEBA,nem nunca existiram,  os FICTOs "CONDOMINIOS COMARY GLEBAS".

Foi TUDO resultado de manifestas  fraudes às LEIS de LOTEAMENTOS e às LEIS de  REGISTROS PÚBLICOS  e de CONDOMÍNIOS  EDILICIOS e VOLUNTARIOS, praticadas pelos delegatarios  do CARTORIO DE 1 OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS DE TERESOPOLIS , em concurso MATERIAL  com notários, loteadores e FALSOS síndicos  de associações IRREGULARES. 

NÃO SEJA ENGANADO
Saiba a VERDADE sobre o falso condominio comary e derivados clicando AQUI - PARECER DO IC 702/07
 

Leia a íntegra da AÇÃO CIVIL pública AQUI 


AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONDOMINIO NA GLEBA XV DO LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY, DECLARATÓRIA  DA  INCONSTITUCIONALIDADE  E DA ILEGALIDADE DAS COBRANÇAS DE FALSAS COTAS CONDOMINIAIS , 
NULIDADE DAS MATRICULAS DE FALSAS FRAÇÕES IDEAIS  QUE SÃO OS LOTES DE TERRAS NUAS DAS GLEBAS 6 ATE 16 DO LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR DA GRANJA COMARY 
LOTEAMENTO JARDIM COMARY

Processo No: 0008659-48.2016.8.19.0061

 
TJ/RJ - 01/03/2023 12:50 - Segunda Instância - Autuado em 15/12/2022
Processo eletrônico - clique aqui para visualizar. Pesquisar processo eletrônico
Classe:APELAÇÃO
Assunto:
Exclusão de associado / Associação / Pessoas Jurídicas / DIREITO CIVIL
Indenização Por Dano Material - Outros / Indenização por Dano Material / Responsabilidade Civil / DIREITO CIVIL
Localização:SECRETARIA DA 17ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL)
  
  
Órgão Julgador:DECIMA SETIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL)
Relator:DES. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA
APELANTE:PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE
APELADO:CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV e outro
  
  
 Listar todos os personagens
Processo originário:  0008659-48.2016.8.19.0061
RIO DE JANEIRO TERESOPOLIS 2 VARA CIVEL
  
FASE ATUAL:Publicação Acordão ID: 5488790 Pág. 455/459
Data do Movimento:01/03/2023 00:05
Complemento 1:Acordão
Local Responsável:SECRETARIA DA 17ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 26ª CÂMARA CÍVEL)
Data de Publicação:01/03/2023
Nro do Expediente:ACO/2023.000018
ID no DJE:5488790
  
SESSÃO DE JULGAMENTO 
  
Data do Movimento:28/02/2023 13:30
Resultado:Com Resolução do Mérito
Motivo:Provimento
COMPL.3:Conhecido o Recurso e Provido - Unanimidade
Resultado:Com Resolução do Mérito
Motivo:Provimento
COMPL.3:Conhecido o Recurso e Provido - Unanimidade
Data da Sessão:28/02/2023 13:30
Antecipação de Tutela:Não
Liminar:Não
Presidente:DES. ANA MARIA PEREIRA DE OLIVEIRA
Relator:DES. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA
Designado p/ Acórdão:DES. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA
Votação:Por Unanimidade
Decisão:Conhecido o Recurso e Provido - Unanimidade
Texto:"POR UNANIMIDADE, DEU-SE PROVIMENTO AO RECURSO NOS TERMOS DO VOTO DO E. DES. RELATOR." PRESENTE AO JULGAMENTO: DRA DANIELLE OLIVEIRA DE SOUZA
  
PUBLICAÇÃO DO ACÓRDÃO 
  
Data da Publicacao:01/03/2023
Folhas/Diario:455/459
Número do Diário:5488790

 INTEIRO TEOR

Íntegra do(a) Despacho Peço dia para julgamento virtual - Data: 16/12/2022  
Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 25/01/2023  
Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 06/02/2023  
Íntegra do(a) Acórdão - Data: 28/02/2023  

ÍNTEGRA DO ACÓRDÃO  AQUI

26ª CÂMARA CÍVEL 

RELATORA: DES. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA

gab.desnatachangtgo@tjrj.jus.br

APELAÇÃO Nº 0008659-48.2016.8.19.0061

APELANTE: PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE

APELADOS: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV e ASSOCIAÇÃO 

MANTENEDORA DA GLEBA XV

ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS

DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.

Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. 

Apelo autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64). Tese firmada no tema 492 do STF: “ É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da Lei 13465/2017. 

Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. Sucumbência revertida. 

Recurso provido.

ACÓRDÃO

Examinados e discutidos estes autos, ACORDAM os Julgadores da Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, POR UNANIMIDADE, em DAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

Rio de Janeiro, na data da sessão de julgamento.

Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira - Relatora

RELATÓRIO.

Trata-se de ação de declaração de inexistência de débito e indenização por danos materiais proposta por PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE em face de CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV e ASSOCIAÇÃO MANTENEDORA DA GLEBA XV. 

Afirma que adquiriu em maio/2011, por meio de escritura pública de compra e venda, imóvel sito à Rua Afonso Arinos, 371, bairro Carlos Guinle. Discorre sobre o desmembramento das Glebas do Comary. Afirma que desde a aquisição do bem é cobrado de cotas condominiais pelo “Condomínio da Gleba XV”, mesmo não servido com qualquer serviço ou benefício que justificasse a referida cobrança e seu imóvel está fora do condomínio. Defende que nunca houve, quando da comercialização e empreendimento das áreas, vinculação das mesmas a qualquer espécie de construção, assim como inexistiu aprovação de condomínio pela municipalidade ou registro regular do mesmo junto ao RGI.

Aduz que foi determinado o cancelamento dos CNPJ’s dos condomínios das glebas pela Justiça Federal. Discorre sobre condomínio pro indiviso, condomínio de fato ou loteamento fechado. Alega que não se associou voluntariamente, e por meio de duas correspondências inequívocas, manifestou expressamente sua não associação ao ente, requerendo cessassem as cobranças de cotas que lhe vinham sendo feitas. Ainda que: o imóvel do Autor não se situa, sequer, após o portão de entrada do dito “Condomínio da Gleba XV”; não usufrui dos serviços que supostamente seriam prestados aos moradores do referido “condomínio”. Sustenta que o condomínio recebeu pagamento do autor e após cancelamento do CNPJ a associação ré foi criada e é responsável pelo recebimento dos valores. Pede medida antecipatória para suspensão dos débitos e das cobranças, abstenção de negativação, consignação de valores, confirmação da tutela, desconstituição de toda e qualquer relação entre as partes e devolução do valor já pago de R$ 20.136,35, além de valores vincendos.

Decisão, index 429, indefere a gratuidade de justiça.

Decisão, index 436, indefere a tutela antecipada.

Contestação e reconvenção do condomínio, index 514. 

Alega prescrição em relação ao período anterior a 30.05.2013, sendo, cabível somente a pretensão de devolução das cotas vencidas e não pagas no período compreendido entre 10/06/2013 a 10/09/2014. No mérito, discorre sobre a natureza jurídica do condomínio, obrigatoriedade de pagamento das cotas, registro da unidade do autor, princípio da boa-fé registral, especialidade ou determinação, instância ou rogação e continuidade. Colaciona julgados. 

Defende que o cancelamento de CNPJ não descaracteriza a existência do condomínio. Afirma inexistência de sucessão do condomínio pela associação ré. Alega que as duas entidades, condomínio e associação, não se confundem e o réu não é associado e nenhuma cobrança ao mesmo foi feita por parte da associação que não possui nenhuma espécie de rateio. Em reconvenção afirma que há débito de R$ 13.738,09. Pede a improcedência dos pedidos autorais e em pedido reconvencional a condenação do reconvinte ao pagamento das cotas condominiais devidas no período de 10/10/2014 a 10/04/2017 no valor de R$ 13.738,09 e as vincendas.

Contestação da associação, index 615. Preliminarmente alega ilegitimidade passiva. No mérito, alega inexistência de sucessão do condomínio pela associação, eis que não estabeleceu nenhum rateio entre associados. 

Aduz que o autor não é associado, mas sim condômino do 1º demandado -Condomínio Comary Gleba XV. Discorre sobre sua atividade e que o tema 492 do STF não tem relação com o feito, eis que o débito do autor é com o condomínio. Pede o acolhimento da preliminar ou a improcedência dos pedidos autorais.

Réplica e contestação à reconvenção, index 643. Reitera as teses da exordial de impossibilidade de cobrança de cotas condominiais pelos réus.

Decurso de prazo para manifestação do condomínio em réplica, index 655.

Réus pedem prova oral e documental, index 667 e 669, e autor pede prova oral, documental e pericial, index 671.

Deferida prova documental, index 674.

Autor pede expedição de ofícios, index 683, deferido, index 685.

Resposta de ofício do RGI nº 232/2018, index 691.

Manifestação do autor, index 705, 833 e 837, do condomínio, index 711 e 716, e da associação, index 714 e 841.

Saneador, index 856, rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva,acolhe a prescrição arguida em relação às cotas pagas no período compreendido entre 10/06/2013 e 10/09/2014. Fixa ponto controvertido, indefere prova oral e pericial e defere a documental suplementar.

Manifestação do condomínio, index 871, com juntada de julgado que entende por sua legitimidade para cobrança das cotas condominiais, e manifestação do autor, index 895.

Sentença, index 901, decide a lide, nos seguintes termos:

ISTO POSTO:

I - Julgo improcedentes os pedidos iniciais.

II - Julgo procedente a reconvenção, para CONDENAR o reconvindo a pagar ao reconvinte as cotas condominiais elencadas na inicial, bem como as vencidas e vincendas a partir da distribuição da reconvenção, todas acrescidas de multa de 2%, bem como de correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação para as anteriores a esta e do vencimento da obrigação para as demais.

Condeno o autor/reconvindo ao pagamento das custas do processo e de honorários advocatícios em favor do réu CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV que fixo em 10% sobre o valor da condenação, e em favor da ré ASSOCIAÇÃO MANTENEDORA DA GLEBA XV que fixo em 10% sobre a metade do valor da causa.

Com o trânsito em julgado e o cumprimento da sentença, dê-se baixa e arquivem-se. P.I. 

Embargos de declaração opostos pelo autor, index 927, com manifestação dos réus, index 973 e 975, rejeitados, index 983.

Apelo do autor, index 992. Reitera a tese da exordial de impossibilidade de cobrança de cotas condominiais pelos réus, eis que seu imóvel está fora do condomínio, bem como se trata de mero loteamento. Reedita todas as teses apresentadas na inicial e em especial de que não se associou voluntariamente,e por meio de duas correspondências inequívocas, manifestou expressamente sua não associação ao ente, requerendo cessassem as cobranças de cotas que lhe vinham sendo feitas. Ainda que o imóvel do Autor não se situa, sequer, após o portão de entrada do dito “Condomínio da Gleba XV”; não usufrui dos serviços que supostamente seriam prestados aos moradores do referido “condomínio”. Colaciona julgados e pede a reforma integral da sentença.

Contrarrazões do condomínio, index 1017, pelo desprovimento do recurso.

Juntada pela associação de substabelecimento, index 1026. 

É O RELATÓRIO.

VOTO.

O recurso preenche os requisitos de admissibilidade recursal.

Pretende o autor a declaração de inexistência de relação jurídica entre as partes e devolução do valor já pago de R$ 20.136,35, além de valores vincendos. Narra impossibilidade de cobrança de cotas condominiais, eis que seu imóvel não pertence ao condomínio, não usufrui de nenhum serviço e não manifestou interesse em se associar aos réus.

Em decisão saneadora foi acolhida a prescrição em relação ao período de 10/06/2013 e 10/09/2014, que restou preclusa.

A sentença julgou improcedente o pedido do autor e procedente o pedido reconvencional para condenar a parte ao pagamento cotas condominiais vencidas e vincendas.

Apela o autor pela reforma integral da sentença.

O recurso merece prosperar.

Com efeito, há que se analisar a possibilidade de os réus exigir do autor cota condominial.

A Legislação Civil estabelece sobre a possibilidade de existência de condomínio de lotes que obedecerá o que dispõe o Código Civil sobre condomínio edilício:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(...)

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.

A Lei específica nº 4.591/64 trata da instalação do condomínio através de Convenção com aprovação de 2/3 das frações ideais.

Verifica-se que inobstante haver convenção (index 458), o condomínio foi considerado irregular tanto que foi determinada a anulação do CNPJ, index 121, fls. 125:

Com efeito, a questão foi debatida no feito de nº 00000245-14.2011.4.02.5115, em que a 1ª Vara Federal de Teresópolis julgou improcedente o pedido de anulação da determinação de cancelamento do CNPJ referente ao processo administrativo n. 13749.000214/2009-21 considerando a inexistência de condomínio:

Há informação de aprovação do desmembramento do loteamento em 

1976. Confira-se, index 536, fls. 541:

A matrícula do imóvel registra haver condomínio pro indiviso (index 32, fls. 34), no entanto, o condomínio se reveste de mera sociedade de fato, o que impede a cobrança das cotas condominiais.

Com efeito, são figuras jurídicas diversas: A existência de condomínio pro indiviso, constante na matrícula, refere-se a SITUAÇÃO DE FATO do local e a multiplicidade de proprietários de lotes. 

A constituição de um CONDOMÍNIO, para legitimar a cobrança, transcende a mera situação de fato. Impõe-se a existência de uma PESSOA  JURÍDICA, com prestação de serviços, áreas comuns, assim como CONVENÇÃO E REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO de forma regular.

No local, inexiste CONDOMÍNIO nessa última acepção, já havendo decisão judicial neste sentido. 

Houve criação da associação ré em 2015 (index 101) com o objetivo de apoio ao condomínio, e apesar de não haver cobrança pela mesma, o que se extrai é que os réus se confundem, vez que a cobrança de taxa de associação não pode ser imposta diante da liberdade associativa:

A simples criação da ASSOCIAÇÃO comprova a inexistência do CONDOMÍNIO como pessoa jurídica apta a efetuar cobrança, posto que inexiste razão para criar-se associação. No local, inexiste CONDOMÍNIO nessa última acepção, já havendo decisão judicial neste sentido. 

Houve criação da associação ré em 2015 (index 101) com o objetivo de apoio ao condomínio, e apesar de não haver cobrança pela mesma, o que se extrai é que os réus se confundem, vez que a cobrança de taxa de associação não pode ser imposta diante da liberdade associativa:

A simples criação da ASSOCIAÇÃO comprova a inexistência do CONDOMÍNIO como pessoa jurídica apta a efetuar cobrança, posto que inexiste razão para criar-se associação.

No local há, pois, um LOTEAMENTO. Inobstante a presença de vários lotes com diversos proprietários, não há CONDOMÍNIO na acepção jurídica do termo para fins de cobrança, ficando a copropriedade adstrita a esfera FÁTICA. 

O tema 882 do STJ firmou a seguinte tese:

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.” 

A ratio decidendi do julgado é no sentido de não ser considerado o loteamento fechado como condomínio, bem como ser livre o exercício do direito de associação, nos termos do art. 5º, XVII, da CF.

Confira-se trecho do excerto:

...Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 4.591/1964. Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária.

Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar de apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possuem características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes. 

Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como "condomínio de fato", carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum.

Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores. 

No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência desta Corte, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal...

E, em recente julgado o STF apreciando o tema 492, fixou a seguinte tese:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"

O imóvel foi adquirido pelo autor em 13/05/2011:

Não há adesão à associação.

De outro lado, comprova o autor notificação enviada ao responsável pelo condomínio em 2013 (index 134).Assim, não há que se falar em cobrança de cotas condominiais, nos termos da tese fixada pelo STF. 

Nesse sentido:

0030254-52.2013.8.19.0209 – APELAÇÃO Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA -Julgamento: 11/11/2020 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO E MORADORES. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. COTAS DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE SOMENTE SÃO EXIGÍVEIS SE O MORADOR EXPRESSAMENTE SE ASSOCIOU, CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO (TEMA 882). IN CASU, A PARTE RÉ, ORA APELANTE, ADQUIRIU O IMÓVEL EM 1981, SENDO QUE SOMENTE EM 2004 A ASSOCIAÇÃO FOI AUTORIZADA A INSTALAR GRADES NA ÁREA QUE ABRANGE O LOTEAMENTO E SOMENTE EM 2011 HOUVE A CONTRATAÇÃO DE EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇO DE VIGILÂNCIA. APELANTE QUE NÃO ADERIU AO  CONTRATO DE ADESÃO E AO SISTEMA DE CUSTEIO DAS DESPESAS COMUNS ADOTADAS PELA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. O RECURSO ESPECIAL CONDUTOR DO TEMA 882 DO STJ (RESP 1280871 /SP) AFIRMOU QUE A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É "MERA ASSOCIAÇÃO CIVIL E, CONSEQUENTEMENTE, DEVE RESPEITAR OS DIREITOS E GARANTIAS INDIVIDUAIS, APLICANDO-SE, NA ESPÉCIE, A TEORIA DA EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS". O DIREITO A LIVRE ASSOCIAÇÃO É GARANTIDO PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, EM SEU ARTIGO 5º, INCISO XX. COM EFEITO, CONSIDERANDO QUE A ASSOCIAÇÃO AUTORA NÃO É UM CONDOMÍNIO NOS MOLDES DA LEI 4591 E DIANTE DA NÃO ANUÊNCIA DA PARTE RÉ EM ADERIR À ASSOCIAÇÃO E CONSEQUENTMENTE COM O NÃO PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU CONTRIBUIÇÃO DE QUALQUER NATUREZA PARA A ASSOCIAÇÃO AUTORA, IMPÕE-SE RECONHECER O DESCABIMENTO DA COBRANÇA POSTULADA PELA PARTE AUTORA, ORA APELADA. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, COM A CONSEQUENTE INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.0005303-25.2016.8.19.0003 – APELAÇÃO - Des(a). LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHAES Julgamento: 03/09/2020 - DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA ADESÃO DA APELANTE A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUESTÃO CONTROVERTIDA, COM PRECEDENTE FIRMADO EM SEDE DE DEMANDAS REPETITIVAS (REsp 1280871/SP - TEMA 882 - STJ). IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A QUEM NÃO ADERIU A ASSOCIAÇÃO. NO MESMO SENTIDO O ENTENDIMENTO DO STF QUANTO A IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE MENSALIDADE A MORADOR OU PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO TENHA ADERIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

0021427-40.2015.8.19.0061 – APELAÇÃO - Des(a). EDUARDO DE AZEVEDO PAIVA - Julgamento: 25/10/2017 - DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Condomínio autor que alega que o condomínio réu se situa dentro de sua área, fazendo uso de servidão de passagem para pedestres e veículos, e pretende o pagamento de contribuição mensal em virtude de ser beneficiado por serviços prestados a título de conservação, limpeza e segurança na área comum. O fato de o réu ter contribuído voluntariamente durante um período com a Associação pelos serviços, não gera a obrigatoriedade de pagamento da taxa. Falta de comprovação de que o imóvel é encravado. Servidão de passagem não titulada que se diferencia da passagem forçada, inaplicabilidade do art. 1.285 do CC. Serviços e manutenção da área que são cobradas pela Associação dos Voluntários de Comary. Entendimento pacificado do STF e STJ, no sentido da inviabilidade de cobrança compulsória de taxas condominiais de manutenção de imóveis não associados. Princípio da livre associação. Ausência de prova da relação obrigacional. Cabe ao autor o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, artigo 373, I, do CPC/2015 (333, I, do CPC/73). Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.Assim, não há que se falar em condomínio legalmente constituído, sendo que o fato de ter havido pagamento de boa-fé não se equipara a associação. Observe-se que o lote foi adquirido antes da lei 13465/2017, não havendo prova de anterior associação (e nem posterior, frise-se). 

Neste sentido:

0019025-56.2017.8.19.0209 - APELAÇÃO

Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS -Julgamento: 27/04/2021 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÕES CÍVEIS - DIREITO CIVIL - ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DA RUA MINISTRO LAFAYETTE ANDRADA - CONTRIBUIÇÃO POR SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS CONDÔMINOS - INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO ASSOCIATIVO - ALEGAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA -TESE DEFINIDA PELO STJ NA ANÁLISE DO TEMA 882 - CANCELAMENTO DA SÚMULA Nº 79 DO TJ/RJ - PROPRIETÁRIOS QUE MANIFESTARAM A INTENÇÃO DE DESLIGAMENTO DA AGREMIAÇÃO MEDIANTE NOTIFICAÇÃO - ENTENDIMENTO CONSAGRADO PELO STF NO JULGAMENTO DO RE 695911, DE REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA, NO SENTIDO DA INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA A PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO, ANTERIORMENTE AO ADVENTO DA LEI 13.645/2017 -

RECONVENÇÃO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ -INOCORRÊNCIA - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS - IMPROCEDÊNCIA. Segundo o entendimento do STJ, a aquisição imobiliária na área de atuação da agremiação não implica filiação associativa, não havendo falar em anuência tácita, seja pelo tempo em que realizou pagamento das cotas associativas, como se associado fosse, seja pela utilização efetiva dos benefícios fornecidos aos moradores. A matéria foi objeto do RE 695.911-SP, em que o STF reconheceu a repercussão geral do Tema 492, estabelecendo um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 13.465, de 11 de julho de 2017. Negado provimento aos recursos.

0015126-97.2019.8.19.0203 - APELAÇÃODes(a). FERNANDO FERNANDY FERNANDES -Julgamento: 19/04/2021 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES DECORRENTES DE CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE NÃO MERECE REPARO. A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO SE CONFUNDE COM O CONDOMÍNIO DISCIPLINADO PELA LEI N.º 4.591/64. DIREITO DE LIVRE ASSOCIAÇÃO ASSEGURADO PELO ART. 5º, XX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A DEMANDANTE TENHA VOLUNTARIAMENTE SE ASSOCIADO. PRECEDENTES DO STF E DESTA E. CORTE DE JUSTIÇA. MATÉRIA CONHECIDA PELO STJ, SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 543-C DO CPC/73 E PELO STF, POR OCASIÃO DA FIXAÇÃO DA TESE RELATIVA AO TEMA 492. REDAÇÃO CONFERIDA AO ART. 36-A DA LEI N.º 6.766/79 PELA LEI N.º 13.465/17, QUE NÃO AUTORIZA A COBRANÇA SEM QUE HAJA A EFETIVA ASSOCIAÇÃO OU ADESÃO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Por tais fundamentos, voto por DAR PROVIMENTO ao recurso do autor para julgar procedentes os pedidos, e:

- declarar a inexistência de condomínio formal e consequentemente a inexistência do dever do autor em quitar débito condominial.

- condenar os réus na devolução dos valores comprovadamente pagos, excetuando-se o período reconhecido como prescrito, com correção do desembolso e juros da citação.

- condenar os réus nas custas e honorários advocatícios que se fixa em 10% sobre o valor da condenação.

- julgar improcedente o pedido reconvencional condenando o reconvinte no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da reconvenção.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

28 de FEVEREIRO de 2023

Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira - Relatora