O BAIRRO CARLOS GUINLE NÃO É CONDOMÍNIO, NUNCA FOI, E NÃO PODE SER .
TODAS AS RUAS, LAGOS, PRAÇAS, RIOS, SÃO BENS PÚBLICOS DE USO COMUM DO POVO BRASILEIRO ( DECRETO Nº 3.079/38, ART. 1º, ART . 3º)
Efeitos Definitivos do Registro de Loteamento Segundo o Decreto nº 3.079/1938 e a Impossibilidade de Transmudação fraudulenta para Condomínio Edilício
https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2025/04/efeitos-definitivos-do-registro-de.html
STF - STJ -IMPOSSIBILIDADE DE USUCAPIÃO DE BENS PUBLICOS DE USO COMUM DO POVO POR FALSOS CONDOMÍNIOS JURISPRUDÊNCIA
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REGISTRADORES FRAUDARAM AS LEIS E AS NORMAS DA CGJ-RJ
NULIDADE ABSOLUTA DAS FICTAS FRAÇÕES IDEAIS, DO CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO COMARY 15 GLEBAS, E DAS CONVENÇÕES DOS FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS VI ATÉ XV JÁ DECLARADA PELO TJ RJ TRF2
AVISO CGJ N.º 477 /2008
O Desembargador LUIZ ZVEITER, Corregedor-Geral da Justiça deste Estado, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo art. 44 do Código de Organização e Divisão Judiciária do Estado do Rio de Janeiro (CODJERJ) e considerando o que consta dos autos do processo n.º 2005-283127
AVISA aos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro ser obrigação dos mesmos, sob pena de caracterizar falta disciplinar, fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio civil, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos e de burla a lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes da matrícula.
Neste sentido, deverão os Oficiais de Registro de Imóveis ter especial atenção com as sucessivas alienações de diminutas frações ideais de um determinado imóvel, muitas vezes em percentual idêntico, e nas quais os adquirentes não guardam relação de comunhão ou de identidade entre si, tais quais parentesco ou amizade.
Suspeitando o Oficial do Registro de Imóveis da formação de loteamento irregular ou clandestino ou de burla a lei de parcelamento do solo pela via transversa da escritura de compra e venda de fração ideal, deverá notificar o fato a Corregedoria Geral da Justiça, ao Ministério Público e a Prefeitura Municipal da Comarca, para que adotem as providências cabíveis, sendo que a omissão no cumprimento desta diligência sujeita o mesmo a configuração de responsabilidade disciplinar.
Por fim, convencido o Oficial de Registro de Imóveis que a venda da fração ideal se faz em burla da legislação de loteamentos, deverá exigir o cumprimento dos requisitos do referido diploma legal para inserção do título no registro imobiliário e, em não sendo atendida a exigência, negar registro ao título.
Nesta última hipótese, não concordando a parte com a exigência formulada pelo oficial ou com a negativa de registro do título, poderá ser suscitada a dúvida prevista no artigo 198 da Lei 6015 de 1973 ao juízo de registros públicos competente.
Publique-se.
Rio de Janeiro, 25 de julho de 2008.
Desembargador LUIZ ZVEITER
Corregedor-Geral da Justiça
https://www3.tjrj.jus.br/sophia_web/acervo/detalhe/144497?integra=1&utm_source=chatgpt.com
AVISO CGJ N.º 478/2008
O Desembargador LUIZ ZVEITER, Corregedor-Geral da Justiça deste Estado, no uso das atribuições que lhe são conferidas pelo art. 44 do Código de Organização e Divisão Judiciária do Estado do Rio de Janeiro (CODJERJ) e considerando o que consta dos autos do processo administrativo n.º 2005-283127
AVISA aos Tabeliães de Notas deste Estado que, no exercício de sua atividade, devem se abster de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise dos elementos objetivos do negócio revele a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo.
Caso haja insistência dos interessados na feitura do instrumento público, será obrigatória a inserção neste de expressa declaração das partes quanto a ciência de que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno.
Por último, tomando o Tabelião de Notas, no exercício de seu mister, conhecimento de negócio que possa, pelos indícios existentes, envolver parcelamento irregular do solo, deverá comunicar o fato a Corregedoria Geral da Justiça, a Prefeitura Municipal da Comarca e ao Ministério Público, para adoção das providências cabíveis.
Publique-se.
Rio de Janeiro, 25 de julho de 2008.
Desembargador LUIZ ZVEITER
Corregedor-Geral da Justiça
https://www3.tjrj.jus.br/sophia_web/acervo/detalhe/144314?integra=1&utm_source=chatgpt.com
Veja-se DECISÃO do CORREGEDOR GERAL do TJ SP em caso similar:
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GRANJA COMARY : A VERDADE FINALMENTE REVELADA
CRIMES CONFESSADOS POR LOTEADOR E ESCRIVÃO AO MP RJ NO IC 702/07
https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2013/03/granja-comary-verdade-fielmente-revelada.html
74 ANOS DO LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY - 54 ANOS GRILAGEM JUDICIAL DE TERRAS PÚBLICAS DO BAIRRO CARLOS GUINLE EM TERESOPOLIS RJ
"Pagamos 120 MIL DOLARES de HONORÁRIOS para termos uma CANCELA FECHANDO as RUAS PÚBLICAS, nos EMBARGOS INFRINGENTES 87/97 na AÇÃO POPULAR movida por WILSON AMAURY LISBOA".
Quem afirma é FERNANDO LEAL MORENO, ex síndico do inexistente CONDOMINIO COMARY GLEBA VI, na ATA da AGO de 31.01.1998, acostada às fls. 13 e ss da AÇÃO de Cobrança movida em 1998 contra proprietários NÃO associados, processo n. 0003587-13.1998.8.19.0061, e outros, e na CARTA CIRCULAR de 13.07.2001 ( abaixo), reafirmado pela ex-advogada MÔNICA DEMORO na ATA da AGO do falso Condominio Comary Gleba VI de 31.01.2O21.
https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2025/04/a-grilagem-de-terras-publicas-no.html
TJ RJ FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA 6 PERDE POR UNANIMIDADE
https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2020/06/tj-rj-falso-condominio-comary-gleba-6.html
SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL - DIREITOS HUMANOS
- A súmula 79 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJRJ), que permitia a cobrança de taxas de associação contra proprietários NÃO associados foi cancelada por não se alinhar com a Constituição da República.
- A súmula foi considerada inconstitucional porque contrariava o princípio da liberdade de associação, que prevalece sobre a proibição de enriquecimento sem causa.
AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO PRO INDIVISO NA GLEBA XI DO LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY JULGADA IMPROCEDENTE
TJ RJ CONFIRMA : AS RUAS da GRANJA COMARY SÃO VIAS PUBLICAS - Falso CONDOMINIO COMARY GLEBA 11 - B QUERIA SER "dono" de RUAS PUBLICAS" mas NÃO PODE - todas as RUAS da GRANJA COMARY SÃO vias PUBLICAS
Apelação Cível. Ação declaratória c/c obrigação de fazer. Alegação de existência de condomínio pro indiviso Comary gleba XI-B. Pedido de reconhecimento de natureza privada da Avenida Resedá e da servidão Alecrim, integrantes do condomínio gleba XI-B . Sentença de improcedência, levando em conta o laudo pericial, conclusivo no sentido de que a Avenida Resedá foi classificada no plano viário Municipal nº 817/74 e a servidão Alecrim, instituída pela Lei Municipal nº 2424/05.
Caracterização de bens públicos de uso comum do povo.
Sentença que não merece reforma. NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO .
(TJ-RJ - APL: 00055149120108190061, Relator.: Des(a). JDS. ANA CÉLIA MONTEMOR SOARES RIOS GONÇALVES, Data de Julgamento: 09/10/2019, VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL)
https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2018/10/tj-rj-confirma-as-ruas-da-granja-comary.html
MATÉRIAS COBERTAS PELO MANTO DA COISA JULGADA MATERIAL DE MÉRITO
INADMISSIBILIDADE DA CONTINUIDADE DO USO DE PROVAS ILÍCITAS CONTRA OS CIDADÃOS
USO DOLOSO DE DOCUMENTOS PÚBLICOS IDEOLOGICAMENTE FALSOS JÁ DECLARADOS ILEGAIS PELA MUNICIPALIDADE E PELO PODER JUDICIÁRIO DESDE 1968
OFENSA AOS ATOS JURÍDICOS PERFEITOS DE APROVAÇÃO E REGISTRO DO LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY
LOTES INDIVIDUAIS E INDEPENDENTES QUE FORAM ILEGALMENTE REGISTRADOS SOB FALSA NOMENCLATURA DE FRAÇÃO IDEAL DESIGNADA POR AREA X, QUADRA Y, GLEBA Z DO LOTEAMENTO JARDIM COMARY
DESOBEDIÊNCIA LITIGÂNCIA FRAUDULENTA E DE MA FE
VIOLAÇÃO AOS DIREITOS DE PROPRIEDADE , LIBERDADE DE IR E VIR, LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, E A DISSOLUÇÃO COMPULSÓRIA DA ASSOCIAÇÃO PARA FINS ILÍCITOS
OFENSA À COISA JULGADA DE MÉRITO FEDERAL E ESTADUAL
VIOLAÇÃO DE LITERAL DISPOSIÇÃO DAS LEIS DE LOTEAMENTOS, REGISTROS PÚBLICOS E CONDOMÍNIOS E DOS DIREITOS E LIBERDADES FUNDAMENTAIS
PREVALENCIA DOS TRATADOS DE DIREITOS HUMANOS E DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL 1988
FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XV PERDE DE NOVO
APELAÇÃO DO RÉU PROVIDA
EMBARGOS INFRINGENTES DO INEXISTENTE "CONDOMINIO COMARY GLEBA XV" DE INTUITO MERAMENTE PROCRASTINATORIO OPOSTOS EM MANIFESTA OFENSA À COISA JULGADA MATERIAL
INTEGRA DO ACÓRDÃO
COM COMENTARIOS ELUCIDATIVOS
0011434-65.2018.8.19.0061
Apelante: Sandro Guedes Guimarães
Apelado: Condomínio Comary Gleba XV
Relator: Des. Custódio de Barros Tostes
APELAÇÃO CÍVEL.
COBRANÇA DE “COTAS CONDOMINIAIS”.
SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ.
AUSÊNCIA DE PROVA DA INSTALAÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO DITO CONDOMÍNIO (AUTOR).
CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA.
CNPJ NULO.
EXISTÊNCIA DE MERA ASSOCIAÇÃO MANTENEDORADA.
IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE COTAS E TAXAS DIANTE DA LIBERDADE CONSTITUCIONAL ASSOCIATIVA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. PRECEDENTES DESTA E.CORTE EM CASOS CONGÊNERES. REFORMA DA SENTENÇA.
PROVIMENTO DA APELAÇÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0011434-65.2018.8.19.0061 em que é apelante SANDRO GUEDES GUIMARÃES e apelado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV.
ACORDAM os Desembargadores da Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.
RELATÓRIO
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por Condomínio Comary Gleba XV representado por seu síndico Arthur Rodrigues Filho em face de Sandro Guedes Guimarães.
Aduz a parte autora que, não obstante o dever do réu de participar do rateio das despesas comuns, está inadimplente quanto ao pagamento das cotas condominiais vencidas no período compreendido entre 10/08/2013 a 10/08/2018, totalizando a quantia de R$ 31.778,49.
Assim, requer a condenação do réu ao pagamento dos valores vencidos e vincendos, com os acréscimos legais.
O D. Juízo de origem proferiu sentença de procedência dos pedidos, nos seguintes termos: (fls. 409/501):
“Isso posto, rejeito a preliminar e JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para condenar a parte réu ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas, corrigidas desde os respectivos vencimentos, pelos índices oficiais da CGJ, até o efetivo pagamento, contados os juros legais moratórios a partir de igual data.”
Apelou a parte ré às fls. 543/558 alegando, preliminarmente, o cerceamento de defesa ante o indeferimento de prova testemunhal.
No mérito, aduz que o apelado é, em verdade, uma associação de moradores, de modo que a sentença deveria se valer da Lei 13.465/17, que veda a cobrança de taxas de quem não se associou.
Alternativamente, alega que caso não considerada associação, ao apelado somente restaria a configuração como condomínio de fato, o que exigiria a constituição em mora do devedor, o que não ocorreu.
Além disso, aduz que o apelado não apresentou provas das despesas que alega suportar.
Por fim, sustenta a prescrição de 3 anos sobre as cotas vencidas.
Assim, requer a reforma da sentença. Contrarrazões tempestivas às fls. 571/581.
O recurso é tempestivo e devidamente preparado (fl. 561).
É o relatório.
VOTO
Conheço o recurso porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.
De início, não prospera a alegação de cerceamento de defesa, sendo certo que não há fundamento para anular a sentença sob esse argumento.
A decisão que indeferiu a produção de prova oral está em conformidade com o art. 370 do CPC, que permite o juiz rejeitar “diligências inúteis ou meramente protelatórias”.
No caso, o d. magistrado indeferiu a produção de prova testemunhal de forma fundamentada, destacando:
“3. Em que pese haver pleito do Réu para produzir prova oral, verifico que o deferimento deste tipo de prova apenas serviria para protelar a presente demanda, violando, por conseguinte, o princípio da celeridade processual, nos termos do artigo 4º do CPC.
4. Ressalte-se que o ponto controvertido recai sobre matéria de direito, sendo dispensada a produção de prova oral”.
Assim, resta evidenciado que a decisão foi devidamente justificada e está em consonância com a legislação processual.
No mérito recursal, a controvérsia cinge-se à legitimidade do apelado para cobrar do apelante valores referentes às ditas cotas condominiais, havendo discussão se possui o apelado natureza de condomínio ou de associação de moradores.
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COMENTÁRIOS
O artigo 7º, § 1º, da Lei nº 4.591/1964 (Lei dos Condomínios e Incorporações), que trata da instituição do condomínio edilício EXIGE REGISTRO DO CONTRATO no REGISTRO DE IMOVEIS
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas poderá ser instituído por ato entre vivos ou testamento, com inscrição no Registro de Imóveis.
§ 1º No ato de instituição do condomínio constarão, além do disposto no art. 32 da Lei nº 4.591/64:
- a individualização das unidades, sua identificação e discriminação;
- a fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
- dispensando-se a descrição interna da unidade.
Ou seja:
- Para haver um condomínio edilício válido, é obrigatória a inscrição no Registro de Imóveis do ato de instituição;
- O ato deve individualizar cada unidade autônoma (apartamento, casa, loja etc.);
- Deve constar a identificação e discriminação da unidade e sua fração ideal sobre o terreno e as partes comuns;
- Não é obrigatória a descrição interna dos cômodos da unidade (ex.: número de quartos, salas).
Se não houver esse registro, não existe condomínio edilício juridicamente constituído.
Isto significa que a "convenção" ou o "contrato" entre os proprietários não tem validade contra terceiros nem gera o regime jurídico próprio dos condomínios previstos na lei.
Esse ponto é essencial quando se combate falsos condomínios ou supostas convenções de condomínio não registradas no Registro de Imóveis e que são transcritas no cartório de Registro de Títulos e Documentos para fins de conservação apenas e que são usadas ilegalmente para instaurar ações de cobrança e execução contra proprietários NÃO associados.
IRRETROATIVIDADE DA LEI
O ART. 1.358-A do CODIGO CIVIL de 2002 NÃO pode ser aplicado retroativamente aos FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS porque trata-se de meras "associações de fato" que se aproveitam das fraudes contra o Decreto nº 3.079 de 1938, e dos produtos (provas) dos crimes de ação imediata e efeitos permanentes praticados nos Cartórios de Notas e de Registro de Imóveis a partir de 1968, para esbulhar os proprietários não associados.
As matrículas irregulares dos LOTES foram abertas a partir de 1976 para ocultar os crimes contra a ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA e a ECONOMIA POPULAR nas vendas dos LOTES Individuais e independentes das GLEBAS VI ATE XVI do LOTEAMENTO JARDIM COMARY, desmembradas entre 1968 e 1983, cujos LOTES foram vendidos sob a falsa nomenclatura de "fração ideal".
Os atos ilegais dos tabeliães e registradores para fraudar a cadeia registraria do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY praticados a partir de 04.04.1968 são NULOS DE PLENO DIREITO e não podem ser convalidados pelo decurso do tempo, sendo certo que a LEI DA REURB LEI 13.465/2017 não pode ser aplicada ao LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR DA GRANJA COMARY- LOTEAMENTO JARDIM COMARY.
ILEGALIDADE PATENTE
Em maio de 1968, RUBENS SANTOS ROCHA, um dos autores dos ilícitos penais, declarou perante o juízo da 1ª Vara Cível que " a Lei 4.591/64 não se aplica ao condomínio porque DE CONSTRUÇÕES NÃO TRATA O CONDOMÍNIO COMARY 15 GLEBAS " ( proc. 2730/68).
Ou seja, os proprietários do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY venderam LOTES DE TERRAS NUAS, sob a falsa nomenclatura de frações ideais localizadas e descritas com áreas em metros quadrados, localização exata e confrontantes definidos, características de LOTEAMENTO.
As matrículas dos lotes são provas inequívocas dos crimes tipificados nos art. 171 e art. 299 do Código Penal Brasileiro e no art. 50 da Lei 6766/79 que já estava em vigor em 1983 quando os LOTES da gleba XV foram ilegalmente vendidos no 23o Ofício de Notas do Rio de Janeiro e registrados no Cartório de 1o Ofício de Registro de Imóveis de Teresópolis sob falsa nomenclatura de frações ideais.
Confira-se o caput da matrícula do LOTE 15 da GLEBA XV do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY(edital de leilão 2024)
Imóvel registrado no 1º Ofício do RGI da Comarca de Teresópolis-RJ. MATRÍCULA Nº 12.351 – Lº2-AP – FLS.82.
Fração ideal de 1845/464.705 avos de uma área de terras próprias desmembrada da maior porção da denominada Granja Comary no Alto, nesta cidade, designada pela área nº15 da Gleba 15, com 1.563,00m², medindo de frente 30,00m, pela Rua José Nassaro, antiga Estrada “B”, pela lateral direita mede 87,00m, limitando pela área 14 existente; pela lateral esquerda mede 85,00m, limitando-se com a área 16, e nos fundos mede 17,50m, limitando-se com a reserva florestal.
Dados do IPTU: Área terreno: 1563,00m².
Utilização: territorial;
Ocupação: baldio.
Topografia: aclive.
Terreno localizado em condomínio em área nobre da cidade, no bairro Carlos Guinle, junto à represa Carlos Guinle
Extrai-se da matrícula e dos Avisos CGJ nº 477/2008 e 478/2008, da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro (CGJ-RJ), que se trata de LOTEAMENTO e não de "condomínio".
Os Avisos da CGJ-RJ impõem desde 2008 deveres específicos aos Tabeliães e registradores, proíbem expressamente o uso de frações ideais para mascarar parcelamentos irregulares (clandestinos) e determinam comunicação à Corregedoria Geral da Justiça, o que não ocorreu.
PROÍBEM expressamente o uso de frações ideais para mascarar parcelamentos irregulares (clandestinos) e determinam comunicação obrigatória às autoridades em caso de irregularidades, sob pena de responsabilização disciplinar.
AVISO CGJ Nº 477/2008
"AVISA aos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro que é obrigação dos mesmos, sob pena de caracterizar falta disciplinar, fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio civil, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos e de burla à lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes da matrícula, tais como descrição do imóvel, sucessivas alienações, existência de convenção de condomínio etc., devendo ser exigida, se for o caso, a regularização da situação perante o Poder Público Municipal, com a comprovação do atendimento das exigências legais urbanísticas."
AVISO CGJ Nº 478/2008
"AVISA aos Oficiais de Registro de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro que constitui falta funcional grave permitir o registro de instrumentos de compra e venda de frações ideais, associada à posse exclusiva de área certa, a ensejar a caracterização de loteamento irregular ou clandestino, contrariando a legislação vigente, devendo o Oficial do Registro de Imóveis, diante da constatação da irregularidade, proceder à comunicação imediata ao Juízo Corregedor Permanente e à autoridade competente, para as providências cabíveis."
Os dois Avisos da CGJ-RJ estão no
CÓDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO (2023)
Seção II – Dos loteamentos clandestinos
Art. 1.334. Os oficiais de registro de imóveis são obrigados, sob pena de caracterizar falta disciplinar, a fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio civil, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e de burla à lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes da matrícula.
§ 1º. Para cumprir o disposto no caput, os registradores deverão dedicar especial atenção às sucessivas alienações de diminutas frações ideais de um determinado imóvel, muitas vezes em percentual idêntico, e nas quais os adquirentes não guardam relação de comunhão ou de identidade entre si, tais quais parentesco ou amizade.
§ 2º. Suspeitando o oficial da formação de loteamento irregular ou clandestino, ou de burla às normas legais que regulam o parcelamento do solo, pela via transversa da escritura de compra e venda de fração ideal, deverá comunicar o fato à
Corregedoria Geral da Justiça, ao Ministério Público e à Prefeitura Municipal da
Comarca, para que adotem as providências cabíveis, sendo certo que a omissão
no cumprimento desta diligência o sujeitará à apuração de responsabilidade
disciplinar.
§ 3º. A comunicação prevista no parágrafo anterior deverá expor os fatos e os
fundamentos que levaram o oficial a identificar, no título apresentado para
inserção no fólio real, uma forma de loteamento irregular ou clandestino, ou de
burla às normas legais que regulam o parcelamento do solo, e será instruída com
os seguintes documentos:
I – cópia do título apresentado para registro;
II – cópia do inteiro teor da matrícula;
III – cópia de eventual convenção de condomínio registrada; e
IV – quaisquer outros documentos que entender necessários para a instrução da comunicação.
§ 4º. A comunicação enviada à Corregedoria Geral da Justiça deverá observar os
requisitos previstos no parágrafo anterior, acrescida da comprovação de cópia da
comunicação encaminhada ao Ministério Público e à Prefeitura Municipal da
Comarca.
§ 5º. Convencido o oficial de que a venda da fração ideal se faz em burla da
legislação de loteamentos, deverá exigir o cumprimento dos requisitos legais para
a inserção do título no registro imobiliário e, em não sendo atendida a exigência,
negará registro ao título. Nesta última hipótese, não concordando a parte com a
exigência formulada ou com a negativa de registro do título, poderá suscitar dúvida
ao juízo de registros públicos competente.
Art. 1.335. Os oficiais não poderão registrar as escrituras ou instrumentos
particulares envolvendo alienação de frações ideais, quando, baseados em dados
objetivos, constatarem a ocorrência de fraude e infringência à lei e ao
ordenamento positivo, consistente na instituição ou ampliação de loteamentos de
fato.
§ 1º. Para os fins previstos no caput, considerar-se-á fração ideal a resultante do
desdobramento do imóvel em partes não localizadas ou delimitadas, e declaradas
como contidas na área original, e que estejam acarretando a formação de falsos
condomínios em razão das alienações.
§ 2º. As frações poderão estar expressas, indistintamente, em percentuais,
frações decimais ou ordinárias ou em área por metros quadrados, hectares, ou
outras medidas.
§ 3º. Ao reconhecimento de configuração de loteamento clandestino ou irregular,
entre outros dados objetivos a serem valorados, concorrem, isolada ou em
conjunto, os da disparidade entre a área fracionada e a do todo maior, forma de
pagamento do preço em prestações e critérios de rescisão contratual.
§ 4º. A restrição contida neste artigo não se aplica aos condomínios edilícios, por
serem previstos e tutelados por legislação especial. Sobrevindo dúvida sobre o
enquadramento do imóvel objeto de alienação nas leis condominial e de
parcelamento do solo urbano, o registrador poderá oficiar à Prefeitura municipal a
fim de obter informações que lhe permitam melhor apurar a situação.
Art. 1.336. Inconformando-se o apresentante do título levado a registro com a
negativa do oficial em registrá-lo, poderá solicitar que suscite dúvida ao juízo
competente.
Art. 1.337. Havendo indícios suficientes ou evidências da constituição de
loteamento de fato, o oficial dará ciência ao representante do Ministério Público,
encaminhando a documentação disponível.
APROVAÇÃO DO ARRUAMENTO DE TODAS AS GLEBAS PELA MUNICIPALIDADE
Ocorre, ainda, que todas as plantas de ARRUAMENTO e LOTEAMENTO das glebas, com todos os lotes individuais e independentes demarcados foram APROVADAS pela MUNICIPALIDADE, que REGULARIZOU os lotes irregulares e estão registradas no Cadastro Técnico Municipal e no CARTÓRIO DE 1º OFICIO DE REGISTRO DE IMOVEIS.
Cumpre esclarecer que estes fatos estão robusta e abundantemente comprovados nos registros públicos e nos autos dos processos judiciais e administrativos e nos mais de 48 volumes dos INQUÉRITOS CIVIS da 1a e da 2a Promotorias de Justiça de Tutela Coletiva de Teresópolis RJ, IC 702/07, IC 1012/09, IC 1013/09, IC 1014/09, IC 1015/09; IC 117/11, e outros.
Essa matéria foi tratada pelo STF no julgamento da ADI 1706-DF e no julgamento do RE 432.106-RJ, onde o Min. Marco Aurélio Mello enfatizou que "por não se confundir associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei 4.591/64, descabe impor cobranças a proprietário não associado. Princípios da legalidade e da autonomia da vontade".
INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO COMARY GLEBA (VI ATÉ XV)
Especialmente no caso do falso CONDOMINIO COMARY GLEBA XV essa matéria já foi decidida no julgamento da AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO julgada PROCEDENTE já transitada em julgado:
26ª CÂMARA CÍVEL
RELATORA: DES. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA
gab.desnatachangtgo@tjrj.jus.br
APELAÇÃO Nº 0008659-48.2016.8.19.0061
APELANTE: PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE
APELADOS: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV e ASSOCIAÇÃO
MANTENEDORA DA GLEBA XV
ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS
DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE
IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.
Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de inprocedência e procedência da reconvenção.
Apelo autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64).
Tese firmada no tema 492 do STF:
“ É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou fe anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da Lei 13465/2017.
Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. Sucumbência revertida.
Recurso provido.
ACÓRDÃO
Examinados e discutidos estes autos, ACORDAM os Julgadores da Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, POR UNANIMIDADE, em DAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.
Rio de Janeiro, 28 de janeiro de 2023 (data da sessão de julgamento.)
DES. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA
RELATORA
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Cont. VOTO do RELATOR
Com efeito, o Código Civil, em seu art. 1.358-A, permite a instauração de condomínio de lotes nos seguintes termos:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística."
Assim, os condomínios de lote regem-se, também. pelas regras dispostas para o condomínio edilício
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COMENTÁRIOS
Como já se viu, não há falar em "condomínio de lotes" ao caso das fraudes no REGISTRO DE IMOVEIS das GLEBAS VI ate XVI do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY!
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Continuação do VOTO do RELATOR
Nesse sentido, quanto à sua constituição e instalação, a legislação específica (Lei nº 4.591/1964), exige convenção com aprovação de representantes de 2/3 das frações ideais, devidamente registrada no Registro de Imóveis:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
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COMENTÁRIO
Com o devido respeito, não é a "convenção" que cria o "condomínio edilício" , mas sim registro do "contrato de constituição de condominio" exigido pelo art. 7º da Lei 4.591/64, e o depósito de todos os documentos exigidos pelo art. 32 e outros da LEI DE CONDOMÍNIOS EDILÍCIOS LEI 4591/64, que não existe, porque DE CONSTRUÇÕES NÃO TRATA O CONDOMÍNIO COMARY" sendo absurda a tentativa de usar, póstumamente, o art. 3º do Decreto Lei nº 271 de 1967, que, frisa-se, jamais foi usado em nenhum dos documentos e registros do LOTEAMENTO aberto JARDIM COMARY ou no teratologico "Intrumento particular de contrato de constituição e Estatutos da convenção do Condomínio Comary (15glebas) " de 04.04.1968.
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Continuação do VOTO do RELATOR
Compulsando os autos, verifica-se que não existem provas acerca dos documentos constitutivos do condomínio, havendo, apenas, a matrícula do imóvel como “condomínio pro indiviso” (fls. 19).
Não se olvida que há nos autos documento nomeado “Convenção de Condomínio”, mas se trata, na verdade, de Ata da Assembleia Extraordinária realizada para a sua aprovação em 17 de janeiro de 2004 (fls. 346/354).
No entanto, da análise do documento, não é possível verificar se o quórum de aprovação foi respeitado.
Mais que isso, não há qualquer prova de registro da referida Convenção.
Em paralelo, o CNPJ constante no supracitado documento como sendo do Condomínio Gleba XV, consoante destaca a parte apelante, encontra- se com a situação cadastral “nulo” na Receita Federal, em razão da existência de vícios:
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COMENTÁRIOS
As inscrições indevidas no CNPJ de todas as "associações de fato" falsamente intituladas "CONDOMINIO COMARY GLEBA XV" e "CONDOMÍNIO COMARY GLEBA VII -B" e todas as demais, foram ANULADAS pelo Superintendente da SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL por motivo de "ANULAÇÃO DE INSCRIÇÃO INDEVIDA" em cumprimento das leis e da sentença que determinou o CANCELAMENTO do REGISTRO n. 755 no Livro 3-C do REGISTRO DE IMOVEIS, feito em 23/03/1992, por nulidade absoluta insanável, ILEGALIDADE do "Instrumento PARTICULAR de Contrato de constituição de condominio e estatutos da convenção do Condomínio Comary 15 glebas"de 04.04.1968 do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, com força de coisa julgada material de mérito transitada em 16/01/1996 ! ( proc. 1684/1994).
O falso CONDOMINIO COMARY GLEBA XV não Apelou da sentença do Juiz Federal de Teresópolis RJ e criou a associação de moradores "AMG COMARY GLEBA XV" para servir de "laranja" perante o fisco e o Sistema Financeiro Nacional.
O falso "Condominio Comary Gleba VII-B" apelou e nada adiantou porque o TRF2 manteve a sentença do Juiz Federal que negou a devolução dos CNPJ e declarou a nulidade absoluta insanável das "Convenções de condomínio" da Gleba XV e da GLEBA VII-B".
TRF2 - JUSTIÇA FEDERAL ACABA COM A FARSA DOS SIMULADOS "CONDOMINIOS COMARY GLEBAS 6 A 15 "
Nº CNJ : 0000247-81.2011.4.02.5115
RELATOR : JUÍZA FED. CONV. MARIA ALICE PAIM LYARD, EM SUBST. AO DES. FED. GUILHERME COUTO DE CASTRO
APELANTE : CONDOMINIO COMARY GLEBA VII-B
APELADO : UNIAO FEDERAL / FAZENDA NACIONAL
ORIGEM : 1 VARA JUSTIÇA FEDERAL TERESOPOLIS/RJ (201151150002472)
https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2014/02/trf2-justica-federal-acaba-com-farsa.html
O falso "Condomínio Comary gleba VI" e o falso "Condominio Residencial da Gleba 8D" também processaram a RECEITA FEDERAL na JUSTIÇA FEDERAL mas não conseguiram "reaver" as inscrições indevidas no CNPJ que foram ANULADAS pelos mesmos motivos e continuam usando "laranjas" em juízo para cobrar .e executar proprietários não associados, com ajuda de magistrados estaduais absolutamente incompetentes, e contrariando decisões judiciais transitadas em julgado desde a década de 1968 e as decisões obrigatórias do STF e do STJ.
https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2025/04/descalabro-no-tj-rj-juizes-estaduais.html
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Continuação do VOTO do RELATOR
Outrossim, como também pontuado pelo apelante, é de conhecimento desta E. Corte, a existência de sentença na 1ª Vara Federal de Teresópolis, confirmada pelo TRF2, que descreve a natureza do apelado em demanda pela manutenção do seu CNPJ.
Destaca-se o trecho da ementa do acórdão confirmatório (Processo nº 0000245-14.2011.4.02.5115):
“2. O autor não tem natureza jurídica de condomínio pro indiviso, já que não há um único imóvel, mas diversos bens imóveis que estão em mãos de diversos proprietários. Nem tampouco é condomínio edilício, sujeito à disciplina da Lei nº 4.591/1964, onde o condomínio é coativo ou forçado, e a inicial afirma que a associação é voluntária.”
No mesmo sentido, destaca-se que as situações fáticas descritas nos documentos de fls. 572 e 602/609 juntados pela parte autora/apelada não se confundem com os requisitos necessários para formalização jurídica de condomínio.
Registre-se, ainda, que há no processo manifestação do Ministério Público sobre a natureza do alegado condomínio (fls. 648), cuja transcrição sem impõe:
“Alega o apelante que, no caso, há um condomínio voluntário regido pelos arts. 1.314 a 1.326 do Código Civil, pois há copropriedade de frações ideais.
Entretanto, ao que tudo indica nos autos, a extensa área conhecida como “Comary Gleba XV” caracteriza-se como loteamento.
Neste caso, com o registro do memorial de loteamento, as áreas de uso comum, as destinadas a ruas, equipamentos urbanos e de infraestrutura passam a pertencer automaticamente ao domínio da municipalidade, nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766/79...”
Verifica-se, em verdade, que se trata de mera associação mantenedora (fls. 273/282), o que afasta a exigibilidade na cobrança de taxas diante da liberdade constitucional associativa.
De igual modo, não há qualquer prova nos autos que indique qual seria a destinação dos valores cobrados, isto é, de que são realizados gastos regulares com as áreas comuns da gleba, o que poderia dar margem a enriquecimento sem causa, dada a imprecisão dos beneficiados pelos gastos alegados.
Portanto, diante da ausência dos requisitos legais de constituição do Condomínio, a parte autora, ora apelada, assim não pode ser reconhecida.
Este é, inclusive, o entendimento do E. STJ no julgamento a respeito da “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”.
Destaca-se a tese firmada (Tema 882
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”
Na mesma esteira, verifica-se o Tema 492, do e. Supremo Tribunal Federal:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº
13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"
Com efeito, não há qualquer prova da associação da parte apelante seja antes ou depois da Lei nº 13.465/17, revelando-se, mais uma vez, descabida a cobrança das cotas condominiais.
Por oportuno, colaciona-se o entendimento desta E. Corte em casos congêneres:
DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.
Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. Apelo autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64).
Tese firmada no tema 492 do STF: " É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da Lei 13465/2017.
Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. Sucumbência revertida.
Recurso provido.
(0008659-48.2016.8.19.0061 - APELAÇÃO. Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA
- Julgamento: 28/02/2023 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)
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APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.
TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ.
RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.
(0003475-09.2019.8.19.0061 - APELAÇÃO. Des(a). LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO - Julgamento: 29/11/2023 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA
2ª CÂMARA CIVEL)
Assim, a razão assiste ao apelante.
Ante todo o exposto, VOTO pelo CONHECIMENTO e PROVIMENTO do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
Desembargador CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES
Processo No: 0011434-65.2018.8.19.0061 TJ/RJ - 26/04/2025 12:43 -
Segunda Instância -
Autuado em 13/11/2023
Processo eletrônico - clique aqui para visualizar.
10ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO
(ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL) DECIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL)
DES. CUSTODIO DE BARROS TOSTES
SANDRO GUEDES GUIMARÃES
CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV
0011434-65.2018.8.19.0061
RIO DE JANEIRO TERESOPOLIS 3 VARA CIVEL
FASE ATUAL: Data do Movimento: Tipo: Magistrado:
Terminativo: Não
Despacho: Destino:
FASE: Data do Movimento: Magistrado: Motivo: Magistrado: Despacho - Mero expediente 18/03/2025 15:54
Mero expediente DES. CUSTODIO DE BARROS TOSTES
Peço dia para julgamento (ED). asp
SECRETARIA DA 10ª CÂMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 1ª CÂMARA CÍVEL)
Conclusão ao Relator para Despacho/Decisao
15/01/2025 15:02
Relator DES. CUSTODIO DE BARROS TOSTES
COMENTÁRIOS
Parabéns ao Desembargador CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES
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