"As ruas são do povo, como os céus são do condor".
O princípio da irretroatividade das leis, consagrado no art. 6º da LINDB (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro) e no art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal de 1988, impede que a Lei nº 13.465/2017, que instituiu a REURB – Regularização Fundiária Urbana, seja aplicada retroativamente a loteamentos e empreendimentos urbanísticos consolidados sob legislações anteriores, como o Decreto-Lei nº 58/1937 e o Decreto nº 3.079/1938 e a Lei 6766/79.
Art. 6º da LINDB:
“A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.”
Art. 5º, XXXVI da CF/88:
“A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”
Definições:
1 - Núcleo urbano:
É assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural.
2 - Núcleo urbano informal:
É aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização.
3 - Núcleo urbano informal consolidado:
É aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município.
Da Irretroatividade da Lei nº 13.465/2017 e da Proteção aos adquirentes dos lotes em Loteamentos aprovados e registrados no Registro Geral de Imóveis sob o Decreto nº 3.079/1938, e a Lei 6766/79, antes das alterações inseridas em 2017 na Lei 6766/79.
O princípio da irretroatividade das leis, consagrado no ordenamento jurídico brasileiro pelo art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) e pelo art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal, veda expressamente a aplicação retroativa de normas jurídicas para prejudicar direitos adquiridos, atos jurídicos perfeitos e a coisa julgada.
A Lei nº 13.465/2017, que instituiu o novo regime da Regularização Fundiária Urbana (REURB), não pode ser utilizada para legitimar fraudes praticadas em loteamentos consolidados sob o regime jurídico anterior, como o Decreto-Lei nº 58/1937 e o Decreto nº 3.079/1938.
No caso específico do Loteamento Jardim Comary, regularmente registrado em 1951 com base no Decreto nº 3.079/38, qualquer tentativa de transformação posterior em condomínio edilício de lotes de terras nuas, especialmente sem o cancelamento formal do loteamento aprovado e registrado, configura afronta à ordem jurídica e violação de direitos adquiridos dos legítimos proprietários de lotes.
Fundamentos legais:
Art. 6º da LINDB:
“A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.”
Art. 5º, XXXVI da Constituição Federal:
“A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”
Jurisprudência relevante:
SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL
Seção de Jurisprudência
23.09.76
SEGUNDA TURMA
RECURSO EXTRAORDINÁRIO Nº 84.327 – SÃO PAULO
RECORRENTES: xxxx
RECORRIDA: PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO
EMENTA: Loteamento. Aprovado o arruamento para urbanização de terrenos particulares, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos passam automaticamente para o domínio do município, independentemente de título aquisitivo ou transcrição, visto que o efeito jurídico do arruamento é, exatamente, o de transformar o domínio particular das ruas e logradouros em bens de uso comum do povo. Não tem o loteador infringente do DL 58/37, mais direitos que o loteador a ele obediente.
Inalterabilidade das plantas sem o consenso do município.
RE conhecido, porém não provido.
A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Segunda Turma do Supremo Tribunal Federal, na conformidade da ata de julgamento e notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em conhecerem do recurso mas lhe negar provimento.
Brasília, DF, 28 de setembro de 1976.
THOMPSON FLORES – PRESIDENTE
CORDEIRO GUERRA – RELATOR
Trechos do Voto e Relatório
> [...] o loteador de há muito perdera em proveito da municipalidade o domínio e a posse, não só da área correspondente ao citado espaço livre, bem como dos demais logradouros constantes do plano de loteamento.
Entrando com o pedido de aprovação de arruamento e loteamento o particular dá início ao processo do concurso voluntário, i.e., se de posse da licença, inicia o loteamento, que é de efeito próprio desde que o faz com o propósito de vender lotes, já não mais poderá tornar nula a inscrição.
A vontade do particular pode manifestar-se pelo próprio fato de abrir ruas, praças, vender lotes, e, enfim, proceder a toda série de atos, que normalmente poderiam ser atribuídos a uma formal autorização administrativa.
Ainda que não firme declaração alguma de submissão a tal condição, o simples exercício de uma atividade, que tenha como pressuposto de validade aquela submissão é suficiente para comprometer a vontade do particular: é por esse mesmo princípio que o loteador clandestino também se colhe irremediavelmente nos processos do concurso voluntário, o lotear clandestinamente atrai ao loteamento uma submissão para destinação de áreas públicas, sem a exigência de concurso voluntário.
Do fato de loteamento iniciado – o processo se dá com a oferta do particular a uma afetação administrativa, podendo esta última ser expressa ou tácita, como tem decidido a jurisprudência.
Assim, conjugadas estas duas variáveis, dar-se-á a transformação do domínio do particular para o patrimônio público na categoria de bem público de uso comum, independentemente de qualquer outra formalidade, tornando-se inalienáveis e fora do comércio (Cod. Civil, arts. 66, 67 e 68, e Decreto-lei 58/37, artigo 3º).
O lote adquirido pelos autores não existe na planta original e na realidade foi “criado” em área municipal constituída por espaço livre de arruamento e jardins; de acordo com os assentamentos da planta do loteamento, constante da averbação nº 1 que já consignava a abertura das vias públicas, reservando-se as áreas designadas pelo nome de “jardim” para praça pública, conforme planta arquivada no cartório.
A requerimento do loteador foi feita a averbação n. 5 para ficar constando a transformação de várias áreas destinadas a jardins em lotes, entre as quais a que estava destinada a uma praça, para só a constituir os lotes de nºs 18 da quadra 9 e 13-A da quadra 4; tudo sem qualquer notícia de autorização ou qualquer outra manifestação do Poder Público.
O registro do imóvel praticou nulidade insanável, pois desrespeitou o disposto no artigo 235, § único, do Decreto 4.857/39.
Foi por meio do “concurso voluntário” que se consumou a afetação do domínio à administração pública, com base na jurisprudência, mesmo sem a necessidade de ato expresso da Prefeitura.
“Assim, conjugadas estas duas variáveis, dar-se-á a transformação do domínio do particular para o patrimônio público na categoria de bem público”.
Análise Jurídica Comparativa: STF – RE 84.327/SP e o Loteamento Jardim Comary
Introdução para Leigos
Em termos simples, quando um terreno é loteado – ou seja, dividido em várias partes com ruas, praças e outros espaços públicos – as áreas destinadas ao uso coletivo (como vias e jardins) deixam de pertencer ao antigo dono e passam automaticamente ao poder público, mesmo que isso não esteja registrado formalmente.
A lei protege esses espaços para garantir que todos possam usá-los.
Não é possível, muitos anos depois, tentar “desfazer” isso e transformar praças e ruas em propriedades privadas.
1. O Precedente do STF no RE 84.327/SP
O Supremo Tribunal Federal decidiu, com base no Decreto-Lei nº 58/1937 e no Código Civil (arts. 66, 67 e 68 do Código de 1916), que:
As áreas destinadas a uso comum do povo em loteamentos aprovados tornam-se bens públicos inalienáveis, independentemente de qualquer outro ato formal de doação, transferência ou registro (RE 84.327, Rel. Min. Cordeiro Guerra, 2ª Turma, j. 28/09/1976);
A mera apresentação e aprovação de plantas de loteamento com previsão de ruas, praças e jardins transfere essas áreas para o domínio público;
Mesmo que o loteador tente mais tarde modificar as plantas para transformar áreas verdes em lotes, isso é juridicamente nulo;
A vontade do loteador se manifesta de forma tácita e irretratável ao iniciar o loteamento e oferecer os lotes à venda;
A jurisprudência considera inadmissível a reversão da destinação pública atribuída a logradouros e áreas comuns, mesmo por meio de averbações posteriores feitas diretamente em cartório, sem autorização expressa da Prefeitura.
2. O Caso do Loteamento Jardim Comary
O Loteamento Jardim Comary, aprovado e registrado em 21 de abril de 1951, sob o regime do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto nº 3.079/1938, apresenta estrutura idêntica à do caso julgado pelo STF:
A Gleba I, primeira a ser loteada, implicou a afetação de toda a área da Granja Comary ao regime de loteamento;
Conforme o §1º do art. 1º do Decreto 3.079/38, é permitida a implantação progressiva do loteamento por desmembramento de glebas. Assim, todas as glebas remanescentes estavam comprometidas desde o registro original com a destinação pública das áreas comuns, como ruas e praças;
Não houve cancelamento do registro do loteamento, nem a sua substituição por outro tipo de parcelamento de solo;
As tentativas posteriores de simular um condomínio ordinário pro indiviso (arts. 623 a 641 do CC/1916) com convenção de condomínio edilício, foram rejeitadas pela prefeitura e pelo Poder Judiciário e são juridicamente impossíveis, porque:
Já havia parcelamento e alienação individualizada de lotes;
As áreas comuns haviam sido destinadas irrevogavelmente ao uso coletivo, integrando o patrimônio público municipal;
A alteração da natureza jurídica do loteamento demandaria o prévio cancelamento do registro original, conforme o §5º do art. 1º do Decreto 3.079/38, o que nunca ocorreu.
3. Fundamentos Legais
Decreto-Lei nº 58/1937 :
"O registro do loteamento implica a constituição de direito real de uso público sobre as vias e logradouros constantes do plano aprovado nos termos do art. 3."
Decreto nº 3.079/1938
Nos termos do art. 1º, §1º: “Admitir-se-á a execução parcelada do plano geral, com a apresentação sucessiva dos memoriais e plantas de cada gleba loteada.”
Nos termos do art. 1º, §5º: “As alterações só será possível mediante pedido do proprietário, com prova de que nenhum lote foi vendido.”
Art. 3º: “As praças, ruas e jardins indicados no plano são bens públicos de uso comum do povo.”
Art. 9º: “As alterações no plano original somente poderão ser feitas com aprovação expressa do Município.”
Código Civil de 1916
Art. 66 a 68: Definem os bens públicos e sua inalienabilidade quando destinados ao uso comum do povo.
4. Aplicação ao Caso Comary:
O § 1º do art. 1º do Decreto nº 3.079/1938 admite a implantação progressiva do loteamento por glebas, o que significa que, desde o registro da Gleba I em 1951, toda a área da Granja Comary foi juridicamente comprometida com o parcelamento do solo urbano.
A tentativa posterior de simular um condomínio ordinário pro indiviso (art. 623 a 641 do Código Civil de 1916), submetido a uma convenção de condomínio edilício, com o objetivo de revogar o parcelamento legal, remembrar as áreas públicas e privatizar ruas, praças e reservas ambientais — é material e juridicamente impossível.
Além disso, não houve cancelamento do plano de loteamento, nem re-loteamento ou reparcelamento aprovado e registrado nos moldes legais. Portanto, todas as tentativas de modificação posterior da natureza jurídica do parcelamento urbano são nulas de pleno direito.
A jurisprudência do STF no RE 84.327/SP é clara: uma vez aprovado e registrado o loteamento com previsão de áreas públicas, essas áreas passam automaticamente para o domínio público e não podem ser convertidas em lotes privados, nem serem objeto de usucapião, décadas depois.
No caso do Jardim Comary, a tentativa de “transformar” o loteamento em condomínio civilista- edilício, remembrando ruas e praças e imóveis alheios. para reintegrar e revender os lotes das 16 glebas sob a forma de condomínio de lotes, é juridicamente nula, por violar:
A destinação pública irrevogável das áreas comuns;
A inexistência de cancelamento formal do loteamento original;
O princípio da continuidade do registro e o princípio da legalidade urbanística;
O princípio da segurança jurídica e da proteção ao direito adquirido de terceiros adquirentes de boa-fé.
O princípio constitucional da liberdade de ir e vir e da liberdade de associação e desassociação.
5. Aplicação Prática
Este precedente fortalece a posição jurídica de vítimas de falsos condomínios, e deve ser usado:
Para invalidar averbações de convenções condomíniais forjadas anos depois da aprovação e registro do loteamento no R.G.I.
Para anular cobranças e execução de cotas de “condomínio” contra os proprietários de lotes em loteamentos já registrados, que foram instauradas mediante uso de PROVAS ILÍCITAS, documentos públicos ideologicamente falsos e já declaradas ilegais pelo Poder Judiciário, Estadual e Federal.
Para impedir que juízes ou cartórios admitam a registro estas tentativas ilícitas de transformações unilaterais e retroativas do regime jurídico de loteamento para condomínio, por meio de fraudes nos Cartórios com aplicação retroativa da Lei da REURB sobre LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR JARDIM COMARY.
Esse acórdão do STF confirma a tese jurídica de que, uma vez aprovado e registrado o plano de loteamento com ruas, praças e áreas públicas, tais áreas tornam-se bens públicos de uso comum do povo, de forma definitiva e irrevogável, ainda que não haja registro formal em nome do Município.
Esse entendimento é aplicável diretamente ao caso do Loteamento Jardim Comary, onde a tentativa de modificação da natureza jurídica de áreas públicas – convertendo um loteamento regular (regido pelo Decreto-Lei nº 3.079/1938) em “condomínio edilício” sobre áreas já loteadas – é absolutamente ilegal e nula, conforme ja foi declarado por decisões judiciais de mérito, transitadas em julgado.
No mesmo sentido:
STJ – REsp 10.703/SP
“Aprovado e registrado o projeto, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos transferem-se automaticamente ao domínio público, independentemente de título aquisitivo e transcrição.”
STF – REsp 2734/GO
“Inscrito o loteamento sob o Decreto-Lei nº 58/1937, tornam-se inalienáveis as vias e os espaços livres constantes da planta.”
STJ – REsp 944.325/RS
“Mesmo diante de nulidade formal de registro, consolida-se situação fática respaldada na boa-fé e no direito adquirido, com efeitos residuais válidos.”
Conclusão:
A Lei nº 13.465/2017 não pode ser utilizada como instrumento para regularizar construções ou arranjos clandestinos fundados em atos ilegais falsos de condomínios, sob pena de violação dos princípios da Dignidade da Pessoa Humana, legalidade, isonomia, função social da propriedade, do direito à propriedade e à moradia, à ordem pública, à prestação dos serviços públicos pelo Estado, e sobretudo à liberdade de ir e vir, e de associação para fins licitos TEMA 492 STF e de desassociação TEMA 922 STF. TEMA 882 IRDR STJ.
ATO JURÍDICO PERFEITO, DIREITOS ADQUIRIDOS E COISA JULGADA
O loteamento Jardim Comary foi regularmente registrado em 1951, sob o regime jurídico do Decreto 3.079/38 e todas as plantas de LOTEAMENTO e de ARRUAMENTO e DESMEMBRAMENTO das 16 GLEBAS em lotes individuais e independentes, foram aprovadas pela Municipalidade, antes OU depois das vendas irregulares dos lotes das glebas 6 até 16.
Portanto, qualquer tentativa de alterar retroativamente sua natureza jurídica para "transformar"o bairro Carlos Guinle em FALSOS condomínios fechadoscde lotes de terras nuas, aplicando ilegalmente os procedimentos da REURB fora das hipóteses legais — viola frontalmente a Constituição e os atos normativos em vigor à época da aprovação e registro do loteamento e os Tratados Internacionais de DIREITOS HUMANOS assinados pelo Brasil.
Precedentes relacionados:
STF – REsp 2734/GO:
Reconhece que, uma vez registrada a planta de loteamento, as áreas destinadas a uso público se tornam inalienáveis, sendo vedada sua posterior destinação a usos privados.
STJ – REsp 10.703/SP:
Afirma que a inscrição da planta do loteamento transfere automaticamente o domínio das áreas públicas ao Município, independentemente de doação ou registro posterior.
A Lei nº 13.465/2017 (REURB) não pode ser aplicada para convalidar fraudes em loteamentos consolidados antes de sua vigência, nem para legitimar transformações artificiais de parcelamentos regulares em “falsos condomínios”, sem a observância dos direitos públicos indisponíveis e dos direitos adquiridos dos proprietários.
O QUE É NÚCLEO URBANO INFORMAL ?
A Lei nº 13.465/2017 determina que somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes, até 22 de dezembro de 2016 (art. 9, § 2º).
A REURB tem como objetivo regularizar núcleos urbanos informais, e não se aplica a loteamentos ou condomínios que já existiam e estavam devidamente registrados ou em conformidade com a legislação anterior.
- Se um loteamento ou condomínio edilício foi criado e registrado antes da publicação da Lei 13.465/2017, a REURB não se aplica a ele, pois a situação jurídica já estava consolidada.
- A REURB pode ser aplicada a loteamentos e condomínios informais que se enquadram na definição de núcleo urbano informal consolidado antes de 22/12/2016, mesmo que não estivessem registrados ou devidamente legalizados.
- Se um loteamento ou condomínio edilício foi criado e registrado antes de 2017, a regularização pode ser feita de acordo com as leis e procedimentos que vigoravam na época da sua criação.
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