LEI DA REURB NÃO SE APLICA AO BAIRRO CARLOS GUINLE-ORIGINARIO DO LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR DA GRANJA COMARY - JARDIM COMARY
A Lei nº 13.465/2017 não tem o condão de alterar, revogar ou retroagir sobre registros válidos e eficazes realizados sob a égide do DL 58/1937 e do Decreto nº 3.079/1938.
Aplicá-la para transformar loteamentos já aprovados e registrados em “condomínios edilícios” viola os princípios da legalidade, da vedação à retroatividade da Lei e da fé pública registral, além de violar o direito individual indisponível à liberdade de associação e o direito de propriedade.
EFICÁCIA PERMANENTE OPONIVEL OMNES DA APROVAÇÃO E DO REGISTRO NO REGISTRO DE IMOVEIS DOS LOTEAMENTOS URBANOS E RURAIS APROVADOS SOB O DECRETO 3079/38 QUE REGULAMENTOU O DECRETO LEI 58/1937 (ANTES DA LEI 6766/79)
É pacifica a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça sobre a eficácia permanente e oponibilidade contra todos da aprovação e do registro de loteamentos de imóveis rurais/urbanos, na forma permitida pelo artigo 1º, parágrafo 1º do Decreto n. 3079/38 que Regulamentou o Decreto Lei 58/1937, lei de loteamentos urbanos e rurais.
DECRETO Nº 3.079/1938
A Lei 6766/79 substituiu o Decreto Lei 58/37 , para os loteamentos urbanos, mas não revogou o Decreto 3079/38 , que continua em vigor.
A Lei não retroage, não sendo possível a quem quer que seja, DESCUNPRIR o ordenamento jurídico brasileiro para atender os interesses ilegais de alguns particulares, em detrimento dos direitos e liberdades públicos e individuais indisponíveis, do patrimônio público, e o interesse público primário.
DA SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL
Os ACÓRDÃOS do STF do STJ, e dos Tribunais de Justiça, com as informações adicionais, reforçam o entendimento consolidado na jurisprudência acerca dos efeitos do registro do loteamento (mesmo quando realizado em partes ou glebas na forma permitida pelo Decreto nº3.079 de1938 ) – sobretudo no tocante à transferência irreversível dos espaços destinados às vias e áreas livres para o domínio público, e do direito de propriedade dos adquirentes dos lotes, assegurando a eficácia permanente dessa inscrição.
IMPOSSIBILIDADE MATERIAL CONSTITUCIONAL E JURÍDICA
As novas tentativas de esbulhar o patrimonio publico e privado, dos proprietários NÃO ASSOCIADOS aos falsos condomínios da GLEBA 8D e aos FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS, merecem a atencao do TRIBUNAL, do CNJ e do PGR.
Os novos processos administrativos de REGISTROS PÚBLICOS para CONSULTAS SOBRE LEI EM TESE, que estão em tramitação na Comarca de TERESOPOLIS RJ desde 14/10/2021, pretendem fazer uso indevido da lei da REURB, Lei 13.475 de 2017, para adulterar os álbuns imobiliários PRIVATIZAR e fechar o Bairro CARLOS GUINLE.
BUSCA-se, OBLÍQUAMENTE, alterar os REGISTROS IMOBILIÁRIOS para ANULAR os ATOS JURÍDICOS PERFEITOS, de eficácia ERGA OMNES e efeitos permanentes, de aprovação pela MUNICIPALIDADE e de REGISTRO do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY sob o art. 1, parágrafo 1 do Decreto 3079/38, regularmente praticados há mais de 74 anos atrás, em 25/01/1951 e em 21/04/1951, respectivamente.
IRRETROATIVIDADE DAS LEIS E SEGURANÇA JURÍDICA
A nova tentativa dos FALSOS síndicos de inscrever no REGISTRO DE IMOVEIS, contra legem, sob falsa nomenclatura de CONDOMINIO EDILICIO as associações DE FATO, para fins ilicitos dos inexistentes condomínios edilicios da gleba 8D e das associações de fato dos inexistentes CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS VI, XI-A, XI-B, XV, usando a LEI DA REURB fora das hipóteses legais, viola frontalmente os princípios fundamentais formadores do Estado Democrático de Direito.
VIOLA os princípios da estrita legalidade, moralidade, impessoalidade, igualdade, e os direitos e liberdades públicos e individuais indisponiveis de propriedade, a dignidade da pessoa humana , irretroatividade das leis.
Prejudica direitos adquiridos, atos jurídicos perfeitos, literal disposição das leis, ofendevcoisa julgada material e formal, e segurança jurídica e a FE PÚBLICA dos REGISTROS PÚBLICOS e a imagem do Poder Judiciário.
VIOLA preceitos fundamentais e direitos e liberdades públicos e individuais, indisponíveis, assegurados pelo art. 1, caput e inciso III III, art. 2; art. 3, caput e incisos; art. 4, II; art. 5,caput, I, II, XVII, XIX, XX, XXII, XXXV, XXXVI, XXXVII, XXXIX, XLI, LIII, LIV, LV, LVI, LXXIV, LXXVIII e parágrafos 1 a 4; art. 6; art. 7; art. 22; art. 37; art. 93; art. 97; art. 144; art. 150; art. 170; art. 226; art. 230; art. 236 dentre outros da CFRB/88 e pelo CC/16; LEI 6015/73; DECRETO LEI 58/38; DECRETO 3079/38; LEI 4591/64; CC/02; art. 6 da Lei de Introdução ao Direito Brasileiro, LINDB.
Isso nao pode continuar.
IMPOSSIBILIDADE JURIDICA DO PEDIDO , CARENCIA DA ACAO, AUSENCIA DOS PRESSUPOSTOS DE EXISTENCIA E VALIDADE DOS PROCESSOS DE CONSULTA REGISTRAL SOBRE LEI EM TESE
O simples fato destas "consultas sobre lei em tese" estarem em tramitação já evidencia a suspeição do registrador, dos juízes, e do promotor de justiça Cível, que NAO tem competência funcional para se manifestar em matérias de DIREITO URBANISTICO, TUTELA COLETIVA, PATRIMÔNIO PÚBLICO e DIREITO DOS CONSUMIDORES, que ATRIBUICAO das 1ª e 2ª Promotorias de Justiça de TUTELA COLETIVA e de DIREITO PENAL, de acao penal publica incondicionada que e da 3a Promotoria criminal, em razao dos ilicitos penais tipificados nas leis especiais e no Código Penal Brasileiro, comprovados nos autos.
EFEITOS DA APROVAÇÃO DAS PLANTAS DE ARRUAMENTO E LOTEAMENTO DA GLEBA 8D , E OUTRAS, DO LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY, ANTES E DEPOIS DAS VENDAS ILEGAIS E REGISTROS ILICITOS DOS LOTES SOB FALSA NOMENCLATURA DE FRAÇÃO IDEAL DE ÁREAS DE TERRAS PRÓPRIAS NO R.G.I
Ao contrário do que PRETENDEM os falsos sindicos e o registrador, fazer , mais de 75 ANOS depois da aprovação em 21/01/1951, e do registro no R.G.I em 21/04/1951, do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY a Lei da REURB, Lei 13.475 de 20l7, regularização fundiária urbana não pode ser aplicada ao BAIRRO CARLOS GUINLE.
BENS PÚBLICOS DE USO COMUM DO POVO SÃO INSUSCETÍVEIS DE AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO
A nova tentativa de expropriação dos LOTES privados, individuais e independentes da antiga GLEBA 8D e da GLEBA 9 do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY não pode ser ACATADA, em razao da REGULARIZACAO DE TODOS os LOTES nas decadas de 1972-1986.
Os 30 LOTES da GLEBA 8D e os 30 lotes da GLEBA 9, ja foram regularizados em 05/09/1972, quando a MUNICIPALIDADE aprovou as PLANTAS DE ARRUAMENTO e de LOTEAMENTO sob o DECRETO Nº 3.079 DE 1938, arquivadas no Cadastro Tecnico Municipal e no Cartorio de 1o Oficio de REGISTRO DE IMOVEIS, acostadas ao IC 702/07, IC 1012/09, IC 117/11 e nos processos judiciais e nas "consultas" do registrador.
CRIMES CONFESSADOS IC 702/07
A verdade, robustamente comprovada documentalmente nos autos e no PARECER do IC 702/07 de 12/08/2009 e que foi confessada pelos 2 coautores dos crimes à Dra. ANAIZA HELENA MALHARDES MIRANDA, então titular da 1a Promotoria de Justiça de TUTELA COLETIVA DE TERESOPOLIS em 16/04/2012 e que e de pleno conhecimento do registrador, dos juizes e dos interessados, e que todos os lotes das glebas 6 até 16 do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY foram ilegalmente vendidos, sem conhecimento da Prefeitura e ilegalmente matriculados, mediante acordo verbal no R.G.I. sob a falsa nomenclatura de FRAÇÃO IDEAL xxx/xxx DESIGNADA POR AREA n. xxxx DESMRMBRADA da QUADRA XXX da GLEBA xxx do LOTEAMENTO ABERTO da GRANJA COMARY - LOTEAMENTO JARDIM COMARY.
POREM TODAS AS PLANTAS DE ARRUAMENTO, COM DEMARCACAO DAS VIAS PUBLICAS, APAS, E LOTES FORAM APROVADAS DEPOIS DAS VENDAS IRREGULARES DOS LOTES SOB A FALSA NOMENCLATURA DE "FRACAO IDEAL" do inexistente e ilegal " condominio" .
Os inumeros julgados, declarando a natureza de LOTEAMENTO e as descricoes dos LOTES individuais e independentes, ilegalmente chamadas de FRACAO IDEAK LLnão deixam duvida que a natureza dos imóveis e de LOTEAMENTO e os lotes estão numerados e tem áreas individuais, expressas em metros quadrados, tem localização exata. dimensões em metros lineares e tem confrontantes definidos, tudo isto comprovando que são LOTES e não frações ideais de áreas de terras próprias, como constou.
APROVADAS AS PLANTAS DE ARRUAMENTO OS LOTEAMENTOS IRREGULARES FORAM REGULARIZADOS
CONFORME A LEI DE LOTEAMENTOS E AS DECISÕES, DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA a APROVAÇÃO das PLANTAS DE ARRUAMENTO das 16 DEZESSEIS GLEBAS do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY pela MUNICIPALIDADE, JA REGULARIZOU a totalidade dos imóveis.
Vejam adiante os acórdãos.
Portanto, equivoca-se o registrador e os falsos sindicos dos inexistentes "condomínios comary glebas" querem continuar descumprindo as leis e ordens judiciais transitadas, desde 16/01/1996 (PROC. 1684/1994) e esbulhando o patrimônio público e provado, "DESREGULARIZANDO" o LOTEAMENTO , usando a lei da REURB e acórdãos administrativos obtidos mediante uso de PROVAS ILÍCITAS, que já foram DECLARADAS ILEGAIS pelo Tribunal de JUSTIÇA do RIO DE JANEIRO e pelo TRIBUNAL FEDERAL REGIONAL DA 2ª REGIÃO, em ações judiciais, e nos processos de cancelamento de registros 755, 757, 764 no Livro 3-C do RGI, cuja eficácia ERGA OMNES e Ex tunc, tem força de coisa julgada material e formal.
AFRONTA DIRETA À CFRB/88 AO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL e SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, e Tribunais de Justiça
Como se pode LER nos ACÓRDÃOS colacionados adiante , E IMPOSSÍVEL a aquisição de bens públicos de uso comum do povo, por USUCAPIÃO.
Não poderão prosperar as novas tentativas de ESBULHO POSSESSÓRIO dos bens públicos de uso comum do povo do Bairro CARLOS GUINLE,
Pelos mesmos motivos não podem prosseguir as novas tentativas de ESBULHO POSSESSÓRIO do PATRIMÔNIO PRIVADO , que objetivam administrativamente, VIOLAR LITERAL DISPOSIÇÃO das LEIS, ATOS JURÍDICOS PERFEITOS, DIREITOS ADQUIRIDOS E COISA JULGADA MATERIAL DE MERITO, ERGA OMNES, para ESCRAVIZAR os proprietários dos LOTES individuais e independentes, QUE NÃO ADERIRAM às ilegais convenções de condomínio edilicio da GLEBA 8D e dos outros "condomínios comary glebas"
HABEMUS LEGIS !
Os procedimentos administrativos de CONSULTA sobre lei em tese perguntando ao juiz impedido e suspeito, " QUANTAS ASSINATURAS SÃO NECESSARIAS para averbar as teratologicas e ilegais CONVENÇÕES dos inexistentes CONDOMINIOS COMARY GLEBAS VI, XI, XV, no REGISTRO DE IMOVEIS e a CONSULTA manifestamente ilegais do registrador que quer saber se PODE se RECUSAR a EMITIR as CERTIDÕES ( NEGATIVAS) POR QUESITOS de INTEIRO TEOR ATOS sabiamente INEXISTENTES de registro do falso condominio edilicio da gleba 8D no REGISTRO DE IMOVEIS, e se pode averbar o ilegal condominio da GLEBA 8D junto ao Registro 4401 da GRANJA COMARY, para TAPAR a quebra da continuidade da cadeia registraria de todas as matriculas das fictas frações ideais dos 30 lotes, contrariando as ordens judiciais transitadas em julgado e os ATOS EXECUTIVOS da MUNICIPALIDADE que já aprovou todas as plantas de ARRUAMENTO e do Loteamento JARDIM Comary atraem a suspeição do registrador e dos juízes e do promotor de justiça Cível que jamais poderiam permitir a tramitação desses processos administrativos, que tentam fraudar as leis.
O uso ilicito da lei da REURB, Lei 13.475 de 2017, para acobertar fraudes e crimes confessados e comprovados contra a Administração Pública e a ECONOMIA POPULAR nos cartórios de 1º Ofício de Notas e de Registro de Imóveis , RCPJ e RTD de Teresópolis RJ e no 23 Ofício de Notas do Rio de Janeiro, RJ não pode ser permitido pelo Poder Judiciário fluminense.
DESACATO A CFRB, STF, STJA
O interesse manifestado de perpetuar a VIOLAÇÃO dos Direitos Humanos das VITIMAS dos crimes dos loteadores, notarios, e registradores, e de eliminar os direitos adquiridos de PROPRIEDADE e de LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DESASSOCIAÇÃO para continuar a descumprir as decisões obrigatórias do STF no julgamento do RE 342.106-RJ , do RE 695911-SP, TEMA 492 da REPERCUSSÃO GERAL, e do RE 820823 - TEMA 992 da REPERCUSSÃO GERAL, que asseguram a LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DE DESASSOCIAÇÃO, e da Inadmissibilidade do uso de PROVAS ILÍCITAS em processos judiciais e administrativos, TEMA 1238 da REPERCUSSÃO GERAL, e a SÚMULA VINCULANTE n. 10 do STF e toda a legislação civil , administrativa e penal brasileira.
Outra finalidade ilicita é continuar a fraudar a RESOLUÇÃO 61 de 2017 do Conselho Nacional de Justiça e os Protocolos do CNJ de DIREITOS HUMANOS , de Julgamento com Perspectiva de Gênero e de direitos dos idosos e de crianças e adolescentes, e dos Protocolos de Direitos das vítimas de violências.
VIOLA A LIBERDADE DE IR E VIR
O BAIRRO CARLOS GUINLE NAO E UM ASSENTAMENTO URBANO I,NFORMAL, NAO E UM LOTEAMENTO IRREGULAR, NAO E UM LOTEAMENTO CLANDESTINO!
O REGISTRADOR E OBRIGADO A CUMPRIR AS LEIS FEDERAIS E AS ORDENS JUDICIAIS QUE DETERMINARAM O CANCELAMENTO DE TODAS AS EXPRESSOES ILEGAIS DAS INEXISTENTES FRACOES IDEAIS PARA QUE AS MATRICULAS REPRESENTEM A VERDADEIRA NATUREZA DO LOTES das glebas do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY.
As fraudes praticadas a partir de 1967 pelos loteadores da GRANJA COMARY em concurso material com notários e registradores, no registro 4401, 18.095 a 18.099, e outros e nas escrituras de promessa e de compra e venda e nas matriculas dos LOTES, já foram DECLARADAS pelo Poder JUDICIÁRIO ESTADUAL E FEDERAL do RJ.
INADMISSIBILIDADE DE USO DE PROVAS ILÍCITAS
As PROVAS ILICITAS - registros de matrículas ilegais de lotes travestidos de FRAÇÃO IDEAL não tem o condão de alterar a verdadeira natureza jurídica dos LOTES e das vias públicas, praças públicas, lago Comary, e APAS - áreas de proteção ambiental o permanente, do BAIRRO CARLOS GUINLE, originários da implantação total EM PEDAÇOS do LOTEAMENTO aberto JARDIM COMARY, aprovado e registrado em 1951 no R.G.I nos termos do artigo 1º, parágrafo 1º do Decreto nº 3.079 de 1938.
O que se constata é o manifesto desrespeito ao ESTADO DE DIREITO e o descumprimento das leis e dos deveres dos notários e registradores e dos magistrados que devem. cumprir e fazer cumprir as leis e as ordens judiciais, das instâncias superiores, transitadas em julgado, que declararam a ilegalidade e nulidade absoluta do "Instrumento particular de CONTRATO de constituição de condominio e estatutos da convenção do condomínio comary 15 glebas" de 04/04/1968, e das TRES "Convenções de condominio edilicio da gleba 8D", de 05/09/1992, de 22/05/2004,de 12/08/2015 e de todas as demais.
A HIERARQUIA DAS LEIS. A SUPREMACIA DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E A AURORIDADE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL E DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NÃO PODEM SER AFRONTADAS PARA BENEFICIAR OS AMIGOS EM PROCESSOS JUDICIAIS NEM EM ADMINISTRATIVOS DE CONSULTAS SOBRE LEI EM TESE
EFEITOS PERMANENTES E OPONIBILIDADE ERGA OMNES DA APROVAÇÃO DO LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY E DO REGISTRO NO CARTORIO DE 1 OFICIO DO REGISTRO GERAL DE IMOVEIS
(Decreto-Lei nº 58/1937 e Decreto nº 3.079/1938 – Registro e Loteamento em Pedaços)
A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento no sentido de que a aprovação e inscrição do loteamento nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937, regulamentado pelo Decreto nº 3.079/1938, inclusive quando realizada em “pedaços” (por seções ou glebas), implica efeitos permanentes e irreversíveis, com transferência automática das áreas destinadas a vias públicas e espaços livres ao domínio público, tornando-as inalienáveis.
As decisões a seguir estão organizadas em ordem cronológica, contemplando todos os REs e REsps mencionados nesta denúncia formal.
Seção I – Decisões do Supremo Tribunal Federal (STF)
1. RE 84327
Órgão julgador: Segunda Turma
Relator: Min. Cordeiro Guerra
Data do Julgamento: 30/12/1969
EMENTA:
A inscrição do loteamento, realizada nos termos do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto nº 3.079/1938, imputa que as áreas destinadas às vias de comunicação e aos espaços livres constantes do memorial e da planta se tornem, de imediato e de forma irrevogável, inalienáveis e integrem o domínio público.
Assim, a aprovação do loteamento, ainda que realizada em pedaços (por seções ou glebas), consubstancia o efeito de transferência automática das áreas reservadas ao uso comum para o Poder Público, impossibilitando qualquer ato de disposição que contrarie o interesse coletivo.
2. RE 59065
Relator: Min. Djaci Falcão
Data da Publicação: 30/12/1969
EMENTA
- Desapropriação de espaço livre ou praça.
- A indenização cabe à municipalidade, uma vez que a inscrição do loteamento acarreta a transferência das áreas para o domínio público.
- As áreas de uso comum passam a ser de titularidade do Poder Público municipal, sendo indevida a pretensão de indenização contra o loteador.
3. RE 89252
Órgão julgador: Primeira Turma
Relator: Min. Thompson Flores
Julgamento: 08/05/1979
Publicação: 22/06/1979
EMENTA:
- Desapropriação. Área loteada. Espaços livres. Praças e ruas. Aprovação do loteamento pela prefeitura.
- Verificado o concurso voluntário, com a aprovação do loteamento pelo Poder Público e sua inscrição, opera-se pleno juris, transferindo automaticamente as áreas ao domínio público.
- Aplicação do art. 3º do Decreto-Lei nº 58/1937.
- Recurso não conhecido.
4. RE 100467
Relator: Min. Décio Miranda
EMENTA:
- A inscrição de loteamento implica transferência das áreas de uso comum ao domínio público, tornando-as inalienáveis.
- A desapropriação dessas áreas por parte do Município não gera indenização ao loteador, pois a incorporação ao patrimônio público é efeito da inscrição.
5. RE 100496
Órgão julgador: Segunda Turma
Relator: Min. Aldir Passarinho
Julgamento: 02/12/1983
Publicação: 02/03/1984
EMENTA:
- Competência. Ação regressiva da Fundação IBGE contra o Estado.
- As dotações orçamentárias da União, uma vez transferidas a entidades, integram o patrimônio destas, não atraindo a competência da Justiça Federal.
- A assistência da União no processo é meramente ad adjuvandum, não modificando a competência.
- Recurso extraordinário de que não se conhece.
Seção II – Decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ)
6. REsp 124.714/SP
Relator: Min. Peçanha Martins
Publicação: DJ 25/09/2000
EMENTA
- O Município tem legitimidade passiva para figurar em ação civil pública que objetiva a regularização de loteamento urbano irregular, diante da sua omissão no cumprimento dos deveres legais previstos no art. 40 da Lei nº 6.766/79.
7. REsp 252.512/SP
Relatora: Min. Eliana Calmon – 2ª Turma
Publicação: DJ 29/10/2001, p. 194
EMENTA:
- Loteamento inacabado. Responsabilidade solidária do Município.
- É dever do Município fiscalizar loteamentos desde a aprovação até a execução das obras.
- A CF/88 e a Lei nº 6.766/79 impõem solidariedade quanto à responsabilidade pela inexecução das obras de infraestrutura.
8. REsp 292.846/SP
Relator: Min. Humberto Gomes de Barros
Publicação: DJ 15/04/2002
EMENTA:
- O Município responde solidariamente pela regularização de loteamentos urbanos diante da omissão dos empreendedores na execução das obras.
- O Poder Judiciário pode compelir o Município ao cumprimento de sua obrigação legal vinculada.
9. REsp 448.216/SP
Relator: Min. Luiz Fux – 1ª Turma
Julgamento: 14/10/2003
Publicação: DJ 17/11/2003, p. 204
EMENTA:
- O art. 40 da Lei 6.766/79 deve ser interpretado à luz da Constituição.
- A municipalidade tem o dever, e não a faculdade, de regularizar parcelamentos e ocupação do solo.
- É legítima a ação civil pública proposta para compelir o Município a cumprir obrigação legal.
- Recurso especial provido.
10. REsp 432.531/SP
Relator: Min. Franciulli Netto – 2ª Turma
Julgamento: 18/11/2004
Publicação: DJ 25/04/2005, p. 265
EMENTA:
- Compete ao Município, de forma vinculada, promover o adequado ordenamento do solo urbano.
- O Município responde solidariamente pela regularização de loteamentos irregulares diante da omissão do empreendedor.
11. REsp 191.507/SP
Relator: Min. João Otávio de Noronha – 2ª Turma
Julgamento: 01/03/2005
Publicação: DJ 13/06/2005, p. 219
EMENTA:
- A interpretação do STJ ao art. 40 da Lei nº 6.766/79 é de que o Município tem o poder-dever de regularizar loteamentos irregulares de sua propriedade.
- Recurso especial parcialmente conhecido e não provido.
12. REsp 447.433/SP
Relatora: Min. Denise Arruda – 1ª Turma
Julgamento: 01/06/2006
Publicação: DJ 22/06/2006, p. 178
EMENTA:
- O Município possui poder-dever de fiscalizar e regularizar loteamentos irregulares.
- Trata-se de competência vinculada e não discricionária.
- Legitimidade passiva do Município em ação civil pública.
13. REsp 1.137.710/PR
Relator: Min. Castro Meira – 2ª Turma
Julgamento: 21/06/2013
EMENTA:
- Loteamento. Aprovação. Área destinada a praça.
- A transmissão ao domínio público independe de escritura de doação.
- A inscrição do loteamento transfere automaticamente a titularidade das áreas públicas.
14. REsp 1.230.323/GO
Relator: Min. Herman Benjamin – 2ª Turma
Julgamento: 23/02/2016
Publicação: DJe 18/12/2018
EMENTA:
- A melhor interpretação do art. 3º do Decreto-Lei nº 58/1937 conduz ao entendimento de que o registro do loteamento implica a perda da posse e domínio do espaço livre, com transferência irreversível para o Poder Público.
- Reforço à jurisprudência do STF sobre o tema.
15. REsp 1.856.024/SC
Relator: Min. Gurgel de Faria – 1ª Turma
Julgamento: 22/08/2023
EMENTA:
- Administrativo. Loteamento. Espaços livres. Decreto-Lei nº 58/1937.
- O registro do loteamento implica perda da posse e domínio do espaço livre, com transferência irreversível para o Poder Público.
- Recurso especial não provido.
Conclusão do Capítulo
A análise completa e cronológica dos precedentes comprova:
- A eficácia permanente da inscrição do loteamento, inclusive quando realizada em pedaços, conforme o Decreto nº 3.079/1938;
- A transferência automática e irreversível das áreas públicas ao domínio municipal;
- A responsabilidade objetiva do Município por omissão e a legitimidade do Ministério Público para propor ação civil pública visando à regularização e à reparação de danos transindividuais.
Esses fundamentos constituem base incontestável para sustentar pedidos de demolição de estruturas ilegais, responsabilização por danos urbanísticos e violação da função social da propriedade e da cidade.
PORTANTO, resta cristalino que o INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO E ESTATUTOS DA CONVENÇÃO DO CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS, assinado por CARLOS GUINLE com JOSÉ MOSQUEIRA GONZALES, DARCY NEVES LOPES e MARIO ROCA FREIRE, supostamente no Cartorio de 1o Ofício de Notas de Teresópolis RJ em 04 de abril de 1968, é um documento teratologico, ilegal, e nulo de pleno direito, criado para dar uma falsa aparência de legalidade às manifestas fraude às LEIS de LOTEAMENTOS, CONDOMINIOS e REGISTROS PUBLICOS, e afronta diretamente a Constituição Federal e os Tratados Internacionais de DIREITOS HUMANOS subscritos pelo Brasil, desde 1948.
Conseguintemente, todos os atos praticados pelos titulares do 1o Ofício de Notas de Teresópolis RJ , desde 28 de fevereiro de 1968, quando registrou ilegalmente o aditivo aos contratos de prestação de serviços de implantação da áreas remanescentes (5.100.000m2) da área total (6.066.760m2) do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY para FRAUDAR as leis , são ILEGAIS e jurídicamente inexistentes.
NULIDADE ABSOLUTA INSANÁVEL POR MANIFESTA FRAUDE A CF E AS LEIS
Todos os atos ilegais, voluntários e conscientes, praticados desde 28 de fevereiro de 1968, são tipificados penalmente, em tese, como CRIMES de corrupção ativa e passiva contra a Administração Publica, o patrimônio público e a FE PÚBLICA e crimes de estelionato contra os adquirentes dos lotes individuais e independentes das glebas 6 até 16, do LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR da antiga GRANJA COMARY ( RI 4401, LV 3-I, , ano 1944, reg. Ant. 1684, R.G.I.) denominado LOTEAMENTO JARDIM COMARY, (RI 28, fls.514, LV 8-A, ano 1951), que foram ilegalmente vendidos a partir de 04 de abril de 1968,no Cartório de 1 Ofício de Notas de Teresópolis e no CARTÓRIO do 23 Ofício de Notas da Capital RJ
DIFERENÇAS FUNDAMENTAIS ENTRE OS REGISTROS PÚBLICOS
SEGUNDO SERPA LOPES
REGISTO CIVIL DAS PESSOAS JURÍDICAS – RCPJ
As pessoas jurídicas são de direito público interno ou externo, e de direito privado.
A primeira categoria não tem interêsse para o nosso estudo, de vez que a sua constituição se processa sem a formalidade do registo.
As pessoas jurídicas de direito privado, porém, para que possuam existência jurídica, necessitam da inscrição dos seus contratos, atos constitutivos, estatutos ou compromissos no seu registo peculiar, no qual serão também averbadas as alterações que êsses atos sofrerem (Cód. Civ., art. 18, parágrafo único).
Tais pessoas jurídicas de direito privado são:
a) as sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, as associações de utilidade pública e as fundações;
b) as sociedades mercantis.
Sòmente ao registo civil das pessoas jurídicas estão sujeitas as sociedades mencionadas na letra "a" e ùnicamente se poderão constituir por escrito (Cód. Civ., art. 16, § 1.°) (1).
Por conseguinte, o registo das pessoas jurídicas é formalidade substancial, indispensável mesmo a comunicar-lhes personalidade.
(1) – É do seguinte teor o recente Decreto-Lei n.º 9.085, de 25 de março de 1946 (in D. Oficial, de 27-3-1946) dispondo "sôbre o registo civil das pessoas jurídicas":
Art. 1.º - No registo civil das pessoas jurídicas serão inscritos:
I – os contratos, os atos constitutivos, os estatutos ou compromissos, das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, e os das associações de utilidade pública e das fundações;
II – as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais.
Art. 2.º - Não poderão ser registados os atos constitutivos de pessoas jurídicas, quando seu objeto ou circunstância relevante indique destino ou atividade ilícitos ou contrários, nocivos ou perigosos ao bem público à segurança do Estado e da coletividade, à ordem pública ou social, à moral e aos bons-costumes (Constituição, artigo 122, IX).
Art. 3.º - Ocorrendo qualquer dos motivos previstos no artigo anterior, o Oficial do Registo, "exoffício", ou por provocação de qualquer autoridade, sobrestará no processo de inscrição e suscitará dúvida, na forma dos artigos 215 a 219 do Decreto n.º 4.857, de 9 de novembro de 1939, no que forem aplicáveis, competindo ao juiz, sob cuja jurisdição estiver o oficial, decidir a dúvida, concedendo ou negando o registo.
Art. 4.º - Também não poderão ser registados os atos constitutivos de sociedades ou associações que, antes do pedido de inscrição ou concomitantemente com êste, tenham exercido atividades ou praticado atos contrários, nocivos ou perigosos ao bem público, à segurança do Estado ou da coletividade, à ordem pública ou social, à moral e aos bonscostumes.
No caso dêste artigo o Oficial, "ex-offício", ou por provocação de qualquer autoridade, deverá sobrestar no registo, observando o disposto no art. 3.º.
Art. 5.º - A concessão do registo não obsta a propositura de ação de dissolução, fundada nos fatos referidos nos arts. 2.º e 4°, ou o procedimento referido no artigo seguinte.
Art. 6.º - As sociedades ou associações que houverem adquirido personalidade jurídica, mediante falsa declaração de seus fins, ou que, depois de registadas, passarem a exercer atividades das previstas no art. 2.º, serão suspensas pelo Governo, por prazo não excedente de seis meses.
Parágrafo único – No caso dêste artigo, os representantes judiciais da União deverão propor, no Juízo, competente para as causas em que esta fôr parte, a ação judicial de dissolução (Lei n.º 4.269, de 17-1-21, art. 12; Lei n.º 38, 4-4-35, art. 29; Cód. de Proc. Civil, art. 670).
Art. 7.º - Esta lei entra em vigor na data de sua publicação, revogadas as disposições em contrário.
REGISTO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS –
No Registo de Títulos e Documentos o que se tem em vista, como elemento principal, é a natureza especial do seu objetivo:
destina-se especialmente a produzir vários efeitos, conforme se trate de registo obrigatório ou facultativo, como iremos ver oportunamente (cfr. vol. II).
Devemos, então, esclarecer o que significa a palavra "título".
'Título" é assim um instrumento portador de efeito jurídico próprio, v.g., os títulos de crédito, que comportam várias categorias, dentre as quais se destacam, como precípuas, as dos títulos nominativos, à ordem e ao portador.
Documento, oriundo da palavra latina docere, é no sentido jurídico, qualquer escrito que possa servir de prova de um fato.
É o gênero, sendo o título uma espécie.
O Código Civil distingue o instrumento do documento.
"Instrumento", é a forma especial dotada de fôrça orgânica para realizar ou tornar exeqüível um ato jurídico; documento, é a forma escrita apenas dotada de relativa fôrça probante, contribuindo para a verificação dos fatos
(2). Como espécie distinta dos instrumentos, estão incluídos os "documentos públicos e particulares" (Cód. Civ., art. 136, n.° III). (1) – ROSSEL et MENTHA, Droit Civil Suisse, l, n.° 179, p. 125. (2) – JOÃO MENDES, Dir. Judiciário, n. 217.
O instrumento particular, para valer entre as partes contratantes não carece da formalidade do registo.
Basta ser feito e assinado ou sòmente assinado, por quem esteja na disposição e livre administração de seus bens e subscrito por duas testemunhas. Indispensável se torna, porém, o registo para que o instrumento quer quanto aos seus efeitos, quer quanto aos de cessão (Cód. Civil, art. 1.067), opere a respeito de terceiros (Cód. Civ., art. 135).
Entretanto, fôrça é assinalar que uma profunda alteração à estrutura do Registro de Títulos e Documentos foi produzida pelo Decreto n.° 4.857, de 1939, com as alterações posteriores do Decreto n.º 5.318 de 1940 e que estamos comentando, alterações essas que fixaremos quando enfrentarmos o estudo da matéria, na parte referente ao Registo de Títulos e Documentos.
REGISTO DE IMÓVEIS –
WlELAND (1) assim definiu o registo imobiliário, de acôrdo com o Código Civil Suíço:
"o registo imobiliário é o constituído pelo conjunto de registos e atos praticados por um funcionário público, conjunto que permite ser apercebida a situação jurídica dos imóveis sob o ponto de vista dos direitos reais que o gravam".
Essa definição é perfeitamente adequada com o nosso sistema, precìpuamente do ponto de vista formal.
Os atos inerentes ao Registo de Imóveis são distribuídos em três categorias distintas, a saber:
1.°) a transcrição, em se tratando de atos condizentes com a transferência do domínio, perda e aquisição, ou com o término do estado de indivisão;
2.°) inscrição, em se tratando de atos geradores de direitos reais limitados, precìpuamente as garantias reais;
3.°) a averbação, quando se cogita de atos ou fatos, fora das duas categorias principais supracitadas, mas que, nada obstante, possam ou modificar a situação jurídica normal dos titulares de direito real ou mesmo a própria situação física do imóvel, como a mudança de numeração, a transformação em edifício de apartamento, etc.
A distribuição dos atos do Registo de Imóveis nas duas principais categorias – transcrição e inscrição – tem sido fortemente combatida, sendo acusada de não corresponder à realidade terminológica, nem com a própria partilha dos atos que foram atribuídos a cada uma delas.
Efetivamente, "transcrever" é uma palavra derivada do verbo latino "transcribere", significando na linguagem comum – copiar escritura –, de sorte que a palavra "transcrição", sendo derivada do mesmo verbo, significa – "cópia de escritura".
A palavra "transcrição" tem assim perfeito emprego nos países, como na França, Bélgica e Holanda, em que o Registo se realiza me-
(1) – WlELAND, Les Droits Réels, dans le Code Civil Suisse, II, pág. 419. diante cópia do título, não assim acontecendo em legislações como a nossa, onde se processa por meio de extratos ou resumos.
Inùtilmente CLÓVIS BEVILÁQUA
(1) procurou refutar a emenda de RUI BARBOSA, sustentadora da manutenção, no Código Civil, da dupla designação – Transcrição e inscrição –, invocando razões inspiradas nos inconvenientes consideráveis que o desaparecimento dessa designação binômina acarretaria.
RUI BARBOSA socorreu-se, precìpuamente, da tradição em nosso direito, rotulando como inscrição o registo hipotecário e como transcrição os atos translativos do domínio.
LISIPO GARCIA (2) mostrou, com uma crítica perfeita, que a razão estava com CLÓVIS BEVILÁQUA, pois, afirmou o saudoso jurista, de que RUI não tinha razão, se incumbiu de o evidenciar, a balbúrdia que se nota no emprêgo dos dois têrmos.
Assim, aponta vários institutos subordinados à transcrição quando mais própria lhe seria a inscrição, situação que, a despeito dos esforços para saná-la, ainda atualmente prossegue.
A não ser do ponto de vista técnico, essa questão de palavras é de relativa importância.
Ingressadas na técnica jurídica, ainda que defeituosamente, as palavras podem ser fundidas pela evolução jurídica, para depois surgirem sob um novo aspecto, ganhando uma nova significação, diferente da que inicialmente tiveram.
O "penhor" e a "hipoteca", para exprimirem respectivamente a garantia real sôbre bens móveis e imóveis, representam uma conquista recente de evolução.
O mesmo vem a suceder com os têrmos "transcrição" e "inscrição".
A primeira servirá para traduzir as relações fundamentais do domínio, de duração indefinida;
a segunda terá por função os direitos reais limitados e tôdas as relações reais de caráter temporário.
Destarte a palavra "transcrição" contrai, na linguagem jurídica um significado todo particular, diverso do sentido comum.
Entretanto, a tendência do nosso sistema legislativo, atinente ao Registo de Imóveis, é para riscar, de uma vez, essa distinção de palavras e adotar uma só designação, através da palavra – inscrição.
A tradição, que serviu de apoio ao parecer de RUI BARBOSA, não mais tem razão de ser, pois o nosso sistema não é calcado na legislação francesa, nem seguiu a orientação do direito pretérito.
(1) – CLÓVIS BEVILÁQUA, Em Defesa, (p. 44 e seguintes). (2) – LISIPO GARCIA, Registos Públicos e Registos de Imóveis (Rio de Janeiro, 1929), p. 13.
FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE –
Mais do que jurídica, eminentemente econômica e social apresenta-se-nos a questão das formas aquisitivas da propriedade imobiliária.
Demasiado estreito e individualístico é o conceito de que a propriedade, por ser uma relação de ordem privada, pode decorrer de um puro acôrdo contratual com o proprietário.
É a idéia de segurança que deve preponderar, embora aqui se entrechoquem as duas formas de segurança: a segurança jurídica, que protege o titular do direito; a segurança do comércio, que resguarda o adquirente de um direito.
De qualquer modo, seja qual fôr a tendência que se manifestar na publicidade, a verdade é impor-se na atualidade a sua instituição, a criação de normas e institutos que a garantam e solidifiquem, não só no interêsse do titular do domínio, como no dos terceiros e no dos que possam vir a ler direitos reais sôbre a coisa alheia.
Entretanto, dessa necessidade só em tempos relativamente recentes se aperceberam os legisladores.
Claro que ao adquirente interessa não só a qualidade objetiva da coisa, mas, semelhantemente, a sua situação jurídica, de maneira a lhe ser dado o gôzo tranqüilo dessa mesma coisa, ao abrigo de turbações oriundas de direitos opostos de terceiros.
Dessa segurança estática, depende a segurança dinâmica, isto é, a viabilidade e facilidade dos movimentos creditórios e a própria circulação do bem.
Trata-se de uma verdadeira necessidade social, determinada não só por um fator econômico, como ainda por um fator moral, tornando a fraude mais difícil ou mesmo evitando-a.
Essas garantias, cristalizadas após longa evolução, variam, conforme se trate de bens móveis ou imóveis.
Não nos interessa aqui estabelecer comparações e diferenças entre uma e outra classe de bens.
Bastante é acentuar, com a lição de COGLIOLO (1), "que as coisas imóveis têm, por sua natureza, a possibilidade de serem transmitidas com solenidades prescritas; que tais solenidades devem assegurar a publicidade das transferências e por isso secundar o critério fundiário; que os interêsses de terceiros devem limitar o poder das relações contratuais entre as partes, temperando o elemento público com o individual; que nas coisas móveis o comércio exige que a posse qualificada pela boa-fé tenha mais importância do que o vínculo originàriamente de propriedade, e que por isso a tradição valha para terceiros mais que a simples vontade dos contratantes".
É de se notar, entretanto, que a diferença de tratamento entre uma e outra categoria de bens, decorre, não do valor econômico de cada uma delas, ou seja, do fato de serem os bens móveis menos valiosos que os imóveis, mas da função econômica, que especificamente lhes cabe.
(1) – COGLIOLO, Filisofia do Direito Privado, p. 188.
A PUBLICIDADE IMOBILIÁRIA E O CÓDIGO CIVIL
– O Código Civil [1916] fixou as regras inerentes ao Registo Imobiliário, nas decisões seguintes:
Art. 530 – Adquire-se a propriedade imóvel:
I – Pela transcrição do título de transferência no Registo de Imóvel.
Art. 531 – Estão sujeitos à transcrição, no respectivo registo, os títulos translativos da propriedade imóvel, por ato entre vivos.
Art. 532 – Serão também transcritos:
I – Os julgados, pelos quais, nas ações divisórias, se puser têrmo à indivisão.
II – As sentenças que, nos inventários e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança.
III – A arrematação e as adjudicações em hasta pública.
Art. 533 – Os atos sujeitos à transcrição (arts. 531 e 532, n.ºs II e III) não transferem o domínio senão da data em que se transcreverem (arts. 856 e 860, parágrafo único).
Art. 859 – Presume-se pertencer o direito real à pessoa, em cujo nome se inscreveu ou transcreveu.
Art. 860 – Se o teor do registo não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique.
Parágrafo único – Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel e responde por seus encargos. .
Aquisição de direitos reais por comprador de loteamento regular
By Francisco Bertino Bezerra de Carvalho2 Views
22 Pages
2019, Revista Brasileira de Direito Civil em Perspectiva
..
A partir do sistema de controle da propriedade imobiliária no Brasil, do regramento relacionado ao fracionamento de propriedades para loteamento e da aquisição de direitos reais pelo Poder Público a partir da aprovação administrativa de loteamento urbano, o trabalho aborda a possibilidade de aquisição de direitos reais também pelos compradores de lotes em virtude das regras expressas da lei e do próprio sistema jurídico.
INTRODUÇÃO.
O direito de propriedade imobiliária no Brasil vinculou-se ao sistema registral, feita a opção por importar o modelo alemão. A legislação brasileira estruturou o modo de controle da transferência e formação da cadeia sucessória no registro público no cartório de imóveis com competência territorial sobre a localização do bem, como se vê no tópico dois.
O loteamento urbano no país segue regramentos próprios, segundo os quais o registro do projeto aprovado pela Prefeitura (ou Estado) no Cartório de Imóveis é o marco temporal da aquisição da propriedade dos bens públicos.
Para os particulares, o contrato de aquisição de lote, desde que devidamente pago, confere-lhes direito real, como ratifica o Código Civil e interpretação doutrinária e jurisprudencial do tema, como registra o tópico três.
Doutrina e jurisprudência já convergem para a aquisição da propriedade pelo Poder Público dispensar o registro, dependendo apenas da aprovação do projeto pela própria Prefeitura, inclusive sem a implantação física do loteamento, como visto no tópico 3.1.
A aquisição da propriedade pelo particular, todavia, continua sendo associada à quitação integral do preço, criando uma assimetria com o Poder Público, dono de suas áreas deste a aprovação do loteamento, situação que se torna gravosa quando (o que ocorre com infeliz frequência) os loteadores abandonam as obras inacabadas e os adquirentes, em muitas ocasiões, terminam sem o imóvel e sem o numerário correspondente ao pagamento feito.
O prejuízo nestes casos não se resume aos compradores, mas à sociedade (sem o empreendimento) e ao próprio Município, sem a ocupação ordenada do solo previamente projetada.
A questão a posta à exame no tópico 3.2 é, a partir de particularidades do regime jurídico do loteamento com relação à transferência de direitos reais para o Poder Público e para particulares, analisar quais direitos os compradores de lotes incorporam ao seu patrimônio com a celebração do negócio jurídico e até que ponto estes direitos tem natureza real e são oponíveis contra terceiros e contra a Administração Pública, até para exigir-lhe a conclusão da obra.
O DIREITO DE PROPRIEDADE NO BRASIL – PROPRIEDADE IMÓVEL.
O direito de propriedade é uma garantia constitucional prevista no caput do art. 5º da Carta Magna também elencado pela Constituição Federal dentre os princípios gerais da atividade econômica no título que trata da ordem econômica e financeira:
Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: [...]
II - propriedade privada;
O rol de princípios gerais da atividade econômica também inclui no mesmo art. 170 a função social da propriedade (inciso III), assim como, segundo seu parágrafo único é:
“assegurado a todos o livre exercício de qualquer atividade econômica, independentemente de autorização de órgãos públicos, salvo nos casos previstos em lei”.
A propriedade imobiliária no Brasil resulta de inscrição e registro no Cartório de Imóveis com jurisdição territorial.
Para compreender o sistema registral pátrio é necessário conhecer suas origens. (...)
Assim, no sistema adotado no Brasil, somente com o registro ocorre a aquisição ou perda dos direitos reais sobre imóveis, ressalvando-se que o caráter relativo dessa transcrição correlaciona-se com a legitimidade do negócio causal do qual se origina o registro, como assevera Caramuru Afonso Francisco:
"ao contrário do direito alemão, onde a transcrição é fruto de um convênio entre as partes, que a desvincula, por completo do negócio jurídico originário, gerador de uma publicidade absoluta do registro, que passa a existir independentemente do título de transferência, no Brasil a transcrição do título manteve-se ligada ao negócio que a originou, dando ensejo a uma presunção juris tantum, uma vez que o próprio adquirente que leva o negócio a registro”
(FRANCISCO, 1999, 146).
Desde o Decreto 18.542, de 24 de dezembro de 1928 (art. 234), foi introduzido o princípio da continuidade:
Art. 234. Em qualquer caso não se poderá fazer transcripção ou inscripção sem prévio registro do título anterior, salvo se este não estivesse obrigado a registro, segundo o direito então vigente de modo a assegurar a continuidade do registro de cada predio, entendendo-se por disponibilidade a faculdade de registrar alienações ou onerações dependentes assim, da transcripção anterior.
Assim, no direito brasileiro, a propriedade imóvel se define, ordinariamente, pelo registro do título, independente até mesmo do modo de sua aquisição ter sido a usucapião (CC art. 1241, par. ún.) ou o próprio registro de outro título (CC, art. 1245).
Seja qual for o modo de aquisição, o registro no cartório competente é o ato translativo da propriedade por excelência, como disciplina o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.
A lei de registros públicos (Lei 6.015/73) confirma, inclusive, a obrigatoriedade dos atos de registro de sentenças declaratórias de usucapião e mesmo da legitimação da posse e de sua conversão em propriedade, elencando, em seu art. 167, quais os atos passíveis de registro, entre os quais se encontram tanto a compra e venda – como ato negocial declaratório – como a sentença declaratória de usucapião (ato constitutivo), como se infere dos ensinamentos de Miguel Maria de Serpa Lopes:
“A expressão registro abrange a transcrição e a inscrição do direito anterior. Títulos ou atos constitutivos são p. ex., a escritura de compra e venda imobiliária e a sentença de reconhecimento de usucapião; títulos ou atos declaratórios são, p. ex., os julgados que partilharem imóveis, ou os demarcarem, bem como as escrituras de partilha amigável ou de demarcação; títulos ou atos extintivos são, p. ex., decisão judicial com trânsito em julgado, quitação, requerimento unânime das partes que tenham participado do ato registrado. O efeito do registro pode ser a constituição, transferência, ou extinção do direito real, bem como a simples validade em relação a terceiros ou a sua melhor disponibilidade (p. ex., julgados que põem termo à indivisão)” (LOPES, 1996, 223)
Confirmando a correlação entre registro e propriedade, o artigo 167, prevê até mesmo o registro da compra e venda pura e da condicional e o art. 168 confirma que o registro engloba inscrição e transcrição abarcando a legislação civil:
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. I - o registro: [...] 29) da compra e venda pura e da condicional;
Art. 168 - Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis.
O art. 169 da Lei 6.015 estabelece a obrigatoriedade do registro dos atos e a competência – absoluta – do Cartório da situação do imóvel, exceto nas hipóteses que enumera:
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel, salvo:
A lei de Registros Públicos explicita também (art. 172) que no Registro de Imóveis serão feitos, todos os registros e averbações dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis para constituição, transferência ou extinção, necessária ainda para sua validade em relação a terceiros ou para sua disponibilidade, não importando se sua origem for "mortis causa" ou ato "inter vivos":
Art. 172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, "inter vivos" ou "mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
No sistema adotado, desta forma, o registro é essencial para a formação da cadeia sucessória dos bens imóveis e esta é necessária para o pleno e correto funcionamento do sistema cartorário, assim como para a caracterização da titularidade da propriedade no sistema pátrio.
O modo de aquisição não se confunde com o direito em si de propriedade, como o modo de acesso (concurso público) não se confunde com o cargo público.
A titularidade registral (de quem detém o registro) não representa uma controvérsia jurídica, pois proprietário é quem consta do registro.
Assim, verifica-se do tratamento jurídico da propriedade imobiliária no Brasil que o regime de direito privado (civil) das regras de aquisição, transferência e perda da propriedade, por fato ou ato jurídico, se associa a um regramento de direito público relacionado ao controle, pelo registro público, dos direitos reais imobiliários. Esta, não há controvérsia, é a regra geral, praticamente universal no direito pátrio. Apesar da forte e histórica tradição cartorária, o direito imobiliário, quanto ao loteamento urbano, tem desenvolvido tratamento distinto.
3) A REGULAÇÃO DO LOTEAMENTO NO BRASIL.
O loteamento é uma forma de fracionamento da propriedade imobiliária disciplinado por lei por meio do qual se realiza
“o parcelamento do solo para fins urbanos” (Lei 6.766/79, art. 12º), identificado como a “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes” (Lei 6.766/79, art. 2º, § 1º) que pode somente pode ser realizado em “zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal” (Lei 6.766/79, art. 3º), sendo lote, por definição legal, “o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe” (Lei 6.766/79, art. 2º, § 4º).
O loteamento deve atender aos requisitos do art. 4º da Lei 6.766/79, incluindo o atendimento à legislação municipal que definirá “para cada zona em que se divida o território do Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo” (Lei 6.766/79, art. 4º, § 1º) e regulará a destinação de parte da área para os equipamentos comunitários e públicos “de educação, cultura, saúde, lazer e similares” e “abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado” (Lei 6.766/79, art. 4º, § 2º e 5º, par. ún.) e estabelecerá, se for o caso, “a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos” (Lei 6.766/79, art. 5º).
O loteamento, desde o projeto, segue as diretrizes municipais (arts. 6º a 9º da Lei 6.766/79) e sua aprovação será da Prefeitura Municipal, ou dos Estados em situações especiais (arts. 10 a 16 da Lei 6.766/79), condição anterior ao seu registro (arts. 18 a 24 da Lei 6.766/79).
Observados requisitos e procedimentos legais, o Oficial de Registro de Imóveis fará “imediatamente o registro” e comunicará, por certidão, o registro à Prefeitura (art. 19, §§1º e 5º da Lei 6.766/79), passando,
“desde a data de registro do loteamento [...] a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo”
(art. 22 da Lei 6.766/79).
O Município, inclusive, poderá caso o loteamento implantado não tiver sido registrado, mediante a documentação prevista no dispositivo, requerer “o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio” (art. 22, par. ún. da Lei 6.766/79). Estando regular o loteamento, os contratos que tenham por objeto os lotes, passam a transmitir direitos reais (art. 25 a 36 da Lei 6.766/79), dependendo qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado “de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso” (art. 28 da Lei 6.766/79), resultando ao adquirente da propriedade loteada, qualquer que seja a forma da aquisição, suceder o transmitente “em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas”, ressalvado apenas “o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado” (art. 29 da Lei 6.766/79). Por estas razões, o processo de loteamento de imóveis, não obstante possa ser compreendido como um ato de exercício dos direitos de propriedade pelo titular, entre os quais os de dispor, usar e fruir do bem, sofre pela participação necessária e relevante da Administração Pública, não apenas influência de regras de direito público (no processo de aprovação do projeto), mas também de efeitos específicos com relação à transferência de direitos reais resultantes do próprio processo de fracionamento, constituindo até, em circunstâncias especiais, exceção às regras de transferência da propriedade imóvel. 3.1) LOTEAMENTO E AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE PÚBLICA. O art. 22 da Lei 6.766/79 prevê a transferência para o domínio público das vias, praças, espaços livres e áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos constantes do projeto e do memorial descritivo, mesmo quando o loteamento não tiver sido registrado, como prevê o parágrafo único acrescido pela Lei 12.424/11:
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.
Verifique-se que o artigo 6º da Lei 12.424/11 alterou o parágrafo único do art. 22 da Lei no 6.766/79, permitindo até o registro das áreas destinadas a uso público mesmo quando o parcelamento do solo tiver sido implantado e não registrado.
Antes mesmo da edição desta lei, já era efeito da inscrição do loteamento a inalienabilidade das áreas públicas, na forma do art. 3º do Decreto nº 3.079/38 e a doutrina especializada confirma:
Art. 3º A inscrição torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta.
Assim, o simples registro do loteamento é suficiente para a transferência para o domínio público da propriedade dos bens que lhe pertencem, na forma do art. 22 da Lei 6.766/79, podendo o Município ainda, como visto, requerer diretamente o registro ao Cartório de Imóveis, caso o loteador não o faça, bastando apresentar a planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município, como prescreve o parágrafo único do artigo 22: Parágrafo único.
Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. (Inclusão lei nº 12.424, de 2011)
O artigo 22 da Lei 6.766/79 mantém o registro como meio para a aquisição, mas a doutrina e a jurisprudência, neste caso específico, vão ainda mais adiante, admitindo que, dadas as particularidades do regime, mesmo sem o registro, para a Municipalidade adquirir a propriedade bastaria a aprovação do loteamento.
A doutrina de Miguel Maria de Serpa Lopes confirma os efeitos do registro do loteamento acerca da constituição de cláusula de inalienabilidade sobre as áreas das vias públicas e os espaços livres:
“Em segundo lugar, produz outros efeitos legais constantes da lei do loteamento.
Assim, a partir da inscrição, se tornam inalienáveis as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta (art. 3º do Decreto n° 3079, de 1938)” (LOPES, 1996, 223)
Neste sentido também a doutrina de Ricardo Marcondes Martins e Toshio Mukai e a jurisprudência do STF:
“Ao pleitear o registro do loteamento, o particular transfere, de plano, o domínio dessas áreas o Município. Elas passam a ser bens públicos e, pois, gozam de inalienabilidade, impenhorabilidade, imprescritibilidade. Não são, por força do último atributo, suscetíveis de usucapião. [...]
Daí o problema: o que ocorre quando o loteamento é implantado, mas não é registrado?
Apesar da omissão legal, firmou-se o entendimento de que a transferência de domínio independe do registro, ocorre com a aprovação do projeto de loteamento.
Assim, aprovado o loteamento, ocorre a transferência, ainda que o empreendedor não efetue o registro.” (MARTINS, 2018, 729)
“Os arts. 17 e 43, não obstante a existência do art. 22, aproximam a questão da transferência das áreas públicas para o domínio do Município, da posição da jurisprudência, que construiu a tese do concurso voluntário, segundo a qual aquela transferência se dá independentemente do registro, bastando a intenção de destinar (do loteador) e o animus de aceitar da Prefeitura, geralmente expresso pela aprovação do loteamento.
Em suma, na pior das hipóteses, para a jurisprudência (que citaremos mais adiante), a passagem das áreas reservadas para uso público se dá com a aprovação do loteamento e não com o registro (concurso voluntário).” (MUKAI, 2006, 155)
(STF, 2º T., RE 84.327-SP, Rel. Min. Cordeiro Guerra, ac. un., de 28-9-75). Loteamento. Aprovado o arruamento, para urbanização de terrenos particulares, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos passam automaticamente para o domínio público do município, independentemente de título aquisitivo e transcrição, visto que o efeito jurídico do arruamento é, exatamente, o de transformar o domínio particular em domínio público, para uso comum do povo. Não tem o loteador infringente do Dec.-lei nº7 58/1937 mais direitos que o loteador a ele obediente.
