FRAUDES ÀS LEIS DE LOTEAMENTOS
O sistema registral não pode ser utilizado para dar aparência de legalidade a empreendimentos ilegítimos, notadamente aqueles que se utilizam de formas oblíquas de parcelamento do solo, à revelia das normas urbanísticas vigentes.
Além disso, a doutrina especializada é unânime em reconhecer que a figura do condomínio civil tradicional não se presta à organização de empreendimentos imobiliários voltados ao fracionamento de glebas para venda autônoma de lotes, especialmente quando desprovidos de edificação e infraestrutura, tratando-se, nesses casos, de loteamentos sujeitos ao regramento da Lei nº 6.766/1979.
É papel do registrador identificar tais fraudes e obstar o registro, fundamentando suas razões e adotando as providências legais cabíveis para proteção do ordenamento jurídico, da regularidade fundiária e do interesse público.
Fração ideal localizada é LOTE
A venda de frações ideais “localizadas” – ou seja, a alienação de partes ideais de uma gleba indicando lote certo, com metragem e localização definidas – é vedada pela legislação urbanística brasileira.
O art. 37 da Lei nº 6.766/1979 proíbe expressamente vender ou prometer vender parcelas de loteamento ou desmembramento não registrado.
As Normas de Registros Públicos em diversos estados reforçam essa vedação:
Em São Paulo, por exemplo, as Normas da Corregedoria (Cap. XX, item 166) dispõem que
*“É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra”*.
Apenas hipóteses de sucessão causa mortis escapam a essa vedação.
Essas normas também autorizam os registradores a investigarem indícios de loteamento clandestino – por exemplo, mediante imagens de satélite – para coibir tentativas de burla.
O Conselho Nacional de Justiça (CNJ), por sua vez, editou o Provimento n.º 44/2015 para uniformizar os procedimentos de registro de parcelamento e regularização fundiária urbana, enfatizando que nenhum registro exime o empreendedor das responsabilidades civis, administrativas e criminais decorrentes de parcelamento irregular.
Em suma, tanto a Lei Federal de Parcelamento do Solo Urbano quanto normas administrativas vedam o artifício de “fatiar” uma gleba em lotes informais usando frações ideais para esquivar-se da aprovação e do registro de loteamento.
Jurisprudência do STJ
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que tais negócios jurídicos configuram fraude à lei urbanística e não produzem efeitos registráveis.
Já em decisão clássica, o STJ assentou que *“a venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica”*.
Ou seja, não se admite usar o expediente do condomínio de partes ideais para transferir a propriedade de um lote certo e determinado sem o devido loteamento aprovado – trata-se de operação ilícita e insuscetível de registro.
Mais recentemente, em outubro de 2024, o STJ (3ª Turma, REsp 2.166.273/SP, rel. Min. Nancy Andrighi) reafirmou a nulidade dos contratos de compra e venda de terrenos em parcelamentos irregulares.
O Tribunal destacou que o objeto do contrato é ilícito, pois a Lei 6.766/79 visa justamente coibir os efeitos nefastos dos loteamentos clandestinos; o art. 37 da referida lei estabelece ser “vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado”.
Tratando-se de nulidade absoluta (art. 166, II, CC), é irrelevante até mesmo a ciência do adquirente sobre a irregularidade no momento da compra.
Nessas situações, impõe-se a resolução do negócio com retorno das partes ao status quo ante.
Em suma, o STJ tem declarado inválidas tais vendas simuladas de lotes irregulares, impedindo seu registro e sinalizando possíveis consequências civis e penais aos responsáveis.
Precedentes nos Tribunais Estaduais e CNJ
Os tribunais estaduais igualmente reiteram a impossibilidade de registro dessas frações ideais localizadas, por configurarem loteamento irregular “disfarçado”.
Como observou o TJ do Paraná, não há impedimento em si para a venda de fração ideal (condomínio geral pro indiviso) quando verdadeira; porém, se o contrato delimita uma área específica da gleba (com descrição de metragem e localização), descaracteriza-se a fração ideal e evidencia-se a intenção de realizar um loteamento clandestino.
Nessa hipótese, o negócio infringe as normas de parcelamento do solo e de zoneamento urbano, devendo o registro ser negado.
Confira-se a ementa de julgado paranaense:
*“Área adquirida expressamente delimitada em contrato, com metragem e localização – área inferior ao módulo mínimo. Descaracterização da fração ideal. Aquisição de lote. Loteamento irregular. Tentativa de burlar as normas de parcelamento e zoneamento do solo. Impossibilidade”*.
O acórdão ( integra a seguir) ressalta que tal negociação não se trata verdadeiramente de condomínio geral, mas de lote certo vendido à margem da lei, o que não se concebe:
*“há clara tentativa de se realizar um loteamento irregular (...); o título significaria tentativa de desfiguração das regras de parcelamento do solo, na medida em que tornaria possível a divisão da área em partes certas e determinadas, suscetíveis de utilização individual”*.
Em São Paulo, o Conselho Superior da Magistratura (CSM-SP) possui longa linha de precedentes vedando tanto o registro de vendas de frações ideais localizadas quanto a prática similar de instituir “condomínios” de lotes sem edificação.
Em decisão exemplar, o CSM-SP analisou um empreendimento inscrito indevidamente como “condomínio especial” apesar de se tratar de gleba sem construções, composta de lotes individualizados.
O Conselho concluiu que, “seja qual for a denominação utilizada, lotes de terrenos singularizados, sem construção, não constituem condomínio especial – é loteamento disfarçado”.
Para esse tipo de condomínio edilício especial (regido pela Lei 4.591/64, art. 8º), é indispensável que o terreno esteja vinculado a edificações; na ausência de construções, a inscrição como condomínio fere a lei de parcelamento.
O acórdão pontua que a matrícula aberta como suposto condomínio especial estava em desconformidade com a legislação urbanística, e nem mesmo o art. 3º do Decreto-Lei 271/1967 poderia ampará-la – tal dispositivo (que equiparava o loteador ao incorporador, e os compradores de lotes a condôminos, visando aplicar a Lei de Incorporações aos loteamentos) nunca chegou a ter eficácia, pois dependia de regulamentação e foi superado pela entrada em vigor da Lei 6.766/79.
Assim, o Conselho negou provimento ao recurso, enfatizando que a situação permanecia irregular e ilegal, sem qualquer regularização, “não havendo razão para autorizar o registro” da escritura de compra e venda daquele lote.
Também na esfera administrativa, o CNJ e as Corregedorias estaduais têm buscado coibir essas simulações.
A Corregedoria do TJSP, por exemplo, já orientou os cartórios a recusarem escrituras de frações ideais quando os elementos indicarem fracionamento irregular do imóvel.
Da mesma forma, o Provimento CNJ n.º 44/2015 (art. 29, par. único) adverte que a regularização do parcelamento não exime os responsáveis de sanções legais, reforçando a necessidade de prévia aprovação municipal e registro do projeto.
Em síntese, onde houver indícios de loteamento clandestino mascarado de “condomínio” (civil ou edilício), a orientação das corregedorias e do CNJ é de impedir o registro e exigir a regularização formal (aprovação urbanística e registro do loteamento) antes de qualquer transmissão.
Doutrina: Loteamento Disfarçado de Condomínio
Os juristas e estudiosos do direito urbanístico corroboram esse entendimento, classificando a venda de frações ideais localizadas como fraude à lei de parcelamento do solo.
Nas palavras de Vicente de Abreu Amadei, o Decreto-lei 271/67 (que previa condomínio especial de lotes) “não se mostrou aplicável” diante do regime do parcelamento urbano e da Lei 6.766/79, de modo que, antes da lei federal de 2017, não havia amparo jurídico para a figura do “condomínio de lotes” dissociado de edificações.
Diversos autores denominam essas práticas de “loteamentos clandestinos disfarçados de condomínio”.
Por exemplo, estudo do Senado Federal explica que, na ausência de previsão legal até 2017, muitos empreendedores adotaram o chamado “condomínio fechado” justamente para burlar as exigências do loteamento regular (como aprovação prévia e execução de obras de infraestrutura).
Consistia em vender frações ideais da gleba para vários adquirentes, atribuindo a cada um o uso exclusivo de uma parcela específica, sem formalizar loteamento – em essência, um condomínio geral de coproprietários ocupando o solo de forma clandestina.
Essa manobra, embora por vezes mascarada por instrumentos privados (como convenções de moradores ou promessas de cessão), fere o ordenamento urbanístico e fundiário.
Doutrina e jurisprudência são uníssonas em afirmar que a ocupação do solo urbano deve ocorrer pelas vias legais (loteamento/desmembramento aprovados ou, a partir de 2017, condomínio de lotes regularmente instituído nos termos da Lei nº 13.465/2017), sob pena de invalidade dos negócios e outras consequências jurídicas.
Em suma, a venda de “lotes” por meio de frações ideais é nula e inregistrável, por configurar simulação destinada a iludir a Lei de Parcelamento do Solo Urbano.
Referências Jurisprudenciais e Doutrinárias Citadas:
STJ – MS 9.876/SP (Rel. Min. Ari Pargendler) – *“Venda de fração ideal de terras, para transferir lote certo e determinado, sem o regular parcelamento do solo. Impossibilidade”*.
STJ – REsp 2.166.273/SP, 3ª Turma (Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 10/08/2024) – Nulidade de venda de lote não registrado, mesmo entre particulares cientes da irregularidade (objeto ilícito, art. 37 da Lei 6.766/79).
julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 10 de agosto de 2024, com publicação em 10 de outubro de 2024
Ementa
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIÊNCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO.
1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024.
2. O propósito recursal é decidir: (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra; e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares.
3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista.
4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular.
5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular.
6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante".
8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo.
9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
⚖️ Trechos Relevantes do Voto
> "O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular."
> "O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado."
> "Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao status ante.
Recurso Especial nº 2.166.273/SP, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em 10 de agosto de 2024, com publicação em 10 de outubro de 2024. A relatoria foi da Ministra Nancy Andrighi.
TJPR – Ap. Cív. 0032879-02.2020.8.16.0014 (17ª Câm. Cível, j. 17/03/2021) – *“Fraçăo ideal – área delimitada – loteamento irregular – tentativa de burla às normas urbanísticas – impossibilidade de registro”*.
TJSP – CSM, Ap. Cív. 0002891-63.2013.8.26.0543 (j. 25/02/2016) – Empreendimento inscrito como condomínio especial, porém sem edificações: “loteamento disfarçado”. Necessidade de vincular terreno às construções; inaplicabilidade do art. 3º do DL 271/67 frente à Lei 6.766/79. Registro negado até regularização.
Normas da CGJ/SP – Cap. XX, itens 166 e 166.1 (Prov. 56/2019) – Proibição de registro de frações ideais localizadas ou condomínio voluntário em fraude à lei de parcelamento e condomínio.
Doutrina – Vicente C. Amadei, Como Lotear uma Gleba;
José M. Tossi Silva, Parcelamento do Solo e Condomínio;
Estudo do Senado (Texto para Discussão 243/2017) – todos reconhecendo a alienação de frações ideais como artifício ilícito para dissimular loteamentos não aprovados, em afronta à legislação urbanística.
ACORDÃOS CITADOS
PODER JUDICIÁRIO - TRIBUNAL DE JUSTIÇADO ESTADO DE SÃO PAULO
CONSELHO SUPERIOR DA MAGISTRATURA
Parcelamento do solo urbano - loteamento irregular. Escritura de compra e venda. Princípio da legalidade. Chácaras de recreio. Teoria do fato consumado. Erro pretérito.
CSMSP - Apelação Cível: 0004331-36.2009.8.26.0543
Localidade: Santa Isabel Data de Julgamento: 18/03/2014 Data DJ: 05/05/2014 Relator: Elliot Akel
REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de compra e venda - Loteamento irregular - Inobservância à legislação vigente - Registro indevido de outros títulos no passado que não autorizam ratificar o erro - Necessidade de regularização - Dúvida procedente - Recurso não provido.
íntegra
Apelação Cível nº 0004331-36.2009.8.26.0543
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0004331-36.2009.8.26.0543, da Comarca de Santa Isabel, em que são apelantes MIGUEL MIKIO IHARA e SATIE MIQUI IHARA, é apelado OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS, TÍTULOS E DOCUMENTOS E CIVIL DE PESSOA JURÍDICA DA COMARCA DE SANTA ISABEL.
ACORDAM, em Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO, V.U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RENATO NALINI (Presidente), EROS PICELI, GUERRIERI REZENDE, ARTUR MARQUES, PINHEIRO FRANCO E RICARDO ANAFE.
São Paulo, 18 de março de 2014.
ELLIOT AKEL
RELATOR
Apelação Cível nº 0004331-36.2009.8.26.0543
Apelante: Miguel Mikio Ihara e Satie Miqui Ihara
Apelado: Oficial de Registro de Imóveis e Anexos de Santa Isabel
VOTO Nº 33.959
REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura de compra e venda - Loteamento irregular - Inobservância à legislação vigente - Registro indevido de outros títulos no passado que não autorizam ratificar o erro
- Necessidade de regularização - Dúvida procedente - Recurso não provido.
Trata-se de recurso de apelação interposto contra a sentença da MMª Juíza Corregedora do Oficial do Registro de Imóveis da Comarca de Santa Isabel, que julgou procedente a dúvida suscitada e manteve a recusa do registro da escritura de compra e venda do imóvel objeto da transcrição nº 16.875 e que corresponde ao lote
02, em razão da irregularidade existente em relação ao parcelamento do solo.
Os apelantes invocam a "teoria do fato consumado", baseados em julgamento do Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 265.336-SP, Relator Ministro Franciulli Netto, e afirmam que não é possível, passados quase quarenta anos da instituição e inscrição do condomínio "Chácaras Alvorada", pretender discutir ou negar a existência dele, ou mesmo dizer que precisa ser regularizado, considerando ainda que vários outros lotes foram registrados, e que a recusa fere o princípio constitucional da isonomia. Dizem que a Prefeitura do Município de Arujá aprovou e lançou o IPTU do imóvel no ano de 1974.
A Procuradoria Geral de Justiça opinou pelo não provimento do recurso. É o relatório.
O Oficial recusou o registro da escritura de compra e venda do imóvel integrante do condomínio "Chácaras Alvorada", baseado no julgamento deste Colendo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 482- 6/0, Relator e Corregedor Geral da Justiça Gilberto Passos De Freitas. Este julgado menciona outros no mesmo sentido, qual seja, de que o loteamento foi inscrito como se condomínio especial fosse, porém, lotes de terrenos singularizados e sem construção, na realidade é loteamento disfarçado, porque para esse tipo de condomínio é indispensável vincular o terreno às construções, e, se construções não há, a inscrição ocorreu em desconformidade com o Decreto-lei 58/37, aplicável ao caso. Ressalva o julgado que nem mesmo o artigo 3º do Decreto-lei 271/67, que determinava aplicar ao loteamento as regras da Lei nº 4.591/64, poderia ser invocado, porque não era auto-aplicável e inexistia regulamentação, e posteriormente entrou em vigor a Lei nº 6.766/79.
Assim sendo e considerando que a situação irregular e ilegal verificada persiste, porque não há nenhuma notícia de regularização, não há razão para autorizar o registro da escritura de compra e venda do lote adquirido pelos apelantes.
Incumbe ao registrador, no exercício do dever de qualificar o título que lhe é apresentado, examinar o aspecto formal, extrínseco, e observar os princípios que regem e norteiam os registros públicos, dentre eles, o da legalidade, que consiste na aceitação para registro somente do título que estiver de acordo com a lei.
Consoante lições da Afrânio de Carvalho, o Oficial tem o dever de proceder o exame da legalidade do título e apreciação das formalidades extrínsecas da ordem e à conexão de seus dados com o registro e sua formalização instrumental (Registro de Imóveis, editora Forense, 4ª edição).
O fato de outros títulos referentes a outros lotes terem indevidamente ingressado no registro imobiliário no passado, na época da instituição do "condomínio", não justifica nem autoriza o registro de outros títulos posteriormente apresentados e que afrontaram a lei, a exemplo do título ora examinado. Erros devem ser retificados e não ratificados.
Neste sentido o Conselho Superior da Magistratura já se pronunciou, ao consignar que "a existência de pretéritas anomalias no registro predial não pode servir de justificativa ou de pretexto para que outras e novas se pratiquem" (Apelação Cível nº 12.075-0/4, j. 22/01/91, Relator Desembargador Onei Raphael) e que "erro pretérito não justifica nem legitima outros" (Apelação Cível nº 19.492-0/8, j. 17.02.95, Relator Desembargador Antônio Carlos Alves Braga).
À vista do exposto, nego provimento ao recurso.
HAMILTON ELLIOT AKEL
Corregedor Geral da Justiça e Relator
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ
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