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segunda-feira, 25 de abril de 2011

TJ SP IMPEDE CRIAÇÂO DE FALSO CONDOMINIO DE CASAS

fonte : Tribunal de Justiça - São Paulo - Caderno 1 - Administrativo [24/11/2010] - Pg.: 40Oficial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Lei Federal nº 11.419/06, art. 4º
Disponibilização: Quarta-feira, 24 de Novembro de 2010  Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Administrativo São Paulo, Ano IV - Edição 839 40
Sustentam que quintais com garagem e áreas permeáveis são consideradas comuns, para fins de instituição do condomínio,aém de ter o projeto sido aprovado pela Municipalidade. Acrescentaram haver sobreposição de áreas das casas, o que as torna
comuns. Também são comuns, segundo o recurso, fundações, fachada e o próprio terreno.
A douta Procuradoria Geral de Justiça opinou, em preliminar, pela remessa dos autos à E. Corregedoria Geral da Justiça, pois há pleito de averbação de construção, não examinado. Quanto ao mérito, manifestou-se pelo improvimento do recurso
porque os apelantes pretendem simular condomínio inexistente.
É o relatório.
A averbação da construção não foi impugnada na via recursal. Os apelantes insistiram, exclusivamente, na postulação de
registro do condomínio. Assim sendo, não se justifica a remessa dos autos à E. Corregedoria Geral da Justiça.
O registro da instituição do condomínio foi recusado, porque os dois imóveis integrantes do condomínio não têm área
comum e têm saídas independentes à via pública.
A constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou
assobradadas é possível, pois o rol contido no artigo 1.331  do Código Civil de 2002 não é exaustivo.
Para que exista condomínio edilício, de casas, regido pelos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e pela Lei nº 4.591/64 (na
parte em que não foi revogada), contudo, é indispensável que haja a vinculação entre o terreno e a construção que constitui a
unidade autônoma (artigo 8º, letra “a”, da Lei nº 4.591/64), o que não ocorre no presente caso.
A indicação de que as áreas comuns são garagens e partes sobrepostas das casas não tem amparo no instrumento de
instituição de condomínio (fls. 8/15), que afirma que são comuns solo, redes de distribuição da água, esgoto, pluviais e seus
equipamentos, acesso ao logradouro público, telhado e demais partes utilizadas em comum por todos, além de áreas permeáveis
e muros de fecho (fls. 11).
Pelo que se verifica do memorial e das plantas, não há no imóvel, condomínio constituído por casa assobradada em que
cada um dos pavimentos é uma unidade autônoma, mas sim de dois lotes de terreno desmembrados e em que foram construídas
duas casas geminadas, devendo ser aplicada, pela inexistência de vinculação entre a construção (unidade autônoma) e o
terreno, a regra contida no artigo 5º da Lei nº 4.591/64.
Para a instituição do condomínio de casas os apelantes devem seguir integralmente as normas contidas nos artigos1.331 a
1.346 do Código Civil e na Lei nº 4.591/64, no que esta não foi revogada. Tal providência não se verificou in casu.
Como se não bastasse a ausência de comprovação da existência de áreas comuns, há acessos independentes ao logradouro
público para cada uma das casas, como se extrai do memorial, sem controvérsia a respeito.
O tema, aliás, não é novo nesse E. Conselho Superior da Magistratura:
REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Registro de instituição, especificação e convenção
de condomínio edilício negado – Ausência de partes efetivamente comuns – Imóvel em que edificadas duas casas
geminadas, tendo cada qual acesso direto ao logradouro público e numeração própria – Condomínio edilício não
caracterizado – Recurso não provido (Ap. n. 1.266-6/2, rel. Des. Munhoz Soares, j. 16.3.2010).
Irrelevante, ainda, que tenha havido aprovação pela Municipalidade da instituição do condomínio, pois obviamente, esta não
exclui a qualificação registrária, subordinada a critérios específicos.
Nem socorre a pretensão dos apelantes, a decisão proferida na Apelação Cível n° 155-6/9, relatada pelo E. Des. José Mario
Antonio Cardinale, que, ao contrário do sustentado no recurso, não dá amparo a sua pretensão, pois naquela oportunidade ficou
assentado que ‘nada impede, por fim, que a apelante institua condomínio de casas regido pelas regras do condomínio edilício,
mas para isto deverá observar integralmente as normas contidas nos artigos 1.331 a 1.346 do Código Civil e na Leinº 4.591/64,
esta última na parte em que não foi revogada pelo atual Código Civil’ e na hipótese dos autos, como visto, não se encontra
atendida integralmente a norma do artigo 1.331, § 2°, do Código Civil.
No mesmo sentido dessa decisão, o acórdão proferido na Apelação Cível nº 788-6/7, da Comarca de Cubatão, relatada pelo
E. Des. Ruy Pereira Camilo:
“O recorrente pretende promover o registro da instituição de condomínio edilício na matrícula nº 8.098 do Oficial de Registro
de Imóveis da Comarca de Cubatão, relativa ao lote 09 da quadra AY do loteamento Vale Verde.
O registro da instituição do condomínio foi recusado pelo Oficial de Registro de Imóveis porque o exemplar do contrato
padrão de compromisso de compra e venda arquivado com o registro do loteamento veda o desmembramento dos lotes e
porque estão ausentes os requisitos legais para a caracterização do condomínio edilício (fls. 21).
Anoto, primeiro, que para o registro da instituição e o da convenção do condomínio edilício é necessária a prévia averbação
da edificação, conforme previsto nos itens 211 e 213 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Egrégia Corregedoria Geral
de Justiça do Estado de São Paulo, pois sem construção não existem unidades autônomas que possam ser individualizadas e
discriminadas, o que faço porque na única certidão da matrícula juntada aos autos não consta a averbação da construção do
edifício que comportaria as unidades autônomas (fls. 10).
Esse fato, contudo, não se apresenta como prejudicial ao exame da dúvida porque mesmo que a construção venha a ser  averbada não estão presentes os requisitos legais para o subseqüente registro da instituição do condomínio edilício.

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