TJ MG - FALSOS CONDOMINIOS NÃO PODEM COBRAR DOS MORADORES NÃO ASSOCIADOS

PARABENS DES. NEWTON TEIXEIRA CARVALHO !

STF RECURSO EXTRAORDINÁRIO 432.106/ RJ v.u. j. 20.09.2011

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal. 2 O ministro Marco Aurélio, ressaltou em seu voto que ninguém deve fazer ou deixar de fazer alguma coisa que não está prevista em lei. E, segundo ele, a decisão do TJ-RJ, a "título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado".
O seu entendimento foi seguido, de forma unânime, pelos ministros Luiz Fux, Dias Toffoli e Cármen Lúcia.  Marco Aurélio ressaltou na decisão que o autor do recurso foi "condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento nutrido quanto à associação e às obrigações que dela decorreriam".

 Processo

Apelação Cível 1.0188.11.009828-5/001      0098285-29.2011.8.13.0188 (1)

Relator(a)

Des.(a) Newton Teixeira Carvalho

Órgão Julgador / Câmara

Câmaras Cíveis / 13ª CÂMARA CÍVEL

Súmula

DERAM PROVIMENTO AO RECURSO

Comarca de Origem

Nova Lima

Data de Julgamento

28/11/2013

Data da publicação da súmula

06/12/2013

Divulgação

DJe de 21/02/2014  

Relator(a): Des.(a) Newton Teixeira Carvalho

Data de Julgamento: 28/11/2013

Data da publicação da súmula: 06/12/2013   

Ementa: 
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS. INEXISTÊNCIA DE ADESÃO. RECURSO PROVIDO. 
- O proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado não esta obrigado a contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas de conservação, limpeza e segurança, que não tenha aderido diretamente.

Indexação / Palavras de resgate

Condomínio - Taxas condominiais - Associação de moradores - Rateio das despesas comuns - Segurança e conservação de área comum - Condômino - Não adesão - Proprietário de imóvel

Referência Legislativa

Constituição Federal / 1988 
    Art.(s) 5º, XX

Referência Jurisprudencial

Processos e/ou Súmulas de outros tribunais

STF - RE 432106, Rel. Min. MARCO AURÉLIO, j. 20/09/2011, DJe 03/11/2011 (divulg), 04/11/2011(public);
STJ - AgRg no REsp 613474/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, j. 17/09/2009, DJe 05/10/2009;
STJ - REsp 1071772/RJ, Rel. Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (Juiz Fderal convocado do TRF 1ª Região), j. 07/10/2008, DJe 17/11/2008

Processos Relacionados TJMG

0098285-29.2011.8.13.0188 (0) (1.0188.11.009828-5/002),  Recurso Especial, 

 Inteiro Teor

  

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS. INEXISTÊNCIA DE ADESÃO. RECURSO PROVIDO. 

- O proprietário de imóvel integrante de loteamento fechado não esta obrigado a contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas de conservação, limpeza e segurança, que não tenha aderido diretamente. 

APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0188.11.009828-5/001 - COMARCA DE NOVA LIMA - AUTOR: LILIAN FELIZARDO MARQUES DE OLIVEIRA - APELANTE(S): AUGUSTO MARQUES DE OLIVEIRA E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): ASPAS - ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM PASÁRGADA

A C Ó R D Ã O

Vistos etc., acorda, em Turma, a 13ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO.

DES. NEWTON TEIXEIRA CARVALHO 

RELATOR.

DES. NEWTON TEIXEIRA CARVALHO (RELATOR)

V O T O

Trata-se de recurso de apelação interposto por AUGUSTO MARQUES DE OLIVEIRA E LÍLIAN FERLIZADO MARQUES DE OLIVEIRA, nos autos da "AÇÃO DE COBRANÇA, PELO PROCEDIMENTO SUMÁRIO", ajuizada por ASPAS- ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM PASÁRGADA, cujo pedido foi julgado procedente, com fulcro no artigo 269, I, do Código de Processo Civil, para condenar os requeridos ao pagamento das taxas condominiais mensais, referentes ao lote nº 152-A1 do loteamento denominado "Pasárgada", discriminadas às ff. 21/25, e as que se venceram no curso da lide.



Os Réus interpuseram recurso de apelação, às ff. 76/87, alegando, nas razões recursais, não terem obrigação legal de pagar as taxas cobradas pelo autor, por nunca terem aderido tal obrigação. Afirmam que a associação de moradores não é condomínio e que tal fato se mostra evidente, eis que o imóvel deles, situado no loteamento Pasárgada, não tem qualquer área comum ou fração ideal. E, que as áreas comuns existentes no bairro são consideradas vias públicas. Assim, os serviços de limpeza, segurança, manutenção de vias, lazer, proteção e preservação do meio-ambiente, dentre outros, competem à administração pública.



Por fim, os apelantes aduzem que a aquisição do imóvel foi anterior a existência de qualquer associação.



Com essas alegações, o Apelante requereu a procedência do recurso, para reformar a sentença e, em conseqüência disso, invertido os ônus de sucumbência.



Apelação recebida em ambos os efeitos (f. 89).

Contrarrazões apresentadas (ff. 90/96).

É o relatório. Decido.



Conheço do recurso, eis que tempestivo e dispensado do preparo, em face dos Apelantes litigarem sob o pálio da assistência judiciária.

Os apelantes interpuseram recurso de Apelação, contra decisão do MM. Juiz a quo, que julgou procedente o pedido do apelado, condenando os réus ao pagamento das taxas condominiais, no loteamento "Pasárgada". A juíza considerou que o imóvel deles está incluído num contexto condominial de fato e, mesmo que não tenha aderido à obrigação, estariam se beneficiando de todos os serviços prestados pela Associação.



Data venia, aderimos ao voto do Ministro Marco Aurélio, do Supremo Tribunal Federal, no julgamento do Recurso Extraordinário 432.106, no sentido, que a Associação de Moradores não se equivale ao condomínio, in verbis: "(...) É induvidoso, e isto consta do próprio acórdão, não se tratar, na espécie, de condomínio em edificações ou incorporações imobiliárias regido pela Lei nº 4.591/64." 

A Associação de Proprietários, portanto, não pode cobrar taxas mensais de um imóvel localizado em via pública. As obrigações de prestações de serviços de limpeza, segurança, lazer, transporte, entre outros, são exclusivas do Poder Público. 



Ademais, consideramos que o condomínio, constituído por uma associação de moradores, criada e constituída posteriormente a compra do lote de propriedade dos Apelantes, com o objetivo de congregar uma comunidade e defender os interesses deles, não pode instituir e cobrar contribuições mensais para o custeio de suas atividades de quem a ela não aderiu.



Compulsando os autos, verificamos que os Apelados adquiriam o lote deles em 2006 (f.20), antes da criação da associação, em 2007(ff.10/19), inexistindo previsão legal, de que a Associação pode obrigar-los a pagar ou participar de rateio de despesas, que nunca aderiram, mesmo que para custear despesas de conservação, limpeza, segurança etc, se a própria existência regular de um condomínio em loteamento fechado não foi demonstrada, a contento.



As deliberações desses condomínios atípicos, não podem atingir quem deles não tomou parte. As obrigações assumidas pelos que espontaneamente se associaram para ratear as despesas comuns não alcançam terceiros, que a elas não aderiram.



De acordo com a Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XX, ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. Assim, consideramos infundada a cobrança de tais mensalidades, haja vista que não há nenhuma manifestação de vontade dos Apelantes neste sentido.



Nesse contexto, o próprio Estatuto Social da ASPAS, em seu capítulo II, artigo 2º, admite que os moradores devem requerer sua admissão,conforme transcrito abaixo:



"Artigo 2º: Serão sócios todos os proprietários de imóveis na base territorial do bairro Pasárgada que requeiram sua admissão na Associação e que se comprometam a cumprir seus Estatutos e objetivos."



A propósito das associações o colendo Superior Tribunal de Justiça já decidiu no sentido de que:



AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO ATÍPICO. COTAS RESULTANTES DE DESPESAS EM PROL DA SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO DE ÁREA COMUM. COBRANÇA DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Consoante entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo" (EREsp n. 444.931/SP, rel.

Min. Fernando Gonçalves, rel. p/ o acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJ de 1º.2.2006).

2. Agravo regimental desprovido.

(AgRg no REsp 613474/RJ, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 17/09/2009, DJe 05/10/2009)

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.

CONDOMÍNIO ATÍPICO. COTAS RESULTANTES DE DESPESAS EM PROL DA SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO DE ÁREA COMUM. COBRANÇA DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

1. Consoante entendimento firmado pela Eg. Segunda Seção desta Corte Superior, "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo." (EREsp n.º 444.931/SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, Rel. p/ Acórdão Min.

Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, DJU de 01.02.2006).

2. Recurso especial provido.

(REsp 1071772/RJ, Rel. Ministro CARLOS FERNANDO MATHIAS (JUIZ FEDERAL CONVOCADO DO TRF 1ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 07/10/2008, DJe 17/11/2008)

Da mesma forma, já se manifestou o Supremo Tribunal Federal:



ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade - artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal.

(RE 432106, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011 PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01 PP-00177)





Diante do exposto, DAMOS PROVIMENTO AO RECURSO, para reformar a sentença, desobrigando os apelantes ao pagamento das taxas condominiais. No mais inverto os ônus sucumbenciais, mantendo o valor fixado na sentença recorrida. 



DES. CLÁUDIA MAIA (REVISOR) - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. ALBERTO HENRIQUE - De acordo com o(a) Relator(a).



SÚMULA: "DERAM PROVIMENTO AO RECURSO"