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sábado, 18 de outubro de 2014

MP SP - LAUDO Técnico nº. 507/13 MOSTRA COMO OS BAIRROS SÃO "TRANSFORMADOS" ILEGALMENTE EM FALSOS CONDOMÍNIOS


PRAÇA  ILEGALMENTE PRIVATIZADA - ÁREA PUBLICA DE LAZER - SÓ PARA UNS POUCOS
 BAIRRO JARDIM DAS COLINAS - SÃO JOSE DOS CAMPOS - SP

MINISTÉRIO PUBLICO - LAUDO PERICIAL 
aponta as ilegalidades contra os cidadãos

os “visitantes” só podem ser autorizados a adentrar o loteamento Jardim das Colinas mediante a identificação com nome e RG e autorização do (morador ) “visitado”, não havendo a possibilidade de livre acesso às áreas públicas sem estas condições



O  Laudo Técnico nº. 507/13 explica como os BAIRROS URBANOS
ESTÃO SENDO TRANSFORMADOS em "FALSOS CONDOMÍNIOS" 
por  DECRETOS LEIS MUNICIPAIS INCONSTITUCIONAIS  
contrarios ao INTERESSE PUBLICO 
 As casas próprias , unico bem de familia de MORADORES estão sendo VENDIDAS
 em LEILÃO JUDICIAL , apesar de serem UNICO BEM DA FAMILIA !

MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
CAEX – CENTRO DE APOIO OPERACIONAL À EXECUÇÃO


SETEC RI nº 1457/11
INQUÉRITO CIVIL nº. 14.0719.0000194/11
ORIGEM: Promotoria de Justiça de São José dos Campos
PARTES: SAB Jardim das Colinas e Prefeitura de São José dos Campos
ASSUNTO: Solicita vistoria no loteamento Jardim das Colinas com a finalidade de apurar as condições de fechamento do loteamento no tocante as áreas de domínio público.
MUNICÍPIO: São José dos Campos
GAEMA: Paraíba do Sul

Laudo Técnico nº. 507/13
Sumário

1.
Introdução.......................................................................................................................01
2.
Caracterização do empreendimento............................................................................02
3.
Breve relato da vistoria ao loteamento Jardim das Colinas em 16/05/2013............04
4.
Histórico do Loteamento...............................................................................................19
5.
Análise do histórico do loteamento frente à legislação urbanística aplicável........20
a) da constituição registraria de um Loteamento e de um Condomínio..................20
b) a restrição das áreas de domínio público...............................................................21
c) do fechamento............................................................................................................24
d) o registro do imóvel e as averbações......................................................................26
6.
Análise.............................................................................................................................26
7.
Considerações Finais....................................................................................................29

  1. Introdução

Em atendimento ao solicitado nos autos do IC 14.0719.0000194/11 da Promotoria de Justiça de São José dos Campos, que trata da apuração das condições de fechamento do Loteamento Jardim das Colinas foram solicitadas por este CAEx, através da PJ, informações complementares à Prefeitura Municipal, aos responsáveis pelo empreendimento e a CETESB – Agência
Ambiental de São José dos Campos. 

Embora os responsáveis pelo empreendimento não tenham apresentado as informações foi possível caracterizar o referido loteamento e as condições de seu fechamento a partir do conjunto de informações recebidas, daquelas contidas nos autos e com apoio de técnicas de geoprocessamento na análise de imagens de satélite e bases cartográficas oficias do Estado de São Paulo do acervo de dados deste MP. Foi ainda realizada uma vistoria técnica ao local em 16/05/2013.

Diante do exposto serão apresentadas e discutidas as informações que permitiram averiguar: 

(a) responsabilidade do Poder Público Municipal e da Sociedade Amigos de Bairro do Jardim das Colinas pela cobrança indevida de taxas decorrentes de associação compulsória e 

(b) indevida restrição de áreas de domínio público do citado loteamento.

2. Caracterização do empreendimento

O loteamento Jardim das Colinas, com área total de 794.326,00 m², teve seu registro efetuado no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de São José dos Campos, em 20 de julho de 1976, através do Registro nº. 1 da Matrícula 4.860, com base em planta aprovada pela Prefeitura Municipal. Neste mesmo Registro nº. 1 consta o Plano de Loteamento (grifo nosso).

Este Plano discrimina que a porção residencial do loteamento será constituída de 902 lotes, distribuídos em 28 quadras, 11 avenidas, 18 ruas, espações livres de uso público, bolsões verdes nas super-quadras, áreas livres, de lazer, centro de distribuição de água potável, entre outras áreas destinadas para fins de uso do solo urbano na porção não residencial. Destaca-se, portanto, que na origem da porção residencial do loteamento Jardim das Colinas, não há qualquer destinação de áreas ao controle de acessos, bem como não há averbação da futura Convenção de Condomínio.

De acordo com a CETESB (FLS. 459) o referido loteamento não foi objeto de licenciamento ambiental por ser anterior a legislação pertinente, o Decreto Estadual 8.468, de 08/09/1976, que atribuiu à CETESB a aplicação da Lei Estadual 997, de 31/05/76.

Assim de acordo com a legislação urbanística vigente à época, aplicava-se, do ponto de vista do “licenciamento” deste tipo de empreendimento o § 1º. do art. 1º. do Decreto-Lei 58/37.

Já a Prefeitura Municipal de São José dos Campos informa que o loteamento foi implantado, na época, em zona urbana, destinada “ao uso exclusivamente residencial, unifamiliar, correspondendo a uma habitação por lote” (fls. 416), sendo que a legislação de uso do solo atual insere a área em zona de “uso predominantemente residencial unifamiliar, com área mínima de lote de 450 m² (quatrocentos e cinquenta metros quadrados), admitindo o uso multifamiliar horizontal com até 50 (cinquenta) unidades habitacionais” (fls. 417).

A Prefeitura informa ainda que o referido loteamento “possui as áreas verdes e institucionais exigidas pela Lei Federal 6.766/79, as quais, entretanto, segundo consta, não tem o acesso restringido à população” (fls. 373). A situação fática, no entanto, indica que os “visitantes” só podem ser autorizados a adentrar o loteamento Jardim das Colinas mediante a identificação com nome e RG e autorização do “visitado” (fls. 290 a 354), não havendo a possibilidade de livre acesso às áreas públicas sem estas condições.

Do ponto de vista ambiental a CETESB informa, ainda, que os efluentes domésticos gerados no Bairro Colinas são lançados na rede pública de esgoto e tratados na ETE Lavapés e os resíduos são coletados pelo município e encaminhados para o Aterro Sanitário Municipal (fls. 460). Já o abastecimento de água é feito pela SABESP.

3. Breve relato da vistoria ao loteamento Jardim das Colinas em 16/05/2013


Preliminarmente cumpre informar que é realizado rigoroso controle de acesso ao loteamento, como já exposto neste Laudo Técnico, implicando no rigoroso controle de acesso às áreas públicas. As fotos 01 e 02 demonstram como é feito o controle de visitantes pedestres que ainda não tenham carteirinha para adentrar o loteamento.
clique aqui para ler na integra 

(....) 


Neste sentido, vale o ensinamento disposto em Freitas (2005, apud Azevedo, 1983, e Pessoa, 1978):
O parcelamento do solo, na definição de EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, é a “divisão de uma gleba em lotes, que possam a ter vida autônoma, com acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde a sua individualidade, a sua caracterização originária, dando nascimento a várias parcelas individualizadas, que recebem o nome de “lotes”. Daí a denominação de “loteamento”. (...) O parcelamento para fins urbanos, ou parcelamento urbanístico, destina-se a integrar a gleba na cidade, permitindo que ela passe a ter usos urbanos, ou seja, uso residencial, comercial, industrial e institucional”.
ÁLVARO PESSOA explicitou que no loteamento “o terreno loteado perde sua individualidade objetiva transformando-se em lotes que se individualizam como unidades autarquicamente bastantes em si mesmas: inexiste o estado e a pluralidade de comunhão; cria-se um bairro, cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como públicos que passam a ser com o registro imobiliário) passa a participar do sistema viário local e do orbe municipal”.”
Ainda, para reafirmar o entendimento de que o parcelamento de solo na modalidade loteamento possui função pública, Freitas (2005, apud Barroso, 1993), DISPÕE: “Como afirma ROBERTO BARROSO, o loteamento é, de ordinário, matriz de um novo bairro residencial da cidade, um patrimônio da coletividade:
A nova realidade urbanística resultante da implantação do loteamento, como é óbvio, afeta à Cidade como um todo, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viária e toda a gama de serviços públicos de infra-estrutura da cidade”.
Por sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos proprietários de unidades imobiliárias dos loteamentos, deve-se reconhecer, mesmo, a existência de um direito comunitário, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanística do todo que é a Cidade.
O loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse comum de todos”.
As bases que fundamentaram a autorização para o fechamento do loteamento Jardim das Colinas foram parciais e incompletas, considerando apenas a “segurança dos moradores” e o fato das “vias internas terem tráfego exclusivamente local e a possibilidade de manter um anel de circulação externo”. Assim desconsiderou-se a necessidade de deslocamento de pedestres pelo loteamento, a adequação do transporte público municipal na implantação de um loteamento deste porte, e sobretudo, a restrição de acesso às áreas públicas e mesmo a possibilidade de criação de bases comunitárias de policiamento de forma a integrar os moradores e a população local. A praça pública poderia abrigar uma base como esta e, ainda oferecer as quadras esportivas em especial às crianças e adolescentes como forma de integrar a população das imediações.
Diante do exposto constatou-se que o loteamento Jardim das Colinas foi projetado e implantado como loteamento, embora atualmente apresente-se como condomínio horizontal fechado.
Constatou-se também que o loteamento vem se servindo amplamente dos serviços públicos de seu interesse ao mesmo tempo em que dificulta a prestação de serviços de transporte público já que é murado e concentra as portarias num único local, bem como restringe o acesso às áreas públicas e ainda regula o uso destas áreas. Como consequência, tais áreas tornaram-se privadas, tendo o seu uso e gozo somente por parte dos proprietários de lotes e de seus convidados, trabalhadores não tem opções de acesso ao transporte público e o tecido urbano passa a ser constituído de um espaço de segregação social.






7. Considerações Finais
No local de interesse, constatou-se a existência de parcelamento de solo na modalidade loteamento, onde foram implantadas vias de circulação, estabelecidas quadras e demarcados lotes.
Constatou-se que o loteamento foi fechado por meio da implantação de muros e de instalação de portaria de controle de acesso ao interior do mesmo, sendo que parte desta portaria está instalada no leito carroçável da via de circulação que promove acesso ao interior do loteamento.
Para adentrar ao parcelamento é necessário identificar-se na portaria implantada e ter seu documento pessoal digitalizado; o que impede a livre circulação de pedestres e veículos pelas vias de circulação do parcelamento.
Constatou-se a existência de áreas públicas de Área de Lazer / Área Verde no interior do parcelamento em tela, as quais, com o fechamento de ruas e a implantação de portaria controlando fluxo de pedestres e veículos, tornaram-se praticamente de uso privativo dos proprietários / moradores do loteamento.
Deve-se registrar que é perceptível que o fechamento do loteamento é posterior ao estabelecimento do arruamento público.


Sob a ótica do ordenamento urbano em território brasileiro, amparado por legislação própria, o bairro Jardim das Colinas teve sua origem como um loteamento urbano convencional e aberto e assim permanece até hoje e como tal foi registrado junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São José dos Campos (Matrícula nº. 4.860).
O loteamento é servido regularmente por serviços públicos de abastecimento de água, distribuição de energia elétrica, telefonia, coleta de esgotos, coleta de lixo em cada uma das residências, poda de árvores urbanas realizada com equipamentos, veículo e funcionários municipais.
Finalmente não há de se falar em condomínio ou bairro fechado para o presente caso como postula a Sociedade Amigos do Bairro Jardim das Colinas (SAB-Colinas), pois se trata de parcelamento de solo na modalidade loteamento e registrado no Cartório de Imóveis como tal desde a sua origem. Entende-se, portanto, não ser devida a cobrança de qualquer taxa a título de despesas condominiais aos proprietários dos lotes, visto que quando tais lotes foram vendidos, em sua grande maioria, o foram na forma de lotes individualizados de loteamento e não de unidades autônomas e respectivas áreas comuns de um condomínio, sobre as quais habitualmente pesam taxas de manutenção.




São Paulo, 29 de maio de 2013.

COMUNICADO AOS MORADORES DO BAIRRO JARDIM DAS COLINAS 



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