TJ SP STF TEMA 492 FALSO CONDOMINIO NÃO PODE COBRAR "Como cediço, as decisões em recurso extraordinário em repercussão geral proferidas pelo STF e em recurso especial em recurso repetitivo pelo STJ terão eficácia contra todos (“erga omnes”) e efeito vinculante em relação aos órgãos do Poder Judiciário (art. 927, CPC )". Des. ANA MARIA BALDY -Relatora

PARABÉNS EXMA. Des. ANA MARIA BALDY -Relatora

 ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1026004-02.2020.8.26.0602, da Comarca de Sorocaba, em que é apelante SOCIEDADE DE MELHORAMENTOS JARDIM GRANJA OLGA II, é apelado JNK EMPREEMDIMENTOS, ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL). 

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 6ª Câmara de Direito Privadodo Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: 

Observada a determinação prevista no artigo 942/CPC (prosseguimento em caso de resultado não unânime), negaram provimento ao recurso, por maioria de votos, vencida a 2º juíza (que declara), de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores COSTA NETTO (Presidente sem voto), MARIA DO CARMO HONÓRIO, ADEMIR MODESTO DESOUZA, VITO GUGLIELMI E MARCUS VINICIUS RIOS GONÇALVES. São Paulo, 

18 de março de 2022. 

ANA MARIA BALDY

Relatora

Assinatura Eletrônica

Apelação Cível nº 1026004-02.2020.8.26.0602

Apelante : Sociedade de Melhoramentos Jardim Granja Olga Ii.

Advogado : Sandro Ferreira dos Santos (Fls: 07).

Apelado : Jnk Empreemdimentos, Administração e Participações Ltda (Em

Recuperação Judicial).

Advogado : Luis Américo Ortense da Silva (Fls: 73).

Comarca: Sorocaba

Voto nº 13792

EMENTA

AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO. Loteamento fechado. Cobrança de contribuições para obras e serviços de manutenção nas áreas comuns. Sentença de improcedência.

Insurgência da sociedade autora. Preliminar de nulidade.

Julgamento extra petita. Afastamento. 

As decisões em recursoextraordinário em repercussão geral proferidas pelo STF e emrecurso especial em recurso repetitivo pelo STJ terão eficácia contra todos e efeito vinculante em relação aos órgãos do Poder Judiciário (art. 927, CPC). Mérito. 

Pronunciamento do Col. STJ, no sentido de que as taxas associativas não alcançam os moradores não associados ou que com elas não anuíram (Resp.nº 1.439.163/SP). 

Tema objeto de repercussão geral junto ao STF (Tema 492). Fixação de tese que estabeleceu a indispensabilidade da anuência do adquirente do lote à adesão à associação de moradores/condomínio de fato. Imóvel adquirido anteriormente à entrada em vigor da Lei 13.465/17. 

Ausência de comprovação da expressa anuência da ré à associação.

Cobrança ilegítima. Sentença mantida. 

RECURSO DESPROVIDO.

Trata-se de ação de cobrança interposta por SOCIEDADE DE MELHORAMENTOS JARDIM GRANJA OLGA II contra JNKEMPREENDIMENTOS, ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA.

Alega a autora ser uma associação sem fins lucrativos eprestar serviços comuns aos moradores, tais como, controle de entrada e saída de moradores e terceiros, ronda de segurança, retirada e coleta dos lixos, aplicação de multa aos lotes e moradores que descumprem o Regimento Interno da Associação, cuidado e sinalização das vias públicas e outros serviços de utilidade comum, que valorizam as glebas existentes no Loteamento, além de evidenciar e gerar destaque a potenciais compradores. Aduz que a ré é proprietária do lote nº 35, quadra “L”, do Jardim Granja Olga, Sorocaba/SP e não paga as taxas associativas desde dezembro de 2019. Requer a condenação da ré ao pagamento das taxas em atraso no valor de R$ 3.776,48, sem prejuízo das taxas vincendas.

Contestação às fls. 62/76, alegando, preliminarmente, que teve deferido pedido de recuperação judicial. No mérito, requer a improcedência daação.

Réplica (fls. 80/81).

Sobreveio a r. sentença (fls. 88/93), que julgou improcedente a ação, nos termos dos artigos 332 e 487, I, do Código de Processo Civil.

Pela sucumbência, condenou a autora com as custas judiciais e despesas processuais e dos honorários advocatícios fixados de 10% do valor da causa.

Inconformada, apela a sociedade autora (fls. 96/102), sustentando a nulidade da r. sentença, uma vez que, ao entender que a ré/apelada não se encontraria formalmente associada, invocando para tanto o precedente do C. STJ, argumento que não foi ventilado na defesa, ocorreu em ofensa aos artigos 141 e 492 do CPC, caracterizando-se a hipótese do julgamento extra petita. Sustenta que a adesão aos seus quadros se trata de obrigação instituída pelo loteador no contrato padrão de compra e venda dos lotes, tendo restado incontroverso que a recorrida contribuiu regularmente com a Associação desde a aquisição do imóvel em 2005 até 2019, ou seja, já sob a égide da Lei 13.465/2017.

Assim, além da adesão formal, verifica-se a ausência de negativa da condição de associada da recorrida.

CASO JOSÉ PAULO ZACHARIAS #IDOSO #NÃO ASSOCIADO APELA AO EXMO. MINISTRO LUIZ ROBERTO BARROSO PRESIDENTE DO STF CNJ CONTRA VIOLAÇÃO DE #DIREITOS HUMANOS

RE 695.911/SP -JULGADO COM REPERCUSSÃO GERAL EM 15/12/2020

Dr.Robson Cavalieri defende a LIBERDADE e os DIREITOS HUMANOS dos brasileiros - YouTube

DR. ROBSON CAVALIERI FEZ BRILHANTE SUSTENTAÇÃO ORAL EM DEFESA DAS VITIMAS DOS FALSOS CONDOMINIOS - FORAM DÉCADAS DE LITÍGIOS JUDICIAIS EM DEFESA DO ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO.

VENCEMOS !!!! 

NINGUÉM PODE SER OBRIGADO A SE ASSOCIAR A CONDOMINIOS NÃO LEGALMENTE CONSTITUÍDOS!

POR NÃO SE CONFUNDIR ASSOCIAÇÃO com  CONDOMINIO EDILICIO  as cobranças coervitivas de taxas de serviços contra cidadãos NÃO ASSOCIADOS aos FALSOS CONDOMINIOS são inconstitucionais e ilegais.

As decisões do STF e do STJ que asseguram a liberdade de associação e de desassociação se repetem há décadas. Veja-se a farta jurisprudência postada neste blog, e em OUTROS.

ASSOCIAÇÕES CIVIS NÃO ESTÃO ACIMA DA CF/1988 

Assegura o STF que 

"A ordem juridico-constitucional brasileira não conferiu à qualquer associação civil a possibilidade de agir à revelia dos principios inscritos nas leis e, em especial, dos postulados que tem por fundamento direto o próprio texto da CF, notadamente  em tema de proteção às liberdades e garantias fundamentais.

"O espaço de autonomia privada garantido pela CF às associações não está imune à incidência dos principios constitucionais que asseguram o respeito aos direitos fundamentais de seus associados". [ E de TERCEIROS NAO ASSOCIADOS ].

"A autonomia privada, que encontra claras limitações de ordem jurídica, não pode ser exercida em detrimento ou com desrespeito aos direitos e garantias de terceiros, especialmente aqueles positivados em sede constitucional, pois a autonomia da vontade não confere aos particulares, no domínio de sua incidência e atuação, o poder de transgredir ou de ignorar as restrições postas e definidas pela própria CF, cuja eficácia normativa também se impõem, aos particulares, no âmbito de suas relações privadas, em temas de liberdades fundamentais". ( STF, 2a. T.,RE 201819-RJ, rel. p/ac. MIN. GILMAR MENDES, j. 11.10.2005, m.v., DJU 27.10.2006,p.64)

VIOLÊNCIA CONTRA #IDOSOS 

Mas, infelizmente, alguns cidadãos IDOSOS e NÃO ASSOCIADOS aos FALSOS CONDOMINIOS ainda continuam a ser esbulhados de suas  casas próprias e expulsos de suas moradias, pois, ainda vemos alegações dissociadas da CF/88 e  e "opiniões pessoais",   discriminando cidadãos, violando o ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO, AFRONTANDO a CF/88 e a autoridade do STF e do STJ.

OS DIREITOS À LIBERDADE, PROPRIEDADE, IGUALDADE, DIGNIDADE, DEVIDO PROCESSO LEGAL SÃO CLÁUSULAS PÉTREAS da LEI MAIOR a CF/88 e PILARES irremovíveis  do ESTADO DEMOCRÁTICO DE  DIREITO.

ISONOMIA : DIREITO DE UM, DIREITO DE TODOS

Quando qualquer cidadão é submetido à violências e ao puro arbítrio de alguns, e acaba sendo extorquido de sua casa própria de forma absolutamente discriminatória,  ilegal e inconstitucional, a OFENSA não é apenas  individual, mas  a todos, e à DEMOCRACIA.

NELSON NERY leciona que "o devido processo legal é postulado fundamental do direito constitucional (gênero)  do qual derivam todos os outros princípios (espécies)". 

E acrescenta que:

"Genericamente, a cláusula due process se manifesta pela proteção à VIDA, LIBERDADE, PROPRIEDADE em sentido amplo, (....) e não indica apenas tutela PROCESSUAL, mas sim GERAL, bipartindo-se o princípio em devido processo legal substancial e processual." (...)

Portanto, tem-se que o  PRINCÍPIO do devido processo legal SUBSTANCIAL se manifesta no direito administrativo  ( v.g., princípio da LEGALIDADE), no direito civil (v.g., liberdade de contratar, de se associar, ou não, direito adquirido, etc.), no direito penal (v.g., proibição de retroatividade da lei penal), no direito tributário (v.g., principios da anualidade, incidência única,  vedação ao confisco, etc.) e no próprio direito constitucional (v.g., garantia dos direitos fundamentais, prevalência dos DIREITOS HUMANOS, DIGNIDADE da PESSOA HUMANA, proteção aos idosos, proibição de qualquer tipo de preconceito,  legalidade, proteção aos direitos adquiridos, ao juiz natural,  imparcial e justo, criminalização e dissolução de associações para fins ilícitos,  garantia dos direitos sociais,  dentre outros). 

É principio elementar de direito, que ninguém pode ser COBRADO por aquilo que NÃO comprou e obrigado a pagar 2 vezes  por supostos "serviços públicos", cobrados em bis in idem, por falsos condomínios,  serviços públicos obrigatórios e privativos da POLICIA MILITAR, e outros, indivisíveis, que já são pagos ao ESTADO.

Ninguem pode ser coagido a pagar serviços que NÃO contratou, e , pior,  condenado, discriminatóriamente, a perder sua casa própria,  bem de família   para pagar supostos "serviços" NÃO prestados e não contratados.

O direito de ação  encontra limites no DIREITO MATERIAL,  sendo óbvio que não se pode acionar o Poder Judiciário para cobrar DIREITOS INEXISTENTES.

O ORDENAMENTO JURÍDICO Brasileiro VEDA a formação de associações para FINS ilicitos e tipifica como CRIME o financiamento de associações para fins ILEGAIS e a violação da LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO.

As ações de cobranças ilegais dos falsos condomínios contra moradores NÃO formalmente associados, são ilegais, inconstitucionais e os processos carecem de PRESSUPOSTO essencial positivo de existência de qualquer direito material a ser tutelado e encontram VEDAÇÃO no Código Penal.

Qualquer autoridade pública que violar os direitos à liberdade de ir e vir, e à liberdade de associação pratica CRIME DE ABUSO DE AUTORIDADE.

Não se pode justificar, em nenhuma circunstância a existência jurídica de processos e de sentenças que foram instaurados violando DIREITOS HUMANOS INDISPONÍVEIS à liberdade de associação  e transformando CIDADÃOS LIVRES em ESCRAVOS, MEROS objetos, descartáveis, coisificados, postos à margem da SOCIEDADE e do ESTADO DE DIREITO . 

 Os ilicitos penais PRATICADOS  ACINTOSAMENTE  por falsos condomínios,  para COAGIREM e subjugarem os cidadãos,  cassando-lhes todos os mais sagrados direitos humanos e constitucionais indisponíveis, NÃO podem ser tutelados pelo poder judiciário.

DAS GARANTIAS CONSTITUCIONAIS FUNDAMENTAIS

Todas as garantias do devido processo legal, substancial e processual, são #DIREITOS  indisponiveis e devem ser observadas pelos magistrados que NÃO tem poderes absolutos e não podem impor suas "Opiniões e sentimentos pessoais, contrários às LEIS, e à LEI MAIOR que é a CONSTITUIÇÃO FEDERAL de 1988.

Ainda segundo as lições de Nelson Nery,  em Constituição Federal comentada:

"São manifestações da clausula devido processo legal, em sentido processual, garantir-se aos litigantes: acesso à justiça (direito de ação e defesa),  igualdade de tratamento, publicidade dos atos processuais, regularidade do procedimento, contraditório e ampla defesa, realização de provas, julgamento por juiz natural (imparcial e competente), julgamento de acordo com provas obtidas licitamente, fundamentação das decisões judiciais, etc.  (v.tb. CELSO DE MELLO. RT 526/298; CELSO DE MELLO, CF ANOTADA, 441;GRINOVER. As garantias constitucionais.p. 40). Qualquer desatendimento das garantias aqui enumeradas significa ofensa ao princípio do devido processo legal."

A VIOLAÇÃO dos principios e direitos individuais indisponíveis dos CIDADÃOS NÃO ASSOCIADOS aos FALSOS CONDOMINIOS ofende o ESTADO DE DIREITO e nega a autoridade do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL e do SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

#IDOSO  - JOSÉ PAULO ZACHARIAS APELA AO PRESIDENTE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL E AO PRESIDENTE DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO 

EXMO. MINISTRO LUIZ ROBERTO BARROSO,  PRESIDENTE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL e do CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA, OUÇA o CLAMOR dos #IDOSOS e faça  VALER a #JUSTIÇA e o respeito devido às CLAUSULAS PETREAS da  CF/88 e ASSEGURE o CUMPRIMENTO das decisões firmes do STF, em sede de CONTROLE CONCENTRADO ĎE CONSTITICIONALIDADE (ADI),  e nos RECURSOS EXTRAORDINARIOS julgados com REPERCUSSÃO GERAL que asseguram a PLENA LIBERDADE DE violação das LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, TEMA 492, TEMA 922.

EXMO. MINISTRO BARROSO, EXMO.DESEMBARGADOR PRESIDENTE DO TJESP OUÇAM  o CLAMOR do SR. JOSÉ PAULO ZACHARIAS , que, neste ato, e dos #IDOSOS, #NÃO ASSOCIADOS aos #FALSOS CONDOMINIOS, que foram, e continuam sendo, esbulhados de seus LARES por decisões manifestamente incompatíveis com a CF/88 e com o ESTADO DE DIREITO. 

 #DireitosHumanos #LIBERDADE  #IGUALDADE #DEMOCRACIA #PROPRIEDADE 

JOSÉ PAULO ZACHARIAS -IDOSO NÃO ASSOCIADO -APELA AO STF 

Sou PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO que adquiri o TERRENO em terra nua em uma rua pública de um bairro urbano ANOS ANTES da criação da associação de moradores à qual eu NUNCA me associei e NUNCA paguei NADA porque NÃO ACEITO PAGAR DUAS VEZES PELOS SERVIÇOS PÚBLICOS INDIVISÍVEIS que são prestados pelo MUNICÍPIO. 

Esta associação NUNCA me prestou serviço algum! 

Minha situação fática e jurídica é EXATAMENTE a definida pelo STF no RE 695.911/SP TEMA 492 julgado em 2020 e muito ANTES disto o STF já tinha declarado INCONSTITUCIONAL as cobranças contra MORADOR NÃO ASSOCIADO, o Sr. FRANKLIN BERTHOLDO no RE 432.106/RJ PROVIDO em 2011 pelo STF. 

É cristalina a violação da minha LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO na sentença e no Acórdão que rejeitou minha APELAÇÃO e me condenaram a pagar cobranças ilegais e inconstitucionais de COTAS CONDOMINIAIS violando a LEI 4.591/64 e a LEI de LOTEAMENTOS LEI 6766/79, a uma mera associação civil, sem ser associado, e sem existir NENHUM condominio edilicio no local.

ACÓRDÃO da APELAÇÃO CÍVEL

me condenando a pagar 

COTA de CONDOMINIO EDILICIO 

para associação de moradores, 

sem que eu JAMAIS tenha sido "associado".

SENTENÇA NULA DE PLENO DIREITO 

por inconstitucionalidade e ilegalidade

A AÇÃO RESCISÓRIA FOI EXTINTA SEM JULGAMENTO DE MÉRITO 

e minha casa foi  rapidamente adjudicada e leiloada pelo juiz de piso, e a juíza substituta se recusou a julgar a minha exceção de pré-executividade e mandou imitir a posse ANTES julgamento inclusive dos Agravos de instrumento e agravo interno contra a decisão monocrática do relator da Ação RESCISÓRIA.

Essa injustiça feita contra minha pessoa se deu em 17/10/2023 e infelizmente eu fui despejado de minha casa, por desrespeito e desobediência à decisão já pacificada do STF com relação ao RE 695.911, TEMA 492 julgado com REPERCUSSÃO GERAL e do TEMA 882 DO STJ JULGADO SOB RITO IRDR, AMBOS DE CUMPRIMENTO OBRIGATÓRIO por todos os Tribunais de JUSTIÇA, desobediências estas praticadas por “magistrados” (juízes de primeiro grau e desembargadores), que passaram impunes e, mesmo que meu advogado (o que me assistiu e assiste de forma “assistencial” e voluntária) tentasse de todas as formas provar e comprovar com os mais variados recursos que uma Associação de Moradores (a SAB-COLINAS – da cidade de São José dos Campos) atuou com evidente ilegalidade e fisiologismo em conjunto com alguns de seus pares contra mim, morador de um loteamento público e não associado da referida associação, num processo de cobrança judicial, levou minha casa a leilão e conseqüente imissão de posse. 

Tornei-me, portanto, um idoso de 71 anos de idade “sem teto”! Estou literalmente na rua, morando provisoriamente na casa de uma amiga, “de favor”, sendo que terei que deixar esse local nos próximos dias. 

Tive que doar todos os meus móveis por não ter onde levá-los. Sem dinheiro e muito abalado psicológica e emocionalmente confesso que não sei para onde ir e nem mais o que fazer. 

SEGURANÇA PÚBLICA É DEVER DO ESTADO E DIREITO INDISPONIVEL DOS  CIDADÃOS

O bairro Jardim das Colinas tem aproximadamente mil moradias e desde que criaram esta associação eles "substituiram" a Policia Militar por falsos "seguranças privados".

Por isto o bairro não faz mais parte do programa protocolar das rondas da polícia militar, como acontece comumente na maioria dos bairros públicos da cidade. 

Diga-se de passagem, a referida associação de moradores promete segurança aos moradores, mas o bairro sempre tem problemas de segurança com respeito a moradores, como o que já aconteceu muitas vezes e recentemente, alguns dias antes do dia 27/10/2023 p.p. (data em que moradores retornaram de viagem e constataram um assalto em sua residência). 

Ocorreu mais um assalto na Rua Rodrigues Alves do bairro, contra uma moradora. Sua casa foi invadida por assaltantes quando ela estava viajando e lhes foram subtraídos diversos bens, inclusive jóias de elevado valor. E, após sua reclamação com a associação de moradores, esta “tirou o corpo” dizendo que tal caso era caso de responsabilidade da polícia do Estado (da polícia militar), retirando-se da responsabilidade por ela prometida quanto a salvaguardar a segurança dos moradores. 

Conclusão: a associação de bairro, na hora de cobrar mensalidades ela cobra, alegando que presta segurança aos moradores, mas na hora de qualquer sinistro havido que pode a comprometer ela exime-se, ou seja, tira o corpo e joga a responsabilidade para os órgãos de segurança pública.

AFRONTA AO ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO

A verdadeira justiça se faz ANALISANDO-SE A VERDADE DOS FATOS, e respeitando os DIREITOS INDIVIDUAIS INDISPONIVEIS, A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO e a LEI DE LOTEAMENTOS vigente em 1982, data em que comprei o meu terreno. 

FUI EXTORQUIDO PELA ASSOCIAÇÃO DE BAIRRO COM A CONIVÊNCIA DA "JUSTIÇA". 

QUERO MINHA CASA DE VOLTA!!! 

SEGUE O VÍDEO DO ABSURDO COMETIDO CONTRA MINHA PESSOA: MEU DESPEJO!

https://www.youtube.com/watch?v=x1xyrn_FiEs

Conforme preconiza o CNJ:

"Para fins disciplinares, a mensuração da gravidade da decisão teratológica tomada deve levar em conta não apenas o prejuízo concretamente causado, como também o abalo à credibilidade do Poder Judiciário."

"A despeito da independência funcional do julgador, a prolação de decisões teratológicas, em contrariedade à lei, à boa técnica e às orientações dos tribunais superiores, é passível de reprimenda em sede disciplinar, notadamente quando se verifica a utilização de frágil fundamentação, posturas processuais contraditórias e prejuízos irreparáveis em decorrência da decisão tomada, agravados pela constatação de modus operandi continuado no tempo, que revelam postura dolosa, e pela evidente quebra da imparcialidade ao julgar processos patrocinados por advogados com quem possui proximidade".

 "Irrefutável motivação antijurídica na prolação de decisões judiciais, com quebra do dever de imparcialidade, serenidade, exatidão, prudência e cautela. Procedência parcial das imputações. Aplicação da pena de aposentadoria compulsória".

Em recente decisão em ação originária (0230531-04.2003.8.26.0577) como apontou o Jurisdicionado:

...toda vez que existe alguma decisão judicial DE RESPONSABILIDADE E COMPROMETEDORA a ser tomada, o juiz titular sai de cena e convoca um juiz ou juíza substituta. O juiz titular não quer se comprometer. Isso aconteceu todas as vezes comigo, desde o dia do Termo de Audiência para verificar se haveria conciliação, depois, quando minha casa foi penhorada (a penhora foi também autorizada por um juiz substituto).

No MP a ACP contra a SAB teve o pedido de arquivamento por uma juíza

substituta e agora mais uma vez foi uma juíza substituta que autorizou a imissão de posse da minha casa. Os juízes titulares sabem que estão cometendo ilegalidades e passam essas decisões para juízes substitutos (...)".

NÃO HÁ DIREITO ADQUIRIDO AO ILÍCITO!

“Segurança jurídica não pode ser confundida com conservação do ilícito”. ADI 3521/PR – STF – Plenário

"Ninguém é obrigado a cumprir ordem ilegal, ou a ela se submeter, ainda que emanada de autoridade judicial. Mais: é dever de cidadania opor-se à ordem ilegal; caso contrário, nega-se o Estado de Direito." HC 73.454,Rel. Min. Maurício Corrêa, julgamento em 22-4-1996, Segunda Turma, DJ de 7-6-1996.)

“A recusa à aplicação da lei constitui subterfúgio e meio apócrifo de declaração de inconstitucionalidade, que afronta o Estado de Direito e a reserva de plenário da Corte Suprema”.

A EFICÁCIA DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS NAS RELAÇÕES PRIVADAS 

O SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL assegura a eficácia horizontal dos direitos fundamentais:

"As violações a direitos fundamentais não ocorrem somente no âmbito das relações entre o cidadão e o Estado, mas igualmente nas relações travadas entre pessoas físicas e jurídicas de direito privado.

Assim, os direitos fundamentais assegurados pela CF/88 vinculam diretamente não apenas os poderes públicos, estando direcionados também à proteção dos particulares em face dos poderes privados.

Os princípios constitucionais como limites à autonomia privada das associações 

Civil 

A ordem juridico-constitucional brasileira não conferiu à qualquer associação civil a possibilidade de agir à revelia dos principios inscritos nas leis e, em especial, dos postulados que tem por fundamento direto o próprio texto da CF, notadamente  em tema de proteção às liberdades e garantias fundamentais.

O espaço de autonomia privada garantido pela CF às associações não está imune à incidência dos principios constitucionais que asseguram o respeito aos direitos fundamentais de seus associados.

A autonomia privada, que encontra claras limitações de ordem jurídica, não pode ser exercida em detrimento ou com desrespeito aos direitos e garantias de terceiros, especialmente aqueles positivados em sede constitucional, pois a autonomia da vontade não confere aos particulares, no domínio de sua incidência e atuação, o poder de transgredir ou de ignorar as restrições postas e definidas pela própria CF, cuja eficácia normativa também se impõem, aos particulares, no âmbito de suas relações privadas, em temas de liberdadess fundamentais. ( STF, 2a. T.,RE 201819-RJ, rel. p/ac. MIN. GILMAR MENDES, j. 11.10.2005, m.v., DJU 27.10.2006,p.64)

    

Outros cidadãos em SITUAÇÃO fática e jurídica idêntica à do JOSÉ  PAULO ZACHARIAS tiveram as execuções EXTINTAS e/ou  AÇÕES RESCISORIAS julgadas PROCEDENTES no TJ SP, TJ RJ, TJ MG,TJ DFT etc.

Confira-se:

https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2023/11/tj-sp-4o-grupo-de-direito-privado-julga.html

https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2023/10/tj-sp-tema-492-stf-tema-882-stj-muitas.html

https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2023/10/tj-sp-relativizacao-de-coisa-julgada.html

https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2023/11/tj-sp-stf-tema-492-stj-tema-882.html

https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2023/03/tj-rj-tema-492-stf-mais-uma-vitoria.html

https://vitimasfalsoscondominios.blogspot.com/2021/06/tj-rj-aplica-tema-882-stj-e-tema-492.html

PRINCÍPIO DA VEDAÇÃO AO RETROCESSO EM #DIREITOS HUMANOS 

 O princípio da vedação ao retrocesso social funciona como um limite à reforma, onde se busca proteger a sociedade e os grupos vitimizados contra a superveniência de lei que pretenda atingir, negativamente, o direito social já conquistado em sede material legislativa. 

O princípio apresenta, ainda, uma vertente voltada para o judiciário, onde a

interpretação conferida à norma jurídica, em seus aspectos de validade e existência, deve igualmente entender pela vedação ao retrocesso, buscando aquela leitura que fortaleça direitos, e não os diminua ou enfraqueça.

Nesse sentido, o professor Ingo Wolfgang Sarlet entende que o princípio tem como bases a dignidade da pessoa humana, os princípios da confiança, da segurança jurídica, da máxima efetividade das normas constitucionais, e o Estado Social, entre outros fundamentos axiológicos[3]. Não obstante o princípio da vedação do retrocesso não ser expresso, Sarlet defende que este decorre do sistema jurídico constitucional, de modo que se há um direito já realizado por uma norma constitucional, este restará incorporado ao patrimônio jurídico e, dessa forma, não poderá ser suprimido por outra norma. 

Assim, o princípio deve ser aplicado como uma imposição ao legislador de não desregulamentar ou flexibilizar os direitos sociais[4]

O mesmo já foi reconhecido pelo Supremo Tribunal Federal em algumas ocasiões, como no ARE 639.337, relator ministro Celso de Mello, onde se assentou que “o Estado, após haver reconhecido os direitos prestacionais, assume o dever não só de torná-los efetivos, mas também se obriga, sob pena de transgressão ao texto constitucional, a preservá-los, abstendo-se de frustrar – mediante supressão total ou parcial – os direitos sociais já concretizados”

[5].

Considerando todo avanço normativo, jurisprudencial e representativo que o STF e o STJ asseguraram a todos os cidadãos no sentido da DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA, VEDAÇÃO à qualquer tipo de discriminação, prevalencia dos direitos humanos e dos direitos individuais indisponíveis, à vida, liberdade, propriedade e igualdade, bem como à  plena LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO, e de desassociação, dentre outros especificados na CF/1988, e da ILEGALIDADE e INSTITUCIONALIDADE das cobranças coercitivas de TAXAS de associação e de taxas de supostos serviços públicos cobradas por  FALSOS CONDOMINIOS - meras associações civis -  AFRONTANDO a CF/88, e a inafastabilidade dos direitos fundamentais sociais à prestação dos serviços públicos obrigatórios pelo ESTADO ( art. 6 da CF/88), resta cristalino que todo ilícito praticado contra os cidadãos NÃO ASSOCIADOS AOS FALSOS CONDOMINIOS deve encontrar óbice na proteção da proibição do retrocesso. Isso porque a lógica do princípio é justamente o respeito a um limiar mínimo, cujo estabelecimento foi da escolha do próprio legislador.

De fato, John Jeffries e Daryl Levinson observam que o princípio da vedação do retrocesso não representa uma proteção absoluta, mas justamente uma medida de coerência com um patamar estabelecido previamente, com o qual a sociedade passa a contar; não é uma cura, portanto, para todos os males existentes, mas evita que eles se aprofundem[6]. 

No mesmo sentido, J.J. Gomes Canotilho afirma que a “proibição do retrocesso nada pode fazer contra as recessões e crises econômicas […], mas o princípio em análise limita a reversibilidade dos direitos adquiridos“ (CANOTILHO. J.J. Gomes. Direito Constitucional e Teoria da Constituição, p. 320/321, item n. 3, 1998,
Almedina),   sob pena de afronta aos postulados da legítima confiança e da segurança dos cidadãos.

Por tal razão, mais uma vez é necessária uma resposta enérgica e eficiente do judiciário, para que se evite que a pretexto de "coisa julgada" meramente formal, vez que  a decisão judicial manifestamente contrária aos principíos e direitos  humanos e aos direitos individuais e sociais indisponiveis NÃO é recepcionada pelo ORDENAMENTO JURÍDICO por AFRONTAR diretamente a Constituição Federal, e não constitui coisa julgada MATERIAL.

Deve-se, ademais, visar sempre atingir os objetivos fundamentais da Democracia brasileira estabelecidos no artigo 3º de nossa Carta Magna, qual seja, a construção de uma sociedade livre, justa e solidária, com a erradicação da pobreza e marginalização, a redução das desigualdades sociais, para promover o bem de todos, sem preconceitos de origem, raça, sexo, cor, idade e quaisquer outras formas de discriminação.

“Assim, a proibição de retrocesso assume (como parece ter sido suficientemente fundamentado) feições de verdadeiro princípio constitucional fundamental implícito, que pode ser reconduzido tanto ao princípio do Estado de Direito (no âmbito da proteção da confiança e da estabilidade das relações jurídicas inerentes à segurança jurídica), quanto ao princípio do Estado Social, na condição de garantia da manutenção dos graus mínimos de segurança social alcançados, sendo, de resto, corolário da máxima eficácia e efetividade das normas de direitos fundamentais sociais e do direito à segurança

jurídica, assim como da própria dignidade da pessoa humana”. SARLET, Ingo Wolfgang. A eficácia dos direitos fundamentais: uma teoria geral dos direitos fundamentais na perspectiva constitucional. 11. ed. rev. atual. Porto Alegre: Livraria do Advogado Editora, 2012, p. 407).

Para além de todos os fundamentos que demonstram a compatibilidade das iniciativas com a Constituição, é certo que o legislador já tomou a decisão de promovê-las. 

A correta interpretação da norma, em face do princípio constitucional da vedação ao retrocesso, é aquela que dará concretude aos #DIREITOS HUMANOS e aos direitos sociais, sem qualquer hipótese de discriminação.

A redemocratização que caracterizou a América Latina na década de 1980 encetou um período paulatino de transição democrática, que demandou a elaboração de novas Cartas Constitucionais e formação de instituições fortes que garantissem os direitos humanos.  A incorporação de tratados internacionais também foi importante como meio de internalização de novos marcos jurídicos como reforço democrático e humanitário.

No Brasil, porém, constata-se hoje a tentativa de desconstrução de vitórias relativas à igualdade material, à diversidade e ao pluralismo, como uma nova estratégia discriminatória. Neste momento, o bom funcionamento dos sistemas judiciais nacionais é essencial para uma eficaz proteção aos direitos das vitimas dos abusos dos falsos condomínios. 

À luz da subsidiariedade, os mecanismos de proteção do sistema interamericano de proteção aos direitos humanos são também uma barreira ao solapamento das políticas públicas orientadas à efetivação dos direitos humanos, em garantia do progressivo avanço e da proibição do retrocesso social.

Se, como afirma Jürgen Habermas, um espaço público excludente não é apenas

incompleto, mas sequer pode ser considerado espaço público. (HABERMAS, Jürgen. Mudança estrutural da esfera pública. Trad. Flávio R. Kothe. Rio de Janeiro: Tempo Brasileiro, 1984 [1961]. P. 107)

Devendo ser tutelado, acima de qualquer "opinião" ou "sentimento" pessoal dissonante do juiz e do desembargador,  o direito INDISPONIVEL do CIDADÃO JOSE PAULO ZACHARIAS à VIDA DIGNA, à  #LIBERDADE, #PROPRIEDADE,  #IGUALDADE, #SERVIÇOS SOCIAIS, ao #DEVIDO PROCESSO LEGAL, e à PROTEÇÃO do ESTADO JUIZ contra abusos de autoridade, e violação de seus direitos por FALSOS CONDOMINIOS.

Na hierarquia dos principios e das normas constitucionais que constituem os PILARES do ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO, descabe, inteiramente, invocar o dogma da coisa julgada para convalidação de atos ilícitos.

O DIREITO de propriedade sobre a CASA PRÓPRIA que foi ESBULHADA do #IDOSO JOSÉ PAULO ZACHARIAS por ERRO do JUDICIÁRIO  é constitucionalmente assegurado e foi legitimamente ADQUIRIDO atraves de ATO JURÍDICO PERFEITO praticado no início da década de 1980, sob a égide da LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO -  LEI 6766/79, de eficácia permanente e possui oponibilidade ERGA OMNES, desde o registro do contrato de compra e venda do LOTE de terras nuas na matrícula existente no CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, ocorrido muitos anos ANTES da criação da associação de MORADORES, conforme foi comprovado no PROCESSO de conhecimento, na APELAÇÃO CIVIL, nos Embargos à EXECUÇÃO, nos embargos à arrematação , na Ação Rescisoria e na EXCEÇÃO DE PRÉ EXECUTIVIDADE.

Portanto a INACEITÁVEL violação de DIREITOS INDIVIDUAIS INDISPONIVEIS do #IDOSO #NÃO ASSOCIADO, enfermo e hipossuficiente financeiramente, Sr.  JOSE PAULO ZACHARIAS NÃO  pode prevalecer, diante da AFRONTA ao ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO.

A  CF/88,  a LEI 6.766/79 e a LEI 4.591/64 e o CÓDIGO CIVIL  não foram revogadas pela Lei 13.465/2017.

É plena a LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO e a NATUREZA JURÍDICA do LOTEAMENTO  NÃO pode ser alterada para "condominio EDILICIO" por decisão judicial.  

Qualquer decisão judicial contrária a CONSTITUIÇÃO FEDERAL e ao DIREITO POSITIVO padece do vicio de INEXISTÊNCIA JURIDICA por  INCONSTITUCIONALIDADE,  ILEGALIDADE e PARCIALIDADE do JUIZ que a proferiu, entendimentos contrários representam inaceitável  retrocesso à épocas primevas onde o direito à liberdade,  igualdade, propriedade, defesa, devido processo legal NÃO existiam, como bem preconizou VOSSA EXCELÊNCIA,  LUIZ ROBERTO BARROSO  in "Direito constitucional e a efetividade de suas normas: limites e possibilidades da Constituição brasileira. 8. ed. atual. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, p. 150.  :

"Nessa ordem de ideias, uma lei posterior não pode extinguir um direito ou uma garantia, especialmente os de cunho social, sob pena de promover um retrocesso, abolindo um direito fundado na Constituição. 

O que se veda é o ataque à efetividade da norma que foi alcançada a partir da sua regulamentação. Assim, por exemplo, se o legislador infraconstitucional deu concretude a uma norma programática ou tornou viável o exercício de um direito que dependia de sua intermediação, não poderá simplesmente revogar o ato legislativo, fazendo a situação voltar ao estado de omissão legislativa anterior”.

TJ SP STF TEMA 492 STJ TEMA 882 ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E AMIGOS DO JARDIM SHANGRI-LA JUIZO DE RETRATAÇÃO - ACÓRDÃO REFORMADO - NÃO PODE COBRAR

PARABÉNS JOSÉ LANDEIRA GOMEZ ! 

PARABÉNS DR. HUMBERTO LUCHINI !

 Foram ANOS de SOFRIMENTO e de RESISTÊNCIA  contra as cobranças ilegais e inconstitucionais impostas por falsos condomínios!

VITÓRIA !!!!!

Finalmente, em JUÍZO de RETRATAÇÃO o ACÓRDÃO  de 2014 que deu provimento à apelação da associação foi ANULADO e  a SENTENÇA de IMPROCEDÊNCIA da AÇÃO DE COBRANÇA foi RESTABELECIDA.

NÃO PODE COBRAR !!!!

Registro: 2022.0000274860

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 9221048-

97.2008.8.26.0000, da Comarca de Atibaia, em que é apelante ASSOCIAÇÃO DE

MORADORES E AMIGOS DO JARDIM SHANGRI LA, são apelados MONICA CAMPOS DO NASCIMENTO GOMEZ e JOSE LANDEIRA GOMEZ. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 10ª Câmara de Direito Privado do

Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram provimento ao recurso.

V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores ELCIO TRUJILLO

(Presidente) E J.B. PAULA LIMA. 

São Paulo, 13 de abril de 2022. 

WILSON LISBOA RIBEIRO

Relator(a)

Assinatura Eletrônica

Apelação Cível nº 9221048-97.2008.8.26.0000 -

Voto nº * 0601 2

APELAÇÃO N. 9221048-97.2008.8.26.0000

APELANTE: ASSOCIAÇÃO DOS MOR. E AMIGOS DO JARDIM SHANGRI-LA

APELADOS: MÔNICA CAMPOS DO NASCIMENTO GOMEZ

JOSÉ LANDEIRA GOMEZ

COMARCA: Atibaia

JUIZ(A) PROLATOR(A) Adriana Andrade Pessi

VOTO N. 601

AÇÃO DE COBRANÇA. Taxas de manutenção e despesas ordinárias.

Loteamento Urbano ou "Condomínio de fato" – JUÍZO DE

READEQUAÇÃO à luz do que disciplina o artigo 1.030, inciso II do

Código de Processo Civil – Acórdão que reconheceu a obrigatoriedade

do pagamento das referidas taxas sob o fundamento de que situação

contrária ensejaria enriquecimento ilícito. - Matéria analisada sob o rito

dos recursos repetitivos (Tema n. 882 do STJ) e sob o regime da

repercussão geral (Tema n. 492 do C. STF.) – Caso em tela em que o

acórdão reanalisado merece reforma, eis que parte demandada não se

amolda às circunstâncias em que a cobrança é constitucional (livre

associação ou registro do ato constitutivo da obrigação na matrícula do

imóvel, respeitado os marcos temporais da Lei 13.465/17 ou de Lei

Municipal anterior) – Acórdão que merece reforma integral – Pedido inicial

julgado improcedente, nos exatos moldes da sentença lançada que assegura

à autora o corte no fornecimento de água, caso os demandados não

concordem com o pagamento das despesas ali e nos aclaratórios

mencionadas. 

APELAÇÃO À QUAL, EM JUÍZO DE RETRATAÇÃO,

SE NEGA PROVIMENTO

VISTOS.

Cuida-se de recurso de apelação interposto pela Associação dos

Moradores e Amigos do Jardim Shangri-la em face de Mônica Campos do Nascimento Gomez e José landeira Gomez contra a sentença que julgou improcedente o pedido condenatório, ao fundamento de que a falta de adesão dos demandados bem como a falta de

demonstração clara de prévia aprovação e de efetiva prestação dos serviços inviabilizaria a cobrança dos valores pretendidos na inicial, exceto aqueles relativos ao fornecimento e consumo de água.

O recurso foi contrarrazoado e - por meio de acórdão relatado pelo

Desembargador Roberto Maia (fls. 1126 e seguintes) - acolhido, firme na tese de que a obrigatoriedade do pagamento repousaria na vedação ao enriquecimento sem causa. 

A ementa ficou assim redigida:

"CONTRIBUIÇÕES. EXIGIBILIDADE. Enunciado n. 89 da I

Jornada de Direito Civil. Artigo 1.336, inciso I, do CC. Para cuidar do

loteamento, a autora-apelante necessita de contribuições dos

proprietários das casas, sendo legítima a exigência dessa participação

pecuniária, independentemente de o dono do lote ser associado, ou

não, à entidade coletiva. Vedação ao enriquecimento sem causa.

Precedentes desta Câmara. Os réus-apelados arcarão com as taxas em

aberto, aí incluídas tanto as mencionadas na planilha quanto as

vencidas e não pagas no curso do processo até a satisfação da

obrigação (Súmula n. 13/TJSP), tudo com correção monetária, juros

moratórios e multa (artigos 405 e 1.336, parágrafo 1., do CC.).

Recurso provido, com alteração do ônus da sucumbência.".

É O RELATÓRIO DO NECESSÁRIO. 

De início, cumpre observar que o Superior Tribunal de Justiça

apreciou a matéria por ocasião do julgamento do Recurso Especial 1.280.871-SP e, na data de 11 de março de 2.015 editou o Tema 882, cujos termos são os seguintes:

 "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.".

Mais recentemente o Supremo Tribunal Federal se debruçou sobre a

questão sob o prisma da liberdade de associação e editou o Tema 492, oportunidade em que estabeleceu as hipóteses em que a cobrança das contribuições se afigura constitucional, o que

foi feito nos seguintes termos:

"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de

manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de

proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou

de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual

se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares

de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado,

que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades

equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos

adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja

registrado no competente Registro de Imóveis.".

Do cotejo de ambos os entendimentos podemos afirmar que a cobrança das taxas de manutenção e conservação em loteamentos urbanos só pode ser veiculada nas seguintes hipóteses:

Primeira: livre associação por parte do morador ou do proprietário, que pode ser veiculada de maneira expressa ou tácita, independentemente de qualquer marco temporal. 

 (... ) e; 

segunda: cobrança de novos adquirentes de lotes que o fizeram a partir do marco temporal estabelecido pelo julgado (Lei 13.465/17 ou Lei Municipal anterior que tenha disciplinado a matéria) e desde que "o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.".

Em qualquer outra situação a exigência será inconstitucional.

É exatamente este o caso em tela.

A Associação dos Moradores aqui demandante demonstrou ter sido

constituída regularmente, nos termos dos estatutos juntados aos autos, mas não se desincumbiu de comprovar a adesão dos réus aos seus termos, adesão esta que foi, diga-se de passagem, veementemente combatida pela defesa. 

Se isto não bastasse, não há prova da existência de registro de obrigação, dos demandados no sentido de arcarem com rateio das despesas aqui cobradas, no título aquisitivo do imóvel.

Destarte, inexistindo prova de adesão expressa ou tácita aos termos da

Associação e não tendo o demandado adquirido o lote em momento posterior ao marco temporal mencionado no recurso apreciado pelo Supremo Tribunal Federal, inconstitucional se mostra a cobrança das mensalidades perseguidas na inicial, ainda que tal decisão possa trazer benefício direto ou indireto ao demandado.

Faço, por fim, a ressalva de que a Associação poderá cortar o

fornecimento de água, caso os demandados não se disponham a arcar com os custos de sua captação, distribuição e consumo, nos expressos termos estabelecidos na sentença e nos respectivos aclaratórios.

Diante do exposto, a reforma do acórdão reanalisado se impõe.

DISPOSITIVO.

Pelo meu voto, em juízo de retratação, nos termos do artigo 1030,

inciso II do Código de Processo Civil, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE

APELAÇÃO e o faço para JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, nos

exatos moldes estabelecidos pela sentença de primeiro grau, inclusive noque tocam às verbas de sucumbência.

Oportunamente, devolvam-se os autos à Presidência da Seção de

Direito Privado deste E. Tribunal, com as homenagens de estilo.

 WILSON LISBOA RIBEIRO 

 Relator

PROCESSO 

9221048-97.2008.8.26.0000 Encerrado

Classe

Apelação Cível

Assunto

DIREITO CIVIL - Obrigações

Seção

Direito Privado 1

Órgão Julgador

10ª Câmara de Direito Privado

Área

Cível

PARTES DO PROCESSO

Reqte	Associacao de Moradores e Amigos do Jardim Sangri La
Reqdo	Monica Campos do Nascimento Gomez Advogado:  Humberto Luchini

NÃO PODE COBRAR 

0010991-81.2006.8.26.0048 

Extinto

PARTES DO PROCESSO

Reqte Associacao de Moradores e Amigos do Jardim Sangri La

Advogado:  Julio Kiyoshi Otani  

Reprtate:  Genesio Lopes Brito Reqdo Monica Campos do Nascimento Gomez

Advogado:  Humberto Luchini  

MOVIMENTAÇÕES

Data Movimento

24/04/2023 Arquivado Definitivamente

24/04/2023 Certidão de Cartório Expedida

Certidão de Cartório - CUSTAS - Certidão de Pagamento de Custas e Arquivamento - Cível - 6161524/04/2023Certidão de Cartório Expedida

Processo Digital - Certidão Genérica - Cível03/04/2023Certidão de Publicação Expedida

Relação: 0306/2023 Data da Publicação: 04/04/2023 Número do Diário: 371031/03/2023 Remetido ao DJE

Relação: 0306/2023 

Teor do ato: Autos com vista à(s) parte(s). Nada mais sendo requerido, no prazo de 10 dias, os autos serão arquivados independentemente de nova intimação. Advogados(s): Humberto Luchini (OAB 264796/SP), Julio Kiyoshi Otani (OAB 281680/SP)

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA 

Vistos.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES E AMIGOS DO JARDIM SHANGRI-LA propôs a presente ação de cobrança, pelo rito sumário, contra MONICA CAMPOS DO NASCIMENTO GOMEZ e JOSÉ LANDEIRA GOMEZ. A Associação autora afirma que os réus são proprietários de um terreno situado no loteamento Jardim Shangri-la, estando em atraso com o pagamento dos rateios referentes aos meses vencidos em outubro de 2005 a maio de 2006 e dos rateios provenientes de obras e serviços devidamente realizados no loteamento. Alega que tais rateios são oriundos de despesas com a manutenção de portaria e áreas comuns, construção do poço artesiano de água, energia elétrica utilizada para bombear a água e também benfeitorias necessárias para o bom andamento do loteamento e segurança dos moradores, através dos serviços de vigilância. Pretende receber a quantia de R$ 1.963,36. Apresentou a documentação que entendeu pertinente. 

Os réus foram devidamente citados (fls. 468/469). Na audiência de tentativa de conciliação, designada em observância ao art. 277 do Código de Processo Civil, as partes não chegaram a um consenso, tendo sido apresentada contestação (fls. 475/481). 

Os réus afirmaram, preliminarmente, que nunca fizeram parte do quadro associativo da Associação autora, sendo que nada devem a mesma. Impugnaram o pedido de justiça gratuita pleiteado pela Associação. Alegaram, ainda, carência de ação, tendo em vista que nenhum cálculo foi trazido aos autos. 

Afirmaram que não sabem de onde foram tirados tais valores e como se chegou à importância requerida, assim, não tendo origem o débito, não pode ser ele cobrado. 

No mérito, alegam que a longa e inócua lista de notas fiscais, recibos, não demonstram como os administradores chegaram ao valor a ser arrecadado mensalmente, pois não especificam quantas são as residências, nem quantos são os beneficiários. 

Afirmam que não possuem casa, pois estavam construindo, mas estancaram a obra. Argumentam que a rua em que está localizado seu terreno se encontra em estado de total abandono, com muitos buracos, lixo e matagal. 

Sustentam que pouco utilizam da água, pois sua falta é constante, sendo que a cada quinze dias a bomba gera somente um “fiozinho” de água. 

Esclarecem que de nada serve a portaria, pois a cancela permanece aberta o tempo todo. 

Alegam, ainda, que não são associados, visto que não se tratam de benefícios ou melhorias aos moradores em geral, mas sim, aos dirigentes, até porque a própria caixa d’água se encontra no quintal da residência do administrador da sociedade, e ele é quem controla o fornecimento de água de acordo com sua conveniência. Por fim, afirmam que nenhuma melhoria poderá ser constatada através dos documentos trazidos pela Associação autora. Pugnam pela improcedência da ação. Apresentaram documentos. 

A Associação apresentou réplica afirmando que não merecem razão as preliminares argüidas pelos réus. Com relação ao pedido de justiça gratuita, alega que recolheu todas as custas devidas em atenção ao despacho de fls. 448. Requereu, além da condenação dos réus ao pagamento da dívida em atraso, caso haja futuro inadimplemento por mais de trinta dias, seja a Associação autorizada a efetuar o fechamento automático do registro que abastece com água o imóvel dos réus (fls. 939). Apresentou documentos. 

É o relatório.

Passo a decidir.

A presente ação merece ser julgada no estado em que se encontra, sendo dispensada a produção de outras provas. 

As preliminares suscitadas pelos réus estão estreitamente vinculadas ao mérito da ação e como tal serão apreciadas. 

                               A ação deverá ser julgada improcedente. 

A Associação apenas comprovou nos autos que é pessoa jurídica devidamente constituída e registrada. 

Apresentou cópia de seu estatuto social e da ata de eleição da nova diretoria, documentos que legitimam a atuação do Presidente que firmou a procuração. 

Muito embora a Associação tenha juntado aos autos várias notas fiscais e recibos referentes às despesas realizadas, não trouxe a juízo qualquer demonstração da aprovação dos valores em Assembléia. Neste aspecto entendo que a impugnação do réu é pertinente e justa. 

Outrossim, a Associação autora sequer apresentou os balancetes das despesas que tenham sido realizadas em favor dos proprietários dos imóveis. Também não se observa nos autos qualquer prestação de contas quanto às despesas realizadas. 

É importante reconhecer, ainda, que não há a demonstração de quantos são os associados beneficiados para fins de rateio. A falta de assembléias aprovando a realização das obras deixa dúvidas quanto à necessidade e a conveniência das obras, sendo pertinente a impugnação dos réus. 

Assim, apesar da alegação de que os proprietários usufruem dos benefícios propiciados pelo trabalho da Associação, esta não comprovou que eles sabiam de tais despesas, muito menos se houve a aprovação das obras pelos demais associados. 

Também não há qualquer elemento que indique que os réus são Associados. A autora não demonstrou se os adquirentes, no momento da aquisição da propriedade, tinham conhecimento inequívoco quanto às obrigações que são assumidas com a Associação. 

Portanto, no contexto apreciado nesta ação, entendo que não pode prevalecer o argumento de que está havendo enriquecimento ilícito, ou mesmo que a conduta dos réus seja contrária aos interesses dos demais proprietários que pagam os valores em prol do interesse coletivo.

Muito embora possa haver entendimento em contrário, considero que não basta a simples demonstração de que há obras realizadas em favor da comunidade para que seja autorizada a cobrança. 

A simples apresentação das despesas com a construção do poço artesiano não autoriza a cobrança dos valores indicados na inicial. A realização das despesas não é suficiente para legitimar a Associação a impor a sua presença e realizar a cobrança. A presença da Associação deve ser constatada pela sua efetiva atuação e pela existência de comunhão dos interesses dos associados. 

Observo que esta ação não está instruída com elementos que autorizem a procedência do pedido. 

 No entanto, tratando-se de fornecimento de água realizada sem que os réus tenham assentido, entendo que não há impedimento para que a autora interrompa o fornecimento. Neste aspecto é forçoso que se reconheça que a Associação também não está obrigada a fornecer a água no caso de não existir o pagamento das despesas por partes dos réus. 

Assim, ficará a critério dos réus a realização do pagamento das despesas provenientes das obras e serviços já realizados para o abastecimento e bombeamento de água, bem como das despesas mensais relacionadas com o referido serviço. 

Caso o pagamento não seja efetuado, a Associação estará autorizada a fechar o registro que abastece com água o imóvel dos réus, cabendo a estes construírem um poço próprio.  

Ante o exposto, e o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação de cobrança. Condeno a Associação ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% sobre o valor da causa.

P.R.I.C.

Atibaia, 31 de janeiro de 2008.

Adriana Andrade Pessi

      Juíza de Direito

        

 

TJ RJ FALSO CONDOMINIO SEM REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS NÃO É CONDOMINIO E NÃO PODE COBRAR

PARABÉNS ao EXMO. DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES e aos EXMOS. DESEMBARGADORES da 20a CÂMARA DE  DIREITO  PRIVADO ! 

PARABÉNS ao EXMO. DR.MARCELO TELLES MACIEL SAMPAIO  JUIZ DE DIREITO da 6a VARA CIVEL DA REGIONAL de JACAREPAGUÁ RIO DE JANEIRO RJ 

POR FAZEREM  JUSTIÇA!

Parabéns aos advogados da Ré, 

Dra. ROSÂNGELA CAVALCANTE DA SILVADr. PAULO CEZAR DA SILVA
 "A posição deste Juízo, atenta ao dever de dar cumprimento à Lei, sem desbordamento de competência com lastro em opinião pessoal contrária pela dispensa da formalidade legalmente exigida, encontra amparo em precedente do E. TJRJ" 
SENTENÇA 

Descrição Detalhada

Processo nº: 0028810-60.2017.8.19.0203

Tipo do Movimento: Sentença

Cuida-se de ação de cobrança de taxas condominiais movida por Condomínio Village das Rosas em face de Nadia Moura Monteiro. A contestação veio na fl. 119. 

Alegou preliminares e aduziu que se trata de associação e não de codomínio, ausente ainda registro dos lotes no RGI bem como aderência do réu à associação. Réplica, na fl. 176. 

O saneador veio na fl. 302, com superação das preliminares e deferimento de prova documental, seguindo-se juntada de documentos e manifestação das partes.

O Juízo encerrou a instrução na fl. 884. Nas fls. 893 e 907, alegações finais das partes. 

Eis o breve relato útil da causa. 

Examinemos o mérito, ante a superação das preliminares no saneador. 

O cerne da controvérsia reside não caracterização do autor como condomínio ou não. 

Apresentou o autor com a inicial a convenção pertinente e CNPJ do mesmo, como tal, bem como a ata de constituição do condomínio (fl. 391). 

Por outro lado, está comprovado que o condomínio não foi formalizado junto ao registro imobiliário, ausente o registro da convneçao consittutiva, o que foi demonstrado documentalmente pelo réu conforme certidão na fl. 697. 

Não há dúvida de que o registro imobiliário é essencial à configuração do condomínio conforme exigência expressa contida no art. 7º da Lei nº 4.591/64, sendo certo, e por todos sabido, que ao Judiciário não cabe revogar Lei vigente, sendo impositivo o cumprimento desta, a menos que se revele inconstitucional, tema aqui fora de discussão. 

Ademais, o registro cumpre a função de dar publicidade a todos da circunstância, de sorte que, ausente, não se pode impor obrigação a quem não subscreveu pessoalmente o ato constitutivo apresentado pelo autor, sendo incontroverso que o réu não o fez. 

A posição deste Juízo, atenta ao dever de dar cumprimento à Lei, sem desbordamento de competência com lastro em opinião pessoal contrária pela dispensa da formalidade legalmente exigida, encontra amparo em precedente do E. TJRJ: 

"Ação de Cobrança - Contribuições mensais a título de cotas condominiais, em virtude de o imóvel da ré estar situado em área denominada condomínio horizontal - Convenção de Condomínio não registrada no Registro de Imóveis.

Embora polêmica a questão, de acordo com o artigo 5º, incisos II, XVII e XX da Constituição Federal, ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, sendo plena a liberdade de associação para fins lícitos e nenhuma pessoa poderá ser compelida a associar-se ou a permanecer associada.

Se o proprietário ou morador de imóvel que se situa em área administrada por associação de moradores não desejar integrar a referida associação, não poderá ser compelido a fazer parte da mesma, sob pena de violação de princípios básicos constitucionais, vinculados aos direitos e garantias fundamentais.

Na realidade, a reunião de moradores visando segurança, limpeza e administração de área pública, não pode justificar a obrigação de todos os proprietários participarem da associação, porque o dever de segurança e de limpeza é do Poder Público e as ruas e praças onde se situam a associação são bens públicos e de uso comum do povo, conforme dispõe o artigo 66, inciso I do Código Civil de 1916, vigente quando constituída a associação, e artigo 99, inciso I do atual Diploma Material, de 2002 - 

Os proprietários pagam tributo em virtude do serviço de limpeza pública, e constituiria bis in idem o pagamento de valor com a mesma destinação, para a associação.

Não se aplica a Lei 4.591/64 e a obrigação de rateio de qualquer cota, porque a associação não se equipara a condomínio edilício - Artigo 1336, inciso I do Código Civil vigente. 

Provimento da Apelação, por inexistir relação jurídica entre as partes, a justificar a cobrança de contribuições sociais e improcedência da Ação de Cobrança." (TJRJ, ap. 0016448-10.2005.8.19.0021, Des(a). CAMILO RIBEIRO RULIERE, julgamento 12/02/2008, 12ª C.C.). 

Por conta de tais fundamentos, constatando-se que o autor, ausente registro imobiliário constitutivo de condomínio, não se caracteriza como condomínio, impõe-se, por consequência, reconhecer que inexiste a obrigação de natureza condominial que se pretende ver cumprida. 

Ante os fundamentos expostos, julgo improcedente a pretensão autoral. 

Condeno o demandante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 20% do valor da causa, atualizado. 

Com o trânsito em julgado, dê-se baixa, anote-se e arquive-se, cumprindo-se antes o disposto no art. 31 da Lei Estadual nº 3350.

MARCELO TELLES MACIEL SAMPAIO  

JUIZ TITULAR

A APELAÇÃO foi rejeitada por unanimidade :

0028810-60.2017.8.19.0203

APELANTE: CONDOMINIO VILLAGE DAS ROSAS

APELADO: NADIA MOURA MONTEIRO

Orgão Julgador: 20ª CAMARA DE DIREITO PRIVADO

Órgão Julgador:	VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL)
Relator:	DES. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES
APELANTE:	CONDOMINIO VILLAGE DAS ROSAS
APELADO:	NADIA MOURA MONTEIRO
	Listar todos os personagens
Processo originário:  0028810-60.2017.8.19.0203
RIO DE JANEIRO JACAREPAGUA REGIONAL 6 VARA CIVEL
FASE ATUAL:	Informacoes/Avisos Intimação eletrônica aos interessados
Data do Movimento:	09/11/2023 11:59
Complemento 1:	Intimação eletrônica aos interessados
Observação:	Fase gerada automaticamente pela tela de Término de Intimações / Citações
SESSÃO DE JULGAMENTO
Data do Movimento:	12/04/2023 13:00
Resultado:	Com Resolução do Mérito
Motivo:	Não-Provimento
COMPL.3:	Conhecido o Recurso e Não-Provido - Unanimidade
Resultado:	Com Resolução do Mérito
Motivo:	Não-Provimento
COMPL.3:	Conhecido o Recurso e Não-Provido - Unanimidade
Data da Sessão:	12/04/2023 13:00
Antecipação de Tutela:	Não
Liminar:	Não
Presidente:	DES. CESAR FELIPE CURY
Relator:	DES. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES
Designado p/ Acórdão:	DES. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES
Votação:	Por Unanimidade
Decisão:	Conhecido o Recurso e Não-Provido - Unanimidade
Texto:	EM CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO, VOTOU O DES. JEAN ALBERT DE SOUZA SAADI, ACOMPANHANDO O RELATOR, RESTANDO, ASSIM, O RESULTADO FNAL: POR UNANIMIDADE, NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR. PRESENTE O DR. JOSANOSKI SORIANO DE OLIVEIRA FILHO.
PUBLICAÇÃO DO ACÓRDÃO
Data da Publicacao:	14/04/2023
Folhas/Diario:	762/770
Número do Diário:	5672337

INTEIRO TEOR Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 19/04/2022   Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 10/05/2022   Íntegra do(a) Despacho Peço dia para julgamento - Data: 05/08/2022   Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 20/09/2022   Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 22/09/2022   Íntegra do(a) Despacho Em Pauta - Data: 19/12/2022   Íntegra do(a) Acórdão - Data: 12/04/2023   Íntegra do(a) Despacho Em Mesa - Data: 19/10/2023

ÍNTEGRA DO ACÓRDÃO 

Apelação Cível nº 0028810-60.2017.8.19.0203

Apelante: Condomínio Village das Rosas

Apelada: Nádia Moura Monteiro

Relator: Des. Luiz Henrique Oliveira Marques

EMENTA

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA NO RI. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES . IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE PAGAMENTO DAS COTAS A MORADOR NÃO ASSOCIADO. 

SENTENÇA JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO SOB O FUNDAMENTO DE QUE O AUTOR NÃO É UM CONDOMÍNIO, POIS NÃO APRESENTOU O REGISTRO IMOBILIÁRIO CONSTITUTIVO. DE FATO, NÃO TENDO ATO CONSTITUTIVO REGISTRADO PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, IMPÕE-SE CONCLUIR QUE O AUTOR É MERO “CONDOMÍNIO DE FATO" SITUAÇÃO QUE ATRAI O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STF NO TEMA Nº 492, SEGUNDO O QUAL:

 "É INCONSTITUCIONAL A COBRANÇA POR PARTE DE ASSOCIAÇÃO DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO ATÉ O ADVENTO DA LEI Nº 13.465/17, OU DE ANTERIOR LEI MUNICIPAL QUE DISCIPLINE A QUESTÃO, A PARTIR DA QUAL SE TORNA POSSÍVEL A COTIZAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS, TITULARES DE DIREITOS OU MORADORES EM LOTEAMENTOS DE ACESSO CONTROLADO, QUE I) JÁ POSSUINDO LOTE, ADIRAM AO ATO CONSTITUTIVO DAS ENTIDADES EQUIPARADAS A ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS OU (II) SENDO NOVOS ADQUIRENTES DE LOTES, O ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO ESTEJA REGISTRADO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. 

MATÉRIA  PACIFICADA, SUBMETIDA AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. RESP N.º 1.439.163/SP, "AS TAXAS DE MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÕES DE MORADORES NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM.

RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 

ACÓRDÃO

ACORDAM os desembargadores que compõem a Vigésima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em CONHECER O RECURSO E NEGAR O PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

RELATÓRIO

Cuida-se de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada pelo Condomínio Village das Rosas em face de Nádia Moura Monteiro. O autor alega que a ré é proprietária do imóvel localizado na Rua das Rosas, nº 859, lote 46, em Vila Valqueire, esclarecendo que o bem não está registrado no RGI. Afirma também que, na qualidade de proprietária do lote, a demandada é responsável pelo pagamento das taxas condominiais e encargos afins, sendo certo, porém, que se encontra inadimplente até a presente data. Esclarece que os valores atualizados até o dia 10 de abril de 2017, acrescidos da multa de 2% (dois por cento), de atualização monetária, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e honorários advocatícios de 20% previstos na convenção, perfazem a quantia de R$ 42.133,76 (quarenta e dois mil, cento e trinta e três reais e setenta e seis centavos). 

Em razão do exposto, requer a procedência do pedido, condenando-se a ré a pagar a quantia apontada e discriminada na planilha que instrui a inicial. 

Contestação (fls. 119/134) arguindo preliminares de ilegitimidade ativa, passiva e de inépcia da inicial. 

Sustenta que o autor não é um condomínio edilício, mas uma associação de moradores não registrada, situada em faixa de terra irregular. 

Afirma que os associados não pagam contribuições ordinárias ou extraordinárias, apenas contribuições associativas.

Alega que a convenção não possui a assinatura dos condôminos, apenas rubricas, sendo certo que não está registrada no RGI. 

Assevera que não poderia figurar no polo passivo da presente demanda pois jamais foi associada ao autor. 

Alega, também, que o demandante não instruiu a inicial com os documentos necessários para a propositura da ação de cobrança.

 No mérito afirma que em fevereiro de 1997 adquiriu o lote de nº 67 – e não o 46, como diz o autor -, o qual fica localizado dentro de uma pedreira desativada, no Morro da Silveira, conhecida como Pedras dos Urubus, na Rua Projetada A, com entrada pela Rua das Rosas, 859. 

Esclarece que realizou benfeitorias posteriormente, salientando que reside no local até a presente data. Afirma que o único documento que possui é uma escritura de re-ratificação em que a Associação de Proprietários do Vale das Rosas, inscrita no CNPJ 39.110.432/0001-90, lhe transfere seus direitos de posse, sendo certo que o referido documento está registrado no Cartório do 11º Ofício de Notas da Capital. 

Alega que, por estar localizado em logradouro público, nunca pode registrar seu lote no RGI. Aduz, ainda, que chegou a contribuir espontaneamente para a Associação de Proprietários do Vale das Rosas, mesmo sem assinar qualquer documento de filiação, no período de 1997 a 1999, porém, quando parou de utilizar os serviços oferecidos, suspendeu a contribuição. 

Ressalta o direito de livre associação, previsto na Constituição da República, salientando que não utiliza nenhum serviço prestado pelo autor.

 Esclarece que toda a estrutura do loteamento - luz, coleta de lixo, água e bomba da CEDAE, orelhão, segurança etc. – é de responsabilidade do poder público. 

Sustenta que todos os moradores pagam conta de luz e água individualmente, não utilizando nenhum serviço do condomínio, sendo certo que cada morador é responsável pela limpeza de suas calçadas e cada um leva seu lixo até uma lixeira coletiva que fica na entrada principal.

 Pugna pelo acolhimento das preliminares arguidas ou, alternativamente, pela improcedência dos pedidos. 

Réplica (fls. 176/190).

Decisão saneadora (fls. 302/303), rejeitando as preliminares arguidas pela ré e deferindo a produção de prova documental suplementar. 

Petição da ré (fls. 314/324) anexando os documentos de fls. 325/340.

Petição do autor (fls. 345) anexando os documentos de fls. 346/419.

Alegações finais da ré e do autor (fls. 893/905 e 907/908 respectivamente).

Sentença (fls. 913/915) julgando improcedente o pedido e condenando  o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% do valor atualizado da causa.

Insatisfeito, o autor apelou (fls. 927/935), repisando, em resumo, as razões da inicial e ressaltando o posicionamento consolidado pelo STJ no verbete sumular nº 260 segundo o qual a convenção do condomínio aprovada, mesmo que não registrada, é válida para regular as relações entre os condôminos. Ressalta também entendimento recente daquela Corte Superior reconhecendo o Condomínio Village das Rosas como um condomínio de fato e afirmando que a este não se aplica o Tema 882 (REsp 1.880044/RJ). 

Afirma que a apelada, devedora contumaz, continua se beneficiando da sua inadimplência, pois os demais condôminos estão custeando todos os serviços que usufruiu, o que caracteriza enriquecimento sem causa. Sustenta que é um condomínio legalizado, com convenção registrada no cartório de títulos e documentos e CNPJ ativo. Salienta, por fim, a existência de diversos precedentes deste Tribunal de Justiça reconhecendo a existência do condomínio e a regularidade das cobranças efetuadas, pugnando pela reforma da sentença para que o pedido seja julgado procedente.

Contrarrazões (fls. 989/999).

É o relatório.

VOTO

Recurso tempestivo, estando presentes os demais requisitos de admissibilidade.

A controvérsia devolvida a este órgão julgador se restringe a definir se o autor é um condomínio regularmente constituído ou se é uma associação de moradores, a fim de identificar o regime legal aplicável à hipótese e, via de consequência, definir a possibilidade de se impor à ré o pagamento das cotas condominiais. 

Com efeito, a natureza jurídica do Condomínio Village das Rosas já foi analisada por este Tribunal de Justiça em diversos julgados, alguns reconhecendo que se trata de um condomínio, outros afirmando tratar-se de mera associação de moradores.

Na verdade, os precedentes que reconhecem ser o autor um condomínio se baseiam no fato de que o demandante possuiu uma convenção condominial aprovada pelos moradores, ainda que sem registro no RI, a qual prevê o rateio das despesas comuns. Argumenta-se também que o Condomínio Village das Rosas está inscrito no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica perante a Receita Federal como “condomínio edilício”.

Ocorre que a constituição de um condomínio depende da inscrição do seu ato constitutivo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme preconizado no artigo 1332 do Código Civil, cujo teor se transcreve, verbis:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde 

logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos 

sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio 

deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” Grifei.

No mesmo sentido a Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em 

edificações e sobre as incorporações imobiliárias, estabelece, em seu art. 7º, que o 

condomínio pressupõe a inscrição obrigatória no Registro de Imóveis. Confira-se: 

“Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre 

vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, 

dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e 

discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, 

atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.”

Grifei.

O Condomínio Village das Rosas, porém, não possui seu ato de 

instituição registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Por outro lado, o fato de estar 

inscrito no CNPJ como “condomínio” não infirma a conclusão de que não se trata de 

condomínio, já que o CNPJ tem finalidade meramente fiscal, sendo certo que a 

inscrição se dá independentemente da natureza da entidade ou da existência ou não 

de personalidade jurídica, na forma do art. 4.º, da Instrução Normativa RFB n.º 1.863, 

DE 27/12/2018. Vale ressaltar que a ré anexou aos autos uma consulta ao site da 

Receita Federal onde consta o registro do Condomínio Village das Rosas como 

associação no ano de 2001 (fls. 139/140).

Desse modo, não tendo ato constitutivo registrado perante o Cartório de 

Registro de Imóveis, impõe-se concluir que o autor é mero “condomínio de fato”, 

situação que atrai o entendimento firmado pelo STF no Tema nº 492, segundo o qual: 

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de 

manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de 

proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior 

lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a 

cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em 

loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) 

sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja 

registrado no competente Registro de Imóveis.”

Destaco a jurisprudência deste Tribunal de Justiça em hipóteses 

idênticas, em que figura como o autor o mesmo condomínio:

“Apelação Cível. Ação de Cobrança. Direito Civil. Condomínio de fato. 

Pretensão de cobrança de cota condominial. Associação de moradores. 

Alegação de inadimplência. Sentença de improcedência. Manutenção. 

Liberdade de associação. Não admissão de manifestação por “anuência 

tácita”. Julgamento pelo E.STJ do TEMA N.882, Recurso Repetitivo, firmando a 

seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores 

não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” 

Inconstitucionalidade de cobrança de cota associativa a ente não associado. 

Julgamento pelo E.STF, em sede de Repercussão Geral, do RE nº 695.911, j. 

18/12/2020, Tema n.492. Ausência de prova de associação. Descumprimento do 

art.373, I, do CPC. Majoração dos honorários advocatícios, na forma do art.85, 

§11, do CPC. Jurisprudência e precedentes citados: 0050038-

47.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). REGINA LUCIA PASSOS -

Julgamento: 06/10/2021 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL; 0026448-

33.2018.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE 

ALMEIDA - Julgamento: 13/10/2021 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL; 

0028852-12.2017.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). LUIZ EDUARDO C 

CANABARRO - Julgamento: 12/05/2021 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA 

CÍVEL. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (0028135-29.2019.8.19.0203 -

APELAÇÃO. Des(a). REGINA LUCIA PASSOS - Julgamento: 01/12/2021 -

VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL).” Grifei. 

E mais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO VILLAGE DAS 

ROSAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. 1. Ação em que o 

Autor objetiva a condenação da Ré ao pagamento das ¿cotas condominiais¿ em 

aberto. 2. Sentença de procedência, sob o fundamento de que, ainda que não se 

trate de condomínio formalizado, o Autor ¿encontra-se constituído porque assim 

é reconhecido por seus condôminos¿, os quais se reúnem periodicamente em 

assembleias devidamente registradas. 3. Apelo interposto pela Ré, reiterando a argumentação vertida em sua peça de bloqueio, no sentido de que o Autor é 

mera associação de moradores, e não um condomínio, o que inviabilizaria a 

pretensão de cobrança aqui veiculada, notadamente por não ser associada ao 

Autor. 4. De fato, o Autor não possui ato de instituição registrado no 

Cartório de Registro de Imóveis, como reconhecido pelo próprio. 9. E, não 

tendo ato constitutivo registrado perante o Cartório de Registro de 

Imóveis, impõe-se concluir que o Autor é mero ¿condomínio de fato¿, 

situação que atrai o entendimento firmado pelo STF no Tema nº 492, 

segundo o qual: ¿É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa 

de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário 

não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal 

que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos 

proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de 

acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das 

entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos 

adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis. 10. Nesse passo, considerando que a Ré, 

residente no loteamento em questão desde 2011, não se filiou ao Autor, não 

merece ser acolhida a pretensão de cobrança aqui formulada. RECURSO A 

QUE SE DÁ PROVIMENTO. (0037928-60.2017.8.19.0203 - APELAÇÃO. 

Des(a). BENEDICTO ULTRA ABICAIR - Julgamento: 04/08/2022 - VIGÉSIMA 

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL). Grifei.

E ainda:

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. CONDOMÍNIO VILLAGE DAS ROSAS EM 

VILA VALQUEIRE. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DO RÉU. 1) 

INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO REGULAR. ASSOCIAÇÃO DE 

MORADORES DE 127 IMÓVEIS LOCALIZADOS EM LOGRADOURO 

PÚBLICO QUE ADOTOU O NOME DE CONDOMÍNIO VILLAGE DAS ROSAS, 

APROVOU ATOS CONSTITUTIVOS E FOI LEVADO A REGISTRO EM 

CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS EM 14/07/2015. O CONDOMÍNIO 

VERTICAL OU HORIZONTAL SE CONSTITUI MEDIANTE REGISTRO DE SUA 

CONVENÇÃO EM CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ART. 167, I, 17, 

DA LEI N.º 6.015/73, CONSTANDO DA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS QUE O 

COMPÕEM, O QUE NÃO OCORRE NA ESPÉCIE. 2) MORADOR QUE NÃO 

ADERIU À ASSOCIAÇÃO E NÃO ESTÁ OBRIGADO AO PAGAMENTO DE 

TAXA DE MANUTENÇÃO. MATÉRIA PACIFICADA, SUBMETIDA AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. RESP N.º 1.439.163/SP, ¿As taxas de 

manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não 

associados ou que a elas não anuíram. 3) TEMA 492 DA REPERCUSSÃO 

GERAL DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL: É inconstitucional a cobrança 

por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de 

loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento 

da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a 

partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, 

titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, 

desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo 

das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de 

novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido 

registrado no competente registro de imóveis. PROVIMENTO DO 

RECURSO. (0018599-96.2016.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). NORMA 

SUELY FONSECA QUINTES - Julgamento: 23/11/2021 - OITAVA CÂMARA 

CÍVEL). Grifei. 

Infere-se, portanto, que nenhum reparo merece a sentença, visto que 

proferida em harmonia com a jurisprudência deste Tribunal de Justiça.

À conta de tais fundamentos, voto no sentido de CONHECER O RECURSO 

E NEGAR O PROVIMENTO, mantendo íntegra a sentença hostilizada. 

Rio de Janeiro, data da assinatura digital.

LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES

Desembargador Relator

12/04/2023