TJ RJ EXTINGUE EXECUÇÃO DE FALSO CONDOMÍNIO! PARABÉNS DES.NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA .

LOTEAMENTO NÃO É CONDOMINIO!

Falso "condominio enseada do mar do norte" fecha ruas públicas e praias em Rio das Ostras RJ 

AGORA ACABOU A "FARRA" 

Damos GLORIA A DEUS por esta IMPORTANTÍSSIMA  VITÓRIA da JUSTIÇA ! 

FRAUDES NÃO "CRIAM" "CONDOMINIOS " nem  OBRIGAÇÕES PROPTER REM !

PARABENIZAMOS  A EXMA. DES.  NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA -RELATORA- 

e os Desembargadores da 26a. Câmara Civel do TJ RJ por fazerem JUSTIÇA aplicando a LEI e o DIRETO e ACABANDO com as  FRAUDES dos FALSOS CONDOMINIOS.

LEIA E COMPARTILHE  A ÍNTEGRA DO PRIMOROSO VOTO E  ACÓRDÃO :

APELAÇÃO Nº 0007979-37.2019.8.19.0068

APELANTE: ALESSANDRO BRAGA DA SILVEIRA

APELADO: CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO NORTE

ORIGEM: RIO DAS OSTRAS  - 2ª VARA 

EMBARGOS A EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL.SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. 

TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.

Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência. Apelo autoral. De fato, inexiste condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel, não há convenção, conforme determinação da legislaçãoespecífica nº 4.591/64.

 Tese firmada no tema 492 do STF: “ É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, 

titulares de direitos ou moradores em loteamentos 

de acesso controlado, que i) já possuindo lote, 

adiram ao ato constitutivo das entidades 

equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) 

sendo novos adquirentes de lotes, o ato 

constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis". Imóvel 

adquirido em 2014, portanto antes da Lei 

13465/2017. Associação não configurada. 

Sucumbência revertida. Recurso provido.

ACÓRDÃO

Examinados e discutidos estes autos, ACORDAM os 

Julgadores da Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do 

Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE, em DAR PROVIMENTO 

ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

Rio de Janeiro, na data da sessão de julgamento.

RELATÓRIO

Tratam-se de embargos à execução opostos por ALESSANDRO 

BRAGA DA SILVEIRA em face de CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO 

NORTE. Alega que se trata na origem de execução de cotas condominiais 

ajuizada pelo embargado no valor de R$ 9.444,33 e seus acréscimos. Aduz 

que a embargada, ao longo de vários anos vem arbitrariamente e

ilegalmente se postando como condomínio, com a denominação de

“CONDOMÍNIO MAR DO NORTE”, sendo que, na verdade, trata-se de um 

mero LOTEAMENTO ABERTO, caracterizado por lotes autônomos, com 

seus respectivos registros imobiliários individualizados, cujo projeto 

aprovado pelo Município de Rio das Ostras foi nominado de “ENSEADA 

DO MAR DO NORTE”, ora regulado pela Lei de Parcelamento do Solo 

Urbano (Lei nº 6.766/79), que, aliás, se confronta drasticamente com a Lei 

de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64), ora utilizada

indevidamente pela ré. Defende que através de Pareceres da Procuradoria 

e de forma coercitiva o embargado foi intimado para proceder a retirada 

das placas e câmeras colocadas sem autorização da Prefeitura nas ruas. 

Sustenta que o “LOTEAMENTO ENSEADA DO MAR DO NORTE” não 

possui a individualização das partes comuns e não lhes foi atribuído fração 

ideal do terreno. É SIMPLESMENTE TERRA NUA, SEM NENHUMA CASA 

OU EDIFICAÇÃO ERIGIDA, o que violou o art.7º da Lei de 4.591/64.

Apresenta julgados e pede medida antecipatória para declarar inexistente o 

condomínio Enseada Mar do Norte e, via de consequência, declarar nula a cobrança das quotas condominiais e seus acréscimos, a procedência dos 

embargos com confirmação da tutela.

Contestação, index 122. Impugna a narrativa aduzindo que sua 

convenção foi oficializada por escritura pública, nos idos de 1975, e 

registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, exatamente 

como disposto na Lei 4591/64. Defende que desde que adquiriu o imóvel 

em 26/08/2014, anuiu à existência legal o embargante, tanto assim que até 

julho de 2016 pagava normalmente as cotas devidas sem qualquer 

contestação, aliás continuando a mesma rotina obrigacional de quem lhe 

vendera o imóvel. Discorre quanto a natureza propter rem do crédito de 

interesse da coletividade para fazer frente às despesas do condomínio e 

que a inexistência de menção no registro do título aquisitivo da unidade 

imobiliária da existência do condomínio não impõe o desacolhimento da 

pretensão de cobrança dos débitos posteriores à alienação do bem imóvel.

Espera pela improcedência dos embargos opostos com a condenação do 

embargante na sucumbência.

Réplica – index 175.

Decisão defere produção de prova suplementar – index 188.

Embargante pede a procedência do pedido, index 195 e

embargado junta documentos - index 200, com decurso de prazo para 

manifestação do embargante – index 244.

Sentença, index 250, decide a lide, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGA-SE IMPROCEDENTES os 

embargos.

Condena-se o embargante nas custas e a pagar ao 

advogado do embargado, a título de honorários, 10% 

sobre o valor da causa, observado o disposto no art. 

98, § 3º do CPC/15, caso deferida a gratuidade.

Com o trânsito, dê-se baixa e remeta-se à Central de 

Arquivamento.

Junte-se cópia desta decisão nos autos principais.

P.R.I.

Apelo do embargante – index 258, pela reforma total da sentença.

Reitera a alegação de inexistência de condomínio e de dever de quitar 

débito condominial. Pede a desconstituição dos valores cobrados.

Contrarrazões, index 275, em prestígio ao julgado, condenação do 

apelante nas penas dos arts. 77 e 80, ambos do CPC, além do pagamento 

das cotas condominiais em atraso, custas e honorários advocatícios.

É O RELATÓRIO

VOTO

O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade recursal.

Alega o embargante que descabe cobrança pelo embargado de 

cotas condominiais, eis que a localidade se trata de loteamento regido pela Lei nº 6.766/79, que se confronta drasticamente com a Lei de Condomínios 

e Incorporações - Lei 4.591/64.

Sustenta ser proprietário do lote número 12, da quadra A do 

Loteamento Enseada do Mar do Norte, no Município de Rio das Ostras.

A sentença foi de improcedência.

Apela o embargante com pretensão de reforma integral.

Com efeito, há que se analisar a possibilidade de o embargado 

exigir do embargante cota condominial.

A Legislação Civil estabelece sobre a possibilidade de existência 

de condomínio de lotes que obedecerá o que dispõe o Código Civil sobre 

condomínio edilício:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes 

designadas de lotes que são propriedade exclusiva e 

partes que são propriedade comum dos condôminos. 

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(...)

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes 

o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, 

respeitada a legislação urbanística.

A Lei específica nº 4.591/64 trata da instalação do condomínio 

através de Convenção com aprovação de 2/3 das frações ideais.

Em que pese haver registro na matrícula do imóvel referente a 

condomínio com direitos e obrigações, inclusive em referência à Lei 

4.591/64 (index 61), o embargando se reveste de mera sociedade de fato.

Inexiste a Convenção de que trata o art. 9º da referida Lei, o que 

seria de fácil demonstração pelo embargado.

De fato, foi aprovado loteamento em 1975 em favor de Ney de 

Felippes Oliveira e outros – index 77:

Há ainda Parecer da Procuradoria do Município de Rio das Ostras 

que não reconhece o embargado como condomínio, mas como associação 

fazendo distinção entre os institutos.

Confira-se – index 82:

O tema 882 do STJ firmou a seguinte tese:

“As taxas de manutenção criadas por associações de 

moradores não obrigam os não associados ou que a 

elas não anuíram.” 

A ratio decidendi do jugado é no sentido de não ser considerado o 

loteamento fechado como condomínio, bem como ser livre o exercício do 

direito de associação, nos termos do art. 5º, XVII, da CF.

Confira-se trecho do excerto:

...Assim, em síntese do que estabelecido nos 

diversos precedentes sobre o tema, conclui-se 

que esse tipo de associação não pode ser

considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 

4.591/1964. Isso porque para haver a incidência 

da mencionada legislação, é necessário, entre 

outros requisitos, que a aquisição de fração ideal 

do terreno esteja atrelada à atividade de 

incorporação imobiliária.

Já os chamados loteamentos fechados 

aproximam-se mais do loteamento disciplinado 

pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o 

parcelamento do solo urbano, e apesar de 

apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos 

exigidos para implantação de um loteamento 

convencional, possuem características próprias 

que acabam diferenciando-os, especialmente 

pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros 

nos loteamentos fechados serem restritos ao 

trânsito de moradores e visitantes.

Logo, os loteamentos fechados, também 

conhecidos como "condomínio de fato", carecem 

de legislação específica, e a falta de previsão 

legal cria alguns impasses, dentre os quais se 

destaca a problemática referente ao rateio de 

despesas em comum.

Nesse contexto, para fazer face às despesas de 

disponibilização e manutenção de serviços que 

beneficiam áreas comuns no âmbito dos

loteamentos fechados, são criadas associações 

de moradores.

No entanto, nos termos da consolidada 

jurisprudência desta Corte, em virtude da

natureza jurídica da associação civil, não é 

possível a exigência de pagamento compulsório 

de contribuição de proprietário não associado à 

entidade por atentar contra a liberdade de

associação prevista na própria Constituição 

Federal...

E, em recente julgado o STF apreciando o tema 492, fixou a 

seguinte tese:

“É inconstitucional a cobrança por parte de 

associação de taxa de manutenção e conservação 

de loteamento imobiliário urbano de proprietário 

não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, 

ou de anterior lei municipal que discipline a 

questão, a partir da qual se torna possível a 

cotização dos proprietários de imóveis, titulares 

de direitos ou moradores em loteamentos de 

acesso controlado, que i) já possuindo lote, 

adiram ao ato constitutivo das entidades 

equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) 

sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis"

O imóvel foi adquirido pelo embargante em 26/08/2014. 

Não há constituição de condomínio, nem adesão a associação 

apelada. 

Assim, não há que se falar em cobrança de cotas condominiais, 

nos termos da tese fixada pelo STF. 

Nesse sentido:

0030254-52.2013.8.19.0209 – APELAÇÃO Des(a). 

ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA

Julgamento: 11/11/2020 - VIGÉSIMA QUARTA 

CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. 

ASSOCIAÇAÕ DE MORADORES. PRETENSÃO DE 

RECEBIMENTO DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. 

CONDOMÍNIO ATÍPICO. SENTENÇA DE 

PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ. 

SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. COTAS DE 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE SOMENTE 

SÃO EXIGÍVEIS SE O MORADOR 

EXPRESSAMENTE SE ASSOCIOU, CONFORME 

ENTENDIMENTO DO STJ, EM SEDE DE RECURSO 

REPETITIVO (TEMA 882). IN CASU, A PARTE RÉ, 

ORA APELANTE, ADQUIRIU O IMÓVEL EM 1981, 

SENDO QUE SOMENTE EM 2004 A ASSOCIAÇÃO 

FOI AUTORIZADA A INSTALAR GRADES NA ÁREA 

QUE ABRANGE O LOTEAMENTO E SOMENTE EM 

2011 HOUVE A CONTRATAÇÃO DE EMPRESA 

PRESTADORA DE SERVIÇO DE VIGILÂNCIA. 

APELANTE QUE NÃO ADERIU AO CONTRATO DE 

ADESÃO E AO SISTEMA DE CUSTEIO DAS 

DESPESAS COMUNS ADOTADAS EPLA 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. O RECURSO 

ESPECIAL CONDUTOR DO TEMA 882 DO STJ 

(RESP 1280871 /SP) AFIRMOU QUE A 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É "MERA 

ASSOCIAÇÃO CIVIL E, CONSEQUENTEMENTE, 

DEVE RESPEITAR OS DIREITOS E GARANTIAS 

INDIVIDUAIS, APLICANDO-SE, NA ESPÉCIE, A

TEORIA DA EFICÁCIA HORIZONTAL DOS 

DIREITOS FUNDAMENTAIS". O DIREITO A LIVRE 

ASSOCIAÇÃO É GARANTIDO PELA 

CONSTITUIÇÃO FEDERAL, EM SEU ARTIGO 5º, 

INCISO XX. COM EFEITO, CONSIDERANDO QUE A 

ASSOCIAÇÃO AUTORA NÃO É UM CONDOMÍNIO 

NOS MOLDES DA LEI 4591 E DIANTE DA NÃO 

ANUÊNCIA DA PARTE RÉ EM ADERIR À 

ASSOCIAÇÃO E CONSEQUENTMENTE COM O 

NÃO PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO 

OU CONTRIBUIÇÃO DE QUALQUER NATUREZA 

PARA A ASSOCIAÇÃO AUTORA, IMPÕE-SE 

RECONHECER O DESCABIMENTO DA COBRANÇA 

POSTULADA PELA PARTE AUTORA, ORA 

APELADA. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, 

PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO 

INICIAL, COM A CONSEQUENTE INVERSÃO DOS 

ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

0005303-25.2016.8.19.0003 – APELAÇÃO - Des(a). 

LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHAES -

Julgamento: 03/09/2020 - DÉCIMA NONA CÂMARA 

CÍVEL 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO 

DEMONSTRAÇÃO DA ADESÃO DA APELANTE A 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUESTÃO 

CONTROVERTIDA, COM PRECEDENTE FIRMADO

EM SEDE DE DEMANDAS REPETITIVAS (REsp 

1280871/SP - TEMA 882 - STJ). IMPOSSIBILIDADE 

DA COBRANÇA DE TAXAS CRIADAS POR 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A QUEM NÃO 

ADERIU A ASSOCIAÇÃO. NO MESMO SENTIDO O 

ENTENDIMENTO DO STF QUANTO A 

IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE 

MENSALIDADE A MORADOR OU PROPRIETÁRIO 

DE IMÓVEL NÃO TENHA ADERIDO. RECURSO 

CONHECIDO E PROVIDO.

Assim, não há que se falar em condomínio legalmente constituído, 

sendo que o fato de ter havido pagamento de boa-fé não se equipara a 

associação. 

Observe-se que o lote foi adquirido antes da lei 13465/2017, não 

havendo prova de anterior associação (e nem posterior, frise-se). 

Neste sentido:

0019025-56.2017.8.19.0209 - APELAÇÃO

Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS -

Julgamento: 27/04/2021 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA 

CÍVEL

APELAÇÕES CÍVEIS - DIREITO CIVIL -

ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DA RUA MINISTRO 

LAFAYETTE ANDRADA - CONTRIBUIÇÃO POR 

SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE 

TODOS OS CONDÔMINOS - INEXISTÊNCIA DE

VÍNCULO ASSOCIATIVO - ALEGAÇÃO DE 

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA -TESE DEFINIDA 

PELO STJ NA ANÁLISE DO TEMA 882 -

CANCELAMENTO DA SÚMULA Nº 79 DO TJ/RJ -

PROPRIETÁRIOS QUE MANIFESTARAM A 

INTENÇÃO DE DESLIGAMENTO DA AGREMIAÇÃO 

MEDIANTE NOTIFICAÇÃO - ENTENDIMENTO 

CONSAGRADO PELO STF NO JULGAMENTO DO 

RE 695911, DE REPERCUSSÃO GERAL 

RECONHECIDA, NO SENTIDO DA 

INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA A 

PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO, 

ANTERIORMENTE AO ADVENTO DA LEI 

13.645/2017 - RECONVENÇÃO - LITIGÂNCIA DE 

MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA - DANOS MORAIS NÃO 

CONFIGURADOS - IMPROCEDÊNCIA. Segundo o 

entendimento do STJ, a aquisição imobiliária na área 

de atuação da agremiação não implica filiação 

associativa, não havendo falar em anuência tácita, 

seja pelo tempo em que realizou pagamento das 

cotas associativas, como se associado fosse, seja 

pela utilização efetiva dos benefícios fornecidos aos 

moradores. A matéria foi objeto do RE 695.911-SP, 

em que o STF reconheceu a repercussão geral do 

Tema 492, estabelecendo um marco temporal para a 

cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 

13.465, de 11 de julho de 2017. Negado provimento 

aos recursos.

0015126-97.2019.8.19.0203 - APELAÇÃO

Des(a). FERNANDO FERNANDY FERNANDES -

Julgamento: 19/04/2021 - DÉCIMA TERCEIRA 

CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO 

DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES

DECORRENTES DE CONDOMÍNIO DE FATO. 

LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA 

QUE NÃO MERECE REPARO. A ASSOCIAÇÃO DE 

MORADORES NÃO SE CONFUNDE COM O 

CONDOMÍNIO DISCIPLINADO PELA LEI N.º 

4.591/64. DIREITO DE LIVRE ASSOCIAÇÃO 

ASSEGURADO PELO ART. 5º, XX, DA 

CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA 

DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A DEMANDANTE 

TENHA VOLUNTARIAMENTE SE ASSOCIADO. 

PRECEDENTES DO STF E DESTA E. CORTE DE 

JUSTIÇA. MATÉRIA CONHECIDA PELO STJ, SOB A 

SISTEMÁTICA DO ART. 543-C DO CPC/73 E PELO 

STF, POR OCASIÃO DA FIXAÇÃO DA TESE 

RELATIVA AO TEMA 492. REDAÇÃO CONFERIDA 

AO ART. 36-A DA LEI N.º 6.766/79 PELA LEI N.º 

13.465/17, QUE NÃO AUTORIZA A COBRANÇA 

SEM QUE HAJA A EFETIVA ASSOCIAÇÃO OU 

ADESÃO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO. 

RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Em razão da procedência do pedido, a sucumbência resta 

invertida, bem como inexiste litigância de má-fé, conforme aduzido em 

contrarrazões.

A sentença, assim, merece reparo.

Por tais fundamentos, voto por DAR PROVIMENTO ao recurso

para julgar procedentes os embargos, e:

- declarar a inexistência do condomínio, consequentemente a 

inexistência do dever de quitar débito condominial pelo embargante.

- condenar o embargado nas custas e honorários advocatícios 

que fixa-se em 10% sobre o valor da causa.

julgar extinta a execução, condenando o exequente no 

pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados 

em 10% do valor da causa. 

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira – Relatora