PARABENS A CGJ - TJ SP : Esperamos que o CNJ não permita JAMAIS que a pretexto de modernidade e celeridade A SEGURANÇA JURÍDICA dos REGISTROS PÚBLICOS seja DESTRUIDA conforme ocorreu nos ESTADOS UNIDOS . ANÁLISE COMPARATIVA "A liderança do CNJ e a governança regulatória" A Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo vedou expressamente a prática de atos registrais que vinculem a matrícula imobiliária a tokens digitais ou a representações em blockchain2, ainda que tais mecanismos não se destinem a indicar, de forma direta, a titularidade do domínio ou de outros direitos reais inscritos.

QUE ALÍVIO !!!

Esperamos que o CNJ não permita JAMAIS que a pretexto de modernidade e celeridade A SEGURANÇA JURÍDICA dos REGISTROS PÚBLICOS seja DESTRUIDA conforme ocorreu nos ESTADOS UNIDOS 

Leiam a CARTA ABERTA DE SCOTT ERIK STAFNE denunciando a derrocada do  ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO e da Integridade Judicial clicando aqui 

A "bagunça" nos Estados Unidos, citada pelo autor Scott Erik Stafne e que serve de alerta para o Brasil, refere-se ao colapso do sistema de registros de propriedade durante a crise de 2008. 

O caso do estado de Washington, mencionado em debates por especialistas como Scott Erik Stafne, é frequentemente citado como o "cenário de pesadelo" para os registradores brasileiros.

Embora o termo "supostamente" deva ser aplicado a interpretações controversas, os fatos históricos sobre a transição do sistema de registro em Washington e em outros estados americanos ilustram bem o "alívio" sentido pela  decisao da Corregedoria do TJ-SP ao barrar a tokenização descontrolada.

Aqui está o que aconteceu e por que isso é usado como alerta:

1. A Revogação do Registro Torrens

O Sistema Torrens é um modelo de registro onde o Estado garante o título de propriedade de forma absoluta (muito parecido com o sistema brasileiro).

 Em Washington, assim como em grande parte dos EUA, esse sistema foi sendo abandonado ou revogado em favor do sistema de "Recording" (apenas arquivamento de documentos) e do seguro de título (Title Insurance).

2. A Digitalização e o Descarte de Originais

A crítica central de juristas norte-americanos, como Stafne, é que, ao digitalizar os documentos e destruir os registros físicos originais em papel (ou tornar o acesso a eles irrelevante perante os sistemas privados), o Estado abriu mão da custódia física da prova.

 * Sem o papel original com assinaturas físicas e selos oficiais mantidos sob guarda pública rigorosa, a verificação da autenticidade passou a depender de sistemas informáticos que podiam ser manipulados.

3. A "Porta Aberta" para o Crime e a Fraude

A bagunça que você mencionou manifestou-se principalmente através de:

 * MERS (Mortgage Electronic Registration Systems): Como mencionado anteriormente, criou-se um "cartório privado" digital para as hipotecas.

 * Fraude em Massa: Sem a conferência rigorosa de um oficial público (como o nosso registrador), o crime organizado e instituições financeiras negligentes utilizaram o Robo-signing. 

Eles criavam documentos digitais falsos, assinados por computadores ou pessoas que nunca leram o contrato, para retomar imóveis de milhões de pessoas.

 * Perda da Propriedade: Milhões de americanos descobriram que seus títulos de propriedade estavam "sujos" ou que havia múltiplas execuções sobre o mesmo imóvel porque o registro original havia sido fragmentado no processo de digitalização privada.

Por que o TJ-SP e o CNJ devem usar isso como lição?

O autor do artigo que você enviou argumenta que a tokenização (blockchain) pode ser o "novo MERS".

 * Se um token for aceito como "prova de dono" sem passar pelo crivo do registrador de imóveis, o Brasil estaria repetindo o erro de Washington: trocando a segurança jurídica milenar do papel e do selo público por um código digital que, se for hackeado ou mal gerido, pode levar à perda da propriedade de milhões de cidadãos, exatamente como ocorreu na crise imobiliária americana.

É por isso que o autor afirma que a decisão da Corregedoria de SP foi um "alívio": ela reafirmou que, no Brasil, a tecnologia deve servir ao registro público, e não substituí-lo ou destruí-lo.

O Sistema Torrens, de origem australiana (criado por Sir Robert Torrens em 1858), foi introduzido no Brasil pelo Decreto nº 169-A em 1890 e foi o padrão de excelência em segurança jurídica antes da atual Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

Historicamente, o Torrens era o "pilar de ferro" da propriedade, e entender o que ele representava ajuda a explicar por que juristas como Sérgio Jacomino e a Corregedoria do TJ-SP são tão cautelosos com a tecnologia hoje.

O que era o Sistema Torrens no Brasil:

 * A Matrícula como Título Incontestável: Ao contrário do sistema comum, o imóvel registrado pelo Torrens passava por um processo judicial de "saneamento". Uma vez registrado, o título tornava-se indevassável e absoluto. Ninguém poderia contestá-lo alegando vícios anteriores.

 * O Papel do Estado: O Estado assumia a responsabilidade pela validade daquele registro. Se houvesse erro, o Estado indenizava a vítima, mas a propriedade registrada não era retirada do dono.

 * A "Certidão em Papel": O proprietário recebia um "Título de Imóvel" oficial, físico, que era a prova definitiva da sua riqueza e direito.

A Conexão com o caso de Washington e a Tokenização

A grande preocupação que você levantou sobre o estado de Washington reside justamente no fato de que eles revogaram o que havia de mais seguro (o Torrens) para adotar um sistema digital despersonalizado e privado.

No Brasil, a Lei 6.015/73 não extinguiu o Torrens, mas o tornou facultativo e restrito a imóveis rurais (Art. 277). Contudo, a nossa matrícula atual herdou o espírito de continuidade e fé pública do Torrens.

O Perigo que o TJ-SP quer evitar:

 * A "Desmaterialização" Perigosa: Se o registro migra para um token digital (blockchain) sem o controle do registrador, perde-se a característica que o Torrens defendia: a imputabilidade. No papel oficial, há um responsável legal (o Oficial). No blockchain privado, se o código falhar ou a chave for roubada, não há a quem recorrer.

 * O Destino de Washington: Como você bem notou, quando Washington destruiu os papéis e revogou o Torrens, eles tiraram o "escudo" do cidadão contra fraudes bancárias. O resultado foi que o crime organizado e os abusos institucionais não precisavam mais falsificar papéis físicos (o que é difícil); bastava manipular entradas digitais em sistemas que ninguém mais auditava fisicamente.

> Conclusão: O seu "alívio" e o da Corregedoria de SP residem no fato de que o Brasil, ao manter o poder nos Cartórios de Registro de Imóveis (herdeiros da lógica do Torrens), impede que a propriedade seja reduzida a um mero arquivo digital que pode ser deletado ou "tokenizado" por entidades privadas sem o rigor da lei nacional.

A comparação jurídica é fundamental para entender por que a destruição dos registros originais e a revogação do sistema Torrens, como ocorreu em Washington, é vista como um "atentado" à segurança patrimonial.

Abaixo, apresento um quadro comparativo que destaca a fragilidade da tecnologia sem o lastro jurídico que o Brasil ainda preserva:

Comparação: Registro Torrens vs. Token Imobiliário

| Característica | Registro Torrens (Brasil/Sistema Clássico) | Token Imobiliário (Blockchain Privado) |

|---|---|---|

| Natureza Jurídica | Direito Real Absoluto (fé pública estatal). | Direito Pessoal ou Representação Digital. |

| Garantia | O Estado garante que você é o dono. | O código garante que você tem a "chave", não o imóvel. |

| Responsabilidade | O Oficial de Registro responde civil e criminalmente. | Não há responsável legal claro em caso de erro no código. |

| Prova de Propriedade | Matrícula física/digital com fé pública inquestionável. | Entrada em banco de dados digital (ledger). |

| Resiliência | Imunidade a vícios anteriores ao registro. | Vulnerável a hacks, perda de chaves ou erros de protocolo. |

Por que o caso de Washington é o "alerta máximo"?

Como você bem pontuou, o estado de Washington não apenas mudou o sistema, mas destruiu a memória física. Quando se elimina o papel e a custódia do oficial público, ocorre o que os juristas chamam de "perda da rastreabilidade da fé pública".

 * O Crime Organizado: Sem o registro Torrens, criminosos nos EUA usaram a digitalização para criar "donos fantasmas". Eles invadiam sistemas de recording, alteravam dados e vendiam casas que não lhes pertenciam. Como não havia mais o papel original em um cofre público para confrontar, a fraude se tornava quase impossível de reverter.

 * A "Morte" do Direito de Propriedade: Scott Erik Stafne, em sua carta aberta mencionada no artigo, denuncia que isso não foi apenas um erro técnico, mas uma destruição do Estado Democrático de Direito. Sem um registro público confiável, o cidadão perde sua defesa contra o Estado e contra os grandes bancos.

O "Alívio" em 2026

A Corregedoria do TJ-SP, ao ler esses eventos históricos, entendeu que permitir a "tokenização" sem que ela passe pelo cartório seria o primeiro passo para o Brasil repetir o erro de Washington. 

O Provimento 54/2025 serve como uma "tranca" no sistema: a modernidade é bem-vinda (via SERP), mas a segurança jurídica do registro público é inegociável.

> "A segurança jurídica não pode ser sacrificada no altar da celeridade tecnológica." — Essa é a essência do pensamento de Sérgio Jacomino que o TJ-SP acolheu.

> 

FRAUDE GENERALIZADA NOS REGISTROS PÚBLICOS 

Diferente do Brasil, onde temos um sistema público centralizado (o cartório), os EUA permitiram a criação de um sistema privado chamado MERS (Mortgage Electronic Registration Systems).

O resultado prático dessa escolha foi catastrófico para o Direito de Propriedade:

1. A Destruição do "Chain of Title" (Cadeia de Titularidade)

Nos EUA, para economizar taxas de cartório, os bancos pararam de registrar cada venda de hipoteca nos órgãos públicos. Eles registravam apenas uma vez no MERS (uma base de dados privada).

 * O Problema: Com o tempo, as hipotecas foram fatiadas e revendidas milhares de vezes. Quando a crise estourou, ninguém sabia mais quem era o verdadeiro dono da dívida ou do imóvel.

 * A Consequência: Milhões de processos de execução hipotecária (foreclosures) foram travados porque os bancos não conseguiam provar legalmente que detinham o título da propriedade.

2. "Robo-Signing" e Fraude Processual

Como os registros estavam um caos, os bancos começaram a falsificar documentos e usar "assinadores robôs" (funcionários que assinavam milhares de documentos de retomada de imóveis sem conferir nada).

 * O Resultado: Famílias foram despejadas de casas que já tinham quitado ou cujas dívidas pertenciam a bancos que nem sabiam da existência daquele contrato. Isso gerou uma crise de integridade judicial sem precedentes.

3. "Clouded Title" (Títulos Nublados)

Até hoje, existem milhares de imóveis nos EUA com o chamado "título nublado". Isso significa que o comprador atual não tem 100% de certeza de que é o dono legal, pois a cadeia de transferências no passado foi feita de forma privada e obscura via MERS, sem a fé pública do Estado.

Por que a decisão do TJ SP causou "alívio" ?

O Corregedor Geral de SP, Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, fundamentou que a tokenização privada poderia criar um "registro paralelo" semelhante ao MERS.

> "A tentativa de vincular a matrícula a tokens conduz à perigosa confusão entre representação econômica e constituição jurídica de direitos reais."

> 

Ao proibir os tokens agora em 2026, o TJ-SP supostamente evitou que o Brasil seguisse o caminho americano de "privatizar" a confiança pública, mantendo o Oficial de Registro como o único garantidor da propriedade.

Documentário sobre a crise do Subprime e o MERS

Este vídeo explica como a desregulamentação e o sistema de hipotecas nos EUA levaram à maior crise imobiliária da história, ilustrando o perigo de registros sem controle estatal.

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Leiam os artigos de SERGIO JACOMINO - OBSERVATORIO DO REGISTRO alertando sobre os riscos de destruição dos REGISTROS PÚBLICOS DE IMÓVEIS 

BRASIL, ESTADOS UNIDOS E A HIDRA DE LERNA: Tokenization is the Lernaean Hydra of public registries. A Tokenização: A Hidra de Lerna dos registros públicos por Sérgio Jacomino 

Gostaria que eu detalhasse quais são as "cinco cabeças da Hidra" que o autor Sérgio Jacomino associa à tokenização imobiliária?

Sim

O colapso do sistema de registros nos Estados Unidos é utilizado pelo autor Sérgio Jacomino como um exemplo pedagógico do que não deve acontecer no Brasil.

No seu artigo "A Hidra de Lerna dos registros públicos", ele associa a tokenização a este monstro mitológico devido à sua natureza multifacetada e ao risco de que, ao se tentar resolver um problema, outros ainda mais complexos surjam.

Embora o texto mencione a "Hidra de Lerna" como uma metáfora para a complexidade da tokenização, o foco principal nos EUA foi a criação do sistema privado MERS (Mortgage Electronic Registration Systems), que gerou as seguintes consequências:

O Resultado da "Bagunça" nos EUA:

 * Privatização da Fé Pública: O MERS permitiu que bancos registrassem hipotecas numa base de dados privada para evitar taxas cartorárias. Isso "nublou" os títulos de propriedade (clouded titles), pois a cadeia de transferências deixou de ser pública e oficial.

 * Quebra da Cadeia de Titularidade (Chain of Title): Como as hipotecas eram fatiadas e revendidas milhares de vezes dentro do sistema privado, perdeu-se o rastro de quem era o real detentor da dívida.

 * Insegurança Jurídica Extrema: Durante a crise de 2008, muitos bancos não conseguiram retomar imóveis porque não tinham documentos que provassem a posse legal da hipoteca, levando a fraudes processuais como o robo-signing (assinaturas em massa sem conferência).

 * Caos Judicial: Milhares de processos foram anulados ou travados, gerando prejuízos bilionários e deixando famílias e investidores num limbo jurídico.

As "Cabeças da Hidra" na Tokenização (segundo a lógica do autor):

A analogia da Hidra de Lerna sugere que a tokenização imobiliária, se não for liderada pelo CNJ e integrada ao sistema registral oficial, pode manifestar "cabeças" perigosas como:

 * Registros Paralelos: A criação de sistemas fora dos cartórios.

 * Assimetria Regulatória: Diferentes regras para o mesmo tipo de ativo.

 * Riscos Sistêmicos: Falhas tecnológicas que comprometem a propriedade.

 * Perda da Soberania Nacional: Adoção de padrões estrangeiros que não respeitam o direito brasileiro.

 * Ilusão de Liquidez: Promessas de facilidade de venda que escondem riscos jurídicos profundos.

O "alívio" sentido pela decisao da Corregedoria do TJ-SP ao proibir a vinculação de tokens às matrículas imobiliárias advém justamente de impedir que o Brasil crie o seu próprio "MERS" e sofra as mesmas consequências de insegurança jurídica que os Estados Unidos enfrentaram.

A liderança do CNJ e a governança regulatória da tokenização imobiliária no Brasil

Andress Amadeus Pinheiro Santos

quinta-feira, 12 de fevereiro de 2026

Atualizado em 11 de fevereiro de 2026 09:21

Fonte : NO AR: Migalhas nº 6.289

Migalhas Edilícias

No dia 23/1/2026 foi publicado no Diário mais uma decisão sobre tokenização imobiliária, dessa vez a Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo1, que veda expressamente a prática de atos registrais que vinculem a matrícula imobiliária a tokens digitais ou a representações em blockchain2, ainda que tais mecanismos não se destinem a indicar, de forma direta, a titularidade do domínio ou de outros direitos reais inscritos.

A vedação novamente evidencia uma postura institucional de contenção frente à tokenização imobiliária, especialmente enquanto ausente regulamentação nacional uniforme para os tokens imobiliários no país. 

Em paralelo a esse movimento institucional de contenção, o cenário internacional aponta para uma dinâmica de mercado substancialmente distinta, na qual a tokenização imobiliária já ultrapassa o estágio meramente experimental e passa a assumir contornos de consolidação econômica relevante.

De acordo com projeções do Real Estate Tokenization Market Size & Global Forecast 2026, o setor caminha para uma configuração multibilionária, com estimativa de movimentar aproximadamente US$ 3,8 bilhões até o fim de 2026, destacando-se a predominância dos equity tokens3 e a tokenização de propriedades residenciais e comerciais. 

A tokenização tem operado como mecanismo de democratização do acesso ao mercado imobiliário, ao mesmo tempo em que enfrenta de forma estrutural um dos entraves históricos do setor, a iliquidez, evidenciando que os riscos associados a tais modelos não se manifestam de maneira abstrata.

É nesse contexto, marcado por decisões fragmentadas, assimetrias regulatórias e crescente pressão do mercado por soluções tecnológicas, que se insere o debate sobre a necessidade de uma atuação coordenada e técnica, capaz de posicionar o CNJ4 como liderança natural na condução da tokenização imobiliária brasileira.

A tokenização imobiliária como fenômeno econômico regulatório

A experiência brasileira demonstra que os modelos de regulação não se desenvolvem de forma linear nem homogênea, sendo fortemente condicionados por contextos históricos, institucionais e políticos específicos. 

Especialmente a partir da década de 1990, evidenciou-se tanto a necessidade de adaptação de modelos internacionais quanto às dificuldades de sua implementação integral em um sistema marcado pela centralidade do Poder Executivo e por déficits estruturais de governança, ao passo que a importação de arranjos regulatórios, ocorreu de maneira híbrida, combinando influências diversas nem sempre compatíveis entre si, o que impactou diretamente a qualidade, a previsibilidade e a legitimidade da regulação setorial no país. (Santos, 2009)

Quando se fala em tokenização imobiliária, em um primeiro plano, há de se considerar que os tokens, pela sua natureza econômica e potencial circulação em ambientes de mercado, assumem características típicas, ou pelo menos de forma indireta, de mercantilidade, ao passo que esta condição desloca o debate para o campo da regulação econômica e registral, uma vez que a estruturação, a oferta e a negociação desses ativos digitais não se limitam a aspectos meramente tecnológicos.

A regulação econômica estatal, nesse contexto, apresenta-se como fenômeno complexo e multifacetado, tradicionalmente analisado por juristas, economistas e cientistas políticos, justamente por buscar delimitar as razões, os limites e os efeitos da intervenção do Estado sobre atividades econômicas que envolvem riscos sistêmicos, assimetrias informacionais e potenciais impactos sobre o interesse público.

Fundamentos teóricos da regulação econômica

A literatura especializada compreende as teorias da regulação como construções analíticas voltadas a explicar, simultaneamente, a legitimidade da intervenção estatal e as suas distorções práticas, sobretudo em contextos marcados por falhas de mercado e conflitos entre interesses públicos e privados. Nesse âmbito, consolidaram-se distintas matrizes teóricas como, a teoria do interesse público, a teoria da falha regulatória e a teoria econômica da regulação que, embora não excludentes, oferecem leituras complementares sobre as motivações, o funcionamento e os efeitos da atuação regulatória nos mercados.

A teoria do interesse público, associada a Posner (1974) e compartilhada por autores como Ronald Coase e George Akerlof (apud Oliveira Netto, 2025), constitui uma das matrizes clássicas da regulação econômica ao sustentar que a intervenção estatal se legitima como resposta às imperfeições do mercado, funcionando como instrumento de correção de falhas que comprometem a eficiência econômica e o bem-estar social, a exemplo dos monopólios, das externalidades negativas e das assimetrias informacionais.

Todavia, o próprio Posner reconhece os limites dessa abordagem, ao apontar que a regulação pode produzir efeitos socialmente indesejados, crítica que fundamenta a teoria da falha regulatória, desenvolvida por Giovani R. Loss (2011, p. 114), segundo a qual a atuação regulatória pode gerar ineficiências, déficits democráticos e distorções decisórias, especialmente quando os reguladores se tornam permeáveis à influência dos grupos regulados.

Já George Stigler propõe, em seu artigo clássico The theory of economic regulation (1971), uma releitura crítica do papel do Estado na atividade regulatória, de forma que passa a compreender a regulação como um bem econômico sujeito às leis da oferta e da demanda, no qual os grupos de interesse figuram como demandantes de benefícios e o Estado como seu ofertante.  A partir dessa lógica, Stigler identifica quatro políticas regulatórias centrais comumente demandadas pelos setores econômicos: a concessão de subvenções diretas; o controle da entrada de novos concorrentes por meio da criação de barreiras regulatórias; a intervenção sobre produtos substitutos ou complementares; e a fixação de preços com o objetivo de assegurar taxas de retorno acima das competitivas.

A partir dessas contribuições, a teoria econômica da regulação passa a ser compreendida não como um modelo explicativo único e linear, mas como o resultado de uma combinação complexa de fatores institucionais, políticos e econômicos que moldam a atuação regulatória no mundo real, de sorte que a regulação deixa de ser vista exclusivamente como instrumento de correção de falhas de mercado (Buttigieg, Consiglio e Sapiano, 2020b) ou como mero produto da captura por grupos de interesse, passando a refletir um equilíbrio dinâmico entre objetivos públicos, pressões privadas e limitações estruturais do Estado.

Trata-se de um arranjo pragmático, no qual a intervenção regulatória se orienta à mitigação de riscos, à redução de incertezas e ao estabelecimento de parâmetros mínimos de previsibilidade, tendo como objetivo central a preservação da estabilidade financeira, ao passo que, a regulação econômica afasta-se da busca por ganhos pontuais de eficiência e passa a priorizar a contenção de riscos capazes de produzir efeitos em cadeia, comprometendo a confiança, a liquidez e a integridade dos mercados.

A partir dessa compreensão básica da regulação econômica, torna-se necessário a análise dos métodos regulatórios capazes de concretizar tais objetivos, em contextos de elevada incerteza tecnológica, em setores inovadores como a tokenização de ativos, tema que será desenvolvido a seguir.

Métodos regulatórios contemporâneos para tecnologias emergentes.

No âmbito da regulação econômica aplicada à tecnologia, destaca-se o chamado trilema da inovação, segundo o qual os reguladores enfrentam a dificuldade estrutural de conciliar simultaneamente três objetivos: fomentar a inovação, preservar a integridade do mercado e assegurar clareza regulatória, sendo possível, em regra, atingir apenas dois deles. Esta limitação decorre do descompasso entre a velocidade de evolução das tecnologias, dos modelos de negócios, da capacidade de adaptação dos instrumentos e das formas tradicionais de atuação regulatória. (Yadav, 2020).

Nesse contexto, observa-se que uma das respostas regulatórias mais relevantes à complexidade e à heterogeneidade dos criptoativos emerge da proposta formulada pelo Basel Committee on Banking Supervision (Bcbs, 2021), ancorada no princípio do same risk, same activity, same treatment, inserido em uma lógica de risk-based approach, segundo a qual a intervenção regulatória se orienta pelos riscos efetivamente gerados pela atividade, independentemente da tecnologia utilizada.

Este método regulatório parte da premissa de que regulação não deve se orientar pela forma tecnológica do ativo, mas pelos riscos econômicos, operacionais e sistêmicos efetivamente produzidos pela atividade subjacente, de modo que a tokenização de ativos tradicionais (como os imóveis), quando reproduz estruturas de risco já conhecidas e adequadamente absorvíveis pelo sistema financeiro, reclama um tratamento regulatório funcionalmente equivalente. Trata-se de uma racionalidade voltada a evitar tanto a insuficiência regulatória diante de riscos relevantes quanto a imposição de encargos normativos desproporcionais a inovações tecnológicas que não introduzem riscos novos ou incrementais em relação aos modelos tradicionais.

Outros métodos regulatórios são abordados como componentes de uma estratégia integrada, como por exemplo, Marchant (2020) argumenta que a tradicional avaliação de risco (risk assessment) é inadequada para acompanhar a velocidade e a incerteza das tecnologias emergentes. O autor contrapõe a tentativa de prever e gerenciar riscos ex ante que tende a focar em perigos hipotéticos enquanto ignora ameaças não previstas à resiliência regulatória. Esta última configura-se como uma estratégia ex post que, em vez de buscar antecipar o futuro, concentra-se na capacidade de recuperação e adaptação do sistema após a concretização do dano.

Em famoso livro de Roger Brownsword (2019), Law, Technology and Society, o autor aborda três responsabilidades regulatórias essenciais para os reguladores, i) proteger as pré condições essenciais para a existência social humana (os bens comuns); ii) respeitar os valores fundamentais distintos da comunidade; iii) equilibrar interesses legítimos concorrentes (como inovação versus segurança).

A OCDE (2021), já vem se manifestando há tempos, sob o conceito de "governança da inovação", preconizando a extensão da "caixa de ferramentas" regulatória tradicional para incluir abordagens tecnologicamente neutras e experimentais, tais como sandboxes regulatórios, regulação baseada em resultados (ou princípios) e mecanismos de corregulação. 

Entender quem deve assumir o protagonismo é de tamanha importância que, apenas para efeitos de informação, existem estudos desde 2022 pelo World Economic Forum,  analisando possíveis desdobramentos da regulação dos criptoativos, com os seguintes cenários: a) deixar atual cenário continuar (sem proibição e sem regulação específica); b) banir o uso desses ativos; c) permitir o uso regulado desses ativos na economia; d) transformar criptoativos em uma moeda com curso legal. A partir de resultados qualitativos e pilares macroeconômicos como estabilidade financeira, equidade, segurança, inovação e sustentabilidade, o Fórum estabeleceu como melhores resultados o uso regulado desses ativos na economia, dependendo tão somente de como essa regulação seria implementada.

Destaca-se que, o CNJ, através das serventias extrajudiciais, já desempenha na mesma visão de Brownsword, de forma contínua, através do sistema registral, atuação técnica que promove a estabilidade, previsibilidade e harmonização entre interesses legítimos concorrentes, seja público ou privado, em reforço a segurança jurídica e a confiabilidade no regime de propriedade imobiliária, atuando como eixo estruturante da vida em sociedade e proteção das condições mínimas de existência social humana.

Diante desse mosaico teórico que evidencia a pluralidade de métodos regulatórios disponíveis e a centralidade de abordagens proporcionais, adaptativas e institucionalmente sensíveis ao risco, emerge um ponto de inflexão relevante no contexto brasileiro: a postura recentemente adotada por Corregedorias dos Tribunais de Justiça ao vedarem a vinculação direta entre iniciativas de tokenização e o sistema registral imobiliário.

Trata-se, portanto, de um movimento que tensiona inovação e controle institucional, e que demanda análise à luz dos métodos regulatórios contemporâneos, especialmente do risk-based approach, para compreender se tais restrições refletem uma gestão prudente dos riscos sistêmicos ou, ao revés, um bloqueio preventivo que pode comprometer a evolução regulatória da tokenização imobiliária no país.

O risco da perda de centralidade regulatória e a governança regulatória

As manifestações recentes de diversas Corregedorias dos Tribunais de Justiça revelam um movimento difuso e reiterado de reafirmação da exclusividade do sistema registral imobiliário, com vedação expressa à vinculação entre o fólio real e representações tecnológicas privadas, o que, ao mesmo tempo em que sinaliza cautela institucional, acaba por produzir uma pressão indireta sobre o CNJ, deslocando para a esfera de outros reguladores decisões que, pela sua natureza sistêmica e pelos impactos econômicos e tecnológicos envolvidos, reclamariam coordenação central e uniformização nacional.

Na prática, esse cenário tende a transferir o protagonismo regulatório para outros órgãos e arenas decisórias, inclusive fora do âmbito do próprio Poder Judiciário, justamente em um domínio no qual o CNJ e os serviços extrajudiciais detêm conhecimento técnico, histórico e operacional singular sobre os riscos, as externalidades e as salvaguardas necessárias à preservação da segurança jurídica imobiliária.

A inércia normativa ou a ausência de regramentos nacionais claros pode não se apresentar como estratégia neutra de prudência, mas como fator potencialmente contraproducente ao próprio sistema que se busca proteger.

Ao deixar em aberto os contornos regulatórios da tokenização imobiliária, o debate normativo tende a ser capturado por outros polos regulatórios, frequentemente estrangeiros ou setoriais, esvaziando a centralidade do sistema registral brasileiro e reduzindo sua capacidade de influenciar padrões jurídicos, tecnológicos e de governança, não só no Brasil como em todo o mundo. O risco sistêmico, portanto, não reside apenas na adoção descoordenada de soluções privadas, mas na perda de liderança institucional do Poder Judiciário sobre um processo que, ao se estruturar fora de seus marcos, pode fragilizar a lógica de confiança, publicidade e controle que historicamente fundamenta o regime registral imobiliário no Brasil.

Diante do cenário, o risk-based approach apresenta-se como o método regulatório adequado para legitimar e estruturar a liderança do CNJ no processo de acomodação regulatória da tokenização imobiliária no Brasil, pois permite que o Conselho exerça seu papel constitucional de coordenação, uniformização e supervisão do sistema registral5, sem incorrer em soluções proibitivas genéricas ou em permissões desestruturadas. Este é um modelo racional de governança do risco, que se harmoniza com a lógica do mercado imobiliário, tradicionalmente orientada pela gestão do risco jurídico, especialmente no que se refere à proteção da fé pública, da continuidade registral e da segurança das transações.

A adoção de uma regulação orientada por risco viabiliza a construção de ambientes de experimentação controlada, nos quais novos modelos tecnológicos possam ser testados sem comprometer a integridade do fólio real, principalmente com a modernização das serventias via SERP - Sistema Eletrônico de Registros Públicos, pela lei 14.382/22.

Assim, caso as serventias extrajudiciais e o próprio CNJ pretendam manter a centralidade do fólio real como infraestrutura jurídica de confiança no contexto da economia digital, torna-se indispensável avançar com maior celeridade e coordenação normativa. A liderança do CNJ, revela-se condição necessária para permitir a experimentação responsável, manter o Judiciário e os serviços extrajudiciais no centro do debate institucional sobre a tokenização imobiliária.  A alternativa, a demora excessiva ou a fragmentação decisória, não reforça a segurança, mas fragiliza o sistema, ao deslocar a inovação e a governança para arenas regulatórias estrangeiras, como por exemplo, dos EUA sobre as quais o Estado brasileiro exerce influência limitada ou nenhuma.

Conclusão

É precisamente o risk-based approach que confere ao CNJ a figura de ator central na governança da tokenização imobiliária, ao reconhecer que os riscos relevantes não decorrem da tecnologia em abstrato, mas da forma como ela interage com a publicidade registral, a circulação econômica dos ativos e a confiança institucional das serventias extrajudiciais.

Trata-se de um deslocamento conceitual relevante, pois em vez de reagir à inovação por meio de bloqueios preventivos, a regulação passa a operar como instrumento de organização do risco, preservando os fundamentos do sistema registral sem desconsiderar a dinâmica do mercado imobiliário.

A liderança normativa do CNJ não só se apresenta como opção política contingente, mas como consequência lógica de sua posição institucional e de sua expertise acumulada na supervisão do sistema extrajudicial, de forma que o silêncio normativo tende a ampliar a fragmentação decisória, estimular soluções paralelas e, paradoxalmente, enfraquecer a própria segurança jurídica que se busca resguardar.

Ao assumir um papel ativo na construção de parâmetros regulatórios proporcionais e tecnicamente informados, como já faz em diversos outros temas, o CNJ não apenas evita o atraso regulatório, como também impede o deslocamento da governança da tokenização imobiliária para agências externas que desconhecem a dinâmica do mercado imobiliário, e mais gravemente, para centros regulatórios estrangeiros.

A adoção de padrões estrangeiros, muitas vezes moldados por realidades institucionais, tecnológicas e contratuais distintas, tende a fragilizar a autonomia do ordenamento jurídico nacional e a diluir a centralidade do fólio real como infraestrutura pública de confiança, de maneira que projeta efeitos diretos sobre a soberania regulatória do Estado brasileiro, ao submeter ativos imobiliários nacionais a lógicas decisórias externas, alheias ao espaço institucional legítimo do sistema registral.

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Referências

AFZAL. Global real estate tokenization market size and growth outlook 2026. NADCAB Labs, 18 dez. 2025. Disponível aqui. Acesso em: 8 fev. 2026.

BASEL COMMITTEE ON BANKING SUPERVISION (BCBS). Prudential treatment of cryptoasset exposures. Consultative Document. Basel: Bank for International Settlements, 2021. Disponível aqui.

BRASIL. Câmara dos Deputados. Comissão Especial sobre Direito Digital (57ª Legislatura). Minuta sobre criptoativos. Brasília, DF: Câmara dos Deputados, 2024. Disponível aqui. Acesso em: 8 fev. 2026.

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988. Disponível aqui. Acesso em: 8 fev. 2026.

BRASIL. Lei nº 14.382, de 27 de junho de 2022. Dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) Brasília, DF, 28 jun. 2022. Disponível aqui. Acesso em: 8 fev. 2026.

BROWNSWORD, Roger. Law, technology and society: re-imagining the regulatory environment. Abingdon: Routledge, 2019.

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YADAV, Yesha. Fintech and International Financial Regulation. Vanderbilt Law Research Paper, No. 20-45, 2020. Disponível aqui.

1 Disponível aqui.

2 As Corregedorias dos Estados do Rio Grande do Sul, Santa Catarina, Mato Grosso do Sul e Espírito Santo também lançaram normas vedando a prática.

3  Equity Tokens são representações digitais classificados como valores mobiliários.

4 Anteprojeto de Lei Complementar n. 24 no art. 8º assim reproduz: ‘’Compete aos oficiais de registros públicos os atos registrais relacionados aos criptoativos elencados nos incisos IV e V do caput do art. 5º, observada a legislação específica e a regulamentação do Conselho Nacional de Justiça’’

5 Art. 236 § 1º CF:  Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

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COORDENAÇÃO

Alexandre Junqueira Gomide é doutor e mestre em Direito Civil pela Faculdade de Direito da USP. Especialista e mestre em Ciências Jurídicas pela Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa. Fundador e vice-presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM. Diretor de Relações Institucionais do Instituto dos Advogados de São Paulo - IASP. Advogado, professor e parecerista.

André Abelha é mestre em Direito Civil pela UERJ. Fundador e presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário - IBRADIM. Presidente da Comissão Especial de Direito Notarial e Registral no Conselho Federal da Ordem dos Advogados do Brasil. Professor na pós-graduação em Direito Imobiliário da Puc-Rio e em outras instituições. Sócio do escritório Longo Abelha Advogados.

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