TJ RJ FALSO CONDOMINIO SEM REGISTRO NO REGISTRO DE IMÓVEIS NÃO É CONDOMINIO E NÃO PODE COBRAR

PARABÉNS ao EXMO. DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES e aos EXMOS. DESEMBARGADORES da 20a CÂMARA DE  DIREITO  PRIVADO ! 

PARABÉNS ao EXMO. DR.MARCELO TELLES MACIEL SAMPAIO  JUIZ DE DIREITO da 6a VARA CIVEL DA REGIONAL de JACAREPAGUÁ RIO DE JANEIRO RJ 

POR FAZEREM  JUSTIÇA!

Parabéns aos advogados da Ré, 

Dra. ROSÂNGELA CAVALCANTE DA SILVADr. PAULO CEZAR DA SILVA
 "A posição deste Juízo, atenta ao dever de dar cumprimento à Lei, sem desbordamento de competência com lastro em opinião pessoal contrária pela dispensa da formalidade legalmente exigida, encontra amparo em precedente do E. TJRJ" 
SENTENÇA 

Descrição Detalhada

Processo nº: 0028810-60.2017.8.19.0203

Tipo do Movimento: Sentença

Cuida-se de ação de cobrança de taxas condominiais movida por Condomínio Village das Rosas em face de Nadia Moura Monteiro. A contestação veio na fl. 119. 

Alegou preliminares e aduziu que se trata de associação e não de codomínio, ausente ainda registro dos lotes no RGI bem como aderência do réu à associação. Réplica, na fl. 176. 

O saneador veio na fl. 302, com superação das preliminares e deferimento de prova documental, seguindo-se juntada de documentos e manifestação das partes.

O Juízo encerrou a instrução na fl. 884. Nas fls. 893 e 907, alegações finais das partes. 

Eis o breve relato útil da causa. 

Examinemos o mérito, ante a superação das preliminares no saneador. 

O cerne da controvérsia reside não caracterização do autor como condomínio ou não. 

Apresentou o autor com a inicial a convenção pertinente e CNPJ do mesmo, como tal, bem como a ata de constituição do condomínio (fl. 391). 

Por outro lado, está comprovado que o condomínio não foi formalizado junto ao registro imobiliário, ausente o registro da convneçao consittutiva, o que foi demonstrado documentalmente pelo réu conforme certidão na fl. 697. 

Não há dúvida de que o registro imobiliário é essencial à configuração do condomínio conforme exigência expressa contida no art. 7º da Lei nº 4.591/64, sendo certo, e por todos sabido, que ao Judiciário não cabe revogar Lei vigente, sendo impositivo o cumprimento desta, a menos que se revele inconstitucional, tema aqui fora de discussão. 

Ademais, o registro cumpre a função de dar publicidade a todos da circunstância, de sorte que, ausente, não se pode impor obrigação a quem não subscreveu pessoalmente o ato constitutivo apresentado pelo autor, sendo incontroverso que o réu não o fez. 

A posição deste Juízo, atenta ao dever de dar cumprimento à Lei, sem desbordamento de competência com lastro em opinião pessoal contrária pela dispensa da formalidade legalmente exigida, encontra amparo em precedente do E. TJRJ: 

"Ação de Cobrança - Contribuições mensais a título de cotas condominiais, em virtude de o imóvel da ré estar situado em área denominada condomínio horizontal - Convenção de Condomínio não registrada no Registro de Imóveis.

Embora polêmica a questão, de acordo com o artigo 5º, incisos II, XVII e XX da Constituição Federal, ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, sendo plena a liberdade de associação para fins lícitos e nenhuma pessoa poderá ser compelida a associar-se ou a permanecer associada.

Se o proprietário ou morador de imóvel que se situa em área administrada por associação de moradores não desejar integrar a referida associação, não poderá ser compelido a fazer parte da mesma, sob pena de violação de princípios básicos constitucionais, vinculados aos direitos e garantias fundamentais.

Na realidade, a reunião de moradores visando segurança, limpeza e administração de área pública, não pode justificar a obrigação de todos os proprietários participarem da associação, porque o dever de segurança e de limpeza é do Poder Público e as ruas e praças onde se situam a associação são bens públicos e de uso comum do povo, conforme dispõe o artigo 66, inciso I do Código Civil de 1916, vigente quando constituída a associação, e artigo 99, inciso I do atual Diploma Material, de 2002 - 

Os proprietários pagam tributo em virtude do serviço de limpeza pública, e constituiria bis in idem o pagamento de valor com a mesma destinação, para a associação.

Não se aplica a Lei 4.591/64 e a obrigação de rateio de qualquer cota, porque a associação não se equipara a condomínio edilício - Artigo 1336, inciso I do Código Civil vigente. 

Provimento da Apelação, por inexistir relação jurídica entre as partes, a justificar a cobrança de contribuições sociais e improcedência da Ação de Cobrança." (TJRJ, ap. 0016448-10.2005.8.19.0021, Des(a). CAMILO RIBEIRO RULIERE, julgamento 12/02/2008, 12ª C.C.). 

Por conta de tais fundamentos, constatando-se que o autor, ausente registro imobiliário constitutivo de condomínio, não se caracteriza como condomínio, impõe-se, por consequência, reconhecer que inexiste a obrigação de natureza condominial que se pretende ver cumprida. 

Ante os fundamentos expostos, julgo improcedente a pretensão autoral. 

Condeno o demandante ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que arbitro em 20% do valor da causa, atualizado. 

Com o trânsito em julgado, dê-se baixa, anote-se e arquive-se, cumprindo-se antes o disposto no art. 31 da Lei Estadual nº 3350.

MARCELO TELLES MACIEL SAMPAIO  

JUIZ TITULAR

A APELAÇÃO foi rejeitada por unanimidade :

0028810-60.2017.8.19.0203

APELANTE: CONDOMINIO VILLAGE DAS ROSAS

APELADO: NADIA MOURA MONTEIRO

Orgão Julgador: 20ª CAMARA DE DIREITO PRIVADO

Órgão Julgador:	VIGESIMA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 11ª CÂMARA CÍVEL)
Relator:	DES. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES
APELANTE:	CONDOMINIO VILLAGE DAS ROSAS
APELADO:	NADIA MOURA MONTEIRO
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Processo originário:  0028810-60.2017.8.19.0203
RIO DE JANEIRO JACAREPAGUA REGIONAL 6 VARA CIVEL
FASE ATUAL:	Informacoes/Avisos Intimação eletrônica aos interessados
Data do Movimento:	09/11/2023 11:59
Complemento 1:	Intimação eletrônica aos interessados
Observação:	Fase gerada automaticamente pela tela de Término de Intimações / Citações
SESSÃO DE JULGAMENTO
Data do Movimento:	12/04/2023 13:00
Resultado:	Com Resolução do Mérito
Motivo:	Não-Provimento
COMPL.3:	Conhecido o Recurso e Não-Provido - Unanimidade
Resultado:	Com Resolução do Mérito
Motivo:	Não-Provimento
COMPL.3:	Conhecido o Recurso e Não-Provido - Unanimidade
Data da Sessão:	12/04/2023 13:00
Antecipação de Tutela:	Não
Liminar:	Não
Presidente:	DES. CESAR FELIPE CURY
Relator:	DES. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES
Designado p/ Acórdão:	DES. LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES
Votação:	Por Unanimidade
Decisão:	Conhecido o Recurso e Não-Provido - Unanimidade
Texto:	EM CONTINUAÇÃO DE JULGAMENTO, VOTOU O DES. JEAN ALBERT DE SOUZA SAADI, ACOMPANHANDO O RELATOR, RESTANDO, ASSIM, O RESULTADO FNAL: POR UNANIMIDADE, NEGOU-SE PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DO RELATOR. PRESENTE O DR. JOSANOSKI SORIANO DE OLIVEIRA FILHO.
PUBLICAÇÃO DO ACÓRDÃO
Data da Publicacao:	14/04/2023
Folhas/Diario:	762/770
Número do Diário:	5672337

INTEIRO TEOR Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 19/04/2022   Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 10/05/2022   Íntegra do(a) Despacho Peço dia para julgamento - Data: 05/08/2022   Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 20/09/2022   Íntegra do(a) Despacho Mero expediente - Data: 22/09/2022   Íntegra do(a) Despacho Em Pauta - Data: 19/12/2022   Íntegra do(a) Acórdão - Data: 12/04/2023   Íntegra do(a) Despacho Em Mesa - Data: 19/10/2023

ÍNTEGRA DO ACÓRDÃO 

Apelação Cível nº 0028810-60.2017.8.19.0203

Apelante: Condomínio Village das Rosas

Apelada: Nádia Moura Monteiro

Relator: Des. Luiz Henrique Oliveira Marques

EMENTA

COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA NO RI. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES . IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE PAGAMENTO DAS COTAS A MORADOR NÃO ASSOCIADO. 

SENTENÇA JULGANDO IMPROCEDENTE O PEDIDO SOB O FUNDAMENTO DE QUE O AUTOR NÃO É UM CONDOMÍNIO, POIS NÃO APRESENTOU O REGISTRO IMOBILIÁRIO CONSTITUTIVO. DE FATO, NÃO TENDO ATO CONSTITUTIVO REGISTRADO PERANTE O CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS, IMPÕE-SE CONCLUIR QUE O AUTOR É MERO “CONDOMÍNIO DE FATO" SITUAÇÃO QUE ATRAI O ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STF NO TEMA Nº 492, SEGUNDO O QUAL:

 "É INCONSTITUCIONAL A COBRANÇA POR PARTE DE ASSOCIAÇÃO DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO ATÉ O ADVENTO DA LEI Nº 13.465/17, OU DE ANTERIOR LEI MUNICIPAL QUE DISCIPLINE A QUESTÃO, A PARTIR DA QUAL SE TORNA POSSÍVEL A COTIZAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS, TITULARES DE DIREITOS OU MORADORES EM LOTEAMENTOS DE ACESSO CONTROLADO, QUE I) JÁ POSSUINDO LOTE, ADIRAM AO ATO CONSTITUTIVO DAS ENTIDADES EQUIPARADAS A ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS OU (II) SENDO NOVOS ADQUIRENTES DE LOTES, O ATO CONSTITUTIVO DA OBRIGAÇÃO ESTEJA REGISTRADO NO COMPETENTE REGISTRO DE IMÓVEIS. 

MATÉRIA  PACIFICADA, SUBMETIDA AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. RESP N.º 1.439.163/SP, "AS TAXAS DE MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÕES DE MORADORES NÃO OBRIGAM OS NÃO ASSOCIADOS OU QUE A ELAS NÃO ANUÍRAM.

RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 

ACÓRDÃO

ACORDAM os desembargadores que compõem a Vigésima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em CONHECER O RECURSO E NEGAR O PROVIMENTO, nos termos do voto do relator.

RELATÓRIO

Cuida-se de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada pelo Condomínio Village das Rosas em face de Nádia Moura Monteiro. O autor alega que a ré é proprietária do imóvel localizado na Rua das Rosas, nº 859, lote 46, em Vila Valqueire, esclarecendo que o bem não está registrado no RGI. Afirma também que, na qualidade de proprietária do lote, a demandada é responsável pelo pagamento das taxas condominiais e encargos afins, sendo certo, porém, que se encontra inadimplente até a presente data. Esclarece que os valores atualizados até o dia 10 de abril de 2017, acrescidos da multa de 2% (dois por cento), de atualização monetária, juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e honorários advocatícios de 20% previstos na convenção, perfazem a quantia de R$ 42.133,76 (quarenta e dois mil, cento e trinta e três reais e setenta e seis centavos). 

Em razão do exposto, requer a procedência do pedido, condenando-se a ré a pagar a quantia apontada e discriminada na planilha que instrui a inicial. 

Contestação (fls. 119/134) arguindo preliminares de ilegitimidade ativa, passiva e de inépcia da inicial. 

Sustenta que o autor não é um condomínio edilício, mas uma associação de moradores não registrada, situada em faixa de terra irregular. 

Afirma que os associados não pagam contribuições ordinárias ou extraordinárias, apenas contribuições associativas.

Alega que a convenção não possui a assinatura dos condôminos, apenas rubricas, sendo certo que não está registrada no RGI. 

Assevera que não poderia figurar no polo passivo da presente demanda pois jamais foi associada ao autor. 

Alega, também, que o demandante não instruiu a inicial com os documentos necessários para a propositura da ação de cobrança.

 No mérito afirma que em fevereiro de 1997 adquiriu o lote de nº 67 – e não o 46, como diz o autor -, o qual fica localizado dentro de uma pedreira desativada, no Morro da Silveira, conhecida como Pedras dos Urubus, na Rua Projetada A, com entrada pela Rua das Rosas, 859. 

Esclarece que realizou benfeitorias posteriormente, salientando que reside no local até a presente data. Afirma que o único documento que possui é uma escritura de re-ratificação em que a Associação de Proprietários do Vale das Rosas, inscrita no CNPJ 39.110.432/0001-90, lhe transfere seus direitos de posse, sendo certo que o referido documento está registrado no Cartório do 11º Ofício de Notas da Capital. 

Alega que, por estar localizado em logradouro público, nunca pode registrar seu lote no RGI. Aduz, ainda, que chegou a contribuir espontaneamente para a Associação de Proprietários do Vale das Rosas, mesmo sem assinar qualquer documento de filiação, no período de 1997 a 1999, porém, quando parou de utilizar os serviços oferecidos, suspendeu a contribuição. 

Ressalta o direito de livre associação, previsto na Constituição da República, salientando que não utiliza nenhum serviço prestado pelo autor.

 Esclarece que toda a estrutura do loteamento - luz, coleta de lixo, água e bomba da CEDAE, orelhão, segurança etc. – é de responsabilidade do poder público. 

Sustenta que todos os moradores pagam conta de luz e água individualmente, não utilizando nenhum serviço do condomínio, sendo certo que cada morador é responsável pela limpeza de suas calçadas e cada um leva seu lixo até uma lixeira coletiva que fica na entrada principal.

 Pugna pelo acolhimento das preliminares arguidas ou, alternativamente, pela improcedência dos pedidos. 

Réplica (fls. 176/190).

Decisão saneadora (fls. 302/303), rejeitando as preliminares arguidas pela ré e deferindo a produção de prova documental suplementar. 

Petição da ré (fls. 314/324) anexando os documentos de fls. 325/340.

Petição do autor (fls. 345) anexando os documentos de fls. 346/419.

Alegações finais da ré e do autor (fls. 893/905 e 907/908 respectivamente).

Sentença (fls. 913/915) julgando improcedente o pedido e condenando  o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 20% do valor atualizado da causa.

Insatisfeito, o autor apelou (fls. 927/935), repisando, em resumo, as razões da inicial e ressaltando o posicionamento consolidado pelo STJ no verbete sumular nº 260 segundo o qual a convenção do condomínio aprovada, mesmo que não registrada, é válida para regular as relações entre os condôminos. Ressalta também entendimento recente daquela Corte Superior reconhecendo o Condomínio Village das Rosas como um condomínio de fato e afirmando que a este não se aplica o Tema 882 (REsp 1.880044/RJ). 

Afirma que a apelada, devedora contumaz, continua se beneficiando da sua inadimplência, pois os demais condôminos estão custeando todos os serviços que usufruiu, o que caracteriza enriquecimento sem causa. Sustenta que é um condomínio legalizado, com convenção registrada no cartório de títulos e documentos e CNPJ ativo. Salienta, por fim, a existência de diversos precedentes deste Tribunal de Justiça reconhecendo a existência do condomínio e a regularidade das cobranças efetuadas, pugnando pela reforma da sentença para que o pedido seja julgado procedente.

Contrarrazões (fls. 989/999).

É o relatório.

VOTO

Recurso tempestivo, estando presentes os demais requisitos de admissibilidade.

A controvérsia devolvida a este órgão julgador se restringe a definir se o autor é um condomínio regularmente constituído ou se é uma associação de moradores, a fim de identificar o regime legal aplicável à hipótese e, via de consequência, definir a possibilidade de se impor à ré o pagamento das cotas condominiais. 

Com efeito, a natureza jurídica do Condomínio Village das Rosas já foi analisada por este Tribunal de Justiça em diversos julgados, alguns reconhecendo que se trata de um condomínio, outros afirmando tratar-se de mera associação de moradores.

Na verdade, os precedentes que reconhecem ser o autor um condomínio se baseiam no fato de que o demandante possuiu uma convenção condominial aprovada pelos moradores, ainda que sem registro no RI, a qual prevê o rateio das despesas comuns. Argumenta-se também que o Condomínio Village das Rosas está inscrito no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica perante a Receita Federal como “condomínio edilício”.

Ocorre que a constituição de um condomínio depende da inscrição do seu ato constitutivo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme preconizado no artigo 1332 do Código Civil, cujo teor se transcreve, verbis:

“Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde 

logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos 

sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio 

deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.” Grifei.

No mesmo sentido a Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em 

edificações e sobre as incorporações imobiliárias, estabelece, em seu art. 7º, que o 

condomínio pressupõe a inscrição obrigatória no Registro de Imóveis. Confira-se: 

“Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre 

vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, 

dele constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e 

discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, 

atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.”

Grifei.

O Condomínio Village das Rosas, porém, não possui seu ato de 

instituição registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Por outro lado, o fato de estar 

inscrito no CNPJ como “condomínio” não infirma a conclusão de que não se trata de 

condomínio, já que o CNPJ tem finalidade meramente fiscal, sendo certo que a 

inscrição se dá independentemente da natureza da entidade ou da existência ou não 

de personalidade jurídica, na forma do art. 4.º, da Instrução Normativa RFB n.º 1.863, 

DE 27/12/2018. Vale ressaltar que a ré anexou aos autos uma consulta ao site da 

Receita Federal onde consta o registro do Condomínio Village das Rosas como 

associação no ano de 2001 (fls. 139/140).

Desse modo, não tendo ato constitutivo registrado perante o Cartório de 

Registro de Imóveis, impõe-se concluir que o autor é mero “condomínio de fato”, 

situação que atrai o entendimento firmado pelo STF no Tema nº 492, segundo o qual: 

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de 

manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de 

proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior 

lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a 

cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em 

loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) 

sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja 

registrado no competente Registro de Imóveis.”

Destaco a jurisprudência deste Tribunal de Justiça em hipóteses 

idênticas, em que figura como o autor o mesmo condomínio:

“Apelação Cível. Ação de Cobrança. Direito Civil. Condomínio de fato. 

Pretensão de cobrança de cota condominial. Associação de moradores. 

Alegação de inadimplência. Sentença de improcedência. Manutenção. 

Liberdade de associação. Não admissão de manifestação por “anuência 

tácita”. Julgamento pelo E.STJ do TEMA N.882, Recurso Repetitivo, firmando a 

seguinte tese: “As taxas de manutenção criadas por associações de moradores 

não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” 

Inconstitucionalidade de cobrança de cota associativa a ente não associado. 

Julgamento pelo E.STF, em sede de Repercussão Geral, do RE nº 695.911, j. 

18/12/2020, Tema n.492. Ausência de prova de associação. Descumprimento do 

art.373, I, do CPC. Majoração dos honorários advocatícios, na forma do art.85, 

§11, do CPC. Jurisprudência e precedentes citados: 0050038-

47.2019.8.19.0001 - APELAÇÃO. Des(a). REGINA LUCIA PASSOS -

Julgamento: 06/10/2021 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL; 0026448-

33.2018.8.19.0209 - APELAÇÃO. Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE 

ALMEIDA - Julgamento: 13/10/2021 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL; 

0028852-12.2017.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). LUIZ EDUARDO C 

CANABARRO - Julgamento: 12/05/2021 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA 

CÍVEL. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (0028135-29.2019.8.19.0203 -

APELAÇÃO. Des(a). REGINA LUCIA PASSOS - Julgamento: 01/12/2021 -

VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL).” Grifei. 

E mais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO VILLAGE DAS 

ROSAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ. 1. Ação em que o 

Autor objetiva a condenação da Ré ao pagamento das ¿cotas condominiais¿ em 

aberto. 2. Sentença de procedência, sob o fundamento de que, ainda que não se 

trate de condomínio formalizado, o Autor ¿encontra-se constituído porque assim 

é reconhecido por seus condôminos¿, os quais se reúnem periodicamente em 

assembleias devidamente registradas. 3. Apelo interposto pela Ré, reiterando a argumentação vertida em sua peça de bloqueio, no sentido de que o Autor é 

mera associação de moradores, e não um condomínio, o que inviabilizaria a 

pretensão de cobrança aqui veiculada, notadamente por não ser associada ao 

Autor. 4. De fato, o Autor não possui ato de instituição registrado no 

Cartório de Registro de Imóveis, como reconhecido pelo próprio. 9. E, não 

tendo ato constitutivo registrado perante o Cartório de Registro de 

Imóveis, impõe-se concluir que o Autor é mero ¿condomínio de fato¿, 

situação que atrai o entendimento firmado pelo STF no Tema nº 492, 

segundo o qual: ¿É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa 

de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário 

não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal 

que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos 

proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de 

acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das 

entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos 

adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis. 10. Nesse passo, considerando que a Ré, 

residente no loteamento em questão desde 2011, não se filiou ao Autor, não 

merece ser acolhida a pretensão de cobrança aqui formulada. RECURSO A 

QUE SE DÁ PROVIMENTO. (0037928-60.2017.8.19.0203 - APELAÇÃO. 

Des(a). BENEDICTO ULTRA ABICAIR - Julgamento: 04/08/2022 - VIGÉSIMA 

SEGUNDA CÂMARA CÍVEL). Grifei.

E ainda:

APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA. CONDOMÍNIO VILLAGE DAS ROSAS EM 

VILA VALQUEIRE. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DO RÉU. 1) 

INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO REGULAR. ASSOCIAÇÃO DE 

MORADORES DE 127 IMÓVEIS LOCALIZADOS EM LOGRADOURO 

PÚBLICO QUE ADOTOU O NOME DE CONDOMÍNIO VILLAGE DAS ROSAS, 

APROVOU ATOS CONSTITUTIVOS E FOI LEVADO A REGISTRO EM 

CARTÓRIO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS EM 14/07/2015. O CONDOMÍNIO 

VERTICAL OU HORIZONTAL SE CONSTITUI MEDIANTE REGISTRO DE SUA 

CONVENÇÃO EM CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS. ART. 167, I, 17, 

DA LEI N.º 6.015/73, CONSTANDO DA MATRÍCULA DOS IMÓVEIS QUE O 

COMPÕEM, O QUE NÃO OCORRE NA ESPÉCIE. 2) MORADOR QUE NÃO 

ADERIU À ASSOCIAÇÃO E NÃO ESTÁ OBRIGADO AO PAGAMENTO DE 

TAXA DE MANUTENÇÃO. MATÉRIA PACIFICADA, SUBMETIDA AO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS. RESP N.º 1.439.163/SP, ¿As taxas de 

manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não 

associados ou que a elas não anuíram. 3) TEMA 492 DA REPERCUSSÃO 

GERAL DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL: É inconstitucional a cobrança 

por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de 

loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento 

da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a 

partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, 

titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, 

desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo 

das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de 

novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido 

registrado no competente registro de imóveis. PROVIMENTO DO 

RECURSO. (0018599-96.2016.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). NORMA 

SUELY FONSECA QUINTES - Julgamento: 23/11/2021 - OITAVA CÂMARA 

CÍVEL). Grifei. 

Infere-se, portanto, que nenhum reparo merece a sentença, visto que 

proferida em harmonia com a jurisprudência deste Tribunal de Justiça.

À conta de tais fundamentos, voto no sentido de CONHECER O RECURSO 

E NEGAR O PROVIMENTO, mantendo íntegra a sentença hostilizada. 

Rio de Janeiro, data da assinatura digital.

LUIZ HENRIQUE OLIVEIRA MARQUES

Desembargador Relator

12/04/2023