FRAUDES que já foram comprovadas e confessadas ao MINISTERIO PUBLICO, de TUTELA COLETIVA no IC 702/07.
USO DE CNPJS FALSOS E DE CPF DE FALSOS SINDICOS para burlar o FISCO e o BACEN.
Ações de cobranças de “cotas condominiais”, foram instauradas USANDO unicamente PROVAS obtidas por meios ILICITOS e provas ILICITAS por DERIVAÇÃO para “obter” ilicitamente, indevida tutela jurisdicional a direitos reais INEXISTENTES.
Burlando as vedações explicitas do Código de Processo Civil de 1973 , e do Código Civil de 1916, que proibiam que “sociedades IRREGULARES, sem registro”, processassem seus membros ou a terceiros, mas garantiam o direito de reparação, a quem fosse por elas prejudicado.
Violação de atos juridicos perfeitos de aprovação e registro do LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY e de coisa julgada material que declarou a IMPOSSIBILIDADE LEGAL de “constituição” do falso CONDOMINIO COMARY, e seus derivados, sobre as ruas publicas e os imóveis privados do LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY.
O suposto “CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DO CONDOMINIO COMARY” É NULO DE PLENO DIREITO !
Afronta à Constituição Federal/88, que assegura a todos os litigantes o direito a igualdade diante da lei, o devido processo legal, o respeito à lei, aos atos jurídicos perfeito, à coisa julgada, e que não admite o uso de provas ilícitas e derivadas, em processos judiciais e administrativos.
Violação do Código Civil, do Código de Processo Civil, da Lei de Loteamentos - Decreto 3079/38 , Decreto Lei 58/37 , Lei 6766/79, da Lei de Condomínios Edilícios – Lei 4.591/64 e da Lei de Registros Públicos – Lei 6015/73.
Os falsos" condomínios comary glebas" , não tem o registro obrigatório no Registro de Imóveis, não tem a inscrição obrigatória no CNPJ, não podem ter contas bancárias, não podem ocupar o polo ativo de ações judiciais.
Não são "condominios" nem “associações civis” regularmente constituídas.
Forjaram “convenções de condomínio” ideologicamente falsas, que não podem ser registradas no RGI, não passam de “coletividades” irregulares.
Não podem ser AUTORES de ações de cobranças de cotas condominais, mas podem ser REÚS.
Mas continuam BURLANDO o CC/02, o CPC/15, a CF/8. E o
Provimento 61/2017 do CNJ e o PORTAL ELETRONICO do TJ RJ
Com a entrada em vigor no Novo Código de Processo Civil, em 2015, cujo artigo 319 passou a exigir obrigatoriamente o numero da inscrição no CNPJ das pessoas jurídicas, os Sistemas de Peticionamento Eletronico dos Tribunais implantaram bloqueios para exigir a o numero do CNPJ do AUTOR, como prova da regular constituição do AUTOR, ( seja condomínio, ou pessoa jurídica) , objetivando impedir o cadastramento das petições iniciais de falsos “condominios/associações irregulares”, sem registros de ato constitutivo no cartório competente, o que mais facilmente se verifica pela inexistencia de inscrição no CNPJ . O Conselho Nacional de Justiça editou o Provimento no. 61 de 2017, no mesmo sentido.
Mas os falsos “condomínios comary glebas” continuam fraudando as leis e “furando” o bloqueio do PORTAL ELETRONICO do TJ RJ usando CPF de “laranjas” , e CNPJ inexistentes, logo FALSOS, vangloriando-se publicamente, que os juízes iam autorizar a tramitação irregular, e substituir o nome do pólo ativo,deixando os CPFs dos falsos síndicos, e os CNPJ inexistentes, como, de fato, aconteceu .
FRAUDANDO AS NORMAS ECONOMICAS, AS RESOLUÇÕES DO BANCO CENTRAL DO BRASIL E O BACENJUD
Por serem originários de FRAUDES no REGISTRO DE IMÓVEIS, os falsos condomínios COMARY glebas tiveram seus registros no REGISTRO DE IMÓVEIS cancelados em 03/03/1995, em sentença no Processo 1684/94. Transitada em julgado em 1995.
Em 2006/2007/2008 a RECEITA FEDERAL anulou suas inscrições indevidas no CNPJ.
Em 2008 a INSPETORIA DO BANCO CENTRAL DO BRASIL determinou o encerramento das suas contas bancarias em situação irregular.
Os falsos “condomínios comary glebas” estão judicialmente impedidos de obter RGI, CNPJ e de abrir e movimentar contas bancárias.
Mas os falsos “condôminos”, passaram a usar “LARANJAS” para burlar as leis, o fisco, a coisa julgada, a ordem publica e o juízo.
INEXISTENCIA DAS CONDIÇÕES DE REGULAR INSTAURAÇÃO E TRAMITAÇÃO DOS PROCESSOS DE COBRANÇAS
Os processos judiciais irregulares, de cobranças de falsas cotas condominiais, deveriam ter sido extintos, mas não foram.
Alguns magistrados, na hora de pagar os valores nas execuções das falsas cotas condominiais, penhorados via BACENJUD, ou obtidos em LEILÕES JUDICIAIS das casas e terrenos dos MORADORES NÃO ASSOCIADOS, ordenam ao BANCO DO BRASIL, paguem aos LARANJAS dos falsos condomínios .
Os mandados de pagamento são emitidos em nome e CPF/CNPJ dos “laranjas” , pessoas físicas, ou jurídicas, estranhas ao processo.
ESTÁ tudo DOCUMENTADO e PROVADO nos AUTOS dos processos irregulares !
DA AFRONTA ÀS LEIS , AOS ATOS JURIDICOS PERFEITOS, E À COISA JULGADA
As INSCRIÇÕES NULAS no REGISTRO DE IMOVEIS do simulado e ilegal “instrumento particular de contrato de constituição de condomínio e estatutos da convenção do condomínio comary 15 glebas” de 04/04/1968, e das ILEGAIS “convenções” dos falsos condomínios comary glebas, ( RI 755 Lv 3-C, Reg. Aux. ) do “regulamento interno” da gleba 6 (RI 757 Lv 3-C, Reg. Aux) e da “convenção do condomínio edilício da Gleba 8-D” (RI 764 Lv 3-C, Reg. Aux) foram CANCELADAS JUDICIALMENTE .
A sentença de 03/03/1995 foi ratificada em 2002, 2009, 2010, 2017, 2018, 2019, etc.
As INSCRIÇÕES indevidas destes FALSOS CONDOMINIOS EDILICIOS no CNPJ, foram ANULADAS pela RECEITA FEDERAL em 2006/2007/2008, cumprindo as LEIS e as decisões judiciais transitadas em julgado.
As CONTAS BANCARIAS, irregulares, dos falsos condominios comary glebas foram ENCERRADAS em 2008 pela INSPETORIA do BANCO CENTRAL.
E a JUSTIÇA FEDERAL do TRF-2 rejeitou os pedidos de “devolução” das inscrições nulas no CNPJ, com transito em julgado.
A INEXISTENCIA LEGAL dos FALSOS “condomínios COMARY GLEBAS” já foi declarada, em MUITOS processos judiciais, contenciosos e administrativos. Mas as cobranças mensais das falsas “cotas condominiais” através dos BANCOS ITAU, BRADESCO, e outros, continuam sendo feitas, usando nomes, CNPJs e contas bancárias de “laranjas”.
As ações de cobrança, e de execução de “cotas condominiais”, continuam tramitando irregularmente, sem pólo ativo legalmente constituído, sem titulo executivo judicial higido, sem direito material, propter REM, ou pessoal, a ser tutelado, em processos juridicamente inexistentes, por não ter sido instaurada validamente a regular relação processual.
MUITO dinheiro dos NÃO ASSOCIADOS, foi seqüestrado, via BACENJUD inclusive aposentadorias e poupanças. CASAS PROPRIAS e terrenos vazios, foram LEILOADOS, irregularmente, para pagar supostas dividas condominiais, legalmente inexistentes a pretexto de" vedação ao enriquecimento ilícito" ( sic) .
Misturando-se temas de REGISTROS PUBLICOS com direito das coisas e direito das obrigações em cristalina confusão de institutos antagônicos.
Nega-se vigência a dispositivos cogentes do Ordenamento Jurídico e da CF/88.
Normas federais cogentes - CODIGO CIVIL, CODIGO DE PROCESSO CIVIL , Lei de Loteamentos, Decreto lei 58/37, Decreto 3079/38, lei 6766/79, LEI 4591/64, e da Lei 6015/73 – são afastadas, sem declaração de inconstitucionalidade, violando a SUMULA 10 do STF .
A supremacia e autoridade da CF/88e das Cortes Superiores, consolidada no Tema 882 do STJ, julgado sob o RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS, e do Tema 492 do STF, julgado com REPERCUSSÃO GERAL não é reconhecida.
Nega-se fazer JUSTIÇA aos MORADORES NÃO ASSOCIADOS !
Não é “O PROCESSO” de FRANZ KAFKA !
São FATOS que estão acontecendo, desde o inicio da década de 1990, na bucólica cidade serrana fluminense de TERESOPOLIS/RJ.
DA INEXISTENCIA DE CONDOMINIO E DA IMPROCEDENCIA das AÇÕES DE COBRANÇAS
As fraudes no LOTEAMENTO JARDIM COMARY e a ilegalidade das cobranças condominais já foram PROVADAS em JUÍZO.
Em 2009 , em VOTAÇÃO unânime, a 3ª Câmara Cível no Proc. nº 0006109-32.2006.8.19.0061 (2008.061.006025-0), após analise exauriente de todas as provas, julgou IMPROCEDENTE a ação de cobrança de cotas condominiais imputada em 2006, por suposto débito condominial, e declarou a INEXISTENCIA LEGAL do FALSO CONDOMINIO DA GLEBA 8-D EM COMARY, e a inexistência de qualquer relação jurídica de direito material apta a fundamentar as ações de cobranças de qualquer tipo. A DECISÃO já está coberta pelo manto da coisa julgada material desde 16/10/2010.
EMENTA :
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CIVEL COM PEDIDO DE MODIFICAÇÃO DO RESULTADO DO JULGAMENTO. AÇÃO PROPOSTA COMO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS POR RITO SUMÁRIO. REVELIA. SENTENÇA DE PROCEDENCIA FUNDADA EM SIGNIFICATIVA PARTE NA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO ASSEVERADO PELA PARTE AUTORA. APELAÇÃO A QUAL, REJEITADAS AS PRELIMINARES, NEGOU-SE PROVIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA APRECIADOS APENAS INDIRETAMENTE PELO JULGADO. A PRIMEIRA DE TAIS ARGUIÇÕES SE FUNDAVA NA INOBSERVÂNCIA DO DECENDIO PREVISTO EM LEI ENTRE A JUNTADA DA CARTA PRECATÓRIA E A REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA. ATO PRATICADO ANTES MESMO DA JUNTADA. FATO QUE, CONSIDERADA A CONCENTRAÇÃO DOS ATOS DE DEFESA NA AUDIÊNCIA, PROVOCOU EFETIVO CERCEAMENTO DE DEFESA. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE CONHECIMENTO DA CAUSA DIRETAMENTE EM 2ª INSTÂNCIA, UMA VEZ QUE DEFINIDOS OS SEUS LIMITES E SUFICIENTEMENTE PROVADOS OS FATOS PERTINENTES. ILEGITIMIDADE ATIVA QUE NÃO SE PODE CONSTATAR DE PLANO PORQUE FUNDADO O ARGUMENTO EM MATÉRIA QUE É DE MÉRITO. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES. PROSSEGUINDO AO JULGAMENTO, CUMPRINDO O DESIDERATO QUE EMANA DOS PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE, CELERIDADE E INSTRUMENTALIDADE DO PROCESSO, E EM ATENÇÃO À GARANTIA CONSTITUCIONAL DA SUA RAZOÁVEL DURAÇÃO, (. 5º, LXXXVIII, CRFB). APLICAÇÃO ANALÓGICA DO § 3º DO ART.105, CPC. PESSSOA AUTORA QUE NÃO OSTENTA OS REQUISITOS DE FORMAÇÃO DO CONDOMÍNIO, PREVISTOS NO ART. 1.332, CC, COMO IGUALMENTE ESTABELECIDO NO ART. 7 DA LEI 4.591/64- REGISTRO NO RGI. ASSOCIAÇÃO FORMADA POR ALGUNS DOS PROPRIETÁRIOS DE LOTES, EM LOTEAMENTO URBANO, SENDO INCONTROVERSO QUE A RÉ NÃO SE ASSOCIOU. REJEIÇÃO DA PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO, QUE SE FUNDAVA NO ART.206, § 3º, IV, CC, POR TAL MOTIVO, PRESCRIÇÃO REGIDA PELO PRAZO GERAL DO ART. 2.028, CC, MAS DE TODO O MODO, SEM LEVAR A EXTINÇÃO DA PRETENSÃO. DEMANDA FORMULADA CONTRA NÃO ASSOCIADO, SEM PROVA DO BENEFÍCIO ALEGADAMENTE FRUÍDO, INCOMPATÍVEL, ADEMAIS, COM A FEIÇÃO NA QUAL ORIGINALMENTE PROPOSTA. DESATENDIMENTO PELO AUTOR DO DISPOSTO NO ART. 333, I, CPC. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NO STJ E NO TJ/RJ. EMBARGOS ACOLHIDOS PARA SANAR AS OMISSÕES APONTADAS, MODIFICANDO O RESULTADO DO JULGAMENTO DA APELAÇÃO, REJEITANDO-SE AS PRELIMINARES E AFASTANDO A PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO, PARA, PROSSEGUINDO AO MÉRITO, COM BASE NO ART. 515, § 3º, CPC, DAR PROVIMENTO AO APELO, E JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO FORMULADO NA INICIAL. Rel. Des. Luiz Fernando Ribeiro de Carvalho, j. 20/10/2009, v.u, D.O. 18/12/2009
A EXECUÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER arrasta-se, sem solução, e as DUPLICATAS “FRIAS” de “VENDA MERCANTIL POR INDICAÇÃO/SEM ACEITE” – DMI, continuam a ser EMITIDAS para COBRAR as indevidas COTAS CONDOMINIAIS, através de CONTAS BANCARIAS e CNPJ de “LARANJAS”.
DAS FRAUDES NAS VENDAS IRREGULARES DOS LOTES DA GLEBA XV DO LOTEAMENTO JARDIM COMARY
Já foram emitidos vários pareceres do MINISTERIO PUBLICO denunciando as FRAUDES no LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY, em Inquéritos Civis ( IC 702/07, IC 1012/09, IC 1013/09, IC 1015/09) e processos judiciais .
LAUDOS TECNICOS PERICIAIS já PROVARAM a INEXISTENCIA de áreas “condominiais”, a inexistência de “condomínio”, as fraudes nos Registros de Imóveis, e a natureza publica das ruas da Granja Comary – bairro Carlos Guinle.
Juízes corregedores já declararam a impossibilidade legal de “constituir” condomínio sobre as VIAS PUBLICAS !
Desembargadores Federais já declararam a nulidade das matriculas das “frações ideais” dos LOTEAMENTOS.
Os falsos “síndicos” continuam forjando “convenções de condomínio edilício”, ideologicamente falsas !
E instaurando “novas” ações de cobranças/execução, sem nenhum amparo legal .
E tentando , sem êxito, registrar suas falsas " convenções de condominio" edilicio no REGISTRO DE IMÓVEIS.
Processo n° 00114521.-44.20098.19.0061
Requerente: CARTÓRIO DO 1º. OFICIO DE JUSTIÇA DA COMARCA DE TERESÓPOLIS
Interessados: CONDOMINIO COMARY GLEBA XV E OUTROS
Ref: IC n" 70212007 - T -MA, IC 0 1015/2009 - T- MA e Processo no.0015734-85.2009.8.19.0061
Parecer Ministerial da V3 PJTC/Teresópolis
0 MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, pelo Promotor de justiça que a esta subscreve, no uso de suas atribuições, e em atenção ao r. despacho de fls., nos autos em epígrafe, vem perante a V.Exa, mui respeitosamente, oferecer seu parecer sobre o tema proposto, objeto e causa de pedir do presente levantamento de dúvidas.
DAS ATRIBUIÇÕES DESTE ÓRGAO DE EXECUÇÃO
Em primeiro plano, hão de ser tecidas algumas ponderações sobre a atuação deste órgão de execução do Ministério Público nos presentes autos. A Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva do Núcleo Teresópolis possui atribuições legais para atuar nos feitos referendes à interesses difusos, interesses coletivos e interesses individuais homogêneos da coletividade local, no âmbito do Direito Ambiental, e dentro desse tema, abrangendo as questões de urbanismo e património cultural, componentes que são do meio ambiente urbano. O objeto da lide em questão se refere à questão urbanística, com
imprecações no registro imobiliário, e afetam interesses de toda uma coletividade.
Extrajudicialmente, o objeto investigado ria esfera ministerial, foi inicialmente abordado por meio de Inquérito Civil n° 702/2007 - T - MA, inicialmente instaurado para todas as Glebas da Granja Comary, e, a seguir, desmembrado para especializar a questão da Gleba XV por meio do Inquérito Civil n° 1015/2009 - T -MA, se refere tão somente à questão urbanística, ao uso de logradouros públicos, bem como se compusessem a propriedade privada e comum de ente condominial inexistente da chamada Gleba XV.
A legislação fixadora das atribuições no âmbito do MPRJ determina que as Promotorias de Justiça de Tutela Coletiva possuem atribuições para causas cíveis, no âmbito dos direitos difusos, coletivos e individuais homogêneos, ligadas à Inquéritos Civis que tramitem sob sua presidência, cabendo às Promotorias Cíveis de atribuição para as questões relativas a outros interesses individuais relevantes,
bem como às questões relativas ao Registro Público.
Desta forma, a atribuição ministerial para atuar no presente feito é da Promotoria de Justiça Cível, e não deste órgão de execução de Tutela Coletiva, quese manifesta na lide presente, por determinação do Juízo, apenas no sentido de auxiliar e esclarecer os parâmetros urbanísticos já identificados na investigação sob sua presidência, não atuando, nestes autos na qualidade de custos legis.
11. DOS FATOS e DO OBJETO DO PRESENTE PROCEDIMENTO
Trata-se de Procedimento Judicial de Levantamento de dúvida pelo qual o ínclito Oficial de Registro Imobiliário do Serviço Registral do 1 Oficio de RGI de Teresópolis, informa ter dúvidas quanto à levar a registro convenção condominial do CONDOMINO GLEBA XV, anteriormente negada sob o seguinte argumento:
" O título apresentado não pode ser registrado tendo em vista a discussão existente, em âmbito administrativo e judicial, a respeito da natureza jurídica do 'CONDOMINIO GLEBA XV' e dos condomínios existentes em outras Glebas do Comary:
(..)
Informa o Sr. Oficial de Registro que a seguir nova prenotação, com o mesmo fim, do mesmo documentos é apresentada, concordando os interessados em cumprir os itens 2.2, 2.3., e 2.4. das exigências apresentadas pelo Serviço Registral, discordando com a primeira exigência e com a de número 2.1., uma vez que não aceitam os questionamentos quanto a natureza jurídica do parcelamento
do solo, sustentando serem um condômino edilício legal.
Desta forma o levantamento de dúvida resta delimitado em dois pontos, a saber: a definição da natureza jurídica daquele parcelamento de solo, a fim de identificar se o mesmo se configura em condomínio de direito para fim de Registro Geral de Imóveis, bem como identificar se há necessidade de unanimidade nas decisões assembleares tomadas pelo autointitulado condomínio.
III. DO DIREITO
A questão de fundo neste procedimento, Excelência, está centralizada, portanto, na identificação da natureza jurídica parcelamento de solo em questão, a fim de saber se o mesmo é CONDOMINIO EDILÍCIO, na forma preconizada pela lei civil, de forma a garantir à sua convenção condominial a força legal para registro em RGI, bem assim para atrelar os projetos de construções realizadas nas áreas de
propriedade exclusivas às decisões coletivas assembleares dos demais proprietários, para cobrança de quotas condominiais com força de execução forçada, dentre outros reflexos jurídicos, conforme o pretende o Condomínio Interessado.
O tema já foi enfrentado por esta subscritora no exame preliminar das provas da investigação nos Inquéritos Civis acima indicados, e geraram parecer que peço vênia para replicar, parcialmente, neste parecer judicial.
III.1. - HISTÓRICO DO PARCELAMENTO URBANO NO LOCAL:
Conforme a documentação acostada ao IC 702/2007 - T - MA e no IC 1015/2009 - T - MA, bem como de outros procedimentos sobre o bairro que tramitam nesta Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva, a incorporação das áreas contidas na então Granja Comary se processou em fases distintas entre si, cuja diferença conceitual e operacional se reflete diretamente nos conflitos que sistematicamente vem ali ocorrendo, envolvendo os proprietários das suas áreas [ou frações], sejam decorrentes das relações jurídicas entre os mesmos, sejam das relações entre eles e a municipalidade.
Na sua primeira fase, na década de 1950, a Fazenda da Granja Comar restou parcelada em 21 grandes Glebas, desmembradas do todo e ligadas por ruas entregues à gestão Municipal, que providenciou o calçamento e a implantação de alguns equipamentos urbanos. Ditas ruas foram cadastradas como logradouros públicos municipais.
A seguir as primeiras Glebas [Gleba I, II, III, e IV] foram loteadas a incorporação obedeceu à fórmula então vigente, abrangendo apenas aquelas glebas que já haviam sido comercializadas, no todo ou em parte, seguindo os trâmites do DL 58/37, sob a forma de loteamento e sem a existência de frações ideais. As áreas foram sendo vendidas sob a forma de lotes individuais, tendo o seu sistema viário sido incorporado ao do município logo quando da aprovação do projeto de loteamento pela Prefeitura municipal.
As demais Glebas da Granja Comary foram sendo divididas, individualizadamente, em períodos e momentos diferentes, assumindo estruturas jurídicas de parcelamento diversas, segundo os interesses do empreendedor, o Sr. CARLOS GUINLE.
Não obstante, a primeira divisão da área em grandes Glebas, levou a entrega ao Município de Teresópolis das ruas que serviam de acesso às mesmas, as quais foram RECEBIDAS e CONSTRUÍDAS pelo Poder Público Municipal, que, com dinheiro público implantou calçamento, meio fio, rede pluvial, luz elétrica, dentre outros.
As primeiras 4 Glebas, GLEBA I, GLEBA II, GLEBA III e GLEBA IV, foram parceladas como LOTEAMENTOS simples, na forma do DL58/37, e permanecem em áreas abertas. A GLEBA V foi alienada integralmente à Associação dos Servidores do Banco Central - ASBAC que nela implantou condomínio edilício para seus associados. A Gleba VII, no entorno do Lago e a Gleba VIII, área da CBF -
Confederação Brasileira de Futebol, foram desmembradas integralmente, formando áreas individualizadas.
Todos esses primeiros parcelamentos foram aprovados no Município de Teresópolis com base do Decreto-Lei 58/50, mas não foram abertas as respectivas matrículas mãe, posto que anteriores à alteração da forma de registro trazida em 1965 pela Lei de Registros Públicos, Lei Federal n 9 6015/65. Desta maneira todos os registros foram feitos no Livro n° 3, com as unidades lançadas às margens dos
registro geral da Granja Comary.
A confusão jurídica começou a ser criada pelo empreendedor com a implantação da Gleba VI, na década de 1960, a qual a seguir foi dividida pelos proprietários em Gleba VI-A e VI-B. A Gleba VI não foi apresentada para aprovação ao Município de Teresópolis, sendo alienados alguns lotes, e a seguir passou a ser parcelada como se fosse 'condomínio por indiviso' na forma das disposições condominiais gerais do Código Civil de 1916. Utilizou-se o empreendedor de uma interpretação jurídica que mesclava dispositivos legais da Lei de Parcelamento do Solo com dispositivos da Lei de Condomínios Edilícios da Lei do Condomínio Geral do Código Civil, formando urna conjunção de dispositivos legais, pinçados das Leis segundo o melhor interesse do empreendedor, criando uma formação jurídica teratológica e nova, em desapego à legislação urbanística nacional, e a final contrapondo-se as regras do Direito Urbanístico pátrio.
A ideia era partilhar as frações como parte de um todo diretamente em cartório, sem passar pelo crivo do Município de Teresópolis, barateando os custos de um procedimento legal de parcelamento de solo.
Depreende-se da cláusula terceira do estatuto de convenção (anexo 12, fls.80 do IC702/2007 - T - MA), que os termos da incorporação original seriam definidos a posteriori, por meio dos contratos particulares ali referidos, escriturados publicamente em 15/09/66, 31/08/67 e 24/02/68, em registro de Títulos e Documentos, como forma de burlar a Lei. Sonhava o Empreendedor atrelar posteriormente todos os adquirentes em uma regras particular única, abstraída das disposições legais, como se isso fosse permitido no ordenamento jurídico pátrio.
Assim, o empreendedor e seus incorporadores decidiram, por razões estritamente comerciais, e com a incorporação da Gleba VI já em andamento, alterar a forma prevista de loteamento para condomínio pro indiviso, obedecendo a partir daí ao disposto pelo Código Civil vigente (arts. 623/ss), de maneira que existem lotes e unidades em fração pro indiviso vendidos na mesma Gleba, em franca ilegalidade.
A estratégia jurídica adotada, que não foi combatida pelo poder público municipal, indicava para aquelas glebas ou quadras que ainda não haviam tido qualquer unidade comercializada sob a forma de loteamento, seu desmembramento integral, passariam a receber suas unidades sob a forma de frações ideais pro indiviso com as mesmas medidas e confrontações da planta anterior que as dividia como lotes, pretendendo-se a futuro a adoção da forma de condomínio geral pelo código civil, o que difere em sua base jurídica do Condômino edilício.
Interessante ressaltar que esses parcelamentos e fracionamentos NÃO PASSARAM pelo crivo do Poder Público Municipal, tendo sido apresentada diretamente junto ao Cartório de NOTAS, na cidade do Rio de Janeiro, por meio de plantas esparsas e individualizadas de cada unidade, acostadas em cada escritura de compra e venda, sem registro inicial do desmembramento das Glebas Mãe, nem
apresentação de memorial descritivo das partes individualizadas e das partes comuns, como se todo os lotes pertencessem a todos, como prevê do Código Civil para o Condomínio pro indiviso.
A seguir essas escrituras eram apresentadas, por meio de petições, ao Oficial de RGI, que de posse delas, abriu matrículas individualizadas para cada unidade, sem a existência ou exigência da abertura da matrícula mãe da Gleba anteriormente desmembrada, e que estava sendo parcelada, sem certidão de aprovação do Município de Teresópolis.
A seguir, o adquirente da área, de posse de sua matrícula, conseguia junto ao Município o cadastramento de IPTU, individualizado, de sua unidade, sem que o Poder Público Municipal tenha questionado a manobra jurídica realizada.
Desta forma, a área inteira, classificada pelo empreendedor como condominio pro indiviso, o qual, por definição jurídica de sua natureza, não permite a individualização das unidades, passaram a ter suas unidades separadas da área total, individualizadas e com matrícula de RGI e IPTU individualizados, irregular e ilegalmente, contrariando a própria condição legal de condomínio pro Indiviso.
Cada Gleba parcelada como condomínio pro indiviso passou a elaborar suas Convenções de Condomínio, pretendendo o registro em Registro Geral de Imóveis.
Pretendiam os incorporadores que, ao final, estes "mini-condomínios" se reunissem num só mega-condomínio, o que se constata pela convenção original da primeira gleba incorporada (gleba 6) onde encontramos (anexo 12, fls.80):
Cláusula 1ª. : ".., planejou o primeiro outorgante e reciprocamente . outorgado construir um condomínio pro indiviso pelo regime jurídico dos artigos 623 usque 641 do Código Civil Brasileiro, ao qual se subordinará e cuja vida se regerá pelo estatuto convencional em seguida contratado, por um regime interno e pelas demais normas de natureza disciplinar que venham a ser criadas".
Cláusula 2ª. " O "Condomínio Comary ", que pretende de futuro a totalidade da "Granja Comary", em fora isso não se obrigue o primeiro outorgante, será organizado por etapas mediante sucessivos
desmembramentos e urbanização das glebas que tanto possível apresentem características físicas comuns....".
É de difícil, senão impossível aplicação das disposições expressas nesta mesma cláusula do Condômino Geral criado pelo Empreendedor, no sentido de determinar que futuramente devessem todas as Glebas se incorporarem ao regime condominial, incluindo, inclusive, as Glebas anteriormente parceladas como loteamentos, até mesmo as glebas já comercializadas pelo regime do DL.58/37,_.. desde que assim o delibere a totalidade de seus adquirentes, restabelecendo-se assim primitiva unidade geográfica da "Grania Comary", sujeita a um só regime juridico e sua administração centralizada... " . Especialmente porque já alienadas as unidades como lotes, e não como frações condominiais.
Posteriormente, por meio de levantamento de dúvidas perante o Poder Judiciário, veio a negativa judicial quanto à possibilidade de registro desta convenção Geral nos assentamentos do Registro Geral de Imóveis, determinando o Juízo seu registro no Registro de Títulos e Documentos, oficializando, assim, a forma futura da incorporação, permitindo e orientando a adoção do regime condominial pro indiviso previsto pelo Código Civil de 1916, Lei aplicável à época. Esta decisão vem sendo adotada na maioria dos procedimentos judiciais desde então, não questionando os interessados quanto à irregularidade dos parãmetros adotados pelo Juízo da época.
A partir desse ponto, por algumas vezes, as diversas glebas criaram convenções de condomínio e/ou associação de moradores, e buscaram, sem sucesso, seu registro na forma da Lei de Condomínio e Incorporações, o que foi rechaçado pelo Poder Judiciário ante a patente ilegalidade da modalidade.
Buscaram, então, o registro das convenções em Registro de Títulos e Documentos, não havendo dificuldades nesse ínterim, pela própria natureza desse assentamento registral documental geral, qual seja, o de apenas e tão somente, servir como acervo conservatório de documentos.
Este é o caso da CONVENÇÃO DE CONDOMINIO DA GLEBA XV, registrada em assentamento de Títulos e Documentos e não em matrícula de RGI, o que lhe afasta, totalmente, a natureza de condomínio edilício.
Ainda de ser ressaltado da IMPOSSIBILIDADE DE REGISTRO DA CONVENÇÃO pretendida pela própria INEXISTENCIA DE MATRÍCULA MAE DA GLEBA XV, donde questionar-se, ainda que deferido o registro, onde seria o mesmo lançado? Em que registro se lançaria a convenção de condomínio? No Livro 3, em contraposição à Lei 6015/65?, nas matrículas individualizadas dos lotes da área
da chamada Gleba XV? Onde registrar o documento?
Voltado à análise histórico/jurídico, alguns condomínios passaram a informar o número de registro em títulos e documentos como base para o cadastramento junto ao Ministério da Fazenda, daí obtendo inclusão no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, para fins de movimentação financeira em instituição bancária e adoção de outros contratos jurídicos da pretensa pessoa jurídica.
O equívoco restou identificado e a RECEITA FEDERAL cancelou vários lançamentos de CNPJ para esses condomínios de fato, em razão da ilegalidade do assentamento informado pelos síndicos, já que a Lei exige a Matrícula Imobiliária e não mero numero de registro de títulos e documentos.
(...)
Assim, restaram instaladas diversas lides jurídicas para cobrança das quotas condominiais desses condomínios de fato, por meio de Ações de Execução, e embates sociais, que desencadearam procedimentos administrativos e extrajudiciais e processos judiciais em diversas esferas, e uma inaceitável situação de embate social, promovido pela omissão de tantas décadas dos Poderes constituídos da Nação, que permitiram a implantação dos loteamentos fechados, sob o argumento de necessidade de segurança, como se esse fosse suficiente a afastar a segurança jurídica das relações.
Em processo administrativo junto a Receita Federal, uma vez denotando-se que o número de registro do condomínio não se referia ao registro em assentamento imobiliário, como determinado pela Lei de Condomínio e Incorporações, mas sim registro em Cartório de Títulos e Documentos, esses cadastros CNPJ junto ao Ministério da Fazenda foram cancelados, e invalidados diversos negócios jurídicos então firmados, bem como inviabilizaram a própria gestão das administrações e pagamentos das dívidas assumidas (trabalhistas e dívidas com empresas e concessionárias de sei -viços públicos, por exemplo).
Esse quadro vem levando ao cometimento de várias outras irregularidades, tais como a movimentação de dinheiro dos condôminos em contas particulares dos administradores.
Judicialmente a situação está longe de ser pacificada. Diversas ações vêm reconhecendo a legitimidade da cobrança das quotas condominiais, sob a tese de que as despesas seriam legítimas e delas estariam se beneficiando os inadimplentes, sendo, pois, medida de justiça o seu pagamento. Não obstante, em flagrante confusão sobre a natureza jurídica desses débitos, vêm lhe conferindo força de quota condominial legalmente originada, de forma a permitir a penhora do bem imobiliário, por vezes único bem do proprietário, e determinando sua alienação em hasta pública.
A lide presente é somente mais um exemplo dos desmandos e dos equívocos cometidos a partir da omissão do Poder Executivo local e do Poder Judiciário em abster-se de manifestação durante décadas nas quais esses parcelamentos ilegais foram implantados, assistindo a instalação de uma questão urbanística sem precedentes no Brasil. (...)
III.2. LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA BRASILEIRA:
Antes de adentrarmos na análise dos parcelamentos da Gleba XV, que promove gestão condominial, como se condomínio edilício fosse, há necessidade de analisar doutrinária e legalmente a legislação urbanística brasileira.
Nossa legislação atual possui três conjuntos de disposições legais que regulam o parcelamento do solo, a saber: a Lei Federal n° 6.766/79 que regula os loteamentos e dos desmembramentos (e desdobramentos) em área urbana e área de expansão urbana; e o Código Civil de 2002, que derrogou a Lei Federal n 4.591/64, que regulava os condomínios edifícios e as incorporações, mas ainda
vigente em alguns dispositivos; e o Decreto - Lei n° 58/1937, ainda parcialmente em vigor para regular os parcelamentos de solo em área rural, segundo boa parcela da doutrina.
Na questão presente, onde se analisa parcelamentos do solo urbano, trabalharemos com as leis referentes a esses parcelamentos, urbanos, eis que constitucionalmente o regramento do Direito Urbanístico é competência federal, embora a gestão do uso de parcelamento do solo seja municipal.
Para o exame dos fatos em testilha temos a necessidade de identificar a natureza de cada um desses parcelamentos em área urbana e de expansão urbana, foco central do presente parecer.
(...)
D.1. DA INCORREIÇÃO DA APLICAÇÃO DO ART. 8 DA LEI 4.591/64.
Aduz o Condomínio interessado alguns julgados que se baseiam na equivocada interpretação deste dispositivo legal.
Assevere-se que se trata de equivocada interpretação doutrinária que entendeu por permitir esse tipo de parcelamento do solo urbano começou a se delinear, como já dissemos acima, a partir da equivocada interpretação do Art. 8 da Lei n 4.591/64, feita por Hely Lopes Meirelles, e a partir daí passaram diversos eminentes doutrinadores a seguir o mesmo caminho. (...)
Preliminarmente o equívoco interpretativo é flagrante, ao confundir o condomínio edilício (horizontal) com o loteamento. Em segundo lugar, olvida-se da competência da União para a edição de leis gerais urbanísticas, e indica que dita regulamentação poderia vir de Lei Municipal.
Vale dízer, os tais 'loteamentos fechados' jurídicamente não existem: não há legislação que os ampare, constituem unia distorção e unta deformarão de duas instituições
jurídicas: do aproveitamento condominial de espaço e do loteamento ou do desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direíto Urbanistíco impõe aos arruadores e loteadores do solo." (...)
Sobre o tema, teceremos comentários mais específicos a seguir, quando examinarmos os parcelamentos das Glebas do Comary.
E. DO CONDOMINIO PRO INDIVISO
Os condomínios pro indiviso eram regulamentados na legislação anterior pelo Art. 623 do Código Civil 1916, e atualmente se encontram disciplinados no Art. 1314 do Código Civil de 2002.
(...)
O condomínio pro indiviso se destina a regular o exercício da compropriedade de vários titulares sobre um mesmo bem, sem que haja especificação de uma unidade autônoma para cada um, representada a sua propriedade por quotas do todo, e, repita-se, não por unidades.
Vários parcelamentos de solo buscaram furtar-se às exigências legais dos loteamentos e dos condomínios tentando fazer incidir sobre lotes e unidades de uma grande gleba a incidência do instituto do condomínio pro indiviso, o que nem de longe corresponde a realidade fática e jurídica do parcelamento.
A fim de que seja efetivamente reconhecido o condomínio pro indiviso deverão estar presentes os seguintes requisitos, assim dispostos nos art. 1314 a 1322 e 504, todos do atual código civil, os quais replicam as disposições constantes do Código Civil de 1916:
1 - propriedade de todo o imóvel pertencente a todos, na forma de quotas, sem identificação de unidades autônomas;
2 - participação de todos nas despesas da coisa comum, segundo suas quotas;
3 - alienação a terceiros mediante autorização dos demais;
4" - exercício do direito de preferência aos demais condôminos na aquisição da quota que está sendo alienada;
5 - possibilidade de extinção do condomínio por vontade unilateral de qualquer dos condôminos;
6 - extinção do condomínio feita a partir de divisão da coisa em partes autônomas, quando possível fisicamente;
7 - quando impossível a divisão, alienação da coisa em hasta pública e divisão do valor arrecadado aos condôminos segundo sua quota parte.
(...)
Ocorre, no Condomínio Comary, a alienação das unidades independentemente da consulta dos demais condôminos, o que se coaduna com a autonomia da alienação dos lotes parcelados sob a égide da Lei n° 6.766/79, (...)
Assim, havendo a liberdade na alienação das unidades, a relação condominial dos condomínios edilícios, ou condomínios horizontais (Lei 4591/64 e art. 1331 e seguintes do novo Código Civil) não pode ser confundida com a relação condominial estabelecida pelo condomínio pro indiviso (Código Civil de 1916, art. 629 e seguintes, e novo Código Civil art. 1314 e seguintes). São disposições legais que possuem naturezas jurídicas diversas, e bem delineadas, sendo incompatíveis entre si.
Descabe, por completo, a utilização dessa modalidade condominial (condomínio pro indiviso) para grandes glebas com centenas de unidades, especialmente quando o batismo do instituto sobre o parcelamento do solo sob análise tenta desfigurar as exigências e disposições de Lei Federal de parcelamento do solo urbano. A irregularidade é patente, havendo de ser afastada a nomenclatura fornecida pelos interessados em seus contratos de compra e venda para fazer valer a Lei.
O Art. 85 do Código Civil de 1916 assim dispunha:
`Art 85. Nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção que ao sentido literal da linguagem"
O mesmo dispositivo restou repetido no novo Código Civil, por meio ao Art. 112, assim dispondo:
"Art 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à sua intenção nelas consubstanciadas do que ao sentido literal da linguagem.
Assim, ao analisar um parcelamento de solo, deve-se atender a real intenção implementada pelo empreendedor, o que efetivamente pretende, do que o sentido literal da linguagem, ou da expressão indicada no documento. Desta forma, ao indicar o empreendedor a formação de condomínio pro indíviso, mas na realidade criando gestão condominial com unidades autônomas e sem a identificação das áreas comuns, que se confundem com os logradouros públicos já cadastrados no Município, busca o empreendedor uma justificativa legal para a criação de `loteamento fechado' ao arrepio da Lei, utilizando disposições conjugadas da lei de loteamentos e da lei de condomínio edilícios.
Elencar-se um instituto mais benéfico aos interessados, que na realidade não é nem será aplicado de fato e de direito, para fim de burlar a lei não deveria ter o efeito jurídico pretendido pelos interessados, já que pouco importa o nomem iuris escolhido, mas sim a natureza jurídica do que exata e faticamente se estabelece no parcelamento, de maneira que sua classificação deverá se dar, não pelo nome escolhido, porém pela natureza jurídica dos institutos efetivamente aplicados, pouco ou nada importando o título indicado ao instituto nas avenças pessoais descritas nas escrituras públicas de compra e venda dos lotes.
Por outro lado, ninguém pode ser obrigado a permanecer como condômino de determinada coisa ou bem contra a Lei e contra a sua vontade, por força da Constituição de nossa República. Para tanto o Código Civil, regulamentando dispositivo Constitucional, dispõe sobre as modalidades de extinção do condomínio. Socorrendo-nos da doutrina, em 'O Novo Código Civil Comentado,
organizado por Cleyson de Moraes Mello e Thelma Araújo Esteves Fraga, Ed. Freitas Bastos, vol. II, pag1255, em exame elaborado por JUAREZ COSTA DE ANDRADE:
A coisa comum pode ser divisível ou indivisível, vale dizer, passível de repartição cômoda e aproveitável, como um imenso terreno urbano, ou ao reverso, impassível de divisão cômoda como um apartamento de um prédio em condominio horizontal tal. Sendo como é o condomínio fonte de discórdia, ninguém pode ser compelido a permanecer na qualidade de condômino. Possui portanto, o condomino o verdadeiro direito potestatívo em fazer cessar a comunhão. . Tratando-se de coisa divisível qualquer consorte poderá erigir a divisão, a menos que tenha havido acordo em se manter a indivisão por certo prazo, que no direito pátrio, não pode ultrapassar cinco anos.
Art. 1320. - Na hipótese de coisa indivisível, possui o condômino interessado direito a exigir a venda da coisa, para término da comunhão, caso um dos condôminos não
deseje a adjudicação, nesta hipótese os condôminos terão direito de preferência em relação a estranhos, e entre eles, terá preferência o que possuir na coisa mais valiosa,
e, não as havendo, o de maior quinhão. Não havendo benfeitorias e nem desigualdade de quinhões leva-se a efeito duas licitações, sendo uma entre estranhos e outra entre
os condôminos, sendo o maior lanço efetivado por estranho, a adjudicação somente se efetivará, caso um dos comunheiros não exerça o direito de preferência, tudo nos
termos do art. 1322 e seu parágrafo único.'
O dispositivo acima indica a inaplicabilidade do condomínio pro indiviso para lotes de terras nuas de diversos 'condomínios' [parcelamentos], posto que a regra legal para seu encerramento demonstra a situação, na prática, a inviabilidade da indivisão, o que não ocorre na hipótese em testilha.
Por derradeiro, analisando as disposições do Art. 1.320 do Código Civil/2002, fica mais do que claro que a indivisibilidade do condomínio será sempre situação provisória, já que o legislador fica prazo de cinco anos para atrelar a compropriedade a indivisão. (...)
11.3. DA GLEBA XV — Do Condomínio pro indiviso
A GLEBA XV é criada, juntamente com diversas outras Glebas, por meio de desmembramento registrado no Livro 2-1), Matrícula n° 1331, por meio da averbação Av. 12-1331, conforme Certidão da PMT n° 242/79, novo desmembramento cria a Gleba 15, do Jardim Comary, com área total de 329 .115,00m`. Averbação feita em 16.10.1979. Consta desta averbação de desmembramento a seguinte observação: "OBS. Para qualquer obra a ser- executada nesta Gleba 0 15, referente à urbanização, desmembramento, etc., deverá o requerente consultar as autoridades competentes, IBDF, Prefeitura Municipal, etc., ".
Ao final o título indica que para a área desmembrada foi aberta a Matrícula n° 11.707. Segundo registro no Livro 2-D, Matrícula 1.331, na Av. 13-1331, atendendo à certidão municipal, Certidão da PMT n° 242/79, ocorreu retificação da área do desmembramento anterior, para constar que a área da Gleba 15 é de 464.705,00m`, e não 329.115,00 m` como constou anteriormente. Averbação feita
em 10.01.1980.
Dita matrícula se refere à diversas Glebas, e não somente à Gleba XV, não só à Gleba 15, não configurando, pois, em Matrícula Mãe deste parcelamento do solo, mas registro de área remanescente e de diversos desmembramentos da Granja Comary.
Nesta Matrícula ainda há averbação de ÁREA DE RESERVA LEGAL na GLEBA XV, feita junto ao IBDF, a fim de atender às disposições (to Art. 16 do Código Florestal da época, Lei Federal 4771/65, que serve como Reserva Legal de toda a Granja Comary, e não somente da Gleba XV, onde se localiza a maior porção dessa floresta protegida.
Dentro da área da Gleba XV, foram registradas como DESMEMBRAMENTOS diversas unidades hoje apontadas como condominiais, a saber: área (fis. 29 do IC) registrada na Matrícula de RGI n° 9.807, do Livro 2-AG, (...)
As unidades da Gleba XV foram alienadas adotando os termos do contrato utilizados pelos empreendedores a fim de formar 'loteamento fechado', embalados pela possibilidade de alcançar-se maior preço de mercado nas unidades com sua alienação mais valorizada pelo apelo da `segurança pública', para tanto utilizando a equivocada a interpretação jurídica alienam as unidades autônomas, assim
indicadas, mas a elas faziam corresponder um valor a título de fração ideal, e passam a classificar nas escrituras de compra e venda das unidades como lote e o parcelamento como 'CONDOMÍNIO PRO INDIVISO'.
Não obstante o noment iuris elegido e declarado nas escrituras de promessa e de compra e venda, a natureza jurídica do parcelamento em nada se compraz com o instituto previsto nos art. 623 e seqüenciais do Código Civil de 1916, vigente à época, e repetidos pelo novo Código Civil, o que se comprova por vários indicadores, a saber:
1 ) A Propriedade integral do imóvel pertence a todos.
No condomínio pro índívíso a propriedade de todo o imóvel pertencente a todos, na forma de quotas, sem identificação de unidades autônomas.
Nos parcelamentos encetados nas Glebas XV há identificação de unidades autônomas, como lotes, que ostentam RGI individualizado e cadastro próprio de IPTU, deferida a propriedade exclusiva da unidade ao adquirente, as quais são nomeadas pelo própria Autora nos documentos acostados a estes autos como LOTES.
Somente este requisito já desnatura juridicamente o instituto civilista. O condomínio pro indiviso se destina a regular o exercício da propriedade de vários titulares sobre um mesmo bem, sem que haja especificação de uma unidade autônoma para cada um, representada a sua propriedade por quotas do todo, e, repita-se, não por unidades, ou seja, toda a propriedade pertence a todos.
A simples leitura das dezenas de matrículas, das atas de reunião das assembléias, das convenções de condomínio, todas acostadas nesses autos assim o comprovam, eis que os condomínios são identificados por proprietário da área tal, ou do lote tal. Ou seja, IIÁ UNIDADE AUTÔNOMA e não apenas um fracionamento ideal de sua quota parte do todo, não há compropriedade.
0 instituto jurídico que indica a presença de unidades autônomas e áreas comuns fracionadas é o instituto do CONDOMINIO EDILÍCIO (Lei 4591/64 e art. 1331 e seguintes correlatos do novo Código Civil), o que não se aplica, na forma da legislação brasileira, para unidades de terra nua, nem mesmo ao parcelamento do solo urbano indicado para a Gleba XV.
Veja-se trecho da Escritura de Promessa de Compra e Venda da unidade 27, ( DA QUADRA “D” DA GLEBA 8 do LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY) lavrada nas notas do 23 Oficio de Notas do Rio de Janeiro, no livro 1518, fis. 337, em 15.07.1970, temos o seguinte texto:
".... 7ª. ) - Que, o outorgado é dentro do condomínio pro-indiviso ora constituído assegurada a posse perpetua e a utilização exclusiva da área integrante do imóvel descrito e designado na planta já mencionada pelo número Área 27. Quadra D, Gleba 8 com 900,00 m 1 medindo de frente 20,00m pela rua Projetada; pela lateral direita mede 45,00 rn onde limita com a área 28 e nos fundos mede 20, 00m onde limita com as margens do rio Macacú. "
Como se pode verificar, HÁ PLENA IDENTIFICAÇÃO DA UNIDADE, com numeração, medidas e confrontações, indicando-se tratar de LOTE parcelado e não de quota idealizada do todo.
2 9, Participação de todos nas despesas da coisa comum, segundo suas Quotas.
A participação das despesas nos condomínios pro indiviso se dá segundo suas quotas ideais sobre o todo.
O fracionamento das áreas das Glebas sob exame é outro problema, uma vez que NÃO HÁ NA MUNICIPALIDADE NEM NO RGI NENHUM MEMORIAL DESSES FRACIONAMENTOS.
Após DOIS anos de buscas, nos assentamentos municipais e cartorários, nenhum memorial foi encontrado, de maneira que sequer se pode avaliar a regularidade das frações apresentadas nos títulos aquisitivos.
Aqui mais um paradoxo, nos condomínios pro indiviso as quotas parte de cada condômino se refere a TODO imóvel, já que não há neste instituto unidades autônomas, e as despesas decorrentes do imóvel são parceladas por todos os condomínos segundo suas respectivas quota parte do imóvel.
Porém, na Gleba Comary XV sob exame, as despesas se referem apenas às chamadas 'áreas comuns' ( QUE SÃO AS VIAS PUBLICAS ) e não ao todo.
Cada unidade possui lançamento próprio de IPTU e arca com as despesas de água e luz específicas de sua unidade, em total descompasso com os requisitos legais para o reconhecimento do instituto jurídico do Condomínio pro indiviso.
(...)
3 ) Alienação a terceiros mediante autorização dos demais
Nos condomínios pro indiviso, uma vez que não há identificação de unidades autônomas e todos os comunheiros são proprietários de todo o imóvel, a alienação da quota parte de um dos condomínios deve ter aquiescência dos demais.
Nos chamados `condomínios pro indiviso' das Glebas Comary, inclusive na GLEBA XV, sob exame a alienação das unidades se dá livremente, sem a necessidade de aquiescência dos demais comunheiros, sequer comunicação é necessária, a alienação das unidades é livre para as unidades autônomas, chamadas ora de áreas, ora de lotes.
42) Exercício do direito de preferência aos demais condôminos na aquisição da quota que está sendo alienada
Este requisito é o efeito do requisito acima analisado, ou seja, a aquiescência dos demais condomínios deve ser apresentada, porque estes possuem DIREITO DE PREFERÊNCIA na aquisição das quotas do comunheiro que se retira do condomínio.
Buscando burlar esse requisito, as escrituras de promessa de compra e venda e as escrituras de compra e venda das unidades autônomas das Glebas Comary em análise, eram feitas com uma cláusula específica na qual o adquirente já abria mão de seu direito de preferência sobre a venda das demais unidades.
Vale trazer à colação o texto de uma dessas escrituras acostadas ao presente inquérito civil:
Escrituras de Promessa de Compra e Venda da unidade 27, da quadra D da Gleba 8 ( do LOTEAMENTO JARDIM COMARY ) lavrada nas notas do 23 2 Ofício de Notas do Rio de Janeiro, no livro 1518, fls. 337, em 15.07.1970, temos o seguinte texto:
"...... 12) - Que, os outorgantes e o outorgado expressamente renunciam as preferências legais à aquisição dos respectivos quinhões no Condomínio, assim como das demais frações que integram ou venham de futuro a integrá-lo, podendo os comunheiros, a qualquer tempo e sem consultas prévias, alienar suas frações ideais de solo, bem assim suas posses e benfeitorias...." (trecho negritado pela subscritora)
Pelo exame do texto acima se verifica que tentavam burlar as determinações legais constantes da Lei Civil, a fim de afastar a obrigação e direitos dos comunheiros. A inclusão dessa cláusula no corpo da escritura pública se torna mais um demonstrativo de que se buscava criar instituto diverso do condomínio pro indiviso estabelecido pelo Código Civil.
Ao afastar a aplicação do dispositivo legal por ato de vontade das partes no momento da aquisição, findam por demonstrar tratar-se de parcelamento de solo de unidades autônomas.
Vale colacionar trecho da lúcida decisão do Dr. Carlos Otávio Teixeira Leite, ao determinar o cancelamento do registro do CONTRATO E ESTATUTOS DE CONVENÇÃO DO CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS se encontrava junto ao RGI:
“ A sra Oficiala tem razão . Ambos os registros são de ser cancelados, na forma do art. 250, I, LRP, já que provem de erro.
O contrato de fls. 19/25, (…), não incide nas regras do diploma de 1964 ( Lei n º 4.591) .
E isto, não porque diz, em seu corpo “planeja o outorgante nela construir um condominio ordinário pro indiviso, pelo regime juridico dos art. 623 usque 641 do Codigo Civil” .
( …) Ocorre que o instrumento de fls. 19/95, não cria unidade autonoma nenhuma , …. não as individualiza, não lhes atribui fração ideal do terreno, nada.
Assim, violado restou o art. 7º da Lei 4.591/64, (…)
De fato, como quer que seja, o documento registrado sob o numero de ordem “755 ” não deveria estar no Livro Auxiliar do Registro de Imóveis, nem em qualquer outro Registro de Imóveis.
E , não há que se falar ao menos sub stricta species iuris, em condominio da Lei 4.591” (..)
Com razão deve ser o registro sob o numero de ordem “757 ”ser igualmente cancelado. Isto porque o nº 757 acede logicamente ao nº 755. Cancelado este, impõe-se siga esse o mesmo destino. ( …)
DETERMINO O CANCELAMENTO DOS REGISTROS SUPRAMENCIONADOS, nº 755 e nº 757 do Livro 3-C , o que se fará com as cautelas legais ( art. 248 LRP)
03 de março de 1995. CARLOS OTAVIO TEIXEIRA LEITE, Juiz de Direito
Pelo mesmo motivo o REGISTRO nº 764 do Livro 3-C da “CONVENÇÃO DO CONDOMINIO DA GLEBA 8-D” foi cancelado judicialmente em 2002, na apelação do processo nº 10.306/1994.
5) Possibilidade de extinção do condomínio por vontade unilateral de qualquer dos condôminos.
Outro ponto a afastar a incidência das disposições do condomínio pro-indiviso nos parcelamentos em testilha é a possibilidade de extinção de condomínio por vontade unilateral de qualquer dos condôminos.
0 Código Civil, regulamentando disposição da Constituição da República que fixa como cláusula pétrea que nenhum cidadão brasileiro pode ser obrigado a associar-se, ou permanecer associado, contra sua vontade, dessa forma, determina a legislação civil que nos condomínios pro indiviso qualquer dos condôminos PODE REQUERER EM JUÍZO A SUA EXTINÇÃO.
6 ) Extinção do condomínio feita a partir de divisão da coisa em partes autônomas, quando possível fisicamente.
0 Código Civil ainda regula a forma de extinção do condomínio pro indiviso quando determina que, em havendo a possibilidade de divisão, seja esta feita, dividindo-se o bem segundo o percentual de cada comunheiro, averbando-se esta extinção.
Ora, como se verifica, o Código Civil apenas permite a divisão do condomínio pro indiviso em quotas autônomas quando o mesmo estiver em processo de EXTINÇÃO, e a fim de possibilitá-la.
De todo o exporto, se aduz que: se o parcelamento for classificado como condomínio pro indiviso, o mesmo poderá ser extinto pela vontade de apenas um de seus condôminos. Não reconhecendo essa possibilidade, como é o caso, não estamos diante de um condomínio pro indiviso, mas sim em outra forma de parcelamento do solo.
7 9) Quando impossível a divisão, alienação da coisa em hasta pública e divisão do valor arrecadado aos condôminos segundo sua quota parte.
Ainda dispõe o Código Civil que não havendo a possibilidade física de divisão do bem entre seus comunheiros haverá a alienação de todo o bem com a divisão dos valores entre os proprietários, atendendo aos percentuais de suas quotas ideais. Ou seja, sendo impossível a divisão física do bem em comunhão, e não havendo a possibilidade de aquisição das quotas por outros comunheiros, a extinção do condomínio ainda se torna possível pela vontade de apenas um dos condôminos, de maneira a levar o bem à hasta pública, dividindo-se o valor apurado entre os comunheiros.
Mais uma vez se conclui que: se o parcelamento for classificado como condomínio pro índiviso, o mesmo poderá ser extinto pela vontade de apenas um de seus condôminos, inclusive sendo levado à hasta pública, na impossibilidade física de sua divisão. Não reconhecendo essa possibilidade, como é o caso, não estamos diante de um condomínio pro indiviso, mas sim em outra forma de parcelamento do solo.
Vale trazer à colação trechos do parecer elaborado pelo jurista SERGIO ANDREAS (fls. 75/92 do ANEXO III) encomendado pelo administrador da Gleba VI do Comary, e pelos administradores do 'condomínio' encaminhado ao MP. O referido parecer foi embasado em cara circular encaminhada aos chamados 'condôminos' analisando o texto do estatuto da convenção e encaminhando
sugestões.
Nesse parecer, inicialmente, há comento ao texto do contrato elaborado pelo Dr. Carlos Guinle, quando pretendeu criar os condomínios na modalidade pro indiviso, encontrando-se as assertivas seguintes:
"0 CONDOMINIO COMARY, que pretende de futuro abranger - a totalidade da GRANJA COMARY, embora a isso não se obrigue o primeiro contratante (Dr. CARLOS
GUINLE), será organizado por- etapas, mediante sucessivos desmembramentos e urbanização dos glebas, que, tanto quanto possível, apresentem características
físicas comuns. Com esse objetivo, promoveu ele, primeiro outorgante, o desrnembrarnento da gleba n° 6. a ela devendo incorporar-se não só as glebas que
venham a organizar-se pelo nresnro regime, como também reincorporar-se as já desmembradas e vendidas pelo regime especial do Decreto - Lei 58, de 10 de
dezembro de 1937 (este decreto é pertinente a loteamentos), desde que assim delibere a totalidade de seus adquirentes, restabelecendo-se a primitiva unidade
geográfica da 'GRANJA COMARY, sujeita a um só regime jurídico e a sua administração centralizada, embora não excluindo esta a existência de
administrações locais responsáveis"('SIC') (grifos e destaques não constam do documento original)"
"Conforme se ressaltou rio início desta mensagem a cláusula acima transcrita, representando a estrutura jurídica do contrato, deixa muito a desejar, sobressaindo a
imprecisão e a ofensa à ordem jurídica, sobretudo, quando idealizou, no futuro, o restabelecimento da primitiva unidadegeográfica da 'GRANJA COMARY', enfatizando
que tal premissa 'carecia da aquiescência de todos os adquirentes'
Como se não bastasse a indecisão e dubiedade amplamente demonstradas, a segunda cláusula ainda registra a pretensão de se reunião no mesmo instituto lotes comercializados sob a égide do Decreto 58, LOTEAMENTO, e aqueles a serem comercializados em frações ideais sob a fornia de Condomínio.
Tal hipótese, à luz do Direito, é totalmente impossível por tratarem institutos jurídicos díametralmente opostos.
Um divide o domínio de unia propriedade entre diversos coproprietários, enquanto o outro vende lotes sem qualquer interdependência.
Aliás, em março de 1995, o Juiz desta Comarca, Doutor Carlos Otávio Teixeira Leite, examinando a convenção, deitou registrado.
'... A convenção em seu corpo diz'... planeja o outorgante nela construir um “condomínio 'pro indiviso', pelo regime jurídico dos arts. 623 'usque' 641 do Código
Civil. Como é sabido, a lateralidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 do Código Civil).
Poder-se-ia mesmo se dar de afirmando os contratantes que desejavam instituir um condomínio 'clássico', terminarem por coisa diversa instituir.'
( ...)
O parecer discorre com sabedoria a impossibilidade jurídica de união dos dois institutos, sendo impossível reunir, sem lei própria que o defina, institutos do LOTEAMENTO com institutos próprios dos condomínios.
"Tal hipótese, à luz do Direito. é totalmente impossível por tratarem institutos jurídicos diametralmente opostos" como afirma Sergio Andréas, uma vez que institutos com natureza e regramentos próprios e inconciliáveis, já que "um divide o domínio de uma propriedade entre diversos co-proprietários, enquanto o outro vende lotes sem qualquer interdependência."
As Glebas Comary, e a GLEBA XV sob exame, informam em suas escrituras tratar-se de condomínio pro indiviso, mas operam na forma de loteamento fechado com formação de diversos entes administrativos ditos 'condominiais', com alienação e identificação de unidades autônomas e partes comuns, e livre alienação dos proprietários de suas unidades residenciais, sem uso do direito de preferência,
muito menos a possibilidade de extinção do condomínio por vontade unilateral de um dos chamados condomínios.
Operam uma modalidade de parcelamento de lotes, com administração como se condomínio fosse sem nenhum respaldo na Lei.
Embora nas suas escrituras indique o empreendedor que formava condomínio pro indiviso, na realidade alienava lotes de terra nua, sem construções ou contrato de incorporação ( .. )
A conclusão legal não pode ser outra, na atual configuração do parcelamento do solo intitulado Gleba XV IMPOSSÍVEL o registro da Convenção de Condomínio criado por parte dos proprietários, sem unanimidade de votos, posto que a natureza jurídica do parcelamento do solo, efetivamente existente e aplicada no local, o configura como LOTEAMENTO, não importando o nomem iuris dado ao mesmo pelos seus proprietários em cada época desde sua criação até as recentes atas de assembleias, na forma do Código Civil, a natureza jurídica será aquela efetivamente praticada e existente no local.
A confusão jurídica e interpretativa dos institutos do condomínio pro-indiviso, do loteamento e do condomínio horizontal (edilício) causam espanto ao hermeneuta, tamanha a imprecisão no exame de institutos jurídicos tão díspares, que se dá a pensar teria sido melhor se o legislador pátrio tivesse nominado esses institutos com expressões diversas, a fim de evitar a confusão.
Mas, por certo, esse pensamento não absolve o equívoco de juristas tão eminentes, mas que levados por buscar justificativas legais à necessidade de segurança ou ao desejo de parte da sociedade, tenham findado em alijar e aleijar nossos institutos urbanísticos mais caros.
(...)
Por todo exposto se aduz que o sistema de parcelamento do solo urbano na GLEBA XV da Granja Comary não se configura em condomínío pro indiviso como descrito nas escrituras de compra e venda de suas unidades.
Também não se pode classificá-lo como CONDOMINIO EDILÍCIO, posto que como tal não foi iniciado, nem incorporado, nem autorizado pelo Poder Público Municipal, nem registrado no RGI. E ainda por se tratar de alienação de terras nuas, e não edificações.
O parcelamento do solo urbano possui natureza jurídica de LOTEAMENTO, por se tratar de alienação de terras nuas, interligadas por logradouros públicos, ruas entregues à gestão Municipal bem antes do parcelamento.
Por não se configurar em CONDOMINIO EDILÍCIO a sua convenção de condomínio NÃO POSSUI A FORCA LEGAL QUE LHE OUER EMPRESTAR O CONDOMINIO INTERESSADO, e, desta forma, as aprovações de projetos e licenças públicas expedidas pelo Município não necessitam de nenhum tipo de aprovação prévia para serem implementadas nas áreas dos lotes. (...)
E de ser ressaltado que na pretensão do Condomínio Interessado e de alguns proprietários dos lotes NÃO POSSUI RESPALDO LEGAL, (...) dito reconhecimento não há de ser válido a extrapolar os limites da LEI, para conceder ao documento autointitulado 'convenção de condomínio' força legal e natureza jurídica que EFETIVAMENTE NÃO POSSUI!
Mais absurdo, ainda, pretender que essa avença particular entre proprietários de lotes de uma determinada área, averbada nos assentamentos do Cartório de Títulos e Documentos, possa ter força legal para INVALIDAR OU SUBSTITUIR LICENÇAS PÚBLICAS EMITIDAS PELO MUNICÍPIO DE TERESÓPOLIS.
A assim se reconhecer, estar-se-ia jogando por terra todo o ordenamento jurídico pátrio, e permitindo que qualquer avença particular, levada a registro em cartório de títulos e documentos, possa impedir o Poder Público de exercer, legal e
constitucionalmente, seu munas, e retirar das licenças administrativas a força jurídica de executoriedade que possuem, por vontade de um grupo de particulares.
Isso seria a total inversão dos princípios que regem a Administração Pública.
(...)
Os parcelamentos de solo das Glebas do Comary foram criados sem o mínimo cuidado e atenção à lei de maneira que há um hiato registral nos seus assentamentos, que deve ser regularizado.(...)
Incompreensível a forma de parcelamento criada e utilizada durante tantos anos pelos empreendedores, alijando o Município da avaliação dos projetos, algo absurdo em se verificando a grandiosidade da área, e as centenas de unidades criadas em cada uma das Glebas. (...)
Segundo o que foi apurado na investigação ministerial até o presente momento, cuja cópia digitalizada ora encaminho ao Juízo para ciência e utilização nesta ou em tantas outras demandas, foi a aplicação de uma interpretação jurídica
não formalizada em documento ou parecer, que passou a ser adotada pelo empreendedor como verdade jurídica, e este, mesmo tendo em seu poder os projetos de parcelamento do solo e as especificações de cada unidade, as reteve em
poder de seus corretores de Imóveis, e passou a comercializar as unidades como se condomínio fossem, tendo corno escopo apenas com base nos desmembramentos gerais das Glebas mas sem sequer providenciar a abertura das matrículas mãe
dessas áreas desmembradas do todo.
A seguir, mesmo sem a matrícula mãe, e mantendo toda a grande área em um único registro, as unidades passam a ser vendidas, por meio de escrituras públicas lavradas em cartório na cidade do Rio de Janeiro, acompanhada ora de uma pequena planta apenas do lote, indicando seus confrontantes, ora apenas com papel mimeografado entregue pelo corretor de imóveis dando a descrição da unidade.
Em nenhum momento houve apresentação dos projetos de criação dessas glebas e de seus respectivos parcelamentos ao Município de Teresópolis, o qual não possui nenhuma planta ou projeto dessas unidades, o que contraria totalmente a Lei.
Feitas as escrituras públicas, desacompanhadas de certidão imobiliária da Prefeitura descrevendo o lote, o qual resta apenas indicado pelo corretor de imóveis, as mesmas foram apresentadas à registro em cartório, sendo abertas as matrículas no Livro 2, apenas das unidades parceladas, referenciando como titulo anterior o Registro geral da área total [ da GRANJA COMARY ( RI 4401 ) ] antes do primeiro grande desmembramento das Glebas.
[ OBS: AQUI ela está se referindo ao LOTEAMENTO da área total da GRANJA COMARY, aprovado em 1951, e denominado LOTEAMENTO JARDIM COMARY]
Daí a explicação do hiato registral, o qual, por si só, já representa desatenção às disposições legais da Lei de Registros Públicos, que preconiza o encadeamento lógico dos assentamentos registrais, impondo sejam informados nos novos
registros os assentamentos anteriores, não existentes nas Glebas do Comary.
Tais procedimentos foram explicados pelo único Corretor de Imóvel daquela época, ainda vivo, bem como pelo Servidor do Cartório Notarial da Cidade do Rio de Janeiro, hoje aposentado e residente em Teresópolis em declarações prestadas
perante o MPRJ [termos e documentos constantes do CD-ROM que segue em anexo, para ciência de V.Exa].
Decorridas décadas de descaso destes parcelamentos com a Lei, tentam os atuais proprietários procuram fazer valer a condição de condomínios fechados, a fim de manter os valores de mercado de suas propriedades, bem como o conforto
dos condomínios fechados, sustentando interpretação jurídico doutrinário inexistente nos seus parcelamentos de solo.
(...)
IV. DA CONCLUSÃO
Por todo o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, (...) impondo-se a que a pretensão do auto intitulado Condomínio Interessado seja rechaçada, ante a falta de fundamento e força pretendida ao documento intitulado 'convenção condominial'.
Manifesta-se , ainda, pelo afastamento da natureza jurídica indicada pelo Interessado, intitulado CONDOMINIO da GLEBA XV, reconhecendo-o, apenas e tão somente, como associação de fato e não de direito que é.
Era o que me cabia tecer em auxílio ao Juízo, pelo que restituo os autos para o parecer da douta Promotora de Justiça da Promotoria Cível de Teresópolis.
Outrossim, peço vênia para juntar CD-ROM com cópia digitalizada integral do Inquérito Civil n° 702/2007 - T - MA que se refere às Glebas do Comary, bem como cópia reprogravada dos registros imobiliários da Granja Comary, em auxilio à Vossa Excelência.
Teresópolis, 19 de fevereiro de 2014.
ANAIZA HELENA MAFIARDES MIRANDA
Promotora de Justiça
Mat. 1678 MPRJ
A duvida foi julgada PROCEDENTE, e o registro da “CONVENÇÃO DO CONDOMINIO DA GLEBA XV” foi NEGADO pelos JUIZES do GRUPO DE SENTENÇAS. E a sentença JÁ TRANSITOU em JULGADO.
Também os registros das falsas “convenções de condomínio edilício da gleba 8-D” , e outros, foram NEGADOS pelos Juízes corregedores do GRUPO DE SENTENÇAS !
MESMO ASSIM, SEM REGISTRO DE CONDOMINIO NO REGISTRO DE IMOVEIS, SEM REGISTRO DE PESSOA JURIDICA DE DIREITO PRIVADO – ASSOCIAÇÃO CIVIL – NO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURIDICAS, SEM INSCRIÇÃO NO CNPJ, E SEM CONTAS BANCARIAS PROPRIAS, OS FALSOS CONDOMINIOS COMARY GLEBA XV, GLEBA 8-D, GLEBA 6 , GLEBA 6-A, GLEBA 7-B, GLEBA 11-A, GLEBA 11-B E OUTROS CONTINUAM USURPANDO AS RUAS PUBLICAS E IMPONDO COBRANÇAS COERCITIVAS DE “COTAS CONDOMINIAIS”, EXECUTANDO SENTENÇAS NULAS, LEILOANDO IMOVEIS, USANDO CONTAS BANCARIAS DE “LARANJAS”, TUDO ISTO CONSTITUI FLAGRANTE VIOLAÇÃO DO REGIME DEMOCRATICO DE DIREITO, POIS NÃO HÁ DE SER PELA “VONTADE” DE ALGUMAS PESSOAS, QUE SE PODE “REVOGAR” A CARTA MAGNA DA NAÇÃO BRASILEIRA, PARA INSTAURAR UM JUIZO E REGIME DE EXCESSÃO NA COMARCA DE TERESOPOLIS, GRANJA COMARY – ESTADO DO RIO DE JANEIRO .
SOB PENA DE “LEGITIMAR” CRIMES GRAVISSIMOS CONTRA A ORDEM PUBLICA E OS DIREITOS DOS CIDADÃOS.
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