Outra "raiz" ILEGAL e INCONSTITUCIONAL dos falsos condominios é a VENDA CASADA de PRODUTOS ( LOTES casas ou apartamentos ) e SERVIÇOS de associações de moradores porque constitui VENDA CASADA.
Os ESTATUTOS de associações civis que tem cláusula INCONCONSTITUCIONAL de ADESÃO OBRIGATÓRIA do promitente comprador à uma ASSOCIAÇÃO DE MORADORES , também SÃO NULOS, quer ela tenha sido "criada" pelo loteador ou anos depois da implantação do loteamento, por alguns proprietarios .
A VENDA CASADA é PROIBIDA pelo artigo Art. 39, I do CDC - CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR .
CONCEITO DE VENDA CASADA
O conceito de venda casada consiste em: “condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos.”
A “venda casada” na jurisprudência do STJ
O ROL do art. 39 do CDC é meramente exemplificativo.
| RELATOR | : | MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA |
| RECORRENTE | : | EMPRESA CENTERPLEX DE CINEMAS LTDA |
| ADVOGADOS | : | ALESSANDRO DESSIMONI VICENTE E OUTRO(S) |
| ANDRÉ ALMEIDA BLANCO E OUTRO(S) | ||
| JOAO CARLOS BANHOS VELLOSO E OUTRO(S) | ||
| RECORRIDO | : | MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO |
INCONSTITUCIONALIDADE DA CLÁUSULA DE ASSOCIAÇÃO COMPULSÓRIA EM ESTATUTOS DE ASSOCIAÇÕES DE FALSOS CONDOMINIOS
Ocorre ainda que os ESTATUTOS DAS ASSOCIAÇÕES CIVIS SÃO NULOS DE PLENO DIREITO quando contém CLÁUSULAS que violam o DIREITO E A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO APENAS para fins LÍCITOS e a LIBERDADE de DESASSOCIAÇÃO, garantido pela CF/88 art.
5 incisos II , XVII e XX.
E por isto NÃO podem ser registrados no CARTORIO DE REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS.
Nem para constituir a ASSOCIAÇÃO nem para ALTERAR os ESTATUTOS originais.
POR OUTRO LADO A VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE FALSO CONDOMINIO GERA DANO E DEVER DE INDENIZAR
01.1998.006554-7/000000-000 - nº ordem 2044/1998 - Procedimento Ordinário (em geral) - PAULO ROBERTO BENASSE X LOTEAMENTO JARDIM MORUMBI S/C LTDA - Fls. 921/926 - Processo no 2044/98 VISTOS.
Trata-se de ação de indenização por danos materiais, movida por Paulo Roberto Benasse contra Robert Paul Van Hoof, Aleida Henrica Maria Van Hoof Kemperman, Johannes Cornelis Maria Wagemaker, Loteamento Jardim Morumbi S/C Ltda e Volpi e Sampaio Consultoria Imobiliária S/C Ltda, com vistas a compelir os demandados, solidariamente, a indenizar o autor pela valorização que deixou de aferir, dos imóveis que adquiriu, tendo em vista que a promessa de constituição de um condomínio fechado de alto padrão não se consumou por negativa da Municipalidade de Holambra.
Pediu R$ 78.750,00, além de multa de 50% (cinqüenta por cento), sobre os valores recebidos, nos termos do artigo 35, da Lei n. 4.591/64. Citados, os requeridos apresentaram contestação, sendo acolhida a preliminar de ilegitimidade passiva dos co-requeridos Robert Paul Van Hoof, Aleida Henrica Maria Van Hoof Kemperman, Johannes Cornelis Maria Wagemaker e Volpi e Sampaio Consultoria Imobiliária S/C Ltda.
O processo então prosseguiu somente face ao Loteamento Jardim Morumbi S/C Ltda. Houve réplica. Sucedeu recurso de agravo de instrumento.
Em regular instrução processual, realizou-se perícia de avaliação dos imóveis do autor e a estimativa de diferença caso se tratasse de condomínio fechado. Após diversas impugnações das partes e realização de nova perícia, encerrou-se a instrução processual e as partes ofertaram as suas alegações finais. Eis a síntese do necessário. Fundamento e decido.
No mérito, a demanda é parcialmente procedente.
A comercialização de loteamentos, inicialmente, irregulares foi prática comum na região desta comarca, o que ensejou a propositura de várias ações civis públicas contra os loteadores e, até mesmo, contra as municipalidades.
Tal prática além de ser ilícito civil ainda é contravenção penal, nos termos do artigo 66, incisos I, II e III, da Lei n. 4.591/64.
No âmbito civil refoge do mero inadimplemento contratual, subsumindo-se ao ato ilícito civil extracontratual, porquanto a venda de lotes num suposto condomínio fechado (que assim não é) abarca condições que não podem ser cumpridas em razão de limitações administrativas.
Deste modo, o requerido comercializou terrenos prometendo algo que sabia que não seria capaz de cumprir futuramente. E esta figura, se se entendermos pela antinomia entre a contravenção penal, que se amolda aos incisos do citado artigo 66, da Lei de delitos contra a economia, e o Código Penal, terá perfeita previsão no artigo 171, do Código Penal, configurando o crime de estelionato. O raciocínio é válido para se ter em mente os contornos de gravidade da conduta de vender lotes num suposto ?condomínio fechado de alto padrão?, mas que jamais se tornaria um.
A superveniência legislativa municipal, permitindo a criação de loteamento fechado, de certo, ameniza os danos patrimoniais experimentados pelo autor em virtude da mencionada ?enganação?, sem extingui-los. Isto porque os lotes foram adquiridos desde meados de 1997 pelo autor, sendo que apenas sete anos depois, a municipalidade de Holambra se viu obrigada a regularizar uma situação de fato que se encontrava irregular, pois o que lhe cumpria fazer, desde o início do loteamento, era determinar a demolição de todas as obras edificadas em locais públicos (alambrados e portaria), o que acarretaria verdadeiro caos no loteamento Jardim Morumbi, por isso da permissão do loteamento fechado (Lei Municipal n. 507/04), como tentativa de apaziguar as tensões criadas, exclusivamente, pelo requerido.
O dano patrimonial, portanto, se configurou em 1997, incidindo a conhecida regra romana de que a lei do tempo rege o fato. A responsabilidade civil emerge do princípio da imputação do dano, tendo como seu consectário o dever de indenizar, conforme se infere do contido nos artigos 186 e 927 e seguintes, do Código Civil. Assim, o direito a ser indenizado, conforme leciona Nelson Nery Junior e Rosa Maria de Andrade Nery, in Código Civil Comentado e Legislação Extravagante, 3º Edição, 2005, pág. 267, depende da confluência de elementos objetivos e subjetivos.
São elementos objetivos do ato ilícito: a existência de ato ou omissão (ato comissivo por omissão), antijurídico (violadores de direito subjetivo absoluto ou de interesse legítimo); a ocorrência de um dano material ou moral; nexo de causalidade entre o ato ou a omissão e o dano.
De outra face, são elementos subjetivos do ato ilícito: a imputabilidade (capacidade para praticar a antijuricidade); a culpa em sentido lato (abrangente do dolo e da culpa em sentido estrito). Acrescentando que do mesmo modo leciona Moreira Alves, in A responsabilidade extracontratual e seu fundamento: culpa e nexo de causalidade, Est. Oscar Corrêa, n. 5, pág. 201.
A causa de pedir na espécie é a desvalorização em perspectiva que os imóveis do autor sofreram, em decorrência do loteamento em questão não ter se transformado num condomínio fechado de alto padrão, na forma como propagou o requerido.
Ocorre, entretanto, que se trata de relação de consumo, de modo que o elemento subjetivo culpa é irrelevante para a determinação do dever de indenizar, dada que a responsabilidade aqui é a objetiva. O Código de Defesa do Consumidor dirime as relações de consumo, notadamente no que tange à publicidade enganosa, capitulando tal conduta, inclusive, como crime.
De fato, existente o dano, emerge o dever de indenizar, de modo que urge o acolhimento do pedido de indenização por danos patrimoniais. Ademais, o descaso da requerida em tentar imputar ao autor a ciência de que não seria possível a transformação do loteamento em condomínio fechado, denota inobservância aos deveres objetivos de lealdade e probidade, contidos na cláusula geral da boa-fé, prevista no artigo 422, do Código Civil.
O valor da indenização por danos patrimoniais deve ser aproximar do fator de desvalorização encontrado no laudo pericial, mas abatido da valorização decorrente de haver um loteamento fechado ao menos ?de fato? no local, como evidenciam os laudos. O fator de desvalorização encontrado foi de 42,677%. O abatimento, que neste ato arbitro, atento aos critérios de razoabilidade e de proporcionalidade, é o de 12,677%. Portanto, a indenização por danos patrimoniais fica fixada em 30% sobre o valor dos imóveis do autor, porquanto, longe de significar enriquecimento ilícito, vedado no artigo 884, do Código Civil, repõe com precisão os danos que suportou em virtude da propaganda enganosa perpetrada pela REQUERIDA .
De outra face, improcede o pedido de valor superior ao ora fixado. Dispositivo Ante o exposto, e pelos mais que dos autos consta,
JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido tecido na petição inicial, para condenar o requerido Loteamento Jardim Morumbi S/C Ltda a indenizar Paulo Roberto Benasse, pelos danos patrimoniais sofridos, no valor correspondente a 30% (trinta por cento) da avaliação de seus imóveis localizados no loteamento, conforme constam nos laudos periciais, corrigidos monetariamente segundo os índices oficiais da tabela prática do TJ/SP desde a distribuição da ação, e com juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, tudo a extinguir o feito com resolução de mérito, nos termos do artigo 269, inciso I, do CPC.
Arbitro os honorários do patrono do autor em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, à custa da requerida. Custas processuais pela requerida, na proporção vencida, na forma da lei. P.R.I. Mogi Mirim, 07 de março de 2012. CARLOS EDUARDO MENDES Juiz Substituto Custas de preparo/apelação R$481,68 - porte de remessa/retorno : R$125,00 (05 volumes)
Veja abaixo um caso típico de VENDA CASADA e de VIOLAÇÃO DA CF/88
ALTERAÇÃO DO ESTATUTO SOCIAL
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO "JARDIM ITATIAIA"
CAPÍTULO I - DA CONSTITUIÇÃO ORIGINAL DO LOTEAMENTO,
DENOMINAÇÃO E DURAÇÃO , SEDE, OBJETIVOS.
Art. 1º DA CONSTITUIÇÃO ORIGINAL DO LOTEAMENTO - O Jardim Itatiaia teve origem e seu início como loteamento, através da aquisição de uma "gleba de terras situada no Bairro da Ressaca, Município de Embu, Distrito e Comarca de Itapecerica da Serra, gleba essa adquirida através do Registro nº 3, da Matrícula 536, do Registro nº 3, da Matrícula nº 537, do Registro nº 3, da Matrícula nº 538, e do Registro nº 2, da Matrícula nº 17.272, todas do Cartório de Registro de Imóveis de Itapecerica da Serra, bem como do Registro nº 1, da Matrícula nº 713, do Cartório de Registro de Imóveis de Cotia. Dessa gleba, que forma um todo único, destacou-se uma parte com a área total de 622.625,00 m2 (seiscentos e vinte e dois mil seiscentos e vinte e cinco metros quadrados) urbanizando-a, arruando-a e loteando-a sob a denominação "JARDIM ITATIAIA", nos moldes do Decreto-Lei nº 58/37 e seu Regulamento, o Decreto Federal nº 3079/38, de que resultou no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Situação, a Matrícula nº 18.200".
§ 1º - O Jardim Itatiaia se acha, portanto, regularmente aprovado perante os poderes públicos das três esferas administrativas, cumprindo esclarecer, em especial, que na Prefeitura do Município do Embu, a aprovação final do loteamento decorreu do processo nº 348/79, de que resultou o alvará autorizatório dos trabalhos de execução do empreendimento, expedido em 17 de abril de 1979; e que o projeto do mesmo loteamento também se acha aprovado pela Secretaria dos Negócios Metropolitanos do Estado de São Paulo, através do Alvará de Licença nº 002/79, de 04 de junho de 1979, extraído do processo nº SNM-1304/79".
§ 2º - Desta forma o Jardim Itatiaia é, composto por quadras e lotes assim detalhados:
QUADRA | LOTE | M2 |
A | 7 | 16.631,00 |
B | 9 | 22.165,00 |
C | 5 | 14.137,00 |
D | 6 | 24.823,00 |
E | 8 | 26.811,00 |
F | 25 | 74.827,00 |
G | 9 | 21.707,00 |
H | 14 | 41.569,00 |
I | 27 | 72.229,00 |
J | 11 | 29.719,00 |
K | 3 | 6.358,00 |
L | 2 | 4.698,00 |
M | 11 | 31.758,00 |
N | 4 | 9.303,00 |
O | 7 | 22.706,00 |
Art. 2º DA DENOMINAÇÃO - A GREEN VALLEY – ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO JARDIM ITATIAIA, designada nestes Estatutos por Associação, fundada em 1º de abril de 1980, é uma entidade de fins não econômicos, sem distinção alguma quanto à cor, raça, condição social, sexo, nacionalidade, profissão, credo político ou religioso e possui duração indeterminada.
Art. 3º DA SEDE - A Associação está sediada na Alameda Flamingo, n.º 200, Jardim Itatiaia - Bairro da Ressaca, no Município de Embu, Estado de São Paulo, inscrita no CNPJ sob o n.º 51.248.821/0001-82, cujas atividades são regidas por estes Estatutos, obedecendo às normas legais vigentes.
Art. 4º DOS OBJETIVOS - Constituem objetivos específicos da Associação:
I. promover o congraçamento e estimular a solidariedade entre os associados;
II. defender e propiciar a realização dos melhoramentos e interesses comuns dos associados;
III. gerir e administrar com exclusividade o imóvel de sua sede na Alameda Flamingo, n.º 200 do Jardim Itatiaia e suas adjacências;
IV. preservar o meio ambiente da área ocupada pelo Loteamento "Jardim Itatiaia" e suas adjacências;
V. zelar pelas vias de acesso, áreas institucionais, áreas comuns e pelas praças públicas do Jardim Itatiaia, conservando-as ou auxiliando na sua preservação supletivamente, quando já entregues à administração pública;
VI. fiscalizar o cumprimento das restrições urbanísticas impostas aos usuários do Jardim Itatiaia, zelando por sua manutenção;
VII. colaborar com os poderes públicos e postular junto a eles quanto aos interesses e necessidades comuns do Jardim Itatiaia;
VIII. responsabilizar-se pelo fiel cumprimento das exigências, restrições e disposições estabelecidas em todas as cláusulas constantes do "Contrato de Promessa de Venda e Compra", das escrituras de promessa de venda, estabelecidas quando da constituição dos lotes do Jardim Itatiaia, bem como sua reprodução e ratificação nos instrumentos subseqüentes e nas escrituras definitivas.
CAPÍTULO II - DO QUADRO SOCIAL
Art.5º O quadro social da GREEN VALLEY – ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO JARDIM ITATIAIA, é constituído exclusivamente de associados patrimoniais, assim entendidos aqueles que sejam proprietários ou promitentes compradores de lotes no Jardim Itatiaia, admitidos a partir do instante em que firmarem o "Contrato de Promessa de Venda e Compra" (Cláusula. XXIII - § 1º - promessa de compra e venda), conforme cláusula explícita determinada pelo empreendedor do Loteamento.
§ 1º - Cada lote dará direito à admissão de apenas 1(um) associado, cujo nome deverá constar do título de propriedade ou do contrato de promessa de compra e venda do imóvel.
§ 2º - Em caso de desdobramento do lote, o proprietário do novo lote adicional terá direito a 1 (um) título de associado patrimonial.
§ 3º - Serão considerados dependentes do associado patrimonial, seu cônjuge ou companheiro(a), descendentes e ascendentes, que serão expressamente indicados em documento escrito pelo associado e enviado à Diretoria Executiva.
§ 4º - Somente terão direito a voto e poderão ser votados os associados patrimoniais titulares ou seu cônjuge/companheiro(a).
Art. 6º Dar-se-á a suspensão do associado patrimonial:
I. por não cumprimento das obrigações financeiras com a Associação;
II. por atitudes ou comportamento incompatíveis com os objetivos da Associação.
§ 1º- O associado patrimonial que transferir a propriedade ou os direitos à aquisição de propriedade sobre o lote do Jardim Itatiaia, perderá a condição de associado, sendo esta transferida ao novo proprietário ou adquirente.
§ 2º- A suspensão com fundamento nos incisos I e II deste artigo 6º, dependerá de deliberação do Conselho Fiscal da Associação.
§ 3º - Ocorrendo as hipóteses de suspensão previstas neste artigo 6º, caberá à Diretoria Executiva, antes de submeter a aplicação da penalidade à deliberação do Conselho Fiscal da Associação, notificar ao associado tido por faltoso, a fim de que este querendo possa, num prazo de 10 (dez) dias a contar do recebimento da notificação, apresentar defesa dirigida àquele Conselho, por escrito, vedada a forma verbal.
§ 4º - Da decisão do Conselho Fiscal da Associação acerca da aplicação ou não da penalidade de suspensão de associado patrimonial, deverá ele ser notificado.
§ 5º - A suspensão do associado patrimonial com fundamento nos incisos I e II deste artigo, não o exime do pagamento das mensalidades de custeio de despesas administrativas, de manutenção, conservação e melhoramentos previstas no artigo 8º destes Estatutos.
CAPÍTULO III – DOS DIREITOS E DEVERES DOS ASSOCIADOS
Art. 7º Além de outros expressamente outorgados nestes Estatutos, são direitos dos associados, seus cônjuges/companheira(a) e dependentes:
I. participar das atividades da Associação e fruir das vantagens decorrentes de seus objetivos;
II. comparecer e participar dos trabalhos e deliberações das Assembléias Gerais dos Associados;
III. votar e ser votado na forma prevista nestes Estatutos;
IV. participar de Comissões e Grupos de Trabalho específicos;
V. encaminhar à Diretoria Executiva sugestões relacionadas com os objetivos da entidade; e
VI. deliberar a destinação do acervo social em caso de dissolução da Associação.
§ 1º – Para o exercício dos direitos conferidos nos incisos III e IV do art. 7º, somente será permitida a participação do associado patrimonial titular ou de seu cônjuge/companheiro(a), de forma mutuamente excludente.
§ 2º - Os associados patrimoniais suspensos de acordo com o artigo 6º, incisos I e II, não poderão exercer os direitos contidos no art. 7º destes Estatutos.
Art. 8º Constitui dever precípuo de todos os associados observar as disposições destes Estatutos, bem como as determinações estabelecidas pelos órgãos da Associação.
§ 1º - Os associados patrimoniais são obrigados ao pagamento das seguintes mensalidades de custeio de despesas administrativas, de manutenção, conservação e melhoramentos :
I. mensalidade fixada anualmente pela Assembléia Geral em função do orçamento aprovado para custeio das despesas administrativas e de manutenção, conservação e melhoramentos da sede social e das instalações e atividades recreativas e esportivas da Associação, conforme § 2º, da Cláusula XXIII do "Contrato de Promessa de Venda e Compra" de lotes do Jardim Itatiaia.
II. mensalidade de reembolso das despesas decorrentes da administração, conservação, manutenção e melhoramentos executados no Jardim Itatiaia, inclusive os decorrentes da observância das disposições do artigo 4º destes Estatutos, e os já previstos nos "Contratos de Promessa de Venda e Compra" dos lotes e que constituirão cláusula expressa nas escrituras definitivas.
§ 2º - A GREEN VALLEY – ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO JARDIM ITATIAIA, é isenta do pagamento de toda e qualquer mensalidade de custeio de despesas administrativas, de manutenção, conservação e melhoramentos ou despesa, a qualquer título.
§ 3º - A composição do loteamento Jardim Itatiaia, dos lotes vendáveis, devidamente averbados inicialmente quando do seu registro, conforme discriminado no artigo 1º destes Estatutos, é que determina o critério de arrecadação e cobrança das mensalidades de reembolso das despesas decorrentes da conservação, manutenção e melhoramentos executados no Jardim Itatiaia, e demais mensalidades associativas, de conformidade com as demais disposições deste artigo 8º.
§ 4º - Somente a hipótese de desdobro de lote, observadas as exigências contidas na cláusula XIII do "Contrato de Promessa de Venda e Compra", das escrituras de promessa de venda, quando da constituição dos lotes do Jardim Itatiaia, modificará o critério de cobrança e arrecadação das contribuições mensais associativas respeitando a constituição original do loteamento Jardim Itatiaia, como descrito no caput e parágrafos 1º e 2º do artigo 1º destes Estatutos, de modo que sobre o novo lote desdobrado passem também a incidir as mensalidades de custeio de despesas administrativas, de manutenção, conservação e melhoramentos .
§ 5º - Na hipótese de incorporação ou remembramento de um lote a outro, além das obrigações disciplinadas nestes Estatutos em relação ao lote original que possuía, permanecerá o associado patrimonial adquirente com a obrigação de pagar a mensalidade de custeio de despesas administrativas, de manutenção, conservação e melhoramentos do lote incorporado ou remembrado, na forma prevista neste artigo 8º, respeitando a constituição original do loteamento Jardim Itatiaia, como descrito no caput e parágrafos 1¬º e 2º do artigo 1º, destes Estatutos.
§ 6º – Havendo a transferência de posse ou domínio de lote, a qualquer título, considerando as disposições das cláusulas do "Contrato de Promessa de Venda e Compra" e das escrituras de promessa de venda, quando da constituição dos lotes do Jardim Itatiaia, fica obrigado o associado patrimonial a formalmente comunicar o fato à Diretoria Executiva da Associação, bem como apresentar, antes de formalizar o negócio, a promessa de compra e venda ou minutas da escritura definitiva, para que esta, em respeito às determinações destes Estatutos, possa fiscalizar e apresentar anuência.
§ 7º - Caso não cumpra o previsto no parágrafo 6º, deste artigo 8º, ficará o associado patrimonial obrigado a proceder a retificação do instrumento, para fazer constar as exigências contidas nos Estatutos e nas cláusulas XII, XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI e XXII, do "Contrato de Promessa de Venda e Compra" inicial do Loteamento.
§ 8º - No caso de aquisição de imóvel, inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os direitos e obrigações previstos nestes Estatutos, ficando obrigado a respeitar os compromissos inseridos no "Contrato de Promessa de Venda e Compra", das escrituras de promessa de venda, quando da constituição dos lotes do Jardim Itatiaia, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, nos termos do Art. 29 da Lei n.º 6.766/79.
Art. 9º Deixando o associado de efetuar qualquer pagamento que lhe for regularmente atribuído, ficará sujeito às penalidades de multa de 2% (dois por cento), juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária, de acordo com a legislação vigente.
Parágrafo Único – No caso de futura permissão legal para a mudança do quantum fixado a título de multa por atraso, a fixação da mesma ficará a cargo do Conselho Fiscal.
Art. 10 Os associados não respondem individualmente, tanto solidária quanto subsidiariamente, pelas obrigações contratadas pela Associação, nem a associação responde, tanto solidária quanto subsidiariamente, pelas obrigações contratadas pelos associados.
CAPÍTULO IV - DOS ÓRGÃOS SOCIAIS
Art. 11 A Associação terá os seguintes órgãos:
I. Assembléia Geral;
II. Diretoria Executiva; e,
III. Conselho Fiscal.
Seção I - DA ASSEMBLÉIA GERAL
Art. 12 A Assembléia Geral é um órgão deliberativo e soberano da vontade associativa, sendo constituída pelos associados em pleno gozo de seus direitos estatutários, quando regularmente convocada.
§ 1º - Os associados poderão ser representados por procuradores, com poderes específicos, desde que a procuração esteja com firma reconhecida.
§ 2º - Além do disposto no artigo 7º e seus parágrafos, destes Estatutos, somente terá direito a voto nas assembléias o associado patrimonial titular que não estiver inadimplente com o pagamento das contribuições mensais associativas.
§ 3º - Compete à convocação da Assembléia Geral:
I. ao Conselho Fiscal por meio de seu presidente.
II. a grupo de associados que representem, no mínimo, 1/5 (um quinto) do quadro associativo, quites com as obrigações sociais.
Art. 13 Compete a Assembléia Geral:
I.
II. eleger a Diretoria e o Conselho Fiscal;
III. destituir os membros da Diretoria e do Conselho Fiscal, por assembléia especialmente convocada para esse fim, e pela aprovação de 2/3 (dois terços) dos presentes;
IV. decidir sobre reformas dos Estatutos, nos termos do Artigo 59, inciso IV do Código Civil;
V. decidir sobre a dissolução da associação e a forma pela qual deverá ser liquidado o patrimônio da mesma;
VI. decidir sobre a conveniência de alienar, transigir, hipotecar ou permutar, bens patrimoniais imóveis;
VII. aprovar as contas do exercício findo e a previsão orçamentária do próximo exercício; e,
VIII. aprovar o Regimento Interno.
Art. 14 A Assembléia Geral realizar-se-á, ordinariamente, no último bimestre de cada exercício social para:
I. apreciar o relatório anual da Diretoria Executiva; e,
II. aprovar as contas do exercício findo e a previsão orçamentária do próximo exercício, já aprovadas pelo Conselho Fiscal.
Art. 15 A Assembléia Geral realizar-se-á, extraordinariamente, quando convocada:
I. pela Diretoria Executiva, por meio de seu Presidente;
II. pelo Conselho Fiscal, por meio de seu Presidente.
III. por requerimento de 1/5(um quinto) dos associados quites com as obrigações sociais.
Art. 16 A convocação da Assembléia Geral será feita por meio de edital fixado na sede da Associação, ou por publicação na imprensa local, circulares ou outros meios convenientes, com antecedência mínima de 15 (quinze) dias.
Parágrafo Único: Qualquer Assembléia instalar-se-á em primeira convocação com a maioria absoluta dos associados e em segunda convocação com 1/3 (um terço) dos associados, deliberando pela maioria simples, com exceção do disposto nestes Estatutos.
Seção II - DO CONSELHO FISCAL
Art. 17 O Conselho Fiscal, órgão fiscalizador e deliberativo, será composto por 9 (nove) membros efetivos eleitos pela Assembléia Geral, e imediatamente à sua posse, elegerá seu Presidente, podendo ainda indicar 3 (três) de seus membros para concorrerem aos cargos de Diretoria Executiva.
§ 1º - O Conselho Fiscal funcionará com 06 (seis) Conselheiros com direito a voto.
§ 2º - No caso de empate o Presidente do Conselho terá direito ao voto de qualidade (desempate).
§ 3º - Juntamente com os 9 (nove) membros efetivos, serão eleitos 2 (dois) Conselheiros Suplentes, os quais poderão assumir a qualidade de membro do Conselho Fiscal, na eventualidade de morte ou impedimento de quaisquer dos Conselheiros Efetivos.
§ 4º - O mandato do Conselho Fiscal será coincidente com o mandato da Diretoria Executiva.
§ 5º - A investidura do Suplente no cargo efetivo de Conselheiro, ocorrerá 48 (quarenta e oito) horas após o impedimento ou falta do Conselheiro impedido ou falecido, e o seu mandato se extinguirá concomitantemente com os dos demais pares do Conselho Fiscal.
§ 6º - A posse dos conselheiros dar-se-á imediatamente após a eleição.
§ 7º - O Conselho Fiscal poderá ser reeleito por duas vezes consecutivas.
§ 8º - Os membros indicados para a Diretoria Executiva, perdem a condição de conselheiros, se eleitos.
Art. 18 Compete ao Conselho Fiscal:
I. convocar a Assembléia Geral;
II. escolher dentre os seus membros, aquele que ocupará a Presidência do Conselho.
III. escolher dentre os seus pares, os candidatos a Diretoria executiva e, em caso de vacância de um dos cargos de Diretoria, indicar um substituto para aprovação da Assembléia Geral.
IV. definir as Diretrizes Gerais da Associação, visando o pleno alcance de seus objetivos, sendo as deliberações tomadas por maioria de votos;
V. criar comissões, sempre sob a coordenação de um Conselheiro, para o trato de assuntos específicos da atividade social, nomeando ou demitindo seus membros;
VI. examinar os Balancetes semestrais, apresentados pela Diretoria Executiva, opinando a respeito;
VII. apreciar os Balanços e Inventários, que acompanham o relatório anual da Diretoria Executiva;
VIII. opinar sobre a aquisição e alienação, de bens imóveis, por parte da Associação; e
IX. deliberar acerca da aplicação da penalidade de suspensão do associado patrimonial.
Art. 19 O Conselho Fiscal reunir-se-á ordinariamente, a cada 3 (três) meses; e, extraordinariamente, sempre que necessário.
§ 1º - A reunião será instalada quando presentes seis dos membros efetivos.
§ 2º - As deliberações serão tomadas pela aprovação da maioria simples.
Art. 20 Compete ao Presidente do Conselho Fiscal:
I. presidir as Assembléias Gerais; e
II. convocar as reuniões do Conselho Fiscal.
Parágrafo Único - A Diretoria Executiva deverá participar das reuniões do Conselho Fiscal para prestar informações sobre sua gestão.
Art. 21 Não percebem seus diretores, conselheiros, associados, ou equivalentes, remuneração, vantagens ou benefícios, direta ou indiretamente, por qualquer forma ou título, em razão das competências, funções ou atividades que lhes sejam atribuídas pelos presentes Estatutos.
Seção III - DA DIRETORIA EXECUTIVA
Art. 22 A Associação será administrada pela Diretoria Executiva, constituída por um Presidente, um Diretor Administrativo-Financeiro e um Diretor Técnico.
Parágrafo Único: O mandato da Diretoria será de dois anos, podendo ser reeleita por duas vezes consecutivas.
Art. 23 Compete à Diretoria Executiva:
I. praticar todos os atos de administração e de gestão necessários ao perfeito funcionamento da Associação; e
II. sempre em conjunto de 2 (dois) membros, no mínimo, sendo um deles o Presidente, representar a Associação ativa e passivamente em juízo e fora dele, praticando todos os atos necessários à representação e à preposição, assinando todos os papéis e documentos que envolverem responsabilidade para a Associação e constituindo procuradores judiciais e negociais com poderes específicos.
Parágrafo Único – A movimentação das contas bancárias da Associação deverá ser feita mediante a assinatura de dois Diretores da Associação, sendo obrigatoriamente um deles o Presidente.
Art. 24 Compete ainda à Diretoria Executiva:
I. elaborar o programa anual de atividades e executá-lo;
II. elaborar e apresentar, à Assembléia Geral, o relatório anual;
III. entrosar-se com instituições públicas e privadas, para mútua colaboração em atividades de interesse comum;
IV. contratar e demitir, empregados;
V. contratar e rescindir contratos, com prestadores de serviços;
VI. resolver os casos omissos nestes Estatutos e no Regimento Interno ouvindo o Conselho Fiscal e, ad referendum da Assembléia Geral;
VII. Dar anuência nas promessas de compra e venda ou minutas de escrituras definitivas, antes de serem submetidas a registro, visando o cumprimento dos artigos 4º e 8º, dos presentes Estatutos; e
VIII. aplicar as penalidades aos associados patrimoniais pelo descumprimento das disposições dos presentes Estatutos e do Regimento Interno, como neles restar previsto.
Art. 25 A Diretoria Executiva reunir-se-á uma vez por mês e, extraordinariamente sempre que necessário.
§1º- A reunião será instalada quando presentes à maioria dos membros.
§2º - As deliberações serão tomadas pela aprovação da maioria simples.
Art. 26 Compete ao Presidente:
I. representar a Associação ativa, passiva, judicial e extrajudicialmente em conjunto com um dos Diretores, nos termos destes Estatutos;
II. cumprir e fazer cumprir, estes Estatutos e o Regimento Interno;
III. presidir as Assembléias Gerais na ausência do Presidente do Conselho;
IV. convocar e presidir, as reuniões da Diretoria; e,
V. assinar com outro Diretor, todos os documentos que decorram em obrigações financeiras para a Associação.
Art. 27 Compete ao Diretor Administrativo-Financeiro:
I. gerir as finanças da Associação, arrecadar e contabilizar, as contribuições dos associados; bem como, as rendas, em dinheiro ou espécie, mantendo em dia a escrituração toda comprovada;
II. pagar as contas das despesas, da Associação;
III. apresentar o relatório de receitas e despesas, sempre que forem solicitados;
IV. apresentar o relatório administrativo-financeiro, para ser submetido à Assembléia Geral;
V. apresentar semestralmente o balancete ao Conselho Fiscal;
VI. conservar sob sua guarda e responsabilidade, o numerário e os documentos, relativos a Tesouraria;
VII. praticar todos os atos administrativo-financeiros inerentes ao bom funcionamento da Associação; nos termos destes estatutos; e,
VIII. substituir o Diretor Presidente em suas ausências.
Art. 28 Compete ao Diretor Técnico:
I. providenciar, supervisionar e acompanhar a execução dos serviços de manutenção e de benfeitorias do Jardim Itatiaia programados no orçamento aprovado pela Assembléia Geral;
II. fiscalizar o fiel cumprimento das cláusulas restritivas de edificação, em obras que eventualmente sejam executadas nos lotes do Jardim Itatiaia, zelando pelo cumprimento todas as cláusulas constantes do "Contrato de Promessa de Venda e Compra", das escrituras de promessa de venda, quando da constituição dos lotes do Jardim Itatiaia e reprodução e ratificação nos instrumentos subseqüentes, bem como nas escrituras definitivas, principalmente no que diz respeito as cláusulas XII, XIII, XIV, XV, XVI, XVII, XVIII, XIX, XX, XXI e XXII abaixo transcritas:
"XII – O(s) "compromissário(s) comprador (es) entra(m) desde já na posse direta e precária do lote compromissado, podendo nele construir benfeitorias, sob sua responsabilidade, respeitadas as restrições constantes deste instrumento e as posturas edilícias vigentes para o local impostas pela Prefeitura Municipal de Embu, pela CETESB e aquelas indicadas na cláusula XIV.
PARAGRAFO PRIMEIRO: - Essa posse, de natureza precária cessará desde que o compromisso se resolva por infração a qualquer das obrigações ou condições estabelecidas neste contrato e na lei, podendo ser exigida a restituição do lote compromissado por ação própria.
PARAGRAFO SEGUNDO: - Cessada a posse precária, o(s) "compromissário(s) comprador(es)" entregará(ão) desde logo o lote à "promitente vendedora" e, havendo recusa, pagará(ão) a multa da infração contratual adiante prevista, sem prejuízo da verba advocatícia da sucumbência, tudo apurado em processo judicial regular, até de rescisão contratual.
PARAGRAFO TERCEIRO: - O valor da multa eventualmente devida pelo(s) "compromissário(s) comprador(es)", compensar-se-á com qualquer crédito que o(s) infrator(es) possua(m) junto à "promitente vendedora".
PARAGRAFO QUARTO: - Pago integralmente o preço e seus acessórios e cumpridas pelo(s) "compromissário(s) comprador(es)" todas as obrigações assumidas neste compromisso, no ato da outorga da escritura definitiva, a "promitente vendedora" transmitirá aos credores do compromisso, a posse definitiva do lote compromissado.
DAS RESTRIÇOES À SUB-DIVISÃO E ÀS CONSTRUÇÕES NO LOTE
XIII – Não será permitido o desdobro do lote objeto do presente instrumento em áreas menores que 1.500,00 m (um mil e quinhentos metros quadrados), podendo, porém, cada lote ser incorporado a outro, observada a legislação vigente.
PARAGRAFO ÚNICO: - Qualquer sub-divisão ou incorporação do lote compromissado, só poderá se formalizar mediante aprovação da respectiva planta perante a " promitente vendedora" ou a sociedade que se constituirá nos termos da clausula XXII, denominada GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia, subseqüentemente e junto à Prefeitura Municipal de Embu, tudo sujeito ao crivo consensual do Cartório do Registro de Imóveis de Itapecerica da Serra.
XIV – É vedada a construção de qualquer tipo de casa de madeira, exceto quando pré-fabricada, de prédios de apartamentos, de casas de mais de dois pavimentos e de estabelecimentos comerciais de quaisquer espécies no lote compromissado, que se destina a uma única moradia, além das edículas.
PARAGRAFO PRIMEIRO: - O(s) "compromissário(s) comprador(es)" se obriga(m) a instalar no lote e para serventia das edificações que se destinam exclusivamente para fins residenciais, um conjunto de fossa séptica e poço absorvente em cada lote, de acordo com a NB-41 da ABNT. Quaisquer exceções a esta convenção, dependerão de aprovação prévia e escrita da "promitente vendedora" ou da GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia e das autoridades edilícias competentes, em especial a Prefeitura Municipal de Embu e a CETESB.
PARAGRAFO SEGUNDO: - Infringindo o disposto no parágrafo precedente, o(s) "compromissário(s) comprador(es)" ficará(ão) sujeito(s) à competente ação cominatória com embargo da obra e à obrigação de pagar(em) perdas e danos, sem prejuízo de eventual rescisão contratual.
PARAGRAFO TERCEIRO: - Quaisquer obras ou benfeitorias a serem feitas no lote compromissado só poderão ser iniciadas depois da prévia aprovação do respectivo projeto pelas autoridades públicas competentes, oportunidade em que a "promitente vendedora", contra a aprovação, confirmará as linhas demarcatórias do imóvel, tudo sob pena de resilição do compromisso.
PARAGRAFO QUARTO: - A ação fiscalizadora da "promitente vendedora" ou da GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia, não as tornam responsáveis pelos riscos e defeitos das obras executadas, que, antes de seu início, devem ser submetidas à aprovação das autoridades publicas competentes, perante as quais responderá(ão) o(s) "compromissário(s) comprador(es)" por todos os atos que praticar(em).
XV – Não serão permitidas construções acessórias, mesmo que independentes da principal, antes da construção desta, que não tenham por objeto precípuo e imediato servir ou auxiliar a construção maior, cumprindo salientar que quaisquer que sejam as benfeitorias postas no lote, obrigatoriamente estarão submetidas às disposições restritivas desta cláusula e da anterior.
PARAGRAFO PRIMEIRO: - No que respeita os recuos das futuras construções em relação às divisas do lote compromissado, obedecer-se-ão às restrições seguintes:
1) - A Construção principal submeter-se-á aos seguintes recuos mínimos obrigatórios:-
a) recuo de frente: 6,00 m, a partir do alinhamento;
b) recuo de fundo: 6,00 m, medidos da linha divisória dos fundos;
c) recuos laterais: 2,00 m, de cada lado, medidos a partir das divisas laterais;
d) os recuos laterais previstos na alínea "c" contar-se-ão a partir da projeção dos beirais da construção principal; e
e) os recuos previstos nas alíneas "a" e "b" referem-se ao alinhamento da alvenaria, sendo que os beirais de frente e fundo, se existirem, poderão possuir até 1,00 m.
2) - Permitir-se-á a construção de muro invadindo os recuos laterais, desde que seja locado a 6,00 m de distância do alinhamento da rua (recuo de frente);
3) - A faixa de recuo da frente não poderá ser usada como pátio de serviço de qualquer natureza.
4) - Em lotes de esquina, a construção principal obedecerá os seguintes recuos mínimos obrigatórios:
a) recuo de frente: 6,00 m a partir do alinhamento de cada rua, sendo que a concordância desta duas linhas acompanhará o recuo de 6,00 m em relação à concordância dos alinhamentos das vias públicas, contados a partir do alinhamento da alvenaria do prédio principal que, se possuir beiral, este poderá ter até 1,00 m;
b) o recuo dos fundos será obtido pelo arco de círculo, tendo por centro a intersecção das duas divisas laterais, com raio de 6,00 m;e
c) os recuos laterais serão de 2,00 m, prevalecendo as regras contidas nas alíneas "a", "b", "c" e "e" do ítem 1 supra.
PARAGRAFO SEGUNDO:- No caso de o lote apresentar necessidade de corte excessivo, será permitida a construção de abrigo para auto, executado no alinhamento da rua, desde que tal abrigo seja coberto superiormente por jardim, não podendo ultrapassar esse abrigo (incluindo o jardim) a altura de 3,00 m, medida essa a contar do nível da calçada frontal do lote.
OBRIGAÇÕES E DIREITOS GENÉRICOS
XVI – Obriga(m)-se o(s) "compromissário(s) comprador(es)", também, a defender a posse do lote compromissado de qualquer ato de turbação ou esbulho, comunicando sempre à "promitente vendedora" ou à GREEN VALLEY S/C – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia as anormalidades que venham a se verificar, respondendo, igualmente, aos procedimentos judiciais que lhe(s) seja(m) formulado(s) e que possam afetar a legitimidade da posse e dos direitos da "promitente vendedora", inclusive aquelas intentadas pelos poderes públicos.
XVII – Por ocasião da outorga da escritura definitiva resultante desta promessa de venda, poderá ser compensada em dinheiro, na base do preço de venda por metro quadrado, qualquer diferença, para mais ou para menos, que se verificar na metragem do lote negociado, se tal falta ou acréscimo for superior a 5% (cinco por cento) da área do lote.
PARAGRAFO ÚNICO: - Será da escolha da "promitente vendedora" o Tabelião de Notas em que deverá ser lavrada a escritura pública definitiva de venda, para o que deverá(ão) o(s) "compromissário(s) comprador(es)" solicitar referida outorga com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
XVIII – Os fechos frontais do lote compromissado bem como os laterais e dos fundos deverão ser constituídos de cercas vivas.
PARAGRAFO ÚNICO: - É vedada a colocação de cartazes e anúncios de qualquer espécie no lote compromissado e suas edificações, salvo aqueles destinados à sua venda ou arrendamento. Para a fixação de quaisquer anúncios que não os definidos nesta cláusula, terá(ão) o(s) "compromissário(s) comprador(es)" de obter autorização expressa da "promitente vendedora" ou da GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia.
XIX – Os encanamentos de água potável e esgoto poderão atravessar o lote compromissado, dentro de uma faixa de 1,50 m das divisas laterais do imóvel, obrigando-se o(s) "compromissário(s) comprador(es)" a permitir a servidão de passagem, quando solicitado(s) para tanto, bem como consentir na mesma faixa, a construção de canalização necessária para escoamento de águas pluviais provindas de lotes vizinhos, se a topografia do imóvel assim o exigir.
PARAGRAFO ÚNICO: - Estabelecida a permissão de servidão prevista nesta cláusula, o adquirente do lote do prédio dominante promoverá, à sua conta exclusiva, as obras técnicas da servidão, de forma a não prejudicar a utilização do lote serviente.
XX – A "promitente vendedora", inicialmente, e a GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia, subseqüentemente, poderão executar no loteamento de que faz parte o lote compromissado, os melhoramentos considerados de interesse geral e aprovados pela maioria dos proprietários do "Jardim Itatiaia", e bem assim fazer a manutenção dos serviços de limpeza das áreas do arruamento, praças e demais logradouros de uso comum, obras de escoamento das águas pluviais e de esgotos, de arborização das vias publicas, de guarda e fiscalização dos terrenos, além de todas as demais construções e serviços necessários a beneficiar, direta ou indiretamente, o lote negociando, até que os poderes públicos assumam a responsabilidade por esses serviços, bem como a manutenção da sede social e dependências esportivas.
PARAGRAFO PRIMEIRO: - Em remuneração pela execução desses serviços e obras, a 'promitente vendedora" ou a GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia cobrará, por reembolso, os custos pagos a terceiros, de mão de obra e material, acrescidos de uma taxa de administração correspondente a 10% (dez por cento) sobre aqueles custos.
PARAGRAFO SEGUNDO: - Concluídas as obras, a "promitente vendedora" ou a entidade mencionada no parágrafo precedente, passará a cobrar, por lote, uma taxa de conservação e administração que vier a ser arbitrada oportunamente. Fica desde já acertado que essa taxa será composta de duas partes, sendo uma correspondente as despesas apenas da área pertencente exclusivamente à GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia e a outra, relativa ao restante do loteamento.
PARAGRAFO TERCEIRO: - Os débitos do(s) "compromissário(s) comprador(es)" vinculados às obrigações assumidas nesta cláusula e parágrafos precedentes serão tidos sempre como líquidos e certos, exigíveis desde logo, e ficarão sujeitos aos juros moratórios de 12% (doze por cento) ao ano, sem prejuízo das perdas e danos e da correção monetária, por aplicação ao principal dos índices de variação nominal das Obrigações Reajustáveis do tesouro Nacional (ORTNs).
XXI – A "promitente vendedora" ou a GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia, subseqüentemente, assume a total responsabilidade pela conservação da rede de abastecimento de água construída no Jardim Itatiaia e que alimenta o(s) lote(s) compromissado(s) procedente da Adutora de Cotia, obrigando-se a operar, manter e conservar a respectiva rede de adução até a sua efetiva incorporação ao sistema distribuidor da SABESP – Companhia de Saneamento Básico do Estado de São Paulo, cobrando, enquanto não entregue a rede a esta entidade, do(s) "compromissário(s) comprador(es)", as respectivas taxas mensais de consumo, a serem incluídas na remuneração prevista no parágrafo 1º. Da cláusula XX.
PARAGRAFO ÚNICO: - Seja qual for o sistema de controle de consumo de água (hidrômetros individuais ou conjuntos), a manutenção da rede de água bem como a cobrança das taxas de consumo deverão ser delegadas pela "promitente vendedora" à GREEN VALLEY – Associação dos Proprietários do Jardim Itatiaia.
XXII – O(s) "compromissário(s) comprador(es)", mesmo depois de se tornar(em) proprietário(s), portadores de titulo definitivo do lote compromissado, estará(ão) impedido(s) de ceder, graciosa ou onerosamente, o uso da água, da luz e de outras benfeitorias postas no seu terreno, para outros compromissários ou proprietários do mesmo loteamento."
CAPÍTULO V - DO PATRIMÔNIO
Art. 29 O patrimônio da Associação será constituído de bens; móveis; imóveis; e contribuições dos associados.
Parágrafo Único - No caso de dissolução da Associação a destinação do patrimônio remanescente será decidida em Assembléia Geral especialmente convocada para tal fim.
Art. 30 A Associação aplicará suas rendas, seus serviços e eventual resultado operacional na manutenção e no desenvolvimento de sua(s) finalidade(s), dentro do território nacional.
Art. 31 A Associação não distribuirá resultados, dividendos, bonificações, participações ou parcela do seu patrimônio, sob nenhuma forma.
Art. 32 A Associação constitui patrimônio exclusivo dos proprietários do Jardim Itatiaia.
CAPÍTULO VI - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 33 A Associação será dissolvida por decisão da Assembléia Geral Extraordinária, especialmente convocada para esse fim, quando se torne impossível à continuação de sua atividade, ou por decisão do poder judiciário.
Art. 34 O presente Estatuto poderá ser reformado, no todo ou em parte, em qualquer tempo, pela aprovação de 2/3 (dois terços) dos presentes a Assembléia Geral, especialmente convocada para esse fim e entrará em vigor na data de seu registro no órgão competente, nos termos o artigo 59, Parágrafo Único, do Código Civil.
Art. 35 O exercício social compreenderá o período de 01 de novembro a 31 de outubro do ano subseqüente.
Art. 36 Os casos omissos no presente Estatuto serão resolvidos pela Diretoria Executiva, ad referendum da Assembléia Geral.
Nada mais havendo a tratar deu por encerrado os trabalhos o Senhor Presidente do Conselho Fiscal.
Embu, treze de fevereiro de 2.005.
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