APLICA-SE aos LOTEAMENTOS IRREGULARES DAS GLEBAS 6 ATÉ 16 do LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY .
A diferença é que o LOTEAMENTO TOTAL DA GRANJA COMARY foi APROVADO e REGISTRADO no RGI em 21.04.1951 e a PLANTA total do LOTEAMENTO foi APROVADA pelo MUNICIPIO em 28/12/1966 sendo
IMPOSSIVEL alterar a NATUREZA JURIDICA DOS LOTES mediante a venda de FICTA FRAÇÃO IDEAL de VIAS PÚBLICAS e IMÓVEIS AUTÔNOMOS com uso ILEGAL da figura juridica do "condominio" civil mediante FRAUDES nos REGISTROS DE IMÓVEIS.
Confira :
CONSELHO DA MAGISTRATURA
REGISTRO PÚBLICO
PROCESSO N°: 0025584-13.2013.8.19.0001
RELATOR: DES. CELSO FERREIRA FILHO
INTERESSADO: LUCIANO TEIXEIRA ROCHA
SUSCITANTE: CARTÓRIO DO 9° OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL
ACÓRDÃO
REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA
REGISTRAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO
DE ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA
E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL.
PARCELAMENTO IRREGULAR. AUSENTE
AUTORIZAÇÃO DO ÓRGÃO PÚBLICO
COMPETENTE. DEMAIS EXIGENCIAS
PROCEDENTES, CONTUDO, MESMO QUE
ATENDIDAS, NÃO VIABILIZAM O REGISTRO
DO TÍTULO. Sentença de procedência da
Dúvida. Proibição legal de registro de título cujo objeto seja loteamento ou desmembramento
irregular. SENTENÇA MANTIDA EM SEDE DE
REEXAME NECESSÁRIO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos do processo n° 0025584-
13.2013.8.19.0001 em que é interessado LUCIANO TEIXEIRA ROCHA e suscitante o
CARTÓRIO DO 9° OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.
ACORDAM os Desembargadores integrantes do CONSELHO DA
MAGISTRATURA, por unanimidade de votos, em MANTER A SENTENÇA EM SEDE
DE REEXAME NECESSÁRIO, nos termos do voto do Desembargador Relator.
RELATÓRIO
Trata-se de procedimento de Dúvida suscitada (fls.02 e 06/11) em
razão do adiamento do registro de escritura de promessa de compra e venda lavrada
em 22/09/2008 no 24° Oficio de Notas da Capital, no Livro n° 5816, às fls. 055, firmada
entre o outorgante promitente vendedor José Cabral Dure e de outro lado, com
outorgado promitente comprador Luciano Teixeira Rocha, tendo por objeto a fração de
1404/68.000,00 do imóvel situado no caminho público que começa no lado par da
Estrada do Sacarrão a 2.600,00 m do início desta, no lado par da Estrada dos
bandeirantes a 510m depois da ponte sobre o rio morto, terreno (sitio 373), no lado par
do caminho a 45,60m de seu inicio, na freguesia de Jacarepaguá, nesta Cidade,
descrito e caracterizado na matrícula 205.322 do 9° RGI.
Prenotado o título e submetido a exame, foram feitas quatro exigências:
1ª – aguardar consulta à Prefeitura Municipal quanto ao enquadramento
do imóvel em parcelamento irregular, nos termos do artigo 648, § 4°, da Consolidação
Normativa;
2ª – juntar formulário de comunicação de alteração de titularidade (guia
de comunicação) feita através de comunicação digital junto à Secretaria Municipal de
Fazenda, nos termos do Decreto n° 35744 de 06/06/2012, publicado no D.O. RIO em
11/06/2012;
3ª – esclarecer a divergência existente entre a matrícula do imóvel no
RGI onde consta que o imóvel possui inscrição fiscal urbana (FRE) enquanto que na
escritura em exame consta que o imóvel está cadastrado no INCRA e, portanto,
caracterizado como imóvel rural, e
4ª – consta averbado na matrícula do imóvel, um Ofício da 1ª Vara Cível
Pichetti em face do outorgante e de seu procurador qualificados no presente título, o
que não foi consignado na escritura conforme exige o artigo 241, § 2°, da CNCGJ.
Cópia do título apresentado para registro. (fls. 03/05v)
Cópia do Ofício encaminhado à Prefeitura Municipal. (fls.12)
Certidão (fls.18) de que não houve impugnação.
Manifestação do Município do Rio de Janeiro (fls.19/28)
Manifestação do Suscitante (37/38) ressaltando a resposta do Município
que afirmou não haver, para o imóvel, aprovação de parcelamento urbano, nem
processo de aprovação de loteamento, podendo-se concluir pelo parcelamento
irregular do solo, o que o impede de efetuar o registro do título
Parecer do Ministério Público (fls.38v) opinando pela procedência da
dúvida e requerendo extração de cópias para remessa à Procuradoria Geral de
Justiça.
Sentença (fls. 39/41) decidindo pela superação da segunda e da quarta
exigência, mas julgando a Dúvida procedente.
Sem recurso, subiram os autos para apreciação desse E. Conselho da
Magistratura.
Parecer Ministerial de segundo grau (fls.64/81) opinando pela confirmação da sentença.
VOTO
A questão é bastante objetiva.
Trata-se, sem qualquer sombra de dúvida, de parcelamento irregular
do solo urbano e, sendo assim, o registro do título não pode ser efetivado posto
que em total desconformidade com o permissivo legal.
A implantação de um loteamento ou desmembramento para fins
urbanos está subordinada à Lei Federal nº 6.766/79, quando a gleba estiver
localizada em zona urbana ou de expansão urbana.
Para o parcelamento ser considerado legal, a planta e o projeto
devem ser previamente aprovados pela Prefeitura, depois de ouvidas as demais
autoridades competentes, sendo que, após a aprovação, o loteamento tem que
ser registrado no Cartório imobiliário, nos termos do artigo 18 da referida lei nº
6766/79, e a execução das obras se dará segundo a respectiva aprovação.
Assim, correta a postura do Oficial ao obstar o registro pretendido, uma
vez que, no caso em tela, o interessado pretende, sem autorização da Prefeitura,
realizar um verdadeiro desmembramento de sua propriedade, o que é vedado pelo
ordenamento.
O artigo 37 da referida Lei 6766/79 dispõe que: “é vedado vender ou
prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.”
Ao mesmo tempo, a citada norma legal enuncia, em seu artigo 52, que
constitui crime o registro de desmembramento ou loteamento irregular, senão vejamos:
“Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não
aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa
de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de
venda de loteamento ou desmembramento não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções
administrativas cabíveis.”
Repise-se, pois, que, sob pena de responsabilidade criminal, agiu bem o oficial.
O registro pretendido também é vedado pela Consolidação
Normativa da Corregedoria Geral da Justiça – parte extrajudicial, que dispõe nos
artigos 647 e 648, verbis:
Seção II - Dos loteamentos clandestinos
Art. 647. Os Oficiais de Registro de Imóveis são obrigados,
sob pena de caracterizar falta disciplinar, a fiscalizar o uso de
escritura de compra e venda de fração ideal, com formação
de condomínio civil, como instrumento de viabilização da
criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e de burla
à lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido
não só do exame do título apresentado para registro, como
também pelo exame dos elementos constantes da matrícula.
§ 1º. Os Oficiais de Registro de Imóveis, para cumprir o
disposto no caput, deverão dedicar especial atenção às
sucessivas alienações de diminutas frações ideais de um
determinado imóvel, muitas vezes em percentual idêntico, e
nas quais os adquirentes não guardam relação de comunhão
ou de identidade entre si, tais quais parentesco ou amizade.
§ 2º. Suspeitando o Oficial de Registro de Imóveis da
formação de loteamento irregular/clandestino, ou de burla às
normas legais que regulam o parcelamento do solo, pela via
transversa da escritura de compra e venda de fração ideal,
deverá comunicar o fato à Corregedoria Geral da Justiça, ao
Ministério Público e à Prefeitura Municipal da Comarca, para
que adotem as providências cabíveis, sendo certo que a
omissão no cumprimento desta diligência sujeitará o mesmo à
apuração de responsabilidade disciplinar.
§ 3º. A comunicação prevista no parágrafo anterior deverá
expor os fatos e os fundamentos que levaram o Oficial de
Registro a identificar, no título apresentado para inserção no
fólio real, uma forma de loteamento irregular/clandestino, ou
de burla às normas legais que regulam o parcelamento do
solo, e será instruída com os seguintes documentos:
...........
§ 4º. A comunicação enviada à Corregedoria Geral da Justiça
deverá observar os requisitos previstos no parágrafo anterior,
acrescida da comprovação de cópia da comunicação
encaminhada ao Ministério Público e à Prefeitura Municipal da
Comarca.
§ 5º. Convencido o Oficial de Registro de Imóveis, de que a
venda da fração ideal se faz em burla da legislação de
loteamentos, deverá exigir o cumprimento dos requisitos do
referido diploma legal, para a inserção do título no registro
imobiliário e, em não sendo atendida a exigência, negará
registro ao título. Nesta última hipótese, não concordando a
parte com a exigência formulada pelo Oficial ou com a
negativa de registro do título, poderá ser suscitada a dúvida
prevista no artigo 198 da Lei nº. 6.015/73, ao Juízo de
registros públicos competente.
Art. 648. Os Oficiais não poderão registrar as escrituras ou
instrumentos particulares envolvendo alienação de frações
ideais, quando, baseados em dados objetivos, constatarem a
ocorrência de fraude e infringência à lei e ao ordenamento
positivo, consistente na instituição ou ampliação de loteamentos
de fato.
§ 1º. Para os fins previstos no caput, considerar-se-á fração
ideal a resultante do desdobramento do imóvel em partes não
localizadas/delimitadas, e declaradas como contidas na área
original, e que estejam acarretando a formação de falsos
condomínios em razão das alienações.
§ 2º. As frações poderão estar expressas, indistintamente, em
percentuais, frações decimais ou ordinárias ou em área
(metros quadrados, hectares, etc.).
§ 3º. Ao reconhecimento de configuração de loteamento
clandestino ou irregular, entre outros dados objetivos a serem
valorados, concorrem, isolada ou em conjunto, os da
disparidade entre a área fracionada e a do todo maior, forma
de pagamento do preço em prestações e critérios de rescisão
contratual.
§ 4º. A restrição contida neste artigo não se aplica aos
condomínios edilícios, por estes serem previstos e tutelados
por legislação especial. Sobrevindo dúvida sobre o
enquadramento do imóvel objeto de alienação nas leis
condominial e de parcelamento do solo urbano, o Oficial
Registrador poderá oficiar à Prefeitura municipal a fim de
obter informações que lhe permitam melhor apurar a situação.
Com relação às demais exigências, são procedentes e
decorrem de disposição legal e, mesmo que superadas, ainda assim, não viabilizam o
registro do titulo.
Por todo o exposto, apreciando o feito em razão do reexame
necessário, voto no sentido de MANTER A SENTENÇA DE PROCEDENCIA DA
DÚVIDA.
Rio de Janeiro, 15 de dezembro de 2016
DES. CELSO FERREIRA FILHO
RELATOR
Nenhum comentário:
Postar um comentário