OUTRA RAIZ DE FALSOS CONDOMINIOS É A VENDA DE "FRAÇÃO IDEAL" em LOTEAMENTOS IRREGULARES. A VENDA É ILEGAL, O REGISTRO NO REGISTRO DE IMOVEIS É PROIBIDO PELA LEI DE REGISTROS PUBLICOS E PELA LEI DE LOTEAMENTOS, E PELAS NORMAS DAS CORREGEDORIAS DO CNJ E DOS TRIBUNAIS. O OFICIAL REGISTRADOR É RESPONSABILIZADO CIVIL E PENALMENTE COM ATE 2 ANOS DE PRISÃO, MULTA e PERDA DA DELEGAÇÃO:
"A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente, não pode ser objeto de registro imobiliário, nos termos da legislação em comento, sujeitando o Oficial Registrador às penas do artigo 52 da Lei nº 6.766/79 aliado à vedação dos artigos 647 e 648 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça"
CONFIRA :
PROCESSO Nº: 0019053-66.2013.8.19.0014
SUSCITANTE: CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ
INTERESSADOS: FRANCISCO DE ASSIS DA SILVA PINHEIRO, SOLANICE MONTEIRO RODRIGUES, LEILA MARIA DA SILVA PINHEIRO AZEVEDO E CLAIDE ROBERTO SARDINHA AZEVEDO.
RELATORA: DES. DENISE VACCARI MACHADO PAES
REEXAME NECESSÁRIO. SERVIÇO REGISTRAL.
DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTITUÍDO POR LOTE DECORRENTE DO DESMEMBRAMENTO DA ‘FAZENDA QUARAY’ OU ‘CAMPO DO XEXÉ’. REGISTRO ADIADO. DIVERSAS IRREGULARIDADES APRESENTADAS NA MATRÍCULA ORIGINAL. IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO QUE NÃO POSSUI MATRÍCULA PRÓPRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR DA COPAIGE- COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO. SENTENÇA QUE AUTORIZOU O REGISTRO DA ESCRITURA. PARECER DA DOUTA PROCURADORIA OPINA PELA REFORMA DA SENTENÇA. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO NOS MOLDES ORA REQUERIDO. SEGURANÇA JURÍDICA QUE SE VISA PRESERVAR. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE PARA JULGAR A DÚVIDA PROCEDENTE.
Vistos, relatados e discutidos estes autos do Processo nº 0019053-66.2013.8.19.0014, em que é suscitante o CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ e interessados FRANCISCO DE ASSIS DA SILVA PINHEIRO, SOLANICE MONTEIRO RODRIGUES, LEILA MARIA DA SILVA PINHEIRO AZEVEDO E CLAIDE ROBERTO SARDINHA AZEVEDO;
ACORDAM os Desembargadores integrantes do CONSELHO DA MAGISTRATURA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, por unanimidade de votos, em conhecer do reexame necessário para reformar a sentença, nos termos do voto da Relatora.
Trata-se de Dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório do 13º Ofício da Comarca de Campos dos Goytacazes quando do requerimento de registro de Escritura de Compra e Venda (fls.13/15), lavrada em 08.05.1988, no Cartório do Terceiro Distrito do mesmo Município, no livro 72, fls.181 e verso, ato nº 184, referente ao imóvel constituído pelo Lote 05, quadra IV, Loteamento Parque Novo Farol, decorrente do desmembramento da “Fazenda Quaray” ou” Campo do Xexé”, 5º Distrito de Campos dos Goytacazes/RJ.
Prenotado o título, o Registrador concluiu pela impossibilidade do registro pois o imóvel objeto da escritura não tem matrícula própria, tudo indicando ser componente de imóveis maiores de propriedade da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO- COPAIGE, na condição de condômina das áreas matriculadas sob os nºs 188 e 189 e relativamente às quais têm sido apresentadas outras escrituras do mesmo teor para registro. E assinala já ser conhecimento do Ministério Público, bem como dos Juízos da Comarca, o caso do loteamento irregular nas plantas 158,599 e 577 referentes às matriculas 188 e 189, do Cartório do 13º Ofício.
Informa possuir o imóvel da matrícula 188 uma área de 532.030 m² e tinha cinco proprietários (R1/188), tratava-se de um condomínio ordinário, porém os registros posteriores (R2, R3 e R4)apontam ter a COPAIGE- COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO adquirido partes ideais do imóvel até perfazer 50% (cinquenta por cento) da área equivalente a 266.015 m². E constar na matrícula 189 que a COPAIGE é proprietária de uma área total de 62,5% equivalente a 339.494,6875m², adquiridos, também, em partes ideais. (R.2, R.3, R.4 e R.5), asseverando que as escrituras que vêm sendo apresentadas para registro fazem referências as matrículas 188 e 189, mas caracterizam lotes que não estão consignados nas matrículas citadas, concluindo não possuir o imóvel objeto da presente dúvida matrícula própria.
Sustenta, ainda, ter o Oficial anterior tratado os dois imóveis ( matrículas 188 e 189) como se fossem um só, sem fazer a fusão das aludidas matrículas, sendo matriculados 938 lotes, perfazendo a área de 451.832,07m e, neste cálculo, não estão incluídos 45 lotes que ainda faltam registrar. E que, somente, considerando as áreas das matrículas 188 e 189 conjuntamente é que será possível o registro de alienações vindouras, mesmo em partes ideais.
Por fim, ressalva que os Juízos da Comarca, sensibilizados com a questão social envolvida, tem determinado o registro dos lotes como partes ideais do imóvel das referidas matrículas.
Não houve apresentação de impugnação.
Manifestação do Ministério Público às fls. 49/50 no sentido do registro do título à margem da matrícula, como se fosse uma parcela ideal, com a cautela de se identificar a área do imóvel para que o Oficial do Registro possa controlar o tamanho ainda disponível para outros registros (área remanescente), de modo que, neste momento, os adquirentes dos terrenos não fiquem alijados de seus domínios, ainda, que, por ora, em conjunto com outros, em frações ideais.
A sentença de fls. 52/52 v, julgou procedente o pedido para acolher a dúvida do registrador e autorizar o registro do título, autorizando o registro da escritura de compra e venda junto á matrícula da área maior, como fração ideal, figurando o comprador como condômino.
Não houve interposição de recurso da sentença prolatada.
Manifestação do Oficial Registrador solicitando a remessa dos presentes autos ao Conselho da Magistratura, nos termos do art.48,§ 2ª da LODJ. (fls. 58)
Remetidos os autos a este E. Conselho da Magistratura, para reexame necessário, manifestou-se a d. Procuradoria Geral de Justiça a fls.74/93 pela reforma da sentença.
É o relatório. Passo a decidir.
A sentença merece reparo.
Pelo que se depreende dos autos, objetivam os interessados o registro de Escritura de Compra e Venda, na qual figuram como promitentes compradores Francisco de Assis da Silva Pinheiro e sua mulher Solanice Monteiro Rodrigues, Leila Maria da Silva Pinheiro Azevedo e seu marido Claide Roberto Sardinha Azevedo e como vendedora COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO- COPAIGE, lavrada no Cartório do Terceiro Distrito da Comarca de Campos dos Goytacazes, no livro 72, às fls. 181 e verso, Ato 184, referente ao imóvel constituído pelos lotes 188 e 189, decorrentes do desmembramento da “Fazenda Quaray” ou “Campo do Xexé, 5º Distrito de Campos dos Goytacazes/RJ.
Ocorre que, submetida a referida escritura a registro, o Oficial Registrador do Cartório do 13º Ofício Notarial e Registral da Comarca de Campos dos Goytacazes informou que o título não pode ser registrado, pois, além de não possuir o imóvel objeto do contrato matrícula própria, trata-se de loteamento irregular da COPAIGE-Companhia de Desenvolvimento Urbano.
Frise-se que, como salientou o Oficial Registrador, a matéria em debate importa grande gleba de terra na Comarca de Campos dos Goytacazes, na qual há desacordo de registros, ausências/ dissonâncias de matrículas, divergências de proprietários, tornando-se inviável o registro pretendido.
A questão em apreço não é nova neste E. Conselho, sendo estes os votos mais recentes acerca da matéria: processos nºs 0004568-37.2008.8.19.0014,0028498-84.2008.8.19.0014 e 0006859-05.2011.8.19.0014, abaixo ementados, ser impossível o registro de título análogo ao dos presentes autos, tanto para o fim de transferir a propriedade de lotes autônomos, quanto para conceder ao interessado a propriedade de uma fração ideal da porção de terras maior, ficando o mesmo na condição de condômino da área:
REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA REGISTRAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE LOTE INEXISTENTE NA MATRÍCULA. ÁREA QUE NÃO SOFREU REGULAR LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO. IMPOSSIBILIDADE.
Irregularidade nos registros apontados pelo atual Delegatário que exigem correção imediata.
Diante da questão social envolvida diversos registros de lotes como partes ideais foram efetivados por determinação judicial, contudo, o cálculo é complexo e a área total apresenta divergência. Sentença que julga a Dúvida parcialmente procedente para declarar a impossibilidade do registro, mas autorizando que o mesmo seja efetuado concedendo à interessada a propriedade de uma fração ideal a ser calculada. Inviabilidade. Loteamento irregular. Proibição legal de registro de contratos cujo objeto seja loteamento ou desmembramento irregular. Precedentes deste E. Conselho da Magistratura. Sentença reformada em sede de reexame necessário para julgar a Dúvida procedente. (Processo nº 0004568-37.2008.8.19.0014, Relator Des. Celso Ferreira Filho, julgado em 28/07/2016)
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REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL CONSTITUÍDO POR LOTES DECORRENTES DO DESMEMBRAMENTO DA “FAZENDA QUARAY” OU “CAMPO DO XEXÉ”.
REGISTRO ADIADO TENDO EM VISTA DIVERSAS IRREGULARIDADES DA MATRÍCULA ORIGINAL DO IMÓVEL. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A DÚVIDA.
PARECER DA DOUTA PROCURADORIA
OPINANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA.
EVIDENTE PARCELAMENTO IRREGULAR.
AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DO
REGISTRO. SEGURANÇA JURÍDICA QUE SE VISA PRESERVAR. SENTENÇA QUE SE REFORMA PARA JULGAR A DÚVIDA
PROCEDENTE.
(Processo nº 0028498-84.2008.8.19.0014, Rel. Des. Suely Lopes Magalhães, julgado em 17/03/2016).
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REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL CONSTITUÍDO POR LOTES DECORRENTES DO DESMEMBRAMENTO DA “FAZENDA QUARAY” OU “CAMPO DO XEXÉ”. REGISTRO ADIADO TENDO EM VISTA DIVERSAS IRREGULARIDADES DA MATRÍCULA ORIGINAL DO IMÓVEL. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A DÚVIDA. PARECER DA DOUTA PROCURADORIA OPINANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA. EVIDENTE PARCELAMENTO IRREGULAR. AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO. EXISTÊNCIA DE PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO CONSELHO RELATIVOS AO MESMO LOTEAMENTO. SEGURANÇA JURÍDICA QUE SE VISA PRESERVAR. SENTENÇA QUE SE REFORMA PARA JULGAR A DÚVIDA PROCEDENTE.
(Processo nº 0006859-05.2011.8.19.0014, Rel. Des. Marcelo Castro Anatocles da Silva Ferreira, julgado em 18/02/2016).
Bem se sabe que os direitos reais assumem em nosso sistema jurídico grande relevância por serem oponíveis erga omnes, além de suas demais consequências, fazem com que o sistema de Registros Públicos seja informado por uma série de princípios que asseguram às transações imobiliárias maior segurança, constituindo verdadeira garantia de fidelidade, veracidade e eficácia as transcrições e averbações levadas aos referidos Cartórios de Registros Imobiliários.
E o pacto celebrado, além de não permitir a precisa identificação do imóvel, violando o Princípio da Especialidade Objetiva, que consiste na perfeita e minuciosa identificação do imóvel a ser registrado, a fim de impedir que sua transmissão seja feita irregularmente, protegendo-se o registro imobiliário da possibilidade de erros que venham a confundir propriedades, como preceituam os artigos 176 e 225, parágrafos 1º e 2º, ambos da Lei 6.015/73, caracteriza, inequivocamente, parcelamento irregular do solo urbano, que se mostram suficientes para obstar o registro do título.
In casu, o Princípio da Especialidade, em sua modalidade Objetiva, não foi observado, isto porque era imprescindível a abertura de uma matrícula do imóvel em questão, com a identificação de todas as suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver, conforme dispõe o artigo 176 da Lei nº 6.015/73,
vejamos:
“Art. 176- - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3.
§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas:
I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;
II - são requisitos da matrícula:
1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;
2) a data;
3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação:
a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;
b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.”
Acrescente-se, ainda, o artigo 225 do mesmo diploma legal:
Acrescente-se, ainda, o artigo 225 do mesmo diploma legal:
Art. 225- Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, as características, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando o nome dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado impar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.
§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.
§2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”
O Princípio da Continuidade, por sua vez, determina que todos os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registral. Tal princípio está inserido na regra dos seguintes artigos da Lei 6.015/73:
“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante. O oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro quedependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.” ( grifado).
Por fim, além de inexistir qualquer matrícula imobiliária aberta para o imóvel em questão, em flagrante violação ao disposto nos artigos 176 e 225 da Lei 6.015/73, as manifestações e os documentos acostados aos autos apontam o parcelamento irregular ou clandestino do imóvel originário por parte da Companhia de Desenvolvimento Urbano- COPAIGE, cuja negociação é expressamente proibida, conforme estabelece o art. 37 da Lei nº 6.766/79:
Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.
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Outrossim, a venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente, não pode ser objeto de registro imobiliário, nos termos da legislação em comento,
sujeitando o Oficial Registrador às penas do artigo 52 da Lei nº 6.766/79 aliado à
vedação dos artigos 647 e 648 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da
Justiça:
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Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não
aprovado pelos órgãos competentes, registrar o
compromisso de compra e venda, a cessão ou
promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de
contrato de venda de loteamento ou desmembramento
não registrado.
Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5
(cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo
vigente no País, sem prejuízo das sanções
administrativas cabíveis.
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Art. 647. Os Oficiais de Registro de Imóveis são obrigados, sob pena de caracterizar falta disciplinar, a fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio civil, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e de burla à lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes da matrícula.
(...)
§ 5º. Convencido o Oficial de Registro de Imóveis, de que a venda da fração ideal se faz em burla da legislação de loteamentos, deverá exigir o cumprimento dos requisitos do referido diploma legal, para a inserção do título no registro imobiliário e, em não sendo atendida
a exigência, negará registro ao título. Nesta última
hipótese, não concordando a parte com a exigência
formulada pelo Oficial ou com a negativa de registro do
título, poderá ser suscitada a dúvida prevista no artigo
198 da Lei nº. 6.015/73, ao Juízo de registros públicos
competente”
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Art. 648. Os Oficiais não poderão registrar as escrituras
ou instrumentos particulares envolvendo alienação de
frações ideais, quando, baseados em dados objetivos,
constatarem a ocorrência de fraude e infringência à lei e
ao ordenamento positivo, consistente na instituição ou
ampliação de loteamentos de fato.
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Resta evidente tratar-se de questão complexa, envolvendo mais uma das
centenas de contratos pertinentes ao possível parcelamento irregular ou clandestino do
imóvel originário – Fazenda Quaray ou Campo do Xexé-, por parte da Companhia de
Desenvolvimento Urbano – COPAIGE, na qual o próprio notário assinalou dentre as
exigências formuladas a fls.02/10 no item 2, ser necessário o levantamento da presente
dúvida, descabe a condenação dos interessados ao pagamento das custas, com lastro
no Princípio da causalidade.
Como bem entendeu o órgão ministerial de segundo grau às fls74/93 “
Finalmente, destaque-se que a única forma correta de se regularizar a calcinada e conturbada área de terra, é a utilização, pelos interessados, das ações judiciais pertinentes, nas quais exercerão o contraditório amplo e irrestrito na forma do artigo 5º, XXXV, da Constituição da República bem como, em face de todos aqueles que direta ou indiretamente possam ser alcançados pelas eventuais coisas julgadas a serem formadas”.
Em que pese a importância social do tema, por tratar-se de regularização fundiária, deve-se destacar que a incidência de instrumentos normativos voltados à adquirentes não afasta o cumprimento das exigências previstas na Lei Registral.
DO EXPOSTO, VOTO PELA REFORMA DA SENTENÇA E, POR VIA DE CONSEQUÊNCIA, JULGO PROCEDENTE A PRESENTE DÚVIDA.
Rio de Janeiro, 22 de junho de 2017.
DENISE VACARI MACHADO PAES
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