O QUE É O MERS, ONDE ESTÃO LOCALIZADOS OS REGISTROS PÚBLICOS NO ESTADO DE WASHINGTON E O QUE A NOVA LEI FEZ COM O SISTEMA TORRENS
MERS, securitização de hipotecas, registros públicos, notas promissórias, documentos societários e a revogação do Torrens Act no Estado de Washington
Pesquisa e análise jurídica por Marcia Almeida, com o auxílio da Inteligência Artificial ChatGPT
19 de julho de 2026
RESUMO
O Mortgage Electronic Registration Systems — MERS não é um cartório, não é um registro público estadual, não é administrado pelos County Auditors e não integra a estrutura pública responsável pela preservação dos registros imobiliários no Estado de Washington.
O MERS é uma estrutura privada criada pela indústria hipotecária. Seu sistema eletrônico acompanha mudanças nos direitos de administração dos empréstimos e nos interesses econômicos relacionados às hipotecas. A empresa Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. aparece, em muitos instrumentos, como credora hipotecária nominal ou como representante — nominee — do credor e de seus sucessores.
A utilização do MERS permitiu que bancos e outros participantes do mercado vendessem e revendessem empréstimos hipotecários sem registrar publicamente cada cessão e sem pagar, em cada transferência, as respectivas taxas de registro. O Government Accountability Office — GAO dos Estados Unidos reconheceu que o sistema tornava possível comprar e vender empréstimos sem registrar e pagar uma taxa por cada cessão.
Isso não significa que o MERS seja proprietário da nota promissória, nem que seu banco de dados substitua automaticamente os documentos originais, os endossos, a cadeia de custódia ou a prova da legitimidade processual da entidade que pretende executar a garantia.
No Estado de Washington, os documentos imobiliários públicos são geralmente registrados no escritório do County Auditor do condado onde o imóvel está localizado. No King County, essa função é exercida pelo King County Recorder’s Office.
As notas promissórias, por sua vez, normalmente não são arquivadas nos registros públicos imobiliários. Elas deveriam permanecem sob a custódia privada do credor, de um banco, de um servicer, de um custodiante de documentos ou de um trustee de securitização, entretanto isso não mais ocorre.
Os documentos de constituição de empresas, sociedades, organizações sem fins lucrativos e entidades religiosas são geralmente arquivados na Corporations & Charities Division do Washington Secretary of State.
O Estado de Washington não possui um único órgão correspondente ao Registro de Títulos e Documentos brasileiro. Os documentos são distribuídos entre diferentes órgãos de acordo com sua natureza.
O antigo sistema Torrens de Washington foi revogado pela House Bill 1376, convertida no Chapter 66, Laws of 2022. A retirada definitiva dos imóveis remanescentes ocorreu em 1º de julho de 2023.
A nova lei não autorizou a destruição dos registros Torrens. Ao contrário, determinou que os livros, índices, arquivos e documentos fossem encerrados e transferidos para os registros permanentes de escrituras dos respectivos condados.
1. O QUE É O MERS
A sigla MERS significa:
Mortgage Electronic Registration Systems
É necessário distinguir duas estruturas relacionadas.
1.1. MERSCORP Holdings, Inc.
É a empresa privada que possui e opera o MERS System.
1.2. Mortgage Electronic Registration Systems, Inc.
É uma subsidiária integral da MERSCORP Holdings.
Segundo a própria organização, a função da Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. é atuar nos registros imobiliários como mortgagee — credora hipotecária nominal — nos empréstimos cadastrados no MERS System.
O MERS também se apresenta como nominee do credor e dos posteriores adquirentes do empréstimo, funcionando como agente comum da indústria hipotecária.
O MERS System, por sua vez, é definido pela própria empresa como um banco de dados eletrônico nacional que acompanha:
- mudanças nos direitos de administração dos empréstimos;
- mudanças nos mortgage servicing rights;
- interesses econômicos ou de titularidade beneficiária;
- empréstimos garantidos por imóveis residenciais;
- servicers e investidores cadastrados no sistema.
Os procedimentos operacionais detalhados estão contidos no MERS System Procedures Manual oficial.
Portanto, o MERS é uma infraestrutura privada da indústria financeira.
Ele não é:
- um cartório;
- um County Recorder;
- um County Auditor;
- um registro imobiliário estadual;
- uma agência reguladora;
- uma divisão do Poder Judiciário;
- uma instituição administrada por registradores públicos;
- nem um substituto público dos registros imobiliários mantidos pelos condados.
2. POR QUE O MERS FOI CRIADO
Antes da criação do MERS, quando um empréstimo hipotecário era vendido, a cessão da hipoteca ou do instrumento de garantia normalmente precisava ser documentada e registrada no condado onde o imóvel estava localizado.
Cada registro exigia:
- preparação de uma nova cessão;
- assinatura;
- reconhecimento notarial;
- entrega ao órgão registrador;
- indexação;
- arquivamento;
- e pagamento da respectiva taxa pública.
Com a expansão do mercado secundário e da securitização, os empréstimos começaram a ser transferidos em grande escala entre:
- bancos originadores;
- instituições financeiras;
- servicers;
- trusts;
- custodiantes;
- securitizadoras;
- investidores;
- fundos;
- empresas patrocinadas pelo governo;
- e outros participantes do mercado.
O MERS foi criado para permanecer identificado no registro público como credor hipotecário nominal ou representante comum, enquanto as transferências econômicas eram acompanhadas dentro do banco de dados privado.
Segundo o relatório do GAO Mortgage Foreclosures: Documentation Problems Reveal Need for Ongoing Regulatory Oversight, essa estrutura permitia que os credores comprassem e vendessem empréstimos sem registrar e pagar uma taxa por cada cessão.
Este é um dos pontos fundamentais do sistema:
O nome identificado no registro público podia permanecer o mesmo, enquanto o empréstimo era vendido e revendido diversas vezes no mercado financeiro.
Assim, a publicidade registral pública deixou necessariamente de refletir cada mudança econômica relacionada ao crédito.
3. COMO O MERS APARECE NOS DOCUMENTOS
Nos empréstimos cadastrados no sistema desde a origem — frequentemente chamados de MERS as Original Mortgagee Loans ou MOM Loans —, o instrumento de garantia declara que o MERS atua como:
- mortgagee;
- mortgagee of record;
- nominee do credor;
- e representante dos sucessores e cessionários do credor.
O MERS System Procedures Manual oficial explica que, nos empréstimos desse tipo, o MERS aparece nos registros públicos como credor hipotecário e como representante do credor e de seus sucessores. O credor registra o instrumento no condado e cadastra o empréstimo no sistema privado do MERS.
Posteriormente:
- o servicing pode ser transferido;
- a nota pode ser vendida;
- o interesse econômico pode mudar;
- o empréstimo pode ingressar em um trust;
- e os investidores podem adquirir participações nos fluxos financeiros.
Essas mudanças podem ser inseridas no MERS System sem que cada uma delas gere uma nova cessão registrada no condado.
4. A DIFERENÇA ENTRE A NOTA PROMISSÓRIA E O INSTRUMENTO DE GARANTIA
Para compreender as fraudes denunciadas nas foreclosures, é necessário distinguir dois documentos juridicamente diferentes.
4.1. Nota promissória
A nota promissória representa a obrigação pessoal de pagar a dívida.
Ela normalmente contém:
- o nome do devedor;
- o nome do credor originário;
- o valor emprestado;
- a taxa de juros;
- as datas de vencimento;
- as condições de pagamento;
- os eventos de inadimplemento;
- e outras obrigações financeiras.
A nota pode ser transferida por:
- endosso;
- entrega;
- allonge;
- negociação;
- cessão;
- ou outros mecanismos previstos no direito aplicável.
A pessoa com legitimidade para exigir o pagamento da nota não é necessariamente a mesma entidade cujo nome aparece no registro público como beneficiária nominal da garantia.
4.2. Deed of trust
No Estado de Washington, o instrumento mais comum de garantia imobiliária é a deed of trust.
Ela geralmente envolve:
- o grantor, normalmente o proprietário ou devedor;
- o beneficiary, em favor de quem a obrigação é garantida;
- e o trustee, a quem determinados poderes são conferidos.
A legislação de Washington permite que uma deed of trust, quando atendidos os requisitos legais, seja executada por meio de uma venda extrajudicial conduzida pelo trustee.
A RCW 61.24.020 estabelece que a deed of trust deve ser registrada como hipoteca e indexada pelo auditor do condado. O nome do grantor é indexado como devedor hipotecário, e os nomes do trustee e do beneficiário como credores hipotecários.
O capítulo legal completo está disponível em:
Chapter 61.24 RCW — Deeds of Trust
Os requisitos para a venda pelo trustee estão previstos em:
RCW 61.24.030 — Requisites to Trustee’s Sale
As regras relativas à execução da garantia e à notificação da venda estão disponíveis em:
RCW 61.24.040 — Foreclosure and Sale; Notice of Sale
5. ONDE A NOTA PROMISSÓRIA É MANTIDA
A nota promissória original normalmente não é arquivada no County Recorder.
O registro público imobiliário geralmente contém:
- a deed of trust;
- eventuais cessões;
- nomeações de successor trustee;
- notificações de inadimplemento;
- notificações da venda pelo trustee;
- reconveyances;
- liberações;
- gravames;
- escrituras;
- e outros documentos registráveis.
A nota original geralmente permanece sob a custódia privada de alguma entidade da cadeia financeira, como:
- o credor originário;
- um banco;
- um servicer;
- um custodiante de documentos;
- um trustee de securitização;
- um depositário;
- um trust;
- ou um agente contratado.
Nos empréstimos securitizados, os documentos podem ser entregues a um custodiante de documentos ou ao trustee do trust.
Entretanto, a mera existência de registros eletrônicos no MERS não demonstra automaticamente:
- quem possui fisicamente a nota original;
- se os endossos foram realizados;
- quando foram realizados;
- se foram produzidos posteriormente;
- se a nota foi transferida antes do encerramento do trust;
- se o allonge estava validamente unido ao documento;
- se houve entrega;
- se a cadeia documental está completa;
- e quem possuía legitimidade no momento da foreclosure.
6. O MERS eREGISTRY E AS eNOTES
O MERS também opera o chamado MERS eRegistry.
Segundo a própria organização, o eRegistry identifica:
- o Controller da eNote;
- e o Location da cópia eletrônica autoritativa.
O MERS descreve o eRegistry como o sistema jurídico de referência para identificar quem controla, e onde é mantida a cópia autoritativa, de uma nota eletrônica registrada.
Seus procedimentos estão descritos no documento oficial:
MERS eRegistry Procedures Manual
Entretanto, o eRegistry também é um sistema privado da indústria hipotecária.
Ele não é:
- o registro público imobiliário;
- o arquivo do County Auditor;
- o sistema do Secretary of State;
- nem uma plataforma pública que forneça acesso integral à cadeia documental.
7. SECURITIZAÇÃO DE HIPOTECAS
Na securitização, empréstimos hipotecários são reunidos em conjuntos e transferidos para trusts ou veículos financeiros.
O processo pode envolver:
- originador;
- vendedor;
- patrocinador;
- depositante;
- trust;
- trustee;
- custodiante de documentos;
- master servicer;
- subservicer;
- MERS;
- investidores;
- seguradoras;
- agências de classificação;
- agentes responsáveis pela foreclosure.
Os investidores frequentemente não compram diretamente cada casa ou cada hipoteca individual.
Eles adquirem certificados ou participações que representam direitos econômicos sobre fluxos de pagamento gerados pelo conjunto de empréstimos.
A securitização pode separar:
- a propriedade econômica do empréstimo;
- a administração dos pagamentos;
- a custódia dos documentos;
- o nome que aparece no registro público;
- a autoridade para declarar o inadimplemento;
- e a participação na foreclosure.
Esse fracionamento exige uma cadeia documental rigorosa.
É necessário demonstrar:
- quem originou o crédito;
- quem recebeu a nota;
- quem a endossou;
- quem a recebeu;
- quando foi transferida;
- se ingressou validamente no trust;
- quem controla a nota;
- quem administra o empréstimo;
- e quem possui autoridade para executar a garantia.
8. COMO SURGIRAM AS FRAUDES NAS FORECLOSURES
Quando a crise financeira provocou um grande número de inadimplementos, diversas instituições precisaram apresentar documentos que demonstrassem sua autoridade para executar as garantias.
Entretanto, em muitos casos, a documentação estava:
- incompleta;
- perdida;
- fragmentada;
- armazenada em diferentes instituições;
- sem endossos regulares;
- sem cessões registradas;
- ou sem uma demonstração clara da cadeia de titularidade.
Foi nesse contexto que se tornaram conhecidos:
- robo-signing;
- affidavits assinados em massa;
- cessões produzidas posteriormente;
- assinaturas realizadas por pessoas sem conhecimento dos fatos;
- reconhecimentos notariais defeituosos;
- documentos assinados em nome de várias empresas;
- declarações padronizadas;
- papéis extraviados;
- e documentos de foreclosure sem revisão adequada.
O Departamento de Justiça dos Estados Unidos reconheceu oficialmente abusos envolvendo robo-signing, documentação imprópria e documentos perdidos no National Mortgage Servicing Settlement.
O anúncio oficial está disponível em:
U.S. Department of Justice — $25 Billion Mortgage Servicing Agreement Filed in Federal Court
O anúncio original do acordo federal-estadual está disponível em:
O acordo impôs novos padrões destinados a impedir a repetição de práticas envolvendo:
- robo-signing;
- documentação imprópria;
- documentos perdidos;
- revisão inadequada;
- e abusos no processamento de foreclosures.
Em outro procedimento, o governo federal tratou de práticas impróprias do JPMorgan Chase, incluindo robo-signing em processos de falência:
O United States Trustee Program informou posteriormente que o JPMorgan Chase havia praticado robo-signing em dezenas de milhares de documentos judiciais:
Portanto, robo-signing não é uma teoria abstrata.
É uma prática reconhecida em investigações, acordos judiciais, procedimentos oficiais e medidas reparatórias adotadas após a crise hipotecária.
9. O PROBLEMA JURÍDICO CENTRAL
O problema não é apenas o uso da tecnologia.
O problema é o emprego de uma plataforma privada como substituto prático da cadeia pública e documental necessária para demonstrar a titularidade.
Um banco de dados pode informar que determinada empresa é o servicer.
Pode informar que determinado investidor possui um interesse econômico.
Pode indicar que uma entidade controla uma eNote.
Mas isso não prova automaticamente:
- a autenticidade de todos os documentos;
- a validade de todos os endossos;
- a transferência da nota;
- a entrega da nota ao trust;
- a regularidade temporal da transferência;
- a autoridade do signatário;
- ou a legitimidade para retirar a casa do proprietário.
A informação registrada em um banco de dados não é necessariamente prova conclusiva da existência do direito declarado.
Como afirma Sérgio Jacomino em “Dados não são informação. Informação não é certeza”:
Dados não são informação. Informação não é certeza. Certeza não é confiança. Publicidade registral é segurança jurídica.
O MERS pode armazenar dados.
Esses dados podem conter informações.
Mas a existência da informação não elimina a necessidade de demonstrar juridicamente:
- a origem do crédito;
- a cadeia de transferência;
- a titularidade da nota;
- e a legitimidade para executar a garantia.
10. ONDE SÃO MANTIDOS OS REGISTROS PÚBLICOS IMOBILIÁRIOS EM WASHINGTON
Washington não possui um único Registro de Imóveis estadual centralizado.
Os documentos imobiliários são registrados no condado onde o imóvel está localizado.
A autoridade responsável é, em regra:
O County Auditor, em sua função de Recorder of Deeds
O Title 65 RCW — Recording, Registration, and Legal Publication disciplina o registro, a inscrição e a publicação legal de documentos.
Seus capítulos incluem:
- Chapter 65.04 RCW — Duties of County Auditor;
- Chapter 65.08 RCW — Recording;
- Chapter 65.24 RCW — Uniform Real Property Electronic Recording Act.
A RCW 65.04.140 estabelece as responsabilidades relacionadas à custódia e à preservação dos documentos registrados pelo auditor do condado.
As regras legais de registro estão contidas em:
A legislação de Washington também trata do registro eletrônico de imóveis por meio do:
Chapter 65.24 RCW — Uniform Real Property Electronic Recording Act
Esses registros são públicos e podem ser examinados por pessoas interessadas em pesquisar títulos imobiliários.
11. REGISTROS NO KING COUNTY
No King County, os documentos são registrados e preservados pelo:
Esse escritório registra e preserva documentos como:
- escrituras;
- hipotecas;
- deeds of trust;
- cessões;
- reconveyances;
- notificações;
- gravames;
- plantas;
- levantamentos;
- servidões;
- convenções;
- declarações de condomínio;
- escrituras do trustee;
- e outros instrumentos relacionados a imóveis.
O King County informa oficialmente que seu Recorder’s Office registra documentos como escrituras, hipotecas, plantas e levantamentos, além de preservar e fornecer cópias dos documentos registrados.
A pesquisa eletrônica é realizada por meio do:
King County Landmark Records Search
As instruções oficiais de pesquisa estão disponíveis em:
King County — Online Records Search
O sistema permite pesquisas por:
- nome;
- tipo de documento;
- número do instrumento;
- livro e página;
- contraprestação ou preço de venda;
- identificação da parcela;
- data do registro;
- número do registro;
- descrição legal;
- número Torrens;
- e outros índices.
Segundo o King County, a maioria dos documentos registrados a partir de 1º de agosto de 1991 pode ser consultada online.
As informações relativas a documentos mais antigos estão disponíveis por meio do:
King County Archives — Recorded Documents
Orientações específicas sobre documentos imobiliários estão disponíveis em:
King County Archives — Property Documents
Documentos de períodos anteriores podem estar preservados em microfilmes ou no King County Archives, mesmo quando a imagem completa não está disponível no portal eletrônico.
12. O REGISTRADOR PÚBLICO NÃO É O MERS
O County Recorder:
- recebe documentos públicos;
- registra-os;
- indexa-os;
- preserva-os;
- certifica cópias;
- permite pesquisas;
- e mantém a publicidade documental.
O MERS:
- opera um banco de dados privado;
- acompanha informações fornecidas por seus membros;
- atua como representante nominal;
- permanece identificado em determinados instrumentos;
- e registra mudanças internas relacionadas ao servicing e aos interesses econômicos.
Essas funções não são equivalentes.
O registro público pertence à estrutura estadual ou local.
O MERS pertence à estrutura privada da indústria financeira.
13. ONDE SÃO MANTIDOS OS REGISTROS DAS PESSOAS JURÍDICAS
Washington não possui uma instituição idêntica ao Registro Civil de Pessoas Jurídicas brasileiro.
Os documentos de constituição e manutenção das entidades são geralmente arquivados perante:
Washington Secretary of State — Corporations & Charities Division
Essa divisão mantém o:
Corporations & Charities Filing System — CCFS
Ali podem ser pesquisados e arquivados documentos relacionados a:
- sociedades;
- sociedades sem fins lucrativos;
- LLCs;
- sociedades limitadas;
- entidades estrangeiras;
- organizações beneficentes;
- charitable trusts;
- agentes registrados;
- relatórios anuais;
- alterações;
- fusões;
- dissoluções;
- e outros atos societários.
Os formulários oficiais de arquivamento e as instruções estão disponíveis em:
Washington Secretary of State — Filings, Forms & Information
Uma igreja constituída como sociedade sem fins lucrativos, por exemplo, normalmente arquiva seus documentos constitutivos na Corporations & Charities Division.
Isso não significa que todos os documentos internos da entidade sejam públicos.
Atas internas, contratos, arquivos pastorais, listas de membros e outros documentos podem permanecer privados, salvo quando a lei exigir seu arquivamento ou quando passarem a integrar um processo judicial ou administrativo.
14. ONDE ESTÃO LOCALIZADOS OS EQUIVALENTES AO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS
Washington não possui um único órgão com todas as competências residuais atribuídas ao Registro de Títulos e Documentos brasileiro.
A competência é distribuída conforme a natureza do documento.
14.1. Documentos imobiliários
São registrados no County Auditor ou Recorder do condado onde o imóvel está localizado.
As fontes oficiais relevantes incluem:
- Title 65 RCW — Recording, Registration, and Legal Publication;
- King County Recorder’s Office;
- King County Landmark Records Search.
14.2. Documentos societários e de organizações sem fins lucrativos
São arquivados perante:
Washington Secretary of State — Corporations & Charities Division
O sistema público de pesquisa é:
Corporations & Charities Filing System — CCFS
14.3. Garantias sobre bens móveis
Os financing statements do Uniform Commercial Code são normalmente arquivados no sistema estadual competente.
Alguns documentos diretamente ligados a imóveis, como determinados fixture filings, podem ser registrados no condado.
14.4. Processos judiciais
São mantidos pelo Clerk do tribunal competente.
No King County, muitos documentos judiciais podem ser acessados por meio dos sistemas do Superior Court e do Clerk.
14.5. Registros históricos
Podem estar localizados em:
- King County Archives;
- Washington State Archives;
- arquivos judiciais;
- ou nas unidades administrativas responsáveis.
15. O QUE ERA O SISTEMA TORRENS DE WASHINGTON
O sistema Torrens era uma modalidade especial de registro de títulos imobiliários.
Ele não abrangia automaticamente todos os imóveis do Estado.
Determinados proprietários ingressavam no sistema por meio de um procedimento judicial e registral específico.
O Torrens buscava estabelecer:
- certificação oficial do título;
- registro centralizado dos direitos;
- continuidade;
- controle das transmissões;
- e maior segurança quanto à titularidade.
O antigo sistema era disciplinado pelo Chapter 65.12 RCW.
Entre seus elementos estavam:
- procedimento de registro inicial;
- exame do título;
- participação judicial;
- emissão de certificado;
- registro de hipotecas;
- averbação de gravames;
- tratamento das foreclosures;
- proteção por fundo de garantia;
- penalidades por falsidade;
- punições por fraude;
- e disposições relativas à falsificação de certificados.
O antigo capítulo aparece atualmente nos materiais oficiais de disposição legislativa de Washington em:
Title 65 RCW — Statutory Dispositions
16. QUANDO O TORRENS ACT FOI REVOGADO
O Torrens Act de Washington não foi revogado em 2006.
A revogação ocorreu por meio da:
House Bill 1376 — Chapter 66, Laws of 2022
A lei foi:
- aprovada pela Câmara em 7 de março de 2022;
- aprovada pelo Senado em 2 de março de 2022;
- sancionada em 17 de março de 2022;
- com vigência geral em 9 de junho de 2022;
- e com as Seções 3 e 5 entrando em vigor em 1º de julho de 2023.
A legislação revogou integralmente o Chapter 65.12 RCW.
Os materiais legislativos oficiais descrevem expressamente a medida como a revogação do sistema Torrens de registro de títulos e a retirada dos imóveis desse sistema.
A lei promulgada está disponível em:
Chapter 66, Laws of 2022 — Land Titles; Torrens Act Repeal
O relatório legislativo está disponível em:
17. A LEI NÃO AUTORIZOU A DESTRUIÇÃO DOS REGISTROS
Este ponto é fundamental.
A House Bill 1376 não determinou a destruição dos registros Torrens.
A lei promulgada determinou que:
- os volumes do register of titles fossem encerrados;
- os índices alfabéticos fossem encerrados;
- os tract indexes fossem encerrados;
- os arquivos remanescentes fossem encerrados;
- e todo esse material fosse colocado nos registros permanentes de escrituras do condado.
Também exigiu que os instrumentos relativos a:
- direitos pendentes;
- gravames;
- hipotecas;
- encargos;
- e outros interesses identificados nos certificados Torrens
fossem registrados no sistema comum do County Auditor.
As disposições relevantes estão contidas na lei oficial:
House Bill 1376 — Chapter 66, Laws of 2022
Portanto, a revogação legal não eliminou o dever de preservação.
Ao contrário, estabeleceu uma transição dos imóveis e registros para o sistema comum de registro.
18. CONTEÚDO ESSENCIAL DA HOUSE BILL 1376
A lei contém sete seções materiais principais.
Seção 1 — Revogação
Revogou as disposições do Chapter 65.12 RCW, incluindo as regras relativas a:
- registro inicial;
- certificados;
- transmissão;
- hipotecas;
- gravames;
- foreclosures;
- fundo de garantia;
- perjúrio;
- fraude;
- falsificação;
- e outros procedimentos Torrens.
Seção 2 — Preservação dos direitos anteriores
A revogação não eliminou direitos já adquiridos, responsabilidades já constituídas ou penalidades incorridas antes da revogação.
Seção 3 — Retirada automática
Os imóveis que ainda permanecessem no sistema seriam automaticamente retirados do Torrens em 1º de julho de 2023, salvo se anteriormente retirados pelo proprietário.
Seção 4 — Procedimento de retirada
O proprietário deveria entregar:
- o duplicate certificate of title;
- ou uma cópia certificada;
- ou, em caso de perda, uma declaração juramentada explicando a situação.
O registrador deveria:
- receber os documentos sem cobrança;
- emitir o certificate of withdrawal;
- registrar o certificado perante o County Auditor;
- e transferir os instrumentos relativos aos direitos, gravames, hipotecas e encargos pendentes.
Seção 5 — Preservação dos livros e arquivos
Em 1º de julho de 2023, os livros, índices e arquivos remanescentes deveriam ser encerrados e colocados nos registros permanentes de escrituras do condado.
Seção 6 — Comunicação aos proprietários
Os proprietários deveriam ser informados:
- da extinção do sistema;
- da retirada dos imóveis;
- da possibilidade de retirada voluntária;
- da preservação da validade e prioridade dos direitos;
- e do registro dos documentos no sistema comum.
Seção 7 — Vigência
As seções operativas relativas à retirada automática e ao encerramento dos livros entraram em vigor em 1º de julho de 2023.
O texto integral promulgado deve ser consultado em:
Washington State Legislature — House Bill 1376, Chapter 66, Laws of 2022
19. O QUE DEVE SER INVESTIGADO EM UM CASO CONCRETO
Se houver alegação de que documentos foram:
- destruídos;
- perdidos;
- ocultados;
- substituídos;
- falsificados;
- ou removidos dos registros,
a investigação deve ser específica.
Devem ser comparados:
- o antigo certificado Torrens;
- o certificado duplicado;
- os índices alfabéticos;
- os tract indexes;
- os instrumentos registrados no Torrens;
- o certificate of withdrawal;
- os documentos transferidos para o sistema comum;
- o histórico do County Recorder;
- a deed of trust original;
- as cessões;
- as nomeações de successor trustee;
- as notificações de inadimplemento;
- as notificações de venda pelo trustee;
- a escritura do trustee;
- a nota promissória;
- os endossos;
- os allonges;
- o pooling and servicing agreement;
- o mortgage loan schedule;
- os registros do MERS;
- os arquivos do servicer;
- os arquivos do custodiante;
- e os documentos apresentados no processo judicial.
As seguintes bases de dados e repositórios oficiais devem ser consultados, quando aplicável:
- King County Landmark Records Search;
- King County Recorder’s Office;
- King County Archives — Recorded Documents;
- King County Archives — Property Documents;
- Washington State Archives;
- Washington Corporations & Charities Filing System;
- MERS Servicer Identification System.
A mera ausência de um documento em um portal eletrônico não prova sua destruição.
Pode significar:
- erro de indexação;
- documento antigo armazenado em microfilme;
- arquivo mantido no County Archives;
- documento que não foi digitalizado;
- transferência para outro sistema;
- ou ausência de registro desde a origem.
Mas, se a destruição ou o desaparecimento forem comprovados, isso não decorreu de uma autorização geral da House Bill 1376.
20. CONCLUSÃO
O MERS foi criado para atender à dinâmica do mercado hipotecário e da securitização.
Sua estrutura permitiu que bancos, servicers e investidores transferissem interesses relacionados aos empréstimos sem registrar publicamente cada cessão e sem pagar as taxas correspondentes a cada nova transferência.
O sistema permaneceu privado.
Os registros públicos permaneceram sob a responsabilidade dos condados.
No Estado de Washington:
- escrituras e hipotecas são registradas perante o County Auditor;
- deeds of trust também são registradas no condado;
- notificações e cessões registráveis são mantidas no Recorder’s Office;
- notas promissórias normalmente permanecem sob custódia privada;
- eNotes podem ser acompanhadas por meio do MERS eRegistry;
- empresas e organizações sem fins lucrativos são registradas perante o Secretary of State;
- e documentos judiciais permanecem nos tribunais competentes.
A securitização fragmentou a cadeia hipotecária.
O MERS tornou possível manter o mesmo nome nominal no registro público enquanto os interesses econômicos mudavam de mãos.
Quando ocorreram os inadimplementos em massa, diversas instituições enfrentaram dificuldades para documentar a cadeia completa de titularidade.
Nesse ambiente surgiram:
- robo-signing;
- affidavits produzidos em massa;
- cessões retrospectivas;
- assinaturas sem conhecimento pessoal;
- documentos perdidos;
- e foreclosures baseadas em documentação defeituosa.
A revogação do sistema Torrens de Washington ocorreu em 2022, com a retirada automática dos imóveis remanescentes em 1º de julho de 2023.
A lei não determinou a destruição dos registros.
Exigiu sua preservação e transferência para os registros permanentes de escrituras dos condados.
A conclusão jurídica é clara:
Um banco de dados privado não substitui a prova da titularidade.
O nome do MERS no registro público não demonstra, por si só, quem possui a nota.
A securitização não elimina a necessidade de demonstrar a cadeia jurídica do crédito e da garantia.
A tecnologia pode armazenar uma declaração, mas não pode transformar uma declaração falsa em um direito verdadeiro.
Nenhuma família deve perder sua casa com base em documentos produzidos em massa, assinaturas robotizadas ou cadeias de titularidade que o suposto credor não consegue demonstrar de forma íntegra, pública e verificável.
REFERÊNCIAS OFICIAIS
JACOMINO, Sérgio. Dados não são informação. Informação não é certeza. Observatório do Registro, 7 jul. 2026. Disponível em: https://cartorios.org/2026/07/07/dados-nao-sao-informacao-informacao-nao-e-certeza/. Acesso em: 19 jul. 2026.
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