Os contratos imobiliários e as cláusulas abusivas
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Nestes tempos modernos, onde o mercado se torna aquecido pelo crescimento imobiliário, surgem os contratos de imóveis. Com textos de difícil entendimento e cláusulas desfavoráveis ao consumidor, estes contratos podem se tornar uma verdadeira armadilha para o consumidor.
O Código de Defesa do Consumidor em seu art. 51 inciso IV, se refere às abusividades de cláusulas que: “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade”, de forma que tal previsão contratual é nula de pleno direito.
Nesse contexto, incluem-se contratos de adesão que, na definição do art. 54 do CDC, seria aqueles: “cuja cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo”.
Estas cláusulas em questão, são configuradas de uma forma que beneficiem a Construtora ou Revendedora, de modo que, torna a adesão um grande negócio para a empresa. No entanto para o aderente, é obrigado a lidar com entraves jurídicos e cláusulas abusivas, que desfavorecem sobremaneira o consumidor.
A começar pelo contrato em si, que traz em seu teor uma linguagem rebuscada, com excesso de técnica jurídica, que desequilibra a relação entre as partes, já que uma delas, o adquirente imobiliário não possui conhecimentos necessários para discutir o conteúdo contrato. Este é um dos principais problemas, pois o consumidor não possui condições técnicas para avaliar a qualidade destes produtos ou serviços.
Outra discrepância, que existe em contratos imobiliários, é a cláusula compromissória de arbitragem. Esta cláusula, muitas vezes abusiva, impede o consumidor de acionar o judiciário, a partir do momento em que ele assina este documento. Exatamente por isso, é que se configura o vício do negócio jurídico. Um vício na vontade, já que o aderente sequer conhece o documento que assinou, ou seja, não entende que ao aderir à uma cláusula destas, está abdicando de um direito garantido na Constituição Federal. O direito de acesso ao judiciário, é um direito basilar, fundamental e dever do Estado.
A Lei 9307, mais conhecida como Lei da Arbitragem, descreve;
§ 1º A cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira.§ 2º Nos contratos de adesão, a cláusula compromissória só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.
Assim se percebe que, para um documento ser considerado válido, devemos nos ater a alguns detalhes importantes, tais como; a cláusula deverá ser estipulada por escrito e a iniciativa deve ser tomada pelo aderente, o que quase não acontece, e na maioria dos casos, o aderente sequer sabe o que significa assinar este documento, desse modo, decorre daí a ilegalidade e o abuso. Muitas construtoras se aproveitam, da falta de conhecimento técnico da parte, e induzem o consumidor a assinar tal documento, o que é ilegal, e torna a cláusula nula.
Neste entendimento, outra cláusula comprovadamente abusiva, é a que prevê uma multa por atraso diferente para cada contratante. Uma multa, em caso de inadimplência da Construtora, menor que a estipulada em caso de atraso do adquirente do imóvel. Assim, se a empresa se compromete a entregar um imóvel em uma data, a multa é de 0,5% em caso de inadimplência, no entanto, se é o consumidor que atrasa as parcelas do pagamento, a multa é de 2% sobre o valor do imóvel, totalmente desproporcional e em franca violação ao Princípio da Igualdade nos Contratos.
Contudo, o principal problema que a maioria dos consumidores tem enfrentado, é o atraso na entrega do imóvel adquirido. Nos contratos imobiliários, está prevista a data para a entrega do empreendimento e de suas respectivas unidades habitacionais, mas muitas vezes não é respeitado pela empresa vendedora.
Como todo contrato, imobiliário ou não, existe uma data fixada para o cumprimento da obrigação. É assim que deveria ser, pois não é. Algumas Construtoras argumentam que o imóvel dever se entregue na data compromissada ou ao término do financiamento, o que não é verdade, pois apenas uma data deve ser considerada.
Do contrário, o consumidor também deveria ter uma dilação no prazo para pagamento das parcelas contratadas, mas não é assim. Todo e qualquer contrato deve ser respeitado, assim como a data estipulada para o cumprimento da obrigação deverá ser cumprida de maneira pontual.
As tarifas ilegais, se tornaram outro grande problema nos contratos, pois muitas vezes as empresas cobram por um serviço que não deveria ser repassado ao consumidor; ex: as tarifas para registro de contrato, tarifas por serviços de terceiros ou mesmo as tarifas de cadastro. Não existe qualquer comprovação que justifique estas cobranças, ou a comprovação da existência de qualquer ônus para as empresas ou bancos no exercício de sua atividade que explique a cobrança de tais valores. O fato, é que nenhuma cobrança deste tipo, deveria ser transferida ao consumidor, pois este serviço é considerado uma obrigação da Construtora ou banco, sem qualquer ônus para as empresas.
De toda a forma, também é direito do consumidor a comprovação da entrega dos documentos que comprovam a regularidade do imóvel, em respeito ao direito de informação do consumidor, garantido pelo Código de Defesa do Consumidor, tais como Certidão de habite-se, escritura, certidão de situação do imóvel, certidão de ônus fiscais e certidão negativa de débitos e registro do contrato de compra e venda.
Nestes termos, o consumidor deve ser bastante atento às cláusulas do contrato, principalmente o imobiliário, por se tratar de um bem valioso e de difícil aquisição. Qualquer dúvida o adquirente imobiliário poderá consultar um despachante, para elucidar questões cartorárias e um advogado imobiliário, para questões contratuais técnicas e legais, para desse modo, evitar qualquer surpresa.
Bernardo César Coura, Advogado Imobiliário e Condominial, Salim, Farias, Carvalho e Coura Advocacia, blog: www.mundojuridicodireito.blogspot.com, Site:www.prosindicoecondominio.site.com.br
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