STF RE 695911 VEJAM A VERDADE POR TRÁS DOS MUROS DOS FALSOS CONDOMINIOS

ISSO  É "BENEFICIENCIA" ?

O vídeo foi enviado junto com a denúncia ao Procurador Geral de Justiça de São Paulo que tomou as providências necessárias para a restauração da ORDEM PÚBLICA . 

Mas milhares de pessoas NÃO tem coragem de denunciar os crimes dos falsos condominios e por isto eles continuam  sendo explorados e os falsos condominios continuam agindo livremente.

TODOS ESTES FALSOS CONDOMINIOS TEM SUA ORIGEM EM ATOS ILEGAIS, SEJA DOS LOTEADORES QUE FRAUDAM AS LEIS DE LOTEAMENTO 

OU DE CONSTRUTORAS QUE OBRIGAM AS PESSOAS A SE ASSOCIAR  NO ATO DA VENDA DO APARTAMENTO VIOLANDO O CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR QUE  PROIBE A VENDA CASADA , 

OU POR ATOS DE IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA E DE ABUSO DE AUTORIDADE  DE PREFEITOS QUE FECHAM BAIRROS E "JOGAM A CHAVE FORA" DEIXANDO OS    MORADORES NAS MÃOS DOS FALSOS CONDOMINIOS  

OU,  POR PESSOAS QUE FECHAM AS RUAS NA "MARRA" PARA EXTORQUIR OS VIZINHOS.

ESTE ARTIGO DO DR. JOSÉ CARLOS DE FREITAS PROCURADOR DE JUSTIÇA HABITAÇÃO E URBANISMO DO MP SP EXPÕE COM CLAREZA A ILEGALIDADE DOS LOTEAMENTOS FECHADOS QUE AGORA O STF QUER "LEGALIZAR" NO JULGAMENTO DO RE 695911, AMPLIANDO O TEXTO DA LEI 13.465/2017 MUITO ALÉM DO QUE NELA ESTÁ  ESCRITO. LEIA E DIVULGUE: 

LOTEAMENTOS CLANDESTINOS: UMA PROPOSTA DE PREVENÇÃO E REPRESSÃO JOSÉ CARLOS DE FREITAS Promotor de Justiça em São Paulo   1- Introdução. 2 - Parcelamento do solo. O loteamento . 3- Loteamento clandestino . 4- Expedientes fraudulentos. 4.1 - Associações e cooperativas habitacionais. 4.2 - Falsos condomínios. 4.3 - Sítios ou chácaras de recreio. 4.4 - Parceria entre prefeitura e loteador. 5 - Proposta de prevenção e repressão. 5.1 - Os registradores. 5.2 - A prefeitura. 5.3 - A autoridade policial. 5.4 - O ministério público. 5.5 - O poder judiciário. 1- Introdução            A população no Brasil é essencialmente urbana. Em 40 anos, de 1940 a 1980, passamos de 41 milhões de habitantes para 119 milhões. Nesse mesmo período a população urbana cresceu de 31,2% para 67,6%. Em 1991 esse percentual chegou a 76% 1. Estima-se uma taxa de urbanização na casa de 80% no ano 2000.            Esse crescimento urbano veio desacompanhado de um planejamento que pudesse absorver as necessidades de oferta de equipamentos urbanos (água, luz, esgoto, etc.) e de serviços públicos de transporte, educação e saúde pública.                    A ocupação desordenada do solo deu ensejo à formação de habitações subnormais, como as favelas, mas, também, a um segmento do mercado informal da habitação que continua crescendo, consumindo as economias dos incautos, degenerando os padrões de desenvolvimento urbano das cidades e, muitas vezes, degradando o meio ambiente natural: os loteamentos clandestinos.            Visamos aqui à formulação de uma proposta simples e prática de repressão e prevenção que envolva os principais agentes com aptidão para refrear o processo de clandestinidade, para que o Poder Público possa atuar na correção dos defeitos da urbanização e no implemento de políticas públicas de urbanificação.2 2- Parcelamento do Solo. O Loteamento.            O parcelamento do solo é uma das atividades urbanísticas voltadas ao ordenamento territorial e à expansão da urbe. Interessa-nos neste estudo aquele destinado a integrar a gleba na cidade, com características de bairros ou vilas, regido pela Lei 6.766/79, para fins urbanos 3, e não o rural, ainda submetido ao Decreto-lei 58/37.            O parcelamento urbanístico visa à formação de lotes vocacionados à edificação para moradia, lazer, comércio, indústria ou para fins institucionais, dotados de equipamentos urbanos (redes de água, esgoto, sistema de captação e drenagem das águas pluviais, energia domiciliar, iluminação pública, telefonia, etc.) e comunitários (áreas de lazer e recreio, educação e cultura, saúde, etc.).            A Lei 6.766/79 4, além do desmembramento, contempla o loteamento, cuja execução se mostra mais freqüente e de maior impacto, uma vez que a gleba loteada perde sua individualidade objetiva, transformando-se em ruas, logradouros e em lotes. Os lotes passam a ter vida autônoma, são unidades autarquicamente bastantes em si mesmas5 com acesso direto às vias de circulação criadas pelo fracionamento da gleba.            As áreas públicas formadas com o registro do projeto do loteamento (áreas verdes, de lazer, institucionais, praças) passam para o domínio do município, que as recebe como bens de uso comum do povo, com peculiar natureza jurídica, vocação urbanística e proteção legal, sobre o que já escrevemos a respeito.6            O loteamento para fins urbanos transforma a paisagem do local ocupado pela gleba, até então indivisa, em espaço integrado à cidade, como instrumento de sua expansão. Confere ao solo uma qualificação urbana. Matriz de um novo bairro residencial, o loteamento é um patrimônio da coletividade, pois essa nova realidade urbanística afeta a cidade, sobrecarregando seus equipamentos urbanos, sua malha viária, toda a infra-estrutura e os serviços públicos da urbe.            A sua implantação, assim, transcende os direitos subjetivos dos proprietários dos lotes, podendo-se falar na "existência de um direito comunitário, de todo o povo, ao desfrute do novo bairro, como unidade urbanística do todo que é a Cidade. O loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse comum de todos".7                      Daí a razão para se afirmar que a implantação de um loteamento tem direta influência no meio ambiente urbano ou construído, irradiando efeitos sobre a população difusa e coletivamente considerada, pois a inobservância das normas urbanísticas pode gerar problemas que afetam a segurança, a salubridade e o conforto dos citadinos e transeuntes, bem como a funcionalidade e a estética da cidade. 3- Loteamento clandestino.            Pelo menos três etapas distintas são necessárias para a implementação lícita de um loteamento: a administrativa, que se processa perante os órgãos públicos (aprovações e licenças); a civil e registrária, caracterizada pelo ingresso do projeto de loteamento e do contrato-padrão no ofício predial; e a urbanística, consistente na execução das obras de infra-estrutura.            Algumas razões explicam - mas não justificam -, o aparecimento dos parcelamentos implantados à margem da lei: os clandestinos.            A execução de um loteamento demanda custos para a sua implantação. Começando-se pela fase de obtenção de diretrizes urbanísticas junto ao município, passa-se pela elaboração de planta, memorial descritivo e projeto, com o auxílio e a contratação de técnicos, dentre engenheiros, arquitetos, geólogos e topógrafos.            Ao depois, percorrido um caminho burocrático de aprovações pelos órgãos públicos (municipais e, em alguns casos, estaduais, sob o aspecto ambiental e de saneamento básico), promove-se o registro do loteamento, marcado pela prévia apresentação de um rol de documentos que demonstram a regularidade dominial e a idoneidade financeira do proprietário loteador, inclusive perante o fisco.            As vendas dos lotes, precedidas de uma campanha publicitária onerosa (produção de panfletos e faixas, anúncios nos meios de comunicação, etc.), são intermediadas por imobiliárias, gerando custos com a remuneração dos corretores.            Essa empreitada se perfaz com a execução das obras de fragmentação e demarcação física do solo (terraplenagem, cortes e aterros, abertura de ruas, cravação de piquetes, etc.) e de infra-estrutura (implantação do sistema de captação e drenagem de águas pluviais, das redes de água, luz e esgoto, pavimentação das ruas, etc.), transferindo-se parte da gleba ao patrimônio do município, gratuitamente, para a formação das vias de circulação, espaços livres, áreas verdes e de lazer, praças e prédios públicos, etc.                       Naturalmente, o empreendedor repassará todos os custos gerados para o preço do lote, ao comprador, destinatário final da atividade de lotear, encarecendo sobremaneira o produto.                       Nota-se, destarte, que são poucos os estímulos para quem pretende lotear de maneira rápida, a custos baixos, com altos ganhos financeiros e total aproveitamento da gleba, razão pela qual, não raro, proprietários de terras têm contornado o comando da Lei 6.766/79, promovendo os chamados loteamentos clandestinos. Clandestino não é, apenas, o loteamento feito às ocultas. Tanto o é aquele desconhecido oficialmente pelo Poder Público, porque inexistente solicitação de aprovação, quanto o que deriva do indeferimento do respectivo pedido, por não atender às exigências legais. Num e noutro caso, sempre sem a chancela oficial, ele é implantado fisicamente pelo loteador com a abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, e com a edificação de casas pelos adquirentes.            Mas os parcelamentos também se denominam clandestinos nas hipóteses em que a gleba não tenha sofrido qualquer fragmentação, porque "algumas vezes, não são executados, embora haja, segundo uma planta ou projeto, ocorrido a venda dos lotes. Assim, tanto são clandestinos os parcelamentos executados como os não-executados".8            O parcelamento é uma operação que normalmente se desdobra em diferentes fases, além daquela marcada pela transformação física da área, sendo uma delas a que "se realiza mediante a indicação do loteamento ou desmembramento, com a delimitação dos novos terrenos em plantas ou documentos. A ação se desenvolve frente ao público ou a pessoas determinadas, adquirentes, proponentes ou interessados, com a assinatura de escritura pública ou particular de venda ou promessa de venda, com ofertas, promessas ou comunicações relativas ao parcelamento, feitas através de correspondência, prospectos, volantes, letreiros, anúncios ou propaganda pela imprensa, com ou sem propósito manifesto de vender".9            Essa diferenciação tem significativa importância no âmbito penal para a configuração do crime de parcelamento clandestino, previsto nos arts. 50 e seguintes da Lei 6.766/79, sendo conduta bastante para caracterizar a prática do delito.10            Nesses loteamentos, as glebas são retalhadas em quadras, lotes e ruas sem qualquer planejamento prévio ou preocupação com o meio físico urbano lindeiro. Executam-se movimentos de terra, cortes e aterros sem o compromisso com as comezinhas normas e técnicas de engenharia. Remove-se a cobertura vegetal prejudicando a estabilidade do solo, favorecendo sua erosão e o assoreamento de cursos d'água.            Quando previstos, raros são os espaços reservados às áreas públicas para fins comunitários (praças, áreas verdes, sistema de recreio), formando um maciço de casas modestas amontoadas, sem respeito aos recuos que garantam aeração e insolação.            A ausência de áreas institucionais nesses assentamentos, que se prestariam a comportar, por exemplo, a edificação de creches e escolas para as crianças, ou mesmo de postos de saúde destinados a oferecer os serviços básicos de atendimento ambulatorial à comunidade local emergente, ocasiona a saturação dos equipamentos públicos dos bairros vizinhos a esses loteamentos, dando margem à superlotação de seus hospitais e estabelecimentos de ensino.            Os compradores dos lotes, à falta de aprovação e registro do projeto de parcelamento, pactuam as vendas sem um contrato-padrão que lhes proporcionem um mínimo de formalidades e garantias legais traçadas pela lei, inclusive a escritura pública. Sujeitam-se a imposições unilaterais e cláusulas abusivas dos loteadores.            As casas que constroem seguem a mesma sorte da clandestinidade por não serem precedidas de alvará de construção, sendo, por isso, geralmente desprovidas dos critérios técnicos de solidez e estabilidade.            Paralelamente a essa prática da autoconstrução em lotes ilegais, seguem as ligações inoficiais das redes públicas de luz e água às casas, gerando riscos para os próprios moradores e transeuntes. Cruzando o espaço aéreo local, um emaranhado de fios condutores de eletricidade, distantes poucos metros dos tetos das casas e do leito das ruas, oferecem perigo constante à integridade física dos passantes, com riscos de descargas elétricas e de incêndio.            Perfuram-se poços para a captação de água nas proximidades das fossas negras abertas, favorecendo sua contaminação. É comum o despejo do esgoto doméstico, sem tratamento, no solo e nos córregos contribuintes dos rios e mananciais.            Formam-se focos de sujidades com o depósito de lixo em locais impróprios, como terrenos baldios ou leito dos cursos d'água, dando azo à proliferação de transmissores de doenças (roedores, moscas e urubus), exalando mau cheiro e causando poluição, por vezes na forma de infiltração do chorume no solo, que atinge o lençol freático, comprometendo a saúde dos moradores e vizinhança.            As ruas abertas são desprovidas de sistema para drenagem das águas pluviais (guias, sarjetas, bocas de lobo, canaletas e galerias), o que gera o acúmulo de água de chuva no solo, e quando implantadas com larguras mínimas, dificultam a circulação, o serviço de transporte coletivo, de coleta de lixo, de limpeza e manutenção das vias, e mesmo o ingresso de viaturas de salvamento (ambulâncias, corpo de bombeiros) e patrulhamento policial, favorecendo o domínio da marginalidade.            Apesar das restrições ambientais, topográficas e sanitárias impostas pela Lei 6.766/79 ao parcelamento de áreas nas situações definidas no seu art. 3º, proprietários de terras nessas condições, motivados pela ganância de extrair o máximo de seu aproveitamento econômico, não divisam qualquer impossibilidade fática em parcelá-las.            Ao contrário, alguns terrenos sujeitos a inundações, com declividade excessiva e topografia irregular são loteados sem as mínimas condições de habitabilidade e segurança, portanto, aptos à acomodação de moradias em áreas de risco, proporcionando escorregamentos e deslizamentos de taludes e encostas sobre as habitações.            Parcelam-se terrenos com fins urbanos na zona rural das cidades, apesar da proibição (art. 3º, caput, Lei 6.766/79), pois sua localização geográfica não os habilita urbanisticamente a comportar um adensamento residencial, porque distantes dos serviços públicos e das obras de infra-estrutura, os quais, para sua implementação, demandariam altos custos para o município e, de conseqüência, para os contribuintes.            Outros imóveis localizados em áreas de proteção ambiental são objeto da ação predatória dos loteadores, cuja ocupação ocasiona, em vários casos, prejuízos ao abastecimento hídrico da cidade (loteamentos nas áreas de proteção aos mananciais), ou mesmo o assoreamento de corpos d’água com o desmatamento de vegetação ciliar que guarnece as margens de rios (áreas de preservação permanente), carreando para seu leito os detritos residenciais produzidos (águas servidas, esgoto e lixo doméstico, etc.).            Nem mesmo as indefinições na titularidade jurídica das glebas, muitas vezes derivadas de sucessão causa mortis, têm obstado os loteamentos clandestinos. Ao contrário, como resultado dos conflitos dominiais entre herdeiros nos intermináveis inventários, os mais afoitos demarcam suas "frações", correspondentes a uma imaginária partilha, promovem a alienação das partes em "lotes", cedendo a terceiros os direitos possessórios e hereditários por escrituras públicas expressas em "frações ideais".            De um modo geral, concomitantemente ao ato de parcelar, os lotes resultantes são lançados no mercado de consumo através de panfletos e faixas publicitárias espalhados pela cidade, notadamente na periferia. Imobiliárias de duvidosa reputação filiam-se à prática, intermediando as vendas dos lotes, a preços módicos, sem qualquer preocupação com a regularidade formal do loteamento.            Junte-se a esse panorama o déficit habitacional, os movimentos migratórios para as grandes cidades e a procura da casa própria pelas classes mais modestas. Eis a receita para a produção informal de casas populares, para assentamentos não planejados e descontrolados, para o caos urbano.            A desordenada ocupação do solo com a implantação dos loteamentos clandestinos, em virtude da inobservância das normas urbanísticas, conduz, assim, à proliferação de habitações edificadas sem critérios técnicos (insegurança) e em condições subumanas (insalubridade); ao surgimento de focos de degradação do meio ambiente e da saúde; ao adensamento populacional desprovido de equipamentos urbanos e comunitários definidos na Lei 6.766/79 (art. 4º, § 2º e art. 5, parágrafo único) e incompatível com o meio físico (má localização), gerando o crescimento caótico da cidade; à marginalização dos seus habitantes com o incremento das desigualdades sociais e reflexos na segurança da população local e circunvizinha (violência, comércio de drogas, promiscuidade).            A população sofre com a formação da "cidade ilegal", arcando com os custos das inevitáveis intervenções do Poder Público para a sua urbanificação. Na Cidade de São Paulo a população que habita edificações subnormais em favelas, cortiços, loteamentos clandestinos e casas sem alvará, não existe oficialmente: "Nos mapas que delimitam os perímetros das zonas, o que é considerado subnormal não aparece, definindo algumas vezes claros e interrupções do desenho da cidade. Em outras, são pintados com a mesma cor da zona onde se inserem, sem ‘existir’ dentro dela".11            Poucos ganham com os loteamentos clandestinos: os estelionatários políticos, "que negociam com a irregularidade em troca do voto"; e os estelionatários econômicos, "que se apropriam das glebas e das terras e as lançam num mercado irregular".12 4- Expedientes fraudulentos.            Os loteadores clandestinos valem-se de expedientes destinados a mascarar e ocultar a venda de lotes e a implantação dos loteamentos, pondo à margem a Lei 6.766/79. Causam danos aos adquirentes e aos padrões urbanísticos dos municípios. Dentre as manobras mais comuns destacamos as que seguem. 4.1- Associações e cooperativas habitacionais            Tem sido freqüente a utilização de associações e cooperativas habitacionais para a implantação de loteamentos. Muitas são constituídas fraudulentamente, escondendo uma prática empresarial de alta rentabilidade13. Mesmo quando bem intencionadas, olvidam-se dos requisitos básicos, gerando parcelamentos clandestinos.            Comumente, agrupam-se interessados na compra de lotes, arrecadando valores mensais desses "associados" ou "cooperados", a título de cotas, cujo montante será empregado na compra de uma gleba. Também pagam prestações para a contratação dos serviços de topografia, elaboração de planta do futuro loteamento, terraplenagem, abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, enfim, para a execução do parcelamento do solo.            O grupo fundador da associação ou cooperativa busca sua legitimação perante os adquirentes de lotes mediante a formalização de um estatuto e a realização de assembléias que deliberam sobre a sorte do empreendimento e dos associados em mora.            No entanto, o loteamento é implantado sem as formalidades legais de aprovação, registro do projeto (por vezes inexistente), titularidade do domínio da gleba parcelanda, vale dizer, de forma clandestina. Os compradores são orientados a construir no local, gerando uma ocupação desordenada. Por vezes, os componentes dos quadros diretivos dessas cooperativas e associações desaparecem com o dinheiro arrecadado, levando consigo o sonho dos supostos cooperados e associados.            4.2- Falsos condomínios            Outra modalidade consiste na constituição fraudulenta de "condomínios". Proprietários de glebas vendem partes ideais em percentuais numericamente iguais ou muito próximos, mediante alienações sucessivas, formando condomínio com pessoas sem nenhuma afinidade familiar ou inter-relação, em escala empresarial, mediante contratos padronizados. As escrituras de venda e compra das "frações ideais" são registradas no serviço imobiliário de forma seqüencial, numa mesma matrícula.            Ainda que as escrituras não tragam a localização da parte, na verdade, quando da contratação, são exibidas plantas indicando onde a "fração ideal" está situada e, de fato, o terreno do "condômino" se apresenta como parte certa demarcada, localizada, cercada e destacada do todo, com frente para ruas abertas pelo proprietário originário. Portanto, sem relação com o condomínio ordinário (Cód. Civil, art. 623 e segs.).            O Superior Tribunal de Justiça, reconhecendo a fraude, entendeu ser lícito ao juiz determinar o bloqueio da matrícula de imóvel nessas condições.14            Esse expediente também não se equipara ao condomínio de casas da Lei 4591/64 (art. 8º), que reclama a discriminação da parte do terreno ocupada pela edificação (cujo projeto de construção deve ser previamente aprovado e conhecido do adquirente) e a indicação da fração ideal do terreno e das partes comuns. No condomínio especial o empreendedor entrega a casa pronta, ainda que a sua venda tenha se processado "na planta". Nos loteamentos clandestinos disfarçados de "condomínios especiais", há, na verdade, venda de lotes sem a construção presente ou futura. Ocorre a alienação de "lotes em condomínio", sem qualquer previsão legal. 4.3 - Sítios ou chácaras de recreio            Outra fraude é a venda de chácaras ou sítios de recreio na zona rural, em local que oferece atrativos de uma paisagem bucólica, adornada por vegetação nativa e ladeada por rios, lagos e outros cursos d’água15. No Interior do Estado de São Paulo também se apresentam como ranchos ao redor de represas.            Mas esses empreendimentos, que também são vendidos como frações ideais, não escondem sua ilegalidade, quer pela natureza do assentamento que visam formar (lazer = fim urbano), quer pela implantação em zona imprópria (zona rural).            Nos vários municípios do Estado de São Paulo, o INCRA estabeleceu que a Fração Mínima de Parcelamento (FMP) dos imóveis rurais é de 02 ou 03 hectares (20.000 ou 30.000 m2), segundo Instrução Especial Incra nº 26, de 09/06/82 (D.O.U. de 21/06/82, p. 11.533).            A legislação específica inviabiliza a divisão de imóvel rural em dimensão inferior ao módulo ou fração mínima de parcelamento (Lei 5868/72, art. 8º, caput; Lei 4504/64, art. 65, par. 1º - Estatuto da Terra), ainda que para as hipóteses de desmembramento rural (em que a parte desmembrada confina com via de circulação preexistente), partilha judicial ou amigável e para divisão operada causa mortis, como já decidiu o Conselho Superior da Magistratura Paulista.16            Para o CSM, o loteamento destinado a chácaras de recreio não está dispensado dos requisitos registrários da legislação de parcelamento urbano, mesmo em se tratando de empreendimento anterior à vigência da Lei 6.766/79, ou do Estatuto da Terra, de vez que o registro especial já era exigido pelo Decreto-lei 58/37.17            O parcelamento em imóvel rural (que se localizar em zona urbana), para fins urbanos, deve ser precedido da anuência do INCRA (art. 53, Lei 6.766/79), para a alteração do uso do solo (rural para urbano). Já o parcelamento para fins urbanos em zona rural encontra óbice na Lei 6.766/79, que limita esse tipo de parcelamento (para fins urbanos) exclusivamente para zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica (art. 3º, caput). Conforme explica Diógenes Gasparini, "Na zona rural, dada a luminar clareza desse dispositivo, nenhum terreno pode ser loteado ou desmembrado para fins urbanos, ou seja, para a implantação de novo núcleo residencial, comercial, industrial ou de lazer".18            Sob a ótica penal, considera-se crime contra a Administração Pública (art. 50, I, c.c. art. 3º, caput, Lei 6.766/79) executar parcelamento do solo, para fins urbanos, em zona rural, onde não se admite essa prática, ainda que seja para chácaras ou sítios de recreio, pois essa atividade (lazer) é tipicamente urbana.19            Se os lotes prometidos à venda tiverem áreas inferiores ao módulo rural, não passíveis, pois, de utilização rurícola (atividade extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial), evidencia-se um critério objetivo de que a destinação é urbana. Mesmo quando respeitam o módulo rural, a destinação dada ao empreendimento pode encerrar finalidade urbana, com implicações penais.20 4.4 - Parceria entre prefeitura e loteador            Constata-se certa freqüência na "parceria" entre a prefeitura e o loteador, quando o município desapropria faixas de terras particulares para compor o sistema viário numa determinada gleba indivisa, sem finalidade de interligação entre um bairro e outro, ou entre duas vias urbanas (ou, quando isso ocorre, outras vias transversais e paralelas são expropriadas sem necessidade), vale dizer, ligando o nada a lugar algum (...), sem qualquer interesse público, quase sempre para beneficiar o loteador, que só tem o trabalho de parcelar as quadras resultantes e auferir lucro com a venda dos lotes.21            Com essa prática, o município não recebe gratuitamente as áreas públicas, e as obras de infra-estrutura são suportadas pelo erário, pelo contribuinte que paga os impostos, e não pelo loteador, como deveria ser (art. 18, V, Lei 6.766/79). Ocorre flagrante desvio de finalidade do ato expropriatório e prejuízo ao patrimônio público, passível de ação popular ou ação civil pública de conteúdo desconstitutivo, em especial quando esses atos são maquiados com desapropriações amigáveis (raras) e por preços simbólicos, sob a alegação de que não houve dano de grande monta. 5 - Proposta de prevenção e repressão            Assim como a implantação de loteamentos clandestinos afeta a cidade como um todo, é razoável concluir que todos devam colaborar para a sua prevenção e repressão. A sociedade tem seus representantes com o perfil que os habilita a essa empreitada.            É necessária uma conjugação de esforços dos principais agentes com atribuições na seara do mercado imobiliário, da fiscalização e aplicação de sanções administrativas, da repressão a crimes, da esfera judicial. Falamos dos registradores, das Prefeituras, da Polícia, do Ministério Público e do Poder Judiciário.            Ordinariamente a notícia do parcelamento clandestino chega ao conhecimento desses atores depois de implantado. No entanto, quando possível, é imperiosa uma atuação preventiva e concomitantemente repressiva pelos principais agentes com poderes para interferir na sua pronta paralisação, pois a regularização de um loteamento consolidado é problemática e, às vezes, juridicamente impossível. 5.1 - Os registradores            O cartório de registro de imóveis é o primeiro a tomar conhecimento da existência dos fraudulentos condomínios ordinários, diante dos diversos registros seqüenciais das escrituras de "frações ideais" que ingressam numa mesma matrícula. Deveria o registrador impedir essa prática de ofício, pois os serviços de registro são os de organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.22            No entanto, tal não ocorre porque o Conselho Superior da Magistratura Paulista decidiu que ao oficial do registro imobiliário não é dado o poder de - obtendo informes extra-registrários (comunicação por terceiro, p. ex.) sobre a execução camuflada de loteamento clandestino -, impedir o registro de escrituras de venda de frações ideais, ainda que tragam a identificação das áreas (p. ex., fração ideal de 300,00 m2), feitas mediante alienações sucessivas, por pessoas sem qualquer inter-relação.23            Mas, recentemente, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o registrador não necessita de determinação judicial para impedir o registro dessas frações ideais, podendo agir de ofício.24            Aliás, o registrador deve comunicar tais fatos ao Promotor de Justiça local, pois, já afirmamos, agindo como servidor público, lato sensu, no exercício de uma função pública delegada (CF, art. 236; Lei 8.935/94, art. 3°), tem o dever de municiar o Parquet com elementos que constituam objeto de ação civil (Lei 7.347/85, art. 6°).25                                 O registrador, ainda, pode e deve promover o controle das cláusulas contratuais do contrato-padrão - sua correlação com o art. 26 e segs. da Lei 6.766/79 e com o Código de Defesa do Consumidor -, quando da análise dos documentos que acompanham os projetos de loteamentos. E quanto à inexecução das obras de infra-estrutura de loteamento registrado, ao término do prazo fixado no cronograma, deve comunicar ao Promotor de Justiça a não-apresentação do termo de verificação de obras expedido pela prefeitura, para as providências pertinentes.27 5.2 - A prefeitura            A prefeitura, quando ainda não tenha tomado conhecimento do loteamento, pode ser instada por qualquer do povo, no exercício de seu direito de petição (CF. art. 5°, XXXIV, a), ou por simples ofício a acionar seu serviço de fiscalização para a aplicação de multas, expedição de notificações, execução administrativa de embargos, interdições e demolições, as chamadas medidas de polícia repressiva.28            O poder de polícia da prefeitura autoriza o embargo de edificações não licenciadas (clandestinas) e sua demolição sem procedimento formal, mediante ordem sumária precedida de simples constatação por auto de infração.29            Eventual inércia pode gerar tanto sua responsabilização em eventual ação civil pública (por omissão), quanto do agente ou servidor público por improbidade administrativa (Lei 8.429/92, art. 11, II) e crime de prevaricação. O servidor omisso, nessa hipótese, poderá ser investigado em sindicância requisitada pelo Ministério Público ao órgão da Administração (art. 26, III, Lei nº 8.625/93 - Lei Orgânica Nacional do Ministério Público). 5.3 - A autoridade policial                       Ainda na fase pré-processual, a Autoridade Policial poderá promover a busca e apreensão de coisas e dos instrumentos do crime relacionados com a prática delituosa (maquinário empregado na execução física do parcelamento, faixas publicitárias, panfletos, contratos, computadores, impressoras, etc), representar ao juízo competente pedindo o bloqueio de contas bancárias recepcionárias das prestações pagas pelos adquirentes dos lotes, efetivar a prisão em flagrante dos agentes loteadores e co-autores (loteador, corretor de imóveis, presidente de associação ou cooperativa habitacional, engenheiros, arquitetos, etc) e outras medidas visando à repressão criminal.            O corretor de imóveis é figura de exponencial importância na disseminação da prática ilícita de lotear, pois as vendas de lotes de loteamento não registrado são a fonte de renda do loteador, sendo que por elas (as vendas) o corretor percebe comissão, auferindo benefício patrimonial, às custas dos incautos adquirentes. Ao intermediar as alienações de lotes em parcelamento não registrado, concorre para a prática delituosa, na forma do art. 51 da Lei 6.766/79.30            A legislação regente de sua profissão (Lei 6.530/78) lhe impõe um comportamento que veda prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados e anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento (art. 20, I e V). E a lei penal estabelece a relação de causalidade para quem tem o dever legal de agir e evitar o resultado delituoso (Cód. Penal, art. 13).31 5.4 - O Ministério Público             O Promotor de Justiça, diante da legislação dos interesses difusos e coletivos, além da tradicional atribuição criminal, conta com instrumentos preciosos para promover a repressão e prevenção dos loteamentos clandestinos. Portanto, enumeraremos aqueles passíveis de utilização na esfera extrajudicial para, ao depois, indicar os que devem ser empregados com o Judiciário.            Ao receber informação sobre a clandestinidade de um loteamento, após instaurar inquérito civil ou procedimento preparatório, o Promotor pode oficiar ao registrador comunicando o fato, para que este, identificando a respectiva matrícula do imóvel parcelando, promova a devida anotação, fazendo constar essa informação nas futuras certidões a serem expedidas pelo oficial.            Há orientação no sentido de se considerar "como comunicação oficial, para fins registrários, os ofícios da Promotoria de Habitação e Urbanismo, da espécie, conhecidos, pois, como elementos tabulares e, como tal, arquivados são e, por sua vez recebem a publicidade ínsita aos registros, por força do artigo 18, da Lei 6.015/73, e item 136, Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, de tal sorte que acaso tivesse o Ministério Público singelamente oficiado à Serventia Predial, o ofício seria recepcionado e o Oficial Registrador, salvo melhor juízo, não poderia subtrair seus informes de eventual certidão de inteiro teor, de maneira que, a informação afloraria, ainda que não houvesse o ato de averbação...".32            Ao mesmo tempo, poderá acionar a prefeitura para exercer seu poder-dever de polícia, que, para determinadas providências de polícia repressiva, deverá instaurar procedimentos administrativos, visando à punição dos infratores 33, sendo lícito ao Promotor de Justiça, independentemente das investigações próprias que promover, acompanhar os procedimentos em trâmite nos órgãos administrativos dos municípios34 , inclusive para aquilatar a boa vontade da Administração na esperada repressão.            Extrajudicialmente, além do adquirente e da Prefeitura, o Ministério Público pode promover a notificação do art. 38 da Lei 6.766/79, sinalizando a intenção do Parquet em paralisar a atividade ilícita e regularizar o parcelamento, pela via administrativa. Essa medida também dá ensejo a que os adquirentes dos lotes façam o depósito das prestações em cartório, atingindo diretamente a fonte de renda do loteador e proporcionando verba para a regularização do loteamento, a ser levantada por ordem judicial e a pedido do município.            Essa notificação prévia "não constitui requisito para a propositura da ação, já que, em se tratando de obrigação positiva e líquida, seu inadimplemento no seu termo constitui de pleno direito em mora o devedor (art. 960, do Código Civil). A notificação prevista no art. 38, da Lei 6.766/79 tem natureza eminentemente administrativa, para fins de regularização do loteamento"35 e sua expedição, com vistas à regularização de loteamento clandestino, é ato que se insere entre as funções cometidas ao Ministério Público (CF, art. 129, VI; Lei 6.766/79, art. 38, § 2º), nada tendo de ilegal ou abusivo e, portanto, não sujeita a ser obstada por "habeas corpus" (TJSP - RT 668/281; JTJ 132/564).            Deverá ainda o Promotor requisitar a instauração de inquérito policial, principalmente se tiver notícias da prefeitura e do registro imobiliário de que o loteamento não foi aprovado nem registrado, solicitando à autoridade policial que adote as medidas assecuratórias e cautelares pertinentes (CPP, arts. 125, 126 e 132). 5.5 - O Poder Judiciário            Muitas das medidas preventivas só poderão ser autorizadas e ter eficácia com a participação do Judiciário.            Na esfera penal, além das condenações, diante dos males e problemas advindos da implantação dos loteamentos clandestinos, que abalam o planejamento municipal e sugam as economias dos incautos, é imperiosa a manutenção das prisões feitas em flagrante delito, assim como o decreto de prisões preventivas dos agentes loteadores e seus co-autores, mormente dos contumazes, para a preservação da ordem pública, inibindo a ação de outros e o sentimento de impunidade.            Em sede de jurisdição civil, citaremos algumas das medidas deferidas como antecipação de tutela ou liminares nas ações civis públicas que vêm sendo sufragadas pela jurisprudência.            Averbação publicitária da ação civil pública. O juízo por onde tramita ação civil pública sobre loteamento ilegal pode comunicar seu ajuizamento ao registro predial, por ofício, para promover a averbação publicitária.36                                            Abstenção do recebimento das prestações e cobrança. É possível e necessária decisão que determina a suspensão da cobrança de contribuições relativas à manutenção de vias de uso comum, em razão da inexecução das obras de infra-estrutura e urbanização.37                                           Abstenção da comercialização de lotes, publicidade e de parcelamento material. É lícita a proibição de vendas, promessas de venda, reserva de lotes, de fazer publicidade, receber prestações e de qualquer atuação antrópica no loteamento (fracionamento da gleba e a alteração física do solo como terraplanagem, abertura de ruas, demarcação de quadras e lotes, edificações, etc).38            Exibição dos contratos e do rol de adquirentes em juízo. Tem-se determinado ao loteador a exibição dos contratos firmados e a apresentação do rol de compradores de lotes, viabilizando sua identificação e localização, bem como as condições de pagamento avençadas.39            Colocação de placas. Pode-se exigir liminarmente do loteador ou do poder público a colocação de placas no loteamento, comunicando aos adquirentes de lotes sua clandestinidade ou sua localização em área de proteção ambiental.40            Proibição de ocupação de lotes. Diante da irregularidade da divisão da área em lotes (frações ideais em área de proteção ambiental), nos quais foram construídas moradias sem licença do Poder Público, pode-se inibir os proprietários de ocupá-las, pois a propriedade não pode ser considerada somente sob o ponto de vista de aproveitamento pelo titular do domínio, haja vista sua vinculação social que impede uma destinação prejudicial ao direito de outros cidadãos.41            Bloqueio dos lotes dados em caução. Admite-se medida que visa assegurar a realização de obras de loteamento aprovado e registrado, garantindo eventual execução da condenação.42            Bloqueio de matrícula. Na hipótese de loteamento clandestino com fins urbanos, mas realizado na zona rural, admitiu-se liminar em ação civil pública do município para evitar futura distorção de seu planejamento urbano43 , o surgimento de novos desmembramentos e prejuízos para futuros adquirentes.44            Indisponibilidade ou bloqueio dos bens dos loteadores45 . O loteador que executa parcelamento clandestino, sem oferecer garantia legal (art. 18, V, Lei 6.766/79), e vende lotes violando expressa vedação da lei (art. 37, Lei 6.766/79), pratica ilícito civil e penal (art. 50, Lei 6.766/79), suga as economias de centenas de pessoas desinformadas e ocasiona prejuízos ao padrão de desenvolvimento da cidade. Como responde com seu patrimônio pessoal (arts. 159 c.c. 1.518, Cód. Civil), de forma solidária (art. 47, Lei 6.766/79) e objetiva pelos danos causados ao meio ambiente urbano (art. 14, § 1º, Lei 6.938/81), pode-se, em tese, decretar a indisponibilidade de seus bens por meio de medida cautelar ou de tutela antecipatória (arts. 273, 461 e 588 do CPC; art. 84, CDC). A decisão deve ser averbada no registro imobiliário, para publicidade e eficácia "erga omnes", pois "o averbamento no Registro Imobiliário é o conseqüente necessário da medida cautelatória de decretação de indisponibilidade de bens, se imóveis".46            Execução de obras emergenciais. Imposição ao loteador faltoso de ordem liminar para a execução das obras de infra-estrutura, sob pena de multa diária, estando presente o periculum in mora, ainda que o ajuizamento da ação civil pública pela prefeitura tenha ocorrido dez anos após a implantação do loteamento, diante da série de contratos firmados e dos prejuízos urbanísticos causados aos compromissários compradores e ao Poder Público, com o parcelamento irregular.47     Notas: 1Dados do IBGE - Censos Demográficos. Apud: FARIA, José Eduardo. Justiça e conflito. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991, p. 97. 2A urbanização é "um fenômeno espontâneo de crescimento das aglomerações urbanas em relação com a população rural". Urbanificação é "atividade deliberada de beneficiamento ou rebeneficiamento do solo para fins urbanos, quer criando áreas urbanas novas pelo beneficiamento do solo ainda não urbanificado, quer modificando solo já urbanificado". SILVA, José Afonso da. Direito Urbanístico Brasileiro. 2ª ed. São Paulo: Malheiros, p. 289. 3"Fins urbanos são os que se obtêm por exclusão, já que o ordenamento jurídico só indica os rurais. São rurais os voltados às atividades extrativa, agrícola, pecuária e agroindustrial (art. 4º, I e II, da Lei Federal n. 4.504/64 - Estatuto da Terra), sendo, portanto, urbano qualquer outro". GASPARINI, Diógenes. O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 5. 4Esta lei foi substancialmente alterada pela Lei 9.785, de 29.01.99, cujas inovações interpretamos em nossos Comentários à Lei 9.785, de 29.01.99, sobre as alterações introduzidas na Lei 6.766/79, artigo publicado em co-autoria na RDI 46/9-29. 5PESSOA, Álvaro. O loteamento e o condomínio no desenvolvimento urbano brasileiro. Boletim Informativo do Departamento de Assistência Jurídica e Consultiva aos Municípios, da Secretaria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro - nº 40, ano IV, dezembro/1978. 6FREITAS, José Carlos de. Bens públicos de loteamentos e sua proteção legal. RDI 46/183-192. 7BARROSO, Roberto. O município e o parcelamento do solo urbano. RDA 194/ 56-61. 8GASPARINI, Diógenes. O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, pp. 129-130. 9JÚNIOR, Ruy Rosado de Aguiar. Normas penais sobre o parcelamento do solo urbano. In Direito do Urbanismo - Uma Visão Sócio Jurídica, coordenação de Álvaro Pessoa, IBAM/SP, 1981, pp. 207-208. 10STOCCO, Rui. Código Penal e sua Interpretação Jurisprudencial. FRANCO, Alberto Silva, e Outros. 3ª ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1990, p. 1882, nota 2.00 ao art. 50, da Lei 6.766/79. 11ROLNIK, Raquel. A cidade e a lei: legislação, política urbana e territórios na Cidade de São Paulo. São Paulo: Studio Nobel, Fapesp, 1997, p. 183. 12ROLNIK, Raquel. Regulação urbanística e exclusão social no Estado de São Paulo: mitos e verdades. RDI 46/126-133. 13Sobre a formação e funcionamento das genuínas cooperativas e associações habitacionais, e bem assim a demonstração das "de fachada", constituídas fraudulentamente, que operam, na verdade, como empresas imobiliárias, consultar: CASTELO, Dora Bussab. Cooperativas habitacionais e algumas considerações sobre associações. RDI 46/134-182. PINTO, Yves Atahualpa. Constituições fraudulentas de associações habitacionais para promoção de loteamentos ilegais. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, pp. 157-174. 14Recurso ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, Rel. Ministro Ari Pargendler, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99. 15Quanto aos loteamentos implantados dessa forma em áreas de proteção ecológica, consultar: AKAOUI, Fernando Reverendo Vidal. Parcelamento do solo em áreas de proteção ecológica: a tentativa de burla à legislação urbanística através da instituição de condomínio ordinário. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, pp. 149-153. 16Acórdão CSM nº 11.447-0/5, São José do Rio Preto, D.O.J. 08/11/90, citado por VICENTE DO AMARAL GURGEL, in Decisões do Conselho Superior da Magistratura e Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo", triênio 88/89/90, p. 149; e Acórdão CSM nº 11.890-0/6, Mairiporã, D.O.J. 22/01/91: Autor e ob. cit., ano 1991, pp. 144/5. 17Acórdão CSM nº 11.447-0/5, ob. cit., triênio 88/89/90, p. 135 18O município e o parcelamento do solo. 2ª ed. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 25. 19RJTJESP - LEX-135/406; RT 628/312; RT 666/286; RT 677/349. 20Supremo Tribunal Federal, Recurso de Habeas Corpus nº 66.277-3 - DF - Rel. Ministro Néri da Silveira, j. 06.05.88, JSTF Lex 138/356-361. 21Sobre essa prática, consultar: LYRA, Marcos Mendes. O parcelamento do solo urbano e o sistema viário. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, p. 228. 22Art. 1° da Lei 8.935/94, que regulamenta o art. 236 da Constituição Federal e dispõe sobre os serviços notariais e de registro. 23Apelação Cível nº 17.447-0/9, Moji das Cruzes, j. 06.08.93, RDI 33/177-180. 24"CIVIL. VENDA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRAS, PARA TRANSFERIR LOTE CERTO E DETERMINADO, SEM O REGULAR PARCELAMENTO DO SOLO. IMPOSSIBILIDADE. A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente não pode ser objeto de registro imobiliário, porque frauda a legislação específica; o Juiz que proíbe o registro desses negócios, sem a prévia oitiva do proprietário, não fere a garantia do contraditório, porque só ordenou o que o Oficial do Cartório já estava obrigado a fazer. Recurso ordinário não provido." Recurso Ordinário em MS n° 9.876, São Paulo, j. em 17.08.99, DJ de 18.10.99, Rel. Min. Ari Pargendler, 3ª Turma do STJ. 25TAMISO, Cláudia Helena, SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro, FREITAS, José Carlos de. Comentários à Lei 9.785, de 29.01.99, sobre as alterações introduzidas na Lei 6.766/79. RDI 46/27-28. 26LIMA, Ary José de, CHICUTA, Kioitsi e JACOMINO, Sérgio. Alguns aspectos da qualificação registrária no registro do parcelamento do solo urbano e o código de defesa do consumidor. RDI 41/5-36. 27Item 170.2 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo. 28PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. Poder de polícia em matéria urbanística. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, p.33. 29MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de Construir. 6ª ed. São Paulo: Malheiros, 1990, p.166; no mesmo sentido: TJSP, RDA 34/297; TJSC, RT 684/145; STJ, RMS nº 137-PA, 1ª Turma, j. 02.04.90, Rel. Min. Garcia Vieira; STJ, RMS nº 4.583-8-DF, 1ª Turma, j. 08.03.95, Rel. Min. Garcia Vieira. 30Sobre os aspectos penais da Lei 6.766/79, consultar: SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro. Dos crimes da lei de parcelamento do solo para fins urbanos: Lei 6.766/79. In FREITAS, José Carlos de (coord.). Temas de Direito Urbanístico. Co-edição Ministério Público do Estado de São Paulo e Imprensa Oficial do Estado - IMESP,1999, pp. 327-343. 31A 5ª Câmara do TJSP apreciou a responsabilidade criminal do corretor de imóveis, tendo-o como potencial co-autor dos delitos da Lei 6.766/79 - Habeas Corpus nº 108.464-3/5, in "Justitia" 156/171, espelhando o entendimento de TOSHIO MUKAI e Outros - Loteamentos e Desmembramentos Urbanos. 2ª edição. Sugestões Literárias, pp. 282-283. 32MS nº 232.080-1/5, São Paulo, TJSP, 3ª Câm. Civil, j. 07/03/95, v.u., Rel. Toledo Cesar, RDI 46/251-253, sem destaques no original. 33PIETRO, Maria Sylvia Zanella Di. ob.cit., p. 33. 34Supremo Tribunal Federal - Representação nº 1.300 - Rel. Min. Francisco Rezek, j. 22.05.86 - RDA 164/363. 35AI nº 261.000.2/2, Ibiúna, TJSP, Rel. Ruiter Oliva, j. em 15.08.95. 36Mandado de Segurança nº 232.080-1/5, São Paulo, TJSP, Rel. Toledo Cesar, j. 07/03/95 - RDI 46/251-253. 37AI nº 11.424.4/5, Amparo, TJSP, Rel. Munhoz Soares, j. 27.06.96; AI nº 234.757-1/0, São Paulo, TJSP, Rel. Alvaro Lazzarini, j. 04.04.95. 38AI n° 066.519-4/6-00, 068.157-4/8-00, 068.159-4/7-00, 068.160-4/1-00, São Carlos, TJSP, Rel. Cesar Peluso, j. 04.08.98; AI n° 094.109.5/9, Campinas, Rel. Aldemar Silva, 05.08.99; AI n° 113.604-4/0, Barueri, TJSP, Rel. Oswaldo Breviglieri, j. 04.08.99. 39AI nº 234.757-1/0, São Paulo, TJSP, Rel. Alvaro Lazzarini, j. 04.04.95; AI nº 6.036-4/2, São Paulo, TJSP, Rel. Ricardo Feitosa, j. 02.04.96. 40AI nº 277.640-2-4, São Paulo, TJSP, Rel. Franklin Neiva, j. 27.02.96. 41AI nº 38.397-5/1, Ubatuba, TJSP, Rel. Demóstenes Braga, j. 12.08.97. 42AI n°101.119-5/8, Barueri, TJSP, Rel. Menezes Gomes, j. 16.09.99. 43AI n° 107.879-4/5, São José do Rio Preto, TJSP, Rel. Ivan Sartori, j. 19.08.99. 44 AI nº 75.697-4/8, São Vicente, TJSP, Rel. Thyrso Silva, j. 09.11.99. 45AI n° 104.159-4/8, Bauru, TJSP, Rel. Roberto Stucchi, j. 08.06.99; AI n° 119.657-5/9, Guarujá, TJSP, Rel. Correa Vianna, j. 28.09.99; AI n° 99.040-4/6, Bauru, TJSP, Rel. Roberto Stucchi, j. 09.03.99; AI n° 116.273-4/0, Mauá, TJSP, Rel. Silva Rico, j. 05.10.99; AI nº 119.217-4/8, Vicente de Carvalho/Guarujá, TJSP, Rel. Salles de Toledo, j. 01.12.99. 46STJ, Recurso Especial nº 38.615-2, São Paulo, j. 22/03/94, 4ª Turma, Rel. Min. Fontes de Alencar, RDI 34/116-119. 47AI n° 35.731-4/1, Cotia, TJSP, Rel. Francisco de Assis Vasconcelos Pereira da Silva, j. 25.03.97.

TJ SP É O FIM DO ENRIQUECIMENTO ILICITO DOS FALSOS CONDOMINIOS

Morador não é obrigado a pagar encargos a associação de loteamento, decide TJSP

08/02/2021

PARABÉNS a todos os DEFENSORES dos  DIREITOS HUMANOS ! 

FORAM DÉCADAS DE ATUAÇÃO EM DEFESA DA DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA E  LIBERDADE!

Video com Denuncia na TV em 2007 contra "bolsões residenciais" em Cotia SP

NOSSA HOMENAGEM AO SAUDOSO DR. NICODEMO SPOSATO NETO . AMIGO FIEL  E CO-FUNDADOR  DO MINDD - 13/06/2008

Cobrança viola direito constitucional de livre associação.

A 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou improcedente ação de cobrança de parcelas e encargos feita por associação de loteamento contra morador que não faz parte da entidade. A decisão foi unânime.
De acordo com os autos, a associação de moradores ajuizou ação de cobrança contra um proprietário por inadimplemento de parcelas de encargos que seriam para manutenção do loteamento. Após sentença de 1º grau decidir em favor da associação, o morador apelou alegando que nunca se associou à entidade.
Para o relator da apelação, desembargador Álvaro Passos, a associação “não apresentou consentimento para a cobrança dos serviços colocados à disposição do morador, não podendo, desta forma, cobrar daquele que não é associado, sob pena de violação ao direito de livre associação, garantido constitucionalmente. Só há vínculo de associação formalizado, e juridicamente válido, com expressa manifestação de vontade do interessado, sendo descabido o seu reconhecimento de forma tácita”

Apelação nº 1005294-50.2020.8.26.0152

TJ SP LOTEAMENTO IRREGULAR E ADESÃO FORÇADA A FALSO CONDOMÍNIO

 PARABÉNS  À  DEFENSORIA PUBLICA DO ESTADO DE SÃO PAULO - CAPITAL 

LOTEAMENTO IRREGULAR E VIOLAÇÃO DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO 

Os Loteadores que fraudaram as leis e a  Associação dos Moradores do Jardim Mirelle, foram condenados ao pagamento de multa no valor de R$ 200.000,00, mantida a multa diária no valor de R$ 10.000,00 em caso de descumprimento das obrigações fixadas na sentença.  Recursos desprovidos.

TRIBUNAL DE JUSTIÇA

PODER JUDICIÁRIO

São Paulo

Apelação Cível nº 0031587-27.2013.8.26.0053 Voto 18059 rl

Registro: 2020.0000790329

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº

0031587-27.2013.8.26.0053, da Comarca de São Paulo, em que são apelantes

TATSUO MINAMI e AKIME MINAMI, são apelados PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO e DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DE SÃO PAULO.

ACORDAM, em 7ª Câmara de Direito Público do Tribunal de

Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram parcial provimento ao recurso da Municipalidade e negaram provimento ao recurso dos demais corréus V.U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores

EDUARDO GOUVÊA (Presidente sem voto), MOACIR PERES E COIMBRA

SCHMIDT. São Paulo, 28 de setembro de 2020. LUIZ SERGIO FERNANDES DE SOUZA

RELATOR

Assinatura Eletrônica

Voto nº 18059

Apelação Cível nº 0031587-27.2013.8.26.0053 Comarca de São Paulo

Apelantes: Tatsuo Minami, Akime Minami e Prefeitura Municipal de São Paulo

Apelado: Defensoria Pública do Estado de São Paulo

AÇÃO CIVIL PÚBLICA Loteamento irregular

Responsabilidade dos loteadores que não pode ser afastada

sob o fundamento de que omisso também se revelou o Poder

Público na fiscalização do empreendimento Decerto, não

pode invocar direitos aquele que se coloca à margem da lei

Verificada a concorrência de violação da legislação de

regência, por parte dos loteadores, e de manifesta omissão no

exercício do poder de fiscalização e controle por parte da

Administração Pública, também deve responder o Município

pela regularização do loteamento, diante do fato de ter se

omitido na pronta adoção das providências cabíveis,

consideradas a Lei de Parcelamento do Solo, a Constituição

Estadual e, sobretudo, a regra dos artigos 30, VIII, e 182,

ambos da Constituição Federal .

A responsabilidade do poder público municipal, no entanto, é subsidiária.

 Sentença parcialmente reformada. Recurso da Municipalidade parcialmente provido e recurso dos demais corréus improvido.

Vistos, etc.

Cuida-se de ação civil pública movida pela Defensoria Pública do Estado de São Paulo em face de Tatsuo Minami, Akime Minami, Associação dos Moradores do Jardim Mirelle e da Municipalidade de São Paulo, na

qual alega o autor que os dois primeiros requeridos, sucessivamente, parcelaram o imóvel localizado nas imediações da Avenida Vitória (atualmente denominada Rua Anecy Rocha) e Rua do Ensino, na Cidade de São Paulo, alienando-o, a partir de 1999, para fins urbanos, sem a adoção das providências previstas na Lei Federal nº 6.766/79, ao passo que a Municipalidade, terceira requerida, mesmo ciente da existência do loteamento ilegal, absteve-se da adoção de qualquer providência, à exceção de declarar a área como Zona Especial de Interesse Social ZEIS 

1. Não bastasse, referida associação, que mantém com o proprietário estreitas relações, compeliu os moradores do assentamento a associarem-se, compulsoriamente, sob pena de expulsão do imóvel.

Busca a Defensoria Pública a antecipação dos efeitos da

tutela para que se abstenham os dois primeiros requeridos de (a) vender,

comprometer à venda, doar ou ofertar qualquer lote objeto da ação; (b) receber ou

cobrar, ou ainda de autorizar que terceiros recebam em seu nome, prestações

vencidas ou vincendas dos adquirentes dos lotes; (c) promover cobrança abusiva,

vexatória ou contrária aos direitos consumeristas; (d) exigir a associação

compulsória dos adquirentes dos lotes. Ainda em sede de antecipação dos efeitos da

tutela, pede o autor (e) que sejam os requeridos constituídos na obrigação de prestar

contas detalhadas relativas aos valores pagos pelos adquirentes; (f) que se determine

a consignação em pagamento das prestações vincendas até “análise econômico-

financeira”; (g) que se decrete o bloqueio de bens do requerido, Tatsuo Minami; (h)

que se suspendam os processos relativos à reintegração de posse ajuizados pela

Associação em face dos moradores. Ao final, pede a procedência da ação civil

pública para condenar Tatsuo Minami e a Municipalidade a promover a

regularização urbanística e fundiária do loteamento ou, subsidiariamente, a

condenação do requerido, Tatsuo Minami, a restituir todos os valores pagos pelos

adquirentes dos lotes, tanto quanto a indenizar as acessões, benfeitorias e gastos com

os trâmites burocráticos, necessários à regularização do parcelamento de solo, sem

prejuízo da reparação por dano moral, confirmando-se, ademais, os termos do

pedido de antecipação dos efeitos da tutela.

O pedido de antecipação dos efeitos da tutela foi

parcialmente deferido (fls. 372 a 374)

O juízo julgou procedente a ação, reconhecendo as

irregularidades apontadas na inicial, resultantes do indevido parcelamento do

imóvel, oportunidade em que condenou os requeridos, solidariamente, ao

cumprimento de obrigação de fazer consistente na regularização do loteamento, estabelecendo o prazo de 180 dias para apresentação do projeto, e de 24 meses, apartir da aprovação do projeto, para a efetiva regularização. Diante do

descumprimento da medida liminar anteriormente deferida, os requeridos, Tatsuo

Minami e Associação dos Moradores do Jardim Mirelle, foram condenados ao

pagamento de multa no valor de R$ 200.000,00, mantida a multa diária no valor de

R$ 10.000,00 em caso de descumprimento das obrigações fixadas. A

Municipalidade, por sua vez, viu-se condenada, subsidiariamente, na obrigação de

implantar as obras de infraestrutura acaso não realizadas pelos primeiros requeridos,

devendo assegurar a observância da destinação de áreas públicas de que trata a regra

do artigo 4º, I, da Lei Federal nº 6.766/79, tudo no prazo de um ano, contado do

esgotamento do prazo concedido aos demais réus ou da data em que se venha a

constatar eventual impossibilidade de regularização do mencionado loteamento

clandestino (1.452 a 1.457 vº).

Seguiram-se embargos de declaração, opostos pela

Municipalidade de São Paulo (fls. 1.462 a 1.469), os quais foram rejeitados (fls.

1.509).

Em apelação, depois de postular a concessão dos benefícios

da justiça gratuita, buscam os requeridos, Tatsuo Minami e Akime Minami, a

reforma da r. sentença, com o julgamento de improcedência, sob o fundamento de

que o loteamento somente não teria sido regularizado por conta da inércia da

Municipalidade, que deixou, ainda, de executar as obras de infraestrutura, obrigação

que, no entender dos recorrentes, cumpria ao Poder Público, negando, os

recorrentes, ademais, a relação com a Associação corré, tanto quanto o fato de que

“lotearam” o imóvel, e isto sob o argumento de que a área do imóvel foi invadida

(fls. 1471 a 1508).

Apelou a Municipalidade para ver-se desobrigada de

responder pelas regularização do fracionamento das terras, promovido por

particulares, argumentando no sentido de que adotou todas as medidas cabíveis, enumeradas no recurso, inclusive as relativas à fiscalização, o que inclui publicação em jornal local de alerta à população concernente à existência de loteamentos

irregulares. Afirma que a regularização do parcelamento, assim como a realização de

obras de infraestrutura, compete exclusivamente aos particulares, não ao Município,

invocando, neste particular, a Lei Municipal nº 11.775/95, tanto quanto da Lei

Federal nº 6.766/79. Subsidiariamente, pede a Municipalidade para que se

reconheça, quando muito, a responsabilidade subsidiária, afastada a solidariedade

(fls. 1.512 a 1.530)

Em contrarrazões (fls. 1.536 a 1.539), a Defensoria Pública,

argumentando com o acerto da r. sentença, pede a confirmação do julgamento.

O Douto Promotor de Justiça (fls. 1.542 a 1.547) e a Douta

Procuradora de Justiça (fls. 1.553 a 1.569) opinam pelo improvimento dos recursos.

É o relatório.

Recebo os recursos, porque tempestivos, consignando a

inexistência de pedido de concessão de efeito suspensivo.

Diga-se, a propósito do pleito de concessão dos benefícios

da gratuidade processual, que se presume a ausência de recursos, quando assim

declarada pela parte, por força da norma do artigo 99, § 3º, do Código de Processo

Civil, presunção esta que aqui não se viu desconstituída, tanto mais diante da

decisão que deferiu a indisponibilidade de bens dos apelantes, Tatsuo Minami e

Akime Minami. Dito isto, passa-se à análise da questão de fundo.

Cuida-se de loteamento de imóvel feito com ofensa às regras

da Lei Federal nº 6.766/79, fato incontroverso, em nenhum momento negado pelas partes.

Não colhe, por extravagante, permissa venia, a argumentação, desenvolvida pelos apelantes, Tatsuo Minami e Akime Minami, no sentido de que a responsabilidade pela regularização e realização das obras de

infraestrutura deve recair exclusivamente sobre a Municipalidade, à consideração de

que o poder público municipal deixou de fiscalizar e regularizar o loteamento cuja

existência os recorrentes em nenhum momento negam. De fato, nemo auditur

turpitudinem suam allegans. A responsabilidade dos apelantes exsurge cristalina ao

exame dos fatos sob a luz da Lei Federal nº 6.766/79, diploma legal que impõe ao

empreendedor a adoção de uma série de providências prévias com vista à promoção

de loteamento de terras regulares, tais como solicitar à Prefeitura Municipal, antes

da elaboração do projeto de loteamento, a definição de diretrizes, em requerimento

devidamente instruído (art. 6º); apresentar, com base nas referidas diretrizes, projeto

de loteamento acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba (art. 9º);

execução do projeto após a aprovação pelo Poder Público, no prazo estabelecido

em cronograma (art. 12, §1º); submissão do loteamento ao registro imobiliário no

prazo de 180 dias contados da aprovação do projeto (art. 18).

Os recorrentes, contudo, preferiram, clandestinamente,

dividir a gleba, com aproximadamente cinquenta e dois mil metros quadrados, em

mais de 250 lotes, alienando-os sem a adoção de qualquer daquelas providências.

Com efeito, a fls. 664 e 778 constam vários recibos de pagamentos realizados em

favor de Tatsuo Minami, com mediação da Associação de Moradores Jardim Mirelle

(conforme admite a própria ré no quarto parágrafo de fls. 557), o que compõe,

juntamente com a documentação que acompanham a inicial, sólido quadro

probatório, a demonstrar que o requerido, e sua mulher, acabaram por realizar o

parcelamento indevido do imóvel, seja por cessão dos direitos sobre o imóvel, seja

por acordo com os ocupantes.

Diga-se mais, os cuidados do proprietário em relação ao

imóvel não são expressão de uma faculdade, mas imposição que resulta da função social da propriedade, ideia que se foi formando já ao final do século XIX, como revelam a doutrina e a jurisprudência francesa, particularmente.

E nem se argumente com o ajuizamento de ações com vista à

reintegração de posse, em face dos ocupantes do imóvel, pois é certo que se tratava

de medida voltada contra os ocupantes inadimplentes, com o escopo de coagir os

moradores ao pagamento, e não de evitar o irregular parcelamento de solo, como

demonstra o documento juntado pela corré, Associação dos Moradores do Jardim

Mirelle (fls. 622), o que confirma os fatos alegados na inicial.

Neste contexto, não cabe ao particular atribuir ao Município,

exclusivamente, a responsabilidade pelas irregularidades do loteamento, pois o

parcelamento do solo haveria de observar, desde o início, a legislação de regência.

Quanto à Municipalidade, evidente está que concorreu, com

sua evidente omissão e ineficiência, em afronta à regra do artigo 37 da Constituição

Federal, para a consumação da ilegalidade, pois o loteamento foi implantado à

margem da legislação aplicável à espécie, sem que a Prefeitura procedesse,

satisfatoriamente, à necessária fiscalização e controle, com o que não só os

adquirentes ficaram prejudicados, mas também a sociedade paulistana.

Aliás, é triste ver como o poder público municipal é

ineficiente nas ações de controle do uso e do parcelamento do solo. Bairros inteiros

de São Paulo foram se formando, à margem de critérios urbanísticos mínimos, sob o

olhar leniente de agentes fiscais, e sem que a autoridade municipal chamasse para si

a responsabilidade.

Vê-se, assim, que a responsabilidade da Municipalidade

afigura-se presente à medida que não se desincumbiu do dever de fiscalizar a

contento, obrigação esta decorrente do disposto na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, do Estatuto da Cidade, da Constituição Estadual (artigo 180, incisos I e V e artigo 181, §3º) e, acima de tudo, à vista da regra dos artigos 30, VIII, e 182, ambos

da Constituição Federal.

Com efeito, as medidas adotadas pela Municipalidade não

apenas foram tardias, como incapazes de evitar a instalação do parcelamento

irregular. Verifica-se, portanto, que a Prefeitura, no momento em que atuou, fê-lo de

forma morosa, ineficiente, quando é certo que havia à sua disposição diversos

instrumentos, conferidos pela Lei Federal nº 6.766/79, para que pudesse, no

exercício legítimo do poder de polícia, conformar a atuação do administrado aos

termos da política de desenvolvimento urbano.

Enfim, comprovadas a omissão e ineficiência da

Municipalidade na fiscalização, o que constitui culpa do serviço (faute du service)

visto que a Prefeitura tem atribuição legal para notificar, multar, embargar a obra,

ajuizar ação demolitória, tudo com vista a compelir o proprietário a regularizar o

loteamento , evidente que disto resulta a responsabilidade do Município no

concernente às medidas necessárias à restauração da legalidade, no que não faz

nenhum favor, descabendo argumentar com uma suposta excludente, calcada na

responsabilidade exclusiva dos loteadores, pois dois ou mais erros não perfazem um

acerto.

Aliás, é pacífica a jurisprudência a reconhecer a

responsabilidade do Município em casos tais, tanto no C. Superior Tribunal de Justiça como neste E. Tribunal de Justiça:

PROCESSUAL CIVIL - ADMINISTRATIVO - AÇÃO

CIVIL PÚBLICA - PARCELAMENTO DE SOLO - REGULARIZAÇÃO PELO MUNICÍPIO - PODER-

DEVER - LEI 6.766/79, ART.40 - LEGITIMIDADE

PASSIVA DO MUNICÍPIO. - O Município tem o poder-dever de agir no sentido de regularizar loteamento urbano ocorrido de modo clandestino,

sem que a Prefeitura Municipal tenha usado do seu poder de

polícia ou das vias judiciais próprias, para impedir o uso

ilegal do solo. O exercício desta atividade é vinculada. - Recurso não conhecido.

(STJ, REsp 124714 / SP, 2ª T., Rel. Min. Francisco Peçanha

Martins, j. 20/08/2000, DJ 25/09/2000, p. 84).

“ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL.

PARCELAMENTO DE SOLO. MUNICÍPIO. AÇÃO

CIVIL PÚBLICA.

1. O Município, em se tratando de Ação Civil Pública para

obrigar o proprietário de imóvel a regularizar parcelamento

do solo, em face do modo clandestino como o mesmo

ocorreu, sem ter sido repelido pela fiscalização municipal, é

parte legítima para figurar no pólo passivo da demanda.

2. O Município tem o poder-dever de agir para que

loteamento urbano irregular passe a atender o regulamento

específico para a sua constituição.

3. O exercício dessa atividade é vinculada.

4. Recurso provido para que o Município, conforme

chamamento feito na inicial pelo Ministério Público, autor

da ação, figure no pólo passivo da demanda.

(STJ, REsp 194732 / SP, Rel. Min. José Delgado, j.

23/02/1999, DJ 21/06/1999, p. 83, RSTJ 123/103).

“Ementa: Ação civil pública, ajuizada pelo Ministério

Público, visando regularizar a implantação de loteamento

clandestino. Ilegitimidade de parte. Responsabilidade da

municipalidade pela preservação e manutenção do meio

ambiente, bem como da fiscalização do regular parcelamento

do solo, como reza o artigo 30, inciso VIII, da Constituição

Federal. (...)” (TJSP, Apel. nº 0117136-43.2008.8.26.0000,

5ª Câmara de Direito Público, Rel. Des. Edson Luiz de

Queiroz, j. 21/08/2013).

O recurso da Municipalidade, contudo, sob outro viés,

comporta parcial provimento.

É certo que não se está diante de solidariedade imposta pela

lei, mas sim pelo juiz da causa, havendo de se sopesar, nestas circunstâncias a

despeito da unicidade de condutas e da coincidência de interesses , os valores

envolvidos na recomposição do dano.

Veja-se que o interesse público, vilipendiado pela ação do

particular, infrator da lei, acaso se consagrasse a responsabilidade solidária da

Municipalidade e do administrado, ver-se-ia duplamente ofendido, pois, optando o

autor da ação por exigir da Municipalidade a execução do julgado, isto pesaria em

desfavor do Erário, vale dizer, em desfavor do contribuinte, que já paga pesados

tributos (e nem sempre contando com a necessária contrapartida do Poder Público).

Dito de outra forma, mais uma vez, o administrado, cujo

interesse individual homogêneo se viu atingido pela ação desagregadora daqueles

que fizeram o parcelamento ilegal do solo, estaria a amargar as consequências

gravosas, do ponto de vista econômico, e agora precisamente quando se trata de cumprir a ordem judicial.

Resumindo, a obrigação haverá de ser integralmente

cumprida pelo particular, cuidando a Municipalidade, no âmbito do seu poder-dever

de polícia, de fiscalizar e de exigir a regularização do parcelamento do solo, pena de

responder por eventual omissão, e mais, pena de eventual configuração da prática de

ato de improbidade administrativa.

Caso, ainda assim em que pese o comprovado esforço da

Municipalidade , a regularização não seja feita pelo particular, cumprirá ao Poder

Público, subsidiariamente, promove-la, com direito de ação de regresso em face do

particular. E, a propósito, não se revela ocioso lembrar a existência de decreto de

indisponibilidade de bens.

Nestes termos, dou parcial provimento ao recurso da

Municipalidade, negando provimento aos apelo dos réus Tatsuo Minami e Akimi

Minami.

Para fins de acesso aos Egrégios Tribunais Superiores, ficam

expressamente pré-questionados todos os artigos legais e constitucionais

mencionados pelos litigantes.

LUIZ SERGIO FERNANDES DE SOUZA

Relator

TJ RJ VITÓRIA! EXTINTA EXECUÇÃO DE COTAS DE FALSO CONDOMINIO

 PARABÉNS à Exma. Des. Andréa Fortuna  -Relatora e aos Desembargadores da 24 Câmara Civel do TJ RJ 

VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL 

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0022637-65.2018.8.19.0209

APELANTE: ESPÓLIO DE JORGE CORREA CALAZA REP/P/S/INVENTARIANTE MARIA ISABEL DE CASTRO PINTO CALAZA 

APELADO: ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO PORTO DOS CABRITOS 

RELATORA: DESª. ANDRÉA FORTUNA

APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE “LOTEAMENTO FECHADO”. SENTENÇA QUE INDEFERIU A INICIAL E JULGOU EXTINTA A EXECUÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE NÃO SE CONFUNDE COM A NATUREZA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, MOTIVO PELO QUAL O CRÉDITO EM QUESTÃO NÃO CONSTITUI TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. IMPRÓPRIA A VIA ELEITA. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU. MATÉRIA SEDIMENTADA EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS PELO COLENDO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO JULGAMENTO DO RESP Nº 1.439.163 SP. COBRANÇA DE EVENTUAIS DESPESAS DO APELANTE QUE DEVERÁ OCORRER COM O INGRESSO DE UMA AÇÃO DE COBRANÇA ATRAVÉS DE UM PROCESSO DE CONHECIMENTO, COM TODAS AS SUAS FASES, NÃO PODENDO O JUÍZO A QUO EXTINGUIR A EXECUÇÃO EM RAZÃO DO INDEFERIMENTO DA EXORDIAL COM BASE NO ARTIGO 924, I DO CPC EM RAZÃO DA INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA E AO MESMO TEMPO RECONHECER QUE A DÍVIDA EXISTE SEM QUE HAJA QUALQUER DILAÇÃO PROBATÓRIA, JULGANDO OS EMBARGOS À EXECUÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTES. 

RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos esta Apelação Cível, nos autos do processo nº 0022637-65.2018.8.19.0209, em que é apelante ESPÓLIO DE JORGE CORREA CALAZA REP/P/S/ INVENTARIANTE MARIA ISABEL DE CASTRO PINTO CALAZA, sendo apelado ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO PORTO DOS CABRITOS.

ACORDAM os Desembargadores que integram a 24ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade de votos, EM CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto da relatora.

RELATÓRIO

Trata-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO, proposta por ESPÓLIO DE JORGE CORREA CALAZA REP/P/S/ INVENTARIANTE MARIA ISABEL DE CASTRO PINTO CALAZA em face de ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO PORTO DOS CABRITOS, aduzindo, em síntese, que o suposto crédito objeto da execução em apenso inexiste já que nem a meeira e nem os herdeiros do executado/embargante assinaram qualquer filiação à referida associação, não havendo que se falar em substituição processual do espólio pelos herdeiros, já que os mesmos não são e nem nunca foram filiados à associação embargada e sequer têm notícia de que o de cujus o era. 

Assevera que o suposto crédito executado advém de taxa de contribuição referente aos meses de setembro de 2017 a março de 2018, conforme planilha de fls. 28 da ação principal, período este posterior ao falecimento do executado. 

Requer a procedência dos embargos, diante da falta dos pré-requisitos legais de constituição do título executivo, devendo a execução, processo nº 0014932-16.2018.8.19.0209, ser extinta.

Sentença de e-fls. 103, que acolheu parcialmente os presentes embargos, nos termos do art. 487, I do CPC, para reconhecer a inexigibilidade do título executivo que se funda a ação de execução em apenso, extinguindo-a, com base no art. 924, I, CPC. Em razão da sucumbência recíproca, na forma do artigo 86 do CPC, determinou o rateio das despesas processuais, na proporção de 50% para cada litigante, e fixados os honorários advocatícios para ambas as partes em R$ 1.000,00, a teor do art. 85, §8º do CPC.

Inconformada, apelou à parte autora às e-fls. 142; e sustentou que a sentença proferida deve ser reformada, aduzindo, em síntese, que: (i) de forma teratológica, a magistrada a quo, na sentença de mérito, embora tenha extinguido a execução, considerando a inexigibilidade do título pela via executiva, acolheu os presentes embargos à execução apenas parcialmente, pois considerou que o débito era supostamente devido pela executada/embargante, ora apelante, embora a via escolhida para a cobrança não pudesse ser a executiva; (ii) se a magistrada a quo julgou extinta a execução, com base no art. 924, I do NCPC, não há que se falar em apreciação do mérito da cobrança; (iii) se a petição inicial foi rejeitada, a ação de execução proposta pela Associação embargada é totalmente improcedente; e, (iv) não há que se falar em sucumbência recíproca, devendo a sucumbência ser atribuída exclusivamente à Associação embargada, haja vista que a ação proposta por ela foi extinta com base no 924, I do NCPC, e os presentes Embargos à Execução terem sido julgados procedentes, não cabendo ao embargante/executado arcar, em nenhum grau, com as custas e honorários advocatícios da parte contrária.

Não houve o oferecimento de contrarrazões, conforme certidão de e-fls. 159.

É o Relatório. 

Conhece-se o recurso, pois satisfeitos os seus requisitos extrínsecos e intrínsecos de 

admissibilidade.

O recurso merece provimento.

Busca a exequente apelada através de Execução de Título Extrajudicial, o recebimento 

de crédito relativo às taxas de contribuições de associação de moradores.

Todavia, em que pesem seus argumentos, o crédito por ela buscado não se enquadra em 

nenhuma das hipóteses de títulos executivos extrajudiciais previstas no artigo 784, do Código de 

Processo Civil, em especial no disposto no inciso X, in verbis:

“Artigo 784. São Títulos executivos extrajudiciais: 

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, 

previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que 

documentalmente provadas”.

E como se vê na inicial da execução, trata-se a autora de associação de moradores, que 

não se confunde com a natureza jurídica do condomínio edilício, motivo pelo qual o crédito em 

questão não constitui título executivo extrajudicial.

E assim sendo, carece a ação proposta de título executivo extrajudicial apto a ampará-la, sendo de rigor a extinção da execução tal como lançado na sentença.

Assim, acomodo o entender, segundo o qual, as contribuições são devidas somente por aqueles efetivamente associados mesmo quando o imóvel foi adquirido em data posterior a constituição da associação, como fundamentado pelo referido acórdão proferido no RESp nº 

1.280.871/SP, do Egrégio STJ:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC -ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. 

Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança (...) 

(...) Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes. Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma "aceitação tácita" a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei. 

(...)

Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, 

afastá-los se assim o desejar ou entender.” (REsp 1.280.871/SP Rel. Min. Marco Buzzi j. 

11.03.2015).

Ademais, não há se falar em aceitação tácita. Ao contrário, é firme a jurisprudência do 

Superior Tribunal de Justiça: “3. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato 

que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e 1.439.163/SP). Incidência da Súmula 83 do STJ” 

(REsp nº 1.483.930/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Segunda Seção, julgado em 

23/11/2016, DJe 1º/2/2017).

Acresce-se que, “a liberdade de associação se sobrepõe ao eventual enriquecimento 

sem causa, decorrente de benfeitorias e serviços prestados, custeados pelos demais proprietários 

do loteamento, não podendo ser imposta a vinculação à associação nos estatutos da associação  civil, independente da prestação ou não dos serviços alegados pela recorrente.” (TJSP, 0211339-

48.2009.8.26.0004, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. ALCIDES LEOPOLDO, j., 

11.12.2018).

Noutro giro, eventual cobrança de qualquer despesa do apelante deverá ocorrer através 

de uma ação de cobrança, com todos os trâmites processuais atinentes ao processo de conhecimento, com todas as suas fases, devendo-se os embargos à execução serem julgados 

totalmente procedentes, com a condenação do apelado nos ônus sucumbenciais na sua 

totalidade. 

Ante o exposto, considerando as razões tecidas, VOTO no sentido de DAR 

PROVIMENTO AO RECURSO, para julgar os embargos à execução totalmente procedentes, 

condenando o apelado nas despesas processuais e fixando os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 em favor do advogado do apelante. 

Rio de Janeiro, na data da sessão.

ANDRÉA FORTUNA

STF CONTRADIÇÃO RE 695911 x RE 643247 x CF/88 - SEGURANÇA PÚBLICA É MISSÃO DO ESTADO E DIREITO INDISPONIVEL DO CIDADÃO . TESES COM REPERCUSSÃO GERAL

SEGURANÇA PUBLICA É PODER-DEVER PRIVATIVO DO ESTADO E DIREITO INDISPONIVEL DOS  CIDADÃOS !

Contradição do STF no  julgamento do RE 695911 em 14/12/2020

O STF FIXOU em 2017 a  seguinte TESE com   REPERCUSSÃO GERAL:

"É  INCONSTITUCIONAL LEI  MUNICIPAL QUE CRIA " TAXA" DE "SEGURANÇA PÚBLICA"

Contraditóriamente, ao julgar o RE 695911, tambem com repercussão geral  o STF declarou que o falso condominio APAPS é  uma associação para fins licitos e pode cobrar taxa de seguranca pública e fazer serviços de SEGURANCA privada em vias PUBLICAS,  que são privativos da POLICIA MILITAR do ESTADO , e ainda por cima, mantendo uma TROPA de paramilitares  armados com revólveres e cassetetes. Veja a foto do  SEGURANÇA da APAPS obtida no site da APAPS:  

O FALSO CONDOMINIO APAPS - PORTA DO SOL

tem 60 seguranças privados fazendo "segurança privada"  em vias PÚBLICAS . E eles usam armas de FOGO cassetetes e outras armas. Foto e dados obtidos no site da APAPS.

Isso é ILEGAL e INCONSTITUCIONAL!

A TESE adotada no VOTO condutor do RE 695911 viola a CF/88 e LEGALIZA as MILÍCIAS dos FALSOS CONDOMINIOS e todas as outras quando declara que :

A APAPS É UMA ASSOCIAÇÃO PARA FINS "LICITOS" QUE PRESTA SERVIÇOS DE SEGURANÇA PRIVADA EM RUAS PUBLICAS .

O Min. DIAS TOFFOLLI,  na contramão da CF/88, art. 5 caput e incisos II, XVII e  art. 6 e art. 144  , e das teses já fixadas pelo STF no julgamento do 

RE 643247 também  repercussão geral e da  ADI 1706/DF , 

declarou que é LICITO a APAPS fazer atividades privativas do ESTADO que só podem ser feitas pela POLICIA MILITAR .

No BRASIL a  atividade de SEGURANÇA PÚBLICA é PRIVATIVA DO ESTADO!  

 Alem disto, obviamente, se os municipios não podem cobrar taxas de segurança publica porque o cidadão já paga tributos ao ESTADO para este fim, é claro que  os falsos condominios também não podem cobrar, e nem obrigar ninguém a FINANCIAR seus ATOS ILEGAIS ! 

Os  FALSOS CONDOMINIOS  NÃO podem  prestar servicos de segurança em vias publicas e NÃO   podem COBRAR TAXAS DE SEGURANÇA PÚBLICA DOS MORADORES ! 

Isso é ILEGAL e INCONSTITUCIONAL!   

O acórdão do STF no  RE 605911 viola o art. 5 inciso II e XVII da CF/88 a tambem o art.6 e o art. 144 da CF/88.

As leis MUNICIPAIS que delegam poderes aos falsos condominios  para fazer "serviço de segurança publica" nas vias públicas  são ilegais e inconstitucionais.

Veja a TESE FIXADA pelo STF em 2017 com REPERCUSSÃO GERAL 

SEGURANÇA PÚBLICA 

A segurança pública, presentes a prevenção e o combate a incêndios, faz-se, no campo da atividade precípua, pela unidade da Federação, e, porque serviço essencial, tem como a viabilizá-la a arrecadação de impostos, não cabendo ao Município a criação de taxa para tal fim.

RE 643247

Órgão julgador: Tribunal Pleno

Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO

Julgamento: 01/08/2017

Publicação: 19/12/2017

Repercussão Geral – Mérito

Ementa

TAXA DE COMBATE A INCÊNDIO – INADEQUAÇÃO CONSTITUCIONAL. Descabe introduzir no cenário tributário, como obrigação do contribuinte, taxa visando a prevenção e o combate a incêndios, sendo imprópria a atuação do Município em tal campo.

Integra do Acórdão 

 

STJ DERRUBA FALSO CONDOMINIO MORADA DOS EXECUTIVOS DA FAZENDA SÃO JOAQUIM VINHEDO SP

 IMPORTANTE VITÓRIA 

O FALSO  CONDOMINIO MORADA DOS EXECUTIVOS DA FAZENDA SÃO  JOAQUIM EM VINHEDO SP NÃO PODE COBRAR.

LEIA A INTEGRA DO ACÓRDÃO AO FINAL DESTA POSTAGEM. 

CONHEÇA A VERDADE SOBRE ESTE FALSO CONDOMINIO

QUE NÃO É  CONDOMINIO É UM  LOTEAMENTO ABERTO INSTITUIDO SOB O DECRETO LEI 58/37 

QUE FOI ILEGALMENTE FECHADO E ILEGALMENTE INSCRITO NO REGISTRO DE IMOVEIS .

Por meio de "atos" nulos conseguiram, contra a lei,  obter  um CNPJ de "condominio edilicio" na RECEITA FEDERAL. 

HÁ DECADAS este falso condominio em Vinhedo SP está  obrigando  ilegalmente,  os moradores  a pagarem duas vezes pelos serviços publicos e penhorando casas para pagamento de  suas falsas e ilegais cotas condominais. Veja como eles agem : 

Em 2010 os falsos condominos jogaram   3 ( tres)  "bombas caseiras" na casa da Sra. KAYTI GRACIA GOUVEA,  IDOSA ,  que se recusa a financiar  atos ilicitos. Isto ocorreu poucos dias depois desta manifestação do  vereador na tribuna da camara municipal de Vinhedo e na vespera da passeata contra a SRA. KAYTI e contra o JUIZ e a  DEMOCRACIA . 

Eles mobilizaram a opinião publica contra uma IDOSA e contra a CONSTITUIÇÃO FEDERAL e fizeram no domingo a  passeata contra ela.  Isso é COVARDIA e VIOLENCIA moral  contra pessoa idosa, enferma e sozinha.

Tudo isto porque tiveram o apoio deste  vereador e de pessoas que NÃO respeitam a CF/88, as Leis e os Direitos humanos.  Não respeitam nada, nem ninguém . 

Este é o futuro que voce quer para voce, e sua familia? 

A SITUAÇÃO  NO STF:  

DEPOIS DE SEREM DERROTADOS no STJ e nas instâncias ordinárias  os falsos  condominios querem que o STF "legalize" as cobranças ilegais e casse a  liberdade de ir e vir e a liberdade de associação e de desassociação de todo o povo brasileiro no julgamento do RE 695911,  que ainda NÃO ACABOU.

Estamos recorrendo para que o STF assegure a PLENA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DE DESASSOCIAÇÃO porque NÃO SOMOS ESCRAVOS DE NINGUÉM. 

Pagamos pesados impostos e temos o DIREITO de ter SEGURANÇA PUBLICA e SERVIÇOS PÚBLICOS prestados pelo ESTADO e MUNICIPIOS.

A delegação dos PODERES e DEVERES DO ESTADO aos falsos condominios é  uma AMEAÇA ao POVO BRASILEIRO e à REPUBLICA FEDERATIVA DO BRASIL. 

CHEGA DE EXTORSÃO contra  os idosos, aposentados, desempregados, enfermos, pais e mães de familias  carentes e contra todos os cidadãos que já pagam pesados impostos e tem o direito de receber em troca , do governo, os serviços de segurança publica e outros serviços  públicos e sociais. 

A VERDADE É QUE : 

Quem está  "enriquecendo" ilicitamente são os falsos condominios,  que  "posam" de "bonzinhos" , "benfeitores", "coitadinhos", mas NA VERDADE estão destruindo o ESTADO DEMOCRATICO DE DIREITO e o PACTO FEDERATIVO acabando com a LIBERDADE e o DIREITO DE PROPRIEDADE no BRASIL .

Destruindo milhares de familias , extorquindo a CASA PROPRIA das  pessoas que trabalharam honestamente, a vida inteira para comprar ou construir  uma casa própria e "viraram" escravos , da noite para o dia, por comissão ou omissão inconstitucional dos municipios e das autoridades públicas.  

Os falsos condominios não são "benfeitores", SÃO predadores vorazes que   prestam  um IMENSO DESSERVIÇO ao BRASIL.

E agora  querem que o STF acabe, de vez,  com a  LIBERDADE , o direito de  PROPRIEDADE e os DIREITOS HUMANOS e SOCIAIS de todos os brasileiros .

A VERDADE É QUE ELES FATURAM MILHÕES DE REAIS SEM TER QUE PAGAR IMPOSTO DE RENDA .

Formam MILICIAS e ameaçam , atacam  fisicamente , perseguem , intimidam, e usam o braço forte da  "justica" para EXTORQUIR o salario, a aposentadoria,  o suado dinheiro, a moradia, a casa propria e os direitos indisponiveis do POVO BRASILEIRO à LIBERDADE e à  DIGNIDADE DE PESSOA HUMANA. 

São OS FALSOS CONDOMINIOS e seus comparsas  que ENRIQUECEM ILEGALMENTE às custas da população brasileira. 

 As denúncias se multiplicam e continuam chegando, porque muita gente foi condenada ilegal e institucionalmente a pagar as taxas e falsas cotas condominiais.

PARABÉNS AO TODOS QUE DEFENDEM PACIFICAMENTE NA JUSTICA OS SEUS DIREITOS contra os abusos dos FALSOS CONDOMINIOS.

LINDA VITORIA NO STJ SOBRE O FALSO   CONDOMINIO MORADA DOS EXECUTIVOS DA FAZENDA SÃO  JOAQUIM DE VINHEDO SP 

LEIA O ACÓRDÃO:

RECURSO ESPECIAL Nº 1737324 - SP (2018/0095509-5)

RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

RECORRENTE : CRISTIANO LEMES GARCIA

RECORRENTE : DANIEL LEMES GARCIA

RECORRENTE : GUILHERME LEMES GARCIA

ADVOGADO : SIMCHA SCHAUBERT - SP150991

RECORRIDO : CONDOMINIO MORADA DOS EXECUTIVOS DA FAZ S JOAQUIM

ADVOGADO : BÁRBARA MACHADO FRANCESCHETTI DE MELLO E OUTRO(S) -

SP197022

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por CRISTIANO LEMES GARCIA e

OUTROS, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição

Federal, contra o acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo

 assim ementado:

"Cobrança. Associação de moradores constituída para a realização de

melhorias. Ainda que não evidenciada a formal adesão dos requeridos nos

quadros da associação de moradores regularmente constituída, é possível

inferir que estes anuíram, de forma tácita, à prestação e se beneficiaram

diretamente de todos os serviços criados e prestados em tais condições.

Percebimento das benfeitorias realizadas sem qualquer oposição. Não

impugnando a cobrança da prestação pecuniária que seria desde logo

exigida e recebendo contraditoriamente os serviços apesar disso, os

requeridos geraram, com seu silencio, a certeza de que estavam de acordo

com a instituição, cobrança e exigibilidade da prestação. Violação da boa-fé

objetiva. Dever de contribuição com o valor correspondente ao rateio das

despesas decorrentes, sob pena de enriquecimento sem causa. Regularidade

dos valores exigidos, com exceção da multa moratória, vez que, por ostentar

natureza contratual, não é possível sua exigência de devedor que não é

formalmente associado à autora. Ônus sucumbenciais de responsabilidade

dos autores. Sentença reformada em parte.

Recurso a que se dá provimento" (fl. 432 e-STJ).

Os embargos declaratórios opostos foram rejeitados (fls. 462/465 e

474/475 e-STJ) e não conhecidos (fls. 481/482 e-STJ).

Em seu recurso especial (fls. 485/500 e-STJ), os recorrentes apontam

violação do art. 5º, incisos II, XVII e XX, da Constituição Federal e do art. 12 da Lei nº

4.591/64, bem como divergência jurisprudencial. Sustentam, em síntese, que

"(...) impor obrigação a quem não aderiu formalmente à

associação, pelo simples fato de alguns vizinhos optarem pela criação e

constituição de uma Associação não pode ser aceito. Com efeito, a

Associação foi criada, estabelecendo direitos e obrigações para seus

associados, e não para terceiros que não possuem nenhuma relação com esta. Neste diapasão, há de ser consignado que não é legitimo penalizar os

embargantes por fato a que não se obrigaram, uma vez que é unânime na

doutrina e na jurisprudência que o direito de associação é uma faculdade e

não uma obrigação, pois, caso contrário o legislador constitucional não

colocaria como sendo plena a liberdade de associação (CF, art. 5º, II, XVII e

XX).

(...)

(...) se ninguém pode ser compelido a associar-se ou - permanecer

associado e, se ninguém será obrigado a fazer (aí se enquadra, também

pagar ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, significa que

quem não é associado (liberdade de associação), nem aderiu ao ato

(assembleia) que criou o encargo (despesa condominial), não pode ser

compelido a pagar tal encargo!

Ora, o V. Acórdão ora vergastado muito embora reconhecendo não

serem os recorrentes associados, ainda assim entende que devem eles arcar

com as despesas ‘condominiais’, pois os serviços prestados os teriam

beneficiado. (...)

(...)

(...) a interpretação encartada no V. Acórdão ora vergastado,

diverge frontalmente da que lhe atribuíram outras cortes, em especial do

Egrégio Superior Tribunal de Justiça, que já pacificou a questão em sede de

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA.

Com efeito, se junta ao presente recurso cópia do V. Acórdão da

lavra do eminente Ministro MARCO BUZZI, nos autos do Recurso Especial No.

N° 1.280.871 — SP, publicado no DJe de 22 de maio de 2015, extraído do

site certificado do E. Superior Tribunal de Justiça".

Contrarrazões às fls. 524/532 (e-STJ).

O recurso foi inadmitido na origem (fls. 534/535 e-STJ).

É o relatório.

DECIDO.

O acórdão impugnado pelo recurso especial foi publicado na vigência do

Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

A irresignação merece prosperar parcialmente.

De início, nos termos do art. 105, III, da Constituição Federal, compete ao

Superior Tribunal de Justiça, em recurso especial, a análise da interpretação da

legislação federal, motivo pelo qual se revela inviável invocar, nesta seara, a violação

de dispositivos constitucionais, porquanto matéria afeta à competência do STF (art.

102, III, da Carta Magna).

Nesse sentido:

"ADMINISTRATIVO. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO

ESPECIAL. REVISÃO DO ATO DE APOSENTADORIA. PRESCRIÇÃO DO

FUNDO DE DIREITO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/15. NÃO

CARACTERIZADA. ANÁLISE DE DISPOSITIVOS CONSTITUCIONAIS.

MATÉRIA INSUSCETÍVEL DE EXAME NA VIA ESPECIAL. DISSÍDIO

JURISPRUDENCIAL. NÃO COMPROVADO.

(...)

2. Em recurso especial não cabe invocar violação a norma constitucional,

razão pela qual o presente apelo não pode ser conhecido relativamente à

apontada ofensa aos arts. 5º, XXXV, XXXVI e 37, XV da Constituição

Federal.

(...)

5. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp 1.654.518/MG,

Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, Primeira Turma, julgado em 13/6/2017,DJe 22/6/2017).

"AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO INDENIZATÓRIA

POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU

SEGUIMENTO AO APELO EXTREMO. INSURGÊNCIA DA AUTORA.

1. Não cabe a esta Corte, em sede de recurso especial, examinar violação de

dispositivos constitucionais, tendo em vista que a Constituição Federal

reservou tal competência ao Pretório Excelso, no âmbito do recurso

extraordinário. Precedentes.

(...)

4. Agravo regimental desprovido" (AgRg no REsp 1.424.969/AM, Rel.

Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 1º/6/2017, DJe

12/6/2017).

Quanto ao mais, o recurso merece prosperar.

Isso porque, no julgamento do REsp 1.280.871/SP, sob o rito do art. 543-C

do Código de Processo Civil de 1973, a Segunda Seção desta Corte Superior concluiu

que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram."

Confira-se:

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO -

COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A

ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As taxas de

manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não

associados ou que a elas não anuíram’.

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação

de cobrança" (REsp 1.280.871/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS

CUEVA, Rel. para Acórdão Ministro MARCO BUZZI, Segunda Seção,

julgado em 11/3/2015, DJe 22/5/2015).

Importante ressaltar que também ficou pacificado não ser possível a

aceitação tácita para a cobrança do referido encargo.

A propósito:

"DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO

DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE NÃO

ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA.

1. 'As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não

obrigam os não associados ou que a elas não anuíram' (Recurso Especial

repetitivo n. 1.439.163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, julgado em 11/3/2015, DJe

22/5/2015).

2. 'É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de

'aceitação tácita' sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de

moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste

adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e

1.439.163/SP)’ (AgInt no AREsp 1182621/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE

SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 26/03/2018).

3. Agravo interno a que se nega provimento" (AgInt no REsp 1.427.731/SP,

Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em

5/9/2019, DJe 10/9/2019).

"AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA -

DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DESTA CORTE QUE DEU

PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL PARA JULGAR IMPROCEDENTES OS

PEDIDOS CONTIDOS NA EXORDIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA AUTORA.

1. O entendimento desta Corte Superior, firmado por ocasião do julgamento

do REsp 1.439.163/SP, desta relatoria, Segunda Seção, DJe 22/05/2015,

submetido ao rito do artigo 543-C do CPC/73, é no sentido de que as taxas

de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não

associados ou que a elas não anuíram.

1.1. 'É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de

'aceitação tácita' sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de

moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste

adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e

1.439.163/SP)' (AgInt no AREsp 1192304/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE

SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/03/2018, DJe 23/03/2018).

2. Agravo interno desprovido" (AgInt no REsp 1.661.237/SP, Rel. Ministro

MARCO BUZZI, Quarta Turma, julgado em 13/5/2019, DJe 17/5/2019).

"AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE

COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. PRINCÍPIO DA LIBERDADE DE

ASSOCIAÇÃO. MATÉRIA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E PROVAS.

SUMULA 7 DO STJ. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM O ENTENDIMENTO

FIRMADO NO STJ EM SEDE DE REPETITIVO. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO

INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Conforme jurisprudência firmada na Segunda Seção desta Corte Superior,

no âmbito do julgamento de recursos especiais representativos da

controvérsia: 'as taxas de manutenção criadas por associações de moradores

não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram' (REsp

1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas

Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgados em

11.03.2015, DJe 22.05.2015).

2. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de

'aceitação tácita' sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de

moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste

adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo (REsp's 1.280.871/SP e

1.439.163/SP).

Incidência da Súmula 83 do STJ.

3. A conclusão do acórdão recorrido sobre o devido recolhimento do preparo

recursal não pode ser revista por esta Corte, pois demandaria reexame do

conjunto fático - probatório do autos, o que é vedado em razão do óbice da

Súmula 7 do STJ.

4. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 1.182.621/SP, Rel. Ministro

LUIS FELIPE SALOMÃO, Quarta Turma, julgado em 20/3/2018, DJe

26/3/2018).

No acórdão recorrido restou consignado que

"(...) em 01 de Março de 1977 foi criado o condomínio especial e

desde então presta serviços aos moradores. Os apelados receberam esses

serviços, desde a aquisição, em 24/08/1987, tanto que realizaram o

pagamento das mensalidades. É dizer, anuíram, sim, à exigibilidade da

prestação, não há qualquer dúvida.

Tanto anuíram que não contestaram, impugnaram ou mesmo

recusaram à prestação dos serviços que, contínuos, foram prestados e

reembolsados pelos demais proprietários com o seu rateio por mais de vinte e

nove anos, por mera conveniência de oportunidade e evidente

enriquecimento.

E mais, com o pagamento voluntário das contribuições, sem

reclamar ou lançar ressalva, os recorrentes reconheceram a prestação de

serviços, sendo, portanto, vedado sustentar o inverso agora" (fl. 435 e-STJ).

Assim, merece reforma o acórdão recorrido.

Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso especial para julgar

procedentes os pedidos iniciais, conforme o determinado na sentença de fls. 246/249

(e-STJ).

Invertam-se os ônus da sucumbência.

Publique-se.

Intimem-se.

Brasília, 14 de janeiro de 2021.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA

Relator

MINDD 13 ANOS DE VITÓRIAS CONTRA OS FALSOS CONDOMINIOS JUNTE-SE A NÓS!

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 MINDD contra os falsos condominios . Junte-se a nós. Desde 13 de junho de 2008 agindo gratuitamente em defesa da LIBERDADE, DIGNIDADE da Pessoa  HUMANA, DIREITO DE PROPRIEDADE, JUSTIÇA E  FRATERNIDADE

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O MOVIMENTO NACIONA de DEFESA dos cidadãos lesados por FALSOS CONDOMÍNIOS, condomínios irregulares e associações de moradores, atende a TODOS os cidadãos que necessitam de ajuda para defenderem os seus direitos contra o "fechamento" de áreas publicas de uso comum do povo, com o apoio do Ministério Publico do Estado de São Paulo, advogados especializados, moradores e proprietários de imóveis que estão sendo lesados pelos falsos condomínios, e demais cidadãos que estão sendo impedidos de livremente usufruir dos BENS PUBLICOS de USO COMUM DO POVO que estão sendo "interditados" ou "irregularmente privatizados" pelos falsos condominios e passam a ser vitimas de DISCRIMINAÇÃO, humilhações e constrangimentos ilegais. Estamos abrindo este espaço para debate, pois centenas de milhares de pessoas ainda desconhecem os seus direitos e não conseguem se defender contra estes abusos . Cabe salientar que este é uma questão de INTERESSE PUBLICO NACIONAL, que está abalando, pela base , a DEMOCRACIA , a LIBERDADE e a VIDA de TODOS os brasileiros , pois NINGUEM está livre de ser mais uma vitima de uma "associação" qualquer, que impõe COBRANÇAS INDEVIDAS a todos os moradores da região , independentemente de serem ou não associados, mesmo aos que residem em edifícios de apartamentos e já pagam o condomínio do prédio, atingindo desde moradores de favelas até proprietários de imóveis situados em ruas publicas, afetando os direitos de qualquer pessoa que tente ir à praia ou passar pelo local . 

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STJ VITÓRIA FALSO CONDOMINIO VILLA VELHA NÃO PODE COBRAR DE QUEM JÁ SE DESASSOCIOU

 25 FEVEREIRO 2021 MAIS UMA VITÓRIA SOBRE OS FALSOS CONDOMINIOS NO STJ

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PARABÉNS  POR MAIS UMA VITORIA NO STJ 

RECURSO ESPECIAL Nº 1912500 - SP (2020/0337273-2)

RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO

RECORRENTE : CINTIA APARECIDA TREVISAN CHATI

RECORRENTE : LUCIANO COSTA CHATI

RECORRIDO : ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VILLA VELHA

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por LUCIANO COSTA CHATI e OUTRA,

com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de

Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:

"LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel -

Acolhimento - Apelo dos réus, insistindo na tese de inexistência de obrigação

de se associar à entidade que administra o loteamento - Descabimento -

Dever de todos concorrerem para o custeio das despesas comuns, sob pena de

enriquecimento sem causa - Garantia constitucional contida no art. 5º, XX,

que cede passo a dispositivo de igual natureza previsto no inciso XXIII do

mesmo artigo - Inexistência de conflito com a tese sedimentada pelo STJ no

julgamento dos Recursos Repetitivos n.º 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, cuja

aplicação esta suspensa por força de Recurso Extraordinário em trâmite

perante o Supremo Tribunal Federal (RE 695.911 - Tema 492) - Apelo

desprovido. " (e-STJ,fl. 202)

Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fl. 223/227)

Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação dos arts. 12 da Lei 4.591/64,

artigo 53 do Código Civil, artigo 927, inciso III do Código de Processo Civil e 5º, incisos II,

XVII e XX da Constituição Federal, sustentando, em síntese, que ninguém pode ser compelido a

associar-se ou permanecer associado e que a taxa ou contribuição cobrada pelo recorrido deriva

de relação jurídica de direito pessoal, regida pelo estatuto da associação, envolvendo apenas os a

ela associados, o que não é o caso dos recorrentes.

Apresentadas contrarrazões às fls. 250/2662 (e-STJ)

É o relatório. Passo a decidir.

De início, o recurso especial não é instrumento adequado para o exame de possíveis

ofensas a dispositivos da Constituição Federal, objeto de irresignação exclusiva por meio do

recurso extraordinário (art. 102, III, CF).

Com relação ao mérito, o Tribunal de origem decidiu que a taxa de serviços criada

por associação de moradores, com o objetivo de custear despesas de condomínio de fato, deve

sim obrigar a todos os moradores do complexo independentemente de eles serem associados à

entidade.

Destacam-se trechos relevantes do acórdão recorrido:

"Do que consta dos autos, é certo que estes se beneficiam com as melhorias

implementadas pela apelada, obtendo valorização de seu imóvel, tanto que,

efetuaram o pagamento das taxas contestadas por pelo menos 16 anos,

conforme se infere dos extratos colacionados aos autos (fls. 2/57).

De outro modo, a mera alegação de que por divergência na forma de

administração e dotação orçamentária dos recursos originários das

cobranças pela associação deixaram de se manter associados desde março de

2007, não tem o condão afastar o direito à satisfação dos débitos existentes,

que tem amparo na convenção de associação trazida aos autos (fls. 10/47).

Assim, colocados à disposição de todos os proprietários os serviços prestados

pela autora, há a obrigação destes em contribuir com sua cota parte,

evitando-se o enriquecimento sem causa.

Muito embora disponha o artigo 5º, XX, da Constituição Federal ser defeso

obrigar alguém a participar de uma associação ou a nela se manter, a

questão aqui deve ser interpretada de forma diferente, porque ultrapassa o

simples direito de se associar ou não, pois cede passo essa restrição a outro

preceito constitucional da mesma natureza, contido no inciso XXIII, do

mesmo dispositivo da Carta Magna, que trata da função social da

propriedade.

Devem prevalecer os objetivos que nortearam a criação da associação, que

visam proteger não a intolerância individual, mas o bem comum, daí a

necessidade de resguardar a função social da propriedade.

Sendo assim, o fundamento da obrigação de pagamento decorre da

titularidade de um lote na área do loteamento e a presença de benefícios

experimentados com a atividade da associação.

Se o loteamento representa um todo, não há como separar as melhorias,

porque foram realizadas em prol de uma comunidade, e se aqueles que

possuem imóveis nesta localidade deixarem de participar do rateio, como

pretendia o réu, ficará patente o enriquecimento ilícito em detrimento dos que

solveram as benfeitorias realizadas, posto que todos, inclusive este, se

beneficiam daquelas." (e-STJ fl. 204/206)

Da leitura do excerto ora transcrito, verifica-se que o Tribunal de origem concluiu

pela possibilidade da cobrança das taxas, sob pena de enriquecimento ilícito do não associado

que usufruiu dos serviços.

Ocorre que, sobre o tema, tem-se que a iterativa jurisprudência desta Corte se firmou

no sentido de que "as taxas de manutenção ou melhoria, criadas por associações de moradores,

não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram" (REsp nº 1.439.163/SP, Rel.

Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI,

Segunda Seção, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, DJe 22/5/2015).

Firmou-se ainda no sentido de que "não há que se falar em enriquecimento ilícito do

recorrido porque a existência de associação, congregando moradores com o objetivo de defesa e

preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio,pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o

encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria" (AgRg no AREsp nº 525.705/SP,

Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJe 25/5/2015).

O mesmo ocorre nos casos em que há desfiliação do associado, de maneira que, a

partir de tal data, este não está obrigado ao pagamento das taxas de referentes a período posterior

a seu desligamento. Confiram-se os seguintes precedentes:

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA

DE NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. POSSIBILIDADE DE

DESFILIAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.

1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não

obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Recurso Especial

repetitivo n. 1.439.163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,

Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, julgado em 11/3/2015, DJe

22/5/2015).

2. Ainda, "não há qualquer vedação para o associado se desfiliar da

associação, de sorte que as taxas de manutenção serão devidas apenas e tão-

somente até a data da sua manifestação" (AgInt no REsp 1794541/SP, Rel.

Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado

em 10/06/2019, DJe 14/06/2019).

3. Agravo interno a que se nega provimento.

(AgInt no REsp 1.863.367/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,

Quarta Turma, j. em 19/10/2020, DJe 26/10/2020)

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL

CIVIL. CPC/15. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO.

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESCABIMENTO CONTRA NÃO

ASSOCIADO. POSTERIOR DESFILIAÇÃO. MATÉRIA DECIDIDA EM

RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. DECISÃO MANTIDA.

REPERCUSSÃO GERAL. PEDIDO DE SOBRESTAMENTO.

DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO

NACIONAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

(AgInt no REsp 1.794.541/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO

SANSEVERINO, Terceira Turma, j. em 10/06/2019, DJe 14/06/2019)

No caso dos autos, todas as taxas cobradas pelo autor são relativas a meses

posteriores a março de 2015, sendo que consta nos autos que os réus desfilaram-se do autor em

2007, razão pela qual é indevida a cobrança de taxas de manutenção mencionadas na inicial.

Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou provimento ao

recurso, a fim de julgar improcedente o pedido formulado na petição inicial.

Custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, a

serem suportados pelo autor.

Publique-se.

Brasília, 25 de fevereiro de 2021.

Ministro RAUL ARAÚJO

Relator