25 FEVEREIRO 2021 MAIS UMA VITÓRIA SOBRE OS FALSOS CONDOMINIOS NO STJ
PARABÉNS POR MAIS UMA VITORIA NO STJ
RECURSO ESPECIAL Nº 1912500 - SP (2020/0337273-2)
RELATOR : MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE : CINTIA APARECIDA TREVISAN CHATI
RECORRENTE : LUCIANO COSTA CHATI
RECORRIDO : ASSOCIAÇÃO RESIDENCIAL VILLA VELHA
DECISÃO
Trata-se de recurso especial interposto por LUCIANO COSTA CHATI e OUTRA,
com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do eg. Tribunal de
Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado:
"LOTEAMENTO - Ação de cobrança de despesas associativas de imóvel -
Acolhimento - Apelo dos réus, insistindo na tese de inexistência de obrigação
de se associar à entidade que administra o loteamento - Descabimento -
Dever de todos concorrerem para o custeio das despesas comuns, sob pena de
enriquecimento sem causa - Garantia constitucional contida no art. 5º, XX,
que cede passo a dispositivo de igual natureza previsto no inciso XXIII do
mesmo artigo - Inexistência de conflito com a tese sedimentada pelo STJ no
julgamento dos Recursos Repetitivos n.º 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, cuja
aplicação esta suspensa por força de Recurso Extraordinário em trâmite
perante o Supremo Tribunal Federal (RE 695.911 - Tema 492) - Apelo
desprovido. " (e-STJ,fl. 202)
Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ fl. 223/227)
Em suas razões recursais, a recorrente aponta violação dos arts. 12 da Lei 4.591/64,
artigo 53 do Código Civil, artigo 927, inciso III do Código de Processo Civil e 5º, incisos II,
XVII e XX da Constituição Federal, sustentando, em síntese, que ninguém pode ser compelido a
associar-se ou permanecer associado e que a taxa ou contribuição cobrada pelo recorrido deriva
de relação jurídica de direito pessoal, regida pelo estatuto da associação, envolvendo apenas os a
ela associados, o que não é o caso dos recorrentes.
Apresentadas contrarrazões às fls. 250/2662 (e-STJ)
É o relatório. Passo a decidir.
De início, o recurso especial não é instrumento adequado para o exame de possíveis
ofensas a dispositivos da Constituição Federal, objeto de irresignação exclusiva por meio do
recurso extraordinário (art. 102, III, CF).
Com relação ao mérito, o Tribunal de origem decidiu que a taxa de serviços criada
por associação de moradores, com o objetivo de custear despesas de condomínio de fato, deve
sim obrigar a todos os moradores do complexo independentemente de eles serem associados à
entidade.
Destacam-se trechos relevantes do acórdão recorrido:
"Do que consta dos autos, é certo que estes se beneficiam com as melhorias
implementadas pela apelada, obtendo valorização de seu imóvel, tanto que,
efetuaram o pagamento das taxas contestadas por pelo menos 16 anos,
conforme se infere dos extratos colacionados aos autos (fls. 2/57).
De outro modo, a mera alegação de que por divergência na forma de
administração e dotação orçamentária dos recursos originários das
cobranças pela associação deixaram de se manter associados desde março de
2007, não tem o condão afastar o direito à satisfação dos débitos existentes,
que tem amparo na convenção de associação trazida aos autos (fls. 10/47).
Assim, colocados à disposição de todos os proprietários os serviços prestados
pela autora, há a obrigação destes em contribuir com sua cota parte,
evitando-se o enriquecimento sem causa.
Muito embora disponha o artigo 5º, XX, da Constituição Federal ser defeso
obrigar alguém a participar de uma associação ou a nela se manter, a
questão aqui deve ser interpretada de forma diferente, porque ultrapassa o
simples direito de se associar ou não, pois cede passo essa restrição a outro
preceito constitucional da mesma natureza, contido no inciso XXIII, do
mesmo dispositivo da Carta Magna, que trata da função social da
propriedade.
Devem prevalecer os objetivos que nortearam a criação da associação, que
visam proteger não a intolerância individual, mas o bem comum, daí a
necessidade de resguardar a função social da propriedade.
Sendo assim, o fundamento da obrigação de pagamento decorre da
titularidade de um lote na área do loteamento e a presença de benefícios
experimentados com a atividade da associação.
Se o loteamento representa um todo, não há como separar as melhorias,
porque foram realizadas em prol de uma comunidade, e se aqueles que
possuem imóveis nesta localidade deixarem de participar do rateio, como
pretendia o réu, ficará patente o enriquecimento ilícito em detrimento dos que
solveram as benfeitorias realizadas, posto que todos, inclusive este, se
beneficiam daquelas." (e-STJ fl. 204/206)
Da leitura do excerto ora transcrito, verifica-se que o Tribunal de origem concluiu
pela possibilidade da cobrança das taxas, sob pena de enriquecimento ilícito do não associado
que usufruiu dos serviços.
Ocorre que, sobre o tema, tem-se que a iterativa jurisprudência desta Corte se firmou
no sentido de que "as taxas de manutenção ou melhoria, criadas por associações de moradores,
não obrigam os não associados ou aqueles que a elas não anuíram" (REsp nº 1.439.163/SP, Rel.
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI,
Segunda Seção, julgado sob o rito dos recursos repetitivos, DJe 22/5/2015).
Firmou-se ainda no sentido de que "não há que se falar em enriquecimento ilícito do
recorrido porque a existência de associação, congregando moradores com o objetivo de defesa e
preservação de interesses comuns em área habitacional, não possui o caráter de condomínio,pelo que, não é possível exigir de quem não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o
encargo, o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria" (AgRg no AREsp nº 525.705/SP,
Rel. Ministro MARCO BUZZI, Quarta Turma, DJe 25/5/2015).
O mesmo ocorre nos casos em que há desfiliação do associado, de maneira que, a
partir de tal data, este não está obrigado ao pagamento das taxas de referentes a período posterior
a seu desligamento. Confiram-se os seguintes precedentes:
DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO. COBRANÇA
DE NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. POSSIBILIDADE DE
DESFILIAÇÃO. DECISÃO MANTIDA.
1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Recurso Especial
repetitivo n. 1.439.163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA,
Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, julgado em 11/3/2015, DJe
22/5/2015).
2. Ainda, "não há qualquer vedação para o associado se desfiliar da
associação, de sorte que as taxas de manutenção serão devidas apenas e tão-
somente até a data da sua manifestação" (AgInt no REsp 1794541/SP, Rel.
Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado
em 10/06/2019, DJe 14/06/2019).
3. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no REsp 1.863.367/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA,
Quarta Turma, j. em 19/10/2020, DJe 26/10/2020)
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL
CIVIL. CPC/15. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESCABIMENTO CONTRA NÃO
ASSOCIADO. POSTERIOR DESFILIAÇÃO. MATÉRIA DECIDIDA EM
RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS. DECISÃO MANTIDA.
REPERCUSSÃO GERAL. PEDIDO DE SOBRESTAMENTO.
DESNECESSIDADE. AUSÊNCIA DE DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO
NACIONAL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
(AgInt no REsp 1.794.541/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, Terceira Turma, j. em 10/06/2019, DJe 14/06/2019)
No caso dos autos, todas as taxas cobradas pelo autor são relativas a meses
posteriores a março de 2015, sendo que consta nos autos que os réus desfilaram-se do autor em
2007, razão pela qual é indevida a cobrança de taxas de manutenção mencionadas na inicial.
Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou provimento ao
recurso, a fim de julgar improcedente o pedido formulado na petição inicial.
Custas e honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor da causa, a
serem suportados pelo autor.
Publique-se.
Brasília, 25 de fevereiro de 2021.
Ministro RAUL ARAÚJO
Relator
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