A Mobilização Comunitária do Litoral Norte da Bahia através da atuação de Roberval Oliveira e Chiquinho Do AREMBEPE, e da Dra. Elaine Cristina Moles, foram co-fundadores do MINDD em 13.06.2008.
A eles que não se curvaram à segregação racial e de classe, à "privatização" das praias de CAMAÇARI por falsos condomínios com discriminação e expulsão de marisqueiras e dos pescadores, e se opuseram ao fechamento das ruas públicas em CAMAÇARI, dedicamos esta Vitória:
Falso Condominio não pode cobrar:
Tribunal de Justiça do Estado da Bahia PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA TURMA RECURSAL - PROJUDI PADRE CASIMIRO QUIROGA, LT. RIO DAS PEDRAS, QD 01, SALVADOR - BA ssa-turmasrecursais@tjba.jus.br - Tel .: 71 3372-7460 PROCESSO Nº 0006327-91.2021.8.05 .0039
RECORRENTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PORTAL DE AREMBEPE e ITAMAR CERQUEIRA DA HORA RECORRIDO: ASSOCIACAO DOS MORADORES E PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO PORTAL DE AREMBEPE
e ITAMAR CERQUEIRA DA HORA RELATORA: ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA RECURSOS SIMULTÂNEOS. RELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. LOTEAMENTO FECHADO . APLICAÇÃO DO TEMA 492 STF. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DA VIGÊNCIA DA LEI 13.465/17. INEXISTÊNCIA DE PROVA ADESÃO À ASSOCIAÇÃO PELO ACIONADO . IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS REFERIDAS TAXAS. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO DA PARTE RÉ CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO DA PARTE AUTORA DESPROVIDO .
Trata-se de Recursos Inominados interpostos em face da sentença prolatada no processo epigrafado, com o seguinte dispositivo, cujos termos transcrevo in verbis:
“Posto isto, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE, OS PEDIDOS CONSTANTES,
para condenar o acionado a pagar ao autor as taxas de manutenção referentes ao período a partir de 11 de julho de 2017, acrescido da multa no percentual de 2% (dois por cento), correção monetária (IGP-M) e juros legais a partir do vencimento de cada parcela devida.” Presentes as condições de admissibilidade do recurso, dele conheço.
VOTO
No mérito, a sentença hostilizada demanda reforma ante a necessidade de adequação ao tema 492 STF.
Trata-se de cobrança de taxas de manutenção de associação de moradores, cuja legalidade foi abordada pelo Supremo Tribunal Federal, que firmou a seguinte tese sob o regime de repercussão geral, diante do julgamento do Recurso Extraordinário nº 695 .911/SP, referente ao Tema 492:
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".
Constata-se, assim, que o STF firmou a tese permitindo a cobrança pelas associações de taxas de manutenção de loteamentos fechados de não associado, somente após o advento da Lei 13.465/2017 ou de lei municipal que discipline a questão, mas desde que o possuidor do lote a ela se associe ou, no caso de novos adquirentes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente Registro de Imóveis .
Dessa forma, ausente a manifestação expressa de vontade do proprietário quanto à adesão à Associação ou a sua anuência com a cobrança efetuada pela entidade civil, a obrigação poderá ser imposta por ser decorrente de lei, sendo, pois, devida a contribuição em razão dessa disposição normativa, desde que sejam cumpridos os requisitos estabelecidos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, por meio de ato posterior a esta norma e com a devida publicidade, mediante registro na matrícula do loteamento .
Somente após o cumprimento dos requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, é que os atos constitutivos da associação poderão vincular tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição, quanto aos novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.
Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial dos tribunais pátrios, já seguindo os novos parâmetros definidos com o julgamento do Tema 492 .
"APELAÇÃO - AÇÃO DECLARATÓRIA DE EXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - TAXA DE MANUTENÇÃO -"CONDOMÍNIO DE FATO"/"LOTEAMENTO FECHADO"- PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL - ADESÃO À ASSOCIAÇÃO - PEDIDO DE DESLIGAMENTO - LIBERDADE ASSOCIATIVA - VIOLAÇÃO - SENTENÇA MANTIDA - COMPATIBILIDADE COM A COBRANÇA DAS TAXAS CONDOMINIAIS A PARTIR DO ADVENTO DA LEI 13.465/17 -
O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Recurso Extraordinário 695911/SP, referente à repercussão geral do tema 492, fixou a tese de que"é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou,
(ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis"- Até o advento da Lei n.º 13 .465/2017 o proprietário não associado ou que pediu o seu desligamento da Associação de Moradores não pode ser obrigado ao pagamento das taxas desta entidade civil, ainda que sejam direcionadas à manutenção e conservação das áreas de uso comum do loteamento - A liberdade de associação representa um dos princípios basilares do ordenamento jurídico, a CF/88, em seu art. 5º, XX, assegura que"ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado"- O entendimento firmado pelo STF no tema 492 acerca das inovações trazidas pela Lei 13.465/2017 em nada afeta o direito do associado desligar-se da associação, devendo ser mantida a sentença que reconheceu o direito da autora de se desassociar, ressalvando-se que tal circunstância, não a desobriga de contribuir com as taxas condominiais, por tratar-se a partir do advento da referida lei de obrigações"propter rem"- Recurso da ré ao qual se nega provimento". (TJMG - Apelação Cível 1 .0000.21.246901-9/001, Relator (a): Des.(a) Lílian Maciel, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 20/04/2022, publicação da súmula em 25/ 04/ 2022) .
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES . CONDOMÍNIO DE FATO. PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL. CIÊNCIA. ASSOCIAÇÃO . ANUÊNCIA. PROVA INEXISTENTE. PAGAMENTO INDEVIDO. SENTENÇA MANTIDA .
A questão afeta a obrigação ou não dos proprietários pagarem a cobrança efetivada por associação em condomínio de fato, foi dirimida ao ser julgado o Recurso Extraordinário n. 695911, tema 492 referente a repercussão geral fixando a tese de inconstitucionalidade da cobrança pela associação das taxas quanto não há adesão pelos possuidores de lotes ou quando não houve o efetivo registro do ato constitutivo da obrigação. A tese fixada foi que"é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou,
(ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis" . (TJMG - Apelação Cível 1.0000.22.115874-4/001, Relator (a): Des .(a) Amauri Pinto Ferreira, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/06/2022, publicação da súmula em 23/ 06/ 2022).
Assim, voto no sentido de CONHECER E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE AUTORA E CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA PARTE RÉ, para reformar a sentença e julgar improcedentes os pedidos.
Sem condenação em honorários advocatícios em face do resultado do julgamento Condenação da Recorrente perdedora em custas e honorários advocatícios, arbitrados no importe 20% (vinte por cento), sobre causa, restando suspensa a exigibilidade do pagamento das custas, pelo prazo de 05 (cinco) anos, nos termos do artigo 98, § 3º do CPC/2015. JUÍZA ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA Relatora
(TJ-BA - RI: 00063279120218050039 CAMAÇARI, Relator.: ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA, SEGUNDA TURMA RECURSAL, Data de Publicação: 06/07/2023)
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