FALSOS CONDOMINIOS SEM INSCRIÇÃO NO REGISTRO DE IMOVEIS NÃO SÃO CONDOMINIOS EDILICIOS E NÃO PODEM COBRAR. EXECUÇÃO EXTINTA
Trata-se de ação de Execução ajuizada por CONDOMINIO RESIDENCIAL PARK JOCKEY em desfavor de EDUARDO TEODORO DE OLIVEIRA, todos qualificados nos autos.
Processado o feito, determinou-se a emenda a inicial, a fim de que o exequente juntasse aos autos CRI do imóvel contendo em seu corpo, além do registro da instituição do condomínio (art. 1.332 do CC), o registro da aquisição do imóvel pelo executado, ou então, adequar o feito ao procedimento comum, observando os requisitos previstos no artigo 319 e seguintes do CPC, bem como extrair os valores de honorários inseridos em sua cobrança.
Por conseguinte, houve protocolo de emenda a inicial, no qual a parte exequente defendeu a desnecessidade de juntada da Certidão de Matrícula do Imóvel como pressuposto processual, além de alegar que os honorários inseridos em sua planilha, não se tratavam de honorários advocatícios, mas apenas honorários contábeis, também devidos pelo condômino.
Vieram os autos conclusos.
Relatei. Decido.
DA NECESSIDADE JUNTADA DA CERTIDÃO DE MATRÍCULA DE IMÓVEL:
A presente demanda versa sobre créditos provenientes de relação condominial entre as partes, visando a parte exequente o recebimento de valores de taxas de condomínio que a parte executada teria inadimplido.
Malgrado o teor da decisão de fl. 62, o exequente defendeu que a Certidão de Matrícula do Imóvel não é pressuposto para o ajuizamento da ação de Execução, bem como relatou que não pretende arcar com os emolumentos para obtenção de referido documento junto ao cartório extrajudicial competente.
Nesse contexto, repisando o teor do pronunciamento de fl. 62, deve-se mencionar que, na forma do artigo 784, inciso X do Código de Processo Civil, corresponde a título executivo extrajudicial "o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, prevista na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas".
Em reforço, o artigo 1.332 do Código Civil estabelece que a instituição do condomínio edilício se dá por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis", devendo constar desse ato, sem prejuízo do disposto em lei especial, os seguintes requisitos:
"I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam."
Dito isso, contrariamente ao que descreve o exequente na denominada emenda a inicial, para que o suposto crédito que possui o exequente em desfavor do executado seja tido como certo, líquido e exigível, caberia a parte exequente comprovar a regular instituição do condomínio edilício, sendo imprescindível para tanto a juntada do CRI do imóvel, contendo o registro da instituição do condomínio.
Frise-se que a Certidão de Matrícula do Imóvel é também de suma importância para se verificar a legitimidade passiva da parte executada, porquanto, não estando o executado na posse do bem, a responsabilidade pelas despesas condominiais é da pessoa indicada na matrícula do imóvel como proprietária, geralmente, nestes casos, a construtora/incorporadora.
Assim, com base no art. 783 do CPC, essa incerteza desautoriza o ajuizamento da ação executiva, porquanto o rito da execução não comporta dilação probatória.
No que tange à alegação de que não é possível a providência do CRI do imóvel, tendo em vista que o condomínio se localiza em Vicente Pires, área que ainda carece de regularização fundiária, importa relatar que restou concedida a parte autora a liberalidade de converter a demanda para o procedimento comum, o qual permitiria maior dilação probatória antes de se expropriar os bens de devedor que sequer há certeza de ser o responsável pelo débito, requisito este exigido para execução (LIQUIDEZ - valores exato do débito; CERTEZA - partes identificadas; EXIGIBILIDADE - dívida vencida e não paga).
Significa dizer que a opção por ajuizar demanda pelo rito da execução é da própria parte, de modo que, escolhido o rito, em tese, mais vantajoso, deve assumir o ônus de instruir a demanda com a documentação necessária, incluindo-se a Certidão de Matrícula do Imóvel.
Nada obstante, o exequente optou por não requerer a conversão do feito, não providenciando o aditamento da inicial necessário.
DA INCLUSÃO DE HONORÁRIOS NA COBRANÇA:
Afirma o exequente em sua emenda a inicial que a cobrança de honorários não se refere a modalidade sucumbencial, mas sim contábeis.
Deduz-se em verdade que se trata de cobrança de taxa administrativa, uma vez que se refere a serviço prestado por terceiro a condomínio conforme contrato de fls. 40/42.
Assim, tendo em vista que o exequente afirma ter efetuado a cobrança de honorários contábeis, não se sabe se a utilização de tais serviços se deu única e exclusivamente para a cobrança do débito ora imputado à parte executada.
As máximas da experiência demonstram ser muito comum esse tipo de contratação por parte dos condomínios edilícios, sendo essas empresas, normalmente, não só responsáveis pela cobrança do débito em atraso, mesma pela própria administração do recolhimento das taxas condominiais, ordinariamente, devidas aos condomínios.
Essas empresas, normalmente, são responsáveis pela emissão de boletos para a cobrança dessas taxas, administrando o recolhimento desses recursos e fazendo o posterior repasse ao condomínio.
No caso, o exeqüente não demonstrou a utilização do serviço para, especificamente, cobrar, através da via administrativa, o débito ora imputado às partes executadas, de modo que a cobrança do que chamou de "taxa administrativa", ensejaria enriquecimento sem causa em seu favor, o que é vedado pelo ordenamento.
A parte exeqüente não comprovou ter enviado uma simples correspondência à parte executada ou a realização de algum telefonema ou ainda o protesto do título. Ou seja, não comprovou ter praticado atos de cobrança administrativa que justificassem a cobrança dessa taxa, daí se concluir que o seu deferimento ensejaria enriquecimento sem causa em favor da parte exeqüente, devendo, nesse ponto, portanto, ser reconhecido o excesso de execução.
Ressalte-se o disposto no art. 395 do Código Civil, que prevê que responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, por si só, não garante o direito da cobrança de taxas administrativas, carecendo de comprovação de real ocorrência dos prejuízos alegados.
É cediço que é dever do autor cumprir as determinações judiciais destinadas a suprir a ausência dos pressupostos de constituição válida e regular do processo ou de comprovação da possibilidade jurídica do pedido, da legitimidade das partes ou do interesse processual, cabendo-lhe instruir a petição inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação, conforme determina o artigo 320 do CPC.
Incide ao caso, assim, a regra do artigo 321, parágrafo único do CPC, determinando o indeferimento da petição inicial.
Dispositivo
Em face ao exposto, na forma do art. 485, inciso I c/c art. 330, inciso IV, ambos do CPC, indefiro a petição inicial, ao tempo que declaro o feito extinto sem análise do mérito.
Custas, se houver, pelo autor. Sem honorários, ante a ausência de contraditório.
Em caso de inexistência de protocolo de recurso,INTIME-SE o réu. (art. 331, §3º do CPC/2015).
Transitado em julgado e pagas as custas, dê-se baixa e arquive.
Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intime-se.
Águas Claras - DF, quarta-feira, 25/01/2017 às 13h54.
Processo Incluído em pauta : 25/01/2017
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