STF RE 695911 NÃO PODE "LEGALIZAR" OS CRIMES NOS REGISTROS DE IMOVEIS

CRIMES EM CARTÓRIOS

  Vista da rua pública RUA DO CAMPO que foi  ilegalmente  fechada pela "coletividade" sem ato constitutivo  que se auto intitula "condominio edilicio da gleba 8D em comary ".  Em frente  dos campos de futebol da CBF na GRANJA COMARY

A VENDA ilegal dos  LOTES SOB A FALSA DENOMINAÇÃO  DE "FRAÇÃO IDEAL"  PARA BURLAR O REGIME JURÍDICO DO LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY JÁ  FOI  PROVADA PELO MP RJ NO IC 702/07 ( clique aqui para obter a integra do Parecer de 12 de agosto de 2009 )  e foi   CONFESSADA pelos AUTORES em 16/04/2012

PERANTE o MP RJ após a conclusão  do IC 702/07 .

Loteador, e notário, que lavrou escrituras fraudulentas a partir de junho de 1968 confirmam : 
A partir das vendas de lotes da gleba VI , "advogado do proprietário sugeriu a forma de condomínio pro-indiviso (...) oficial do Registro de Imoveis de início se recusou a abrir as matriculas ( ....)  houve um "acordo verbal  com a Oficial do registro de imóveis( para fazer as matriculas individuais das fictas frações ideais designadas por LOTE)   (...) para efetuação das vendas apresentava-se as áreas ( lotes ) como terreno comum, com recibo de sinal aos interessados, posteriormente a propria urbanizadora comary enviava a documentação ao cartório do rio ( que lavrava as escrituras de vendas das fictas frações ideais sem exigir nenhuma prova da legalidade dos titulos )  "   tudo isso sem passar pelo crivo da  prefeitura   
TRECHOS DA DECLARAÇÃO AO MP NO IC/702 em 16 de abril de 2012 .

INVESTIGAÇÃO GRANJA COMARY – PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

IC nº 702 /2007– T – MA e

Procedimento MP Protocolo  nº 2007.00035348

ANÁLISE E SANEAMENTO DO FEITO

EMENTA: Glebas da Granja Comary Teresópolis. Parcelamento do solo urbano. Loteamentos pelo DL58/37 e ‘loteamentos fechados’ na forma de condomínios pro indiviso. Natureza jurídica dos institutos jurídicos de parcelamento do solo urbano. – loteamentos – condomínios edilícios – condomínios pro indiviso – ‘loteamentos fechados’ e condomínios de fato. Decreto –Lei 271/67. Descaracterização da natureza jurídica dos institutos de parcelamento do solo urbano.  Fechamento de logradouros públicos por meio de portões e guaritas de segurança. Cobrança de despesas em rateio particular na forma de quotas condominiais. Penhora das residências pelo não pagamento do rateio, com afastamento das normas de impenhorabilidade do bem de família.

1. HISTÓRICO DA PRESENTE

INVESTIGAÇÃO E DOS DOCUMENTOS ACOSTADOS:

 Trata-se de Inquérito Civil instaurado a partir de representação encaminhada, via Protocolo Geral MP, dando conta de irregularidades na implantação das GLEBAS do LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY .

Trechos : 

"Quanto ao fracionamento ideal, foram apenas encontrados em cartório petições requerendo a averbação do fracionamento ideal apresentadas diretamente a Srª. Oficiala do RGI, seguidas de aberturas de matrículas das unidades fracionadas, sem que tenha havido qualquer autorização municipal para ditos fracionamentos, ou expedição de certidões desses fracionamentos.

Não obstante, mesmo nos assentamentos de RGI, os fracionamentos são identificados como UNIDADES AUTÔNOMAS com lançamento individualizado de IPTU, ligação de luz domiciliar, e telefones separados. 

Inexiste qualquer documento municipal que respalde ditos fracionamentos ou identificação de unidades. No acervo do Cartório do 1º Oficio de RGI há o desmembramento das Glebas VI e a seguir a abertura das matrículas das unidades autônomas. Não há nenhuma certidão ou documento expedido pelo Poder Público Municipal a autorizar ditas aberturas de matrículas individuais, senão as petições individualizadas, algumas acompanhadas de plantas das unidades autônomas, não apresentadas ou aprovadas pelo Município. Algumas outras unidades da Gleba VI sequer possuem a referida planta individualizadora da unidade averbada em Cartório, apenas existindo a petição endereçada a Srª Oficiala do Cartório, propondo o fracionamento da área identificada como lote, e em metros quadrados."

" Às fls. 75/92 parecer do jurista SERGIO ANDREAS encomendado pelo administrador da Gleba VI do Comary, embasada em cara circular encaminhada aos chamados ‘condôminos’ analisando o texto do estatuto da convenção e encaminhando sugestões. Nesse parecer, inicialmente, há comento ao texto do contrato elaborado pelo Dr. Carlo Guinle, a seguir comentado, encontrando-se as assertivas seguintes:

“O CONDOMINIO COMARY, que pretende de futuro abranger a totalidade da GRANJA COMARY, embora a isso não se obrigue o primeiro contratante (Dr. CARLOS GUINLE), será organizado por etapas, mediante sucessivos desmembramentos e urbanização das glebas, que, tanto quanto possível, apresentem características físicas comuns. Com esse objetivo, promoveu ele, primeiro outorgante, o desmembramento da gleba nº 6, a ela devendo incorporar-se não só as glebas que venham a organizar-se pelo mesmo regime, como também reincorporar-se às já desmembradas e vendidas pelo regime especial do Decreto –Lei 58, de 10 de dezembro de 1937 (este decreto é pertinente a loteamentos), desde que assim delibere a totalidade de seus adquirentes, restabelecendo-se a primitiva unidade geográfica da ‘GRANJA COAMRY’, sujeita a um só regime jurídico e a sua administração centralizada, embora não excluindo esta a existência de administrações locais responsáveis”(‘SIC’) (grifos e destaques não constam do documento original)”

“Conforme se ressaltou no inicio desta mensagem a clausula acima transcrita, representando a estrutura jurídica do contrato, deixa muito a desejar, sobressaindo a imprecisão e a ofensa à ordem jurídica, sobretudo, quando idealizou, no futuro, o restabelecimento da primitiva unidade geográfica da ‘GRANJA COMARY’, enfatizando que tal premissa ‘carecia da aquiescência de todos os adquirentes’.

Como se não bastasse a indecisão e dubiedade amplamente demonstradas, a segunda clausula ainda registra a pretensão de que se reunirão  no mesmo instituto lotes comercializados sob a égide do Decreto 58, LOTEAMENTO, e aqueles a serem comercializados em frações ideais sob a forma de Condomínio. Tal hipótese, à luz do Direito, é totalmente impossível por tratarem institutos jurídicos diametralmente opostos.

Um divide o domínio de uma propriedade entre diversos co-proprietários, enquanto o outro vende lotes sem qualquer interdependência.

Aliás, em março de 1995, o Juiz desta Comarca, Doutor Carlos Otávio Teixeira Leite, examinando a convenção, deixou registrado:

‘... A convenção em seu corpo diz’... planeja o outorgante nela construir um condomínio ‘pro indiviso’, pelo regime jurídico dos arts. 623 ‘usque’ 641 do Código Civil.

Como é sabido, a literalidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 do Código Civil).

Poder-se-ia mesmo se dar de afirmando os contratantes que desejavam instituir um condomínio ‘clássico’, terminarem por coisa diversa instituir.’

O parecer discorre com sabedoria a impossibilidade jurídica de união dos dois institutos, sendo impossível reunir, sem lei própria que o defina, institutos do LOTEAMENTO com institutos próprios dos condomínios. “Tal hipótese, à luz do Direito, é totalmente impossível por tratarem institutos jurídicos diametralmente opostos”, como afirma Sergio Andréas, uma vez que institutos com natureza e regramentos próprios e inconciliáveis, já que “um divide o domínio de uma propriedade entre diversos co-proprietários, enquanto o outro vende lotes sem qualquer interdependência.”

"Vale colacionar trecho da lúcida decisão do Dr. Carlos Otávio Teixeira Leite, ao determinar o cancelamento do registro do contrato de constituição do condominio e da convenção do condominio comary 15 glebas (RI 755 , RI 757 , RI 764 )     que se encontrava junto ao RGI:

“Ambos os registros são de ser cancelados, na forma do art. 250, I, LRP, já que provem de erro.

O contrato de fls. 19/25, presumidamente o mesmo que foi dado a conhecer ao Juízo que decidiu a dúvida (pelo menos, está datado de 1968, mesmo ano daquele procedimento administrativo), não incide nas regras do diploma de 1964 (L.nº 4591). E isto, não porque diz, em seu corpo,... planeja o outorgante nela construir um condomínio pro indiviso, pelo regime jurídico dos art. 623, usque,641 do Código Civil.

Como é sabido, a literalidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 Código Civil).

Poder-se-ia mesmo se dar de, afirmando os contratantes que desejam instituir um condomínio ‘clássico’, terminaram por coisa diversa instituir; sendo dever do Oficial, bem assim do Juiz, fugir do cômodo recurso de querer entender todo um ato extenso e complexo pela só leitura de uma, ou duas fórmulas! (trecho negritado pela subscritora)

As Glebas Comary sob exame informam em suas escrituras tratar-se de condomínio pro indiviso, mas operam na forma de loteamento fechado com formação de diversos entes administrativos ditos ‘condominiais’, com alienação e identificação de unidades autônomas e partes comuns, e livre alienação dos proprietários de suas unidades residenciais, sem uso do direito de preferência, muito menos a possibilidade de extinção do condomínio por vontade unilateral de um dos chamados condomínios. Operam uma modalidade de parcelamento de lotes, com administração como se condomínio fosse, sem nenhum respaldo na Lei.

Embora nas suas escrituras indique o empreendedor que formava condomínio pro indiviso, na realidade alienava lotes de terra nua, sem construções ou contrato de incorporação, e a maior prova de que não se trata de condomínio pro indiviso é a constituição de unidades autônomas, e de áreas comuns, bem como a liberdade de alienação de suas unidades sem o consentimento dos demais condôminos.

A confusão jurídica e interpretativa dos institutos do condomínio pro indiviso, do loteamento e do condomínio horizontal (edilício) causam espanto ao hermeneuta, tamanha a imprecisão no exame de institutos jurídicos tão díspares, que se dá a pensar teria sido melhor se o legislador pátrio tivesse nominado esses institutos com expressões diversas, a fim de evitar a confusão. 

Retornando a analise das referidas Glebas, e à confusão no uso dos institutos, vale analisar o texto da manifestação encaminhada pelos representantes do chamado Condomínio Residencial da Gleba 8 – D, acostado em ANEXO a este Inquérito Civil, quando informa:

“O desmembramento da gleba VIII-D foi aprovado pela Divisão de Viação e Obras Públicas em 03 de fevereiro de 1972, conforme processo nº 813/72, assim como o loteamento foi aprovado pela mesma Divisão da Prefeitura Municipal de Teresópolis em 05 de setembro de 1972, como demonstram as plantas em anexo.... Em 29 de janeiro de 1993 o condomínio registrou sua Convenção e seu Regimento interno no Cartório do 1º Oficio de Teresópolis, com a manifestação expressa de mais de 2/3 dos condôminos, dando-lhes independência e autonomia, legalidade e legitimidade, assim como seu administrador passou a ter incontestável representação, conforme convenção em anexo... ( ESTE REGISTRO  N. 764 FOI CANCELADO JUDICIALMENTE EM 2002 A PEDIDO DA TITULAR DO RGI )  

Denota-se a confusão quando fala que o parcelamento se originou de desmembramento, instituto do Decreto-Lei 58 e da Lei 6766/79, e depois assevera ter convenção averbada no Cartório do 1º Oficio, a qual, examinada, se denota tratar-se de registro em Títulos e Documentos, e não em RGI, e a seguir informa ser condomínio-fechado, usando termo que claramente mistura os institutos do condomínio e do loteamento. 

Não obstante, maior confusão se verifica na leitura da referida CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, acosta às fls. 02/21 do ANEXO III deste Inquérito Civil:

“....composto de 29 (vinte e nove) unidades autônomas (correspondente à fração ideal), fica submetido ao regime instituído pela Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002, bem como sob a égide da Lei nº 4591 de 16 de dezembro de 1964, além das leis correlatas e possíveis alterações futuras, pertinentes a condomínio residencial horizontal, em cujas frações ideais destinadas a utilização autônoma, será destinada exclusivamente a construção de casas para moradia residencial e unifamiliar. Art. 2º O CONDOMÍNIO residencial Gleba 8-D, constituído do desmembramento de área maior que anteriormente compunha a totalidade do denominado CONDOMÍNIO Granja Comary, idealizado desde seu início como condomínio pró indiviso, instituído pelo Código Civil de 1916, desde o ano de 1968, já sendo individualizado, desde sua instalação, sob tal regime, reforçado este intuito, conforme convenção datada de 29.01.1993.”

O dispositivo da Convenção do Condomínio residencial Gleba 8-D, em seu Art. 1º indica que o mesmo se rege pelo instituto do CONDOMÍNIO EDILÍCIO, HORIZONTAL, já que fulcra suas disposições na Lei de Condomínios e Incorporações, constantes da Lei federal 4591/64, revogada pelos art. 1331 da Lei 10.406/2002, qual seja o Código Civil.

A declaração é inútil e desarrazoada, já que o parcelamento não se iniciou, não se manteve, nem mesmo se mantém segundo essas disposições legais. Tal é confirmado nas disposições do próprio art. 2º da Convenção, que logo após a afirmação, assevera tratar-se de “condomínio pro indiviso” originado de DESMEMBRAMENTO. Ora, ou estamos falando em DESMEMBRAMENTO de lotes, disciplinado pela Lei 6799/79 (e anteriormente pelo DL58/37), ou estamos falando em CONDOMÍNIO pro indiviso, disciplinado pelo Código Civil nos artigos 1314 e correlatos (e anteriormente pelos artigos 623 do CC 1916), ou estamos falando de CONDOMÍNIO HORIZONTAL, também dito CONDOMÍNIO EM PLANOS HORIZONTAIS, ou CONDOMÍNIO EDILÍCIO, disciplinado pela Lei 4591/67 e posteriormente pelos art. 1331 e seguintes correlatos do novo Código Civil. 

O texto convencional é uma mixórdia de institutos jurídicos, não deixando ao hermeneuta nenhuma indicação do que pretende disciplinar e qual o embasamento jurídico das regras condominiais. Configura-se, pois, em instrumento convencional teratológico e por completo dissociado da LEI BRASILEIRA.

CONCLUSÃO  DO MP NO IC 702/07 : 

Os parcelamentos  das glebas 6 a 16 : exceto 7A

1º. Foram criados por meio de desmembramentos sucessivos, de áreas desmembradas anteriormente.

2 º. Esses desmembramentos são identificados como unidades autônomas, para as quais se deu correspondência em frações ideais, sem que um memorial descritivo desse fracionamento fosse efetivamente apresentado e aprovado junto à municipalidade, tendo se originado de meras petições acompanhadas de pequenos mapas identificadores das unidades, e que foram apresentados DIRETAMENTE ao oficial de registro de imóveis, que lhe procedeu ao registro diretamente por meio de abertura de novas matrículas. 

3º. As frações ideais indicadas se referem ao total da unidade autônoma, e não abrange as ruas, as quais, muito embora sejam apresentadas como particulares, SÃO PÚBLICAS, como veremos a seguir.

4 º. As unidades contribuem para com as despesas comuns, muito embora os equipamentos urbanos implantados não tenham sido instalados pelos empreendedores, mas pelo PODER PÚBLICO, conforme se verifica dos Processos Administrativos acostados pelos quais o antigo empreendedor solicita a abertura do arruamento ao Sr. Prefeito, bem como pelas declarações da concessionária de energia elétrica que informa ser dela o sistema de iluminação pública implantada nos logradouros. Mesmo assim, todas as Glebas em exame implantaram guaritas, portões e cancelas nos logradouros públicos, SEM A AUTORIZAÇÃO EXPRESSA do Município. Sobre o tema teceremos maiores comentários a seguir.

5º. Embora se intitulem condomínio pro indiviso há identificação de áreas autônomas e a sua alienação é livre, com o direito de preferência determinado pela Lei afastado desde o início por cada primeiro adquirente de cada lote, desnaturando o instituto jurídico. Nenhum condomínio está vinculado ao dever de comunicar aos demais quando da venda de sua unidade, nem há exercício de preferência. 

6º. As convenções de condomínios não podem ser averbadas junto ao Registro Imobiliário, posto não haver previsão legal para o registro imobiliário deste tipo de declaração de vontade fora das hipóteses de Condomínio Edilício, horizontal, formados sob a égide da Lei 4591/64, e do Art. 1.331 do CC. Uma vez que se auto declaram condomínio pro indiviso o registro da convenção somente pode ser feito em Registro de Títulos e Documentos, apenas para fins de preservação do documento, como qualquer declaração de vontade, sem que o mesmo tenha força executiva ou de cobrança especial na lei processual.

VENDA DE LOTE EM 1970 DOIS ANOS ANTES

DA APROVAÇÃO DO DESMEMBRAMENTO DA QUADRA D DA GLEBA 8 E  GLEBA  9:  

Às fls. 860/867 há escritura de promessa de compra e venda de uma das unidades da Gleba VIII-D, com o texto seguinte:

 “....Escrituras de Promessa de Compra e Venda da unidade 27, lavrada nas notas do 23º Oficio de Notas do Rio de Janeiro, no livro 1518, fls. 337, em 15.07.1970, temos o seguinte texto:

“.... 7ª) – Que, o outorgado é dentro do condomínio pro-indiviso ora constituído assegurada a posse perpetua e a utilização exclusiva da área integrante do imóvel descrito e designado na planta já mencionada pelo número Área 27, Quadra D, Gleba 8 com 900,00 m², medindo de frente 20,00m pela rua Projetada; pela lateral direita mede 45,00 m onde limita com área 28 e nos fundos mede 20,00m onde limita com as margens do rio Macacú. 8ª) que, êles outorgantes, sem qualquer ônus para o outorgado se obrigam a promover e concluir no prazo de 3 (três) anos, as obras de urbanização da área condominial, com observância do projeto aprovado, incluindo calçamento e redes de esgoto, água e luz. 11ª) – Que, a partir desta data, passam a correr por exclusiva conta do outorgado todos os impostos, taxas que proporcionalmente incidam ou venham a incidir sobre a propriedade comum, ma, se no tempo devido o outorgado não houver efetuado esses pagamentos e cumprido as exigências dos poderes públicos, poderão os outorgantes substituí-lo na satisfação dos encargos, cobrando, juntamente com a prestação do mês seguinte, as importâncias que para esse fim forem despendidas. 12ª) – Que, os outorgantes e o outorgado expressamente renunciam as preferências legais à aquisição dos respectivos quinhões no Condomínio, assim como das demais frações que integram ou venham de futuro a integrá-lo, podendo os comunheiros, a qualquer tempo e sem consultas prévias, alienar suas frações ideais de solo, bem assim suas posses e benfeitorias..." 

A RETIFICAÇÃO DAS MATRÍCULAS É CONSEQUÊNCIA LEGAL E LÓGICA DO CANCELAMENTO JUDICIAL DAS INSCRIÇÕES NULAS DO ILEGAL "CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DE CONDOMINIO COMARY NO REGISTRO DE IMOVEIS " 

As vendas foram ILEGAIS .

Vale trazer à colação a  ÍNTEGRA  da Sentença proferida no Processo de Levantamento de Dúvidas nº 1.684/94 - decidida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis, em 03.03.1995, Dr. CARLOS OTAVIO TEIXEIRA LEITE, que cancelou o registro do CONTRATO E  CONVENÇÃO  do Condomínio Geral e do REGULAMENTO do ficto Condomínio da Gleba VI:

“ A Senhora Oficiala do Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição desta Comarca requereu ao Juízo Corregedor o cancelamento dos registros nºs. 755 e 757, constantes das fls. 700 e 760 do Livro 3 – C – Registro auxiliar – daquela Serventia. 

Apresentante dos títulos assim registrados é (foi) o CONDOMINIO COMARY – GLEBA VI.

Alega a Srª Oficiala que tais registros derivam de erro, já que a ‘Convenção de Condomínio’ do apresentante, datada de 1968, não reúne os requisitos da Lei 4.591/6; e que, por isto, não sujeita à regra do respectivo art. 9º, §1º, que, em sede de dúvida, o MM.Juiz de Direito então Corregedor dos Registros decidiu que dita convenção melhor estaria em Livro do Oficio de Títulos e Documentos e, enfim, que a certidão de fls. 10 é equivocada no redigir, pois em verdade não existiria qualquer convenção de instituição de condomínio na forma do art. 1º da Lei nº 4591 de 1964.

Ouvido o Ministério Público deu pelo acolhimento de que se requer.

O MM.Juiz titular da Vara ordenou a citação do apresentante, o que fez por carta com aviso de recebimento; quedando-se o citado em silencio.

Eis o curto relatório, e passo a decidir:

Correto o entendimento do preclaro Juiz titular, Dr. Luiz Gustavo G. Castanho de Carvalho, à fls. 50.

Ao mesmo curvo-me, em penitencia, nada havendo a acrescentar à sucinta, mas firme, motivação daquele despacho.

Todavia, não o sigo – data maxima venia - quando entende de rigor nova citação do apresentante.

Ora, a L.nº 8.710/93, em grande agilização da Justiça, tornou regra a citação postal.

Se é assim para os feitos contenciosos, por que doutra arte seria para os, casa dos autos, administrativos?

Estou em que tal repetição não se justifica, e por isto mesmo ordene a conclusão de ordem.

A sra. Oficiala tem razão.

Ambos os registros hão de ser cancelados, na forma do art. 250, I, LRP, já que provem de erro.

O contrato de fls. 19/25, presumidamente o mesmo que foi dado a conhecer ao Juízo que decidiu a dúvida (pelo menos, está datado de 1968, mesmo ano daquele procedimento administrativo), não incide nas regras do diploma de 1964 (L.nº 4591). E isto, não porque diz, em seu corpo,... planeja o outorgante nela construir um condomínio pro indiviso, pelo regime jurídico dos art. 623, usque,641 do Código Civil.

Como é sabido, a literalidade das declarações de vontade é sempre menos significativa que a real intenção (art. 85 Código Civil).

Porder-se-ia mesmo se dar de, afirmando os contratantes que desejam instituir um condomínio ‘clássico’, terminaram por coisa diversa instituir; sendo dever do Oficial, bem assim do Juiz, fugir do cômodo recurso de querer entender todo um ato extenso e complexo pela só leitura de uma, ou duas fórmulas!

Ocorre que o instrumento de fls. 19/25 não cria unidade autônoma nenhuma, mas simplesmente traça diretrizes para quando tal momento chegar.

Não as individualiza, não lhes atribui fração ideal do terreno, nada.

Assim, violado restou o art.7º da Lei de 1964, e bem possível é, pasme, que os contratantes de 1968 sequer tivessem-no em mira, quando se lavrou a escritura de fls. 19 e seguintes.

De fato, como quer que seja, o documento registrado sob o número de ordem ‘755’ não deveria estar no Livro do registro Auxiliar do Registro de Imóveis, nem em qualquer outro do Registro de Imóveis.

E, se não há de falar – ao menos sub stricta specieis iuris – em condomínio da L.nº 4.591, no caso da parte apresentante dos títulos.

Com razão deve o registro sob o número de ordem ‘757’ ser igualmente cancelado.

Isto porque o de nº 757 acede logicamente ao nº 755. 

Cancelado este, impõe-se siga esse o mesmo destino.

Por tais razões, tendo o contraditório constitucional sido ensejado nestes autos, e diligências ulteriores inexistindo que compita ao Juízo ordenar ou deferir.

DETERMINO O CANCELAMENTO DOS REGISTROS SUPRAMENCIONADOS – NºS 755 E 757 DO LIVRO 3-C; O QUE SE FARÁ COM AS CAUTELAS LEGAIS (ART. 268 LRP) E APÓS O TRANSITO EM JULGADO DESTA (art. 259, LRP)......Teresópolis, 03 de março de 1995.”

A inscrição nula da  "convenção de condominio edilicio da gleba 8D " foi CANCELADA em 2002 por determinação  da 13 Câmara Civel do TJ RJ.  

(Leia a integra do PARECER DO IC 702/07

 no link acima )

Constata-se no IC 702/07 e no RGI que TODAS as MATRÍCULAS  das fictas FRAÇÕES IDEAIS  são  nulas e NÃO poderiam ter sido abertas pelo REGISTRADOR porque a verdadeira natureza juridica dos imóveis é de LOTES originários  de Glebas de LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR.

Cabe  ainda destacar que DOIS  MANDADOS  JUDICIAIS que importam na  RETIFICAÇÃO  das matriculas já foram expedidos  mas  o  CARTORIO RECUSA-SE a CUMPRIR  e NÃO RETIFICA AS MATRICULAS NULAS DAS GLEBAS 6 A 16 DO LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY  

Acima detalhe da escritura de promessa de compra e venda do lote 15 da quadra 6 da gleba 6 do loteamento da granja comary rasurada depois da sentença que  impediu a criação do FALSO CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS.  

CRIMES CONTRA AS LEIS  DE LOTEAMENTOS SÃO CRIMES CONTRA A ADMINISTRACAO PUBLICA E CONTRA A ECONOMIA POPULAR  . 

  MUITAS FRAUDES nos REGISTROS DE IMÓVEIS  e crimes contra a Lei de LOTEAMENTOS,  foram  CONSTATADAS pela CORREGEDORIA GERAL EM SÃO PAULO com implantação de LOTEAMENTOS CLANDESTINOS.

A  DIFERENÇA é  que o LOTEAMENTO DA GRANJA COMARY  é  REGULAR e  FOI APROVADO E REGISTRADO  NO RGI em  21/04/1951 sob o art. 1 do DECRETO 3079/38 e  apenas as GLEBAS 6 a 16 foram ilegalmente vendidas como " FRAÇÃO IDEAL de  condominio INEXISTENTE " a partir de 1968 

TODOS OS LOTES das GLEBAS 6 a 16 do LOTEAMENTO da GRANJA COMARY estão  DESCRITOS em metros e com área em metros quadrados, e perfeitamente individualizados por numero do lote numero da quadra e numero da gleba  nas  MATRICULAS e nas escrituras de compra e venda    tipificando o crime descrito no artigo 647 das Normas da Corregedoria Geral do Extrajudicial do TJ RJ.

Ocorre ainda que a PLANTA de LOTEAMENTO TOTAL DA GRANJA COMARY  com 15 GLEBAS   foi  aprovada em 28/12/1966, muito antes das FRAUDES  iniciadas  em 04/04/1968.  

Então  a LEI 13.465/2017 não pode ser usada para "LEGALIZAR" os fictos condominios  comary glebas , como querem fazer  os falsos sindicos dos INEXISTENTES "condominios" da granja comary, porque a VERDADEIRA NATUREZA JURÍDICA  DOS IMOVEIS é de LOTES INDIVIDUAIS e AUTONOMOS desde 1951.

A unica coisa que falta fazer é RETIFICAR  as matriculas no RGI.

Porque na PREFEITURA existem  todas as PLANTAS  dos LOTES.

 CASOS EM SÃO  PAULO

 O uso da figura juridica do condominio  civil para fraudar  a lei de loteamentos  infelizmente  é  COMUM. 

Veja os casos abaixo descritos e combatidos pela CORREGEDORIA GERAL DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO. 

Boletim Eletrônico do IRIB - nº 322

São Paulo, 12 de junho de 2001.

Corregedoria-Geral da Justiça - SP

Parcelamento irregular do solo urbano. Fraude. Fração ideal. Caohurb - Ministério Público

O Parecer abaixo, aqui publicado na íntegra, representa o coroamento de um trabalho sério, desenvolvido pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, em colaboração com o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil e com a Magistratura Paulista.

Fruto de reuniões de trabalho, empreendidas em parceria com ditas instituições, o problema de alienação de frações ideais surgia nos debates como o mais grave desafio para notários, registradores, promotores de justiça e juízes de direito. O tema recorrente das fraudes mereceu vários artigos e notas nas publicações do Irib, seja em sua Revista de Direito Imobiliário - que dedicou uma edição exclusiva ao tema do parcelamento do solo - bem como nos Boletins impresso e eletrônico.

Abaixo o leitor encontrará uma síntese desse trabalho.

PROCESSO CG-2.588/2000 - CAPITAL - CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA

PARECER Nº 348/2001-E

Registro de Imóveis - Alienação de partes ideais quantificadas em metragem quadrada - Indícios registrários de que se trata de expediente para irregular desmembramento do imóvel - Fraude à lei que impede o registro - Situação evidenciada na verificação das certidões das matrículas, e que deve ser necessariamente observada pelos tabeliães de notas, dada a irregularidade administrativa da lavratura de instrumentos públicos cujo registro se mostra inviável - Necessidade da inclusão, em todos os instrumentos públicos que envolvam a alienação de partes ideais que possam caracterizar fraude à lei de parcelamento do solo, de advertência às partes quanto ao fato de que não está sendo transmitida a propriedade de área certa e localizada - Alteração das Normas de Serviço da Corregedoria Geral de Justiça.

Excelentíssimo Senhor Corregedor Geral da Justiça.

Trata-se de expediente iniciado a partir de cópia do termo de visita em correição geral ordinária realizada em 05 de julho de 2.000, junto ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, com o objetivo de viabilizar a coleta de dados e os estudos necessários para a adoção de medidas administrativas tendentes a obstar a proliferação de parcelamentos informais do solo, realizados à margem da legislação protetiva em vigor, por meio da simples alienação, em grande número, de partes ideais de unidades imobiliárias, situação preocupante e que foi constatada durante os trabalhos correcionais então levados a efeito na referida Comarca.

Foi autuado em apenso o Protocolado nº 37.944/00, apresentado em 23 de agosto de 2.000 pelo Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça de Habitação e Urbanismo - CAOHURB, do Ministério Público do Estado de São Paulo, por meio do qual esse órgão expõe sua preocupação com a constatação de inúmeros casos, em todo o Estado, de fraude à Lei nº 6.766/79 implementada com a manipulação jurídica do condomínio do Código Civil.

Narra o Ministério Público, de maneira precisa e concisa, o modo como se pratica a fraude, com o fracionamento do imóvel pelo loteador irregular, que "dá ao parcelamento a roupagem de condomínio ordinário do Código Civil, denominando as parcelas do imóvel, nos instrumentos de compra e venda que celebra com os adquirentes, de frações ideais, partes ideais, quotas sociais ou apenas quotas, quando, de fato, cada uma dessas porções é na verdade um LOTE, com localização exata na gleba, conferindo posse e domínio exclusivo ao adquirente, que até mesmo o escolheu a partir de visita feita ao local em que está situado."

Tais vendas são instrumentalizadas, no entanto, sem referência a metragem certa, numeração e localização dos lotes, de forma a contornar a vedação administrativa expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, tendo sido objeto da lavratura de escrituras públicas pelos tabeliães de notas, muitas das quais ingressam no registro imobiliário, o que lhes confere a falsa aparência de legalidade e legitimidade.

Sugere o CAOHURB medidas que poderiam auxiliar no combate à fraude, propondo: a) determinação administrativa de comunicação do fato, pelos notários e registradores, ao Ministério Público, ao Juiz Corregedor Permanente e à Municipalidade, sempre que presentes indícios objetivos que pudessem ser extraídos da própria documentação apresentada; b) inserção, nas escrituras públicas, de declaração do adquirente no sentido de que a venda não dará ensejo à formação de novo núcleo urbano, em desacordo com o contido nas Leis nºs 6.766/79, 4.591/64 e Decreto-lei nº 58/37, assim como da extensão da declaração ao ato de registro das escrituras que eventualmente não a contiverem; e c) a suscitação de dúvida com base nos critérios fornecidos pelas Normas de Serviço.

Com o requerimento oferece o Ministério Público cópia de julgados e de itens das normas de serviços de outros Estados, todos pertinentes ao assunto em tela.

Com o intuito de obtenção de maiores dados sobre a situação, em todo o Estado de São Paulo, dos parcelamentos irregulares implementados por meio de frações ideais, desvirtuando o instituto jurídico do condomínio regulado no Código Civil, foram realizadas, pela Equipe de Correições, visitas aos Oficiais de Registro de Imóveis das Comarcas de Jundiaí e São José do Rio Preto, cujos resultados se somam aos dados colhidos no curso das correições gerais ordinárias efetuadas no período.

Dentre todo o material coletado foi escolhido aquele que melhor exemplifica e dimensiona a gravidade do problema objeto deste estudo, tendo sido determinada a juntada, dentre outros documentos: a) de cópia da matrícula nº 11.253 do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, com 1.001 registros e averbações; b) de "fichas de controle das partes ideais" correspondentes a dezenas de matrículas do 1º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí; c) de cópia da matrícula nº 35.155 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí e da correspondente "matrícula auxiliar de controle das partes ideais"; d) de cópia da matrícula nº 80.516 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, aberta em 12 de dezembro de 1996 e que já retrata a situação registrária do parcelamento irregularmente implementado por meio do condomínio de partes ideais; e) de cópia da matrícula nº 9.761 do 2º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Jundiaí, cujo R.103/9.761 trata da instituição de usufruto sobre parte ideal, cancelado nos termos da Av. 304/9.761, assim como da correspondente "matrícula auxiliar de controle"; f) de material enviado pelo Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, com histórico da orientação administrativa do Estado de São Paulo a respeito do tema, acompanhada de instrumento particular de compromisso de compra e venda de "fração ideal" apresentado para registro acompanhado de planta do parcelamento irregular, com indicação da posse, identificada como Lote 8 da Quadra C; e g) de cópia do traslado de escritura pública lavrada pelo responsável pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, Comarca de São José do Rio Preto.

Foi determinada a juntada, ainda, de cópia do acórdão referente ao julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, por meio do qual o Colendo Conselho Superior da Magistratura, em decisão na qual Vossa Excelência foi o relator, explicitou o entendimento no sentido da viabilidade de recusa de registro sempre que o oficial do registro de imóveis verifique, no exame de qualificação, a presença, na matrícula ou no título, de elementos que revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente.

Vieram à conclusão, juntamente com estes autos, os do procedimento administrativo nº 147/99 (anteriormente registrado sob o nº 044/98) da Corregedoria Permanente da Comarca de São José do Rio Preto, no qual foram relacionadas dezenas de matrículas daquela Comarca objeto de irregular parcelamento por meio do condomínio de partes ideais. Tais matrículas foram objeto de bloqueio conjunto, posteriormente levantado, e oferecem farto material comprobatório da irregularidade dos parcelamentos do solo correspondentes.

Também são objeto de conclusão conjunta os autos do Protocolado CG nº 19.512/01, da Comarca de Taquaritinga, em apenso, e os autos do Protocolado CG nº 22.091/01, formado por cópia integral dos autos de ação penal processada perante a 4ª Vara Criminal da Comarca de São José do Rio Preto, cuja sentença, da qual não consta notícia de trânsito em julgado, condenou o autor do parcelamento do solo em frações ideais como incurso nas penas do artigo 50, inciso I, c.c. o parágrafo único, inciso I, da Lei Federal nº 6.766/79 e noticiou os fatos à Corregedoria Geral da Justiça, para verificação da regularidade da conduta do responsável pelo expediente vago do Oficial de Registro Civil das Pessoas Naturais e Tabelião de Notas do Distrito de Engenheiro Schmidt, de lavratura de escrituras relativas à transmissão de frações ideais em condomínio sem alerta para as partes contratantes quanto à irregularidade do fracionamento do solo.

É o relatório, no essencial.

OPINAMOS

É grave a situação hoje vivenciada pelo registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, representada pela proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio do Código Civil, por meio da alienação, a significativa pluralidade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incidência da vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

E, embora sempre tenha havido efetiva preocupação desta Corregedoria Geral no sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de parcelamento irregular, verifica-se que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta passaram a se utilizar da correta argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos registrários e aqueles expressos no título, para, desvirtuando esse entendimento, obter a lavratura de instrumentos públicos junto aos tabeliães de notas e o registro desses títulos pelo oficial de registro de imóveis, conferindo a essas alienações a falsa aparência de legitimidade.

Fundada nesta orientação manifestou-se, esta Corregedoria Geral, em agosto de 1.999, no Protocolado nº 18.965/99, quanto à inocorrência, em tese, de falta administrativa por parte dos tabeliães de notas ou dos registradores de imóveis, ou de vício registrário que autorizasse a determinação de bloqueio das matrículas atingidas, limitando-se a recomendar, apenas a título de cautela, aos notários e registradores que, no exercício de sua atividade, viessem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, promovessem a remessa das informações ao Ministério Público, viabilizando a pronta atuação desse órgão.

Na seqüência, passou a determinar, nos termos de correição, a necessidade dessa comunicação para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, como expresso, por exemplo, no termo de correição referente ao Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Atibaia, que deu origem a este procedimento.

Seguiu-se a afirmação, nos autos do Protocolado CG nº 8.505/00 da Comarca de Piracicaba, da viabilidade da recepção e arquivamento, pelo oficial de registro de imóveis, de comunicação oficial do Ministério Público da instauração de procedimento ou ação que verse sobre irregularidade no parcelamento do solo, informação que constará das certidões dos registros abrangidos pela notícia, com a advertência e o esclarecimento de que esse arquivamento não se confunde com ato de averbação, nem impede a prática de atos de registro ou averbação nos registros atingidos.

Todas as medidas acima enumeradas foram tomadas no âmbito de competência da Corregedoria Geral da Justiça, que passou a contar, a partir do julgamento, pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, em 15.02.01, da Apelação Cível nº 72.365-0/7, em que Vossa Excelência foi o relator, com eficiente instrumento no combate à fraude.

Neste aresto foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e impõe a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da análise de elementos registrários, entendidos como tais os dados constantes das matrículas e revelem a evidência de parcelamento irregular do solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação cogente.

São esclarecedoras as razões apontadas pelo Colendo Conselho Superior da Magistratura, o que recomenda sua integral transcrição:

"A presente dúvida foi suscitada pelo oficial registrador de imóveis da Comarca de Atibaia que, nas suas razões, relata a evolução do entendimento deste C. Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça na questão relativa ao ingresso de títulos referentes à alienação de partes ideais de imóveis, afirmando que se encontra pacificado o entendimento no sentido de que documentação estranha ao título não pode ser utilizada para a negativa do registro, o qual somente pode ser obstado quando presente, no título, localização, designação de quadra e lote, ou cláusulas que contrariem as disposições que regem o condomínio comum.

Noticia o registrador que não obstante venha cumprindo tal orientação, provocou, em face da gravidade da situação presenciada em Atibaia, o Juiz Corregedor Permanente, que expediu a Portaria nº 04/97, determinando, dentre outras providências, que os títulos de transmissão de parte ideal de imóveis estivessem acompanhados de certidão da Prefeitura Municipal que atestasse quanto à regularidade da utilização do solo.

Apresentadas as certidões municipais, que por se referirem ao cadastro de apenas parte do imóvel objeto da matrícula e não esclarecerem quanto à regularidade do uso do solo deixam de dar integral cumprimento aos termos da Portaria nº 04/97 da Corregedoria Permanente, caracterizando fundada suspeita de implantação irregular de parcelamento urbano, com infração da lei nº 6.766/79, foi recusado o registro.

Seguiu-se a impugnação da apresentante do título, que defendeu sua regularidade formal, a ausência de elementos que revelassem localização ou identificação da parcela ideal, e o respeito ao princípio da continuidade, em face da anterior inscrição da mencionada parte ideal (R.9/50.046). Afirmou, ainda, ser contraditória a conduta do registrador, que ao expedir a certidão utilizada na formalização do negócio jurídico omitiu qualquer vício ou irregularidade, o que somente foi apresentado por ocasião do registro.

Posta a questão nestes termos, mostra-se oportuna e importante a discussão do tema do ingresso no registro imobiliário de títulos que representem a transmissão de parte ideal do imóvel, assim como a correta expressão do entendimento adotado por este C. Conselho Superior da Magistratura, cujas decisões anteriores, no sentido de que o registrador deve ater-se aos elementos tabulares ou expressamente constantes do título, não podem ser indevidamente utilizadas para viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo.

A qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor.

No caso vertente, é preciso visualizar, em sua totalidade, a situação jurídico-real do imóvel matriculado sob o nº 50.046, tal como indicada pelo fólio real, o que, demonstrada a fraude à lei, implementada com o uso de procedimento aparentemente lícito, inviabiliza o registro postulado.

Verifica-se, na hipótese dos autos, a procedência da dúvida, o que, no entanto, se dá por razões diversas das constantes da argumentação do registrador, fundada em documentação estranha ao registro imobiliário e ao título, ou da decisão de primeiro grau, que na esteira da manifestação do Ministério Público amparou-se na necessidade de retificação do registro para apuração do remanescente.

O que se constata, de forma inequívoca, com a análise dos elementos registrários e do que consta do título causal relativo ao registro pretendido, é a utilização de expediente aparentemente lícito, qual seja, o condomínio tradicional, previsto no Código Civil, com a alienação de partes ideais não localizadas e sem identificação no título, para burla da legislação cogente que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, viabilizando, por meio de fraude, se não a implantação de loteamento irregular, ao menos a efetivação do desmembramento de no mínimo cinco pequenas glebas, que não obstante indicadas apenas como partes ideais, já foram, em sua maioria, alienadas pelos primeiros adquirentes a outros, como verdadeiras unidades imobiliárias autônomas, o que se verifica pelo exame da matrícula (R.5 e R.10; R.6 e R.7; R.11 e R.12; e , agora, a pretensão de nova transferência do que consta do R.9), situação registrária suficiente para, com fundamento no item 151, do Capítulo XX, do Tomo II, das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça, que regulamenta a legislação pertinente, obstar o registro postulado.

Alterou-se de forma deliberada uma situação de fato para escapar à incidência da norma. Simulou-se uma situação para a lei não atingir, livrando-se dos seus efeitos. Na clássica lição de Miguel Maria de Serpa Lopes: "O significado do negócio em fraude à lei é o de um ato realizado de um modo aparentemente legal, mas com o escopo de burlar uma norma coercitiva do Direito. Quando a lei veda um determinado ato, as partes simulam um ato permitido para atingir o objetivo proibido" ("Curso de Direito Civil - Introdução, Parte Geral e Teoria dos Negócios Jurídicos", vol. I, 5ª ed., 1971, Freitas Bastos, nº 300, pág. 398).

Complementa esta idéia o Des. Antonio Cezar Peluso: "A fraude à lei, que no fundo é fraude aos resultados práticos das normas cogentes, à medida que é inevitável a incidência e a eficácia destas (não se frauda norma não cogente, porque sua incidência não é necessária), aponta, desde logo, para idéia de frustração objetiva do ordenamento jurídico: a tipicidade da fraude à lei está na contrariedade a direito, não propriamente na intenção ou no estado de ânimo dos agentes. A palavra 'fraude' está aqui no sentido primeiro do seu radical latino, de frustração (da lei cogente), não sendo essencial, na caracterização dessa figura jurídica, tenham os interessados agido de maneira maliciosa, com o propósito de eludir os resultados desfavoráveis da incidência infalível da lei, embora quase sempre seja positiva a resposta a tal indagação. O que pesa, basta e decide, sob tal aspecto, é que tenha havido a frustração objetiva do resultado prático previsto por norma jurídica cogente que incidiu, isto é, sua não aplicação". E exemplifica: "Está-se a usar de categoria jurídica lícita, que, objeto de regras não cogentes, é o condomínio disciplinado pelo Código Civil, como sortilégio para evitar os resultados práticos das normas cogentes da Lei de Parcelamento do Solo... ("Temas de Direito Urbanístico 2" da Caohurb - Centro de Apoio Operacional das Promotorias de Justiça da Habitação e Urbanismo, palestra sob o tema Fraude à Lei de Parcelamento do Solo e à Lei de Incorporação Imobiliária, pag. 369 a 371).

Não há dúvida, pois, quanto à irregularidade do desmembramento efetuado, feito de maneira a tangenciar a aplicação de normas cogentes, o que se denota pelos elementos registrários e se mostra suficiente para impedir o ingresso da escritura de venda e compra.

Não autoriza o registro pretendido, por fim, a existência de anterior registro de venda da parte ideal em questão (R.9/50.046), pois, como já decidido: "Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura ... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: 'Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. Cív. nºs. 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, 3.201-0, 5.146-0 e 6.838-0, entre outras)" (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 - Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98).

Ante o exposto nego provimento ao recurso."

Verifica-se, portanto, que após a publicação do aresto acima mencionado já não se pode aceitar como regular a efetivação, por registrador de imóveis do Estado de São Paulo, de registros referentes a imóveis que se encontrem em situação similar, o que se mostra suficiente para estancar, de pronto, ao menos junto ao registro imobiliário, a continuidade de prática deletéria e que já contaminou um significativo número de matrículas, dispersas por todo o nosso Estado.

A preocupação da Corregedoria Geral da Justiça passa a se voltar, portanto, no âmbito do registro de imóveis, para a obtenção de soluções e meios tendentes à regularização, quando possível, desses imóveis já irregularmente parcelados, estudos que poderão prosseguir nestes mesmos autos, dando continuidade ao trabalho até agora realizado.

Mostra-se imprescindível, ainda, em face da clareza com que a orientação administrativa atual impede o registro de novos títulos, a tomada de outras providências, abrangentes, também da atividade dos notários.

A mais simples delas é a de que seja dado caráter normativo à determinação de que os tabeliães e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, promovam a remessa das informações relativas ao fato ao Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, permitindo a cada um desses órgãos a promoção das medidas pertinentes a sua respectiva esfera de competência.

A essa última providência deve somar-se a determinação, em caráter normativo, de que os tabeliães, à semelhança do que consta do artigo 685 da Consolidação Normativa Notarial e Registral da Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo, o que se justifica tanto em razão do dever imposto aos notários de orientação dos usuários de seus serviços, expresso na Lei Federal nº 8.935/94, quanto à irregularidade da instrumentalização, pelos tabeliães de notas, de títulos que sabidamente não terão ingresso no registro imobiliário.

Havendo insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, mesmo alertados pelo tabelião de que a transferência de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno, deverá ser obrigatoriamente inserida no instrumento público que formaliza o negócio jurídico expressa declaração das partes quanto à ciência dessa circunstância.

Portanto, o parecer que nos permitimos, respeitosamente, submeter ao elevado exame de Vossa Excelência é no sentido de, em face do inequívoco impedimento do registro de novos títulos decorrente da orientação administrativa do Conselho Superior da Magistratura firmada no julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, determinar, em caráter normativo: a) aos notários e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informações relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeliães de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigatória inserção, no instrumento público que formaliza o negócio jurídico, de expressa declaração das partes da ciência de que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno.

Alvitramos, ainda, caso venha a ser aprovado o presente parecer, seja publicado juntamente com a r. decisão de Vossa Excelência, para conhecimento geral, assim como sua autuação, pelo DEGE 1.1. para a efetivação de estudos tendentes à necessária adaptação das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Sub-censura.

São Paulo, 01 de junho de 2.001.

ANTONIO CARLOS MORAIS PUCCI
EDUARDO MORETZSOHN DE CASTRO
LUÍS PAULO ALIENDE RIBEIRO
MARCELO FORTES BARBOSA FILHO
MARIO ANTONIO SILVEIRA
Juízes Auxiliares da Corregedoria

DECISÃO:
Tratam os autos da questão relativa à proliferação de casos de parcelamento irregular do solo, efetuado em manifesta fraude à legislação cogente que rege a matéria, com a indevida utilização do instituto jurídico do condomínio tradicional, por meio da alienação, a significativa pluralidade de condôminos que não guardam entre si relação de parentesco ou outro fato que justificasse a comunhão, de diminutas e similares frações ideais do todo do imóvel, sem identificar, nos títulos levados a registro, metragem certa, localização ou identificação dos lotes, não obstante esteja a posse de cada adquirente perfeitamente definida e delimitada, tanto no local como em plantas e outros documentos particulares que não são apresentados ao registrador, evitando, desta forma a incidência da vedação expressa no item 151 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça.

Essa matéria apresenta, hoje, indiscutível importância e relevância, razão pela qual vem sendo objeto de estudos empreendidos pela Corregedoria Geral da Justiça, que, em face da gravidade da situação constatada no registro imobiliário de praticamente todo o Estado de São Paulo, apurada no curso de correições gerais ordinárias e de visitas extraordinárias, busca alternativas e soluções no sentido de obstar a difusão e multiplicação também dessa modalidade de parcelamento irregular, evitando que as pessoas interessadas na continuidade e no desenvolvimento da presente conduta fraudulenta sigam desvirtuando a correta argumentação, expressa na orientação administrativa emanada do Colendo Conselho Superior da Magistratura e da Corregedoria Geral da Justiça, no sentido de que somente poderiam ser considerados na qualificação os elementos registrários e aqueles expressos no título, para obter a lavratura de instrumentos públicos junto aos tabeliães de notas e o registro desses títulos pelo oficial de registro de imóveis, conferindo a essas alienações a falsa aparência de legitimidade.

Com a publicação da decisão proferida pelo Conselho Superior da Magistratura no julgamento da Apelação Cível nº 72.365-0/7, da Comarca de Atibaia, foi explicitado o entendimento administrativo de que a qualificação registrária não é um simples processo mecânico, chancelador dos atos já praticados, mas parte, isso sim, de uma análise lógica, voltada para a perquirição da compatibilidade entre os assentamentos registrários e os títulos causais (judiciais ou extrajudiciais), sempre feita à luz das normas cogentes em vigor, o que autoriza e impõe a recusa do registro sempre que o oficial registrador verifique, em face da análise de elementos registrários, entendidos como tais os dados constantes das matrículas e revelem a evidência de parcelamento irregular do solo, a existência de fraude e de ofensa à legislação cogente.

Inviável, em face da clareza com que agora expressa a orientação administrativa, demonstrativa da irregularidade administrativa da efetivação de novos registros referentes a imóveis em situação similar, revela-se necessária a adoção de medidas complementares.

Por tais razões, aprovo, por seus fundamentos, o parecer dos MM. Juízes Auxiliares desta Corregedoria e determino, em caráter normativo: a) aos notários e registradores do Estado de São Paulo, sempre que, no exercício de sua atividade, vierem a ter ciência de fundados indícios da efetivação de parcelamento irregular, que promovam a remessa das informações relativas ao fato para o Juiz Corregedor Permanente, para o Ministério Público e para a Prefeitura Municipal, e b) aos tabeliães de notas, que se abstenham de lavrar atos notariais que tenham por objeto negócios jurídicos de alienação de frações ideais sempre que a análise de elementos objetivos revelem a ocorrência de fraude à legislação cogente disciplinadora do parcelamento do solo, determinando, quando da insistência dos interessados na lavratura do ato notarial, a obrigatória inserção, no instrumento público que formaliza o negócio jurídico, de expressa declaração das partes da ciência de que a transmissão de fração ideal para a formação de condomínio tradicional não implica na alienação de parcela certa e localizada de terreno.

Publique-se, juntamente com o parecer.
São Paulo, 05.6.01.
LUÍS DE MACEDO
Corregedor Geral da Justiça

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