TJ RJ Ausência de inscrição da respectiva Convenção no Registro de Imóveis competente. Inexistência de comprovação de qualquer vínculo formal entre as partes, eis que não há prova robusta da adesão dos réus ao condomínio autor.

PARABÉNS DES. PEDRO SARAIVA DE ANDRADE LEMOS !

Ausência de inscrição da respectiva Convenção no Registro de Imóveis competente. Inexistência de comprovação de qualquer vínculo formal entre as partes, eis que não há prova robusta da adesão dos réus ao condomínio autor.
 

ACÓRDÃO 0036736-16.2013.8.19.0209 - APELACAO
Ementa PEDRO SARAIVA DE ANDRADE LEMOS - DECIMA CAMARA CIVEL
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO INTERNO. Apelação Cível. Ação de cobrança de cotas condominiais. Condomínio de fato ou atípico. Ausência de inscrição da respectiva Convenção no Registro de Imóveis competente. Inexistência de comprovação de qualquer vínculo formal entre as partes, eis que não há prova robusta da adesão dos réus ao condomínio autor. Orientação do STF no sentido de ser inexigível a cobrança de taxa condominial ou qualquer contribuição compulsória pelas associações de moradores ao particular não associado. Princípio da liberdade e direito à livre associação. Teor do ar. art. 5º, II e XX, Constituição Federal. Ilegitimidade da cobrança. Sentença mantida. Inexistência de omissão, obscuridade ou contradição. Embargos declaratórios somente são cabíveis nas hipóteses do artigo 535, I e II, do CPC. EMBARGOS REJEITADOS.
Data de julgamento: 25/02/2015
Data de publicação: 02/03/2015
INTEIRO TEOR Íntegra do Acórdão - Data de Julgamento: 25/02/2015

TJ RJ : O bem de família é impenhorável em obediência aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia

É cediço que o bem de família é impenhorável por força dos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia (artigos 1°, III e 6° da CR/88).

PARABENS DES. LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO !

DECISÃO MONOCRÁTICA 0066112-58.2014.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO
Ementa LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO - SETIMA CAMARA CIVEL
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA - IMPOSSIBILIDADE - PRECEDENTES. 1 - O bem de família é impenhorável em obediência aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia. 2 - Provimento do recurso, na forma do artigo 557, §1º-A, do Código de Processo Civil.
Data de julgamento: 25/02/2015
Data de publicação: 27/02/2015
INTEIRO TEOR Decisão Monocrática - Data de Julgamento: 25/02/2015

ESTADO DO RIO DE JANEIRO
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
SÉTIMA CÂMARA CÍVEL
Agravo de Instrumento nº 0066112-58.2014.8.19.0000
Agravante:LENICE DA SILVA TELES
Agravado:INSTITUTO INFRAERO DE SEGURIDADE SOCIAL
INFRAPREV
Relator: Desembargador Luciano Saboia Rinaldi de Carvalho
(Classificação: 01)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE
COBRANÇA EM FASE DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA – PENHORA DE BEM DE FAMÍLIA –
IMPOSSIBILIDADE – PRECEDENTES.
1 – O bem de família é impenhorável em obediência
aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa
humana e do direito à moradia.
2 – Provimento do recurso, na forma do artigo 557,
§1º-A, do Código de Processo Civil.
DECISÃO MONOCRÁTICA
Trata-se de agravo de instrumento interposto por LENICE DA
SILVA TELES contra a decisão proferida pelo Juízo de Direito da 25ª Vara
Cível da Comarca da Capital, que rejeitou a alegação de impenhorabilidade
2
do imóvel, ante a inexistência de comprovação dos critérios previstos na Lei n° 8.009/90.
Em suas razões recursais (fls. 02/13), sustenta a Agravante que o reconhecimento do bem de família independe de prova, uma vez que reside no único imóvel de sua propriedade e a finalidade da Lei 8.009/90 é assegurar o direito a residência digna ao devedor e sua família.
Argumenta que estabelece o endereço de sua genitora apenas para receber correspondências, porém, não reside no local. Aduz que a decisão agravada merece reforma, uma vez que violou o princípio da dignidade e se reveste de aspecto desumano e contrário ao interesse social.
Foi indeferido o efeito suspensivo às fls. 18/19.
Contrarrazões às fls. 28/37.
Informações às fls. 52.
É o relatório. Passo a decidir.
O recurso é tempestivo e estão presentes os demais requisitos de admissibilidade.
Os autos de origem tratam de ação de cobrança decorrente de inadimplemento da Agravante em empréstimo concedido pela Agravada, julgada procedente, encontrando-se em fase de cumprimento de sentença.
É cediço que o bem de família é impenhorável por força dos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia (artigos 1°, III e 6° da CR/88).
Os artigos 1.712 e 1.717, do CC/2002, são expressos ao determinar que a destinação do bem de família deve ser o domicílio da família ao tempo em que o artigo 1°, da Lei n° 8.009/90, estabelece sua impenhorabilidade:
Art. 1º O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei.
Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.
O objetivo do legislador, sem dúvida alguma, foi tentar oferecer à entidade familiar o mínimo de garantia para sua mantença, protegendo os bens primordiais da vida. Para que haja o direito de impenhorabilidade, é imprescindível que haja prova do requisito previsto no art. 5° da Lei n° 8.009/90, vale dizer, que o imóvel é o único destinado à residência do devedor como entidade familiar.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, atenta aos valores estabelecidos pela Constituição da República, editou as súmulas n° 364 e 486, estendendo o alcance da garantia legal da impenhorabilidade ao imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas, e também àquele que esteja locado a terceiros, se a renda obtida for revertida para a subsistência da família.
Súmula 364: O conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas.
Súmula 486: Único imóvel residencial alugado a terceiros é impenhorável, desde que a renda obtida com o aluguel seja para subsistência do proprietário.
Infere-se, portanto, que a ponderação dos valores que se apresentam – de um lado, o direito ao mínimo existencial do devedor; de outro, o direito à satisfação executiva do credor – exige que o Juiz, em cada situação particular, assegure a responsabilidade patrimonial do devedor, sem, contudo, sacrificar a própria dignidade deste.
Na hipótese, entendo que a destinação residencial do bem é fato incontroverso. A agravante trouxe aos autos certidão do Registro Geral de Imóveis atestando a propriedade do bem. O fato de não receber correspondências no local onde reside, não justifica perder seu único imóvel, bem de família.
Ademais, verifica-se que o comprovante de residência apresentado nos autos encontra-se em nome de Maria José da Silva Teles, mãe da Agravante.
Por sua vez, o Agravado não foi capaz de colacionar elementos aptos à caracterização da verossimilhança de suas alegações em sede de contrarrazões, não tendo desconstituído a presunção de que a Agravante reside no imóvel.
Entendo que manter a penhora e alienar o único imóvel, situado no humilde bairro de Santa Cruz, viola além dos princípios constitucionais destacados, o princípio da execução de forma menos gravosa ao devedor, evidenciado no art. 620 do CPC, o qual estabelece:
Quando por vários meios o credor puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o devedor.
Deste modo, aplicando-se o princípio da menor onerosidade ao Executado, deve a execução buscar um equilíbrio entre o direito do credor em haver o que lhe é devido e o direito do devedor em defender-se contra uma infundada pretensão de cobrança e de pagar o débito de forma com que não haja ofensa a sua dignidade.
A corroborar este entendimento, confiram-se os seguintes precedentes da Corte:
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA EM BEM DE FAMÍLIA. IMPOSSIBILIDADE. DIREITO À MORADIA. RECURSO AO QUAL SE NEGA SEGUIMENTO, COM AMPARO NO ARTIGO 557, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. I. O bem de família é impenhorável em obediência aos princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e do direito à moradia; II. Documentos que demonstram ser o imóvel penhorado bem de família; III. Recurso ao qual se nega seguimento, com amparo no artigo 557, do Código de Processo Civil. (0067628-50.2013.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO -1ª Ementa DES. ADEMIR PIMENTEL - Julgamento: 27/03/2014 - DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. Rejeição da tese de prescrição, porquanto a demora na citação não se deu em decorrência da inércia do credor, ora agravado, que se utilizou dos meios cabíveis para a localização dos agravantes. Aplicabilidade do art. 219, §1º do CPC com a retroação da data da interrupção da prescrição à data da propositura da ação. Impenhorabilidade do imóvel residencial próprio da entidade familiar, nos termos do artigo 1º da Lei nº 8.009/90.O instituto do bem de família, de cunho social, não se descaracteriza, imediatamente, quando se verifica que a entidade familiar não reside no único imóvel de sua propriedade, sendo, portanto, desnecessário que o devedor resida no imóvel para defini-lo como bem de família. Agravantes, todavia, que demonstraram não possuir outro bem e residir no
imóvel constrito, conforme certidões de Registros Gerais de Imóveis e contas a eles dirigidas. Decisão que se reforma parcialmente para reconhecer a impenhorabilidade do imóvel constrito, determinando-se o levantamento da penhora realizada. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO. (Processo:0012260-27.2011.8.19.0000 - 1ª Ementa - AGRAVO DE INSTRUMENTO DES. ELISABETE FILIZZOLA - SEGUNDA CAMARA CIVEL)
Embargos de Terceiro. Embargante que é filha do Devedor, falecido durante o curso do processo de execução. Alegação de impenhorabilidade do bem de família, na forma da Lei nº 8.009/90. Autora que reside no imóvel objeto da penhora, fato reconhecido pela própria Associação Embargada em sua impugnação. Com a morte do Executado, os bens de sua titularidade são transferidos aos seus herdeiros (art. 1.784, CC), permanecendo em condomínio até a conclusão do processo de inventário e partilha. Reconhecimento de que a filha e herdeira necessária do de cujus tem legitimidade para a propositura de Embargos de Terceiro em relação a todo o bem penhorado. Exegese do artigo 1.046, caput e §1º do Estatuto Processual Civil. Precedentes do E. Superior Tribunal de Justiça e deste Colendo Sodalício. Imóvel residencial da entidade familiar que está protegido pela impenhorabilidade legal, ainda que não seja o único bem do patrimônio do Devedor. Inteligência dos artigos 1º e 5º da Lei nº 8.009/90. R. Sentença de Procedência que deve ser mantida. Recurso que se apresenta manifestamente improcedente. Aplicação do caput do art. 557 do C.P.C. c.c. art. 31, inciso VIII do Regimento Interno deste E. Tribunal. Negado Seguimento. (Processo : 0023372-32.2009.8.19.0042 - 1ª Ementa - APELACAO DES. REINALDO P. ALBERTO FILHO - Julgamento: 10/11/2010 - QUARTA CAMARA CIVEL)
Ante o exposto, na forma do artigo 557, §1°-A, do CPC, dou provimento ao recurso para desconstituir a penhora sobre o imóvel situado à Rua Quatro, lote 11, casa 01, Santa Cruz.
Rio de Janeiro, 23 de fevereiro de 2015
LUCIANO SABOIA RINALDI DE CARVALHO
Desembargador Relator

TJ RJ - BEM DE FAMILIA NÃO PODE SER PENHORADO POR FALSOS CONDOMINIOS

PARABÉNS EXMA. DES.ª CLAUDIA TELLES E EXMO. JUIZ OSCAR LATTUCA! 

 POR ASSEGURAREM A SEGURANÇA JURIDICA E A PRIMAZIA DA LEI lei 8.009/90

(...) as contribuições criadas por Associações de Moradores não podem ser enquadradas no inciso IV do art. 3º da lei 8.009/90. Como cediço, a contribuição devida à associação de moradores não tem natureza propter rem, específica das cotas lançadas pelos condomínios edilícios, mas natureza pessoal, decorrente da vedação ao enriquecimento sem causa. 

Logo, não podem as contribuições ser equiparadas a despesas condominiais.(...)

INFELIZMENTE, A INSEGURANÇA JURIDICA JÁ FEZ MUITAS FAMÍLIAS PERDEREM A LIBERDADE E A CASA PROPRIA PARA ASSOCIAÇÕES DE FALSOS CONDOMINIOS

MINHA CASA JÁ FOI LEILOADA E POR UM VALOR BEM INFERIOR - MESMO O PROCESSO NÃO TENDO SIDO JULGADO EM BRASILIA. mesmo tendo uma filha menor, sendo único imóvel e bem de família, e tendo entrado com embargo de terceiros. Um Absurdo isso que esses falsos condomínios estão fazendo. Francielli C.

APELAMOS AOS EXMOS. MINISTROS DO STF PELA EDIÇÃO DE SÚMULA VINCULANTE 

CONTRA COBRANÇAS COERCITIVAS, PENHORAS E LEILÕES ILEGAIS DE MORADIA BENS DE FAMILIA EM AÇÕES DE COBRANÇA DE FALSOS CONDOMINIOS 

 SEJA SOLIDÁRIO ASSINE AQUI

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Segunda Câmara Cível
Agravo de Instrumento nº. 0064291-19.2014.8.19.00001
AGRAVANTE: ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO VALE DAS ORQUÍDEAS
AGRAVADA: MONICA GRANDIS PINTO
JUIZ: OSCAR LATTUCA
RELATORA: DES.ª CLAUDIA TELLES
DECISÃO
Agravo de instrumento. Ação de cobrança ora
em fase de execução. Dívida decorrente de
cobrança de cotas associativas. Associação de
moradores. Penhora de imóvel. Bem de família.
Impossibilidade. Hipótese que não se encontra
abrangida nas exceções previstas na Lei nº
8.009/90. Interpretação restritiva. Cota
associativa não tem natureza propter rem,
específica das cotas lançadas pelos
condomínios edilícios, mas natureza pessoal.
Decisão mantida. Precedentes do STJ e deste
E. Tribunal de Justiça. Negado seguimento ao
recurso, nos termos do art. 557, caput do CPC.
Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão (fls.
02 do anexo) que, em ação de cobrança ora em fase de execução,
indeferiu a penhora requerida pelo exequente, consoante teor abaixo
transcrito:
“Considerando que o imóvel do exeqüente é bem
de família, conforme comprovado à fl. 213, indefiro
a penhora requerida, ressaltando que a obrigação
não é exceção prevista no inciso IV, artigo 3º, Lei
8.009/90. Intime-se.”
Alega o recorrente que, mesmo que o único bem imóvel seja
instituído como bem de família, ao devedor das despesas de condomínio
não se aplicam as regras da impenhorabilidade, podendo ele sofrer as
consequências da execução judicial e posterior perda do imóvel pela
dívida não paga.
Requer, por fim, seja conhecido e provido o presente recurso, a
fim de que seja reformada a decisão impugnada, para que seja deferida a
penhora do imóvel objeto da cobrança das cotas condominiais.
É o relatório. Decido.
A Lei nº 8009/90, de acordo com os princípios constitucionais
da dignidade da pessoa humana, da solidariedade social e da igualdade
substancial, dispõe sobre a impenhorabilidade legal do bem de família,
independentemente da sua instituição voluntária ou convencional
disciplinada no Código Civil.
O art. 5º do normativo ora em comento define bem de família,
para efeitos de impenhorabilidade, como “único imóvel utilizado pelo casal
ou pela entidade familiar para moradia permanente.”
É importante ressaltar, no entanto, a existência de exceções à
regra da impenhorabilidade do bem de família legal, temperando a
impossibilidade de submeter à execução o imóvel que serve de lar e
objetos que o guarnecem.
O art. 3º da lei em referência estabelece as hipóteses em que a
impenhorabilidade não poderá ser oposta, senão vejamos:
“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer
processo de execução civil, fiscal, previdenciária,
trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria
residência e das respectivas contribuições
previdenciárias;
II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento
destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no
limite dos créditos e acréscimos constituídos em função
do respectivo contrato;
III - pelo credor de pensão alimentícia;
IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial,
taxas e contribuições devidas em função do imóvel
familiar;
V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido
como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;
VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para
execução de sentença penal condenatória a
ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em
contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de
1991)
Sobre o rol destacado, Cristiano Chaves de Farias e Nelson
Rosenvald, na obra “Direito Civil - Teoria Geral”, 7ª edição, pág. 389, com
maestria, tecem o seguinte comentário:
“O rol apresentado pela multicitada lei é, por óbvio,
taxativo e deve ser interpretado restritivamente, não
sendo possível o seu elastecimento para contemplar
hipóteses não previstas expressamente pelo legislador.”
Como se vê, as exceções previstas no art. 3º devem ser
interpretadas restritivamente.
Diante dessa linha de raciocínio, as contribuições criadas por
Associações de Moradores não podem ser enquadradas no inciso IV do art. 3º da lei 8.009/90.
Como cediço, a contribuição devida à associação de
moradores não tem natureza propter rem, específica das cotas lançadas pelos condomínios edilícios, mas natureza pessoal, decorrente da vedação ao enriquecimento sem causa.
Logo, não podem as contribuições ser equiparadas a despesas
condominiais.

Aliás, sobre o tema o STJ já se manifestou, como corrobora o
aresto a seguir:

Direito civil. Associação de moradores. Contribuição de
manutenção.Inadimplência. Condenação a pagamento. Execução.
Penhora do imóvel. Alegação de impenhorabilidade
com fundamento da condição de bem de família.
Reconhecimento.
1. Na esteira da jurisprudência desta Corte, as
contribuições criadas por Associações de
Moradores não podem ser equiparadas, para fins e
efeitos de direito, a despesas condominiais, não
sendo devido, portanto, por morador que não
participa da Associação, o recolhimento dessa
verba. Contudo, se tal obrigação foi reconhecida por
sentença transitada em julgado, a modificação do
comando sentencial não pode ser promovida em sede
de execução.
2. O fato do trânsito em julgado da sentença não
modifica a natureza da obrigação de recolher a
contribuição. Trata-se de dívida fundada em direito
pessoal, derivada da vedação ao enriquecimento ilícito.
Sendo pessoal o direito, e não tendo a dívida
natureza 'propter rem', é irregular a sua equiparação
a despesas condominiais, mesmo para os fins da
Lei 8.009/90.
3. É possível, portanto, ao devedor alegar a
impenhorabilidade de seu imóvel na cobrança dessas
dívidas.
4. Recurso especial não provido.
(REsp 1324107/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 13/11/2012, DJe
21/11/2012)

O nosso E. Tribunal de Justiça não discrepa desse
entendimento:
0012102-98.2013.8.19.0000 - Agravo de Instrumento -
1ª Ementa - Des. Nagib Slaibi - Julgamento: 12/06/2013
– Sexta Câmara Cível
Direito Imobiliário. Loteamento fechado. Condomínio de
fato. Associação de moradores. Despesas comuns
vencidas a partir de fevereiro de 1996. Cobrança em
face de proprietário não associado. Possibilidade.
Sentença de procedência. Aplicação da Súmula nº 79
deste Tribunal. Fase de cumprimento de sentença.
Penhora de bem de família. Impossibilidade.
Impugnação do devedor. Acolhimento. "[.] Direito Civil.
Associação de Moradores. Contribuição de
Manutenção. Inadimplência. Condenação a pagamento.
Execução. Penhora do Imóvel. Alegação de
Impenhorabilidade com fundamento da condição de
bem de família. Reconhecimento. 1. Na esteira da
jurisprudência desta Corte, as contribuições criadas
por Associações de Moradores não podem ser
equiparadas, para fins e efeitos de direito, a
despesas condominiais, [.] 2. Sendo pessoal o
direito, e não tendo a dívida natureza 'propter rem',
é irregular a sua equiparação a despesas
condominiais, mesmo para os fins da Lei 8.009/90.
3. É possível, portanto, ao devedor alegar a
impenhorabilidade de seu imóvel na cobrança
dessas dívidas. [.] 7. Ante o exposto, nega-se
seguimento ao Recurso Especial. Brasília (DF), 23 de
maio de 2013. MINISTRO SIDNEI BENETI Relator
(Ministro SIDNEI BENETI, 03/06/2013)" Nulidade da
penhora e reconhecimento da prescrição das parcelas
vencidas há mais de 03 (três) anos até a data da
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Segunda Câmara Cível
Agravo de Instrumento nº. 0064291-19.2014.8.19.0000
6
sentença. Prescrição intercorrente das prestações
inadimplidas até março de 2006, ante a ausência de
qualquer marco interruptivo da prescrição após a
prolação da sentença. Provimento do recurso para
extinguir o processo, na forma do art. 269, IV, do CPC.
0067167-15.2012.8.19.0000 – Agravo de Instrumento -
1ª Ementa - Des. Agostinho Teixeira de Almeida Filho -
Julgamento: 13/12/2012 – Décima Terceira Câmara
Cível
Trata-se de agravo de instrumento interposto por
SOCIEDADE DOS MORADORES DE SANTA MÔNICA
CLASSIC HOUSE contra decisão do Juízo da 4ª Vara
Cível da Barra da Tijuca, nos autos de ação de
cobrança, que tornou nula penhora em imóvel, por se
tratar de bem de família. Confira-se: ¿O título judicial
em questão é exigível, ensejando a execução forçada.
A citação é válida, visto que a Executada recebeu a
contrafé e tomou ciência dos termos da demanda. A
pretensão deduzida nesta execução não foi atingida
pela prescrição, valendo lembrar que o Tribunal de
Justiça não pronunciou a prescrição ao julgar o recurso
de apelação, quando lhe fora devolvida toda a matéria
discutida nesta ação. E não é possível rediscutir, na
fase de execução, matéria já solucionada no processo
de conhecimento. Quanto ao alegado excesso de
execução, cumpre destacar que a execução abrange as
cotas vencidas até o dia 07/11/2005, tão-somente,
conforme se depreende do acórdão proferido pela 13ª
Câmara Cível. A penhora do imóvel situado à Rua
Macedo Ludolf, n° 83 é nula. A contribuição devida à
associação de moradores não tem natureza propter
rem, específica das cotas lançadas pelos
condomínios edilícios, mas natureza pessoal,
decorrente da vedação ao enriquecimento sem
causa. Logo, aplica-se in casu a Lei n° 8.009/90, pois
a Executada comprovou por meio da documentação
de fls. 708/729 que o imóvel penhorado se trata de
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Segunda Câmara Cível
Agravo de Instrumento nº. 0064291-19.2014.8.19.0000
7
bem de família. A Executada fixou residência no único
imóvel de sua propriedade, sobre o qual não pode recair
a constrição judicial. Por tais fundamentos, acolho em
parte a impugnação de fls. 673/706 para excluir da
penhora o imóvel situado na Rua Macedo Ludolf, n° 83
e balizar a execução às cotas vencidas até o dia
07/11/2005. Intimem-se¿. É o relatório. A contribuição
para pagamento de cota em condomínio de fato tem
natureza pessoal, não constitui, portanto, obrigação
propter rem. Assim, não se aplicam as regras relativas à
Lei 4.591/64. Com efeito, não pode recair penhora
sobre imóvel protegido da penhora pela Lei 8.009/90, se
o crédito é proveniente de obrigação pessoal. Confirase
o julgado: ¿DIREITO CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. EXECUÇÃO DE SENTENÇA NA AÇAO
DE COBRANÇA DE QUOTAS E PARTICIPAÇÃO EM
ASSOCIAÇÃO CIVIL 1. Decisão agravada indeferindo o
pleito de desconstituição da penhora que recaiu sobre
bem imóvel do ora agravante. 2. Pretensão do
agravante de ver revogada a constrição ao argumento
de se tratar de bem de família.3. a questão envolve a
natureza da contribuição prestada por proprietário de
imóvel à associação civil de moradores de loteamento
ou condomínio de fato. Entendimento pacifico no âmbito
da E. Corte Superior, no sentido de se cuidar de
obrigação pessoal e não obrigação propter rem, por
serem inaplicáveis à hipótese as regras relativas à Lei
nº 4591/64.4. Imóvel residencial da entidade familiar
que está protegido pela impenhorabilidade. 5. Entender
de forma diversa é violar um dos preceitos sociais
fundamentais insculpido no artigo 6º de nossa
Constituição, qual seja, o direito à moradia, direito esse
intimamente relacionado ao princípio norteador de todo
o ordenamento jurídico e fundamento maior da
República, na construção do Estado democrático de
direito: o princípio da dignidade da pessoa humana.6.
Reforma da decisão agravada para desconstituir a
penhora. Incidência dos arts. 1o e 5o da Lei 8.009/90.
AGRAVO DE INSTRUMENTO A QUE SE DÁ
PROVIMENTO.(Agravo de Instrumento 0011081-
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Segunda Câmara Cível
Agravo de Instrumento nº. 0064291-19.2014.8.19.0000
8
24.2012.8.19.0000 ¿ Des. Flávia Romano de Rezende
¿ 20ª Câmara Cível ¿ Julg. 13/06/2012)¿. Assim,
mantenho a decisão agravada. Isso posto, nego
seguimento ao recurso monocraticamente, com
aplicação do artigo 557, Caput, do CPC.
0003437-35.2009.8.19.0000 (2009.002.11035) – Agravo
de Instrumento - 1ª Ementa - Des. José Carlos Paes -
Julgamento: 17/03/2009 – Décima Quarta Câmara Cível
Agravo de instrumento. Cumprimento de sentença.
Penhora. Bem de família. Impossibilidade. 1. A
preliminar de ilegitimidade passiva já foi decidida na
sentença e no acórdão, inclusive com trânsito em
julgado, não cabendo mais, ao devedor, insistir em seu
acolhimento.2. O alegado excesso de execução não
prospera, uma vez que o agravante não trouxe aos
autos a comprovação de que a data da citação ocorreu
em 17/7/2006, assim como não há comprovação de que
o valor de R$ 75,00 está sendo cobrado a maior. 3.
Todavia, quanto à impenhorabilidade do imóvel em que
reside com sua família, com razão o agravante.
Conforme dispõe o artigo 1º da Lei 8.009/90, a
impenhorabilidade do bem de família vincula-se à
necessária comprovação de residência da entidade
familiar no bem objeto da lide, bem como à qualidade
de ser o único bem do devedor, requisitos satisfeitos
pelo constante dos autos.4. Destaque-se que a
penhora efetivada não está nas exceções previstas
na lei 8009/90, uma vez que se trata de ação de
cobrança movida por Associação de Moradores,
não abrangida pelo art. 3º, IV, daquele diploma legal.
Precedente do TJRJ.5. Ademais, é irrelevante, in casu,
o executado ter indicado ou não o bem à penhora, pois
o propósito da lei 8009/90 é a proteção familiar, não se
podendo permitir que o devedor deixe à míngua
pessoas que residem no imóvel, muito mais se idosa e
que sofre de epilepsia. Precedente do STJ.6. Parcial
provimento do recurso.

Nesse passo, temos que não merece qualquer reparo a
decisão recorrida, que se encontra em consonância com a jurisprudência
pátria acerca do tema.
Ante o exposto, nos termos do art. 557, caput do CPC,
nego seguimento ao recurso.
Rio de Janeiro, 15 de dezembro de 2014.
CLAUDIA TELLES
DESEMBARGADORA RELATORA

STJ RECURSO REPETITIVO TEMA 882 RESP 1280871 FALSOS CONDOMINIOS NÃO PODEM COBRAR TAXAS DOS NÃO ASSOCIADOS

RECURSO REPETITIVO TEMA 882 ASSOCIAÇÃO EMENTA E VOTO VENCEDOR ACORDAO RESP 1280871 AS TAXAS NÃO PODEM SER COBRADAS DOS NÃO ASSOCIADOS

"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

---------- Mensagem encaminhada ----------
De: Gilberto Custodio
Data: 22 de maio de 2015 11:48
Assunto: Acordão Recurso Repetitivo STJ Publicado
Para:  VITIMAS FALSOS CONDOMINIOS

Segue anexo o acordão do processo com Recursos Repetitivos, publicado hoje pelo STJ.

Abraço,

Gilberto Custodio

Advogado - OAB/SP 256.944

Cel. 11-99169-7703

---------- Mensagem encaminhada ----------

De:
Data: 22 de maio de 2015 09:10
Assunto: Enc: RECURSO REPETITIVO TEMA 882 ASSOCIAÇÃO EMENTA E VOTO VENCEDOR ACORDAO RESP 1280871 AS TAXAS NÃO PODEM SER COBRADAS DOS NÃO ASSOCIADOS
Para:  vitimas.falsos.condominios@gmail.com


Bom dia
Saiu hoje a publicação.

Clóvis

Assunto: RECURSO REPETITIVO TEMA 882 ASSOCIAÇÃO EMENTA E VOTO VENCEDOR ACORDAO RESP 1280871 AS TAXAS NÃO PODEM SER COBRADAS DOS NÃO ASSOCIADOS
Data: 22/05/2015 12h03min37s UTC

Ementa e voto vencedor do recurso repetitivo sobre associação de moradores.

--

CLÓVIS DE SOUZA

         advogado

Fones: 3227.2736 e 3227.4403 

Largo do Paissandu, 72, conj. 1405, São Paulo, Capital, CEP 01034-010

Superior Tribunal de Justiça

RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
R.P/ACÓRDÃO : MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE : MARCELO VIANA
ADVOGADO : LUCIANO ARIAS RODRIGUES
RECORRIDO : ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETARIOS EM RESIDENCIAL RUBI
ADVOGADO : SOLANO CLEDSON DE GODOY MATOS
EMENTA
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA
CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE
TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA
NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:

"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.
ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça, preliminarmente, por maioria, manter a afetação como recurso repetitivo, vencidos os Srs. Ministros Moura Ribeiro e Raul Araújo.
Prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Marco Buzzi divergindo do Sr. Ministro Relator e dando provimento ao recurso especial, acordam os Ministros da SEGUNDA SEÇÃO do Superior Tribunal de Justiça, , por maioria, dar provimento ao recurso especial , nos termos do voto do Sr. Ministro Marco Buzzi, vencidos os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro.

Para os efeitos do artigo 543-C, do Código de Processo Civil, foi definida a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.

Votaram com o Sr. Ministro Marco Buzzi os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Raul Araújo, Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

Brasília (DF), 11 de março de 2015 (Data do Julgamento)

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
 
Documento: 1374887 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 22/05/2015 Página 1 de 32
Superior Tribunal de Justiça
Presidente
MINISTRO MARCO BUZZI
Relator
Documento: 1374887 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 22/05/2015 Página 2 de 32
Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)

RELATÓRIO

O EXMO. SR. MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (Relator):

Trata-se de recurso especial interposto por MARCELO VIANA, com fundamento no artigo 105, inciso III,
alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo.

Noticiam os autos que a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS EM RESIDENCIAL RUBI propôs ação de cobrança ao fundamento de que o réu, ora recorrente, na qualidade de proprietário "da unidade correspondente ao lote 023 da quadra F da associação não estava realizando o pagamento das despesas devidas pelo seu imóvel" (fl. 3 e-STJ), discriminadas na inicial como taxa de condomínio.
Em contestação, o réu aduziu que "não há nos autos prova de filiação à associação, tampouco documentos que demonstrem a obrigação de pagar as taxas ilegais de condomínio que estão sendo cobradas " (fl. 64 e-STJ).
O juízo de primeiro grau, atribuindo à associação de moradores a qualidade de condomínio (Lei nº 4.591/1964), julgou procedente o pedido de pagamento das taxas condominiais.
Irresignado, o réu interpôs apelação (e-STJ fls. 106-127), mas a Oitava Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, por unanimidade, negou provimento ao recurso.

O aresto recebeu a seguinte ementa:

"LOTEAMENTO FECHADO - Cobrança de taxas de manutenção de loteamento que se caracteriza como condomínio de fato - Criação de associação para a administração do loteamento - Obrigatoriedade do apelante de contribuir mensalmente, independentemente de associação prévia - Ausência de contraprestação que implicaria em enriquecimento sem causa - Sentença mantida - Aplicação do artigo 252 do Regimento Interno do Tribunal de Justiça de São Paulo - Recurso não provido" (fl. 154 e-STJ).

Nas razões recursais (e-STJ fls. 174-182), o recorrente, além de dissídio jurisprudencial, alega violação dos arts. 333, I, do Código de Processo Civil; 39, I, do Código de Defesa do Consumidor; 2º, §§ 1º e 5º, e 5º da Lei nº 6.766/1979 e 9º da Lei nº 4.591/1964.

Sustenta, em síntese, "a ilegalidade da cobrança de taxa de condomínio por associação de proprietários sem a livre filiação ".

Apresentadas as contrarrazões (fls. 372-380 e-STJ), a recorrida aduz, em suma, a inadmissibilidade do recurso por incidência da Súmula nº 284/STF.

Admitido o recurso na origem, foram encaminhados os autos a este Superior Tribunal (e-STJ fls. 201-203).

Diante da multiplicidade de recursos com fundamento em idêntica tese de direito (a validade ou não da cobrança de "taxas", contribuições de manutenção ou de conservação criadas por associação de moradores ou administradora de loteamento impostas a proprietário de imóvel que não seja associado ou não tenha aderido ao ato que instituiu o encargo), o julgamento do presente recurso especial e do REsp nº 1.280.871/SP foi afetado à Segunda Seção desta Corte, cumprindo o rito do art. 543-C do Código de Processo Civil e da Resolução STJ nº 8/2008 (e-STJ fl. 210 e-STJ).

Foram expedidos ofícios aos Desembargadores Presidentes dos Tribunais de Justiça e dos Tribunais Regionais Federais (e-STJ fl. 212).
O Ministério Público Federal opinou pelo provimento do recurso especial. O parecer restou assim ementado:

"Recurso Repetitivo. Artigo 543-C do Código de Processo Civil. Liberdade de associação. Associação de moradores. Entidade de caráter civil. Ausência de condomínio. Cobrança da taxa dos proprietários não associados. Enriquecimento sem causa que deve ser afastado.

O tema submetido ao rito do representativo da controvérsia centra-se na 'validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo'.

A liberdade de associação é garantia fundamental prevista na lista do artigo 5º, XX da Constituição Federal que garante tanto a liberdade para se associar (dimensão positiva) quanto a de se desassociar (dimensão negativa) ao estabelecer que 'ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer
associado'.

A associação de moradores possui natureza jurídica de associação civil, não se confundindo com condomínio que exige para sua constituição obediência aos requisitos estabelecidos em lei. Desse modo, não pode a associação cobrar dos proprietários não associados 'taxa' denominada 'condominial'.

A associação de moradores deve respeitar a Constituição Federal, aplicando-se a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais.

No âmbito deste Superior Tribunal de Justiça, após oscilação da jurisprudência, a questão foi discutida em sede de Embargos de Divergência prevalecendo a tese de que as taxas criadas por associações de moradores não podem ser impostas aos proprietários não associados, entendimento que deve ser mantido em sede de Recurso Repetitivo.

Parecer pelo provimento do recurso especial " (fl. 238 e-STJ).

É o relatório.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
SEGUNDA SEÇÃO
Número Registro: 2014/0037970-0 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.439.163 / SP
Números Origem: 36101200801602110000 65970145 6597014500 90608505220098260000 994093315500
PAUTA: 10/12/2014 JULGADO: 10/12/2014
Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. WASHINGTON BOLIVAR DE BRITO JUNIOR
Secretária
Bela. ANA ELISA DE ALMEIDA KIRJNER
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : MARCELO VIANA
ADVOGADO : LUCIANO ARIAS RODRIGUES
RECORRIDO : ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS EM RESIDENCIAL RUBI
ADVOGADO : SOLANO CLEDSON DE GODOY MATOS
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio em Edifício - Despesas Condominiais
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia SEGUNDA SEÇÃO, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
Após o voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Relator, negando provimento ao recurso especial, pediu VISTA o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Aguardam os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha, Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Raul Araújo.

RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)
EMENTA
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA
CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE
TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA
NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:
"As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.
VOTO-VENCEDOR
EXMO. SR. MINISTRO MARCO BUZZI:
Trata-se de recurso especial interposto por MARCELO VIANA, com fundamento no art. 105, inc. III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão proferido, em sede de apelação cível, pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Depreende-se da leitura dos autos que a Associação dos Proprietários em Residencial Rubi promoveu ação de cobrança em face de Marcelo Viana, tendo por
escopo a condenação do réu ao pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias vencidas e vincendas (no curso da ação), pelas despesas de manutenção de sua unidade e pelos serviços postos a sua disposição (fls. 04/06, e-STJ).
A querela, em primeira instância, foi julgada procedente "para condenar o réu ao pagamento da quantia de R$ 1.829,50 que deverá ser corrigido monetariamente a partir do ajuizamento da ação e acrescido de juros de mora a contar da citação" (fl. 93, e-STJ).
Inconformado, o demandado interpôs recurso de apelação, o qual, por sua vez, restou desprovido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo nos termos da seguinte ementa:

LOTEAMENTO FECHADO - Cobrança de taxas de manutenção de loteamento que se caracteriza como condomínio de fato - Criação de
associação para a administração do loteamento - Obrigatoriedade do
apelante de contribuir mensalmente, independentemente de associação
prévia - Ausência de contraprestação que implicaria em enriquecimento
sem causa - Sentença mantida - Aplicação do artigo 252 do Regimento
Interno do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - Recurso não
provido.
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Superior Tribunal de Justiça
A Corte Estadual consignou, para tanto, que "quando este tipo de loteamento
surge e evolui com o fechamento de ruas, instalação de cancelas e guaritas,
construção de muros que delimitam a área, passa a existir o desinteresse do poder
público em atender as necessidades daquela área cercada, porque constituído um
condomínio de fato" (e-STJ, fl. 155 - grifo nosso). E, por fim, arremata: "embora o
objeto discutido nos autos se refira a loteamento não instituído como condomínio
atípico nos termos do artigo 8º da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de
pagar contribuição a título de conservação não conste das matriculas dos lotes
do apelante (fls. 31/33; 34/35), o custeio da associação prestadora de serviços
comuns incumbe a todos que dela se beneficiam " (e-STJ, fl. 156 - grifo nosso).
Foi, então, interposto o presente recurso especial, lastrado nas alíneas "a" e
"c", do permissivo constitucional, em que se alega, além de dissenso jurisprudencial,
ofensa aos artigos 333, inc. I, do Código de Processo Civil; 39 , inc. I, do Código de
Defesa do Consumidor; 2º, §§ 1º e 5º, e 5º da Lei n.º 6.766/1979; e, por fim, 9º da Lei n.º
4.591/1964 (fls. 174/182, e-STJ).
Sustenta, em síntese: a) violação ao direito de livre associação; e, b)
inexistência de condomínio. Alega, para tanto, que "não há fundamento no estatuto, na
legislação ou jurisprudência do Colendo STJ, para que uma associação de proprietários
de um loteamento cobre taxa de condomínio de não filiados" (fl. 182, e-STJ).
Apresentadas as contrarrazões (fls. 372/380, e-STJ), a recorrida aduz, em
suma, a inadmissibilidade do recurso por incidência, na hipótese, por analogia, do óbice
contido no enunciado da Súmula 284 do STF.
Cumpre frisar que, diante da multiplicidade de recursos com fundamento em
idêntica tese de direito, o julgamento do presente recurso e do REsp n.º 1.280.871/SP
foi afetado à Colenda Segunda Seção do STJ, nos termos do art. 543-C, do Código de
Processo Civil (fls. 210, e-STJ).
O Ministério Público Federal, instado a se manifestar, opinou pelo
provimento do recurso especial (fls. 238/243, e-STJ), asseverando, em síntese, além
de desrespeito ao princípio constitucional da liberdade de associação (art. 5.º, inc. XX,
da CF/1988), que "a associação de moradores possui natureza jurídica de associação
civil, não se confundindo com condomínio que exige para sua constituição obediência
aos requisitos estabelecidos em lei. Desse modo, não pode a associação cobrar dos
proprietários não associados 'taxa' denominada condominial " (fl. 238, e-STJ).
Documento: 1374887 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 22/05/2015 Página 18de 32
Superior Tribunal de Justiça
Pedi vista dos autos, na sessão de julgamento do dia 10 de dezembro de
2014, para melhor exame do caso.
É o relatório.
1. Conforme bem delimitado pelo relator, a discussão jurídica travada no
presente recurso especial, representativo da controvérsia, consiste em saber se afigura
lícita e possível a cobrança compulsória de taxas e contribuições a proprietários não
associados, realizadas por associação de moradores de condomínio de fato.
O judicioso e trabalhado voto já apresentado colaciona com acuidade a
evolução jurisprudencial sobre o tema no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, cujo
entendimento restou firmado e consolidado a partir do EREsp n.º 444.931/SP no
sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não
podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato
que instituiu o encargo" (EREsp n.º 444.931/SP, Rel. Ministro FERNANDO
GONÇALVES, Rel. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA
SEÇÃO, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006, p. 427).
Assinale-se, por oportuno, que se confrontou, por ocasião do julgamento do
EREsp n.º 444.931/SP, duas teses. De um lado, a liberdade associativa, aliada à
ausência de fato gerador de obrigação civil, que obstaria a cobrança de contribuição, a
qualquer título, de proprietário de lote não associado. De outro, o enriquecimento sem
causa, o que tornaria legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à
disposição do dono do imóvel inserto em loteamento, independente de ser ou não
associado.
Exatamente, portanto, como na presente hipótese.
Assim, cumpre dizer, inicialmente, que se afigura indissociável, para o
deslinde da presente controvérsia, o confronto entre as questões alusivas à liberdade
associativa (art. 5.º, inc. XX, da Constituição Federal), aliada à inexistência de fato
gerador de obrigação civil, e à vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884, do
Código Civil), tal como propõe o eminente relator.
Efetivamente, como já aludido, o Tribunal de origem expressamente
enfrentou a questão atrelada ao direito associativo do querelado, reputando-a, contudo,
irrelevante, a considerar que a utilização dos serviços postos à disposição do
proprietário de imóvel situado em loteamento fechado seria, segundo sua convicção,
suficiente para a cobrança dos correlatos valores, sob pena de enriquecimento sem
causa.
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Superior Tribunal de Justiça
É, aliás, o que se extrai do seguinte trecho do acórdão vergastado ora
colacionado (fl. 156, e-STJ):
"Com efeito, embora o objeto discutido nos autos se refira a loteamento
não instituído como condomínio atípico nos termos do artigo 80 da Lei
4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de pagar contribuição a título
de conservação não conste das matriculas dos lotes do apelante (fls.
31/33; 34/35), o custeio da associação prestadora de serviços comuns
incumbe a todos que dela se beneficiam.
Dessa forma, o apelante está compelido a compartilhar as despesas na
conformidade com o rateio, independentemente de ser associado ou
não." (grifou-se)
Diversamente, nos julgados emanados desta Corte Superior de Justiça,
apontados inclusive pelo ilustre Ministro Relator, reconhece-se a importância da
anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de
moradores, para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade
associativa ao enriquecimento sem causa.
Por conseguinte, não há como restringir a análise do recurso especial à
questão tão-somente afeta ao enriquecimento indevido, sem contudo, na espécie,
perpassá-la sobre a possibilidade de violação ou não do direito constitucional de
liberdade associativa.
Com efeito, o Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do RE n.º
432.106/RJ, julgando caso idêntico, asseverou claramente que "as obrigações
decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais " e, em
relação à tese jurídica aplicável ao caso concreto, no que pertine à cobrança de "taxas
condominiais " por condomínio de fato, consignou que tal obrigação ou se submete à
manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a
disposição normativa e principiológica contida no art. 5.º, inc. XX, da Constituição
Federal.
Transcreve-se, para tanto, do voto do ilustre Ministro MARCO AURÉLIO DE
MELLO, relator do aresto acima citado, os seguintes fundamentos:
"Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou a
deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito
se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha,
também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação
de vontade, ou à previsão em lei.
Mais do que isso, a titulo de evitar o que se apontou como
enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º,
do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a
Documento: 1374887 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 22/05/2015 Página 20de 32
Superior Tribunal de Justiça
associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional
alcança não só a associação sob o angulo formal como também
tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação
de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a
periodicidade, a associação pressupõe a vontade livre e
espontânea do cidadão em associar-se. No caso, veio o recorrente a
ser condenado a pagamento em contrariedade frontal a sentimento
nutrido quanto à Associação e às obrigações que dela decorreriam."
(grifou-se)
Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza
real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma
lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das
partes pactuantes, pois, em nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há
somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, permissa venia,
não atuam qualquer dessas fontes, mormente porque a Corte Estadual
expressamente, ao realizar a análise do conjunto probatório, salientou que "embora o
objeto discutido nos autos se referida a loteamento não instituído como condomínio
atípico nos termos do artigo 8º da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de
pagar contribuição a título de conversão não conste das matrículas dos lotes do
apelante " (e-STJ, fl. 156 - grifou-se).
Inexiste, portanto, espaço para a concepção de uma "aceitação tácita" a ser
imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na
ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria,
prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo
proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia
constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém
pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.
É certo que a função do Judiciário sofreu substancial modificação ao longo
dos anos republicanos, passando a atuar como órgão calibrador de tensões sociais,
solucionando conflitos de conteúdo social, político e jurídico, e também implementando
o conteúdo promocional do Direito.
Porém, não pode a jurisprudência esvaziar o comando normativo de um
preceito fundamental e constitucional em detrimento de uma corolário de ordem
hierárquica inferior, pois, ainda que se aceite a idéia de colisão ou choque de princípios,
na lição do mestre HUMBERTO ÁVILA, "o relacionamento vertical entre as normas
(normas constitucionais e normas infraconstitucionais, por exemplo) deve ser
apresentado de tal forma que o conteúdo de sentido da norma inferior deve ser aquele
Documento: 1374887 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 22/05/2015 Página 21de 32
Superior Tribunal de Justiça
que 'mais intensamente' corresponder ao conteúdo de sentido da norma superior " (in
Teoria dos Princípios - da definição à aplicação dos princípios jurídicos. 10.ª ed.
Editora Malheiros, 2009, p. 130).
E, no caso em testilha, a concepção da aceitação tácita ou da
preponderância do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, acaba por
esvaziar o sentido e a finalidade da garantia fundamental e constitucional da liberdade
de associação, como bem delimitou o Pretório Excelso no julgamento do RE n.º
432.106/RJ, encontrando a matéria, inclusive, afetada ao rito da repercussão geral (RG
no AI n.º 745.831/SP, rel. Min. DIAS TOFFOLI, DJ 29/11/2011).
A associação de moradores é mera associação civil e, consequentemente,
deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da
eficácia horizontal dos direitos fundamentais.
Assim, cumprindo a função uniformizadora desta Corte Superior, ambas as
Turmas julgadoras integrantes da Eg. Segunda Seção têm sido uníssonas ao reiterar o
posicionamento firmado a partir do julgamento do EREsp n.º 444.931/SP no sentido de
que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o
encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação (art. 5.º, inc. XX, da
CF/88).
Podendo, ainda, colacionar os seguintes precedentes:
Terceira Turma
AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO.
COBRANÇA DE QUOTA-PARTE DE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL
SITUADO EM LOTEAMENTO CONSTITUÍDO POR ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. ILEGALIDADE. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS AOS
PROPRIETÁRIOS. ADESÃO VOLUNTÁRIA. NÃO CONFIGURAÇÃO DE
CONDOMÍNIO.
1. Associações de moradores não têm autoridade para cobrar, de forma
impositiva, taxa de manutenção por elas criada ou qualquer contribuição
a quem não é associado, visto que tais entes não se equiparam a
condomínio para efeitos de aplicação da Lei n. 4.591/64.
2. Agravo regimental desprovido. (AgRg nos EDcl no Ag 715.800/RJ, Rel.
Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em
25/11/2014, DJe 12/12/2014)
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO LOCAL
QUE APLICA AO CASO A JURISPRUDÊNCIA TRANQUILA E ATUAL
DESTA CORTE. NECESSIDADE DE REEXAME DE CLÁUSULAS
CONTRATUAIS E DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS.
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Superior Tribunal de Justiça
IMPOSSIBILIDADE. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Esta Corte tem entendimento tranquilo no sentido de que não se pode
impor a não associado as taxas de manutenção criadas por associação
de proprietários de imóveis. Precedentes.
2. Aferir se o proprietário de um determinado imóvel ostenta ou não a
qualidade de associado demandaria o reexame de cláusulas contratuais
e do acervo fático-probatório dos autos, o que é vedado pelas Súmulas
nº 5 e 7 deste Tribunal Superior.
3. Agravo regimental não provido. (AgRg no REsp 1479017/RJ, Rel.
Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 21/10/2014,
DJe 06/11/2014)
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NO AGRAVO EM RECURSO
ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
TAXA DE MANUTENÇÃO. PAGAMENTO IMPOSTO A PROPRIETÁRIO
NÃO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
1.Os proprietários de imóveis que não integram ou não aderiram a
associação de moradores não estão obrigados ao pagamento
compulsório de taxas condominiais ou de outras contribuições.
2.Agravo não provido. (AgRg no AREsp 422.068/RJ, Rel. Ministra
NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/02/2014, DJe
10/03/2014)
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOTEAMENTO FECHADO.
CONTRIBUIÇÕES PARA MELHORAMENTOS E MANUTENÇÃO.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É
ASSOCIADO. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA CONTRATUALMENTE. REEXAME
DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA.
1.- Na linha de reiterados pronunciamentos da Segunda Seção desta
Corte: "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores,
não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado,
nem aderiu ao ato que instituiu o encargo ". (EREsp nº 444.931/SP,
Segunda Seção, Rel. p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE
BARROS, DJ de 1º/02/2006).
2.- Recurso Especial provido, determinando-se o retorno dos autos à
origem para que se julgue novamente a causa com base nos parâmetros
estabelecidos pela jurisprudência desta Corte. (REsp 1184084/SP, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/10/2013,
DJe 04/11/2013)
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COBRANÇA COMPULSÓRIA DE TAXA. NÃO
ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
FUNDAMENTOS DO NOVO RECURSO INSUFICIENTES PARA
REFORMAR A DECISÃO AGRAVADA.
1. Não apresentação pela parte agravante de argumentos novos capazes
de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada.
2. Impossibilidade de a associação de moradores efetuar a cobrança de
taxa condominial, ou assemelhada, de não-associado, pois tal ente
coletivo não se caracteriza como condomínio. Precedentes específicos
desta Corte.
3. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO. (AgRg no REsp 1322393/SP,
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Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 11/06/2013, DJe 18/06/2013)
Quarta Turma
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO RECEBIDOS
COMO AGRAVO REGIMENTAL. PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE
RECURSAL E DA ECONOMIA PROCESSUAL. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. RATEIO DOS CUSTOS DE MANUTENÇÃO. EXEGESE DE
CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REVOLVIMENTO DE PROVAS. SÚMULAS
5 E 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.
1. Embargos de declaração recebidos como agravo regimental em face
do nítido caráter infringente das razões recursais. Aplicação dos
princípios da fungibilidade e da economia processual.
2. "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não
podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo " (EREsp 444.931/SP, Rel. Min.
FERNANDO GONÇALVES, Rel. p/ o acórdão Min. HUMBERTO GOMES
DE BARROS, DJU de 1º.2.2006).
3. A análise da alegação da agravante de assunção da obrigação do
pagamento das referidas taxas pelo morador não associado demanda o
reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório dos
autos, o que é vedado pelas Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Agravo regimental desprovido. (EDcl no REsp 1322723/SP, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 06/08/2013, DJe
29/08/2013)
DIREITO CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO
RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE
MANUTENÇÃO. COBRANÇA DE PESSOA NÃO ASSOCIADA.
IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. SÚMULA N. 126/STJ.
INAPLICABILIDADE. RECURSO DESPROVIDO.
1. "As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não
podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo " (EREsp n. 444.931/SP, Relator
Ministro FERNANDO GONÇALVES, Relator para Acórdão Ministro
HUMBERTO GOMES DE BARROS, DJ 1º/2/2006).
2. Evidente a divergência entre o acórdão recorrido e a jurisprudência
desta Corte, o recurso especial interposto com fundamento na alínea "c"
do permissivo constitucional deve ser provido.
3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no REsp
1096413/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA
TURMA, julgado em 06/12/2012, DJe 13/12/2012)
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO.
PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. DISSÍDIO
JURISPRUDENCIAL NOTÓRIO. INTUITO PROTELATÓRIO NÃO
EVIDENCIADO. RECURSO PROVIDO.
1. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os proprietários não associados ou que a elas não anuíram.
Precedentes do STJ.
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2. Agravo regimental provido para excluir a multa fixada. (AgRg nos EDcl
no Ag 1194579/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA
TURMA, julgado em 24/04/2012, DJe 03/05/2012)
Segunda Seção
AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA EM
AGRAVO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE
MANUTENÇÃO. PROPRIETÁRIO NÃO-ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
PRECEDENTES. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 168/STJ. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. A existência de associação congregando moradores com o objetivo de
defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não
possui o caráter de condomínio, pelo que, não é possível exigir de quem
não seja associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, o
pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.
Precedentes.
2. "Não cabem Embargos de Divergência quando a jurisprudência do
Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado " - Súmula
168/STJ.
3. Agravo regimental não provido. (AgRg nos EAg 1385743/RJ, Rel.
Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/09/2012, DJe
02/10/2012)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL. EMBARGOS DE
DIVERGÊNCIA EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. INDEFERIMENTO.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE SERVIÇOS.
NÃO ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 168/STJ. AGRAVO
REGIMENTAL DESPROVIDO.
I - "Não cabem Embargos de Divergência quando a jurisprudência do
Tribunal se firmou no mesmo sentido do acórdão embargado " - Súmula
168/STJ.
II - A eg. Segunda Seção desta Corte pacificou o entendimento de que as
taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem
ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado nem aderiu ao
ato que instituiu o encargo.
III - Agravo regimental desprovido. (AgRg nos EAg 1330968/RJ, Rel.
Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2011, DJe
07/12/2011)
Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese apresentada pelo
ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente possuem como fonte
geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese, não podendo a jurisprudência
assumir este papel para, irradiando-se no mundo como uma nova fonte obrigacional
cogente, regular situações futuras. Segundo, o Pretório Excelso já decidiu que a
análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, em tais casos,
perpassa ao exame da liberdade associativa como garantia fundamental, tanto é que
admitiu a matéria como afeta à repercussão geral, não havendo como ignorar possível
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colisão principiológica.
Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data
anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência
sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se
associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.
Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na
ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder
jurisdicional, apenas calcado no princípio enriquecimento sem causa, em detrimento
aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um
dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores,
prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos
constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da
repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender.
DISPOSITIVO
- Para efeitos do art. 543-C, do CPC:
2. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não
obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
- Para o caso em concreto:
3. Ante o exposto, pedindo-se venia ao Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva,
dou provimento ao recurso especial, para, em observância à jurisprudência deste
Superior Tribunal de Justiça, julgar improcedente a ação de cobrança, invertendo-se,
por conseguinte, os ônus sucumbenciais.
É como voto.
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RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)
VOTO-VOGAL
EXMO. SR. MINISTRO RAUL ARAÚJO: Sr. Presidente, peço vênia ao
Eminente Ministro Relator para acompanhar a divergência inaugurada pelo eminente Ministro
MARCO BUZZI.
Sugiro que do enunciado, para fins do art. 543-C do CPC, conste expressão neste
sentido: "na ausência de lei regente ou de condomínio formalizado, as taxas de manutenção
criadas por associação..." . Então, mantém-se tudo igual, mas salientando que, "enquanto não
houver lei tratando a esse respeito..." porque, com isso, estaríamos instigando o legislador a que de
lege ferenda desse uma solução para essa preocupante questão e também que se distinguisse da
situação de mera associação a dos condomínios horizontais, que hoje em dia são muito comuns.
Fala-se aqui em loteamento fechado, o que sugere uma aparência com aqueles condomínios
horizontais onde existe toda uma organização adequada, com amparo em lei, para justificar e obrigar
o pagamento das taxas instituídas nesse tipo de comunidade - o condomínio horizontal.
É importante, parece-me, distinguirmos essa situação dos meros loteamentos
congregados em torno de mera associação, daquelas relativas a loteamentos que formalizaram
condomínios horizontais legalmente.
No caso, no enunciado do acórdão recorrido, a ementa diz: "loteamento
fechado" , o que sugere que poderia ser um condomínio horizontal. Continuo com essa preocupação,
mas claro que me rendendo sempre à douta maioria.
Penso que seria importante salientar, ao menos na ementa, que não estamos
tratando de condomínios horizontais.
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RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : MARCELO VIANA
ADVOGADO : LUCIANO ARIAS RODRIGUES
RECORRIDO : ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS EM RESIDENCIAL
RUBI
ADVOGADO : SOLANO CLEDSON DE GODOY MATOS
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO PAULO DE TARSO SANSEVERINO
(Relator):
Sr. Presidente, pela manutenção da afetação.
Sr. Presidente, realmente é uma questão bem difícil, mas, com a vênia do
eminente Relator, vou acompanhar a divergência inaugurada pelo Ministro Marco Buzzi.
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Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)
VOTO
MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI: Acompanho o voto do Ministro
Marco Buzzi e a tese por ele proposta: "a taxa de manutenção criada por associação de
morador não obriga os proprietários não associados ou os que a ela não anuíram".
Ressalto, todavia, que, ao meu sentir, o acolhimento desta tese não significa que não
possa, em tese, haver o ajuizamento de ação de indenização por enriquecimento sem
causa quando alegado e demonstrado que o morador se beneficia, utiliza
concretamente de serviços fornecidos pela associação e por eles nada paga.
No caso ora em exame, como na maioria dos que tenho analisado, as
associações de moradores alegam o seguinte: o réu que tem uma casa nesse nesse
loteamento, usufrui dos serviços que a associação presta, mas não paga a taxa de
manutenção estipulada pela associação, donde extraia a conclusão de que haveria
enriquecimento ilícito. Está-se, pois, a cobrar taxa fixada unilateralmente pela
associação, da qual não faz parte o réu, sem a especificação dos benefícios usufruidos
concretamente por ele e dos valores dos serviços prestados.
Neste caso agora em julgamento, por exemplo, o que alega o réu em
contestação é que são 290 imóveis e que, nas assembléias, só participam vinte
proprietários; que a associação só cuida da rua principal, que a dele está relegada ao
descaso; que essa associação apenas prejudica quem não mora na via principal. Isso
porque impõe o uso de uma tarja no carro, dizendo que é associado; quem não tiver
essa tarja de associado tem de entrar por uma outra entrada e ser revistado,
identificados todos os ocupantes do carro; o correio, ele não recebe mais em casa,
porque desde que criaram essa associação de moradores, as correspondências são
entregues na guarita, e o pessoal da guarita só entrega [a correspondência] a quem
passa por aquela cancela de associado, e, portanto, ele tem que parar o carro, saltar e
pegar a correspondência.
Em síntese, ele diz que não se beneficia de nada, pelo contrário, a
atividade da associação o atrapalha. Além disso, diz que o imóvel dele tem um décimo
do tamanho de outros, e a associação cobra o mesmo valor de todos, mesmo que o
imóvel seja dez vezes maior. Não estou emitindo juízo sobre essas alegações, mas
apenas narrando o que o réu alega. Acredito, portanto, que essa tese proposta pelo
Ministro Marco Buzzi atende fielmente ao que nossos inúmeros precedentes
estabelecem: uma taxa imposta por uma associação de moradores não pode ser
cobrada de quem não é associado. Isso, todavia, não impede, ao meu sentir, que a
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associação de moradores ajuíze ação de ressarcimento, com uma outra causa de
pedir.
Nesta ação aqui, a associação autora alegou, em síntese: - nós, da
associação, fixamos o valor de R$ 290,00 (duzentos e noventa reais) por mês, e o réu
está inadimplente, porque há dois anos não paga os R$ 290,00 (duzentos e noventa
reais) por mês. A associação não afirma que os R$ 290,00 (duzentos e noventa reais)
por mês correspondam ao exato valor de serviços específicos e necessários, de que
realmente tenha usufruído o réu.
Penso que o fundamento de enriquecimento ilícito, constante no art. 884
do Código Civil, não está abrangido na tese proposta. O que não podem as
associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir
que não associados a paguem. Diversamente, a taxa de condomínio propriamente dito,
legalmente instituído, obriga a todos os condôminos e deve ser fixada de acordo com as
regras regulamentares e legais pertinentes, especialmente o quorum de deliberação. A
associação não pode impor taxas, sob qualquer nome ou título, para pagamento pelos
não associados.
Mas nada obsta, mesmo que aprovada essa tese repetitiva, que uma
determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio,
loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para
segurança, entrego a correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado
não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e
na medida do benefício. A causa de pedir não seria a mera inadimplência de uma taxa
imposta unilateralmente pela associação, não se sabendo se na medida do benefício
proporcionado ao morador réu.
Com essas ressalvas, acompanho a divergência iniciada pelo Ministro
Marco Buzzi.
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RECURSO ESPECIAL Nº 1.439.163 - SP (2014/0037970-0)
RELATOR : MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
RECORRENTE : MARCELO VIANA
ADVOGADO : LUCIANO ARIAS RODRIGUES
RECORRIDO : ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS EM RESIDENCIAL RUBI
ADVOGADO : SOLANO CLEDSON DE GODOY MATOS
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA: Sr. Presidente,
cumprimento o Ministro VILLAS BÔAS CUEVA, que trouxe uma proposta interessante. O
assunto é realmente polêmico e instigante, mas peço vênia ao Relator para acompanhar a
divergência.
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CERTIDÃO DE JULGAMENTO
SEGUNDA SEÇÃO
Número Registro: 2014/0037970-0 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.439.163 / SP
Números Origem: 36101200801602110000 65970145 6597014500 90608505220098260000 994093315500
PAUTA: 11/03/2015 JULGADO: 11/03/2015
Relator
Exmo. Sr. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
Relator para Acórdão
Exmo. Sr. Ministro MARCO BUZZI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. PEDRO HENRIQUE TÁVORA NIESS
Secretária
Bela. ANA ELISA DE ALMEIDA KIRJNER
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : MARCELO VIANA
ADVOGADO : LUCIANO ARIAS RODRIGUES
RECORRIDO : ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS EM RESIDENCIAL RUBI
ADVOGADO : SOLANO CLEDSON DE GODOY MATOS
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Coisas - Propriedade - Condomínio em Edifício - Despesas Condominiais

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia SEGUNDA SEÇÃO, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Preliminarmente, a Seção, por maioria, decidiu manter a afetação como recurso repetitivo, vencidos os Srs. Ministros Moura Ribeiro e Raul Araújo.
Prosseguindo o julgamento, após o voto-vista do Sr. Ministro Marco Buzzi divergindo do Sr. Ministro Relator e dando provimento ao recurso especial, a Seção, por maioria, deu provimento ao recurso especial , nos termos do voto do Sr. Ministro Marco Buzzi, vencidos os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva e Moura Ribeiro.
Para os efeitos do artigo 543-C, do Código de Processo Civil, foi definida a seguinte tese:
"As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou
os que a elas não anuíram."
Lavrará o acórdão o Sr. Ministro Marco Buzzi.
Votaram com o Sr. Ministro Marco Buzzi os Srs. Ministros Marco Aurélio Bellizze, Raul
Araújo, Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti e Antonio Carlos Ferreira.
Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
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É REVOLTANTE ! UMA LUTA DESIGUAL DOS IDOSOS PARA NÃO PERDEREM SUA MORADIA PARA FALSOS CONDOMINIOS

A VIOLENCIA CONTRA IDOSOS NO BRASIL É MAIOR NOS FALSOS CONDOMINIOS

(...) a população de idosos do Brasil que está crescendo, infelizmente vem sofrendo maus tratos, perturbação, negligência, estupro, abandono além dos crimes de discriminação ou injúria e que infelizmente a violência contra idosos começa pela própria família sendo praticada por filhos, netos, irmãos e até vizinhos. (...)isso me causa tristezas de saber que a violência contra os idosos aumentou 35% infelizmente. Recebi uma carta que fala que os pais são heróis até que um dia começam a passar o tempo todo sentado resmungando baixinho assunto sem pé e sem cabeça. E a heroína da casa começa a implicar com a empregada. O que papai e mamãe fizeram para caducar de uma hora pra outra? Simplesmente envelheceram”, (...) quase ninguém se lembra ao tratar deste tema que as pessoas envelheceram e deram as suas vidas para cuidar da família. (...)  todos nós devemos envelhecer.
“As pessoas esquecem que uma mãe muitas vezes deixa de comer e trabalha fora para dar comida aos seus filhos. Querendo que eles tenham tudo aquilo que eles não tiveram oportunidade de ter. Porém, o que vemos no dia a dia é a violência aumentando contra os idosos e a falta de respeito”

estas palavras de Socorro Sampaio, refletem a triste realidade dos idosos brasileiros, que é ainda pior nos locais onde as ruas publicas são"transformados" em falsos condomínios , onde os idosos sofrem a VIOLENCIA DA PERDA DE SUAS MORADIAS, DEPOIS DE UMA VIDA INTEIRA DE TRABALHO , em prol da familia e do BRASIL !

RECEBEMOS MAIS UMA DENUNCIA QUE DEMONSTRA A SITUAÇÃO DESESPERADORA DOS APOSENTADOS E IDOSOS QUE FAZIAM DOAÇÕES FILANTRÓPICAS A ASSOCIAÇÕES DE MORADORES ( FALSOS CONDOMINIOS ) , E QUE, FORAM CONDENADOS A PERDER A CASA PROPRIA EM AÇÕES DE COBRANÇAS DE FALSAS TAXAS CONDOMINIAIS -  DECLARADAS ILEGAIS PELO STJ, E  INCONSTITUCIONAIS PELO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL !

--------- Mensagem encaminhada ----------
De: MB
Data: 18 de maio de 2015 23:14
Assunto: Re: informação
Para: vitimas.falsoscondominios@gmail.com

Quero, nessa oportunidade, relatar e pedir uma orientação para um morador local

L.C, adquiriu o imóvel no local em 1993. Já existia a Associação  que cobrava mensalidades.

Ele não se cadastrou ou assinou qualquer compromisso, mas começou a pagar as mensalidades a título de colaboração.

Em 1996, sua mulher começou a ter problemas de saúde  que resultou num procedimento neurocirúrgico revelando, conforme relatório médico: Ruptura de aneurisma da artéria:cerebral média esquerda, ficando com deficit motor e cognitivo

Ela está hoje imobilizada numa cadeira.

L.C. tem 79 anos, sua mulher L. 76 anos.É aposentado pelo INSS Além de sua propriedade onde mora, possui um pequeno apartamento comprado há mais de 40 anos que atualmente complementa sua renda do INSS

Aos fatos: 

Em 2002 a Associação entrou com um processo contra o morador exigindo o pagamento de mensalidades vencidas de maio  de 1996 até 2002 arbitrada em R$ 14.490,29.

ESTATUTO DO IDOSO : ART 3o. É OBRIGAÇÃO DA FAMILIA, DA COMUNIDADE, DA SOCIEDADE E DO PODER PUBLICO ASSEGURAR AO IDOSO, COM ABSOLUTA PRIORIDADE, A EFETIVAÇÃO DO DIREITO À VIDA, ...À LIBERDADE, ,À DIGNIDADE, AO RESPEITO ....

É importante salientar que L.C. é aposentado pelo Inss , em decorrência das despesas  com o problema de sua mulher, parou de pagar as mensalidades por lógica falta de recursos.

 

Com a renda magra da aposentadoria, se conta que pelo menos 15 milhões de idosos, cerca de 60% do total de aposentados no país, estão endividados, a maioria seriamente. - See more at: http://www.newsrondonia.com.br/noticias/maioria+dos+idosos+do+brasil+tem+dividas+impagaveis/48271#sthash.URgSIPea.dpuf

com a renda magra da aposentadoria, milhares de idosos sofrem com dividas impagáveis

pelo menos 15 milhões de idosos, cerca de 60% do total de aposentados no pais, estão endividados, e maioria seriamente ...

A situação atual é a seguinte: O L.C perdeu o processo. (...)

O valor arbitrado para execução em 2006 já estava em R$ 87.612,29 e corrigidos até execução definitiva. 

Uma Piada.

Seu pequeno apartamento foi penhorado  nesse processo. 

E o pior a Associação tem a insensatez.absurda de pedir a penhora da moradia familiar do Sr. L.C. 

Um absurdo, mas que estressa a vida já atormentada pela doença e limitado aos recursos do INSS. 

E  agora com a perspectiva  de perder a renda do seu pequeno apartamento penhorado.

'

É revoltante. É  luta desigual de um homem de 79 anos, aposentado que construiu um patrimônio na sua fase produtiva sendo obrigado a contratar advogados para brigar com  uma  Associação de atuação mafiosa, integrada por vários moradores que compactuam (...) se cotizando covardemente,  nas suas mensalidades para pagamento de advogados afrontando minorias. Uma gente insana

Gostaria de sua opinião. Indago ainda. se o assunto pode ser levado ao Ministério Público, impedindo  a penhora e a perda dos rendimentos  de subsistência do L.C ou acordo de valores que não impactem também sua subsistência e de sua mulher

Um grande abraço

M.B.

Defenda seus direitos constitucionais à liberdade, propriedade, vida digna, meio ambiente sadio, livre uso das praias, ruas e do patrimônio publico . assine PEDIDO DE SUMULA VINCULANTE AO STF

Petição ao Congresso Nacional pelo FIM DOS FALSOS CONDOMINIOS : Falsos condomínios são organizações que ocupam bairros e loteamentos, em todo país. Eles instalam cancelas nas vias públicas, criam milícias e cerceiam o direito Constitucional de ir e vir dos cidadãos. Agora eles querem que o Congresso Nacional legalize este golpe contra a propriedade publica e a família brasileira. Assine aqui e DIGA NÃO AO PL 3057 E AO SUBSTITUTIVO DO PL 2725

Comentários : L.C.  não era associado, mas tal como muitas pessoas de bem, fazia doações filantrópicas para uma associação civil , e foi processado e  condenado a pagar taxas ilegais e inconstitucionais !

Já respondemos ao caso concreto e ALERTAMOS, a todos que passam por situações semelhantes, que atraves de AGRAVO DE INSTRUMENTO, interposto por um bom  ADVOGADO ou pela DEFENSORIA PUBLICA, a EXECUÇÃO contra moradores NÃO ASSOCIADOS, DEVE SER EXTINTA, com base no artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC, POR INCONSTITUCIONALIDADE , 

 

E, também, avisamos que, mesmo que o  morador seja formalmente associado, a sua casa própria , bem de família, é IMPENHORAVEL porque associação não é condomínio , conforme precedentes do STJ - ver decisao recente do STJ no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 123.514 - SP (2011/0288690-6)  aqui 

 TITULO EXECUTIVO INCONSTITUCIONAL DEVE SER EXTINTO !

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO

10ª Câmara Cível – 

AGRAVO DE INSTRUMENTO N.º 0066415-09.2013.8.19.0000 –

Execução de sentença. Título judicial inconstitucional. Acórdão que transitou em julgado após a Lei 11.232. Possibilidade de aplicação do artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC. Eficácia rescisória da impugnação. Aresto exequendo que aplicou o artigo 884 do NCC, em situação fática tida como inconstitucional pelo Supremo Tribunal Federal. Condomínio atípico. Antinomia entre a Súmula 79 deste Tribunal e o julgamento do R.E. 432.106-RJ pelo STF. Inexigibilidade do título judicial inconstitucional. Precedente do STJ julgado pelo rito do artigo 543-C do CPC. Agravo de instrumento dos executados provido pelo relator.

DECISÃO DO RELATOR

(Artigo 557 caput do CPC)

Recorrem, tempestivamente, Sinval Pimentel Coelho e Rosalina Nogueira Coelho da decisão (TJe 144/2-4), complementada no julgamento dos embargos (TJe 144/10-11), oriunda da 3ª Vara Cível da comarca de Cabo Frio, a qual, em cumprimento de sentença ajuizado pelo “Loteamento Santa Margarida II”, julgou improcedentes as objeções dos executados.

2. Alegam, em síntese, os recorrentes que o acórdão exequendo, relatado pelo des. Gilberto Dutra Moreira, reformou a sentença e os condenou a pagar as cotas pelo uso dos serviços loteamento. Mencionam a Súmula 79 deste Tribunal, que serviu de fundamento ao aresto exequendo. Argumentam que o STF, julgando o R.E. 432.106-RJ (1ª Turma, DJe 04.11.2011), estabeleceu que a Constituição proíbe a obrigatoriedade de filiação à associação de moradores, além de afastar a confusão com condomínio da Lei 4591. Dizem que, diante do que estatui o artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC (redação da Lei 11.232 de 2005), é permitida a impugnação por Inexigibilidade do título executivo inconstitucional. Concluem, ainda, que a dívida executada não é propter rem, uma vez que inexiste condomínio. Pedem a reforma do decisum (TJe 2/1-10).

3. O recurso digital veio concluso em 06 de dezembro de 2013, sendo devolvido hoje com esta decisão (TJe 15/1).

RELATEI. PASSO A DECIDIR.

4. Recurso contra decisão que, em cumprimento de sentença, julga improcedente a impugnação de moradores de casa em loteamento, considerando a existência de condomínio de fato ensejador do pagamento de contribuições para o rateio das despesas comuns.

5. A pretensão do loteamento-agravado foi julgada improcedente. Esta 10ª Câmara Cível, julgando a apelação 2006.001.18469, reformou a sentença e condenou os réus (agravantes) a pagar as cotas pela utilização dos benefícios do “condomínio de fato”. Tal aresto transitou em julgado em 21 de julho de 2006, ou seja, após a vigência da Lei 11.232 de 2005, que acrescentou o artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC.

6. A lei em questão incluiu no CPC os artigos 475-L, parágrafo 1º e 741, parágrafo único, os quais tem redação idêntica e visam aos mesmos fins. Portanto, devem ser interpretados da mesma maneira, aplicando-se o sistema teleológico-sistemático. Sobre isso, confira-se o julgamento do REsp. 1.189.268-ES (STJ, DJe 02.09.2010).

7. O acórdão exequendo baseou-se em princípio geral de direito contido no artigo 884 do NCC e na Súmula 79 deste Tribunal. Esta Corte considerou que o morador, mesmo que não associado, tem a obrigação de participar no rateio das despesas, sob pena de enriquecimento sem causa. É resultante disso o crédito objeto da execução impugnada pelos agravantes.

8. Tem razão os recorrentes. Senão vejamos:

9. A ausência de adesão à associação de moradores não pode ensejar obrigação de ratear despesas, que seriam para manter área ”comum”. Tal entendimento é adotado pela Seção de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça, conforme se depreende dos precedentes mencionados no julgamento do AgRg no ERESp. 961.927-RJ (2ª Seção, DJe 15.09.2010).

10. Porém, foi o Supremo Tribunal Federal quem estabeleceu que tais cobranças violam o artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição. Verifique-se o julgamento do R.E. 432.106-RJ (1ª Turma, DJe 04.11.2011), que considerou inconstitucional a imposição de mensalidade a morador ou proprietário de imóvel que não aderiu à associação, “a pretexto de evitar vantagem sem causa” (DJe 04.11.2011).

11. O Superior Tribunal de Justiça, julgando o REsp. 1.189.619-PE, pelo rito dos recursos repetitivos, estabeleceu as premissas para aplicação do artigo 741, parágrafo 1º, bem como de seu gêmeo, o artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC. Dentre elas está a força rescisória da impugnação baseada na aplicação de norma “em situação tida como inconstitucional” (in STJ, 1ª Seção, DJe 02.09.2009) pelo Supremo Tribunal Federal.

12. Foi o que aconteceu no caso em julgamento. O aresto exequendo é posterior à vigência da Lei 11.232 de 2005. Além disso, aplicou a vedação ao enriquecimento sem causa (artigo 884 do NCC) em situação fática que o Supremo Tribunal Federal considera violadora das garantias individuais (artigo 5, II e XX, da Constituição).

13. Daí ser aplicável à hipótese o efeito rescisório da impugnação à execução (artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC).

Afinal, o trânsito em julgado foi posterior à vigência da Lei 11.232 de 2005 e a condenação decorreu da aplicação de norma “em situação tida como inconstitucional” pelo STF.

14. Apenas para que não pairem dúvidas sobre a Inexequibilidade do aresto desta 10ª Câmara Cível, não é possível falar em obrigação “propter rem” do artigo 4º da Lei Federal 4591 se o Supremo Tribunal Federal e a Segunda Seção do STJ consideram inexistir relação condominial em situações fáticas como esta em exame.

15. A decisão agravada, ao julgar improcedente a impugnação dos executados (TJe 28/16-21) confrontou o artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC e sua interpretação estabelecida pelo STJ, conforme o rito do artigo 543-C do CPC. Desconsiderou, igualmente, que o acórdão exequendo está desalinhado com a interpretação do Supremo Tribunal Federal, que trata como inconstitucional a cobrança de contribuição condominial de quem não aderiu à associação de moradores.

16. Assim sendo, DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento para, reformando a decisão recorrida (artigo 557 § 1.º - A do CPC), julgar procedente a impugnação dos executados (TJe 28/7-10) para, com base no artigo 475-L, parágrafo 1º do CPC, desconstituir o título executivo judicial diante da inconstitucionalidade da aplicação do artigo 884 do NCC visando justificar o rateio de despesas de condomínio de facto, com base na vedação ao enriquecimento sem causa. Ficam invertidas as despesas da sucumbência, uma vez que declaro extinta a execução.

Publique-se.

Rio de Janeiro, 09 de dezembro de 2013.

Desembargador BERNARDO MOREIRA GARCEZ NETO

R E L A T O R

10a. CAMARA CIVIL - TJ RJ