TJ RJ - SUMULA 79 INCONSTITUCIONAL - falso "Condominio" do Loteamento Santa Margarida II NÃO PODE COBRAR

PARABÉNS Des. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE Relatora

UNAMAR - CABO FRIO 

VITÓRIA , TU REINARÁS, JESUS, TU NOS SALVARÁS

PARABENS DR PAULO CARVALHO !!!!

POR MAIS UMA IMPORTANTE VITORIA SOBRE OS FALSOS CONDOMINIOS

Em 17 de fevereiro de 2014 09:38, Paulo Carvalho <prcarval@msn.com> escreveu:

Data de Publicação: 17/02/2014

No TRIBUNAL: Dados do processo (num. única)

Jornal: Diário Oficial do Rio de Janeiro

Caderno: Tribunal de Justiça. Judicial 2ª Instância.

Página: 00276

Local: Câmaras Civeis .

*** DGJUR – SECRETARIA DA 18 CAMARA CIVEL ***

Publicação: DECISAO-  015. APELACAO 0005783-57.2008.8.19.0011

Assunto: Condominio / Propriedade / Coisas / DIREITO CIVIL

Origem: CABO FRIO 1 VARA CIVEL

Acao: 0005783-57.2008.8.19.0011 Protocolo: 3204/2014.00039375 -

APELANTE: FERNANDO JOSE BRUNET CAVALCANTI

ADVOGADO: PAULO ROBERTO DE CARVALHO

APELADO: CONDOMINIO DE FATO DO LOTEAMENTO SANTA MARGARIDA II

ADVOGADO: RAFAEL LUIZ SARPA

Relator: DES. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE DECISAO:

TRIBUNAL DE JUSTICA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO

DECIMA OITAVA CAMARA CIVEL

Apelacao Civel n.º 0005783-57.2008.8.19.0011

1ª Vara Civel da Comarca de Cabo Frio

Apelante: Fernando Jose Brunet Cavalcanti

Apelado: "Condominio de Fato" do Loteamento Santa Margarida II

Relatora: Des. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE APELACAO CIVEL.

ACAO DE COBRANCA AJUIZADA POR ASSOCIACAO VISANDO A CONTRIBUICAO DE PROPRIETARIO DE IMOVEL PARA O RATEIO DAS DESPESAS COMUNS. AS TAXAS DE MANUTENCAO CRIADAS POR ASSOCIACAO NAO PODEM SER IMPOSTAS A PROPRIETARIO DE IMOVEL QUE NAO E ASSOCIADO, NEM ADERIU AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO. RESP N.° 444.931/SP STJ. INFORMATIVO 461 DE SETEMBRO DE 2011. STJ. DIREITO CONSTITUCIONAL DE ASSOCIAR-SE OU NAO. ART. 5°, XX, DA CONSTITUICAO FEDERAL. PRECEDENTES DO TJRJ. REFORMA DA SENTENCA. PROVIMENTO DO RECURSO, NA FORMA DO ART. 557, §1º-A, DO CODIGO DE PROCESSO CIVIL, PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO.

D E C I S A O

Cuida-se de acao de cobranca ajuizada por "Condominio de Fato" do Loteamento Santa Margarida II em face de Fernando Jose Brunet Cavalcanti, na qual se pretende o pagamento das cotas de rateio de despesas comuns mensais em atraso.

O Juizo da 1ª Vara Civel da Comarca de Cabo Frio, as fls. 141/145, julgou procedente o pedido para condenar o Reu ao pagamento das cotas condominiais vencidas, nos termos da peticao inicial e vincendas no curso da lide, com juros legais de 1% e multa convencional, tudo devidamente atualizado, a contar do vencimento de cada cota. Condenou, ainda, o Reu a pagar as despesas do processo e os honorarios de advogados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenacao.

Apela o Autor, as fls.163/182, sustentando que recentissima decisao do STF, no REX 432.106, derrubou a Sumula nº 79 do TJ e impos a falta de relacao juridica entre as partes, o que acaba por colocar um ponto final nas pretensoes do Autor, que sem ter direito juridico de pleitear em juizo a cobranca sob argumento do enriquecimento sem causa, padece tambem de legitimidade "ad causam", conforme acima suscitado.

Alega, ainda, que se trata de acao de cobranca proposta pelo Loteamento Santa Margarida II, com fins de cobrar pseudo cotas condominiais do Reu, alegando que lhe presta inumeros servicos e que o mesmo estaria se enriquecendo ilicitamente caso nao as pagasse pela falta da correspondente contraprestacao de pagamento do preco, contudo, em momento algum o Autor prova que prestou servicos ao Reu, e muito menos que aceitou tacitamente, ressaltando-se que e associado a outra associacao e paga pelos servicos que lhe sao prestados.

Assim, requer a improcedencia do pedido, com base na decisao do Eg. STF, bem como deste Tribunal de Justica.

Contrarrazoes as fls. 187/195.

E o relatorio.

Cinge-se a controversia quanto a possibilidade de Associacao cobrar contribuicao mensal ao proprietario de terreno integrante do loteamento, o qual se recusa a pagar o custeio das despesas comuns.

No caso em analise, verifica-se que o Reu/Apelante e proprietario de um lote de terras lote 11 (onze), da quadra 01 (um) (fls.06 - pasta eletronica 00002), em relacao ao qual foi constituida uma Associacao, em janeiro de 1994, conforme CNPJ de fls. 19 (pasta eletronica nº 00019), inexistindo prova de sua adesao a Associacao, assim como inexiste qualquer prova de pagamento das mensalidades efetuadas.

O Superior Tribunal de Justica, atraves da Quarta Turma, ja tinha precedentes da lavra do Ministro Ruy Rosado de Aguiar no sentido de conferir obrigatoriedade ao pagamento das despesas relativas a prestacao de servicos comuns que a todos beneficiam, ao passo que a Terceira Turma, tambem possuia precedentes do Ministro Ari Pargendler no sentido de nao conferir obrigatoriedade a estes pagamentos, caso nao os tenha solicitado.

Eis as ementas que demonstram essa divergencia:

CONDOMINIO ATIPICO. Associacao de moradores. Despesas comuns. Obrigatoriedade. O proprietario de lote integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituiram associacao para prestacao de servicos comuns, deve contribuir com o valor que corresponde ao rateio das despesas dai decorrentes, pois nao e adequado continue gozando dos beneficios sociais sem a devida contraprestacao. Precedentes. Recurso conhecido e provido. (REsp 439661/RJ, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01.10.2002, DJ 18.11.2002 p. 229)

CIVIL. LOTEAMENTO. ASSOCIACAO DE MORADORES. COBRANCA DE CONTRIBUICAO POR SERVICOS PRESTADOS. O proprietario de lote nao esta obrigado a concorrer para o custeio de servicos prestados por associacao de moradores, se nao os solicitou. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 444931/SP, Rel. Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, julgado em 12.08.2003, DJ 06.10.2003 p. 269)

Verificada essa divergencia, o Superior Tribunal de Justica julgou os Embargos de Divergencia em REsp n.° 444.931/SP, no qual firmou-se a jurisprudencia no seguinte sentido:

EMBARGOS DE DIVERGENCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIACAO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENCAO DO LOTEAMENTO. IMPOSICAO A QUEM NAO E ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. -

As taxas de manutencao criadas por associacao de moradores, nao podem ser impostas a proprietario de imovel que nao e associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. (EREsp 444931/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONCALVES, Rel. p/ Acordao Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SECAO, julgado em 26.10.2005, DJ 01.02.2006 p. 427)

Extrai-se do voto vencedor proferido pelo Ministro Humberto Gomes de Barros as razoes que conduziram a decisao do Superior Tribunal de Justica, e que muito bem delimitam e encerram a questao, identica a dos presentes autos:

A questao e simples: o embargado nao participou da constituicao da associacao embargante. Ja era proprietario do imovel, antes mesmo de criada a associacao.

As deliberacoes desta, ainda que revertam em prol de todos os moradores do loteamento, nao podem ser impostas ao embargado.

Ele tinha a faculdade - mais que isso, o direito constitucional - de associar-se ou nao. E nao o fez. Assim, nao pode ser atingido no rateio das despesas de manutencao do loteamento, decididas e implementadas pela associacao.

Em nosso ordenamento juridico ha somente tres fontes de obrigacoes: a lei, o contrato ou o debito. No caso, nao atuam qualquer dessas fontes.

Com escusas ao eminente relator, rejeito os embargos de divergencia. (grifo nosso)

Em que pese a redacao da sumula 79 do TJRJ, no sentido de que seria possivel exigir do nao associado o rateio pelos servicos prestados, e anterior ao posicionamento do Supremo Tribunal Federal, atraves de sua Primeira Turma, de que descabe a cobranca das mensalidades em face de proprietario que nao se associou, por nao se tratar de condominio, conforme depreende-se do informativo 461 de setembro de 2011, transcrito a seguir:

RE 432106 / RJ - RIO DE JANEIRO RECURSO EXTRAORDINARIO Relator (a): Min. MARCO AURELIO

Julgamento: 20/09/2011

Orgao Julgador: Primeira Turma

Publicacao 04-11-2011

ASSOCIACAO DE MORADORES - MENSALIDADE - AUSENCIA DE ADESAO. Por nao se confundir a associacao de moradores com o condominio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietario de imovel que a ela nao tenha aderido.

Consideracoes sobre o principio da legalidade e da autonomia da manifestacao de vontade - artigo 5º, incisos II e XX, da Constituicao Federal. Assim, adota-se a orientacao firmada no Supremo Tribunal Federal e no Superior Tribunal de Justica de que ainda que as deliberacoes da Associacao/Apelada revertam em prol de todos os moradores do loteamento, nao podem ser impostas ao Reu/Apelante, que tem o direito constitucional de associar-se ou nao, nos termos do art. 5°, XX da Constituicao Federal, transcrito a seguir: "Art. 5°, XX - Ninguem podera ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;" Ademais, ha que se atentar que os imoveis residenciais que se situam dentro de condominios, em principio, sao mais valorizados, justamente por oferecerem maior seguranca e diversos beneficios enquanto que os imoveis, nao integrantes de condominio, embora possam ser, as vezes, de menor valor, tambem, oferecem atrativos, por nao ter o proprietario encargos condominiais.

Assim sendo, impingir-se ao que adquirem imoveis autonomos para que se associem, alem da violacao constitucional, fere-se o direito de opcao do adquirente, na escolha deste ou daquele imovel.

Ainda, nao houve adesao ao ato que instituiu o encargo. Colaciona a jurisprudencia do TJRJ: 0024100-07.2011.8.19.0203 - APELACAO DES. ALEXANDRE CAMARA - Julgamento: 28/08/2013 - SEGUNDA CAMARA CIVEL Agravo Interno. Direito Civil. Demanda de cobranca de cota condominial. Sentenca que julgou improcedente o pedido. Autor que, na verdade, nao e condominio, mas sim Associacao de Moradores.

Precedente mais recente do Egregio Superior Tribunal de Justica no sentido de que as taxas de manutencao criadas por associacao de moradores nao podem ser impostas a proprietario de imovel que nao e associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

Jurisprudencia atual do STJ, pacifica, no sentido do aqui decidido. Recurso desprovido.

0011155-38.2009.8.19.0209 - APELACAO DES. ADOLPHO ANDRADE MELLO - Julgamento: 19/08/2013 - NONA CAMARA CIVEL DIREITO CIVIL. ASSOCIACAO DE MORADORES. COBRANCA DE COTAS DE CONTRIBUICAO. TAXA DE MANUTENCAO QUE NAO PODE SER IMPOSTA A PROPRIETARIO DE IMOVEL QUE A ELA NAO TENHA ADERIDO

Por esses motivos, da-se provimento ao recurso, na forma do art. 557, §1º-A, do CPC, para julgar improcedentes os pedidos, condenando a Autora ao pagamento das custas e dos honorarios advocaticios fixados em R$500,00 (quinhentos reais), nos termos do art. 20, §4º, do Codigo de Processo Civil.

Rio de Janeiro, 13 de fevereiro de 2014.

Des. HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE Relatora

Paulo Carvalho

OAB/RJ 76.284