TJ SP REGISTRO DE IMÓVEIS "a Lei 4.591 não permite o condomínio de lotes, sem vinculação à edificação."

 LOTEAMENTO IRREGULAR NÃO CRIA "CONDOMÍNIO"  

 AS ALTERAÇÕES INTRODUZIDAS NA LEI 6766/79 PELA LEI 13.465/2017 NÃO PODEM SER APLICADAS RETROATIVAMENTE .

CONFORME   decidido por esta Corregedoria Geral da Justiça (Processo CG 1.536/96):

”REGISTRO DE IMÓVEIS – Matrícula – Bloqueio – Quebra ao princípio da especialidade – Condomínio de casas – inexistência de efetivo atrelamento das construções ao terreno – Impossibilidade de constituição de condomínio especial de solo – Inteligência do art. 8° da lei n° 4.591/64 – Fraude à Lei do Parcelamento do Solo – Condomínio deitado e loteamento fechado -Diferenças e requisitos.”

No mesmo diapasão, o v. acórdão do E. Conselho Superior da Magistratura (Apelação Cível nº 100.767-0/9):

”Registro de Imóveis – Condomínio especial – Glebas de extensa área, vinculadas a pequenas edificações – Sérios indícios de burla à Lei 6.766/79 – REGISTRO NEGADO – Dúvida procedente – Recurso Desprovido.”

Consoante já decidido por esta E. Corregedoria Geral de Justiça, não cabe falar em condomínio de lotes, sob pena de se burlar a Lei de Parcelamento do Solo. 

Por tal motivo, fundamental a vinculação da unidade imobiliária à construção, ou a projeto de construção previamente aprovado pela Municipalidade, em consonância com o disposto no art. 8º, da Lei n. 4.591/64.

Nesse sentido, parecer da lavra do então Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado por Vossa Excelência, no processo n. 143.001/2015:

“(…)

Aliás, a vinculação do terreno às construções como traço distintivo entre o condomínio deitado e o loteamento ficou consagrada na jurisprudência administrativa do TJSP:

Já o art. 8º, da lei 4.591/64, embora a possibilidade de condomínio em terreno onde não houver edificação, pressupõe o plano para a construção das mesmas. …

A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591 não permite o condomínio de lotes, sem vinculação à edificação.

A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas. 

Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações. 

Ausentes os pressupostos contidos nos artigos 7º e 8º da Lei 4.591/64, é evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o regulado neste diploma legal. (grifei) [1]

A instituição da Lei 4.591/64, posto que não se aplique somente a edifícios, tem sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às construções não há condomínio que se sujeite a lei especial. (grifei) [2]

O art. 8º admite a possibilidade de condomínio em terreno onde não há edificação, mas pressupõe necessariamente plano para a construção. (grifei) [3]

Não resta dúvida existir a possibilidade de construção e incorporação do chamado “condomínio deitado”, composto de mais de uma casa térrea ou assobradada em terreno onde não houver edificação.

… a hipótese é expressamente prevista no art. 8º da Lei 4.591 (Lei de Condomínio e Incorporações).

O que não se admite – daí a razão do bloqueio – é a falta de vinculação efetiva do terreno à construção. O artigo supracitado é expresso ao determinar que as unidades autônomas se constituem de casas térreas ou assobradadas.

Existe um erro conceitual de base em toda a argumentação da requerente. A unidade autônoma, para a requerente, é considerada não a construção, mas o terreno de propriedade comum e uso exclusivo do condômino (lote). …

Claro que o terreno pode não conter a edificação no momento da incorporação, como, de resto, expressa o caput do art. 8º da Lei 4.591/64, mas pressupõe, necessariamente, plano, projeto para construção. (grifei) [4]

… o que caracteriza o denominado condomínio deitado ou condomínio de casas, e o distingue, fundamentalmente, para o que aqui interessa, do loteamento, é a vinculação efetiva do terreno à construção, constituindo-se as unidades autônomas de casas térreas ou assobradadas. Daí se mostrar impossível admitir a figura do condomínio de lotes. …

É bem verdade que não se tem como imprescindível estar o terreno, desde o início, edificado. Todavia, faz-se necessário que as edificações constem, efetivamente, do projeto levado à aprovação e que sejam elas as unidades autônomas do empreendimento. [5] (grifei)

… em se tratando de condomínio de casas térreas ou assobradadas, há, nos termos do art. 8º da Lei 4.591/1964, necessidade de as unidades autônomas estarem vinculadas a edificações, não se admitindo sua vinculação a lotes. [6] (grifei)

Aqui, portanto, reafirma-se, a incompatibilidade da regra do art. 8.º, a, da Lei nº 4.591/1964 com o condomínio de solo, malgrado não se desconheçam vozes em outro sentido, como a de Marco Aurelio S.Viana, para quem – remodelado o conceito de loteamento e uma vez mitigada a relevância do atrelamento do lote à construção -, o condomínio deitado, que nomeia loteamento horizontal, pode também abranger fração ideal correspondente a unidade autônoma de terreno, independentemente da existência de um projeto de edificação. [7]

Todavia, pelas razões antes aduzidas, o raciocínio não convence. Não há espaço para tão elástica interpretação do artigo 8.º da Lei nº 4.591/1964: a efetiva vinculação das unidades autônomas à construção (e não aos lotes), suavizada por Marco Aurelio S. Viana, é da essência da regra nele positivada. Além disso, as profundas diferenças entre as operações econômicas próprias da incorporação e do loteamento desautorizam o divergente posicionamento. É necessário, de mais a mais, desencorajar práticas com potencial para ocultar loteamentos irregulares.

A ponderação de Francisco Loureiro, ao voltar suas atenções ao loteamento fechado, é, mais uma vez, oportuna:

O que não se admite é a implantação de tais loteamentos sob o rótulo de “condomínios especiais”, em manifesta fraude à Lei do Parcelamento do Solo.

Não há previsão em nosso direito positivo de um tertius genus entre “loteamento fechado” e “condomínio deitado”. Não se admite que, ao sabor dos interesses do momento, crie-se uma figura jurídica híbrida de loteamento e condomínio, aplicando, tão-só, a parte de cada lei que atenda à conveniência do empreendedor.

Admitir o registro do loteamento como se condomínio fosse significaria aniquilar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Não mais haveria controle urbanístico e ver-se-ia privada a Municipalidade de expressivo espaço público. A médio prazo, estaria comprometido o próprio sistema viário, uma vez que as cidades estariam totalmente tomadas e cercadas por grandes “guetos” privados. [8]

Ocorre que, consoante acentuado na Apelação Cível n.º 595.415.4/4-00, rel. Des. Francisco Loureiro, j.4.12.2008, em v. acórdão afinado com o pensamento de Caio Mário da Silva Pereira[17] – “a peculiaridade do condomínio deitado, em relação ao condomínio de planos horizontais, é que além da área da unidade autônoma construída, vinculada à fração ideal de terreno e de partes comuns, existe nesta modalidade uma parte de terreno que é de uso exclusivo do condômino, como quintal ou jardim.”

A necessidade de vinculação do edifício, ou, ao menos, de projeto de construção previamente aprovado, à unidade imobiliária também se confirma pela leitura do art. 32, e, da Lei n. 4.591/64, que impõe ao incorporador que somente possa negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no Cartório de Registro de Imóveis, dentre outros documentos, o “cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída”.

Não se confunde com o loteamento, em que determinado terreno é parcelado em lotes, destinando-se ao Poder Público Municipal as áreas de circulação entre esses lotes. No condomínio horizontal, o sistema viário integra as áreas comuns e o que se negocia são casas térreas ou assobradadas, ou o projeto de construção já aprovado dessas futuras edificações, assim como área de terreno para jardim ou quintal. Confira-se, ainda, sobre o tema, parecer também da lavra do Juiz Assessor Luciano Gonçalves Paes Leme, aprovado pelo então Corregedor Geral de Justiça, Dr. José Renato Nalini, nos autos do processo CG N. 84.852/2012, citando v. acórdão nos autos do Recurso Especial n. 709.403/SP (Relator Ministro Raul Araújo, j. 06/12/2011):

(…) Com base nessas considerações, pode-se inferir que o loteamento, disciplinado pela Lei 6.766/79, difere-se do condomínio horizontal de casas, regulado pela Lei 4.591/64 (art. 8º). E a diferença fundamental entre o loteamento (inclusive o fechado) e o condomínio horizontal de casas consubstancia-se no fato de que, no primeiro, há mero intuito de edificação (finalidade habitacional), sem que, para tanto, haja sequer plano aprovado de construção. No segundo, no entanto, se ainda não houver a edificação pronta ou em construção, deve, ao menos, existir aprovação de um projeto de construção. (grifei)

Idêntico entendimento, acentuando a vinculação do terreno às construções como o principal traço distintivo entre o condomínio deitado e o loteamento, tem sido reiteradamente prestigiado, e há tempos, pela jurisprudência administrativa do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo. Confira-se:

Já o art. 8º, embora a possibilidade de condomínio em terreno onde não houver edificação, pressupõe o plano para a construção das mesmas. …

A conclusão inafastável é, portanto, no sentido de que a Lei 4.591 não permite o condomínio de lotes, sem vinculação à edificação.

A instituição pretendida pela recorrida não trata da construção de casas. Não há vinculação entre as frações ideais do terreno e as edificações. Ausentes os pressupostos contidos nos artigos 7º e 8º da Lei 4.591/64, é evidente que o condomínio a que se refere o título não tem a ver com o regulado neste diploma legal. [9] (grifei)

A instituição da Lei 4.591/64, posto que não se aplique somente a edifícios, tem sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às construções não há condomínio que se sujeite a lei especial. [10] (grifei)

O art. 8º admite a possibilidade de condomínio em terreno onde não há edificação, mas pressupõe necessariamente plano para a construção. [11] (grifei)

Não resta dúvida existir a possibilidade de construção e incorporação do chamado “condomínio deitado”, composto de mais de uma casa térrea ou assobradada em terreno onde não houver edificação. … a hipótese é expressamente prevista no art. 8º da Lei 4.591 (Lei de Condomínio e Incorporações).

O que não se admite – daí a razão do bloqueio – é a falta de vinculação efetiva do terreno à construção. O artigo supracitado é expresso ao determinar que as unidades autônomas se constituem de casas térreas ou assobradadas.

Existe um erro conceitual de base em toda a argumentação da requerente. A unidade autônoma, para a requerente, é considerada não a construção, mas o terreno de propriedade comum e uso exclusivo do condômino (lote). …

Claro que o terreno pode não conter a edificação no momento da incorporação, como, de resto, expressa o caput do art. 8º da Lei 4.591/64, mas pressupõe, necessariamente, plano, projeto para construção. [12] (grifei)

… o que caracteriza o denominado condomínio deitado ou condomínio de casas, e o distingue, fundamentalmente, para o que aqui interessa, do loteamento, é a vinculação efetiva do terreno à construção, constituindo-se as unidades autônomas de casas térreas ou assobradadas. Daí se mostrar impossível admitir a figura do condomínio de lotes. … É bem verdade que não se tem como imprescindível estar o terreno, desde o início, edificado. Todavia, faz-se necessário que as edificações constem, efetivamente, do projeto levado à aprovação e que sejam elas as unidades autônomas do empreendimento. [13] (grifei)

… em se tratando de condomínio de casas térreas ou assobradadas, há, nos termos do art. 8º da Lei 4.591/1964, necessidade de as unidades autônomas estarem vinculadas a edificações, não se admitindo sua vinculação a lotes. [14] (grifei)

Notas:

[1] Apelação Cível n.º 2.002-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 13.6.1983.

[2] Apelação Cível n.º 2.349-0, rel. Des. Bruno Affonso de André, j. 4.7.1983.

[3] Processo CG n.º 16/89, parecer n.º 285/89 da lavra do hoje Desembargador Kioitsi Chicuta, aprovado em 9.4.1989.

[4] Processo CG n.º 1.536/96, parecer de autoria do hoje Des. Francisco Eduardo Loureiro, aprovado em 27.9.1996.

[5] Processo CG n.º 2.051/2007, parecer de autoria do Juiz Assessor da Corregedoria Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado, em 16.10.2007, pelo Des. Gilberto Passos de Freitas.

[6] Processo CG n.º 2010/128661, parecer n.º 84/2011-E da lavra do Juiz Assessor da Corregedoria Hamid Charaf Bdine Júnior, aprovado, em 09.03.2011, pelo Des. Maurício da Costa Carvalho Vidigal.

[7] Loteamento fechado e loteamento horizontal. Rio de Janeiro: Aide, 1991. p. 114-128.

[8] Loteamentos clandestinos – prevenção e repressão. In: Doutrinas essenciais: direito registral. Ricardo Dip; Sérgio Jacomino (Org.). São Paulo: Revista dos Tribunais, 2011. p. 957-977. v. IV. p. 966-967.

[9] Apelação Cível n.º 2.002-0, relator Desembargador Bruno Affonso de André, julgada em 13.06.1983.

[10] Apelação Cível n.º 2.349-0, relator Desembargador Bruno Affonso de André, julgada em 04.07.1983.

[11] Processo CG n.º 16/89, parecer n.º 285/89 da lavra do hoje Desembargador Kioitsi Chicuta, aprovado em 09.04.1989.

[12] Processo CG n.º 1.536/96, parecer de autoria do hoje Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, aprovado em 27.09.1996.

[13] Processo CG n.º 2.051/2007, parecer de autoria do Magistrado Álvaro Luiz Valery Mirra, aprovado, em 16.10.2007, pelo Desembargador Gilberto Passos de Freitas.

[14] Processo CG n.º 2010/128661, parecer n.º 84/2011-E da lavra do Magistrado Hamid Charaf Bdine Júnior, aprovado, em 09.03.2011, pelo Desembargador Maurício da Costa Carvalho Vidigal.

Fonte: INR Publicações

STF vai JULGAR de novo se HÁ LIBERDADE de ASSOCIAÇÃO e DESASSOCIAÇÃO CF/88 ART. 5 INCISO II e XX

 Multiplicam-se as demandas em prol da LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO e de DESASSOCIAÇÃO . 

Curiosamente no  RE 820.823 /DF o Dr. RODRIGO JANOT,  que se manifestou CONTRA a CF/88 art. 5, inciso XX que garante a TODOS  a plena LIBERDADE de ASSOCIAÇÃO e DESASSOCIAÇÃO no RE 695911 de TERESINHA DOS SANTOS contra o FALSO CONDOMINIO APAPS , neste caso deu PARECER favoravel à  CF/88 art. 5 inciso XX.

O RE 820.823/DF está com REPERCUSSÃO GERAL reconhecida e também foi transferido em 2020 da relatoria do Min. LUIZ FUX para o Min. DIAS TOFFOLLI,  juntamente com as 3 três AÇÕES DIRETAS DE INCONSTITUCIONALIDADE instauradas contra a LEI 13.465/2017.

Entenda o caso : 

Decisão sobre Repercussão Geral

20/10/2016

PLENÁRIO

REPERCUSSÃO GERAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 820.823 DISTRITO FEDERAL RELATOR : MIN. LUIZ FUX 

RECTE.(S) :ROSILENA FERNANDES DOS SANTOS

 RECDO.(A/S) :ASSOCIAÇÃO DOS AGENTES DE POLÍCIA CIVIL DO DISTRITO FEDERAL 

EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. ASSOCIAÇÃO.

PEDIDO DE RETIRADA. CONDICIONAMENTO À QUITAÇÃO DE

DÍVIDAS E MULTAS. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO À LIBERDADE

DE ASSOCIAÇÃO. ARTIGO 5º, XX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL

DE 1988. TRANSCENDÊNCIA DE INTERESSES. RECONHECIDA A

EXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO GERAL.

Decisão:  O Tribunal,por maioria, reconheceu a existência de repercussão geral da questão

constitucional suscitada, vencidos os Ministros Edson Fachin, Roberto

Barroso e Rosa Weber. Não se manifestaram os Ministros Cármen Lúcia e Teori Zavascki. 

Ministro LUIZ FUX

REPERCUSSÃO GERAL NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 820.823 DISTRITO FEDERAL

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. ASSOCIAÇÃO. PEDIDO DE RETIRADA. CONDICIONAMENTO À QUITAÇÃO DE DÍVIDAS E MULTAS. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO À LIBERDADE DE

ASSOCIAÇÃO. ARTIGO 5º, XX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988. TRANSCENDÊNCIA DE INTERESSES. EXISTÊNCIA DE

REPERCUSSÃO GERAL.

 MANIFESTAÇÃO: Trata-se de recurso extraordinário interposto por

Rosilena Fernandes dos Santos, com fundamento no artigo 102, III, a, da

Constituição Federal, contra acórdão que assentou, verbis :

“Apelação Cível. Associação. Desfiliação. Quitação de dívida.

Pagamento de multa. Condicionamento. Livre associativismo. Não violação.”

Nas razões do recurso extraordinário, sustenta preliminar de

repercussão geral e, no mérito, aponta violação ao artigo 5º, XX, da

Constituição Federal. Alega, em síntese, que por estar insatisfeita com o

serviço de policlínica e outros convênios, decidiu se desassociar da

Associação dos Agentes da Polícia Civil do Distrito Federal (AAGPC-DF),

porém seu pedido vem sendo rejeitado desde 15/8/2007. Sustenta ser

obrigada a pagar contribuições à entidade, apesar de já ter quitado os

empréstimos obtidos por seu intermédio. 

O tribunal a quo proferiu juízo positivo de admissibilidade.

É o relatório.

A questão controvertida nestes autos encerra a análise de tema

constitucional relevante que transcende os interesses das partes

envolvidas.

Manifestação sobre a Repercussão Geral

RE 820823 RG / DF 

Discute-se, in casu, a possibilidade de se manter uma pessoa

associada até que sejam pagos supostos débitos junto à instituição

financeira parceira da associação, à luz do artigo 5º, XX, da Constituição

Federal de 1988, que tem a seguinte redação:

“Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de

qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros

residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à

igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a

permanecer associado.”

Cabe salientar que a liberdade de associação se presta à satisfação de

várias necessidades dos indivíduos, abarcando distintas faculdades:

constituir associações; organizá-las; nelas ingressar; delas se retirar; não

se associar. 

Esta Corte, no julgamento do RE 695.911, Rel. Min. Dias Toffoli,

Tema 492, DJe de 29/11/2011, manifestou-se pela repercussão geral de

discussão relacionada ao princípio constitucional da liberdade de

associação. O referido julgado possui a seguinte ementa, verbis:

“EMENTA DIREITO CIVIL E CONSTITUCIONAL. AÇÃO

DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE COBRANÇA DE

TAXAS DE MANUTENÇAO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA DE

LOTEAMENTO. DISCUSSÃO ACERCA DO PRINCÍPIO

CONSTITUCIONAL DA LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO.

MATÉRIA PASSÍVEL DE REPETIÇÃO EM INÚMEROS

PROCESSOS, A REPERCUTIR NA ESFERA DE INTERESSE DE

MILHARES DE PESSOAS. PRESENÇA DE REPERCUSSÃO

GERAL.”

O Tema 492, portanto, aborda a questão relativa à possibilidade de se impor a cobrança de encargos decorrentes de benfeitoria implementadas por associação de moradores a terceiros não associados

que delas de beneficiem, com lastro na vedação ao enriquecimento sem

causa. Aqui, contudo, cuida-se de controvérsia diversa, atinente ao direito

do associado de se retirar livremente da associação e à possibilidade ou

não de tal ato estar condicionado à quitação de débitos pendentes perante

a associação ou a terceiro a ela conveniado.

Nesse contexto, considerada a previsão do artigo 5º, XX, da

Constituição Federal, no sentido de não se compelir ninguém a se

associar ou a permanecer associado, questiona-se a possibilidade de regra

inserida em estatuto de associação obrigar o associado a permanecer

nessa condição, arcando com as contribuições correspondentes, até a

quitação de todos os débitos com a entidade. 

O presente recurso extraordinário veicula, destarte, matéria de

elevada densidade constitucional relacionada ao direito fundamental de

livre associativismo, que transcende os interesses subjetivos da lide,

mormente em vista da dúvida verificada nas instâncias ordinárias quanto

ao exato alcance do artigo 5º, XX, da Constituição Federal, passível de

reprodução em inúmeros feitos, urgindo por uma definição da Suprema

Corte.

Ex positis, nos termos do artigo 1.035, § 1º, do Código de Processo

Civil, combinado com o artigo 323 do RISTF, manifesto-me pela

existência de repercussão geral da questão constitucional suscitada.

Publique-se.

Brasília, 27 de setembro de 2016.

Ministro LUIZ FUX

Relator 

Documento assinado digitalmente

PARECER do PGR,  Dr. RODRIGO JANOT,  foi  pelo PROVIMENTO  do RECURSO EXTRAORDINÁRIO .

 Confira :

Nº 164049/2017 – ASJCIV/SAJ/PGR

Recurso Extraordinário 820.823 – DF

Relator: Ministro Luiz Fux

Recorrente: Rosilena Fernandes dos Santos

Recorrida: Associação dos Agentes de Polícia Civil do Distrito 

Federal

DIREITO CONSTITUCIONAL. DIREITO CIVIL. RECURSO EXTRA-

ORDINÁRIO. DIREITO DE ASSOCIAÇÃO. DESLIGAMENTO DE

ASSOCIADO. DIREITO POTESTATIVO. IMPOSIÇÃO DE

CONDICIONAMENTOS OU REQUISITOS. NULIDADE DE PLENO

DIREITO. PROVIMENTO DO RECURSO.

1 – Proposta de tese de repercussão geral (tema 922):

Ofende o art. 5º, XX, da Constituição da República a impo-

sição de requisito ou condicionante ao deferimento de pe-

dido de desligamento de entidade associativa feito por um de

seus integrantes, sendo nulas de pleno direito quaisquer dis-

posições estatutárias ou atos emanados de outros associados

ou prepostos destes que os estabeleçam.

2 – Parecer pelo provimento do recurso extraordinário.

Trata-se de recurso extraordinário com repercussão geral reco-

nhecida, paradigma do tema de repercussão geral 922: desligamento

de associado condicionado à quitação de débitos e/ou multas1

.

1 Eis a ementa do acórdão por meio do qual reconhecida a repercussão geral

da matéria: “RECURSO EXTRAORDINÁRIO. ASSOCIAÇÃO. PEDIDO DE RETIRADA.

CONDICIONAMENTO À QUITAÇÃO DE DÍVIDAS E MULTAS. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO À

LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. ARTIGO 5 º, XX, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988.

TRANSCENDÊNCIA DE INTERESSES. RECONHECIDA A EXISTÊNCIA DE REPERCUSSÃO

GERAL”. (DJe 18 nov. 2016.)

Na origem, a recorrente ajuizou contra a recorrida ação com o

objetivo de vê-la condenada ao pagamento de quantia que reputa

devida a título de repetição de indébito e de danos morais, acompa-

nhada de multa diária, bem como a desfiliar a demandante de seus

quadros associativos, alegando que, embora tivesse solicitado repeti-

das vezes seu desligamento da associação, não lograra desfiliar-se da

entidade, o que acarretou a continuidade na cobrança de mensalida-

des de associado, além de dor, sofrimento e exposição indevidos.

Sobreveio sentença de julgamento de procedência parcial dos

pedidos, para ordenar a desfiliação da autora do quadro de associa-

dos da ré e condenar esta a restituir as contribuições pagas após o

pedido de desligamento.

Em sede de apelação interposta pela ré, a qual argumentou

não ter sido efetivado o desligamento da autora em razão de dispo-

sitivo, em seu estatuto, condicionando o desligamento de associado

à quitação de todos os débitos referentes aos benefícios contratados

por seu intermédio, a 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Dis-

trito Federal e Territórios deu provimento ao recurso, tendo profe-

rido acórdão assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO. DESFILIAÇÃO. QUITAÇÃO DE DÍVIDA.

PAGAMENTO DE MULTA. CONDICIONAMENTO. LIVRE ASSOCIATIVISMO.

NÃO VIOLAÇÃO.

É legal o condicionamento da desfiliação do associado à qui-

tação do débito referente a benefício obtido por intermédio

da Associação ou o pagamento de multa, sem que isso repre-

sente afronta ao livre associativismo. (DJe 28 jun. 2013.)

Irresignada, a autora opôs embargos de declaração, rejeitados,

e, então, interpôs recurso extraordinário, este com supedâneo no

art. 102, III, d, da Constituição. Diz ter o acórdão objurgado ofen-

dido o art. 5º, XX, da Lei Fundamental, bem como os arts. 12, 39 e

267, VI, do revogado CPC de 1973. 

No tocante à violação constitucional apontada, afirma que

“manter uma pessoa filiada até que sejam pagos supostos débitos

junto ao banco parceiro da associação, como forma de venda ca-

sada – contribuição de associação e empréstimos contraídos –, é

burlar ou tentar condicionar um direito e garantia constitucional de

livre associação previsto no artigo 5º”.

Contra-arrazoado o recurso, foi ele admitido na origem

quanto à alegada contrariedade ao texto constitucional.

Reconhecida a repercussão geral da matéria, vieram os autos à

Procuradoria-Geral da República para a emissão de parecer.

Esses, em síntese, são os fatos de interesse.

A questão meritória em debate nos presentes autos diz res-

peito aos contornos do direito de associação, inscrito no art. 5º,

XX, da Constituição da República, segundo o qual “ninguém poderá

ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

3

Trata-se de direito fundamental indissociável da liberdade e da

concepção democrática do Estado de Direito que informa o arca-

bouço normativo da Constituição. Revela a especial importância da

liberdade de associação no tecido constitucional o fato de que não é

lícito suspender seu exercício concreto nem mesmo sob estado de

sítio, como bem observou o Ministro CELSO DE MELLO ao proferir

voto condutor do julgamento da ADI 3045/DF:

Diria, até, que, sob a égide da vigente Carta Política, intensi-

ficou-se o grau de proteção jurídica em torno da liberdade de

associação, na medida em que, ao contrário do que dispunha

a Carta anterior, nem mesmo durante a vigência do estado de

sítio se torna lícito suspender o exercício concreto dessa prer-

rogativa. O regime constitucional anterior, considerados os

mecanismos extraordinários de defesa do Estado, tornava lí-

cito, ao poder público, na vigência das medidas de emergên-

cia, do estado de emergência e do estado de sítio, suspender,

temporariamente, o exercício da liberdade de reunião e da li-

berdade de associação; hoje, porém, tal não mais se revela

possível, pois, quer sob a égide do estado de defesa, quer sob

a égide do estado de sítio, a liberdade de associação mantém-

-se íntegra e inatingível (CF/88, art. 136, § 1º, e art. 139). (DJ

1º jun. 2007.)

A complexidade e o caráter multifacetado da liberdade de as-

sociação foram observados por Jorge Miranda, que, em estudo so-

bre os caracteres e o conteúdo desse direito, assim prelecionou:

I – O direito de associação apresenta-se como um direito

complexo, com múltiplas dimensões – individual e institucio-

nal, positiva e negativa, interna e externa – cada uma com a

sua lógica própria, complementares umas das outras e que um

sistema jurídico-constitucional coerente com princípios de li-

berdade deve desenvolver e harmonizar. II – Antes de mais, é

um direito individual, positivo e negativo: (1º) O direito de

constituir com outrem associações para qualquer fim não

contrário à lei penal e o direito de aderir a associações exis-

tentes, verificados os pressupostos legais e estatutários e em

condições de igualdade; (2º) O direito de não ser coagido a

inscrever-se ou a permanecer em qualquer associação, ou pa-

gar quotizações para associação em que se não esteja inscrito,

e, no limite, o direito de deliberar a dissolução de associação a

que se pertença. Esse direito tem a natureza de liberdade en-

quanto não implica, para nenhum efeito, a dependência de

autorização de qualquer tipo ou de qualquer intervenção ad-

ministrativa; III – Revela-se depois um direito institucional, a

liberdade das associações constituídas: (1º) Internamente, o

direito de auto-organização, de livre formação dos seus ór-

gãos e da respectiva vontade e de ação em relação aos seus

membros; (2º) Externamente, o direito de livre prossecução

dos seus fins, incluindo o de filiação ou participação em uni-

ões, federações ou outras organizações de âmbito mais vasto;

(3º) Como corolário, a susceptibilidade de personificação – se

a atribuição de subjectividade jurídica, sem condicionalismos

arbitrários ou excessivos, for meio mais idôneo para tal pros-

secução de fins; (4º) como garantias, por um lado, a vedação

de intervenções arbitrárias do poder político e, por outro

lado, a proibição de associações secretas. A liberdade ou auto-

nomia interna das associações acarreta a existência de uma

verdade geral ou colectiva, o confronto de opiniões para a sua

determinação, a distinção de maiorias e minorias. Daí a ob-

servância do método democrático e das regras em que se

consubstancia, ao lado da necessidade de garantia dos direitos

dos associados. À lei e aos estatutos cabe prescrever essas re-

gras e essas garantias, circunscrevendo, assim, a actuação dos

órgãos associativos, mas não a liberdade de associação (devi-

damente entendida)2

.

2 MIRANDA, Jorge, apud MORAES, Alexandre de. Direito Constitucional. 23. ed. São

Paulo: Atlas, 2008 (p. 81).

Nessa ordem de ideias, pode-se afirmar que disposições esta-

tutárias em âmbito associativo, que consubstanciam uma das facetas

do exercício da liberdade de associação, não podem atentar contra o

balizamento constitucional do próprio direito. Corrobora essa con-

clusão o seguinte excerto do pronunciamento realizado nos autos

da já mencionada ação de controle concentrado de constitucionali-

dade pelo Ministro CELSO DE MELLO:

Em suma: a outorga constitucional de autonomia normativa

não significa, nem pode representar, a atribuição, a tais enti-

dades privadas, de poderes que extravasem os limites defini-

dos, em sede normativa adequada, pelo poder estatal.

Assim, não pode o exercício de liberdade de associação resul-

tar na edição de normas estatutárias, ou mesmo na prática de atos

concretos em âmbito associativo, que traduzam a imposição de obs-

táculos à realização do desligamento postulado por integrante da

entidade.

A liberdade de não permanecer associado, decorrente direta-

mente da literalidade do texto constitucional e autoaplicável, é do-

tada da estrutura de direito potestativo: manifestada a vontade do

integrante de retirar-se dos quadros da associação, assume esta uma

posição de sujeição que implica, necessariamente, a prática de atos

voltados à efetivação do desligamento.

A imposição, seja por via estatutária, seja por atos emanados

de outros associados ou prepostos destes, de quaisquer condições

ou requisitos para que se efetive o desligamento postulado por as-

sociados ofende o conteúdo do direito de associação, viola a Cons-

tituição e é nula de pleno direito.

Nos presentes autos, o acórdão recorrido constrói seus funda-

mentos em benefícios auferidos pela recorrente ao ingressar na as-

sociação, consistentes em empréstimo com taxas mais vantajosas, a

partir do que alegou a associação ser legítimo condicionar a retirada

de integrante de seus quadros à quitação do mútuo. Poder-se-ia vis-

lumbrar, em outras situações, também com base em benefícios obti-

dos por meio do ingresso na entidade, eventual condicionamento

da retirada ao pagamento de multa. Tais argumentos não merecem

prosperar.

É evidente que a liberdade de associação não deve prestar-se a

albergar condutas imbuídas de nítido desvio de finalidade, nas quais

sujeitos ingressem nos quadros associativos unicamente com a in-

tenção de obter benefícios, para em seguida pedir seu desligamento.

Tal conduta, embora se revele perniciosa à manutenção das

atividades associativas, pode ser coibida mediante mecanismos ou-

tros que não infrinjam a vedação constitucional à coação em manter

alguém associado, de modo que tais condicionamentos sejam des-

necessários, uma vez que constituem medida desproporcional.

Com efeito, inexiste óbice a que, para inibir a ocorrência des-

ses desvios de finalidade, sejam estabelecidas compensações ou

multas, em sintonia com o proveito obtido pela conduta indevida

ou com o prejuízo causado à associação, para quem pratique esses

atos abusivos. O adimplemento das prestações decorrentes dessas

penalidades, todavia, pode ser cobrado por variada gama de meios –

judiciais e extrajudiciais – admitidos na legislação, não havendo,

portanto, razão idônea a justificar que alguém seja compelido a

manter-se associado com a finalidade de se tutelar o patrimônio da

entidade, que tem estatura constitucional, mas, repita-se, pode ser

eficientemente protegido por outros mecanismos.

Ante o exposto, opina a Procuradoria-Geral da República pelo

provimento do recurso extraordinário.

Por fim, considerados a sistemática da repercussão geral e os

efeitos do presente julgamento em relação aos demais casos que

tratem ou venham a tratar do tema 922, propõe-se a fixação da se-

guinte tese:

Ofende o art. 5º, XX, da Constituição da República a im-

posição de requisito ou condicionante ao deferimento de

pedido de desligamento de entidade associativa feito por

um de seus integrantes, sendo nulas de pleno direito

quaisquer disposições estatutárias ou atos emanados de

outros associados ou prepostos destes que os estabele-

çam.

Brasília (DF), 28 de junho de 2017.

Rodrigo Janot Monteiro de Barros

Procurador-Geral da República

JCCR/BDCCB

9

Documento assinado via Token digitalmente por RODRIGO JANOT MONTEIRO DE BARROS, em 30/06/2017 14:36. 

Para verificar a assinatura acesse http://www.transparencia.mpf.mp.br/validacaodocumento. Chave 184FC7BE.DCD8B522.FBC8E22C.E77C1641

TJ MG AÇÃO CIVIL PÚBLICA CONTRA VENDA DE "FRAÇÃO IDEAL" DE FALSO CONDOMÍNIO

O MINISTÉRIO PÚBLICO TEM LEGITIMIDADE PARA INSTAURAR AÇÃO CIVIL PUBLICA PARA IMPEDIR AS VENDAS DE FRAÇÕES IDEAIS DE  FALSOS CONDOMÍNIOS  : 

 Tribunal de Justiça de Minas Gerais

Processo: 1.0110.18.000336-7/001

Relator: Des.(a) Carlos Roberto de Faria

Relator do Acordão: Des.(a) Carlos Roberto de Faria

Data do Julgamento: 07/11/2019

Data da Publicação: 19/11/2019

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - FALSO CONDOMÍNIO - PRELIMINAR DE

DECISÃO ULTRA PETITA - ACOLHIDA - ILEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO - REJEITADA -

RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO

1. Nos termos do art. 492, do Código de Processo Civil, é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da

pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

2. A condenação que excede ao demandado na inicial configura vício de julgamento ultra petita e, por isso, o excesso

deve ser decotado.

3. Cabe ao Ministério Público promover o inquérito civil e a ação civil pública, para a proteção do patrimônio público e

social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos.

4. A Lei nº 6.766/79 estabelece que "somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei

municipal".

5. Recurso parcialmente provido.

CONFIRA :

AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0110.18.000336-7/001 - COMARCA DE CAMPESTRE - AGRAVANTE(S):

VITORINO RIDOLFI - AGRAVADO(A)(S): MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE MINAS GERAIS

A C Ó R D Ã O

 Vistos etc., acorda, em Turma, a 8ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na

conformidade da ata dos julgamentos, em DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PARA ACOLHER A

PRELIMINAR DE DECISÃO ULTRA PETITA.

DES. CARLOS ROBERTO DE FARIA

RELATOR.

DES. CARLOS ROBERTO DE FARIA (RELATOR)

V O T O

 Trata-se de agravo de instrumento interposto por VITORINO RODOLDI, nos autos da ação civil pública, contra a

decisão de fls. 156-159v/TJMG, que deferiu tutela provisória de urgência à requerida.

 Alega o agravante que a decisão se encontra em franco confronto com seus interesses, vez que proferida de

maneira ultra petita e, de ofício, incluiu impedimentos e estendeu efeitos os quais não foram requeridos pelo Ministério

Público. Nesse sentido, acrescenta, a decisão excedeu o pedido formulado pelo ora agravado, prejudicando

veemente o agravante e os demais interessados, que não podem sequer realizar benfeitorias em suas propriedades.

 Pondera que, como existe apenas um jornal na região, o agravante fica obrigado a, mensalmente, renovar as

publicações que, de fato, não produzem os efeitos esperados, uma vez que própria averbação às margens já seria o

suficiente. Acrescenta que, como se trata de uma região onde todos conhecem a vida de todos, a notícia já se

espalhou, além do fato de que o agravante não sair anunciando vendas de lotes a ninguém.

 Aduz a patente ilegitimidade do Ministério Público para propor a presente demanda, visto que a mesma se trata,

única e exclusivamente, de direito imobiliário, tema este sobre o qual a d. Promotoria não tem competência ou

legitimidade. Alega que ora o Ministério Público defende os padrões urbanísticos (interesses difusos), ora pleiteia

indenização aos compradores de lotes (interesses individuais). Nesse sentido, afirma que se faz necessária a

extinção do feito sem resolução do mérito, vez que comprovada a ilegitimidade ativa.

 Sustenta a inadequação da via eleita, ao argumento de que o representante do Ministério Público não se atentou para o fato de que o imóvel está situado na área rural e pondera que não há parcelamento, tampouco

loteamento instalado naquela área, mas sim um condomínio de pessoas da mesma família, não podendo ser

regularizado sob a égide da Lei nº 6.766/79, devendo a ação ser extinta de plano.

 Conta que possui um filho, que herdou do falecimento de sua esposa, uma parte ideal e que lá está construindo

uma casa para morar com sua família e, devido aos efeitos da liminar, está com a obra parada, sendo que todo o

material para construção está se deteriorando, com prejuízos gritantes. Defende que não irá vender os lotes, porém

as pessoas que moram lá necessitam cuidar e fazer reparos em seu patrimônio.

 Por todo o exposto, requer que seja conhecido e provido o presente recurso, bem como, liminarmente, concedida

a tutela recursal, para tornar sem efeito as abstenções incluídas de forma ultra petita pelo d. magistrado a quo e

permitir que o agravante possa realizar obras, benfeitorias, reformas, melhoramentos e manutenção na área descrita

na inicial, bem como tornar sem efeito a obrigação de publicar em jornais e rádios locais a informação do referido

impedimento. Ao final, pede que a decisão agravada seja cassada, tendo em vista a ilegitimidade do Ministério

Público no que tange o direito imobiliário e por demandar direitos difusos e individuais homogêneos.

 Em decisão constante às fls. 183-187/TJMG, o recurso foi recebido apenas no seu efeito devolutivo.

 Contraminuta às fls. 300-303/TJMG, pelo não provimento do recurso.

 É o relatório. Decido.

 Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso.

 PRELIMINAR

 DECISÃO ULTRA PETITA

 Nos termos do art. 492, do Código de Processo Civil, é vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da

pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

 A análise da petição inicial revela que a autora formulou os seguintes pedidos:

a) Seja deferida a medida liminar, a fim de determinar a expedição de ofício ao Cartório de Registro de Imóveis de

Campestre, para que averbe a existência da presente ação civil pública na matrícula n. 5.407, na forma do art. 167, II,

item 12, da Lei 6.015/73, ficando impedido ainda de qualquer registro translativo de propriedade sem autorização

judicial.

 (...)

c) Seja, ao final, julgada procedente a presente ação, nos termos do art. 11 da Lei n° 7.347/85, condenando os

registros à obrigação de fazer consistente em efetuarem o desfazimento integral do parcelamento irregular,

declarando-se ainda a nulidade de todos os títulos registrados na matrícula n. 5.407 (R-2 a R-10), e os que porventura

sucederem.

 O agravante sustenta que a decião foi ultra petita no tocante a inclusão de impedimentos e a extensão de efeitos,

quais sejam, a abstenção em realizar obras, benfeitorias, venda, desmembramento e a determinação para publicação

de notícia informacional, em jornal e rádios locais. De fato, é possível ver que a decisão excedeu o pedido. Dessa

forma, torna-se necessário que esse excesso seja decotado.

 Nesse sentido é a jurisprudência do TJMG:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO - TUTELA ANTECIPADA - PRELIMINAR DE OFÍCIO - AUSÊNCIA DE

PEDIDO DA PARTE AUTORA - DECISÃO EXTRA PETITA - ACOLHIMENTO - JUSTIÇA GRATUITA - PESSOA

FÍSICA - AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA HIPOSSUFICIÊNCIA - CONCESSÃO INTEGRAL DA BENESSE -

IMPOSSIBILIDADE.

- O Código de Processo Civil determina que o douto magistrado julgue a lide nos limites propostos pelas partes,

sendo-lhe defeso proferir decisão aquém (citra petita), além (ultra petita) ou diversa (extra petita) do que fora pedido

no feito.

- Nos termos do art. 1013, §3º, II, do Código de Processo Civil/2015, a incongruência da decisão com os limites do

pedido ou da causa de pedir é motivo da sua anulação apenas quanto a esse tópico.

- O NCPC veio positivar orientação, há muito consolidada pela jurisprudência, no sentido de considerar relativa a

presunção de veracidade que decorre da alegação de hipossuficiência deduzida pela pessoa física. Nos termos do §

2º, art. 99, do NCPC, o juiz poderá indeferir o pedido de gratuidade de justiça integral se houver elementos que

evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade integral.

- Nas hipóteses em que a prova pericial foi postulada pelo beneficiário da justiça gratuita urge que os honorários do

perito sejam pagos pelo próprio beneficiário, sendo esta a única medida hábil a viabilizar a prestação jurisdicional

célere e completa. (TJMG - Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.19.068024-9/001, Relator(a): Des.(a) Sérgio André da

Fonseca Xavier , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/10/2019, publicação da súmula em 08/10/2019)

 Desta forma, acolho a preliminar.

ILEGITIMIDADE ATIVA

 O recorrente sustenta a falta de interesse de agir do Ministério Público para a propositura da ação civil pública,

contudo, a Carta Magna de 1988, em seu art. 129, III, preceitua:

Art. 129. São funções institucionais do Ministério Público:

III - promover o inquérito civil e a ação civil pública, para a proteção do patrimônio público e social, do meio ambiente

e de outros interesses difusos e coletivos.

 A Lei 7.347/85 (Lei de Ação Civil Pública), em seus arts. 1º, 5º e 6º, prevê:

Art. 1º Regem-se pelas disposições desta Lei, sem prejuízo da ação popular, as ações de responsabilidade por

danos morais e patrimoniais causados:

l - ao meio-ambiente;

ll - ao consumidor;

III - a bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico;

IV - a qualquer outro interesse difuso ou coletivo;

V - por infração da ordem econômica.

(...)

Art. 5o Têm legitimidade para propor a ação principal e a ação cautelar:

I - o Ministério Público; (...).

Art. 6º Qualquer pessoa poderá e o servidor público deverá provocar a iniciativa do Ministério Público, ministrando-lhe

informações sobre fatos que constituam objeto da ação civil e indicando-lhe os elementos de convicção.

 Por outro giro, a Lei 6.938/81 (Política Nacional de Meio Ambiente), prevê que:

Art. 14 - Sem prejuízo das penalidades definidas pela legislação federal, estadual e municipal, o não cumprimento das

medidas necessárias à preservação ou correção dos inconvenientes e danos causados pela degradação da qualidade

ambiental sujeitará os transgressores:

§ 1º Sem obstar a aplicação das penalidades previstas neste artigo, é o poluidor obrigado, independentemente da

existência de culpa, a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, afetados por sua

atividade. O Ministério Público da União e dos Estados terá legitimidade para propor ação de responsabilidade civil e

criminal, por danos causados ao meio ambiente."

 Portanto, dos dispositivos supra aludidos, pode-se constatar a legitimidade do Ministério Público da União e dos

Estados para a propositura da ação.

 DO MÉRITO

 Observa-se, in casu, tratar-se de falso condomínio, onde o proprietário da gleba estabelece a venda de partes

ideais, a serem alienadas a pessoas diversas, prevendo a existência de área de circulação de uso em comum.

 Tratando-se, deste modo, de parcelamento irregular do solo rural para fins urbanos. Tendo a irregularidade

constatada no empreendimento, diante da fraude perpetrada com a constituição de "falso condomínio", e da

inexistência de licenciamento para o loteamento em questão.

 A Lei n° 6.766/79 dispõe sobre os requisitos necessários para as alterações de uso do solo rural para fins

urbanos, quais sejam:

Art. 53. Todas as alterações de uso do solo rural para fins urbanos dependerão de prévia audiência do Instituto

Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA, do Órgão Metropolitano, se houver, onde se localiza o

Município, e da aprovação da Prefeitura municipal, ou do Distrito Federal quando for o caso, segundo as exigências

da legislação pertinente.

 Nesse sentido, a Lei n° 6.766/79, alterada pela Lei n° 9.785/99, prevê:

Art. 3°. Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou

de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

 Mais, o Estatuto da Terra veda a divisão da propriedade rural em área inferior à constituída do módulo da

propriedade. Veja-se:

Art. 65. O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.

 Outrossim, sabe-se que a implantação de loteamento transcende o direito subjetivo da propriedade da gleba, vez

que causa influências diretas à economia das famílias carentes de moradia e gera insegurança jurídica.

 Torna-se necessária, portanto, a manutenção da decisão no que tange a necessidade de averbação da matrícula

do referido imóvel e a condenação dos registros à obrigação de fazer consistente em efetuarem o desfazimento

integral do parcelamento irregular, declarando a nulidade dos títulos registrados na matrícula n° 5.407.

 Com tais considerações, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao recurso, apenas para acolher a preliminar de decisão

ultra petita e decotar o impedimento a realização de obras e benfeitorias na referida área de propriedade do agravante

e a publicação de notícias informacionais nos veículos de informação de jornal e rádios locais.

 Custas, na forma da lei.

JD. CONVOCADO FÁBIO TORRES DE SOUSA - De acordo com o(a) Relator(a).

DESA. TERESA CRISTINA DA CUNHA PEIXOTO - De acordo com o(a) Relator(a).

 SÚMULA: "DERAM PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO PARA ACOLHER A PRELIMINAR DE

DECISÃO ULTRA PETITA."

TRANSITADO EM JULGADO 

TJ RJ CONSELHO MAGISTRATURA 2016 Parcelamento ou desmembramento irregular do solo, impedem de efetuar o registro da VENDA de FRAÇÃO IDEAL LEI 6766/79 - NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL ART.647 ART 648

APLICA-SE aos LOTEAMENTOS  IRREGULARES DAS GLEBAS 6 ATÉ 16 do LOTEAMENTO  DA GRANJA COMARY .

A diferença é que o LOTEAMENTO TOTAL DA GRANJA COMARY foi APROVADO e REGISTRADO no RGI   em 21.04.1951 e a PLANTA total do LOTEAMENTO foi APROVADA pelo MUNICIPIO em 28/12/1966 sendo

IMPOSSIVEL alterar a NATUREZA JURIDICA DOS LOTES mediante a venda de FICTA FRAÇÃO IDEAL de VIAS PÚBLICAS e IMÓVEIS AUTÔNOMOS com uso ILEGAL da figura juridica do "condominio" civil mediante FRAUDES nos REGISTROS DE IMÓVEIS. 

Confira :

CONSELHO DA MAGISTRATURA

REGISTRO PÚBLICO

PROCESSO N°: 0025584-13.2013.8.19.0001

RELATOR: DES. CELSO FERREIRA FILHO

INTERESSADO: LUCIANO TEIXEIRA ROCHA

SUSCITANTE: CARTÓRIO DO 9° OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL

ACÓRDÃO 

REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA 

REGISTRAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO 

DE ESCRITURA DE PROMESSA DE COMPRA 

E VENDA DE FRAÇÃO IDEAL. 

PARCELAMENTO IRREGULAR. AUSENTE 

AUTORIZAÇÃO DO ÓRGÃO PÚBLICO 

COMPETENTE. DEMAIS EXIGENCIAS 

PROCEDENTES, CONTUDO, MESMO QUE 

ATENDIDAS, NÃO VIABILIZAM O REGISTRO 

DO TÍTULO. Sentença de procedência da 

Dúvida. Proibição legal de registro de título cujo objeto seja loteamento ou desmembramento 

irregular. SENTENÇA MANTIDA EM SEDE DE 

REEXAME NECESSÁRIO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos do processo n° 0025584-

13.2013.8.19.0001 em que é interessado LUCIANO TEIXEIRA ROCHA e suscitante o 

CARTÓRIO DO 9° OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA CAPITAL.

ACORDAM os Desembargadores integrantes do CONSELHO DA 

MAGISTRATURA, por unanimidade de votos, em MANTER A SENTENÇA EM SEDE 

DE REEXAME NECESSÁRIO, nos termos do voto do Desembargador Relator. 

RELATÓRIO

 Trata-se de procedimento de Dúvida suscitada (fls.02 e 06/11) em 

razão do adiamento do registro de escritura de promessa de compra e venda lavrada 

em 22/09/2008 no 24° Oficio de Notas da Capital, no Livro n° 5816, às fls. 055, firmada 

entre o outorgante promitente vendedor José Cabral Dure e de outro lado, com 

outorgado promitente comprador Luciano Teixeira Rocha, tendo por objeto a fração de 

1404/68.000,00 do imóvel situado no caminho público que começa no lado par da 

Estrada do Sacarrão a 2.600,00 m do início desta, no lado par da Estrada dos 

bandeirantes a 510m depois da ponte sobre o rio morto, terreno (sitio 373), no lado par 

do caminho a 45,60m de seu inicio, na freguesia de Jacarepaguá, nesta Cidade, 

descrito e caracterizado na matrícula 205.322 do 9° RGI. 

Prenotado o título e submetido a exame, foram feitas quatro exigências: 

1ª – aguardar consulta à Prefeitura Municipal quanto ao enquadramento 

do imóvel em parcelamento irregular, nos termos do artigo 648, § 4°, da Consolidação 

Normativa;

2ª – juntar formulário de comunicação de alteração de titularidade (guia 

de comunicação) feita através de comunicação digital junto à Secretaria Municipal de 

Fazenda, nos termos do Decreto n° 35744 de 06/06/2012, publicado no D.O. RIO em 

11/06/2012;

3ª – esclarecer a divergência existente entre a matrícula do imóvel no 

RGI onde consta que o imóvel possui inscrição fiscal urbana (FRE) enquanto que na 

escritura em exame consta que o imóvel está cadastrado no INCRA e, portanto, 

caracterizado como imóvel rural, e

4ª – consta averbado na matrícula do imóvel, um Ofício da 1ª Vara Cível 

Pichetti em face do outorgante e de seu procurador qualificados no presente título, o 

que não foi consignado na escritura conforme exige o artigo 241, § 2°, da CNCGJ. 

Cópia do título apresentado para registro. (fls. 03/05v)

Cópia do Ofício encaminhado à Prefeitura Municipal. (fls.12)

Certidão (fls.18) de que não houve impugnação.

Manifestação do Município do Rio de Janeiro (fls.19/28)

Manifestação do Suscitante (37/38) ressaltando a resposta do Município 

que afirmou não haver, para o imóvel, aprovação de parcelamento urbano, nem 

processo de aprovação de loteamento, podendo-se concluir pelo parcelamento 

irregular do solo, o que o impede de efetuar o registro do título

Parecer do Ministério Público (fls.38v) opinando pela procedência da 

dúvida e requerendo extração de cópias para remessa à Procuradoria Geral de 

Justiça.

Sentença (fls. 39/41) decidindo pela superação da segunda e da quarta 

exigência, mas julgando a Dúvida procedente.

Sem recurso, subiram os autos para apreciação desse E. Conselho da 

Magistratura.

Parecer Ministerial de segundo grau (fls.64/81) opinando pela confirmação da sentença.

VOTO

A questão é bastante objetiva.

Trata-se, sem qualquer sombra de dúvida, de parcelamento irregular 

do solo urbano e, sendo assim, o registro do título não pode ser efetivado posto 

que em total desconformidade com o permissivo legal.

A implantação de um loteamento ou desmembramento para fins 

urbanos está subordinada à Lei Federal nº 6.766/79, quando a gleba estiver 

localizada em zona urbana ou de expansão urbana.

Para o parcelamento ser considerado legal, a planta e o projeto 

devem ser previamente aprovados pela Prefeitura, depois de ouvidas as demais 

autoridades competentes, sendo que, após a aprovação, o loteamento tem que 

ser registrado no Cartório imobiliário, nos termos do artigo 18 da referida lei nº 

6766/79, e a execução das obras se dará segundo a respectiva aprovação.

Assim, correta a postura do Oficial ao obstar o registro pretendido, uma 

vez que, no caso em tela, o interessado pretende, sem autorização da Prefeitura, 

realizar um verdadeiro desmembramento de sua propriedade, o que é vedado pelo 

ordenamento.

O artigo 37 da referida Lei 6766/79 dispõe que: “é vedado vender ou 

prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.”

Ao mesmo tempo, a citada norma legal enuncia, em seu artigo 52, que 

constitui crime o registro de desmembramento ou loteamento irregular, senão vejamos:

“Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não 

aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa 

de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de 

venda de loteamento ou desmembramento não registrado.

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções 

administrativas cabíveis.”

Repise-se, pois, que, sob pena de responsabilidade criminal, agiu bem o oficial.

O registro pretendido também é vedado pela Consolidação 

Normativa da Corregedoria Geral da Justiça – parte extrajudicial, que dispõe nos 

artigos 647 e 648, verbis:

Seção II - Dos loteamentos clandestinos 

Art. 647. Os Oficiais de Registro de Imóveis são obrigados, 

sob pena de caracterizar falta disciplinar, a fiscalizar o uso de 

escritura de compra e venda de fração ideal, com formação 

de condomínio civil, como instrumento de viabilização da 

criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e de burla 

à lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido 

não só do exame do título apresentado para registro, como 

também pelo exame dos elementos constantes da matrícula. 

§ 1º. Os Oficiais de Registro de Imóveis, para cumprir o 

disposto no caput, deverão dedicar especial atenção às 

sucessivas alienações de diminutas frações ideais de um 

determinado imóvel, muitas vezes em percentual idêntico, e 

nas quais os adquirentes não guardam relação de comunhão 

ou de identidade entre si, tais quais parentesco ou amizade.

§ 2º. Suspeitando o Oficial de Registro de Imóveis da 

formação de loteamento irregular/clandestino, ou de burla às 

normas legais que regulam o parcelamento do solo, pela via 

transversa da escritura de compra e venda de fração ideal, 

deverá comunicar o fato à Corregedoria Geral da Justiça, ao 

Ministério Público e à Prefeitura Municipal da Comarca, para 

que adotem as providências cabíveis, sendo certo que a 

omissão no cumprimento desta diligência sujeitará o mesmo à 

apuração de responsabilidade disciplinar. 

§ 3º. A comunicação prevista no parágrafo anterior deverá 

expor os fatos e os fundamentos que levaram o Oficial de 

Registro a identificar, no título apresentado para inserção no 

fólio real, uma forma de loteamento irregular/clandestino, ou 

de burla às normas legais que regulam o parcelamento do 

solo, e será instruída com os seguintes documentos: 

...........

§ 4º. A comunicação enviada à Corregedoria Geral da Justiça 

deverá observar os requisitos previstos no parágrafo anterior, 

acrescida da comprovação de cópia da comunicação 

encaminhada ao Ministério Público e à Prefeitura Municipal da 

Comarca. 

§ 5º. Convencido o Oficial de Registro de Imóveis, de que a 

venda da fração ideal se faz em burla da legislação de 

loteamentos, deverá exigir o cumprimento dos requisitos do 

referido diploma legal, para a inserção do título no registro 

imobiliário e, em não sendo atendida a exigência, negará 

registro ao título. Nesta última hipótese, não concordando a 

parte com a exigência formulada pelo Oficial ou com a 

negativa de registro do título, poderá ser suscitada a dúvida 

prevista no artigo 198 da Lei nº. 6.015/73, ao Juízo de 

registros públicos competente. 

Art. 648. Os Oficiais não poderão registrar as escrituras ou 

instrumentos particulares envolvendo alienação de frações 

ideais, quando, baseados em dados objetivos, constatarem a 

ocorrência de fraude e infringência à lei e ao ordenamento

positivo, consistente na instituição ou ampliação de loteamentos 

de fato. 

§ 1º. Para os fins previstos no caput, considerar-se-á fração 

ideal a resultante do desdobramento do imóvel em partes não 

localizadas/delimitadas, e declaradas como contidas na área 

original, e que estejam acarretando a formação de falsos 

condomínios em razão das alienações. 

§ 2º. As frações poderão estar expressas, indistintamente, em 

percentuais, frações decimais ou ordinárias ou em área 

(metros quadrados, hectares, etc.). 

§ 3º. Ao reconhecimento de configuração de loteamento 

clandestino ou irregular, entre outros dados objetivos a serem 

valorados, concorrem, isolada ou em conjunto, os da 

disparidade entre a área fracionada e a do todo maior, forma

de pagamento do preço em prestações e critérios de rescisão 

contratual.

§ 4º. A restrição contida neste artigo não se aplica aos 

condomínios edilícios, por estes serem previstos e tutelados 

por legislação especial. Sobrevindo dúvida sobre o 

enquadramento do imóvel objeto de alienação nas leis 

condominial e de parcelamento do solo urbano, o Oficial 

Registrador poderá oficiar à Prefeitura municipal a fim de 

obter informações que lhe permitam melhor apurar a situação.

Com relação às demais exigências, são procedentes e 

decorrem de disposição legal e, mesmo que superadas, ainda assim, não viabilizam o 

registro do titulo. 

Por todo o exposto, apreciando o feito em razão do reexame 

necessário, voto no sentido de MANTER A SENTENÇA DE PROCEDENCIA DA 

DÚVIDA.

Rio de Janeiro, 15 de dezembro de 2016

 DES. CELSO FERREIRA FILHO

 RELATOR

TJ RS É CRIME FAZER PROPAGANDA ENGANOSA DE VENDA CONDOMINIO INEXISTENTE ART. 65 DA LEI 4591/64 VENDA DE "CONDOMINIO" INEXISTENTE

O CASO EVIDENCIA A  IMPORTÂNCIA DA FISCALIZAÇÃO DOS "LANÇAMENTOS DE CONDOMÍNIOS " POR PARTE DOS OFICIAIS TITULARES DOS CARTÓRIOS DE REGISTRO DE IMÓVEIS

DEMONSTRA TAMBEM A NECESSIDADE  DA PRONTA ATUAÇÃO DO MINISTÉRIO PÚBLICO NA DEFESA DA ORDEM PUBLICA E DOS DIREITOS DOS  CONSUMIDORES 

APELAÇÃO CRIME. DEMAIS INFRAÇÕES PENAIS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEI Nº 4.591/64. PRELIMINARES DE NULIDADE. REJEIÇÃO. 

(...)

Embora na inicial o fato tenha sido capitulado no art. 66, I, da Lei nº 4.591/64, a descrição fática amolda-se, na verdade, ao disposto no art. 65, caput, da mesma Lei, o que foi devidamente observado pelo julgador singular. Sabido que o réu se defende dos fatos e não da mera capitulação constante da denúncia, não há nulidade a declarar.

MATERIALIDADE E AUTORIA COMPROVADAS. CONDENAÇÃO MANTIDA. 

Os elementos de convicção constantes dos autos demonstram a materialidade e a autoria do crime previsto no art. 65, caput, da Lei nº 4.591/64, revelando que os réus, agindo em comunhão de vontades, promoveram incorporação imobiliária, fazendo, em comunicação ao público, afirmação falsa sobre a construção de condomínio e alienação de frações ideais de edificação. 

DOSIMETRIA. 

Penas confirmadas nos padrões mínimos, na forma aplicada na sentença.

PRELIMINARES REJEITADAS. APELAÇÃO DESPROVIDA. 

APELAÇÃO CRIME

OITAVA CÂMARA CRIMINAL

Nº 70064695448 (Nº CNJ: 0154922-67.2015.8.21.7000)

COMARCA DE MARCELINO RAMOS

APELANTES: XXX

APELADO : MINISTÉRIO PÚBLICO 

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos os autos. 

Acordam os Desembargadores integrantes da Oitava Câmara Criminal do Tribunal de Justiça do Estado, à unanimidade, em rejeitar as preliminares e em negar provimento à apelação.

Custas na forma da lei.

Participaram do julgamento, além da signatária (Presidente), os eminentes Senhores DES.ª ISABEL DE BORBA LUCAS E DES. DÁLVIO LEITE DIAS TEIXEIRA.

Porto Alegre, 27 de setembro de 2017.

DES.ª NAELE OCHOA PIAZZETA, 

Relatora.

RELATÓRIO

DES.ª NAELE OCHOA PIAZZETA (RELATORA)

O MINISTÉRIO PÚBLICO ofereceu denúncia contra XXXXX, dando-os como incursos nas sanções do artigo 66, inciso I, da Lei n.º 4591/64, c/c o artigo 29, “caput”, do Código Penal, do Código Penal, pelo fato assim narrado na peça acusatória:

“[...].

Durante o mês  abril de 2012, através do Jornal Bom Dia/Erechim, os denunciados  Xx em comunhão de esforços e vontades, promoveram incorporação, fazendo, em comunicação ao público interessado, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações.

Ocorre que os denunciados, visando promover a comercialização de futuro empreendimento imobiliário, determinado Irmãos Marsaro Residencial (fl. 07/10), procuraram o Jornal Bom Dia para comunicar ao público, mediante anúncio jornalístico a propagando do imóvel.

Os denunciados Luiz Carlos e Marcio David eram os responsáveis pelas informações sobre o “empreendimento imobiliário”, enquanto o denunciado Antônio Carlos Gomes dos Santos fazia às vezes de “corretor”, ou seja, intermediação imobiliária. No entanto, a afirmação sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais era falsa, uma vez que sequer o imóvel sob o qual seria erguida a edificação fora objeto de incorporação imobiliária.

 [...]”.

Citados (fl. 74), os denunciados compareceram à audiência, não aceitaram a proposta de suspensão condicional do processo e apresentaram resposta preliminar (fls. 75-78).

Denúncia recebida em 05-08-2013 (fl. 91/v).

Ofertada resposta à acusação por intermédio de defensor constituído, com rol de testemunhas (fls. 93-96)

Ausentes quaisquer das hipóteses do art. 397 do Código de Processo Penal, foi determinado o prosseguimento do feito, com o indeferimento da oitiva de três testemunhas arroladas pela defesa (fls. 97-98).

Durante a instrução, foram ouvidas 03 (três) testemunhas e interrogados os réus (CDs, fls. 105, 123, 174, 178 e 207). 

Apresentados memoriais pelo Ministério Público (fls. 214-216v) e pela defesa (fls. 218-223). 

Atualizados os antecedentes criminais (fls. 224-227).

Sobreveio sentença (fls. 228-238), publicada em 04-11-2014 (fl. 239), julgando procedente a pretensão punitiva para condenar os acusados XXXX como incursos nas sanções do artigo 65, “caput”, da Lei n.º 4.591/64, às penas  de 01 (um) anos de reclusão, em regime inicial aberto, substituída por prestação de serviços à comunidade, e multa de cinco salários mínimos. Custas pelos réus, na razão de 1/3 (um terço) para cada um. 

Intimados da sentença pessoalmente (fls. 243 e 250), interpuseram recurso de apelação (fls. 241), recebida à fl. 242.

Em suas razões, apresentadas nesta Instância, a defesa suscita a nulidade da sentença pela suspeição ou impedimento do julgador; pela ocorrência de por cerceamento de defesa, devido ao indeferimento da oitiva de testemunhas; e pela violação ao princípio da correlação. No mérito, sustenta não haver nos autos prova apta a embasar o decreto condenatório (fls. 370-377).

Com as contrarrazões (fls. 379-385), manifestou-se a ilustre Procuradora de Justiça, Maria Cristina Cardoso Moreira de Oliveira pela rejeição das prefaciais e pelo desprovimento do recurso defensivo (fls. 387-392).

Após dúvida envolvendo a competência interna no âmbito desta Corte (fls. 394-396, 403 e 405-406), vieram conclusos para julgamento.

VOTOS

DES.ª NAELE OCHOA PIAZZETA (RELATORA)

Trata-se de recurso de apelação interposto por defensora constituída em favor de XXXXX, em face da sentença pela qual condenados como incursos nas sanções do artigo 65, “caput”, da Lei n.º 4.591/64.

Em suas razões, suscita a nulidade da sentença pela suspeição ou impedimento do julgador; pela ocorrência de cerceamento de defesa, devido ao indeferimento da oitiva de testemunhas; e pela violação ao princípio da correlação. No mérito, sustenta não haver nos autos prova apta a embasar o decreto condenatório (fls. 370-377).

Inicio pelo exame da prefacial de suspeição ou impedimento do julgador singular. 

De plano, constato que esta questão foi suscitada somente em sede recursal. Durante todo o trâmite processual, o magistrado singular conduziu o andamento do feito sem qualquer oposição por parte da defesa – que inclusive assumiu o processo na fase de defesa preliminar. 

Como a exceção de suspeição deve ser formulada na primeira oportunidade em que couber à parte se manifestar nos autos, o debate proposto pela defesa somente em preliminar recursal mostra-se precluso. 

Com o mesmo entendimento, colaciono precedente do Superior Tribunal de Justiça:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENAL E PROCESSO PENAL. EXCEÇÃO DE IMPEDIMENTO. ARGUIÇÃO APÓS PRÉVIA MANIFESTAÇÃO NOS AUTOS. PRECLUSÃO. PRECEDENTES.

1. De acordo com a jurisprudência deste Sodalício, a exceção de suspeição deve ser arguida na primeira oportunidade em que o réu se manifestar nos autos, sob pena de preclusão, entendimento que se aplica também à exceção de impedimento, em atenção ao que estabelece o artigo 112 do Código de Processo Penal.

2. Agravo regimental improvido.

(AgRg no Ag 1430977/SP, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 04/06/2013, DJe 12/06/2013) (grifei)

Apenas para não passar in albis, cabe salientar que a defesa invoca a existência de supostas decisões parciais pelo julgador singular em outros feitos cíveis envolvendo os réus e as procuradoras constituídas – que apresentam laços de parentesco. Contudo, não há qualquer notícia dando conta da arguição de suspeição nas ações discriminadas nas razões recursais, o que demonstra que o expediente ora suscitado em preliminar é infundado. 

Já em relação ao invocado impedimento do julgador, não estão presentes quaisquer das hipóteses previstas no art. 252 do CPP, pelo que não há mácula a declarar. 

Na segunda prefacial, os recorrentes sustentam o cerceamento de defesa em virtude do indeferimento da inquirição de testemunhas, arroladas por ocasião da oferta da resposta à acusação. 

Não colhe.

Compulsando os autos, observo que, à fl. 91, o magistrado singular determinou a intimação dos denunciados para esclarecimentos quanto ao rol de testemunhas apresentado, pois continha nomes incompletos, pessoa jurídica e pessoas com residência em outros três Estados da Federação. 

A defesa se manifestou às fls. 93-94, elucidando o interesse  quanto a duas testemunhas. Em relação às testemunhas Vanderlei de Oliveira, Mauro Eger e Carlos de Mattos, residentes no Paraná, Santa Catarina e São Paulo, respectivamente, destacou que se tratava de pessoas que passaram férias no hotel da família dos réus no Município de Marcelino Ramos, oportunidade em que tomaram conhecimento do empreendimento e manifestaram intenção em constituir condomínio com os réus. 

Na decisão das fls. 93-94, foi indeferida a oitiva destas três testemunhas em razão do caráter protelatório, decorrente da necessidade da expedição de cartas precatórias para outros Estados e da própria finalidade, conforme explicação da defesa, que nada acrescentaria ao deslinde do fato. 

Não observo o invocado cerceamento de defesa decorrente da negativa da inquirição destas três últimas testemunhas, pois, de fato, manifesto o caráter protelatório, reforçado pela necessidade de expedição de cartas precatórias. A justificativa apresentada pela defesa revela que a intenção da prova era confirmar a existência de interesse na constituição de condomínio  fechado com os denunciados. Porém, diante dos elementos de convicção produzidos – que serão examinados oportunamente – não há dúvidas de que os réus almejavam a comercialização das unidades junto ao público em geral.

Ademais, como bem salientado pelo julgador singular, “relevância nenhuma assume perquirir se os acusados manifestaram ou não a terceiros, se tiveram ou não contato com terceiros, dando conta de intenção de constituir condomínio. Aliás, isso é até mesmo fato consequente lógico diante da imputação delituosa, que assevera a exposição à venda/propaganda de imóvel a despeito dos requisitos legais”. 

Por fim, caso a defesa entendesse ser imprescindível a colheita do mencionado meio de prova, poderia ter ajuizado correição parcial em face da decisão singular, para que a questão fosse reexaminada ainda durante a fase instrutória. Contudo, renovando o debate somente na fase dos memoriais, mais uma vez evidenciado o caráter protelatório da prova.

A última preliminar retrata possível violação ao princípio da correlação, tendo em vista que a distribuição de panfletos e prospectos, bem como a utilização de placas de publicidade sequer foram mencionadas na denúncia, mas foram utilizadas na formação do convencimento do julgador. 

Melhor sorte não lhe assiste. 

A simples leitura da inicial revela que foi descrita a ação conjunta no sentido da promoção de incorporação, em comunicação ao público, com falsas afirmações a respeito da constituição do condomínio e alienação das frações ideais, o que encontra perfeita correspondência na sentença. 

Embora na inicial o fato tenha sido capitulado no art. 66, I, da Lei nº 4.591/64, a descrição fática amolda-se, na verdade, ao disposto no art. 65, caput, da mesma Lei, o que foi devidamente observado pelo julgador singular. 

Sabido que o réu se defende dos fatos e não da mera capitulação constante da denúncia, não há nulidade a declarar. 

Ademais, sequer se cogita da ocorrência do delito disposto no art. 66, I, da referida Lei , pois este delito pressupõe a existência de negociação de frações ideais, o que não ocorreu em concreto no caso em apreço, uma vez que não veio aos autos informação dando conta da abertura de tratativas comerciais com eventual interessado na aquisição. 

Repiso, a conduta delitiva apurada no caso em tela amolda-se ao disposto no art. 65, caput, da Lei nº 4.591/64, como será ampliado a seguir. 

Avanço ao exame do mérito recursal. 

A tese defensiva pode ser sintetizada na inexistência de provas para sustentar o decreto condenatório. Aduzem os apelantes que em nenhum momento houve oferta de venda dos imóveis, que o material publicitário não circulou no município e que a reportagem jornalística sequer indicou valores de comercialização, manifestando apenas o interesse na futura edificação. 

Em que pese a argumentação defensiva, o detido exame do material probatório constante dos autos conduz à confirmação da condenação dos réus. 

Isso porque a existência material do crime pode ser visualizada por meio do registro de ocorrência (fl. 06), do ofício do Oficial Registrador contendo cópia de material publicitário e de reportagem jornalística (fls. 09, 10-11 e 12-13), ao passo que a autoria é certa e recai sobre os denunciados. 

Neste ponto, considerando que a prova oral foi devidamente sintetizada pelo julgador singular, Eduardo Marroni Gabriel, transcrevo o respectivo trecho da sentença, bem como da análise procedida, com o intuito de evitar desnecessária repetição:

“[...].

Os elementos incorporados aos autos permitem apreender terem os denunciados, em comunhão de vontades e conjunção de esforços, levado a efeito, em comunicação ao público, afirmação falsa acerca de imóvel que sequer havia sido objeto de prévia incorporação imobiliária, o que configura a prática ilícita tipificada no artigo 65, “caput”, da Lei nº 4.591/64.

O dispositivo em exame considera crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sôbre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sôbre a construção das edificações.

Na hipótese, resta claro que os denunciados divulgaram ao público imóvel para venda (condomínio de apartamentos, denominado Irmãos Marsaro Residencial) sem que sequer pudessem assumir a condição de incorporadores do bem, porquanto não enquadrados em quaisquer dos requisitos do artigo 31 da lei em comento1, assim como porque, via de  consequência, não haviam promovido o prévio registro da incorporação, em desatenção ao artigo 32 desse mesmo texto legal2, o que permite afirmar a falsidade da postura adotada. Assumiram a condição de empreendedores de imóvel específico e suficientemente definido, ofertando suas unidades condominiais, sem que tivessem aptidão para tanto. A oferta, portanto, era inverídica, inconsistente. Ademais, também transparece ter sido falsa a afirmação sobre a construção e alienação do bem porque sequer acabou se concretizando. Expuseram à venda bem cuja realização, além de inviável por inobservância dos requisitos legais atinentes à incorporação, também figurou inverídica porque, posteriormente, nenhuma medida foi tomada para superação desses empecilhos legais efetiva construção da edificação. 

Os documentos retratados nas fls. 10/13 demonstram com exatidão a prática delitiva e, embora bastem por si sós, encontram amparo na prova oral e ganham maior força probante frente à inconsistência das negativas dos acusados. 

Nas fls. 10 e 11 percebe-se propaganda do imóvel em referência, com especificação de localização, dimensões, planta baixa e, o mais relevante, a indicação de CENTRAL DE VENDAS com apontamento dos nomes e telefones dos três denunciados para contatos com esse objetivo. Há nítida proposição de oferta de apartamentos, com suficiente definição do objeto, tanto que consta no prospecto: edifício com 08 pavimentos e 03 aptos por andar. Dispõe de 15 unidades de apartamentos + cobertura com 118,46m² de área construída. Com dois ou três quartos (sendo um suíte). O edifício ainda dispõe de: Sacada c/ churrasq., medidores de água e luz individuais, garagem privativa (01 vaga), pintura externa e texturas, portão eletrônico, pontos de TV, telefone e internet. Área total do empreendimento = 2.127,85m². Anotaram-se, ainda, no corpo da divulgação, de modo que transparece união de forças para realização do empreendimento, as inscrições Transportes Luiz Marsaro, M Marsaro Empreendimentos e Antônio Carlos - Corretor de Imóveis, além de Construtora Guarany e Gambeta Engenheiro Civil. Os dois primeiros, por certo, remetem aos irmãos Marsaro - os acusados Luiz e Márcio - enquanto o terceiro diz expressamente com o corretor imobiliário Antônio, co-denunciado.    

Já na fl. 13 há matéria jornalística em que um dos acusados, Luiz Carlos, logo após introdução sobre o crescimento da construção civil, divulga expressamente o imóvel em questão, in verbis: Dentro dessa perspectiva, o empresário Luiz Marsaro anuncia dois novos empreendimentos no Município de Marcelino Ramos: o Hotel Thermas Classic II (que será inaugurado no final deste ano) e o Residencial Irmãos Marsaro (com obras previstas para o início de 2013). Note-se que o apontamento até mesmo de data para o início das obras do prédio de apartamentos (início de 2013) evidencia, sem sombra de dúvida, que intenção de divulgação desse empreendimento existiu. Não bastasse isso, consta na matéria definição do imóvel de apartamentos com reprodução do texto transcrito no parágrafo acima e, ainda, ilustração da edificação (grifei).    

Percebe-se, frente a esse panorama, que a prova documental incorporada aos autos, por si só, seria bastante para afirmação da prática delitiva pelos réus. 

Há matéria jornalística - promovida a partir de informações do acusado Luiz Carlos - nitidamente voltada a comentar dois novos empreendimentos, com exposição da edificação despida do prévio registro da incorporação, claramente voltada à divulgação do produto – o Irmãos Marsaro Residencial. Enfim, fosse um simples comentário sobre as potencialidades do município, evidentemente não caberiam ter constado na matéria as características da edificação, nem ilustração a respeito. Fosse uma simples matéria voltada ao desenvolvimento do turismo regional, como buscou fazer crer o acusado Luiz Carlos em seu interrogatório - o qual, aliás, se qualifica como turismólogo - certamente a ilustração seria dotada de outra ordem. Poderia retratar o complexo termal da cidade, a ponte férrea, o rio, o santuário, talvez até um hotel, mas não empreendimento particular voltado à comercialização de apartamentos. E o texto seguiria o mesmo caminho. Não há, entretanto, uma linha, salvo a em que Luiz Carlos assevera ter o desenvolvimento da cidade ocorrido no entorno do complexo termal, em que seja destacado algum atrativo turístico do município.   

Existe, ainda, prospecto de oferta para alienação das unidades imobiliárias, com descrição bastante do imóvel e apontamento dos nomes dos acusados, com os respetivos telefones, para negociação com  interessados, tanto que constam logo abaixo da indicação CENTRAL DE VENDAS. Verifica-se, ademais, menção a negócios dos acusados como concorrentes para realização do empreendimento (Transportes Luiz Marsaro, M Marsaro Empreendimentos e Antônio Carlos - Corretor de Imóveis). 

Deflui dessa conjuntura que divulgação do imóvel com o objetivo de comercialização houve. 

E não apenas em prospecto cuja circulação é incontestável. Sublinhe-se, no aspecto, que a testemunha Ari Vendrúsculo (fl. 124 -verso), responsável pela gráfica indicada pela defesa, deu conta de que a impressão consubstanciava propaganda de apartamentos (uma propagandinha que ele veio lá, imprimiu comigo pra divulgação do empreendimento de apartamentos, enfim, isso aí). Ora, não se crê alguém promova impressão de prospecto, dotado das características reveladas nas cópias das fls. 10/11, para simples deleite particular. Aliás, é da natureza da propaganda sua publicidade. Evidentemente, portanto, visava a distribuição, tanto que ocorreu. Enfim, se às mãos do tabelião da cidade, Jorge Zanin, chegou esse folheto, tal como informado pelo registrador Newton Cheron, que daquele recebeu a documentação para as providências cabíveis (mídia da fl.174), somente carência de lógica e razoabilidade poderia sustentar não ter circulado a propaganda. 

Houve também publicação de matéria jornalística voltada à divulgação do imóvel. Apenas exame despido de cuidado ou mente iluminada por extrema ingenuidade poderia enxergar matéria desprovida de interesse comercial. Nem mesmo poderíamos pensar em merchandising na hipótese. A divulgação do prédio de apartamentos é patente, ostensiva, e não há, como visto, no conteúdo do texto, apontamento de atrativos regionais. Cabe ressaltar, no contexto, que a testemunha Hélio, responsável pela publicação jornalística, confirma esse quadro ao salientar que se pautou em folder entregue ao repórter, evidentemente, o mesmo sobre o qual acima se comentou, tanto que seu texto descritivo do bem constou na matéria (fl. 125 - verso). 

Digno de apontamento que o próprio Luiz Carlos, ao tentar justificar a fotografia do prédio de apartamentos inserta na matéria, acabou revelando outro detalhe capaz de robustecer a convicção de que havia oferta imobiliária correlata. Disse que a imagem poderia ser fotografia de uma placa que haviam colocado no local da construção. Pois bem, se até placa com a foto do imóvel colocaram no local da pretendida construção, ganha corpo a convicção de que intentavam alienação do bem. Havia divulgação não apenas por prospecto e jornal, mas também por placa publicitária.    

O problema, no entanto, é que tal divulgação pautou-se em premissas falsas. O imóvel não havia sido objeto de incorporação imobiliária, o que desautorizava, na linha do artigo 32 da Lei regente do tema, sua exposição. Soma-se a isso o fato de que os réus nem mesmo tinham ingerência sobre o terreno onde seria edificado o prédio, tal como esclareceu Luiz Carlos, sendo isto obstáculo a que figurassem como incorporadores, na linha do artigo 31 desse mesmo diploma legal. 

Ocorreu, dessa forma, divulgação ao público, através de prospectos e matéria jornalística, de imóvel que não existia nem haveria como existir nas circunstâncias em que anunciado. A comunicação era falsa no que diz com a construção e alienação das unidades imobiliárias porque não se poderia informar sequer início das obras para o começo de 2013 - tal como constou na matéria jornalística - nem dimensões e planta de apartamentos - como lançado não apenas na matéria, mas também nos prospectos que acabaram circulando - sem que esses dados estivessem devidamente registrados. Sem o prévio registro - que existe, como esclareceu o registrador Newton, para conferir segurança ao que se propõe à venda, sujeito a série de condicionantes – qualquer informação sobre características de unidade imobiliária ou data para início de sua construção merece ser qualificada como flagrantemente inverídica. Inverídica, aliás, não apenas no plano formal, mas também material, tanto que a edificação, como dito pelos denunciados, em juízo, não se concretizou nem está em andamento.        

 De mais a mais, não se pode deixar de sublinhar que a narrativa dos acusados é inverossímil.

Tentaram fazer acreditar que tudo não passou de um mal entendido. Luiz Carlos e Márcio falaram em simples sonho de investir na cidade. Deram conta de que teria Luiz Carlos, ao participar da matéria jornalística, agido sem conhecimento de Márcio e Antônio, sendo que o último nem mesmo tinha conhecimento da inserção de seu nome no folheto publicitário. 

Em simples sonho, todavia, não se pode falar. Quem promove confecção de prospectos de divulgação e matéria jornalística, além de placa de divulgação, com descrição do imóvel, inclusive planta baixa, indicação de sua localização e, ainda, define prazo para o início das obras, por certo, já superou em muito essa fase.  

Quanto à alegação de que Antônio teria tido seu nome inscrito no prospeto a sua revelia, bem como de que Márcio não tinha sequer conhecimento da matéria jornalística da qual participou Luiz Carlos, cumpre, primeiramente, esclarecer a relação entre os envolvidos. Márcio e Luiz Carlos são irmãos. Isso se depreende de suas qualificações. Não é sem razão que o residencial se chama Irmãos Marsaro. Antônio, por sua vez, é cunhado de Márcio, tal como asseverado por este quando interrogado. Ou seja, Antônio é irmão da esposa de Márcio, a qual, diga-se de passagem, figura como advogada atuante no seio do presente feito, Liziane dos Santos  Marsaro. 

Ressai induvidoso, diante desse quadro, que os denunciados agiram em família. São pessoas conhecidas, com laços íntimos. Em nossa diminuta cidade de Marcelino Ramos, onde a população urbana mal ultrapassa duas mil pessoas, evidente que não se pode crer que Luiz Carlos fosse atuar sem anuência de Márcio (sobremodo tendo em conta que o nome do empreendimento remete a ambos – revelando interesse conjunto de divulgação). Também é forçoso concluir que Antônio, vereador conhecido (fato notório), sabia da inserção de seu nome no prospecto de divulgação. Enfim, é irmão da esposa de Márcio, advogada atuante no feito.

Não bastasse isso, a própria defesa deixa transparecer de modo inequívoco que os acusados agiram conjuntamente. Ao tentar justificar a necessidade de inquirição das testemunhas Vanderlei, Mauro e Carlos (fl. 93 – item 3), fez constar que seriam pessoas que tem conhecimento dos fatos, pois tinham a intenção em constituir condomínio com os ora denunciados (…) (grifei). Então, se a própria defesa - promovida pela irmã de Antônio e esposa de Márcio - sustenta que a inquirição das testemunhas seria relevante para esclarecer a intenção DOS DENUNCIADOS de constituírem condomínio, é certo que todos tinham esse desiderato. Não se pode acreditar teriam Luiz e Márcio inserido na impressão das fls. 10/11 o nome, telefone e número de registro profissional de Antônio sem ciência deste. São parentes, pessoas próximas inseridas em restrita comunidade urbana e que, segundo afirmação da própria defesa, tinham intenção conjunta de constituir o condomínio. 

De mais a mais, vale notar que o depoimento de Ibanilto Trentin, testemunha da defesa, nada relevante é para apuração da prática delitiva. Limitou-se a dizer que não soube de nenhuma venda feita pelos acusados e a abonar suas condutas. 

Desta forma, tal como afirmado logo de início, exsurge patente a configuração do tipo penal em exame, o qual, calha frisar, coaduna-se com a descrição fática da denúncia, figurando viável falar em emendatio libelli, tal como esclarecido, inclusive, no despacho da fl. 84.  

Por fim, cumpre referir, em atenção à argumentação defensiva, que a ausência de lesão a terceiros não é pressuposto para perfectibilização do tipo penal.

As condenações, portanto, são imperativas.

[...].”

Em adição, a verificação conjunta destes elementos não deixa dúvidas em relação à efetiva prática delitiva levada a efeito pelos denunciados, uma vez que, agindo em comunhão de vontades, promoveram incorporação, fazendo, em comunicação ao público, afirmação falsa sobre a construção de condomínio e alienação de frações ideais de edificação, cujo imóvel não havia sido objeto de prévia incorporação imobiliária. 

A falsidade da afirmação pública sobre a construção do condomínio reside no fato de que os acusados não preenchiam os requisitos para assumir a condição de incorporadores e de que sequer houve o prévio registro de incorporação. Como se anteciparam às exigências legais e, desde logo, realizaram inverídica comunicação ao público, incorreram nas sanções do art. 65 da Lei nº 4.591/64.

Apreciando caso análogo, colaciono precedente desta Corte:

 APELACAO-CRIME. INCORPORACAO IMOBILIARIA. DELITOS DO ARTIGO 65, CAPUT, E PAR-1, INC-II ,D A LEI N.4591/64 CARACTERIZADOS. NEGARAM PROVIMENTO AO APELO. UNANIME. (8FLS.) (Apelação Crime Nº 70002698736, Quarta Câmara Criminal, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Aristides Pedroso de Albuquerque Neto, Julgado em 04/10/2001)

A defesa argumenta que a matéria jornalística publicada no Jornal Bom Dia tenha se dado por iniciativa do próprio veículo de comunicação – o que, a seu ver, desnaturaria a imputação de que teriam os réus procurado o jornal para comunicar ao público a incorporação.

A reportagem publicada na edição dos dias 21, 22 e 23 de abril de 2012 (fl. 13) contém uma entrevista com o réu Luiz Marsaro, no qual ele discorre sobre o desenvolvimento do Município de Marcelino Ramos e sustenta que “estamos investindo pesado em nossa terra”. Veicula que “Todos saem ganhando, não só os empresários do setor de turismo, hoteleiro e imobiliário, mas também o comércio em geral”. Ao final da reportagem, há a descrição de um novo hotel que o grupo familiar está construindo (de acordo com a legislação), bem como de edifício denominado “Residencial Irmãos Marsaro” (objeto da presente ação), com obras previstas para o início de 2013, com a seguinte descrição (fl. 10):

“RESIDENCIAL IRMÃOS MARSARO (APS. P/VENDA)

- Edifício com 08 pavimentos e 03 apts por andar;

- Dispõe de 15 unidades de aps. Mais uma cobertura com 118,48m2 de área construída; 

- Apts. Com dois ou três quartos (sendo uma suíte);

- O edifício ainda dispõe de: sacada com churrasqueira, medidores de água e luz individuais; garagem privativa (01 vaga); pintura externa e texturas; portão eletrônico; pontos de TV, telefone e internet;

- área total do empreendimento: 2.127,85m2.”

A tese de que a iniciativa de publicação teria partido do veículo de comunicação e não dos réus não se sustenta principalmente pelo conteúdo da matéria jornalística, por meio da qual o denunciado Luiz anunciou ao público os novos empreendimentos que estava lançando. Certamente o jornalista não teria o detalhamento de informações do empreendimento residencial publicado na matéria, o que lhe foi repassado pelo réu. 

Nesse sentido, a testemunha Helio, editor do periódico, salientou que foi realizada uma reportagem para destacar as potencialidades de turismo da região, sendo entrevistado o réu Luiz. Disse que “foi um repórter lá e daí foi feita a matéria e daí eles deram um folder pro repórter, né, que foi usado como ilustrativo, né, um folder normal pra... e eu não se se eles tinham construído ou não e eu acho que foi usado pra ilustrar a matéria né.” (fl. 125v).

Portanto, devidamente elucidado que jornal foi utilizado como instrumento para a comunicação ao público da constituição do condomínio. 

Outro argumento defensivo que merece refutação diz com o folder publicitário das fls. 10-11. Alegam os acusados que não o colocaram em circulação, sendo impresso apenas para uso futuro. 

A testemunha Ari, proprietário de uma gráfica, declarou que foi procurado por um dos irmãos (Luiz ou Márcio), oportunidade em que imprimiu um material “para a divulgação do empreendimento de apartamentos.” (fl. 124).

É inequívoca a propagação da oferta pública, tanto que no dia 24 de abril de 2012, o Oficial Registrador da Comarca de Marcelino Ramos enviou ofício Juízo (fl. 09), salientando que estavam circulando no município prospectos publicitários (folders) e anúncios na mídia escrita (jornal), anunciado a comercialização de unidades autônomas de prédio em construção, sem a devida incorporação imobiliária. 

Nos documentos acostados pelo Oficial Registrador, consta um prospecto de duas páginas (fls. 10-11), com o endereço, a descrição do empreendimento, as plantas dos apartamentos e informações de uma central de vendas, com os telefones dos três denunciados. Para reforçar a credibilidade do material, havia indicação de outros empreendimentos da família Marsaro (transportadora e hotéis), além da indicação do engenheiro civil responsável, da construtora e do corretor de imóveis responsável pela comercialização (o corréu Antônio). 

Ainda que os recorrentes afirmem que o Oficial Registrador não indicou onde obteve a cópia apresentada, o certo é que, caso a defesa tivesse interesse em esclarecer esta questão, caberia arrolá-lo como testemunha. Além disso, trata-se de pessoa dotada de fé pública, que comunicou ao Juízo possível ilícito que chegou a seu conhecimento, de modo que nada há a reparar quanto a seu proceder. 

Outra linha argumentativa da defesa que não vinga diz com o suposto caráter fechado da edificação, cuja comercialização não seria aberta ao público. 

Isso porque no material publicitário há a expressa menção à existência de uma central de vendas, coordenada pelos três denunciados. Caso não houvesse o interesse na comercialização dos apartamentos, certamente a construção sequer seria anunciada ao público ou, ainda, veiculadas em jornal as características da obra. 

Igualmente não prospera a tentativa levada a efeito pelos réus Márcio e Antônio, no sentido de se eximir da responsabilidade penal. Como bem apontado pelo magistrado sentenciante, todos os acusados são ligados por laços de parentesco, sendo que Luiz e Márcio são irmãos, ao passo que o réu Antônio (que é corretor de imóveis) é casado com a irmã dos corréus. Não é por acaso que o edifício residencial foi batizado como “Irmãos Marsaro”. 

Em conclusão, comprovada a presença das elementares dispostas no art. 65, caput, da Lei nº 4.591/64, confirmo a condenação dos réus . 

No que se refere à dosimetria das penas, observo que, além de inexistir irresignação recursal específica, foram adotados os padrões mínimos na sentença, de modo que não há maiores considerações a tecer neste particular. 

Por tais fundamentos, rejeito as preliminares e nego provimento à apelação. 

DES.ª ISABEL DE BORBA LUCAS (REVISORA) - De acordo com o(a) Relator(a).

DES. DÁLVIO LEITE DIAS TEIXEIRA - De acordo com o(a) Relator(a).

DES.ª NAELE OCHOA PIAZZETA - Presidente - Apelação Crime nº 70064695448, Comarca de Marcelino Ramos: "REJEITARAM AS PRELIMINARES E NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME."

Julgador(a) de 1º Grau: EDUARDO MARRONI GABRIEL