ESCLARECIMENTOS SOBRE A NULIDADE ABSOLUTA das FICTAS "CONVENÇÕES DE CONDOMINIO" TRANSCRITAS em CARTORIOS DE TITULOS E DOCUMENTOS - RTD
Na ANALISE do JULGAMENTO do RE 695911 realizada pelo Dr. Kênio de Souza Pereira* , Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG , ele destaca, com muita propriedade, e acerto que :
" Ficou claro que não tem valor a convenção [ DE FALSOS CONDOMINIOS ] particular, que foi apenas protocolada no Ofício de Registro de Imóveis (não foi registrada definitivamente de forma a vincular as matrículas individualizadas dos lotes e criar obrigação propter rem) ou que foi registrada de forma errada, no Ofício de Títulos e Documentos.
Este cartório não é o correto para dar publicidade de maneira a conceder os efeitos erga omnes, isto é, para ser oponível contra terceiros como previsto no art. 1.333 CC é essencial a convenção ser registrada no Ofício de Registro de Imóveis. "
Cabe , ainda, informar que a antiga e ultrapassada Sumula 260 do STJ que foi indevidamente usada para condenar milhares de proprietarios de imoveis NÃO ASSOCIADOS aos falsos condominios , NÃO É LEI, não tem o condão de revogar as determinações cogentes da LEI DE REGISTROS PUBLICOS e das Leis Federais que regem os condominios .
Esta sumula 260 é de 2001 e já foi superada, há muito tempo, pelo STJ, e foi superada definitivamente, pelo STF no julgamento do RE 432.106 /RJ em 2011 , confirmado no julgamento do RE 695911 . CONFIRA :
A LEI DE REGISTROS PUBLICOS - LEI 6.015/1973, com VIGENCIA A PARTIR DE 01.01.1976 - É TAXATIVA E CRISTALINA :
TODOS OS ATOS REFERENTES A IMOVEIS SÓ PODEM SER INSCRITOS NOS LIVROS DOS CARTORIOS DE REGISTRO DE IMOVEIS , confira :
LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973.
Vigência : 1º de janeiro 1976. | Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. |
O PRESIDENTE DA REPÚBLICA, faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:
TÍTULO I
Das Disposições Gerais
CAPÍTULO I
Das Atribuições
Art. 1º Os serviços concernentes aos Registros Públicos, estabelecidos pela legislação civil para autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos, ficam sujeitos ao regime estabelecido nesta Lei. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975)
§ 1º Os Registros referidos neste artigo são os seguintes:
I - o registro civil de pessoas naturais;
II - o registro civil de pessoas jurídicas;
III - o registro de títulos e documentos;
IV - o registro de imóveis.
Art. 2º Os registros indicados no § 1º do artigo anterior ficam a cargo de serventuários privativos nomeados de acordo com o estabelecido na Lei de Organização Administrativa e Judiciária do Distrito Federal e dos Territórios e nas Resoluções sobre a Divisão e Organização Judiciária dos Estados, e serão feitos:
I - o do item I, nos ofícios privativos, ou nos cartórios de registro de nascimentos, casamentos e óbitos;
II - os dos itens II e III, nos ofícios privativos, ou nos cartórios de registro de títulos e documentos;
III - os do item IV, nos ofícios privativos, ou nos cartórios de registro de imóveis.
A INSCRIÇÃO OBRIGATORIA dos ATOS CONSTITUTIVOS de CONDOMINIO no REGISTRO DE IMOVEIS é ESTABELECIDA no ARTIGO 167 , inciso 17 , c/c art. 169 confira :
TÍTULO V
Do Registro de Imóveis
CAPÍTULO I
Das Atribuições
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
I - o registro: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;
19) dos loteamentos urbanos e rurais;
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores;
II - a averbação:
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido formalizada anteriormente à vigência desta Lei;
Art. 168 - Na designação genérica de registro, consideram-se englobadas a inscrição e a transcrição a que se referem as leis civis.
Art. 169 - Todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e efetuar-se-ão no Cartório da situação do imóvel
ANALISE DO JULGAMENTO
STF derruba cobrança de taxa irregular de "condomínio" fechado
Por Kênio de Souza Pereira*
Fonte : Diário do Comércio -23 de dezembro de 2020
*Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG (kenio@keniopereiraadvogados.com.br)
O Supremo Tribunal Federal (STF) julgou o tema 492 e decidiu ser inconstitucional a cobrança de taxas de condomínio pelas associações que administram loteamentos fechados dos proprietários de lotes e casas que não se associaram ou que não tenham tal obrigação registrada nas matrículas dos lotes junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
O Recurso Extraordinário nº 695911 foi autuado no dia 19/06/12 no STF, tendo demorado mais de oito anos para que fossem analisadas as manifestações de diversos amicus curiae (amigos da corte), dentre eles o Secovi-SP, a Federação das Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro e a Associação Nacional de Vítimas de Falsos Condomínios – Anvifalcon. O STF ao apreciar o tema 492 de repercussão geral fixou a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Dessa forma, o STF consagrou a liberdade constitucional do Direito de Associação, confirmando assim a posição do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que, em março de 2015, ao reunir a 3ª e 4ª Turmas na Segunda Seção, em sede de recursos repetitivos, julgou os Recursos Especiais nº 1.439.163-SP e n.º e n.º 1.280.871/SP, que fixou tese semelhante no Resp nº 1.439.163-SP, que determinou:
“Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.
Cobranças abusivas tendem a desaparecer – Durante décadas, grupos pequenos, por exemplo, com 20 ou 40 proprietários criavam uma associação e conseguiram receber taxas associativas de um loteamento formado, por exemplo, 500 lotes, por meio de cobranças que constrangiam, sendo que muitos pagavam a taxa por ser um valor pequeno, por desconhecimento de que ela era facultativa ou para evitar despesas com advogado.
Entretanto, aqueles que não pagavam foram processados e diante da defesa ruim, que não esclarecia a ilegalidade da cobrança por inexistir condomínio regularizado e por não ser associado, muitos eram condenados pelo poder Judiciário com base na alegação do enriquecimento sem causa, fundamentado na ideia de que os serviços beneficiavam a todos do loteamento.
Com o passar dos anos essa visão simplista gerou o aumento do volume de processos, o que motivou os ministros da 3ª e 4ª Turma do STJ a uniformizar a jurisprudência, tendo em 2015 consagrado que prevalece o art. 5º, inciso XX, da CF que determina:“ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
O Supremo abordou a Lei nº 13.465 de 2017 –
Somente em 2017, foi publicada a Lei nº 13.465, que introduziu no Código Civil o artigo 1.358-A que regulamentou o “Condomínio de Lotes”, bem como acrescentou à Lei de Parcelamento do Solo, nº 6.766/79 o art. 36-A que passou a ter sua interpretação distorcida por aqueles que desejam cobrar taxas de quem não era associado.
No RE 695911 julgado em 14/12/20, o STF confirmou o entendimento firmado em 2015 pelo STJ, tendo ainda esclarecido os limites da Lei 13.465/2017.
O STF afirmou ser frágil a alegação de que o dono de imóvel, mesmo não associado, deve contribuir por solidariedade, por ter seu patrimônio valorizado pelos serviços e para evitar o enriquecimento sem causa. Para o STF, essas regras ou princípios são infraconstitucionais, portanto, inferiores aos princípios constitucionais que consagram que ninguém pode ser obrigado a se associar, sendo necessário tal ato ser formal e inequívoco.
O STF destacou: “Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há aos particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação”.
Ficou claro que não tem valor a convenção particular, que foi apenas protocolada no Ofício de Registro de Imóveis (não foi registrada definitivamente de forma a vincular as matrículas individualizadas dos lotes e criar obrigação propter rem) ou que foi registrada de forma errada, no Ofício de Títulos e Documentos.
Este cartório não é o correto dar publicidade de maneira a conceder os efeitos erga omnes, isto é, para ser oponível contra terceiros como previsto no art. 1.333 CC é essencial a convenção ser registrada no Ofício de Registro de Imóveis.
Diante da posição unificada do STF e do STJ, caberá aos Tribunais Estaduais seguir a orientação de que os condomínios fechados, sem a convenção devidamente registrada nas matrículas dos lotes no Cartório de Registro de Imóveis, que estabeleça o dever de pagar taxa de condomínio não terão direito de exigir o pagamento judicialmente e que as associações que gerem os serviços dos loteamentos fechados somente poderão cobrar dos proprietários dos imóveis que tiverem aderido ao seu Estatuto de maneira de maneira formal e inequívoca.
CERTIDAO DE JULGAMENTO DO RE 695911 PUBLICADA EM 28/12/2020
PLENÁRIO
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
RECURSO EXTRAORDINÁRIO 695.911
PROCED. : SÃO PAULO RELATOR : MIN. DIAS TOFFOLI
RECTE.(S) : TERESINHA DOS SANTOS
ADV.(A/S) : ROBSON CAVALIERI (146941/SP)
RECDO.(A/S) : ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS AMIGOS DA PORTA DO SOL - APAPS ADV.(A/S) : FÁBIO RODRIGO TRALDI (148389/SP)
AM. CURIAE. : SINDICATO DAS EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DE SÃO PAULO - SECOVI-SP ADV.(A/S) : LUIS ROBERTO STRANO OTERO (0302895/SP)
AM. CURIAE. : FAMRIO - FEDERAÇÃO DAS ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DO MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO ADV.(A/S) : ALEXANDRE SIMÕES LINDOSO (12067/DF)
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO DAS EMPRESAS DE LOTEAMENTO E DESENVOLVIMENTO URBANO - AELO ADV.(A/S) : CARLOS EDUARDO DE CASTRO SOUZA (20955/SP) E OUTRO(A/S)
AM. CURIAE. : SOCIEDADE CENTRO EMPRESARIAL TAMBORÉ ADV.(A/S) : OMAR CAMPOS JUNIOR (23377SP/SP)
AM. CURIAE. : ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE VÍTIMAS DE FALSOS CONDOMÍNIOS - ANVIFALCON ADV.(A/S) : CARLOS ALBERTO GARBI JUNIOR (261278/SP)
CERTIFICO que o PLENÁRIO, ao apreciar o processo em epígrafe, em sessão virtual realizada neste período, proferiu a seguinte decisão:
Decisão:
O Tribunal, por maioria, apreciando o tema 492 da repercussão geral, deu provimento ao recurso extraordinário, vencidos os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski, Rosa Weber, Roberto Barroso e Gilmar Mendes, que negavam provimento ao recurso.
Foi fixada a seguinte tese:
"É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis", nos termos do voto do Relator. O Ministro Marco Aurélio deu provimento ao recurso e fixou tese nos termos de seu voto.
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