EXISTE UMA HIERARQUIA DAS NORMAS QUE REGEM ESTA NAÇÃO.
ACIMA DE TODAS AS LEIS ESTÃO A CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988 E OS TRATADOS INTERNACIONAIS DE DIREITOS HUMANOS QUE ASSEGURAM
A LIBERDADE DE IR E VIR A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DE DESASSOCIAÇÃO, O DIREITO DE PROPRIEDADE, IGUALDADE,
O DIREITO AO JUIZ NATURAL , IMPARCIAL E JUSTO QUE CUMPRA E FAÇA CUMPRIR AS LEIS.
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1037081-05.2020.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
O QUE O VOTO NÃO DIZ É QUE É CRIME DE ABUSO DE AUTORIDADE VIOLAR A LIBERDADE DE IR E VIR , A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DESASSOCIAÇÃO E OS DIREITOS HUMANOS E LIBERDADES FUNDAMENTAIS.
VALE A PENA CONFERIR ADPF 635
STF: Ministros dizem que admitir domínio de facções é naturalizar o absurdo
Ministro Gilmar Mendes sugeriu articulação entre a PF e o MPF para enfrentar a criminalidade.
Nesta quarta-feira, 5, durante julgamento da ADPF das Favelas no STF, ministros Gilmar Mendes e Luís Roberto Barroso descreveram como "naturalização do absurdo" o reconhecimento de domínio territorial por milícias e facções pelo Estado brasileiro.
No julgamento da ADPF 635 o Ministro Gilmar Mendes ressaltou a gravidade do problema e criticou como a ocupação de áreas por grupos criminosos tem sido assimilada como condição normal.
"O fato de existirem territórios ocupados é de uma gravidade sem tamanho. [...]
É absurdo conceitual dizer que há territórios ocupados por facções criminosas, grupos políticos, mas nós passamos a conceitualizar e a admitir como se fosse algo natural", afirmou.
Para Gilmar, a incapacidade do Estado em enfrentar o problema se reflete na penetração dessas organizações nas estruturas políticas e econômicas do país.
S. Exa. defendeu que o combate ao crime organizado tenha uma supervisão mais forte da PF e do MPF.
Também sugeriu que a União utilize os instrumentos disponíveis, como o Coaf - Conselho de Controle de Atividades Financeiras e a Receita Federal, para mapear e desarticular os grupos criminosos.
"A rigor, nós estamos a discutir uma questão que é decorrência deste domínio que se instalou e que nós estamos dando um pouco como normal, o que não pode ser.
Não pode haver grupos armados dominando territorialmente qualquer unidade da Federação", enfatizou.
Violações a Direitos Humanos
O presidente da Corte, ministro Luís Roberto Barroso, endossou as preocupações do decano, alertando para as graves violações de direitos humanos que ocorrem nesses territórios.
"Além da violência em si, é um tipo de dominação que impede as famílias pobres mais honestas de educarem os seus filhos numa cultura de honestidade, porque eles são cooptados ou intimidados pelo crime organizado", afirmou.
Barroso destacou que a presença do crime organizado nas comunidades representa uma "inversão dos valores civilizatórios" e que a sociedade precisa enfrentar esse problema.
"Provavelmente, a gente vai ouvir que está se metendo no que não deve, mas este é um problema que não foi resolvido até hoje, e acho que nós precisamos, em alguma medida, contribuir para a sua solução", disse. assista o video no link
NÃO SE PODE NORMALIZAR O ABSURDO E PERMITIR QUE ASSOCIAÇÕES PARA FINS ILÍCITOS DOMINEM LARGAS ÁREAS DO TERRITORIO BRASILEIRO E ESCRAVIZEM OS CIDADÃOS LIVRES A PRETEXTO DE "PRESTAR SERVIÇOS "
A PRETEXTO QUE O MUNICIPIO PODE FAZER O QUE QUISER COM O TERRITORIO .
NÃO PODE !
O MUNICIPIO NÃO PODE AFRONTAR A CONSTITUIÇÃO NEM VIOLAR AS LIBERDADES INDIVIDUAIS DO POVO BRASILEIRO. MAS FOI
POR ISSO CENTENAS DE MILHARES DE PESSOAS FORAM, E CONTINUAM SENDO, DESRESPEITADAS E ESCRAVIZADAS !
OS MINISTROS DO STF E DO STJ RECLAMAM DA QUANTIDADE ABSURDA DE RECURSOS E TEM RAZÃO .
MAS ISTO É O RESULTADO DO DESRESPEITO DAS LEIS E DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL.
O VOTO RETRATA O DESCUMPRIMENTO DE PRECEITOS FUNDAMENTAIS QUE DESTRUIU A VIDA DE CENTENAS DE MILHARES DE FAMÍLIAS .
A LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DESASSOCIACAO É DIREITO HUMANO INVIOLÁVEL
E TEM QUE SER RESPEITADO POR TODOS.
BENS PUBLICOS DE USO COMUM DO POVO NÃO PERTENCEM AO MUNICIPIO.
PERTENCEM AO POVO BRASILEIRO E
NÃO PODEM SER OBJETO DE USUCAPIÃO
A DEFESA POPULAR
HÁ DÉCADAS
FALA SOBRE A CONIVÊNCIA QUE SUSTENTA OS FALSOS CONDOMÍNIOS E ADVERTE
ASSOCIAÇÂO DE MORADORES CONIVÊNCIA QUE SUSTENTA OS FALSOS CONDOMÍNIOS
OS CONDOMÍNIOS
CONIVÊNCIA QUE SUSTENTA OS FALSOS CONDOMÍNIOS
NOTA DO EDITOR: A Matéria a seguir pretende demonstrar e alertar o comprador de imóveis para fique atento na hora de lavrar a escritura de transferência de propriedade, que é um documento que formaliza apenas a mudança de proprietário do imóvel que esta sendo negociado.
A JUSTIÇA (AINDA QUE TARDIA ) FOI FEITA
NESTE CASO
MAS DEVE SER IGUAL PARA TODAS AS DEMAIS VITIMAS DOS FALSOS CONDOMINIOS
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1037081-05.2020.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Registro: 2022.0000556968
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 1037081-05.2020.8.26.0506, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é apelante CONDOMÍNIO RECREIO INTERNACIONAL, é apelado JEOVÁ GOMES.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 1ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores CLAUDIO GODOY (Presidente), AUGUSTO REZENDE E ENÉAS COSTA GARCIA.
São Paulo, 20 de julho de 2022.
CLAUDIO GODOY
Relator(a)
Assinatura Eletrônica
APELAÇÃO CÍVEL
Processo n. 1037081-05.2020.8.26.0506
Comarca: Ribeirão Preto
Apelante: CONDOMÍNIO RECREIO INTERNACIONAL
Apelada: JEOVÁ GOMES
Juíza: Dra. Loredana Henck Cano de Carvalho Voto n. 24.882
Execução de título extrajudicial. Pretensão satisfativa de alegadas despesas condominiais. Embargos do devedor acolhidos.
“Recreio Internacional” que foi registrado como loteamento, ainda que depois autorizado o seu fechamento.
Convenção de condomínio cujo registro, bem por isso, foi recusado.
Condomínio edilício inexistente, pelo que o caso não se define a partir do disposto na Súmula 260 do STJ. Ademais, executado que não subscreveu o instrumento convencional, além da ausência de efeitos publicitários decorrentes do registro, pelo que mesmo a título de cobrança de taxas associativas a execução já não se autorizaria. Tese repetitiva firmada pelo STJ (Tema 882) e apreciada pelo STF no julgamento de recurso extraordinário, com repercussão geral (Tema 492). Sentença mantida. Recurso desprovido.
Cuida-se de recurso de apelação interposto contra sentença (fls. 225/230) que acolheu embargos do devedor, para o fim de declarar a inexigibilidade dos valores executados a título de taxas condominiais e extinguir a execução de título extrajudicial.
Em razão da sucumbência, o embargado foi condenado ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios de 10% do valor corrigido da causa.
Sustenta o apelante, em sua irresignação
(fls. 248/271), ser incontroverso que o embargante é proprietário da unidade autônoma n. B-295 e não adimpliu as taxas condominiais de novembro de 2017 a fevereiro de 2018. Afirma que a cobrança de taxas condominiais está prevista na convenção de condomínio e foi aprovada em assembleia geral ordinária ocorrida em 19 de setembro de 2017, de modo que a dívida preenche os requisitos para que seja executada como título extrajudicial, nos termos do artigo 784, inciso X, do Código de Processo Civil.
Assevera que não nasceu como condomínio, mas foi declarado em decisão transitada em julgado proferida nos autos do Proc.n. 0821972-63.1982.8.26.0506 ser loteamento fechado “sui generis”, com a característica de uso privativo das áreas comuns que é própria aos condomínios.
Consigna que não possui vias públicas, tanto que a Prefeitura de Ribeirão Preto tributa suas vias como privadas. Aduz que, embora não registrada sua convenção condominial, constitui condomínio, está em processo de regularização e possui, nos termos da Súmula n. 260 do Superior Tribunal de Justiça, legitimidade ativa para proceder à execução das taxas condominiais, tanto que existentes precedentes deste Tribunal e também do STJ que a reconhecem. Afirma não ser associação e não possuir estatuto e assevera, ademais, que permitir ao apelado que se beneficie dos serviços disponibilizados pelo condomínio sem que arque com a devida contraprestação consubstancia enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento. Requer a reforma da sentença, a fim de que os embargos sejam desacolhidos e a execução retome seu curso regular.
Recurso regularment processado e
respondido (fls. 357/364).
Os autos vieram por redistribuição da 33ª
Câmara (fls. 369/375).
O apelante sustentou a incompetência desta 1ª Câmara para o julgamento do feito (fls. 380/381).
É o relatório.
Assente-se, em primeiro lugar, a competência para conhecimento do recurso. Já vindo o feito redistribuído a esta Subseção, e ademais de se tratar de repartição apenas preferencial entre as três subseções do Direito Privado, tem-se de fato discussão que envolve empreendimento registrado como um loteamento.
E, bem por isso, a sentença se há de manter.
Com efeito, pretendendo-se execução do que se dizem ser despesas condominiais, não se vê regularmente instituído condomínio edilício.
Ao contrário, registrou-se um loteamento, ainda que depois autorizado seu fechamento.
Não há instituição de condomínio levada ao fólio e, bem por isso, recusou-se o acesso ao registro da convenção de condomínio. Houve dúvida inversamente suscitada (ou pedido de providências), mas afinal mantida a qualificação negativa tanto pela Corregedoria Permanente, quanto pelo C. Conselho Superior da Magistratura (fls. 1.874/1.884 do Proc. n. 1020085-97.2018.8.26.0506).
De se conferir, nesta esteira, a inscrição n. 148 no Livro n. 8 - Registro Especial do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão Preto. Certo que, posteriormente, e nos termos de sentença datada de 20 de agosto de 1985 (fls. 1.808/1.810 do Proc. n. 1020085-97.2018.8.26.0506) e de acórdão datado de 1986 nos autos do Proc. n. 1972/1982 da 3ª Vara Cível de Ribeirão Preto, o loteamento “Recreio Internacional” foi objeto de fechamento, passando a configurar loteamento fechado de áreas comuns de uso privativo de seus proprietários e moradores, conforme averbação n. 521. Mas confira-se trecho do quanto então se assentou:
“No que diz respeito à configuração do 'Recreio Internacional' como loteamento ou condomínio, tem-se que se trata mesmo de loteamento. E que, para que ele fosse configurado como condomínio horizontal, teria que estar assim registrado formalmente, com observância estrita dos dispositivos da Lei n.º 4.591/64 (nos termos de seu artg. 68, em combinação com o art. 3º do Decretolei 271/79). Mas, na verdade ele existe apenas como loteamento fechado, como declarado judicialmente. Pelo exposto, (...) as averbações devem ser feitas com a declaração de se tratar de loteamento fechado.”
Depois, colhe-se da decisão do CSM no acima mencionado, em que se manteve a recusa ao registro da convenção:
“Não se tem notícia de modificação de quaisquer das decisões judiciais anteriormente proferidas.
À vista deste panorama, a averbação n.
521 afigura-se compatível com os pronunciamentos judiciais, que indicaram se tratar de "loteamento fechado" com uso privativo dos proprietários e moradores de todas as suas áreas comuns, não havendo como se proceder ao registro da convenção condominial, previsto para as hipóteses de condomínio, formalmente constituído e regido pela Lei.
Não se pode olvidar, finalmente, da possibilidade de transformação do loteamento fechado em condomínio, desde que, contudo, atendidos os requisitos estabelecidos na Lei nº 4.591/1964 e nas Normas de Serviço, item 82, Cap. XX e na NBR 12.721/06.
Dentre tais dispositivos, importa destacar
o art. 7º, in verbis:
´Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade.`
Neste sentido a Apelação Cível 1.250-6/0 de relatoria do E. Desembargador Munhoz Soares:
`REGISTRO DE IMÓVEIS - Recusa ao
registro de convenção de condomínio - Ausência de pressupostos consistentes em averbação da construção e registro da instituição e especificação, o que é indispensável para dar existência jurídica ao condomínio edilício - Encadeamento lógico inarredável - Alegação de situação de fato, irregular, que não pode influir na qualificação registrária - Necessidade de evitar inversão ou omissão de atos, que configuraria burla ao sistema - Negado provimento ao recurso.` Nesse cenário, não há como se concluir pela superação do óbice apontado pelo registrador.”
Insista-se de todo modo em que o condomínio especial, antes que pela convenção, real estatuto disciplinar, se institui por ato próprio inter vivos ou causa mortis levado a registro no fólio real, de que consta a especificação e discriminação das unidades autônomas, de utilização exclusiva e livre alienação, das áreas comuns, além da finalidade da ocupação (art. 7º da Lei n. 4.591/64 e art. 1.332 do Código Civil). Apenas uma vez instituído o condomínio a convenção, posto ocasionalmente no mesmo instrumento, se elabora, na forma do art. 1.333 do Código Civil, com o conteúdo do artigo 1.334 e mais o que os subscritores dispuserem.
E se é assim, isto é, ausente o próprio condomínio, porque nunca havida instituição registrada, não se considera definível o deslinde a partir do enunciado da Súmula 260 do STJ, desde que seja dada a tautologia condomínio não há. E inexiste a figura particular que o embargado defende configurado, objeto de
regularização porém, de novo aqui, nunca levada ao registro, na forma que no precedente do CSM se identificou.
A distinção é importante porque se reconduz, a rigor, à própria diferença entre as duas figuras jurídicas, do loteamento e do condomínio especial. E o que não depende de como se tenha posto a questão tributária.
Afinal, desde o Decreto 261/67, precedente aos termos da Lei 6.766/79, as ruas, praças e outros equipamentos urbanos, com o registro do loteamento, se integram ao domínio público (art. 4º). É o mesmo que, em seu artigo 22, passou depois a estabelecer a chamada Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79). Aliás, antes, até, desta normatização, quando, para os imóveis urbanos, vigiam as disposições do Dec. lei 58/37, estipulava-se a inalienabilidade das vias e praças, a partir da inscrição do loteamento, ademais da comum doação que se fazia, destes espaços, à Municipalidade, mas de qualquer sorte a cujo domínio se integravam por destinação (art. 66 do CC/16 e art. 99 do CC/02).
Ou seja, sempre se ressalvou não haver no empreendimento em que se situa o imóvel área comum aos moradores, que, na regra, os fizessem devedores da contribuição condominial respectiva. As praças e vias de circulação não são particulares, comuns aos proprietários de lotes. São espaços públicos, mesmo quando havida concessão de uso ao particular, justamente organizados na forma associativa (como hoje se expressa na Lei n. 13.465/17, art. 36-A, parágrafo único).
Bem verdade que à execução se poderia tomar ao menos a natureza convencional, em si, do negócio jurídico da convenção, mesmo que não propriamente condominial. Mas a tanto seria preciso considerar a manifestação de vontade, no caso ausente, do executado.
Pelo mesmo motivo, não caberia cogitar da execução de taxas associativas, propriamente. De fato, afastada a cogitação de se ter, in casu, obrigação condominial a pagar, também a ideia de que devidas contribuições a associação de moradores não colhe. A par da inexistência de qualquer comprovada associação constituída, ademais seria de rigor demonstrar de novo aqui a adesão do apelado, que não poderia ser cobrado, sem se ter associado, nem mesmo à luz do princípio vedatório do enriquecimento sem causa.
Vale assentar, de início, com relação à cobrança das taxas de associação, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado, no âmbito da 2ª Seção, mercê do julgamento do EREsp n. 444.931/SP, DJU 01/02/2006, prestigiado por arestos posteriores (v.g. AgRg no REsp n. 1.061.702/SP, j. 18/08/2009; AgReg no Ag n. 953.621/RJ, j. 01/12/2009; AgReg no EResp n. 1.003.875, j. 15/08/2010), no sentido de que os proprietários que não integram ou não aderiram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas ou outras contribuições de manutenção. Tal, inclusive, o que se veio a explicitar no regime dos repetitivos, no julgamento dos REsp n. 1.280.871 e REsp n. 1.439.163, rel. Min. Marco Buzzi, j. 11/03/2015.
Esta Câmara, porém, filiava-se a orientação diversa, que não era peremptória e reconhecia a necessidade de exame do caso concreto para verificação sobre se havia serviços prestados e sobre se eles, efetivamente, beneficiavam quem cobrado pelas contribuições devidas a associação de moradores. Tal, inclusive, o que já se havia decidido, igualmente no Superior Tribunal de Justiça, mesmo depois do julgamento do EREsp n. 444.931/SP, acima citado (v.g. REsp n. 302.538/SP, rel. Min. Luis Felipe Salomão, DJE 18/08/2008; AgRg no REsp n. 976.740/RJ, j. 03/09/2009).
Também se ponderava que a Constituição Federal assegura o direito à livre associação (artigo 5º, inciso XVII), mas o que implica reconhecer a liberdade de não se associar, de resto consoante expresso no inciso XX do mesmo artigo 5º da Lei Maior. Em outras palavras, não se pode pretender uma associação coativa de modo a reconhecer a obrigação de pagamento da respectiva contribuição, frise-se, sem manifestação de vontade de quem seja assim cobrado. Ou mercê de uma vontade presumida de quem adquire os lotes.
Enfim, o que se assentava é que a cobrança das taxas de associação dos moradores apenas se justificava à luz da vedação do enriquecimento sem causa, portanto tratando-se de dividir igualitariamente os benefícios trazidos para todos pelos serviços prestados. Neste sentido, apenas para exemplificar: Ap. Cív. n. 9178365.16.2006.8.260000, rel. Des. Rui Cascaldi, j. 01/03/2011; Ap. Cív. n. 4.05.064422-6, rel. Des. De Santi Ribeiro, j. 10/12/2009. De minha relatoria: Ap. Cív. n. 9187680-05.2005.8.26.0000, j. 20/09/2011; Ap. Cív. n. 9235744-17.20-03.8.26.0000, j. 05/10/2011.
Sucede que a matéria foi submetida à apreciação da Suprema Corte. E, como decidiu, em julgamento unânime, a sua C. 1ª Turma, rel. o Min. Marco Aurélio, mesmo que, frise-se, sob o pálio do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, não se justifica cobrança por associação de moradores senão diante de que se tenha associado. Extrai-se do voto condutor:
“Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, a obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei. Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5º, do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se.” (STF, RE n. 432.106-RJ, 1ª T., rel. Min. Marco Aurélio, j. 20/09/2011).
A orientação firmada no âmbito da
Suprema Corte é ainda agora secundada pelo julgamento, no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, de recurso repetitivo (REsp n. 1.280.871 e 1.439.163, rel. p/ o acórdão Min. Marco Buzzi, j. 11/03/2015).
Confiram-se, também, precedentes desta Corte Estadual a respeito do tema:
“LOTEAMENTO. TAXA DE CONSERVAÇÃO. LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO. COBRANÇA. INADMISSIBILIDADE. CONTRIBUIÇÃO QUE NÃO OBRIGA OS PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. ENTENDIMENTO FIXADO PELO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (RESP N. 1.439.163/SP), NOS TERMOS DO ART. 543-C DO CPC DE 1973 (ARTIGO 1.036, DO ESTATUTO PROCESSUAL DE 2015). PRECEDENTE DE EFICÁCIA VINCULANTE, CONFORME ARTIGO 927, III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 2015. NOVO REGRAMENTO ACERCA DO CONDOMÍNIO DE LOTEAMENTO (LEI N. 13.465/17), QUE NÃO AFASTA OU AUTORIZA A SUPERAÇÃO DA TESE JURÍDICA FIXADA NO RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. AUSÊNCIA DAS HIPÓTESES DE SUPERAÇÃO DE PRECEDENTE VINCULANTE, PORQUANTO O PRECEDENTE NÃO FOI SUBSTITUÍDO POR OUTRO ('OVERRULING'), TAMPOUCO TEVE SEU ÂMBITO DE EFICÁCIA RESTRINGIDO ('OVERRIDING'). SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE PERMANECE MANTENDO A APLICAÇÃO DO POSICIONAMENTO FIXADO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO MESMO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI N. 13.465, DE 11
DE JULHO DE 2017. APLICÁVEL ESTÁVEL DO ENTENDIMENTO CONTIDO EM RECURSO ESPECIAL REPETITIVO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUE NÃO PERMITE AOS DEMAIS ÓRGÃOS DO PODER JUDICIÁRIO PROCEDER À APLICAÇÃO DA SUPERAÇÃO ANTECIPADA DO PRECEDENTE ('ANTICIPATORY OVERRULING'), CONSIDERANDO NÃO HÁ INDICAÇÃO PELA CORTE SUPERIOR DE MODIFICAÇÃO DE SEU POSICIONAMENTO. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA NESSE SENTIDO. AÇÃO IMPROCEDENTE. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.” (Ap. Cív. n.
1000232-75.2018.8.26.0127, 6ª Câmara de Direito Privado, j. 25/02/2019).
“Apelação Cível Cobrança - Associação de moradores - Débitos decorrentes de serviços prestados Impossibilidade - Pretensão de condenação dos apelados ao pagamento de valores relativos a despesas referentes ao lote do qual são proprietários - Ausência de demonstração da expressa concordância quanto ao pagamento das taxas do loteamento - Obrigação que não pode ser atrelada tão somente à aquisição do bem - Insuficiência da fundamentação da cobrança unicamente em benefícios decorrentes dos serviços prestados pela associação - Estabelecimento de cláusula em contrato de adesão - Inaplicabilidade de disposições relativas a condomínio - Controvérsia que não se refere à exigibilidade de taxas condominiais, mas a contribuição associativa decorrente de implantação de loteamento - Imprescindibilidade da prova de associação dos apelados para justificar a cobrança dos valores - Adequação a entendimento consolidado no STJ Precedentes - Cobrança que, ademais, não se justifica à luz dos arts. 36-A da L. 6.766/79, e 1.358-A, do CC, introduzidos pela L. 13.465/07 - Constituição de associação e aquisição de imóvel que ocorreram em momento anterior à edição da lei - Alteração legislativa que não implicou modificação do entendimento segundo o qual a contribuição associativa constitui contraprestação de natureza pessoal - Moradores e proprietários não associados que não podem ser obrigados ao pagamento - Recurso improvido. Sucumbência recursal - Verba honorária em desfavor da autora majorada nos termos do art. 85, §§ 2º e 11º, do CPC.” (Ap. Cív. n. 0032344-03.2011.8.26.0114, rel. Des. José Joaquim dos Santos, j. 19/03/2019)
“APELAÇÃO CÍVEL.
TAXA DE
ASSOCIAÇÃO.
Ação de cobrança. Sentença de improcedência, com fundamento no entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça de que: As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram. Inconformismo da autora. Não acolhimento. Ausência de efeitos retroativos da nova lei. O art. 36-A da Lei Federal n. 6.766/79, incluído pelo art. 78 da Lei 13.465/17, não modificou a natureza associativa da apelante e das taxas cobradas. Ausente condomínio de lotes. Precedentes. Sentença confirmada. Honorários majorados. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.” (Ap. Cív. n.
0015324-41.2010.8.26.0176, 3ª Câmara Reservada de Direito Privado, rel. Des. Viviani Nicolau, j. 24/04/2019)
“Associação. Cobrançade mensalidades. Incidência dos recursos repetitivos n. 1.280.871 e 1.439.163, do Colendo Superior Tribunal de Justiça, com natureza vinculante e no sentido de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados. A Lei n. 13.465/17, do qual adveio o art. 1.358-A, do CC, não transforma os loteamentos fechados de hoje em condomínio de lotes. Inaplicabilidade. Jurisprudência. Recurso do requerido provido para julgar a ação improcedente, prejudicado o da autora.” (Ap. Cív. n. 1000023-70.2014.8.26.0152, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Maia da Cunha, j. 25/04/2019)
Depois, novamente apreciada a matéria pela Suprema Corte, agora com repercussão geral, no julgamento do RE n. 695.911/SP, sedimentado este mesmo entendimento, e confrontado com a superveniência da Lei n. 13.465/17, afinal fixada na ocasião a seguinte tese: “é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.” (STF, RE n. 695.911/SP, rel. Min. Dias Toffoli, Tribunal Pleno, j. 18/12/2020,
Tema 492).
Para as situações anteriores à nova lei (ou lei local), assentou-se o seguinte:
“No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação. Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro e por consequência garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades. Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação. Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e
legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa. Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.”
Ainda:
“Assim, embora, a princípio, estejam identificadas a licitude e a relevância dessa forma de organização (inegavelmente congregante de interesses de uma coletividade, com suprimento, não raro, de diversas lacunas dos serviços públicos), o fato é que essas associações, antes do advento da Lei n. 13.465/17, surgiam tão somente da vontade de suas partes integrantes e, nesse passo, obrigações dela decorrentes só poderiam vincular aqueles que a ela aderissem, e enquanto a ela estivessem vinculados. Não vislumbro, desse modo, como se possa impor a integrante de loteamento obrigação da qual ele se desincumbiu quando da manifestação negativa de sua vontade, seja para sua retirada da associação (se já a tenha integrado), seja para seu não ingresso (se dela nunca participou). Seria, entendo, direta afronta a direito constitucional de liberdade. (...)
Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou
permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.”
Já em relação aos casos posteriores à nova lei, e tomada como marco temporal, de se conferir:
“A Lei n. 13.465/17, portanto, previu a obrigatoriedade de cotização, entre os beneficiários, das atividades desenvolvidas por associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações respectivas. E, desse modo, por dispor de modo inaugural acerca da questão aqui examinada, a lei constitui evidente marco legislativo do tema.”
Mais:
“Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei n. 13.465/17 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).”
Finalmente, quanto à possibilidade de previsão legal de igual teor e efeito vinculativo em norma local:
“Tal como reconhecido por esta Corte no mencionado recurso extraordinário, em que se apreciava (embora sob enfoque diverso) legislação que havia instituído figura semelhante a dos 'loteamentos de acesso controlado', compreendo que aos municípios também é atribuída competência constitucional para dispor sobre o tema, razão pela qual a conclusão aqui disposta no sentido de que a lei federal em exame vincula apenas as manifestações de vontade realizadas após seu advento (e desde que cumpridos os requisitos nela exigidos) não impacta idêntica obrigação que tenha surgido anteriormente por decorrência de lei municipal.”
Pois, na hipótese vertente, embora o artigo 24, caput, da assim chamada “convenção de condomínio” disponha que “[O]s condôminos concorrerão para o custeio das despesas, extraordinárias ou ordinárias, recolhendo a cota parte que lhe couber mediante rateio proporcional às frações ideais de terreno.” (fls. 15 do Proc. n. 009769-25.2018.8.26.0506), nunca comprovada qualquer manifestação de vontade do apelado assumindo a obrigação de pagamento. Não há, por exemplo, comprovação de que esteve presente e votou na assembleia geral e ordinária realizada em 19 de setembro de 2017, ou qualquer outro documento comprobatório de que tenha aderido ao documento. Insista-se, e já não fosse o fato de nem se tratar do ato constitutivo de uma associação de moradores.
Não se ignoram, por evidente, decisões monocráticas do Superior Tribunal de Justiça que, porém, não parecem ter chegado ao exame da configuração do apelante como condomínio ou loteamento. Confira-se:
“Do reexame de fatos e provas Alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere à conclusão acerca da aprovação da assembleia condominial e de que seria a agravada portadora de título executivo extrajudicial que daria guarida à sua pretensão, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ.” (AREsp n. 2053981, rel. Min. Nancy Andrighi, p. 14/04/2022) (fls. 416/420)
“Ademais, elidir as conclusões do aresto impugnado de que a hipótese dos autos não trata de associação, mas de condomínio, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada nesta sede especial a teor da Súmula 7/STJ.” (AREsp n. 1732855, rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, p. 12/08/2021)
Também não se olvida haver julgados deste Tribunal permitindo a execução de taxas condominiais pelo “Recreio Internacional” que é aqui o apelante (e.g., Ap. Cív. n. 1036103-62.2019.8.26.0506, 36ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Pedro Baccarat, j. 28/06/2022; Ap. Cív. n. 1032422-21.2018.8.26.0506, 32ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Caio Marcelo Mendes de Oliveira, j. 31/05/2021; Ap. Civ. N.
1004251-20.2019.8.26.0506, 28ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Cesar Luiz de Almeida, j. 30/09/2020; Ap. Cív. n. 1030904- 93.2018.8.26.0506, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Antonio Rigolin, j. 17/02/2020; Ap. Cív. n. 004192-32.2019.8.26.0506, 2ª
Câmara de Direito Privado, rel. Des. José Joaquim dos Santos, j. 03/02/2021; Ap. Cív. n. 1003307-18.2019.8.26.0506, 33ª Câmara de
Direito Privado, rel. Des. Mario Silveira, j. 05/02/2020; Ap. Cív. n. 1001116-97.2019.8.26.0506, 27ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Campos Petroni, j. 26/07/2019).
De outro lado, porém, há precedentes, inclusive desta 1ª Câmara, no mesmo sentido do que aqui se decide, ou seja, pela impossibilidade de que despesas supostamente condominiais sejam objeto de execução ajuizada por aquele que não se configura como um condomínio, senão loteamento fechado. Confira-se:
“Embargos à execução. Execução de título extrajudicial. Recurso contra a sentença que julgou improcedentes os embargos à execução opostos pela apelante, executada. Título que funda a execução que não se apresenta hábil. Convenção condominial não registrada. Não preenchimento dos requisitos do art. 783, do CPC. Embargado que também seria loteamento fechado, com existência prévia de associação de moradores. Natureza da prestação exigida que deve ser dirimida em regular instrução probatória. Extinção da execução, consoante já determinado por esta Câmara no julgamento do AI nº 2063645-33.2021.8.26.0000. Sucumbência imposta ao embargado. Recurso provido para determinar a extinção da execução.” (Ap. Cív. n. 1003993-10.2019.8.26.0506, 1ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Alexandre Marcondes, j. 05/10/2021)
“LOTEAMENTO. Embargos à Execução. Sentença de improcedência. Insurgência do embargado. Exequente que não pode ser considerado condomínio. Registro da Constituição do Condomínio rejeitada. Loteamento fechado com áreas de domínio público. Execução da taxas que não se reveste de certeza e exigibilidade. Art. 783 do CPC. Necessidade de ajuizamento de ação de conhecimento. Embargos acolhidos para extinguir a execução. Sentença modificada. Recurso provido.” (Ap. Cív. n. 1021996-76.2020.8.26.0506, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Maria de Lourdes Lopes Gil, j. 20/04/2022)
“APELAÇÃO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXRAJUDICIAL. Sentença de improcedência. Inconformismo do autor. Cabimento. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Caracterização de associação de moradores. Loteamento fechado. Título que funda a execução que não se apresenta hábil. Não preenchimento dos requisitos do art. 784, X do Código de Processo Civil. Extinção da execução devida. Sentença reformada. RECURSO PROVIDO.” (Ap. Cív. n. 1041844-49.2020.8.26.0506, 8ª
Câmara de Direito Privado, rel. Des. Clara Maria Araújo Xavier, j. 28/03/2022)
“APELAÇÃO - Embargos à Execução - Loteamento fechado. Rateio de despesas de manutenção e segurança. Inexigibilidade da obrigação de se associar Recurso Especial Repetitivo no. 1.280.871 do C. STJ Liberdade de associação que prevalece sobre eventual enriquecimento sem causa dos não associados Eficácia vinculante Inadmissibilidade da anuência tácita. Tema objeto de repercussão geral junto ao STF (Tema 492) - Fixação de tese que reconheceu ser indispensável a anuência do adquirente do lote à adesão à associação de moradores/condomínio de fato - Lote adquirido anteriormente à entrada em vigor da Lei 13.465/17 - Ausência de comprovação da expressa anuência do réu à associação Lei nº 13.465/17 que não se aplica retroativamente - Cobrança ilegítima - Recurso desprovido.” (Ap. Cív. n. 1034914-83.2018.8.26.0506, 6ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Marcus Vinicius Rios Gonçalves, j. 22/02/2022)
“Apelação. Execução de título extrajudicial. Taxa Associativa. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Caracterização de associação de moradores. Loteamento fechado. Sentença de acolhimento dos embargos com extinção da execução. Irresignação da associação embargada. Direito fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito. Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 1.036 do Código de Processo Civil (artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973). Cobrança não pode recair sobre proprietário de imóvel que não anuiu com a instituição do encargo. Sentença de extinção da execução mantida. Recurso não provido.” (Ap. Cív. n. 1038614-33.2019.8.26.0506, 7ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Rômolo Russo, j. 15/12/2021)
“EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA
MENSAL. CONDOMÍNIO. Execução extinta. Não demonstrado que o executado fosse associado. Não cabimento da cobrança de taxa de associação de proprietários não associados. Prevalência do princípio da liberdade de associação. Entendimento firmado pelo STJ, em sede de recurso especial repetitivo (REsp nº 1.439.163). Lei nº 13.465/17 que não importa em automática reversão do loteamento fechado em condomínio. Alteração legislativa que não implicou em modificação do entendimento pacificado pelo STJ. Precedentes. Sentença mantida. Honorários majorados. Recurso não provido, com observação.” (Ap. Cív. n. 1001349- 94.2019.8.26.0506, 5ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Fernanda Gomes Camacho, j. 17/09/2021)
“Apelação Embargos à Execução - Taxa Associativa Inexistência de condomínio regularmente constituído Caracterização de associação de moradores - Loteamento fechado Sentença de acolhimento dos embargos com extinção da execução - Insurgência da associação embargada - Direito fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 1.036 do Código de Processo Civil (artigo 543-C do Código de Processo Civil de 1973) Cobrança não pode recair sobre proprietário de imóvel que não anuiu com a instituição do encargo Sentença de extinção da execução mantida Recurso não provido.” (Ap. Cív. n. 1006724-76.2019.8.26.0506, 4ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Márcia Dalla Déa Barone, j. 12/08/2021)
“APELAÇÃO CÍVEL CONDOMÍNIO DE FATO REGISTRO DE LOTEAMENTO COMUM - COBRANÇA
DE TAXA - Morador que não participa de Assembleia Comprovação da ausência de registro da convenção - Decisão ocorrida em processo de dúvida Entendimento jurisprudencial - Impossibilidade da cobrança - Apelo improvido.” (Ap. Cív. n. 1042817-72.2018.8.26.0506, 25ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Almeida Sampaio, j. 09/09/2021)
“APELAÇÃO CÍVEL. Embargos à execução com pedido de efeito suspensivo. Associação. Sentença de Procedência. Inconformismo. Não acolhimento. Condomínio não regularmente constituído, pelo que se trata de Associação de Moradores. Loteamento. Taxa de manutenção. Cobrança indevida. Tese firmada em repetitivo do artigo 543-C do Código de Processo Civil. Exigência de demonstração da filiação à Associação ou anuência em relação à obrigação não atendida. Obrigação de pagamento de taxas de manutenção afastada. Extinção da execução que era mesmo de rigor. Sentença mantida. Decisão bem fundamentada. Ratificação, nos termos do artigo 252, do Regimento Interno. RECURSO NÃO PROVIDO.” (Ap. Cív. n. 1004062-42.2019.8.26.0506, 2ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Penna Machado, j. 08/02/2021)
Aliás, não por outra razão a C. 33ª Câmara de Direito Privado, a quem originariamente distribuído o feito, declinou de sua competência, então assentando o seguinte (fls. 371/372):
“Da narrativa dos fatos e fundamentos da demanda, é possível verificar tratar-se a pretensão de embargos à execução referente a valores destinados à conservação e à manutenção em área de loteamento. Portanto, matéria diversa daquela regrada pela Lei nº 4.591, de 1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
Convém ressaltar que, a despeito do alegado, o apelante teve o seu registro na matrícula do imóvel rejeitado na Suscitação de Dúvida Inversa nº 1020085-97.2018.8.26.0506, por tratar-se de loteamento fechado com áreas de domínio público, embora de uso privativo dos moradores. Consequentemente, foi reconhecido que o embargado não se trata de um condomínio edilício. (...)
A demanda versa, nesse contexto, acerca de contribuições movidas em face de morador de loteamento (...).” (destaques acrescidos)
E de forma semelhante se manifestaram também outras Câmaras da própria Subseção III Seção de Direito Privado:
“APELAÇÃO.
COMPETÊNCIA RECURSAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE ÁREA EM LOTEAMENTO. INTELIGÊNCIA DA RESOLUÇÃO Nº 623/2013 (ART. 5º, ITENS I.1 E
I.21). COMPETÊNCIA PREFERENCIAL DE UMA DAS CÂMARAS COMPREENDIDAS ENTRE A 1ª E A 10ª CÂMARAS DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO DESTE EGRÉGIO TRIBUNAL. RECURSO NÃO CONHECIDO. Verifica-se dos autos que, embora o embargado adote nome e a existência de “Convenção”, não é condomínio, mas sim loteamento, porque, tal qual se vê da matrícula do lote, não há área comum. Estabelece a Resolução nº 623/2013, no art. 5º, itens I.1 e I.21, que compete à Subseção de Direito Privado I o julgamento de ações relativas a fundações de Direito Privado, sociedades, inclusive paraestatais, associações e entidades civis, comerciais e religiosas e ações relativas a loteamentos e a localização de lotes, salvo o disposto nos itens I.12 do art. 3º e II do art. 4º, ambos desta Resolução, respectivamente. Desse modo, compete a uma das Câmaras da Primeira Subseção de Direito Privado a análise da existência ou não de obrigação com contribuição para despesa comum do loteamento.” (Ap. Cív. 1035716-47.2019.8.26.0506, 31ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Adilson de Araújo, j. 17/12/2021)
“Competência recursal. Embargos à execução de título extrajudicial. Contribuições condominiais.
Alegação de irregularidade na instituição do condomínio em loteamento fechado, com áreas de domínio público, embora de uso privativo dos moradores.
Reconhecimento de não se tratar o embargado de um condomínio, nos autos da Suscitação de Dúvida Inversa nº 1020085-97.2018.8.26.0506, negando-lhe o registro na matrícula do imóvel.
Execução de contribuições em face de morador de imóvel em loteamento fechado, por pessoa jurídica que somente se autodenomina condomínio. Matéria que está inserida na competência recursal da Primeira Subseção, composta pelas 1ª a 10ª Câmaras de Direito Privado deste E. Tribunal de Justiça, consoante o artigo 5º, inciso I.21, da Resolução TJSP nº. 623/2013. Precedentes Recurso não conhecido, com determinação de redistribuição a uma das E. Câmaras da Subseção I da Seção de Direito Privado (1ª a 10ª) deste Egrégio Tribunal de Justiça.” (Ap. Cív. 1003993-10.2019.8.26.0506, 26ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Carlos Dias Motta, j. 13/01/2021)
“COMPETÊNCIA.
EMBARGOS À
EXECUÇÃO.
Pretensão fundada na ausência de personalidade jurídica válida e irregular constituição de condomínio horizontal em loteamento fechado.
Matéria afeta à competência da Primeira Subseção de Direito Privado, composta pelas 1ª a 10ª Câmaras. Inteligência do art. 5º, I.21 da Resolução nº 623/2013. Precedentes. Recurso não conhecido, determinada a redistribuição.” (Ap. Cív. 1004192-32.2019.8.26.0506, 29ª Câmara de Direito Privado, rel. Des. Airton Pinheiro de Castro,
j. 29/10/2020)
Destarte, e enfim, inarredável a conclusão pela procedência dos embargos do devedor e pela extinção da execução.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso, majorados os honorários advocatícios para 12%, nos termos do artigo 85, § 11º, do Código de Processo Civil.
CLAUDIO GODOY
Relator
