PARABENS Des. Custódio de Barros Tostes por CUMPRIR e FAZER CUMPRIR as LEIS !!!
PARABENS AO ADVOGADO do RÉU
As mentiras MILHÕES de vezes repetidas NÃO se tornam VERDADES.
SUPREMACIA da CONSTITUIÇÃO FEDERAL
APELAÇÃO CÍVEL DO RÉU PROVIDA
LOTEAMENTO JARDIM COMARY NÃO É e NUNCA FOI CONDOMINIO!
Fraudes às leis não criam direitos reais.
LEIA Aqui a AÇÃO CIVIL PÚBLICA que DECLAROU A ILEGALIDADE DO CONTRATO SIMULADO DE CONSTITUIÇÃO DO CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS , que está sendo usado para fraudar as LEIS e a CFRB/88 e para extorquir e os proprietarios não associados aos falsos condomínios comary glebas desde 1990.
TEMA 1238, 1041 STF
Afinal de contas o uso de PROVAS ILICITAS é PROIBIDO pela CFRB/88 e pelo STF que fixou os TEMAS 1041 e 1238 da REPERCUSSÃO GERAL onde assegurou que SENTENÇA JUDICIAL e DECISÃO ADMINISTRATIVA fundamentada em PROVAS ILICITAS são inconstitucionais e podem ser ANULADAS a qualquer tempo.
LOTEAMENTO JARDIM COMARY
No caso dos falsos condomínios COMARY GLEBAS a NATUREZA JURÍDICA dos IMÓVEIS das 16 GLEBAS desmembradas do LOTEAMENTO JARDIM COMARY da GRANJA COMARY é de LOTEAMENTO REGULAR e ABERTO e APROVADO pela MUNICIPALIDADE em 25/01/1951, e REGISTRADO no CARTORIO DE PRIMEIRO OFICIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE TERESOPOLIS em 21/04/1951.
Este LOTEAMENTO ABERTO DEU ORIGEM ao BAIRRO CARLOS GUINLE .
SEGURANÇA JURÍDICA
Em consequência deste ATO JURÍDICO PERFEITO todos os IMÓVEIS desmembradas do LOTEAMENTO JARDIM COMARY são LOTES INDIVIDUAIS E INDEPENDENTES.
FRAUDES ÀS LEIS
A venda ilegal de lotes sob falsa nomenclatura de fração IDEAL é CRIME de ação imediata e efeitos permanentes.
INQUÉRITOS CIVIS
702/2007 , 1012/09, 1013/09, 1014/09, 1015/09 , 117/11
O MP RJ já desmascarou todos os CRIMES praticados nos cartórios de REGISTRO DE IMOVEIS e de NOTAS para fraudar a lei de loteamentos DECRETO 3079/38 .
Os CRIMES praticados pelos loteadores foram CONFESSADOS ao MP RJ no IC 702/07 e foram amplamente provados em juizo.
LITIGÂNCIA PREDATÓRIA
Desde 1990 mais de 400 processos judiciais foram instaurados contra a LEI e contra a CONSTITUIÇÃO FEDERAL de 1988 usando PROVAS ILICITAS obtidas através de crimes nos cartorios.
Centenas de familias foram EXTORQUIDAS .
JUSTIÇA TARDIA NÃO É JUSTIÇA mas arrematada injustiça. RUY BARBOSA
MAS NOS DIZEMOS
ANTES TARDE DO QUE NUNCA
As novas tentativas das associações criadas pelos falsos "condominios" COMARY GLEBAS continuar a extorquir e cobrar COTAS CONDOMINIAIS contra proprietários NÃO ASSOCIADOS já foram declaradas ILEGAIS e INCONSTITUCIONAIS.
Finalmente o TRIBUNAL DE JUSTIÇA está reconhecendo
Parabéns ao Advogado do réu!!!!
NÃO EXISTE e NUNCA EXISTIU CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS e nem GLEBA ALGUMA.
CRIMES NÃO CRIAM DIREITOS PROPTER REM e nem obrigam ninguem a financiar ATOS ILEGAIS.
FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XV
PERDEU DE NOVO !!!
Apelante: Sandro Guedes Guimarães Apelado: Condomínio Comary Gleba XV
Relator: Des. Custódio de Barros Tostes
Apelação Cível nº 0011434-65.2018.8.19.0061 em que é apelante SANDRO GUEDES GUIMARÃES e apelado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV.
APELAÇÃO CÍVEL. COBRANÇA DE “COTAS CONDOMINIAIS”. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DA PARTE RÉ. AUSÊNCIA DE PROVA DA INSTALAÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO DITO CONDOMÍNIO (AUTOR). CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. CNPJ NULO. EXISTÊNCIA DE MERA ASSOCIAÇÃO MANTENEDORA.
DA IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE COTAS E TAXAS DIANTE DA LIBERDADE CONSTITUCIONAL ASSOCIATIVA.
TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF.
PRECEDENTES DESTA E.CORTE EM CASOS CONGÊNERES. REFORMA DA SENTENÇA.
PROVIMENTO DA APELAÇÃO.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0011434-65.2018.8.19.0061 em que é apelante SANDRO GUEDES GUIMARÃES e apelado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV.
ACORDAM os Desembargadores da Décima Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do Relator.
RELATÓRIO
Trata-se de ação de cobrança ajuizada por Condomínio Comary Gleba XV representado por seu síndico Arthur Rodrigues Filho em face de Sandro Guedes Guimarães
Secretaria da Décima Câmara de Direito Privado Rua Dom Manoel, n.º 37, 5º andar – Sala 521 – Lâmina III
Centro – Rio de Janeiro/RJ – CEP 20010-010 Tel.: + 55 21 3133-6291 – E-mail: 10cdirpriv@tjrj.jus.br
Aduz a parte autora que, não obstante o dever do réu de participar do rateio das despesas comuns, está inadimplente quanto ao pagamento das cotas condominiais vencidas no período compreendido entre 10/08/2013 a 10/08/2018, totalizando a quantia de R$ 31.778,49.
Assim, requer a condenação do réu ao pagamento dos valores vencidos e vincendos, com os acréscimos legais.
O D. Juízo de origem proferiu sentença de procedência dos pedidos, nos seguintes termos: (fls. 409/501):
“Isso posto, rejeito a preliminar e JULGO PROCEDENTE O PEDIDO para condenar a parte réu ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas, corrigidas desde os respectivos vencimentos, pelos índices oficiais da CGJ, até o efetivo pagamento, contados os juros legais moratórios a partir de igual data.”
Apelou a parte ré às fls. 543/558 alegando, preliminarmente, o cerceamento de defesa ante o indeferimento de prova testemunhal. No mérito, aduz que o apelado é, em verdade, uma associação de moradores, de modo que a sentença deveria se valer da Lei 13.465/17, que veda a cobrança de taxas de quem não se associou. Alternativamente, alega que caso não considerada associação, ao apelado somente restaria a configuração como condomínio de fato, o que exigiria a constituição em mora do devedor, o que não ocorreu. Além disso, aduz que o apelado não apresentou provas das despesas que alega suportar. Por fim, sustenta a prescrição de 3 anos sobre as cotas vencidas.
Assim, requer a reforma da sentença. Contrarrazões tempestivas às fls. 571/581.
O recurso é tempestivo e devidamente preparado (fl. 561). É o relatório.
VOTO
Conheço o recurso porquanto preenchidos os requisitos de
De início, não prospera a alegação de cerceamento de defesa, sendo certo que não há fundamento para anular a sentença sob esse argumento. A decisão que indeferiu a produção de prova oral está em conformidade com o art. 370 do CPC, que permite o juiz rejeitar “diligências inúteis ou meramente protelatórias”.
No caso, o d. magistrado indeferiu a produção de prova testemunhal de forma fundamentada, destacando:
“3. Em que pese haver pleito do Réu para produzir prova oral, verifico que o deferimento deste tipo de prova apenas serviria para protelar a presente demanda, violando, por conseguinte, o princípio da celeridade processual, nos termos do artigo 4º do CPC.
4. Ressalte-se que o ponto controvertido recai sobre matéria de direito, sendo dispensada a produção de prova oral”.
Assim, resta evidenciado que a decisão foi devidamente justificada e está em consonância com a legislação processual.
No mérito recursal, a controvérsia cinge-se à legitimidade do apelado para cobrar do apelante valores referentes às ditas cotas condominiais, havendo discussão se possui o apelado natureza de condomínio ou de associação de moradores.
Com efeito, o Código Civil, em seu art. 1.358-A, permite a instauração de condomínio de lotes nos seguintes termos:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística."
Assim, os condomínios de lote regem-se, também. pelas regras dispostas para o condomínio edilício.
Nesse sentido, quanto à sua constituição e instalação, a legislação específica (Lei nº 4.591/1964), exige convenção com aprovação de representantes de 2/3 das frações ideais, devidamente registrada no Registro de Imóveis:
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio
Compulsando os autos, verifica-se que não existem provas acerca dos documentos constitutivos do condomínio, havendo, apenas, a matrícula do imóvel como “condomínio pro indiviso” (fls. 19).
Não se olvida que há nos autos documento nomeado “Convenção de Condomínio”, mas se trata, na verdade, de Ata da Assembleia Extraordinária realizada para a sua aprovação em 17 de janeiro de 2004 (fls. 346/354). No entanto, da análise do documento, não é possível verificar se o quórum de aprovação foi respeitado. Mais que isso, não há qualquer prova de registro da referida Convenção.
Em paralelo, o CNPJ constante no supracitado documento como sendo do Condomínio Gleba XV, consoante destaca a parte apelante, encontra- se com a situação cadastral “nulo” na Receita Federal, em razão da existência de vícios:
Outrossim, como também pontuado pelo apelante, é de conhecimento desta E. Corte, a existência de sentença na 1ª Vara Federal de Teresópolis, confirmada pelo TRF2, que descreve a natureza do apelado em demanda pela manutenção do seu CNPJ. Destaca-se o trecho da ementa do acórdão confirmatório (Processo nº 0000245-14.2011.4.02.5115):
“2. O autor não tem natureza jurídica de condomínio pro indiviso, já que não há um único imóvel, mas diversos bens imóveis que estão em mãos de diversos proprietários. Nem tampouco é condomínio edilício, sujeito à disciplina da Lei nº 4.591/1964, onde o condomínio é coativo ou forçado, e a inicial afirma que a associação é voluntária.”
No mesmo sentido, destaca-se que as situações fáticas descritas nos documentos de fls. 572 e 602/609 juntados pela parte autora/apelada não se confundem com os requisitos necessários para formalização jurídica de condomínio.
Registre-se, ainda, que há no processo manifestação do Ministério Público sobre a natureza do alegado condomínio (fls. 648), cuja transcrição sem impõe:
“Alega o apelante que, no caso, há um condomínio voluntário regido pelos arts. 1.314 a 1.326 do Código Civil, pois há copropriedade de frações ideais.
Entretanto, ao que tudo indica nos autos, a extensa área conhecida como “Comary Gleba XV” caracteriza-se como loteamento. Neste caso, com o registro do memorial de loteamento, as áreas de uso comum, as destinadas a ruas, equipamentos urbanos e de infraestrutura passam a pertencer automaticamente ao domínio da municipalidade, nos termos do art. 22 da Lei nº 6.766/79...”
Verifica-se, em verdade, que se trata de mera associação mantenedora (fls. 273/282), o que afasta a exigibilidade na cobrança de taxas diante da liberdade constitucional associativa.
De igual modo, não há qualquer prova nos autos que indique qual seria a destinação dos valores cobrados, isto é, de que são realizados gastos regulares com as áreas comuns da gleba, o que poderia dar margem a enriquecimento sem causa, dada a imprecisão dos beneficiados pelos gastos alegados.
Portanto, diante da ausência dos requisitos legais de constituição do Condomínio, a parte autora, ora apelada, assim não pode ser reconhecida.
Este é, inclusive, o entendimento do E. STJ no julgamento a respeito da “validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”.
Destaca-se a tese firmada (Tema 882):
Federal:
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”
Na mesma esteira, verifica-se o Tema 492, do e. Supremo Tribunal
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº
13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"
Com efeito, não há qualquer prova da associação da parte apelante seja antes ou depois da Lei nº 13.465/17, revelando-se, mais uma vez, descabida a cobrança das cotas condominiais.
Por oportuno, colaciona-se o entendimento desta E. Corte em casos congêneres:
DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.
Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. Apelo autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64). Tese firmada no tema 492 do STF: " É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da Lei 13465/2017.
Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. Sucumbência revertida.
Recurso provido.
(0008659-48.2016.8.19.0061 - APELAÇÃO. Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA
- Julgamento: 28/02/2023 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)
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APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.
TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ.
RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.
(0003475-09.2019.8.19.0061 - APELAÇÃO. Des(a). LUIZ ROLDAO DE FREITAS GOMES FILHO - Julgamento: 29/11/2023 - NONA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA
2ª CÂMARA C)
Assim, a razão assiste ao apelante.
Ante todo o exposto, VOTO pelo CONHECIMENTO e PROVIMENTO do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
Desembargador CUSTÓDIO DE BARROS TOSTES
Um comentário:
Malditos falsos condomínios, tem que acabar com isso.
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