TJ SP - 6.a CAMARA DÁ VITORIA A MORADOR DE LIMEIRA SOBRE FALSO CONDOMINIO ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO PORTAL DA ESTÂNCIA ELDORADO

PARABÉNS aos Desembargadores da 6a. Câmara de Direito Privado do TJ SP, que deram provimento à apelação de morador de LIMEIRA contra a ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO PORTAL DA
ESTÂNCIA ELDORADO por reconhecerem a supremacia do C. Supremo Tribunal Federal, que dá prevalência aos princípios da legalidade e da liberdade de associação (art. 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal), em detrimento do princípio geral do Direito de vedação ao enriquecimento sem causa:

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. MENSALIDADE AUSÊNCIA DE ADESÃO.
Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário
de imóvel que a ela não tenha aderido.Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da
manifestação de vontade artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal. (RE 432106, Relator(a): Min. MARCO AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em 20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011

LIMEIRA É UMA DAS CIDADES "DOMINADAS" POR FALSOS CONDOMÍNIOS



TV JORNAL LIMEIRA - Denuncia a transformação de bairros em FALSOS CONDOMÍNIOS

PARABÉNS AOS BONS MAGISTRADOS QUE RESPEITAM A MISSÃO DE CONTROLE CONCENTRADO DE CONSTITUCIONALIDADE PELO STF

TRIBUNAL DE JUSTIÇA
PODER JUDICIÁRIO
São Paulo
Apelação nº 0024674-72.2011.8.26.0320 - Limeira
Registro: 2013.0000035912
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº 0024674-
72.2011.8.26.0320, da Comarca de Limeira, em que é apelante JOSÉ MOREIRA
MARTINS, é apelado ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO PORTAL DA
ESTÂNCIA ELDORADO.
ACORDAM, em 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de
São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Deram provimento ao recurso. Por maioria
de votos.Vencido o revisor Des. Francisco Loureiro, que declara.", de conformidade
com o voto do Relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Exmos. Desembargadores
EDUARDO SÁ PINTO SANDEVILLE (Presidente) e FRANCISCO LOUREIRO.
São Paulo, 31 de janeiro de 2013.
Paulo Alcides
RELATOR
Assinatura Eletrônica
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Apelação nº 0024674-72.2011.8.26.0320 - Limeira
VOTO N° 16303
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0024674-72.2011.8.26.0320
APELANTE(S): JOSÉ MOREIRA MARTINS
APELADO(S): ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS
DO PORTAL DA ESTÂNCIA ELDORADO (PORTAL DA
ESTÂNCIA ELDORADO)
MM (A) JUIZ: ALEX RICARDO DOS SANTOS
TAVARES
AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. RATEIO DE DESPESAS DE
CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. PREVALÊNCIA
DOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE E DA
AUTONOMIA DA VONTADE, EM DETRIMENTO DO
PRINCÍPIO DE VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO
SEM CAUSA. ART. 5º, INCISOS II E XX, DA
CONSTITUIÇÃO FEDERAL. PRECEDENTES DO STJ E
STF. SENTENÇA REFORMADA.
RECURSO PROVIDO.
JOSÉ MOREIRA MARTINS apela da r.
sentença (fls. 170/175), cujo relatório é adotado, que julgou
procedente em parte o pedido da ação de cobrança proposta
por ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO PORTAL DA
ESTÂNCIA ELDORADO (PORTAL DA ESTÂNCIA ELDORADO),
para o fim de condenar o réu a pagar as taxas de manutenção a
contar de 22 de novembro de 2008 a outubro de 2011, com
atualização monetária e juros de mora, além da multa de 2%.
Sustenta, em síntese, que adquiriu o
imóvel muito tempo antes da constituição da entidade
associativa e a ela nunca se associou. Invoca, assim, o direito à
livre associação (fls. 182/188).
Processado o recurso em seus regulares
efeitos, foram apresentadas contrarrazões.
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É o relatório.
Cuida-se de ação de cobrança proposta pela
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO PORTAL DA ESTÂNCIA
ELDORADO (PORTAL DA ESTÂNCIA ELDORADO), com o objetivo de
compelir proprietário de imóvel ao pagamento de taxa de administração e
manutenção de loteamento aberto.
Ressalvado posicionamento anterior, curvome
ao entendimento exarado pelo C. Supremo Tribunal Federal,
que dá prevalência aos princípios da legalidade e da liberdade
de associação (art. 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal),
em detrimento do princípio geral do Direito de vedação ao
enriquecimento sem causa:
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES
MENSALIDADE AUSÊNCIA DE ADESÃO.
Por não se confundir a associação de
moradores com o condomínio disciplinado
pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto
de evitar vantagem sem causa, impor
mensalidade a morador ou a proprietário
de imóvel que a ela não tenha aderido.
Considerações sobre o princípio da
legalidade e da autonomia da
manifestação de vontade artigo 5º,
incisos II e XX, da Constituição Federal.
(RE 432106, Relator(a): Min. MARCO
AURÉLIO, Primeira Turma, julgado em
20/09/2011, DJe-210 DIVULG 03-11-2011
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PUBLIC 04-11-2011 EMENT VOL-02619-01
PP-00177).
Outro não é o entendimento
presentemente consolidado no Eg. Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL.
CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA
CONDOMINIAL. IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO A
NÃO ASSOCIADO. ILEGALIDADE. I. As taxas de
manutenção criadas por associação de moradores
não podem ser cobradas de proprietário de imóvel
que não é associado, nem aderiu ao ato instituidor
do encargo. 2 - Uniformização da jurisprudência
da Segunda Seção do STJ a partir do julgamento
do EREsp n. 444.931/SP (Rel. Min. Fernando
Gonçalves, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes
de Barros, DJU de 01.02.2006). 3 - Precedentes
específicos. 4 - Agravo interno provido. (AgRg no
REsp 1106441/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO
SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
14/06/2011, DJe 22/06/2011).
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.
LOTEAMENTO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS.
COBRANÇA DE ENCARGO A NÃO ASSOCIADO.
ILEGALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO DE
CONDOMÍNIO. 1. A Segunda Seção desta Corte
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Superior pacificou o entendimento de que a
associação de moradores, qualificada como
sociedade civil, sem fins lucrativos, não tem
autoridade para cobrar taxa condominial ou
qualquer contribuição compulsória a quem não é
associado, mesmo porque tais entes não são
equiparados a condomínio para efeitos de
aplicação da Lei 4.591/64. 2. Agravo regimental a
que se nega provimento. (AgRg no REsp
1190901/SP, Rel. Ministro VASCO DELLA
GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO
TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em
03/05/2011, DJe 10/05/2011)
RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO
LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É
ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
I- As taxas de manutenção criadas por associação
de moradores, não podem ser impostas a
proprietário de imóvel que não é associado, nem
aderiu ao ato que instituiu o encargo. Precedentes.
II- Orientação que, por assente há anos, é
consolidada neste Tribunal, não havendo como,
sem alteração legislativa, ser revista, a despeito
dos argumentos fático-jurídicos contidos na tese
contrária. III- Recurso Especial provido. (REsp
1020186/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI,
TERCEIRA TURMA, julgado em 16/11/2010, DJe
24/11/2010)
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No caso em exame, não há prova da
adesão do réu aos quadros associativos, valendo ressaltar que o
lote foi adquirido pelo réu em 1986, muito antes da criação da
associação, ocorrida em 2002.
Vale observar que seria legítima a
cobrança caso houvesse prova de que o réu anuiu aos serviços
prestados e ao rateio das despesas, por exemplo, mediante o
pagamento espontâneo das mensalidades à associação. Seria a
hipótese abuso de direito por comportamento contraditório
(venire contra factum proprium non potest).
Em suma, como na espécie inexiste
vínculo jurídico entre réu e a associação autora, impõe-se a
improcedência do pedido da ação de cobrança.
Em consequência, a autora arcará com as
custas processuais e honorários de advogado, estes últimos
arbitrados em R$ 2.000,00 (dois mil reais), com fundamento no
art. 20, §4º do CPC.
Ante o exposto, dá-se provimento ao
recurso.
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES
Relator
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Apelação Cível nº.: 0024674.72.2011.8.26.0320
Comarca: Limeira
Juiz: Alex Ricardo dos Santos Tavares
Apte: José Moreira Martins
Apdo: Associação dos Proprietários do Porta da Estância Eldorado
Declaração de voto vencido no 18065
LOTEAMENTO FECHADO Contribuição de
associado. Ação de cobrança. Sentença de
procedência parcial da ação, excluída a pretensão
coberta pela prescrição. Prova nos autos da existência
de serviços prestados indistintamente aos moradores
do loteamento. Inegável valorização do imóvel erigido
em lote situado em loteamento dotado de serviços
complementares de segurança. Recurso improvido.
1. Com o máximo respeito à posição do
Desembargador Paulo Alcides, o meu voto é no sentido do
improvimento do recurso do réu.
Irrelevante o fato de o réu ser ou não
associado da autora.
O ponto nuclear do julgamento não é o direito
de associação, mas sim a teoria do enriquecimento sem causa,
cláusula geral positivada no artigo 884 do Código Civil, que dispõe:
“aquele que, sem justa causa, se enriquecer às custas de outrem,
será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização
dos valores monetários”.
Pode-se questionar qual o enriquecimento
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auferido pelo réu em razão de serviços prestados pela associação de
moradores, ou pelos empreendedores. A vantagem que expressa
melhor a situação do que o termo enriquecimento pode dar-se não
somente pelo acréscimo ou transferência patrimonial, como também
na situação em que o patrimônio não diminua, como deveria, vale
dizer, evitando um desembolso que seria justificado (cfr. Agostinho
Alvim, Enriquecimento sem Causa, Revista Forense, vol 173, ps.
47/67 e Fernando Noronha, Enriquecimento sem Causa, Fernando
Noronha Revista de Direito Civil, vol. 56, ps. 51/78).
2. O ponto central da controvérsia é a prova
da prestação de serviços que justifiquem a cobrança ora perpetrada.
Respeitada a posição do Desembargador
Paulo Alcides, que expressou, como de hábito, seu voto de modo
fundamentado, ouso divergir de tal entendimento.
Após minucioso exame da prova, constata-se
que, de fato, o réu é proprietário de lote em parte ideal e se beneficia
ativamente dos serviços prestados pela associação.
Aliás, o réu não nega, de modo peremptório,
a existência de tais serviços.
3. À vista dos autos, forçoso concluir,
portanto, que existe prova contundente dos serviços prestados pela
associação e de que o réu se beneficia.
O rateio das despesas geradas pelos
serviços indivisíveis, que beneficiam indistintamente todos os
moradores, não pode recair apenas sobre alguns deles. Essa relação
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de comunhão de fato entre todos os moradores constitui fonte
geradora de obrigações, com fundamento na teoria do enriquecimento
sem causa (cfr. Danielle Machado Soares, Condomínio de Fato,
Editora Renovar, 1.999).
A jurisprudência prestigia o entendimento
acima posto. Em caso semelhante ao ora em exame, julgou em data
recente a Segunda Câmara de Direito Privado deste Tribunal de
Justiça, por voto do Eminente Desembargador J.R. Bedran, que “na
verdade, embora a apelante não execute serviços de asfaltamento,
captação de esgotos, distribuição de água, iluminação pública ou
quaisquer outros que, como consignado na sentença, possam
caracterizar, de maneira plena, a circunstância de assunção, pela
autora de deveres inerentes ao Poder Público, o certo é que, como
demonstrou a prova pericial, emprestada de outro processo, diversos
são aqueles serviços prestados na área de vigilância aos moradores
residentes dentro de sua área de atuação, entre as quais se inclui a
apelada, que não pode se beneficiar deles em evidente prejuízo de
seus vizinhos, que respondem, sozinhos, pelo respectivo custo” (AC
419.549-4/0-00).
O Superior Tribunal de Justiça caminha no
mesmo sentido. É entendimento corrente que “o proprietário de lote
integrante de gleba urbanizada, cujos moradores constituíram
associação para prestação de serviços comuns, deve contribuir com o
valor que corresponde ao rateio das despesas daí decorrentes, pois
não é adequado continue gozando dos benefícios sociais sem a
devida contraprestação” (REsp 439661/RJ e REsp 261892/SP MIN.
RUY ROSADO DE AGUIAR).
Isso porque, ainda segundo aquela Corte,
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“um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não
se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um
participante, aproveitando-se do "esforço" dessa comunhão e
beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e
suportadas pelos outros condôminos, dela não participe
contributivamente” (REsp 139952/RJ, MIN. WALDEMAR ZVEITER).
A conclusão é a de que “cabe ao proprietário
de imóvel integrante de loteamento administrado por entidade que
presta serviços no interesse da comunidade contribuir para as
despesas comuns, sob pena de enriquecimento injusto” (REsp
139359/SP, Ministro BARROS MONTEIRO).
4. Em suma, a ação é procedente, e a parte
da pretensão colhida pela prescrição já foi corretamente afastada na
sentença.
Diante do exposto, pelo meu voto, nego
provimento ao recurso do réu.
FRANCISCO LOUREIRO
Revisor, vencido.
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Este documento é cópia do original que recebeu as seguintes assinaturas digitais:
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1 6 Acórdãos
Eletrônicos
PAULO ALCIDES AMARAL SALLES 2EA01C
7 10 Declarações de
Votos
FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO 2EC8B8
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http://esaj.tjsp.jus.br/pastadigitalsg5/sgcr/abrirConferenciaDocumento.do, informando o
processo 0024674-72.2011.8.26.0320 e o código de confirmação da tabela acima.