"A lei civil define via pública
como bem de uso comum do povo."
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| A privatização das vias publicas dos BAIRROS oriundos de loteamentos é ilegal e inconstitucional já está passando da hora de ser requerida a FEDERALIZAÇÃO das ações envolvendo fechamento de ruas publicas por falsos condomínios para acabar com o mal pela raiz ! |
A lei de parcelamento de solo urbano IMPEDE a criação de "condomínios de lotes " , e os registros feitos em desconformidade com as leis tem que ser CANCELADOS ADMINISTRATIVAMENTE PELO PROPRIO OFICIAL TITULAR DO REGISTRO DE IMOVEIS, NA FORMA do art. 214 da Lei de Registros Públicos
Bloquear via é usurpar bem público, diz MP -Fechar ruas e espaços destinados ao uso comum em proveito de uma minoria caracteriza usurpação de bem público, conforme o entendimento do Ministério Público. Para Jorge Alberto de Oliveira Marum, promotor de Direitos Humanos, Meio Ambiente e Urbanismo de Sorocaba, em todo o Estado ocorre um aumento na privatização do espaço público que deveria estar sendo usado pela coletividade. "Se todos os cidadãos que se sentirem inseguros puderem fechar sua rua, as cidades ficarão intransitáveis e voltaremos à Idade Média." Estadão 02.12.2012
No interior, até bairro inteiro é cercado No início do ano, o juiz Alexandre Dartanham de Melo Guerra mandou a prefeitura reabrir 22 vias públicas fechadas, sob pena de multa. Ele acatou argumento do Ministério Público de que as ruas foram transformadas em "feudos particulares de seus moradores". Estadão 02.12.2012
BLOQUEIO DE MATRÍCULA EM CAMPOS DO JORDÃO
Julgamento de um registro de "loteamento deitado", por imperfeições nos procedimentos. - Corregedoria Geral de Justiça -
Condomínio deitado - Condomínio de solo - Incorporação - Especificação - Loteamento - Princípio de especialidade - Transcrição antiga - Descrição imperfeita - Desmembramento - Disponibilidade quantitativa e qualitativa - Nulidade.
1. Admite-se descrição imperfeita constante de antigos registros desde que tal descrição seja mantida na abertura de matrículas, desde que haja elementos mínimos para determinar a situação do imóvel, e desde que o bem seja alienado ou onerado por inteiro.
2. Gleba maior com descrição incompleta não pode originar glebas menores com descrições completas sem que haja anterior processo judicial de retificação.
3. Não se admite a possibilidade de construção e incorporação de "condomínio deitado " quando não exista vinculação do terreno à construção, ainda que esta seja apenas projetada ou licenciada na forma da lei.
4. É possível o "loteamento fechado ", devendo ser aprovado em consonância com a Lei 6766/79 e os bens de domínio público somente podem ser destinados ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes de terreno por permissão ou concessão municipais, previstas em lei municipal própria.
5. Para alteração da especificação do condomínio, exige-se a anuência da totalidade dos condôminos.
Proc. 001536/96 - Campos do Jordão - DOJSP 27.09.1996,
Parecer - Francisco Eduardo Loureiro.
Cuidam os autos de pedido formulado por Iporanga Campos do Jordão Empreendimentos Imobiliários Ltda. visando a reconsideração da decisão proferida por V. Exa., constante de termo de correição parcial extraordinária, que determinou o bloqueio da Matrícula 16.193 do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Campos do Jordão.
Foi o bloqueio administrativo imposto em razão de vícios que maculam o processo de registro do condomínio especial (vide folhas 191 verso/193), assim resumidos:
a) quebra ao princípio da especialidade quando do descerramento da matrícula em que se encontra registrada a incorporação
b) fraude à Lei do Parcelamento do Solo, porque o condomínio especial mascara verdadeiro loteamento
Alinha a requerente, em seu substancioso pedido, os seguintes argumentos em prol do desbloqueio da matrícula:
a) a boa titulação dominial, uma vez que os destaques e desmembramentos de glebas maiores respeitaram a disponibilidade de área de superfície;
b) possível a abertura de matrículas com descrição incompleta do imóvel, desde que respeitada a descrição anterior, o que foi feito no caso concreto;
c) não há registro de loteamento, mas de condomínio deitado, na forma do previsto no art. 8 da Lei 4.591/64;
d) admite-se o condomínio deitado de unidades apenas projetadas ou licenciadas na forma da lei;
e) não há necessidade da vinculação das frações ideais de terreno às futuras construções, conforme tese doutrinária e art. 3 do Dec.-lei 271/67;
f) são irrelevantes o volume de área construída de cada unidade e a possibilidade de alteração a critério de cada condômino;
g)não há modificação da área comum e da fração ideal no todo, ao se alterar a área construída de cada unidade;
h) o empreendimento é legal, diversas unidades já foram prometidas à venda e não pode persistir o bloqueio;
i) não há como regularizar o empreendimento pela Lei do Parcelamento do Solo, diante da existência de Lei Municipal que impede a aprovação de novas loteamentos, pelo prazo de cinco anos;
Instruíram o pedido os documentos de fls. 42/149.
Fora endereçado inicialmente o pedido ao Exmo. Desembargador Vice-Presidente do Tribunal de Justiça, rotulado como recurso administrativo.
Houve decisão reconhecendo a falta de previsão para processamento do recurso, com conseqüente encaminhamento dos autos a esta Corregedoria Geral.
Juntaram-se novos documentos e houve a determinação de apensamento a pedido de reconsideração diverso, que já se processava perante esta Corregedoria Geral, relativo ao mesmo tema.
Vieram aos autos, finalmente, cópias do termo de correição, de parecer e decisão administrativa que aplicou ao Oficial Delegado do registro imobiliário de Campos do Jordão a aplicação da pena de perda da delegação.
Processa-se em apenso pedido de reconsideração formulado pelo requerente, relativo ao mesmo ato de bloqueio que, como fato novo, sugere as seguintes medidas para regularização do empreendimento:
a) no prazo de execução das obras será feita a instituição de condomínio com cômputo das áreas das acessões já construídas, na forma do Dec.-lei 271/67;
b) no caso de modificação das áreas privativas aprovadas, mas não construídas, será alterada a área total do empreendimento, com a concordância de todos os condôminos, mediante averbação decorrente do acréscimo de área total.
Foi instruído o feito com cópia integral do processo de Incorporação, remetido pelo Oficial interventor do Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Campos do Jordão (vide folhas 59/250 do apenso).
É o relatório do necessário.
Passo a opinar.
I - Diversas foram as falhas apontadas no processo de registro do condomínio especial, assim como diversos foram os argumentos usados pela requerente para fundamentar o pedido de desbloqueio da matriz.
Diante da complexidade do tema, conveniente seja feito o exame separado de cada um dos vícios e dos argumentos da ora requerente.
II - Da infração ao princípio da especialidade
O registro imobiliário consiste em um sistema de garantias formais, essenciais à tutela de segurança jurídica à qual se preordena e em razão da qual existe.
O mecanismo de segurança básico visa impedir que alguém possa dispor de direitos de extensão ou conteúdo diversos do que titula ex tabula.
Dentre tais princípios, avulta o da especialidade, que, na lição de Afrânio de Carvalho, significa que "toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individuado" (Registro de Imóveis, 2a. ed., Forense, p. 219).
De outro turno, é regra expressa do art. 225, § 2.° da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), que deve conter o título caracterização do imóvel coincidente com o registro anterior.
Da conjugação do princípio da especialidade com a necessidade de coincidência descritiva com o registro ou transcrição anteriores, nem sempre perfeitos, firmou o Conselho Superior o seguinte pacífico e tranqüilo entendimento: "não se ignora que, no regime da legislação registral derrogada, sempre se reputou mais mitigada essa exigência de especialização objetiva dos imóveis inscritos, especialmente no que respeita a áreas rurais de maior dimensão. E é bem por essa razão que o Egrégio Conselho vem admitindo as descrições porventura algo imprecisas, constantes de antigas transcrições, possam ser mantidas quando da abertura de matrículas pela sistemática da legislação vigente, desde que haja elementos mínimos para se determinar a situação do imóvel, e desde que este seja transmitido ou onerado por inteiro, isto é, desde que a nova matriz a ser aberta o abranja em sua totalidade"(Ap. Civ. 12.189-0/4, destaque nosso).
Logo, quando do descerramento de matrícula que abranja a totalidade do imóvel, vale a descrição contida no registro anterior, ainda que imperfeita, desde que suficiente para a identificação do prédio.
Quando, porém, criam-se novos imóveis, decorrentes de desmembramentos, as unidades segregadas devem subordinar-se aos requisitos do art. 176 da Lei 6.015/73. Não há razão, em tais casos, para tolerar a imprecisão, porque o novo prédio não mais tem identidade descritiva com o registro de origem.
Ainda segundo consta da citada Ap. Civ. 12.189-0/4, acima citada, quando da criação de novas unidades imobiliárias, inexiste razão "para se conceder temperamento à regra imperada pelo art. 176, parág. único, II, n. 03, da Lei 6.015/73 que, ao prever os requisitos objetivos da matrícula, não se compadece com a mera indicação das confrontações do imóvel, senão que exige também a referência às suas características, suficientes e necessárias a estremar o espaço geográfico por ele ocupado, tornando-o inconfundível com outros imóveis; tudo isso de molde ao aperfeiçoamento do sistema cadastral idealizado pelo legislador de 1973, e de maneira a contribuir para maior segurança dos atos de registro, propiciando-se efetivo controle da disponibilidade do direito real e evitando-se o risco de sobreposições atuais e futuras"
No caso concreto, tem o registro origem na matrícula 16.193 (vide certidão de folhas 54/57 dos autos). O imóvel constante de tal matriz não contêm todas as medidas perimetrais e nem todos os ângulos de deflexão entre as linhas de divisa.
Faz referência, por exemplo, a divisa com ribeirão, sem mencionar rumos ou mesmo a distância. Disso decorre, necessariamente, a imprecisão geodésica do imóvel, uma vez ser inviável conhecer sua exata posição física no espaço mediante a descrição tabular.
A referida matrícula sofreu diversos destaques, em razão de desapropriação parcial e desmembramentos (vide averbações 1 e 2).
O remanescente da área (vide averbação 2), porém, foi descrito com todas as linhas perimetrais, ângulos e rumos, inclusive aqueles que faltavam na descrição original da gleba.
Em outras palavras, sem se conhecer as medidas perimetrais completas do todo e a posição das linhas de intersecção (rumos, ângulos ou azimutes), inviável seria deduzir a área de superfície das partes destacadas e do remanescente, sem inovar de modo unilateral o cadastro imobiliário, em sério maltrato ao disposto no art. 213 da Lei 6.015/73.
É por isso que, embora faltem apenas algumas medidas lineares do todo, inviável o destaque e a descrição do remanescente exatamente de parte que abrange as linhas omissas, porque significaria criar nova unidade imobiliária em desrespeito aos requisitos da especialidade e, mais, inserir área de superfície sem conhecer as medidas e figura geométrica dos novos prédios (vide Ap. Cível 011890-0/6 de Mairiporã, Rel. Des. Onei Raphael).
Em termos diversos: gleba maior com descrição incompleta não pode dar origem a diversas glebas menores com descrições completas, sem que haja indevida retificação de registro à margem do procedimento legal.
É entendimento absolutamente sedimentado desta Corregedoria Geral da Justiça e do Colendo Conselho Superior da Magistratura que o "acréscimo de novos elementos à descrição constante do registro constitui infração ao princípio da especialidade e, nos termos do par. 2 do art. 225 da Lei 6.015/73, inquina o título de irregularidade só superável com a retificação" (Ap. Civ. 3.744-0, Campinas; AC 6.152-0, São Carlos; AC 1.675-0, Guarulhos; AC 2.039-0, São Paulo; AC 3.473-0 Bauru; AC 2.968-0, Jaú; AC 7.293-0, São Bernardo; AC 2.289, Miracatu; AC 3.757-0, Avaré; AC 3.155-0, Itu; AC 5.053-0, Taquaritinga, 12.761-0/5, Nova Granada; 12.471-0/1, Campinas entre centenas de outras).
Mais ainda. No caso concreto houve retalhamento do imóvel, que exige sua perfeita descrição. Se o todo tem descrição imperfeita, intuitivo que as partes segregadas não podem ter medidas certas. A criação de novas unidades com descrição completa depende de prévio acertamento do registro anterior através de procedimentos de retificação de área. A posição do Conselho Superior da Magistratura também é absolutamente tranqüila nesse sentido (Ap. Civ. 011.890-0/6 de Mairiporã; Ac 12.189-0, São Simão ; 11.955-0/3, Ubatuba ; 12.358- 0/6, Itapecerica da Serra; 12.006-0/0, São Paulo; 12.247-0/1, Novo Horizonte, entre dezenas de outros).
Não basta, como fez a requerente a folhas 07, efetuar singelo cálculo das áreas das partes segregadas, que, somadas, coincidem com a área de superfície da gleba maior.
Isso porque, como é elementar, a disponibilidade não se apura somente de forma quantitativa mas também, e sobretudo, qualitativa. Não basta saber quanto se destacou e quanto sobrou. Deve ser conhecido onde foi o destaque e onde está o remanescente. Deve ser conhecida qual a figura do destaque e qual a figura do remanescente.
Ao contrário do afirmado no pedido de reconsideração, houve nítida infração ao princípio da especialidade, como acima demonstrado.
III - Do "condomínio deitado": caracterização, uso e precedentes.
Não resta dúvida existir a possibilidade de construção e incorporação do chamado "condomínio deitado", composto de mais de uma casa térrea ou assobradada em terreno onde não houver edificação.
Condomínios (efetivos e reais) de casas têm sido registrados diariamente no Estado de São Paulo, sem qualquer óbice ou empecilho da parte desta Corregedoria Geral.
Não haveria sequer necessidade de a requerente citar longos precedentes, a maioria desta própria Corregedoria Geral da Justiça e de doutrinadores ligados à área imobiliária, para justificar a possibilidade da incorporação de condomínios deitados e fechados de casas.
Isso porque a hipótese é expressamente prevista no art. 8, da Lei 4.591 (Lei de Condomínio e Incorporações). A alínea a do referido artigo preceitua que "em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e das partes comuns, que corresponderá à unidade"(destaque nosso).
O que não se admite - daí a razão do bloqueio - é a falta de vinculação efetiva do terreno à construção. O artigo supracitado é expresso ao determinar que as unidades autônomas se constituem de casas térreas ou assobradadas.
Existe um erro conceitual de base em toda a argumentação da requerente. A unidade autônoma, para a requerente, é considerada não a construção, mas o terreno de propriedade comum e uso exclusivo do condômino (lote). Basta verificar o memorial descritivo da incorporação e a própria convenção de condomínio, para se constatar o engano, na amarração de todo o empreendimento.
Aliás, o registrador Elvino Silva Filho, tantas vezes citado pela requerente, é incisivo ao apresentar, dentre as diversas características do condomínio deitado, algumas que interessam ao tema em debate:
a) refere-se a casas térreas ou assobradadas, e não a lotes de terrenos
b) essas casas constituirão as unidades autônomas do conjunto ou das vilas, e nessas unidades autônomas estarão incluídas as áreas destinadas à utilização exclusiva das casas, tais como jardim e quintal.
..............................
e) referindo-se a casas térreas ou assobradadas, o projeto deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal e o proprietário da totalidade da gleba que tomar a iniciativa da construção dessas casas será um incorporador e deverá, então, estar submetido às exigências do art. 32 da Lei 4.591/64 (art. 68 da mesma lei) - (Revista de Direito Imobiliário, vol. 14, p, 12, destaques nossos)
Logo, imprescindível a vinculação do terreno à efetiva construção que nele será erigida e constituirá a unidade autônoma.
Claro que o terreno pode não conter a edificação no momento da incorporação, como, de resto, expressa o caput do art. 8° da Lei 4.591/64, mas pressupõe, necessariamente plano, projeto para construção. Ou, como constou de precedente do Conselho Superior da Magistratura (aliás citado pela requerente).
"Daí porque imperativo seja satisfeito o ordenamento jurídico pertinente, com a vinculação das unidades autônomas às edificações, ainda que apenas projetadas ou licenciadas na forma da lei" (Ap. Civ. 20.439-0/0, Rel. Des. Alves Braga).(1)
No caso concreto, todavia, o projeto aprovado junto à Prefeitura Municipal e levado a registro difere total e radicalmente das construções que constituirão as unidades autônomas.
O projeto aprovado diz respeito à construção de unidades autônomas consistentes de residências com 38,12 m2 de área privativa construída, mais 0,90 m2 de área comum construída, totalizando 39,02 m2.
O memorial de incorporação, todavia, expressa que a planta aprovada para a construção das unidades autônomas poderá ser substituída com acréscimo de área, mediante providência do respectivo condômino adquirente, desde que não infrinja restrições impostas na convenção de condomínio e posturas municipais.
Em outras palavras, o memorial da incorporação permite, de modo amplo, a cada um dos compradores construir a própria unidade autônoma, a seu alvedrio, apenas respeitando normas contratuais mínimas.
É certo que a Lei 4.591/64 não discrimina a área mínima construída de cada unidade autônoma. Havendo, porém, evidências, como no caso presente, de que o projeto aprovado não guarda a menor relação com as construções que efetivamente serão erigidas, patente fica a fraude à norma imperativa.
Entender o contrário permitiria, por exemplo, que se aprovasse incorporação com dez, cinco, um metro quadrado de área construída, ou apenas um tijolo ou um bloco construído, delegando ao próprio condômino a prerrogativa de construir posteriormente a unidade, como bem entender.
Em termos diversos, estaria consagrada a figura de condomínio de solo, ou de lotes, em frontal contradição ao espírito e ao que Dispõe a Lei 4.591/64 e em manifesta fraude ao que dispõe a Lei 6.766/79 (Lei do Parcelamento do Solo).
Quais as evidências, de que, no caso concreto, na verdade não existe relação entre o projeto de construção aprovado e a efetiva unidade autônoma a ser construída?
a) a convenção de condomínio, em sua cláusula a.5 (vide folhas 226/244 do apenso) explicita que a área construída não poderá ultrapassar mais de 20% do total da unidade (entendida como local de uso exclusivo), em total divórcio com o projeto;
b) os itens c e d da convenção regulam minuciosamente a substituição do projeto inicial aprovado e a construção de novas unidades, sem qualquer relação com o anterior;
c) não há sequer descrição do que é composta cada "residência" aprovada, sua individualização e discriminação (art. 7° da Lei 4.591/64);
d) não há menção a qualquer prazo para entrega das unidades, e nem o seu custo dissociado do custo da fração ideal de terreno.
Não bastasse, evidência maior de que na verdade estamos diante de um loteamento disfarçado é a ostensiva propaganda veiculada em jornais, anunciando, de modo inequívoco, a venda de lotes, sem qualquer atrelamento a construção (vide documentos anexos).
Vê-se, do aludido anúncio, que na verdade existem apenas e tão-somente dezessete "casas" (que no memorial de incorporação denominam-se locais de uso privativo - LUP-tipo B). As demais unidades, em número de 251, são constituídas, segundo a própria requerente, de "terrenos a partir de 1.000m2".
A requerente, no anúncio reconhece que somente as dezessete casas constituem o condomínio, ao usar a seguinte expressão: "um condomínio exclusivo dentro do empreendimento". As demais unidades, ou terrenos, sem dúvida são lotes, que deveriam ter sido objeto de processo de loteamento.
Há mais. No item "7" do requerimento de folhas 02/06 do apenso, a ora requerente, na louvável tentativa de fornecer opções para regularizar o empreendimento, admite expressamente que, na verdade, está alienando lotes e não unidades autônomas construídas. Invoca prazo concedido pela Prefeitura Municipal para construção de "obras comuns", prazo tal só existente na Lei de Parcelamento do Solo. Invoca, ainda, em seu socorro, o Dec.-Lei 271/67, que em tese equipararia o loteador ao incorporador (dispositivo legal que, como será explicitado no item abaixo, não tem vigência e nem o alcance que se lhe quer emprestar).
Poderia surgir a questão: quais o óbice prático e o prejuízo que advirão dos adquirentes de unidades autonômas/lotes, na liberação do empreendimento, tal como registrado?
Como explicita o próprio art. 8°, alínea a da Lei 4.591/64, as unidades autônomas se constituem de casas térreas ou assobradadas. Logo a unidade não é somente terreno de uso exclusivo (lote), mas sobretudo a acessão que nele obrigatoriamente será erigida.
Embora tenham sido fixadas as frações ideais com base no número de unidades, o certo é que o acréscimo de área construída, ou seja, aumento posterior da unidade autônoma, acarretará desequilíbrio no quadro.
A extensão da unidade autônoma provocará alteração na fração ideal própria e, por conseqüência, de todos os demais condôminos. Disso decorre que, a cada nova residência concluída, haverá necessidade do assentimento unânime dos condôminos, para averbação, em cada uma das matrículas das unidades autônomas, da alteração de sua participação ideal no todo.
Lembre-se, de resto, o teor do art. 43, inciso IV da Lei 4.591/64. Qualquer que seja a alteração introduzida na incorporação requer a anuência unânime dos condôminos, como, de resto, já foi decidido por este Conselho Superior da Magistratura e pelo Supremo Tribunal Federal (cf. Apelação Cível 17.120-0/9, Rel. Des. Sylvio do Amaral; RE 94.861-9-PR, in Revista de Direito Imobiliário 09, p. 56/57; RE 89.969-9-RJ, in Revista de Direito Imobiliário, 05, p. 65/67).
A citada regra tem razão de ser. O titular de um direito posicional do registro não pode ser afetado nesta posição tabular sem a concorrência de sua vontade, salvo hipótese expressamente prevista em lei. É por isso que o item 75 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça contêm:
"A alteração da especificação exige a anuência da totalidade dos condôminos".
Mais ainda. O condomínio somente poderá ser instituído na sua inteireza ao final da averbação da obra da última residência, o que, provavelmente, levando em conta o número de unidades (251), nunca ocorrerá. Basta que um único adquirente de "lote" não construa sua residência, para inviabilizar a instituição total do condomínio.
Claro que poder-se-ia aventar a hipótese de instituições parciais de condomínio, ao término e quando da averbação da obra de cada residência. Teríamos nada menos do que 251 (duzentos e cinqüenta e uma) instituições parciais de condomínio, a um custo proibitivo aos adquirentes e insano trabalho e controle da serventia imobiliária.
Loteamentos travestidos de condomínios especiais mereceram do eminente João Batista Lopes as seguintes considerações, que se ajustam feito uma luva ao caso presente:
"Nos chamados loteamentos fechados, ocorre tão-somente parcelamento do solo e alienação de lotes sem qualquer vínculo a edificações, sendo numerosos os loteamentos mal sucedidos em que os adquirentes não se interessam em construir e permanecem na expectativa de futura valorização da área.
"Em conclusão, o chamado 'condomínio fechado' não constitui modalidade de condomínio em edifícios (propriedade horizontal) e, assim, fica excluído da incidência da Lei 4.591/64" (Condomínio, 4. ed., Ed. RT, p. 63/64)
Em resumo: o bloqueio, ao contrário do que argumenta a requerente, não decorre fato de ter sido registrado "condomínio deitado", cuja figura se admite.
A invalidade do registro decorre do fato de não haver relação entre o projeto e as construções que serão efetivamente erigidas, revelando a real implantação de "condomínio de solo", ou de lotes, em manifesta fraude à Lei 6.766/79.
IV - Da inviabilidade do condomínio especial sem construção.
De modo sintomático, após bater-se pela regularidade do empreendimento, tal como registrado, passa a requerente a defender a tese da possibilidade da existência de condomínio especial sem construção.
Admite, pois, implicitamente, que na verdade o empreendimento é não um condomínio deitado de casas, mas um condomínio de solo, em que não se vendem casas, porque casas não há, mas lotes de terreno.
Fez juntar a requerente, para tanto, trabalho ou parecer que defende a tese da possibilidade do registro do condomínio sem construção, com fundamento no artigo 3.° do Dec. Lei 271, de 21 de fevereiro de 1967.
Em que pese o respeito que se devota à capacidade intelectual do autor do parecer, o certo é que a tese da possibilidade de implantação de condomínio de lotes tem sido sistematicamente rejeitada pela doutrina e jurisprudência.
Não há como prevalecer tal entendimento. A própria Lei 4.591/64 dispõe "sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias" (destaque nosso )
Não bastasse, clara é a lição de um dos autores do projeto de que resultou a Lei 4.591/64, Caio Mario da Silva Pereira: "A lei exige a construção sob a forma de unidades autônomas. Esta é uma conditio legis. É mister que cada unidade - apartamento residencial, sala ou conjunto de escritório, de um ou vários pavimentos, loja, sobreloja, vaga em edifício-garagem - constitua unidade autônoma e deve ser tratada objetivamente como tal assinalada por uma indicação numérica ou alfabética, para efeito de identificação"(destaque nosso) (Condomínio e Incorporações, 10.a ed., Forense, 1996, p. 69)
Nosso Colendo Conselho Superior da Magistratura, em inúmeras oportunidades, deixou assentado que:
"A instituição da Lei 4.591/64, posto que não se aplique somente a edifícios, tem sua existência subordinada à construção de casas térreas, assobradadas ou de edifícios. Sem a vinculação do terreno às construções não há condomínio que se sujeite à Lei especial" (Apelação Cível 2.349-0, Rel. Bruno de Affonso André. Apelações Cíveis 2.002(2), 2.553, Rel. Des. Bruno de Affonso André. Apelação Cível 2.966-0, Rel. Des. Batalha de Camargo. Apelação Cível 10.807-0, Rel. Des. Onei Raphael. Apelação Cível 20.439-0/0, Rel. Des. Alves Braga,(3))
O que visou o Decreto Lei 271/67, na verdade, em especial seu artigo 3.°, foi estender aos adquirentes de lotes, no regime do Decreto-Lei 58/37,as normas protetivas que já vigoravam em relação aos adquirentes das unidades em condomínio.
Não houve, por óbvio, equiparação de loteamento a condomínio, institutos distintos e absolutamente inconfundíveis. Ademais, o decreto, mencionado no parágrafo 1.°, do art. 3.°, do Dec.Lei 271/67, que regulamentaria a aplicação da Lei 4.591/64 aos loteamentos, nunca foi editado.
Não bastasse, os artigos 1.° e 2.° da Lei 6.766/79 deixam claro que todo o parcelamento do solo para fins urbanos será feito por loteamento ou desmembramento. Aniquilaram, assim, qualquer possibilidade da implantação e registro de condomínio de solo ou lotes.
Como explicam os autorizados registradores Ademar Fioranelli e Jerse Rodrigues da Silva, "Os cartórios devem estar atentos para os casos comuns que surjam na prática, em que certos proprietários inescrupulosos, a pretexto de incorporação sob a égide da Lei 4.591/64, pretendem regularizar verdadeiros loteamentos, isto porque a lei de condomínio e incorporações não admite o terreno divorciado da construção. Ao quererem aplicar o art. 8.° da Lei 4.591/64, pretendem, na maioria das vezes, utilizar-se do Decreto-Lei 271/77, que manda aplicar no que couber, àquele diploma aos loteamentos, em afronta à Lei 6.766/79, que revogou, pela superveniência, o aludido Dec.-Lei 271/67" (Das incorporações, especificação, instituição e convenção de condomínio, p. 07)
Outro não é o entendimento de Biasi Ruggiero que, em sugestivo artigo, denominado "Condomínio fechado - Loteamento burlado", concluí, de modo acertado, que eventual "condomínio" sem construção, ainda que regrado pelo Dec.-Lei 271/67, deve obedecer os ditames da Lei 6.766/79 (Revista do Advogado 18; cf. também Everaldo Augusto Cambler, Incorporação imobiliária, ensaio de uma teoria geral, Ed. RT, p. 257).
Em suma, inviável a tese de que possível é o registro de condomínio especial sem construção. A defesa de tal ponto de vista, de resto, apenas confirma a efetiva intenção da ora requerente, de vender lotes como se fossem unidades autônomas.
V - Da fraude à Lei do Parcelamento do Solo
As regras da Lei Federal 6.766/79 são imperativas de tal arte que não podem ser derrogadas pela só vontade das partes e muito menos por pretensa autorização administrativa municipal.
Ao contrário do que afirma a requerente, não há falar que o bloqueio vulnerou a autonomia assegurada à Municipalidade para fixar a diretriz urbana, como previsto pelo art. 182 da Constituição da República.
Isso porque, como é elementar, "a aprovação de loteamento é ato da alçada privativa da Prefeitura, atendidas as prescrições da União, os preceitos sanitários do Estado e as imposições urbanísticas do Município" (Hely Lopes Meireles, Direito de construir, 4. ed., Ed. RT, p.114, destaque nosso)
No caso concreto, como acima demonstrado, aprovou-se e registrou-se verdadeiro loteamento, em gleba de grande dimensão, com inovação do sistema viário e venda de lotes de terreno a terceiros, à margem da Lei 6.766/79.
Por que não optou a requerente por parcelar regularmente o solo? A resposta é dada a fls. 37 do requerimento: há proibição municipal em realizar loteamento.
As Leis Municipais 1.367/83, 1.709/89 e 2.103/94 vedam a aprovação de novos projetos de loteamentos, pelo prazo de quatro anos, que expirará somente em junho de 1998.
Houve, assim, dupla fraude à normas imperativas: à Lei Municipal que veda a aprovação de novos loteamentos e à Lei 6.766/79. A tão cantada autonomia municipal caí por terra, vez que a aprovação administrativa violou também lei local.
Não se discute, mais, haver, nos dias que correm, necessidade de empreendimentos seguros, diante das conhecidas deficiências do serviço público.
Em tese, pode existir o chamado "loteamento fechado". Deve, porém, ser aprovado em consonância com a Lei 6.766/79 e os espaços públicos (bens de uso comum do povo) ocupados por vias e logradouros ser destinados ao uso exclusivo dos proprietários dos lotes de terreno por permissão ou concessão, previstas em lei municipal própria. É o que ocorre nos Municípios de Valinhos e Campinas, citados pela requerente (cf. Elvino Silva Filho, Condomínio deitado e loteamento fechado, in Revista de Direito Imobiliário, vol. 14, p. 09-19)
O que não se admite é a implantação de tais loteamento sob o rótulo de "condomínios especiais", em manifesta fraude à Lei do Parcelamento do Solo. Não há previsão em nosso direito positivo, de um tertum genus entre "loteamento fechado" e "condomínio deitado". Não se admite que, ao sabor dos interesses do momento, crie-se uma figura jurídica híbrida de loteamento e condomínio, aplicando, tão-só, a parte de cada lei que atenda à conveniência do empreendedor (cf. parecer do Juiz Kioitsi Chicuta, in Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo, ano de 1989, verbete 78)
Na boa lição de José Afonso da Silva, que bem se ajusta ao caso concreto "vale dizer, tais 'loteamentos fechados' juridicamente não existem: não há legislação que os ampare, constituem uma distorção e uma deformação de duas instituições jurídicas: do aproveitamento condominial do espaço e do loteamento ou do desmembramento. É mais uma técnica de especulação imobiliária, sem as limitações, as obrigações e os ônus que o Direito Urbanístico impõe aos arruadores e loteadores do solo". (Direito Urbanístico Brasileiro, 2.a ed. Malheiros, p. 313/314).
Admitir o registro do loteamento como se condomínio fosse significaria aniquilar a Lei do Parcelamento do Solo Urbano. Não mais haveria controle urbanístico e ver-se-ia privada a Municipalidade de expressivo espaço público. A médio prazo, estaria comprometido o próprio sistema viário, uma vez que as cidades estariam totalmente tomadas e cercadas por grandes "guetos" privados.
Como constou da ApCiv 2.349-0, Rel. Des. Bruno Affonso de André, "ressalte-se de início, que todas as formas de loteamento que têm sido feitas à margem da Lei 6.766/79 acabam por causar grandes transtornos aos municípios. Os loteamentos fechados que têm se formado no mais das vezes à revelia das Prefeituras, acabarão, mais cedo ou mais tarde, entravando a expansão da zona urbana pela impossibilidade de integração das vias internas ao sistema viário do Município".
Embora o caso concreto se refira a empreendimento em estância turística e, aparentemente, distante do centro urbano, o precedente valeria para todo e qualquer parcelamento, inclusive aqueles populares em grandes cidades. Daí a importância em não se admitir esta forma espúria de loteamento.
VI - Outros vícios relativos à aprovação Municipal do empreendimento e do seu registro.
Determinei, para melhor examinar o alentado requerimento, a vinda de cópia completa do processo de incorporação, tal como se encontra no Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Campos do Jordão.
Ao exame atento dos documentos, juntados a fls. 75/250 do apenso, verificamos sérios vícios formais na própria aprovação municipal do empreendimento.
O chamado "alvará de licença "juntado a fls. 194 do apenso, diz respeito, apenas e tão-somente, a autorização a título precário para dar início à construção de "um clube de campo". Não discrimina a existência de unidades autônomas e, pior, não prevê a possibilidade de serem elas aumentadas ao alvedrio dos adquirentes.
Em termos diversos, não há sequer a correta aprovação municipal, pedra de toque de toda a argumentação expendida pela interessada em seu pedido de reconsideração do bloqueio.
VI- Da legalidade do cancelamento e do bloqueio administrativo do registro.
De todo o exposto, evidente a existência de vícios na qualificação do processo de incorporação e registro do título, vícios inerentes, assim, ao próprio mecanismo da inscrição.
Na lição clássica de Miguel Maria de Serpa Lopes, do ponto de vista do registro de imóveis, e quanto à sua origem, as nulidades podem ser assim classificadas:
"a) nulidade exclusivamente formal, inerente tão-só ao próprio registro;
b) nulidade mista, isto é, a que atinge tanto o título que deu causa ao registro como a este, tornando, em ambos, o ato ineficaz, por si mesmo;
c) nulidade do ato jurídico que deu causa ao registo, em que a nulidade deste ocorre obliquamente, e não diretamente, como nos dois primeiros casos" (Tratado dos Registros Públicos, 1942, vol. IV, p. 305).
Tem-se entendido, de outro lado, que as nulidades que admitem o cancelamento independentemente de ação direta são aquelas inerentes ao próprio processo de registro (cf. também Afrânio de Carvalho, Registro de Imóveis, Forense, p. 175).
No caso em questão, existiu nulidade de pleno direito por inobservância do registrador ao fazer registros:
(a) em desacordo com o princípio da especialidade, desmembrando imóvel sem precisa definição geodésica, com inovação descritiva das partes segregadas;
(b) em desacordo com a Lei 4.591/64, registrando condomínio sem efetiva vinculação do terreno à construção;
(c) em fraude à Lei do Parcelamento do Solo (6.766/79), implantando loteamento sob o rótulo de condomínio especial;
(d) em desacordo com aprovação municipal, que previa somente um clube de campo.
Logo, poderiam e podem ser os registros cancelados independentemente de ação direta. Convém transcrever a ementa do V. Acórdão lançado no RE 104.628-7-SP, relatado pelo Min. Aldir Passarinho (DJU de 10.08.1988, p. 14.404) do seguinte teor: "Sendo o próprio registro nulo, por vício essencial, pode ser ele cancelado independentemente de ação direta (art. 214 da Lei de Registros Públicos). Não há que se confundir tal nulidade, referente ao ato de registro em si, da anulação do título que lhe deu origem".
O cancelamento administrativo, quando fundado em nulidade do próprio registro, tem sido admitido tranqüilamente nesta Corregedoria Geral da Justiça: Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ano de 1989, ementas 85 e 108; ano de 1988, ementa 112; ano de 1987, ementas 85, 89; ano de 1987, ementas 94, 99, 71, 92.
A decisão paradigma sobre o tema foi proferida no Proc. 203/81 (Decisões Administrativas da CGCSP, biênio 81/82, p. 74/86), da qual constou que a nulidade do art. 214 "tem por fundamento a inobservância das formalidades legais e substanciais do próprio registro, entre as quais se destaca o da exigibilidade de título formalmente hábil, extrinsecamente apto e legalmente perfeito para embasá-lo".
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, citada na aludida decisão, é no mesmo sentido, prestigiando o entendimento administrativo (RT 270/706, 376/217, 429/265 e RJTJESP 44/162).
Ainda recentemente o Superior Tribunal de Justiça deixou fixado, a respeito do art. 214 da LRP, que "sendo o próprio registro nulo, pode ser ele cancelado, independentemente de ação direta nos termos do art. 214 da Lei 6.015/73" (destaques nossos) (STJ, Rec. Esp. 6.417-PR, 1.a Turma, Rel. Min. Garcia Vieira, publicado in DJU 10.06.91, p. 7831)
No que toca a natureza do bloqueio, vale frisar, na esteira de precedentes desta Corregedoria Geral, "que é uma criação administrativo-judicial anterior à Lei 6.015/73 e que se aproxima do assento de contradição (Widerspruch) do direito germânico, porque ambos não conduzem a cancelamento de registro, possuem alguma função acautelatória e buscam a correção de erro pretérito: ao reverso do assento de contradição, entretanto, o bloqueio não se limita a excluir os efeitos de boa-fé de terceiros, nem impede a usucapião tabular, como no direito alemão"(Decisões Administrativas da Corregedoria Geral da Justiça, ano de 1987, ementa 65).
Ademais, a providência do bloqueio é decorrência da aplicação de princípios elementares de direito:
a) quem pode o mais (cancelar), pode o menos (bloquear);
b) a medida menos drástica (bloqueio) sempre deve ser adotada com preferencia à medida mais drástica (cancelamento) quando ela se apresenta necessária e suficiente para remediar ou prevenir o mal ocorrido ou em potencial.
Em recente precedente acerca de legalidade do bloqueio, deixou assentado o Superior Tribunal de Justiça, por voto do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, o seguinte: "Registro de Imóveis. Bloqueio de Matrícula. Loteamento irregular. Não é ilegal o ato de juiz que, no exercício de sua função fiscalizadora dos registros públicos, determina o 'bloqueio' de matrícula de imóvel urbano com 31,25 ha, em relação ao qual fora registrado loteamento com 33,4 ha" (Rec. em mandado de Segurança 3.297-3-SP).
No caso concreto, mereceria o registro pronto cancelamento, diante dos vistosos vícios que apresenta. O bloqueio decorreu da eventual possibilidade de regularização do empreendimento, nos moldes e em obediência à Lei 6.766/79.
Em termos diversos, levando em conta os vultosos investimentos feitos para implantação do empreendimento e em consideração à existência de dois adquirentes com títulos já registrados, concedeu-se a oportunidade de correção das irregularidades.
Caso não seja regularizado o parcelamento, certamente estará destinado o registro a futuro cancelamento.
Isto posto, o parecer que submeto ao elevado critério de V. Exa. é no sentido do indeferimento do pedido de reconsideração da decisão que determinou o bloqueio da matrícula em que se encontra registrado o Condomínio (loteamento) Iporanga.
Sub censura
São Paulo, 22 de setembro de 1996 - FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO - Juiz de Direito Auxiliar da Corregedoria.
Decisão: Aprovo o parecer do MM. Juiz Auxiliar e por seus jurídicos fundamentos, que integralmente adoto, indefiro o pedido de reconsideração e mantenho o bloqueio outrora determinado.
Como revelam as substanciosas e precisas considerações de fls. 224/258, os inúmeros erros técnicos cometidos pelo serviço predial de Campos do Jordão estão a justificar, até mesmo, não só o cancelamento do registro do empreendimento, como da própria matrícula onde efetivado.
A opção algo intermédia, de menor alcance e efeito (singelo bloqueio), portanto, nada mais é do que oportunidade para eventual regularização, com economia para a própria interessada; e poderá ser viabilizada mediante a adoção do procedimento retificatório em relação à matriz, bem como da superação das omissões e equívocos do ato de registro em si considerado. E isso materializar-se-á mediante averbações, o que só vem em benefício da requerente.
Antes, porém, qualquer providência no âmbito registrário não encontra apoio na técnica predial, e muito menos amparo legal.
Impossível, assim, o acolhimento da pretensão manifestada.
Publique-se, inclusive o parecer. - São Paulo, 25 de setembro de 1996. -
MÁRCIO MARTINS BONILHA - Corregedor Geral da Justiça
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