RESP INADMITIDO FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XI-A NÃO PODE COBRAR DOS NÃO ASSOCIADOS

 Desta vez a litigância PREDATÓRIA não deu  certo.

A DEFENSORIA PÚBLICA sabe há décadas  que NÃO existe condominio de espécie  alguma nas glebas VI a XVI do LOTEAMENTO ABERTO DA GRANJA COMARY e fez CONTESTAÇÃO impecável.

A ação foi julgada IMPROCEDENTE, por juiz IMPARCIAL do Grupo de Sentenças.

Todas as alegações que o "condominio comary gleba XI A existe"  porque "o registro de imoveis tem matriculas de falsas frações ideais DESIGNADAS por LOTES foram  refutadas pelos JULGADORES imparciais.

O RESP foi Inadmitido e a primorosa sentença transitou em julgado.

Recurso Especial Cível nº 0006419-52.2017.8.19.0061

 Recorrente:

 CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XI-A. Recorrido: ROBERTO SIMÕES E ROSA PONZO SIMÕES

(assistido pela Defensoria Pública)

DECISÃO

Trata-se, de recurso especial, tempestivo, fls. 562/576, interposto em face dos acórdãos da Décima Nona Câmara Cível, fls. 510/524 e 547/555, assim ementados:

“APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL.

SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

“CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO” QUE CONSTITUI MERO ACORDO DE VONTADE DOS MORADORES LOCAIS. AUSÊNCIA  DE  REGISTRO.  RECURSO  NÃO

PROVIDO. 

1. Autor que objetiva a cobrança de cota

condominial desde novembro de 2014.

 2. Réus citados por edital. Curador Especial que apresentou contestação afastando a presunção legal da veracidade das alegações autorais. 

3. Sentença de improcedência.

 Condenação do Autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Apelo do Autor. 

4. Réus que adquiriram oo imóvel livre de qualquer obrigação de natureza condominial. 5. Moradores locais que instituíram posteriormente “Convenção do Condomínio Comari Gleba XI-A” que não foi registrada no R.G.I., tampouco, contou com a adesão dos proprietários.

 6. É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes

em loteamentos de acesso controlado, que:

 (I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou; 

(II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 492, do S.T.F. 

7. Recurso de Apelação conhecido e não provido. 

Prestígio da sentença. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais a favor do CEJUR da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões.”

“EMBARGOS DE  DECLARAÇÃO.  APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. EMBARGO DE

DECLARAÇÃO MANEJADOS SOB O FUNDAMENTO DE EXISTÊNCIA DE OMISSÃO DE PONTO OU QUESTÃO SOBRE O QUE DEVERIA SE PRONUNCIAR O TRIBUNAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. ARTIGO 1.022 DO CPC/2015. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO   CONHECIDOS,   MAS   NÃO PROVIDOS.

 1. No sistema do Código de Processo Civil, são os embargos de declaração, especificamente, destinados a veicular um pedido de reparação de gravame, resultante de obscuridade, contradição, omissão ou por erro material manifesto. 

2. Não se evidenciam quaisquer das hipóteses do artigo 1.022, do C.P.C. 3. Embargos de declaração conhecidos, mas não providos. Manutenção da higidez do acórdão.”

Inconformado, em suas razões recursais, o recorrente, alega violação aos artigos 1331 e 1333, do Código Civil, além de omissão quanto à aplicação do art. 36-A, caso seja considerado se tratar de uma associação de moradores. 

Aduz, em síntese, não ter sido reconhecido os efeitos da revelia, bem como, a confissão da matéria  de  fato  especialmente  quanto  ao  reconhecimento  da  existência  de  

condomínio ou associação de moradores. 

Pleiteia que seja reconhecida a obrigação pecuniária, para que os recorridos passem a pagar taxas condominiais e outros aportes.

Sem contrarrazões apresentadas, conforme certidão à fl. 585

É o brevíssimo relatório.

Cuida-se, na origem, de Ação de cobrança de cotas condominiais julgada improcedente.

 A parte autora, ora recorrente, interpôs apelação que foi desprovida pela Câmara de origem, nos termos da fundamentação supra.

A questão tratada no recurso especial versa sobre matéria repetitiva, representada no paradigma REsp n° 1.280.871/SP, pertinente ao Tema nº 882 (“Questão referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de

proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o

encargo).

Em 03/06/2022 houve o trânsito em julgado do respectivo paradigma, tendo o Superior Tribunal de Justiça se pronunciado de acordo com a seguinte ementa:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar

improcedente a ação de cobrança.”

 

A partir desse julgado foi extraída a seguinte tese, vinculada ao Tema 882:

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”

Vejamos o que consta na fundamentação do acórdão vergastado:

“(...) Logo, assiste razão ao Juízo a quo ao concluir que não se trata de condomínio instituído, diante da ausência de inscrição no registro de imóveis, inexistindo descrição ou especificação das áreas comuns e exclusivas que o compõem.

Deste modo, não restou configurada a alegada relação condominial que justifique a obrigatoriedade do pagamento de taxas.

Assim, entendeu acertadamente, o Juízo, por afastar a pretensão quanto à cobrança de cota condominial, impondo-se a improcedência de tal pedido.

Noutro giro, o “acordo” denominado convenção de condomínio, em verdade, reflete a vontade de alguns moradores do local em estipular normas objetivando zelar pelo lugar onde residem.

Assim, não pode a cobrança das taxas serem impostas a quem não se associou, uma vez que tal imposição importaria em violação ao direito constitucional insculpido no art. 5º, XX, da CRFB/88:

 “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

 

Em relação à aplicação do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), acrescentado pela Lei nº 13.465/17, diante da natureza de associação de moradores in verbis:

(...)

Diante disto, a prévia concordância dos proprietários e sua expressa adesão ao teor da “convenção”, em especial à cobrança de taxa de manutenção ou cota condominial, é condição indispensável para sua exigibilidade.

Assim, os Réus adquiriram a propriedade do imóvel em 02/02/1979, e não aderiram à “convenção do condomínio” instituída posteriormente, não podendo ser-lhes imposta a cobrança da taxa de manutenção/cota condominial. (...) (fls. 520/522)

Com tais considerações, verifica-se que o acórdão recorrido está de acordo com o que ficou assentado na tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça ao apreciar o Tema nº 882.

As demais questões suscitadas no recurso foram absorvidas pelos fundamentos desta, que lhes são prejudiciais.

À vista do exposto, em estrita observância ao disposto no art. 1.030, I, “b” e V, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial interposto, nos termos da fundamentação supra.

Publique-se.

Rio de Janeiro, 16 de agosto de 2023.

Desembargador MALDONADO DE CARVALHO

Terceiro Vice-Presidente

LEIA A INTEGRA DO ACÓRDÃO RECORRIDO

Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro

Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro Décima Nona Câmara Cível

Gabinete da Desembargadora Mafalda Lucchese

APELAÇÃO Nº. 0006419-52.2017.8.19.0061

APELANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A

APELADOS: ROBERTO SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES,

representados pela CURADORIA ESPECIAL

JUÍZO DE ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS/RJ

JUIZ: ALEX QUARESMA RAVACHE

RELATORA: DESEMBARGADORA MAFALDA LUCCHESE

APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. “CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO” QUE CONSTITUI MERO ACORDO DE VONTADE DOS MORADORES LOCAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. Autor que objetiva a cobrança de cota condominial desde novembro de 2014.

2. Réus citados por edital. Curador Especial que apresentou contestação afastando a presunção legal da veracidade das alegações autorais.

3. Sentença de improcedência. Condenação do Autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Apelo do Autor.

4. Réus que adquiriram o imóvel livre de qualquer obrigação de natureza condominial.

5. Moradores    locais    que    instituíram posteriormente “Convenção do Condomínio

Apelação nº 0006419-52.2017.8.19.0061 (2)

Secretaria da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro

Endereço: Rua Dom Manoel, nº 37, 2º Andar – Anexo da Lâmina III. Telefone: 3133-6019

E-mail: 19cciv@tjrj.jus.br

Assinado em 26/09/2022 15:45:02

Local: GAB. DES MAFALDA LUCCHESE

 

Comari Gleba XI-A” que não foi registrada no511 R.G.I., tampouco, contou com a adesão dos proprietários.

6. É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou; (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 492, do S.T.F.

7. Recurso de Apelação conhecido e não provido. Prestígio da sentença. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais a favor do CEJUR da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões.

 

 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0006419-52.2017.8.19.0061, sendo Apelante CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A e Apelados ROBERTO

SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, representados pela CURADORIA ESPECIAL.

ACORDAM, à unanimidade, os Desembargadores que integram a Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em CONHECER, mas NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões (index 489), nos termos do voto da relatora.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

MAFALDA LUCCHESE

Desembargadora Relatora

 

 

Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis/RJ, nos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais ajuizada pelo ora Apelante em face de ROBERTO SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, representados pela CURADORIA ESPECIAL.

Na forma regimental (art. 92, §4º, do RITJERJ), adoto como relatório a sentença (index nº 426), ora transcrita:

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A ajuizou a

presente ação em face de ROBERTO SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, na qual alega que os réus são proprietários do imóvel constituído do lote 02 Quadra 11 do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A e estão em

débito com relação à respectiva cota condominial desde novembro de 2014. Pedem a condenação dos mesmos ao pagamento dos débitos vencidos e vincendos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros e multa. Citação por edital determinada à fl. 271. Contestação às fls. 326-327, na qual se alega que a parte autora não é um condomínio, mas sim associação de moradores, que somente vincula aqueles que expressamente se associaram, não sendo o caso dos réus. Réplica às fls. 335-339. Deferimento de prova documental à fl. 355, produzida à fl.365 e com manifestação das partes às fls. 371 e 386. É o relatório do necessário. FUNDAMENTO e DECIDO. A demanda é improcedente. Com efeito, assiste razão à Defesa. A parte autora não se desincumbiu do ônus de provar que é um condomínio formalmente constituído com matrícula própria no Registro de Imóveis. Ao contrário, o documento de fl. 365 comprova o contrário. Ademais, a parte autora não junta matrícula de RGI que demonstre a existência de um imóvel de titularidade privada do condomínio, servindo-se de vias privadas para acesso às unidades autônomas. A matrícula imobiliária de fl. 35 comprova a existência de um imóvel independente, qual seja, o lote 2, da quadra 11, da Gleba 11, de titularidade514 dos réus. O mesmo documento, aliás, registra que a

aquisição do imóvel se deu no ato de extinção - e não instituição - do condomínio (fl. 35, R-1). Em consulta ao

´google maps´ realizada nesta data, com captura de imagens de ago/2021, constata-se que todas as casas da região estão localizadas em vias públicas. Assim, conclui-se que o documento de fls. 8-34, embora tenha o nome de ´convenção de condomínio´, caracteriza instrumento que institui em verdade uma associação de moradores em loteamento. Aliás, sequer existe prova de que se trate de loteamento fechado, havendo fortes indícios pelas imagens do ´google maps´ que o acesso ao loteamento seja aberto ao público. De todo modo, como se verá adiante, mesmo que o loteamento fosse fechado e constituísse um condomínio de fato, não é possível a cobrança pretendida. Como bem observou a Defesa, os autores NÃO assinaram o ato (vide fls. 28-32), inexistindo qualquer prova de que tenham se associado de forma voluntária ou anuído a qualquer uma das taxas. Portanto, a questão em exame é saber se são lícitas as cobranças realizadas pela associação de moradores ao proprietário de loteamento (ainda que fechado) em área pública. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento em sede de recurso repetitivo:

´RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA

- ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO

ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ´As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram´. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança´. (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) O precedente do STJ em sede de demandas repetitivas vincula o juízo, nos termos do art. 927, inciso III, do CPC. Ainda que assim não fosse, no conflito entre a norma infraconstitucional da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a norma constitucional da liberdade de associação (art. 5º, incisos II e XX, da CF), esta deve prevalecer. Ante

 

o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a demanda, com515 resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do

CPC. Condeno a parte autora o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa. Publique-se e intimem-se.

Embargos de Declaração opostos pelo Condomínio- Autor (index 167) sustentando haver omissão no julgado quanto à aplicação dos efeitos da revelia, bem como, quanto à aplicação do disposto no art. 36-A, da Lei nº 6.766/79.

Contrarrazões dos Embargados (index 454) pugnando pela rejeição dos embargos de declaração.

Decisão (index 458) que rejeitou os embargos de declaração nos seguintes termos:

Não se vislumbra qualquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. Em verdade, o embargante pretende a reapreciação de fatos e questões jurídicas já analisadas no julgamento, o que é inviável em sede de embargos de declaração. Por tais razões, REJEITO-OS. P.I.

Apelação do Condomínio-Autor (index 469), tempestiva e preparada (index 484), reprisando os argumentos apresentados na inicial, sustentando que: 1. os Réus são proprietários do imóvel constituído do lote 02, quadra 11, do Condomínio Residencial da Gleba XI-A, sendo obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio; 2. apesar de regularmente estabelecida a cota condominial e encaminhada a cobrança, os Suplicados se recusam a adimplir sua parte na contraprestação mensal, razão pela qual ajuizou a demanda objetivando receber o valor devido; 3. os Réus se encontram em local incerto e não sabido, sendo citados por edital, com posterior nomeação de curador especial, diante da revelia; 

4. o pedido foi julgado improcedente, pois o Juízo a quo descaracterizou a natureza condominial do Autor para aproximá-la de uma associação de moradores, não levando em consideração os efeitos da revelia quanto à presunção da veracidade dos fatos narrados na inicial que

indicam a existência de condomínio; 

5. o fato do imóvel fazer parte de uma fração ideal, expressamente vincula a existência do condomínio, ainda que a convenção vigente não esteja averbada na matrícula do imóvel, sendo certo que a convenção é registrada no Cartório do Registro de Imóveis unicamente para ser oponível a terceiros; 

6. a Convenção originária do Condomínio foi registrada em cartório em 12/07/1968, com base na legislação da época que previa a transcrição do Registro de Títulos e Documentos, ou seja, antes da vigência da atual Lei de Registros Públicos; 7. ainda que seja considerada como Associação de Moradores, estariam os Réus obrigados a cumprir as obrigações do Estatuto Social, inclusive quanto à forma e valores de pagamento.

Requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a existência de um condomínio de fato e julgado procedente o pedido inicial. Caso mantido o entendimento de natureza de associação de moradores, que seja consignada a previsão legal do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), com a consequente condenação dos Réus ao pagamento das contribuições indicadas na inicial.

Contrarrazões (index 489) que pugnam pelo não provimento do recurso de apelação.

É O RELATÓRIO. VOTO.

O recurso de apelação preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, devendo, portanto, ser conhecido.

Trata-se de demanda em que o Apelante-Autor objetiva a cobrança das cotas condominiais desde novembro de 2014.

 

O pedido foi julgado improcedente sob o517 fundamento de que o Postulante não comprovou ser um condomínio formalmente constituído com matrícula própria no

Registro de Imóveis.

Insurgiu-se o Demandante alegando que não houve a apreciação do Juízo quanto à presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial, diante da revelia, para considerar a existência do condomínio, ainda que de fato, justificando a cobrança das cotas condominiais, tampouco, deixou de consignar a previsão legal do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), ao considerar a sua natureza jurídica como de associação de moradores.

Pois bem.

Quanto à presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial, verifica-se que os Réus foram citados por edital, tendo-lhes sido nomeado o Dr. Defensor Público vinculado à Vara para o exercício da Curadoria Especial, que ofertou contestação afastando a presunção legal da veracidade das alegações autorais quanto à sua qualidade condominial (index 320 e 326).

Ademais, a referida presunção não equivale ao reconhecimento da procedência do pedido, nem exime o Suplicante/Apelante de trazer provas do direito alegado, consoante disposto no art. 373, I, do C.P.C.

Compulsando os autos, verifica-se que o imóvel foi adquirido pelos Réus em 02/02/1979, conforme se verifica da Certidão do R.G.I. (index 35).

Note-se que, embora tratar-se de fração ideal, não havia condomínio instituído, constituindo-se o imóvel em unidade independente, conforme bem observado pelo o Juízo a quo:

 

A matrícula imobiliária de fl. 35 comprova a existência de518 um imóvel independente, qual seja, o lote 2, da quadra

11, da Gleba 11, de titularidade dos réus. O mesmo documento, aliás, registra que a aquisição do imóvel se deu no ato de extinção - e não instituição - do condomínio (fl. 35, R-1).

Em consulta ao "google maps" realizada nesta data, com captura de imagens de ago/2021, constata-se que todas as casas da região estão localizadas em vias públicas.

Confira-se:

A esse respeito a Lei nº 4.591/64 dispõe em seu art. 2º que: “Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício- garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham”.

E ainda os artigos 7º e 9º, §§ 1º e 3º, alínea “a”, do referido diploma legal, estabelecem a obrigatoriedade da inscrição do ato que o instituiu junto ao Registro de Imóvel:

 

Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-519 á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição

obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. (sublinhei)

(...)

Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.

§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.

...

3° Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:

a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de Condomínio, com especificações das diferentes áreas (sublinhei)

Ressalto que o documento denominado “Convenção do Condomínio Comari Gleba XI-A”, datado de 19/08/2006 (index 08), não contou com a assinatura dos Réus, proprietários do imóvel, não podendo supor a existência de relação jurídica entre as partes, sendo certo que o referido documento sequer foi averbado junto à matrícula do imóvel, a fim de dar oponibilidade a terceiros, fato este reconhecido pelo próprio Demandante, conforme constou da ata da Assembleia Geral Ordinária ocorrida em 04/04/2015, (index 39):

 

Ademais, a residência dos Réus se localiza em rua pública, num loteamento de casas independentes, não se verificando a existência de áreas comuns a serem usufruídas pelos moradores, além do que, os “serviços” supostamente prestados (segurança e limpeza) e de conservação e reparação das áreas públicas (ruas e praças) são atividades inerentes ao Poder Público.

Logo, assiste razão ao Juízo a quo ao concluir que não se trata de condomínio instituído, diante da ausência de inscrição no registro de imóveis, inexistindo descrição ou especificação das áreas comuns e exclusivas que o compõem.

Deste modo, não restou configurada a alegada relação condominial que justifique a obrigatoriedade do pagamento de taxas.

Assim, entendeu acertadamente, o Juízo, por afastar a pretensão quanto à cobrança de cota condominial, impondo- se a improcedência de tal pedido.

Noutro giro, o “acordo” denominado convenção de condomínio, em verdade, reflete a vontade de alguns moradores do local em estipular normas objetivando zelar pelo lugar onde residem.

Assim, não pode a cobrança das taxas serem impostas a quem não se associou, uma vez que tal imposição importaria em violação ao direito constitucional insculpido no art.

5º, XX, da CRFB/88: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.

Em relação à aplicação do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), acrescentado pela Lei nº 13.465/17, diante da natureza de associação de moradores in verbis:

Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).

Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

O Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral (RE 695911/SP), apreciou a Lei nº 13.645/2017, assim como a licitude da cobrança da taxa de manutenção e conservação de loteamento fechado e firmou o a seguinte tese (tema 492):

É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (sublinhei).

Diante disto, a prévia concordância dos proprietários e sua expressa adesão ao teor da “convenção”, em especial à cobrança de taxa de manutenção ou cota condominial, é condição indispensável para sua exigibilidade.

Assim, os Réus adquiriram a propriedade do imóvel em 02/02/1979, e não aderiram à “convenção do condomínio” instituída posteriormente, não podendo ser-lhes imposta a cobrança da taxa de manutenção/cota condominial.

Neste sentido nosso Tribunal vem se manifestando em situações análogas:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CHAMADAS "COTAS CONDOMINIAIS". SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.

Apelo da autora, aduzindo que é um Condomínio, não sendo imprescindível, para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, que o associado tenha se integrado à associação nem que dela usufrua, bastando que sua unidade imobiliária seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação. Ausência de registro no RGI e de descrição ou especificações das áreas das partes comuns e privadas. Falta de requisito legal para configuração de condomínio. Condomínio de fato que não se reconhece. Ilegalidade de impor contribuições compulsórias de todo e qualquer morador, em violação à autonomia de vontade. Decisão do STF. RE 695911, de repercussão geral reconhecida. A prévia concordância e a expressa adesão à cobrança de taxa de manutenção ou "cota condominial" é condição indispensável a que ela seja considerada exigível, o que não existe na hipótese. (sublinhei) Sentença que se mantém. DESPROVIMENTO DO RECURSO.

(0029550-52.2016.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). ANDREA MACIEL PACHA - Julgamento: 08/08/2022 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO VILLAGE DAS ROSAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO

DA RÉ. 1. Ação em que o Autor objetiva a condenação523 da Ré ao pagamento das cotas condominiais em aberto.

2. Sentença de procedência, sob o fundamento de que, ainda que não se trate de condomínio formalizado, o Autor encontra-se constituído porque assim é reconhecido por seus condôminos, os quais se reúnem periodicamente em assembleias devidamente registradas. 3. Apelo interposto pela Ré, reiterando a argumentação vertida em sua peça de bloqueio, no sentido de que o Autor é mera associação de moradores, e não um condomínio, o que inviabilizaria a pretensão de cobrança aqui veiculada, notadamente por não ser associada ao Autor. 4. De fato, o Autor não possui ato de instituição registrado no Cartório de Registro de Imóveis, como reconhecido pelo próprio. 9. E, não tendo ato constitutivo registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis, impõe-se concluir que o Autor é mero condomínio de fato, situação que atrai o entendimento firmado pelo STF no Tema nº 492, segundo o qual: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 10. Nesse passo, considerando que a Ré, residente no loteamento em questão desde 2011, não se filiou ao Autor, não merece ser acolhida a pretensão de cobrança aqui formulada. (sublinhei) RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

(0037928-60.2017.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). BENEDICTO ULTRA ABICAIR - Julgamento: 04/08/2022 - VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL).

Deste modo, merece a sentença ser prestigiada.

 

Em atenção ao disposto no § 11, do art. 85, do C.P.C.,524 e considerando o não provimento do recurso do Autor, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da

Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões (index 489).

Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER, mas, de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões (index 489).

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

DESEMBARGADORA MAFALDA LUCCHESE

Relatora

FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA VI NÃO É CONDOMINIO E NÃO PODE COBRAR DOS NÃO ASSOCIADOS

A ILEGALIDADE das matrículas das falsas frações ideias e a INEXISTÊNCIA dos falsos  CONDOMINIOS COMARY glebas produtos das fraudes nos REGISTROS PÚBLICOS PRATICADAS a partir de 04/04/1968 nas vendas irregulares dos LOTES das   GLEBAS VI até XVI  do LOTEAMENTO JARDIM COMARY já foi declarada REPETIDAMENTE, e foi, inclusive, comprovada por LAUDO PERICIAL, leia  a SENTENÇA e  ACÓRDÃO transitados em julgado em 2023 na AÇÃO declaratoria de "existência de condominio pró-indiviso"  movida em 2010 contra a MUNICIPALIDADE e  julgada IMPROCEDENTE em 2018 por juiz imparcial do GRUPO de SENTENÇAS leia a integra   aqui  

Acontece que a nulidade das matriculas das fictas FRAÇÕES IDEAIS DESIGNADAS por LOTES já tinha sido declarada judicialmente nas ações de cobranças julgadas IMPROCEDENTES.

Em 2015 o falso condominio comary gleba VI  instaurou ação de cobranças de cotas condominiais contra o CONDOMÍNIO PARQUE GUINLE ( gleba 7 ) onde reside o juiz da 1a VARA CIVEL de Teresopolis, julgada IMPROCEDENTE.

O Falso condominio comary gleba VI já pagou os honorarios de sucumbência na AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS JULGADA IMPROCEDENTE por juiza IMPARCIAL do GRUPO de SENTENÇAS do TJ RJ.

1a VARA CIVEL 

Comarca de Teresopolis

Apelação civel do falso condominio comary gleba VI foi improvida e a sentença transitou em julgado.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS AUTOS DA APELAÇÃO nº 0021427-40.2015.8.19.0061 EMBARGANTE: CONDOMINIO COMARY GLEBA VI

EMBARGADO: CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE GUINLEM

RELATOR: DES. EDUARDO DE AZEVEDO PAIVA

PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM FACE DE ACORDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO INTERPOSTO, FUNDAMENTADO NOS ELEMENTOS EXISTENTES NOS AUTOS DO PROCESSO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. RECURSO QUE NÃO É O MEIO ADEQUADO PARA SE REDISCUTIR MATÉRIA JÁ DECIDIDA, TENDO FINALIDADE ÚNICA DE PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO QUE SE REJEITAM.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de embargos de Declaração no recurso de Apelação n.º nº 0021427-40.2015.8.19.0061, em que é embargante CONDOMINIO COMARY GLEBA VI e embargado CONDOMÍNIO DO CONJUNTO RESIDENCIAL PARQUE GUINLEM.

ACORDAM os Desembargadores que integram a 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, POR UNANIMIDADE, EM REJEITAR OS PRESENTES EMBARGOS.

VOTO

 

Trata-se de embargos declaratórios opostos em face do v. Acórdão que negou provimento ao recurso de apelação. Alega-se omissão e contradição, buscando-se o prequestionamento e efeitos infringentes.

Sustenta o embargante, em apertada síntese, que pretende o esclarecimento quanto aos seguintes pontos:

 (i) afronta ao julgado do STJ em Recurso especial representativo de controvérsia, REsp 1439163/SP, alegando que o réu anuiu com a cobrança da taxa de manutenção e por isso estaria obrigado; 

(ii) que o dono do prédio não tem acesso a via pública, como comprovam o mapa do local e as fotografias, tendo ocorrido omissão às provas e à confissão constante dos autos.

É o breve relatório. Passo ao Voto.

Não assiste razão ao embargante em seu inconformismo.

Ressalte-se que todas as questões relevantes foram enfrentadas e resolvidas pelo Acórdão, de sorte que não há omissão a ser sanada.

Quanto a alegada afronta ao julgado do STJ, no REsp. 149163/SP, que possui a seguinte ementa:

“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO DE FATO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO

ANUIU. IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ‘As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram’. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.”

 

Resta evidente que o precedente aponta em sentido diverso, defendendo a não obrigatoriedade da cobrança em relação a não associado ou que a ela não tenha anuído e, inclusive, foi citado na fundamentação do acórdão. In verbis:

“(...) O Supremo Tribunal Federal e o Superior Tribunal de Justiça já pacificaram entendimento acerca da inviabilidade de cobrança compulsória de “taxas condominiais de manutenção” de imóveis não associados, privilegiando o princípio constitucional da livre associação. Vide a jurisprudência:

RECURSO EXTRAORDINÁRIO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO.

Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal. (RE 432106  /  RJ,  Relator(a):  Min.  MARCO  AURÉLIO

Julgamento: 20/09/2011 Órgão Julgador: Primeira Turma Publicação DJe-210 DIVULG 03- 11-2011 PUBLIC 04-11-

2011)

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do

art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1439163 / SP – MIN MARCO BUZZI – Dje 22/5/2015) (...)”

No que tange à alegada anuência do embargado, o argumento também foi apreciado e fundamentado no julgado, em consonância com as provas existentes nos autos, que não lograram demonstrar a relação obrigacional:

 

“(...) O recorrente se insurge contra a improcedência do seu pedido alegando que os fatos narrados se encontram devidamente comprovados pelos documentos de fls. 14/18, 125/133 e pela confissão do apelado reconhecendo que voluntariamente contribuía com a referida taxa, ajudando temporariamente a associação.

Os documentos de fls. 14/18 comprovam que a CBF e o Condomínio Gleba 06-A, efetuam o pagamento de colaboração em favor da Associação dos Voluntários do Comary (índice 14), o que não tem o condão de atestar que o réu teria alguma obrigação de pagar a questionada taxa. A documentação não revela nenhuma relação jurídica entre o demandado e o demandante.

Da mesma forma, as notas fiscais (índice 131) que foram trazidas com a réplica, referente a retirada de lixo e fornecimento de alimento para animais e limpeza do comedouro do lago, não demonstram que o apelado tenha sido beneficiado por estes serviços ou tivesse alguma obrigatoriedade com esta prestação.

O fato do demandado contribuir voluntariamente com a Associação por certo período, não gera a sua obrigação em relação a cobrança que é objeto da presente ação, ressalte-se que sequer foram juntados documentos referentes a estes pagamentos, o que reforça a ideia de inexistência de vínculo obrigacional entre as partes. (...)”

Da mesma forma, a questão do condomínio ser ou não encravado e sobre o tipo de passagem, a decisão foi clara no sentido da controvérsia neste ponto, tendo a defesa afirmado que possuía duas portarias de acesso em logradouro público, nas Rua Pablo Picasso e Rua Pablo Neruda, não sendo possível dirimir a controvérsia apenas pelos fotogramas acostados.

Ressalte-se que os mapas foram desentranhados dos autos antes da remessa para a segunda instância (índice 130 e 355) e não puderam ser apreciados, de qualquer sorte, seria necessária a produção de prova pericial ou

 

de verificação do local, a fim de dirimir a controvérsia e, eventualmente, comprovar as alegações do autor, contudo o recorrente não requereu a produção desta prova (índice 143).

Como bem salientado na decisão embargada, o autor não logrou êxito em comprovar a relação obrigacional, fato constitutivo de seu direito, ônus que lhe incumbia a teor do disposto no artigo 373, I, do CPC/2015 (333, I, do CPC/73).

Portanto, não há razão para o inconformismo do embargante, sendo clara a sua intenção em rediscutir matéria já decidida, e com a motivação suficiente, pelo Colegiado, nada mais lhe competindo prover.

No que tange ao prequestionamento, apesar de legítima a prática, eis que possui a finalidade exclusiva de enfrentar a matéria para fins de interposição dos recursos especial ou extraordinário, entendo não ser o caso de seu reconhecimento. Todo o recurso foi analisado à luz dos dispositivos constitucionais e infraconstitucionais aplicáveis à espécie, não ocorrendo violação a qualquer norma do texto da CF/88 e das leis ordinárias pertinentes ao caso concreto.

Diante do exposto, inexistindo quaisquer dos vícios lógicos do art.

1.022 do CPC/2015, ou mesmo alguma situação teratológica capaz de determinar a reversão do julgado, VOTO NO SENTIDO DE SE REJEITAR OS PRESENTES EMBARGOS DECLARATÓRIOS.

Rio de Janeiro, 28 de fevereiro de 2018.

EDUARDO DE AZEVEDO PAIVA

Desembargador Relator

 

GRANJA COMARY GLEBA XI PERICIA JUDICIAL COMPROVA FRAUDES NAS MATRICULAS DOS LOTES RUAS

É  insustentável a situação teratologica existente  na GRANJA COMARY em TERESOPOLIS onde os FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS continuam usando PROVAS ILICITAS de CRIMES CONTRA A ADMINISTRAÇÃO PÚBLICA E A ECONOMIA POPULAR CONFESSADOS e COMPROVADOS para extorquir os proprietários NÃO ASSOCIADOS.

As matriculas  de  FRAÇÕES IDEAIS DESIGNADAS POR LOTES   já foram declaradas ILEGAIS E NULAS pelo JUIZ em 03/03/1995,  que mandou CANCELAR TUDO QUE HAVIA no CARTORIO de 1 OFICIO de  REGISTRO DE IMOVEIS referente ao contrato ilegal do FALSO CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS no processo 1684/94.

O MINISTÉRIO PÚBLICO já tinha comprovado documentalmente em 12/08/2009 as fraudes nas matriculas das falsas frações ideais no IC 702/07 e obtido a CONFISSÃO dos coautores  em 16/04/2012.

A MUNICIPALIDADE já tinha  declarado desde a decada de 1990 que NÃO APROVOU as vendas ( ilegais ) dos lotes DENOMINADOS por "fração ideal".

Mesmo assim os falsos condomínios COMARY GLEBAS continuaram insistindo que "são donos das ruas publicas" e até processaram a MUNICIPALIDADE.

Mas SE DERAM MAL, porque  as 2 (duas) AÇÕES declatatorias de "EXISTÊNCIA"  de "condominio ordinario pro-indiviso"   FORAM  julgadas IMPROCEDENTES.

E desta vez em processo instaurado em 2010, teve laudo de perito judicial comprovando as fraudes nas matriculas dos LOTES   praticadas no Cartorio de 1 OFICIO de REGISTRO de IMOVEIS.

VIGÉSIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0005514-91.2010.8.19.0061 APELANTE: CONDOMINIO COMARY GLEBA XI B APELADO: MUNICÍPIO DE TERESOPÓLIS JUÍZO: TERESOPÓLIS 3ª VARA CÍVEL

RELATOR: JDS. ANA CÉLIA MONTEMOR SOARES

Apelação Cível. Ação declaratória c/c obrigação de fazer.

Alegação de existência de condomínio pro indiviso Comary gleba XI-B.

Pedido de reconhecimento de natureza privada da Avenida Resedá e da servidão Alecrim, integrantes do condomínio gleba XI-B.

Sentença de improcedência, levando em conta o laudo pericial, conclusivo no sentido de que a Avenida Resedá foi classificada no plano viário Municipal nº 817/74 e a servidão Alecrim, instituída pela Lei Municipal nº 2424/05.

Caracterização de bens públicos de uso comum do povo. Sentença que não merece reforma.

NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos da apelação cível 0005514-91.2010.8.19.0061 em que figuram como apelante CONDOMINIO COMARY GLEBA XI B e como apelado MUNICÍPIO DE TERESOPÓLIS.

ACORDAM os Desembargadores da Vigésima Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, por unanimidade, em NEGAR PROVIMENTO AO APELO, nos termos do voto do Relator.

Na forma do § 4º, do artigo 92 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal, adota-se o relatório do juízo sentenciante de fls. 352/358 (indexador 00420), assim redigido:

 

Trata-se de Ação Declaratória, cumulada com Obrigação de Fazer movida por CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XI-B em face de MUNICÍPIO DE TERESÓPOLIS,

estando ambos devidamente representados no processo. Busca o Autor com a presente demanda, em síntese, que seja declarada a existência de relação jurídica condominial, entre demandante e demandado, em razão da existência legal do condomínio pro indiviso Comary Gleba XI-B, devendo o Réu promover a retificação do cadastro municipal para que conste que a Avenida Resedá e a Servidão Alecrim, integrantes do condomínio autor, são logradouros privados e não públicos. Com a inicial, vieram os documentos de fls. 08/60. O Réu apresentou a contestação de fls. 67/75, onde suscitou, preliminarmente, ausência de interesse de agir e impossibilidade jurídica do pedido. No mérito, aduziu, em resumo, que o autor pretende adquirir a propriedade de bens públicos através do reconhecimento de uma inexistente relação condominial, em manifesta burla ao ordenamento jurídico, tratando-se de forma ilegítima de aquisição de propriedade, sendo os bens públicos insuscetíveis de serem adquiridos por usucapião. A fls. 78/94 o Réu acostou documentos. Réplica a fls. 95/96. Manifestação do Ministério Público a fls. 105/107, com juntada de documentos a fls. 110/191, sobre os quais se manifestaram as partes na forma de fls. 194 e 195. A fls. 200/201 o feito foi saneado, sendo rejeitadas as preliminares suscitadas e deferida a produção de provas oral e documental suplementar. A parte autora apresentou os embargos de declaração de fls. 202, sendo os mesmos acolhidos para deferimento de prova pericial, na forma de fls. 207/208. Homologados os honorários periciais a fls. 227, com complementação a fls. 257. O laudo pericial foi apensado por linha, conforme certificado a fls. 286, com manifestação da parte autora a fls. 298/300. O Ministério Público apresentou parecer a fls. 303/346, opinando pela improcedência do pedido. As partes informaram não haver interesse na produção da prova oral, conforme fls. 348 e 348-verso. Determinada a remessa do feito ao Grupo de Sentenças, vieram- me os autos conclusos. EXAMINADOS, DECIDO. Cuida a espécie de ação em que a parte autora pretende o reconhecimento da natureza privada da Av. Resedá e a Servidão Alecrim, logradouros que compõem o Condomínio Gleba XI. De início, necessário observar que é plenamente possível que haja autorização para fechamento de ruas, como demonstrando a jurisprudência pátria. No entanto, vale ressaltar que se trata de mera autorização, não se caracterizando a autorização em reconhecimento de alienação, ou mesmo, usucapião. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONDOMÍNIO. LOGRADOURO PÚBLICO. RECONHECIMENTO. COMPETÊNCIA DA CÂMARA DE VEREADORES. ACÓRDÃO RECORRIDO ADEQUADAMENTE FUNDAMENTADO. LEI MUNICIPAL 3.317/2001. VALIDADE. LEI 6.766/1979.

BEM DE USO COMUM DO POVO. 1. Discute-se a validade da Lei Municipal 3.317/2001, que reconheceu como logradouro público (e nomeou) via que, segundo o impetrante, é particular, pois pertencente a condomínio fechado (vila). 2. A discussão destes autos reflete a triste realidade das cidades brasileiras, em que os moradores isolam-se por medo, não apenas em suas casas, mas também fechando vias de acesso, como as de condomínios. 3. In casu, as denominadas ´ruas particulares internas do condomínio´ são, em verdade, vias asfaltadas, com meio - fio, sarjetas, postes de iluminação, rede aérea de energia elétrica e tráfego de veículos automotores, em nada lembrando veredas para pedestres, como as que existem em tantos condomínios edilícios. Os imóveis lá localizados constituem pequenos sobrados, murados e com portões. No início da rua principal, há grade metálica guardada por seguranças particulares. 4. Impossível inovar a argumentação trazida no Recurso Ordinário, no sentido de que a Lei 3.317/2001 não teria efeitos concretos ou seria inexeqüível, por duas razões: a) imodificável a causa de pedir em instância recursal e b) o argumento implica inviabilidade do pleito mandamental, já que inexistiria ato coator (se a lei não tivesse efeito concreto) ou interesse de agir (na hipótese de lei inexeqüível). De qualquer forma, essa alegação

 

não procede (a lei tem efeitos concretos e é exeqüível). 5. O Tribunal de Justiça entendeu que a competência para reconhecimento de logradouros públicos é da Câmara Municipal e que a Lei 3.317/2001 não poderia ser restringida por norma anterior de mesma hierarquia. Não houve omissão, e o acórdão foi adequadamente fundamentado. 6. O reconhecimento de logradouros públicos é competência municipal, em face de nítido Estado do Rio de Janeiro Poder Judiciário Tribunal de Justiça Comarca da Capital Central de Assessoramento Fazendario Rua Erasmo Braga, 115 208 - Centro Rio de Janeiro - RJ 110 ACMESQUITA interesse local, nos termos do art. 30, I, da Constituição Federal. 7. O argumento do impetrante, de que a Lei 3.317/2001 (que admitiu a via como pública) ofenderia a legislação local (Lei 2.645/1998 e Decretos do Executivo), carece de fundamento lógico-jurídico. 8. O Legislativo, pela lei anterior (Lei 2.645/1998), delimitou a atuação do Executivo no que se refere ao reconhecimento de logradouros. Impossível interpretá-la como norma que restrinja a competência legislativa da Câmara. 9. A competência legislativa municipal é fixada diretamente pela Constituição Federal (art. 30, I) e não pode ser reduzida, alterada ou extinta por lei local. A Lei 3.317/2001, combatida pelo impetrante, representa o exercício da competência legislativa pela Câmara em relação a um caso concreto e não se submete a norma anterior de mesma hierarquia. 10. A natureza pública ou privada de logradouro urbano não depende apenas da vontade dos moradores. No momento em que o particular parcela seu imóvel e corta vias de acesso aos diversos lotes, o sistema viário para circulação de automóveis insere-se compulsoriamente na mal ha urbana. O que era privado torna-se parcialmente público, uma vez que os logradouros necessários ao trânsito dos moradores são afetados ao uso comum do povo (art. 4º, I e IV, da Lei 6.766/1979). 11. A Municipalidade é senhora da necessidade de afetação dos logradouros ao uso público, para, então, declará -los como tal. No caso dos autos, esse reconhecimento pelo Legislativo é evidentemente adequado. 12. Embora compreensível a preocupação dos moradores com sua segurança, sentimento compartilhado por todos os que vivem nos grandes (e cada vez mais também nos médios e até pequenos) centros urbanos brasileiros, não se coloca, no nosso Direito, a possibilidade de formação de comunidades imunes à ação do Poder Público e às normas urbanísticas que organizam a convivência solidária e garantem a sustentabilidade da Cidade, para as presentes e futuras gerações. 13. Ademais, a argumentação relativa à segurança dos moradores é, na presente demanda, desprovida de relação direta com a medida impugnada. Isso porque o reconhecimento da natureza pública do logradouro não impede, por si, que o Poder Municipal, nos limites de sua competência, permita o fechamento de vias de acesso ou que os moradores contratem segurança privada para o local. 14. Recurso Ordinário não provido. (RMS 18.107/RJ, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 25/08/2009, DJe 04/05/2011) No presente caso, em análise ao laudo pericial, constata-se que a Avenida Resedá foi classificada no Plano Viário Municipal por meio da Lei Municipal 814/1974 e posteriormente incluída no guia de ruas municipais pelo Decreto Municipal nº 335/1975. Assim como, a Servidão Alecrim foi instituída pela Lei Municipal nº2.424/2005. De tal modo, não há dúvidas quanto à natureza pública de tais logradouros. Necessário salientar que a existência de um ´condomínio de fato´ abrangendo os referidos logradouros não é hábil ao acolhimento do pedido autoral, por encontrar barreira nos arts. 99, I e 100 do Código Civil, que assim dispõem: Art. 99. São bens públicos: I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças; (...) Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na forma que a lei determinar.

A sentença julgou improcedente o pedido, nos seguintes termos:

 

(...). Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE O PEDIDO, extinguindo o processo, com resolução do mérito, na forma do art. 487, I do CPC. Condeno o Autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em R$1.000,00 (mil reais). Publique-se. Intimem-se.

Inconformado, o autor interpôs recurso de apelação às fls. 359/367 (indexador 00427), sustentando que o recorrente tem natureza jurídica de condomínio voluntário o denominado "condomínio clássico" como já decidido em diversos julgados deste Egrégio Tribunal em que figurou como parte condomínios formados na Granja Comary em Teresópolis, conforme decisões juntadas aos autos com a peça Inicial e em especial os embargos infringentes nº 1997.005.00087; que as certidões de Registro Geral de Imóveis juntadas aos autos pelo expert do juízo às fis.181/284 do laudo pericial comprovam que todas as unidades que integram a gleba XI-B constituem frações ideais de uma área maior; que em seu nascedouro o empreendimento do qual decorreu o surgimento da Gleba XI-B, não se formou nos moldes da lei 6.766 de 19/12/1979 como um loteamento, não existindo sequer memorial nesse sentido, razão pela qual, as ruas Internas do condomínio não foram entregues ao domínio público, quer seja pela constituição de um loteamento no local, quer seja por desapropriação direta ou indireta; que o Decreto Municipal nº 335/1975 e Lei Municipal nº 2.424/2005, não demonstram que as vias internas do condomínio integram o domínio público, mas que tais instrumentos legislativos se prestaram apenas para dar nomes às Ruas; que, ainda que, eventualmente, o empreendimento possa apresentar algum vício em sua formação, no que tange especificamente a atos administrativos junto ao Poder Público Municipal, isto não desnatura a natureza jurídica de suas vias internas como logradouros privados e a própria existência do condomínio, já que, como asseverado, não foi instituído no local um loteamento com subdivisão em lotes autônomos de terreno com a entrega das vias públicas ao município, especialmente, porque demonstrando no laudo pericial que as vias internas discutidas neste autos estão dentro de frações ideais registradas no 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis; que os orçamentos e notas de serviços anexos ao laudo pericial comprovam que toda a infraestrutura do logradouro foi custeada pelos adquirentes de frações ideais (condôminos), não havendo qualquer participação do município; que a confirmação da sentença recorrida fere os artigos 1228 e 1231 que tratam do direito de propriedade, artigo 1314 que trato do condomínio voluntário, artigo 884, que veda o enriquecimento ilícito, artigo 1245 e 1246 que trata da aquisição de propriedade e artigo 1275 e incisos de I a V que tratam da perda da propriedade, todos do Código Civil, visto que, considerar as vias internas do condomínio como públicas caracteriza verdadeira incorporação ilícita do bem privado ao patrimônio público se a necessária contrapartida indenizatória, o que somente pode ser feito pela via da desapropriação ferindo assim o direito de propriedade de

 

cada condômino que integra o condomínio autor/recorrente; que como asseverado na peça inicial , a presente demanda tem por objetivo a declaração de existência de relação jurídica entre autor e réu de natureza condominial, devendo o município observar todas as disposições legais que digam respeito a existência do condomínio nas relações de direito entre as partes do feito , bem como seja o município compelido a retificar em seus cadastros a indicação da Avenida Resedá e da Servidão Alecrim, na extensão que servem ao condomínio, para que conste como logradouros privados, visto que houve emissão de certidão pelo Setor de Cadastro Municipal, indicando as respectivas áreas como logradouros públicos (certidão às fls.10). Por conseguinte, diante das razões supra, requer seja conhecido e provido o presente recurso, para- que sejam acolhidos na totalidade os pedidos formulados na peça inicial.

Contrarrazões pelo Município às fls. 370/372 (indexador 00439) requerendo o desprovimento do apelo da recorrente mantendo-se a r. sentença em sua integralidade, eis que alinhada ao que determina o ordenamento jurídico pátrio.

Parecer da ilustre Procuradora às fls. 474/480 (indexador 00474) opinando pelo conhecimento do recurso e, no mérito, pelo desprovimento do apelo, na forma da fundamentação supra.

É O RELATÓRIO.

Frise-se que o presente recurso deve ser analisado à luz do Novo Código de Processo Civil, uma vez que a sentença foi proferida após a data de sua vigência, razão pela qual o presente recurso de apelação deve ser recebido no duplo efeito, nos termos do artigo 1.012 do Código de Processo Civil, consoante certidão tempestividade (indexador 00437), estando presentes os requisitos recursais objetivos e subjetivos.

Cuida a hipótese de verificar se a natureza da Avenida Resedá e a Servidão Alecrim, que compõem o Condomínio Gleba XI, é de natureza privada e, em caso afirmativo, declarar existência de relação jurídica condominial entre demandante e demandado, em razão da existência de condomínio pró-indiviso, e a retificação no cadastro municipal para que a Av. Resedá e a Servidão Alecrim sejam indicadas como logradouros privados, e não públicos.

No presente caso, em análise ao laudo pericial, constata-se que a Avenida Resedá foi classificada no Plano Viário Municipal por meio da Lei Municipal nº 814/1974 e posteriormente incluída no guia de ruas municipais pelo Decreto Municipal n° 335/1975. 

A Servidão Alecrim foi instituída pela Lei Municipal. n° 2.424/2005. De tal modo, não há dúvidas quanto à natureza pública de tais logradouros.

Esclareceu o perito que na área há um condomínio de fato (fls. 14 do laudo pericial), e as frações ideais que compreendem toda a área da Gleba foram registradas pelo RGI do 1º Ofício, sem, contudo, a chancela do Poder Público, desencadeando registros desordenados.

 Finalmente, ressaltou que não foram encontrados memoriais descritivos dos lotes e respectivas frações ideais com a aprovação pela Prefeitura e que a relação de frações ideais datado em 20 de novembro de 1974 não possui qualquer aprovação oficial.

O fato de as ruas internas atualmente se destinarem ao uso exclusivo dos proprietários, em razão da inserção de guaritas e chancelas, é irrelevante quanto caracterização de se tratar a área discutida como de natureza particular.

Portanto, incabível qualificar as ruas internas como áreas

particulares.

No entanto, em loteamentos, em regra, os espaços comuns são de domínio público, recaindo sobre o Município de Teresópolis o dever de zelar pela boa manutenção e arcar com isso. Tanto que a Gleba XI-B conta com serviços de coleta de lixo pelo Poder Público, bem como recebe serviços de fornecimento de iluminação pública, inclusive as Av. Resedá e Servidão Alecrim (fls. 12 do laudo pericial).

A existência de um "condomínio de fato" abrangendo os referidos logradouros não é hábil ao acolhimento do pedido autoral, por encontrar barreira nos artigos. 99, I e 100 do Código Civil, que assim dispõem:

Art. 99. São bens públicos:

I - os de uso comum do povo, tais como rios, mares, estradas, ruas e praças; (...)

Art. 100. Os bens públicos de uso comum do povo e os de uso especial são inalienáveis, enquanto conservarem a sua qualificação, na formo que a lei determinar.

 

Portanto, o caso se amolda no instituto de bens público de uso comum do povo, instituto este que não é descaracterizado pela constituição de condomínio de fato existente no local.

Assim, correto o julgado na sua íntegra.

Por tais fundamentos, conheço dos recursos de Apelação para

NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a sentença.

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

ANA CÉLIA MONTEMOR SOARES

JDS. DES. Relatora

CONDENADO O FALSO CONDOMINIO DA GLEBA 8D EM COMARY EXTINTO JUDICIALMENTE , SEM REGISTRO IMOBILIÁRIO, SEM INSCRIÇÃO NO CNPJ, SEM CONTA BANCÁRIA JÁ PAGOU OS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA

Comarca de Teresópolis 

Cartório da 2ª Vara Cível

Processo: 0006110-17.2006.8.19.0061 (2006.061.006026-1)

 

Classe/Assunto: Procedimento Comum - Enriquecimento sem Causa

Autor: CONDOMINIO RESIDENCIAL DA GLEBA 8-D

FALSO CONDOMINIO JÁ  PAGOU PARTE  DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA 

Expedido o mandado de pagamento nº 2961089 para o Banco do Brasil.

Despacho

Fls. 14567/1463: Intime-se a parte executada  na forma do art. 523 do CPC. I.

Teresópolis, 14/06/2024.

Mauro Penna Macedo Guita - Juiz Titular

Entenda o CASO: 

O LOTEAMENTO JARDIM COMARY É  UM LOTEAMENTO ABERTO APROVADO pela MUNICIPALIDADE em 25/01/1951 e REGISTRADO em 21/04/1951 nos TERMOS do ARTIGO 1 paragrafo 1 do  DECRETO 3079/38 QUE REGULAMENTOU o DECRETO LEI 59/37, LEI DE LOTEAMENTOS RURAIS E URBANOS com área de 6.066.760 mil metros quadrados e 16 glebas,  que deu origem ao BAIRRO CARLOS GUINLE em TERESOPOLIS, internacionalmente  conhecido como GRANJA COMARY por abrigar a CBF.

O   LOTEAMENTO JARDIM COMARY ESTÁ REGULARMENTE REGISTRADO SOB O NUMERO 28 ÀS FOLHAS 514 DO LIVRO 8-A do REGISTRO GERAL DE IMOVEIS da 1a Circunscrição de TERESOPOLIS/RJ.

Como já explicado no IC 702/07 e nas postagens anteriores, os LOTEADORES em concurso material com NOTARIOS E REGISTRADORES fraudaram  as LEIS  e venderam LOTES sob falsa nomenclatura de "fração IDEAL" com numeração  própria , demarcados individualmente nas plantas de LOTEAMENTO e com areas em metros quadrados  localização exata e  medidas certas e confrontantes 

definidos , situados em RUAS PÚBLICAS.

Saiba  mais AQUI.

FRAUDES E COBRANÇAS INCONSTITUCIONAIS E ILEGAIS 

No início dos anos 1990  novas fraudes foram praticadas  no REGISTRO DE IMÓVEIS pelos registradores  e os  falsos síndicos dos inexistentes condomínios comary glebas começaram a PROCESSAR os proprietários NÃO ASSOCIADOS usando PROVAS ILICITAS,  DOCUMENTOS PUBLICOS FALSOS SEM NENHUM VALOR LEGAL  já declarados nulos em 1968.

Em 23 de novembro de de 2022 a 20a CAMARA CIVEL deu provimento a APELAÇÃO CIVEL no  processo  de cobrança de falsas cotas condominiais (bis in idem) proc. 0006110-17.2006.8.19.0061.

ACÓRDÃO 

CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA  DE COTAS DE LOTEAMENTO FECHADO. INCONSTITUCIONALIDADE. STF, TEMA 492.

Loteamento fechado. Ação de cobrança de contribuição em favor da associação de moradores. 

Orientação recente da jurisprudência no sentido de impossibilidade da cobrança de contribuição pela associação de moradores sob pena de violação da regra constitucional de que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou manter-se associado. 

Obrigação pelo pagamento da contribuição somente ao proprietário que aderiu à associação.

 Questão que apresenta repercussão geral, tendo sido fixada a tese 492, do STF. Provimento do recurso para julgamento de improcedência do pedido. Unânime.

ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0006110- 17.2006.8.19.0061 em que é Apelante XXXX   e Apelado CONDOMINIO RESIDENCIAL DA GLEBA 8”D”.

A C O R D A M os Desembargadores que compõem a Vigésima Câmara Cível, do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em prover o recurso para julgamento de improcedência do pedido. Inversão da sucumbência, estabelecido o valor da causa como base de cálculo da verba honorária. Decisão Unânime.

A controvérsia diz respeito à cobrança de cotas de loteamento fechado sendo a parte ré proprietária do lote xxx  da Gleba 8-D. 

A ré, atraindo a regra constitucional, afirma ser incabível a obrigatoriedade do pagamento.

Julgamento de procedência, condenando a ré no pagamento da cotas em aberto, vencidas a partir de 1996, declarando prescritas as anteriores, decisão mantida por esta Corte (fls. 737, index).

Interposto Recurso Extraordinário foi determinando o retorno dos autos a esta Câmara para eventual exercício do juízo de retratação ao argumento de que o acórdão aparenta estar em divergência com a questão tratada pela Suprema Corte na apreciação do Tema 492.

“No caso vertente, a questão discutida nos autos, apresenta repercussão geral, tendo sido fixada a tese n° 492 do STF ("É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis").

Portanto, pelo que se depreende dos autos, é necessária a devolução dos referidos à Câmara de origem para eventual exercício de retratação.”

Este, o relatório.

Entende a parte ré, com atração da regra constitucional, que ninguém é obrigado a associar-se ou manter-se associado e, por isso, incabível a cobrança compulsória.

A jurisprudência vinha se firmando no sentido da possibilidade de cobrança das contribuições, sendo, a respeito, editada a Sumula 79, desta Corte:

N.º 79 "Em respeito ao princípio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade".

Referência: Uniformização de Jurisprudência nº. 2004.018.00012na Apelação Cível n.º 2004.001.13327.

julgamento em 04/04/2005. Relator: Des. Sergio Cavalieri Filho. Votação por maioria. Registro de Acórdão em 15/07/2005.

Ocorre que nos termos da nova orientação dos Tribunais Superiores, firmou-se o entendimento no sentido de que as taxas de manutenção instituídas por associação de moradores não podem ser impostas ao proprietário de imóvel que não é associado e que não aderiu ao ato que fixou o encargo, em respeito à regra constitucional que determina que ninguém pode ser compelido a se associar ou a permanecer associado.

Decisão que deve ser seguida à vista do julgamento que decidiu pela existência de repercussão geral, tendo sido fixada a tese nº 492, do STF:

“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n° 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis".

Nessa linha de raciocínio, deve ser provido o recurso para julgamento de improcedência do pedido.

P OR ISSO, a Turma Julgadora, sem discrepância, provê o recurso, julgando improcedente o pedido.

Rio de Janeiro, 23 de novembro de 2022

Marilia de Castro Neves Vieira

Desembargador Relator

O v. acórdão transitou em julgado e o falso condominio  JÁ PAGOU parte dos honorarios de sucumbência.

Acontece que  as mesmas  cobranças deste FALSO CONDOMINIO da GLEBA 8D  já tinham  sido declaradas ILEGAIS e INCONSTITUCIONAIS em  20 de OUTUBRO de 2009, em processo idêntico ( bis in idem), 

pela 3a Câmara Civel do TJRJ que deu PROVIMENTO  aos EMBARGOS DE DECLARAÇÃO na APELAÇÃO CÍVEL 2008.001.19175 na  AÇÃO DE COBRANÇAS DE COTAS CONDOMINIAIS,  foi julgada IMPROCEDENTE proc . 2006.061.006025-0.

DO CANCELAMENTO DOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS ILEGAIS  DO INEXISTENTE CONDOMINIO COMARY 15 GLEBAS e derivados 

Em 03/03/1995 o REGISTRO IMOBILIÁRIO numero 755 do SIMULADO  " contrato de constituição de condominio e estatutos da convenção do condominio comary 15 glebas" foi CANCELADO  judicialmente por ILEGALIDADE do CONTRATO SIMULADO e do ato de registro praticado em 23/03/1992  contra  as LEIS e decisão judicial transitada em julgado. 

DO CANCELAMENTO DO REGISTRO ILEGAL DO FALSO CONDOMINIO DA GLEBA 8D 

O  registro ilegal número  764 no LIVRO 3C de  29/01/1993 da "convenção  convenção de condominio edilicio da gleba 8D " forjada  em  05/09/1992    foi  CANCELADO em 29/08/2002 pela 13a Câmara  Civel na APELAÇÃO CÍVEL n. 23.676/01 na AÇÃO DECLARATORIA de INEXISTÊNCIA DE CONDOMINIO e de NULIDADE de ato juridico cumulada com pedido de CANCELA MENTO do Registro imobiliário,  provida por unanimidade de votos. 

SEM CNPJ  E SEM  CONTA BANCARIA, SEM PERSONALIDADE JUDICIÁRIA , SEM PERSONALIDADE CIVIL DE PESSOA JURIDICA

 

Em 15/05/2007 a INSCRIÇÃO indevida do falso condominio edilicio da  gleba 8 D no CNPJ foi ANULADA pela SECRETARIA DA RECEITA FEDERAL por motivo de ANULAÇÃO de inscrição INDEVIDA.

Em 04/01/2008 as  contas bancárias IRREGULARES do FALSO condominio da gleba 8D foram encerradas pela INSPETORIA do BANCO CENTRAL DO BRASIL.

MINISTÉRIO PÚBLICO COMPROVOU em 12/08/2009 a  INEXISTÊNCIA LEGAL  dos  FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS no IC 702/07.

AÇÃO DE COBRANÇA JULGADA IMPROCEDENTE EM 20/10/ 2009

APELAÇÃO CIVEL  19.175/08

ACÓRDÃO 

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS  DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL COM PEDIDO DE MODIFICAÇÃO DO RESULTADO DO JULGAMENTO. AÇÃO PROPOSTA COMO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS POR RITO SUMÁRIO. REVELIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA FUNDADA EM SIGNIFICATIVA PARTE NA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DO ASSEVERADO PELA PARTE AUTORA. APELAÇÃO À QUAL, REJEITADAS AS PRELIMINARES, NEGOU-SE PROVIMENTO. CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA APRECIADOS APENAS INDIRETAMENTE PELO JULGADO. A PRIMEIRA DE TAIS ARGÜIÇÕES SE FUNDAVA NA INOBSERVÂNCIA DO DECÊNDIO PREVISTO EM LEI ENTRE A JUNTADA DA CARTA PRECATÓRIA E A REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA. ATO PRATICADO ANTES MESMO DA JUNTADA. FATO QUE, CONSIDERADA A CONCENTRAÇÃO DOS ATOS DE DEFESA NA AUDIÊNCIA, PROVOCOU EFETIVO CERCEAMENTO DE DEFESA. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE CONHECIMENTO DA CAUSA DIRETAMENTE EM 2ª INSTÂNCIA, UMA VEZ QUE DEFINIDOS OS SEUS LIMITES E SUFICIENTEMENTE PROVADOS OS FATOS PERTINENTES. ILEGITIMIDADE ATIVA QUE NÃO SE PODE CONSTATAR DE PLANO, PORQUE FUNDADO O ARGUMENTO EM MATÉRIA QUE É DE MÉRITO. REJEIÇÃO DAS PRELIMINARES. PROSSEGUIMENTO AO JULGAMENTO, CUMPRINDO O DESIDERATO QUE EMANA DOS PRINCÍPIOS DA EFETIVIDADE, CELERIDADE E INSTRUMENTALIDADE DO PROCESSO, E EM ATENÇÃO À GARANTIA CONSTITUCIONAL DE SUA RAZOÁVEL DURAÇÃO (ART. 5º, LXXVIII, CRFB). APLICAÇÃO ANALÓGICA DO §3º DO ART. 515, CPC. PESSOA AUTORA QUE NÃO OSTENTA OS REQUISITOS DE FORMAÇÃO DO CONDOMÍNIO, PREVISTOS NO ART. 1.332, CC, COMO IGUALMENTE ESTABELECIDO NO ART. 7º DA LEI 4.591/64 – REGISTRO NO RGI. ASSOCIAÇÃO FORMADA POR ALGUNS DOS PROPRIETÁRIOS DE LOTES, EM LOTEAMENTO URBANO, SENDO INCONTROVERSO QUE A RÉ NÃO SE ASSOCIOU. REJEIÇÃO DA PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO, QUE SE FUNDAVA NO ART. 206, §3º, IV, CC, POR TAL MOTIVO. PRESCRIÇÃO REGIDA PELO PRAZO GERAL, DECENAL OU VINTENÁRIA, CONFORME RESULTASSE DA APLICAÇÃO DO ART. 2.028, CC, MAS, DE TODO O MODO, SEM LEVAR À EXTINÇÃO DA PRETENSÃO. DEMANDA FORMULADA CONTRA NÃO-ASSOCIADO, SEM  PROVA  DO  BENEFÍCIO  ALEGADAMENTE FRUIDO, INCOMPATIVEL , ADEMAIS COM A FEIÇÃO NA QUAL ORIGINALMENTE PROPOSTA.  DESATENDIMENTO PELO AUTOR AO DISPOSTO NO ART.  333, I, CPC. JURISPRUDENCIA SEDIMENTADA NO STJ E  NO TJRJ.  EMBARGOS ACOLHIDOS PARA SANAR AS OMISSÕES APONTADAS, MODIFICANDO O RESULTADO DO JULGAMENTO DA APELAÇÃO,  REJEITANDO-SE AS PRELIMINARES ARRASTANDO A PREJUDICIAL DE PRESCRIÇÃO,  PARA, PROSSEGUINDO AO MÉRITO COM BASE NO ART. 515,PARÁGRAFO 3 , CPC, DAR PROVIMENTO AO APELO E JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO FORMULADO NA INICIAL.  

Vistos, relatados e discutidos estes autos dos Embargos de Declaração na Apelação Cível n.º 19175/08, sendo Embargante xxxxx, e Embargado o CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA 8 D,

ACORDAM os Desembargadores que compõem a

3.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, à unanimidade, em sessão realizada em 20 de outubro de 2009, em acolher os embargos, com efeitos infringentes, nos termos do voto do Relator.

Trata-se de embargos de declaração opostos às fls. 292/301 ao acórdão de fls. 273/281, ao argumento de que o julgado padece de omissão em relação às alegações de nulidade de citação e da ausência de documento necessário à propositura da ação, cuja integração levará à sua modificação, invertendo-se o resultado da apelação.

Sustenta que o ato citatório estava viciado porque entre a juntada da carta precatória e a realização da audiência não correu o decêndio legal (arts. 241, IV, c.c. 277, CPC), e que o julgado não apreciou a questão, resolvendo a arguição com base em que a objeção já não era cabível, uma vez que, no apelo, a Embargante afirmou que não compareceu à audiência por força de um episódio depressivo. Afirma que o prejuízo decorrente de tal omissão é grave, porquanto sua ausência ao ato resultou na decretação de sua revelia, e na indevida produção dos respectivos efeitos, tópico que constou do apelo, já que o Embargado não tem legitimidade ad causam e deixou de juntar documento essencial à propositura da ação, além de ter alterado o pedido, de tudo resultando ofensa aos arts. 302, III e

321, CPC, 45 e 1.332 do Código Civil. Aponta que em outra ação que lhe move o Embargado, na qual interpôs o Apelo n.º 47709/08, foi reconhecida a nulidade do feito por vício de citação promovida nas mesmas circunstâncias (decisão às fl. 420/421), impondo-se similar providência neste caso, após o necessário exame da arguição.

Afirma, por igual, que, mesmo que o julgado tenha deslocado o exame da arguição de ilegitimidade ativa para o mérito, o que se constata no feito é que tal objeção não foi em momento algum examinada, como deveria sê-lo, já que é tema de ordem pública. Acrescenta que, em razão de tal omissão, também não foi apreciada a prejudicial de prescrição, fundada em que não se trata nos autos de cobrança de cotas condominiais, já que o Embargado não se reveste dessa forma. Aduz, ainda, que a omissão no exame da ilegitimidade ativa acarretou outra omissão, relativa à arguição de que ninguém pode ser compelido a associar-se, em vista das garantias do art. 5º, incisos II e XX, da Constituição.

Conclui pela necessidade de integração do julgado, senão para alteração do resultado do julgamento do apelo, ao menos para que o colegiado se manifeste expressamente sobre os temas suscitados.

Em vista da pretensão de modificação do resultado do julgamento da apelação, foi dada oportunidade ao Embargado pela decisão de fls. 434, vindo então a petição de fls. 438/440, na qual o Recorrido pugna pela rejeição dos aclaratórios.

É o relatório, passando-se ao voto.

Tendo em vista os termos em que lançado o acórdão embargado, e o conteúdo da impugnação a ele dirigida pela Embargante, apresenta-se, no caso, situação excepcional, que justifica o acolhimento do pleito recursal, inclusive com modificação do resultado do apelo, pois efetivamente se constata haver omissões no julgado.

Com efeito, a Embargante suscitou não ter sido respeitado o prazo mínimo necessário entre a juntada da carta precatória de sua citação e a realização da audiência (fls.

63/63v), mas o que se verifica é que a juntada foi até mesmo posterior ao ato. Outrossim, no julgamento do apelo se considerou que a arguição estava preclusa, mas efetivamente não foi abordado frontalmente o tema, e, ao fazer-se tal exame, não há como se concluir em sentido diverso daquele sustentado pela Embargante.

O prazo é requisito essencial do direito de defesa, em especial no procedimento sumário, em que há concentração dos atos na audiência, e por isso era essencial que esta tivesse se dado com respeito ao adequado intervalo desde a comprovação da citação da Ré/Embargante, como predica o art. 277, CPC. De outro turno, mostra-se de todo inadequada a decretação da revelia em tal contexto, e, consequentemente, a produção dos seus efeitos no que toca à presunção de veracidade do que foi alegado pelo Autor/Embargado, adotada no item 2 da r. sentença (fl. 95) como principal fundamento do julgamento de procedência do pedido, e que necessariamente deve ser afastada.

No tema, veja-se a jurisprudência deste Tribunal:

RESPONSABILIDADE CIVIL. ACIDENTE DE TRÂNSITO. VÍTIMA QUE TRAFEGAVA EM SUA MOTOCICLETA E SE VIU ATINGIDA PELO VEÍCULO QUE VINHA EM MÃO CONTRÁRIA. SEQÜELAS GRAVES E PERMANENTES. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. REVELIA ERRONEAMENTE DECRETADA. O PRAZO DE 10 DIAS A QUE SE REFERE O ART. 277 DO CPC TEM SUA FLUÊNCIA A CONTAR DA JUNTADA AOS AUTOS DA CARTA PRECATÓRIA DEVIDAMENTE CUMPRIDA, E, HAVENDO VÁRIOS RÉUS, A CONTAR DA JUNTADA DA ÚLTIMA CARTA PRECATÓRIA DEVIDAMENTE CUMPRIDA, A TEOR DO ART. 241, III E IV, DO CPC. PROCESSO QUE SE ANULA DE OFÍCIO, RESTANDO PREJUDICADO  O  EXAME  DA  APELAÇÃO.  (Apelação

2009.001.30596 – 17ª Câmara Cível – Relatora Des.ª LUISA BOTTREL SOUZA - Julgamento: 16/09/2009)

AGRAVO DE INSTRUMENTO. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C REPETIÇÃO DO INDÉBITO. NÃO ESPECIFICAÇÃO, NO SISTEMA DE CONSULTA INFORMATIZADA DESTE TRIBUNAL, DA JUNTADA DA CARTA PRECATÓRIA DE CITAÇÃO DA AGRAVANTE. DECRETAÇÃO DA REVELIA. É de se

refutar numa justiça de massa o entendimento segundo o qual compete às partes acompanharem o andamento processual em cartório por não ter qualquer valor legal o sistema de informatização, pois seus elevados custos somente se justificam para garantir mais agilidade ao processamento e facilitar o 

trabalho cartorário ao diminuir o atendimento pessoal aos advogados e às partes, o que apenas se alcançará em tendo o serviço de informatização credibilidade e o usuário a garantia de que não será prejudicado com eventuais erros. Equívoco da decisão recorrida, que decretou a revelia do réu. PROVIMENTO DO RECURSO. (Agravo de Instrumento 2009.002.23324 – 2ª Câmara Cível – Relatora Des.ª LEILA MARIANO - Julgamento: 03/07/2009)

Outrossim, ainda que se considere o enfrentamento apenas indireto da arguição de ilegitimidade ativa do Embargado, não pode esta ser acolhida, pois o seu fundamento é indissociável do mérito. 

A Embargante alega que o Embargado não é condomínio regularmente constituído, e por isso não titulariza, efetivamente, a pretensão da cobrança de cotas de despesas comuns, mas a questão da formação da pessoa do Autor se liga diretamente à tese de mérito da Ré, no sentido de que a cobrança no caso seria de contribuição associativa, que não poderia ser resolvida na preliminar.

Assim, ficam supridas as omissões apontadas, mas, mesmo que disso resulte a indicação do acolhimento da arguição de cerceamento de defesa, como se pode depreender do que anteriormente se considerou, e rejeitada a arguição de ilegitimidade ativa, verifica-se que a consequente modificação do julgado do apelo, para nulificação da sentença, não daria ao caso solução condizente com os princípios da efetividade, celeridade e instrumentalidade do processo, além da garantia à sua razoável duração (art. 5º, LXXVIII, CRFB).

Deve ser rejeitada, também, a preliminar de nulidade do julgado por cerceamento de defesa, em razão da aplicabilidade ao caso do disposto no art. 515, §3º, CPC.

Constata-se, pela ampla prova documental juntada aos autos, tanto pelo Autor assim como pela Ré (esta, já em 2ª instância, mas com observância do art. 398, CPC, em vista do disposto na decisão de fls. 434), que os contornos da lide e os fundamentos jurídicos de parte a parte já constam dos autos.

 Ainda que não se trate da exata situação predicada pelo art. 515, §3º, CPC, a causa está inteiramente documentada, e, mais, a jurisprudência na matéria se pacificou, e por isso é oportuno que se avance ao julgamento do mérito.

 

Veja-se o entendimento do Colendo STJ sobre a possibilidade de aplicação analógica do citado dispositivo, em contexto no qual já está reunida prova suficiente para o exame de mérito:

ADMINISTRATIVO. RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. PROCESSO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO. REGRA DO ART. 515, § 3º, DO CPC. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. CONCURSO PÚBLICO PARA INGRESSO NA MAGISTRATURA DO ESTADO DA BAHIA. PRÁTICA FORENSE. CONCEITUAÇÃO AMPLA. PRECEDENTES. RECURSO PROVIDO. SEGURANÇA CONCEDIDA EM PARTE.

1. O Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, presentes os pressupostos do art. 515, § 3º, do Código de Processo Civil, aplicável por analogia, pode, em recurso ordinário em mandado de segurança, apreciar o mérito da impetração.

2. A despeito dos fundamentos expostos no acórdão recorrido, que julgou extinto o processo sem resolução de mérito por ausência de prova pré-constituída, o feito encontra-se instruído com prova documental suficiente para a verificação do direito líquido e certo do impetrante.

3. Para provimento de cargos públicos mediante concurso, o conceito de "prática forense" deve ser compreendido em um sentido mais amplo, não comportando apenas as atividades privativas de bacharel em direito, mas todas aquelas de natureza eminentemente jurídica.

4. Recurso provido. Segurança concedida em parte para assegurar ao recorrente o direito de ver contado como "prática forense" o período de estágio realizado enquanto estudante universitário, conforme os documentos que instruíram o mandamus.

(RMS 20.677/BA, Rel. Ministro  ARNALDO ESTEVES LIMA,

QUINTA TURMA, julgado em 22/05/2007, DJ 01/10/2007 p. 290)

(grifos do Relator do presente)

O Autor/Embargado formulou sua pretensão como de cobrança de cotas condominiais (fls. 02/04), o que se confirma ante a expectativa que teve de se servir do disposto no art. 290, CPC, para apresentar a planilha de fls. 83/88, pela qual incluiu no pedido parcelas vencidas desde a propositura da ação.

Ocorre que, como argumentou a Embargante em seu apelo, e também nos aclaratórios, não consta dos autos o Registro da Convenção Condominial no RGI, e o instrumento de

 

fls. 10/29 foi objeto apenas de registro em Títulos e Documentos, o que, se lhe dá publicidade, não atende ao que dispõe o art. 1.332, do Código Civil, ou ao art. 7º da Lei 4.591/64, que regia a matéria na época da formação daquele ente moral.

O Autor/Embargado é, portanto, associação civil, formado sobre a base territorial do loteamento conhecido como Gleba 8-D, da Granja Comary, em Teresópolis, por alguns dos adquirentes dos imóveis ali individuados, e não condomínio, o que desnatura a sua pretensão para simples cobrança de quantia certa, ou de enriquecimento sem causa.

Tem-se por incontroverso, outrossim, que a Ré/Embargante, embora proprietária de dois de tais imóveis, não se associou ao Autor/Embargado, não constando a indicação de seus lotes no instrumento de fls. 10/29.

Assim, passando-se ao exame da prejudicial de prescrição, esta deve ser afastada, pois, se a Embargante jamais se associou ao Embargado, não é de se aplicar o disposto no art. 206, §3º, IV, do Código de 2002, mas minimamente o prazo comum estipulado pelo art. 205, decenal, considerando que as parcelas mais recentes do débito eram contemporâneas do ajuizamento, vencidas em 2006 (fls. 34/38).

Avançando-se ao mérito, contudo, a pretensão não poderia ser acolhida, porquanto comprovado que não houve associação da Ré à pessoa do Autor, e, por outro lado, uma vez que limitada a instrução ao propósito de cobrança de cotas condominiais – incabível, como se viu –, não se produziu a necessária prova do benefício fruído pela Ré, e, em ações como a presente, tal omissão caracteriza que a parte autora não se desincumbiu do ônus que lhe carreava o inciso I do art. 333, do CPC.

Afirma-se, portanto, a jurisprudência, do STJ assim como deste Tribunal, no sentido da impossibilidade de cobrança de contribuições associativas, destacando-se os seguintes arestos:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSOESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO

LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

(EREsp 444931/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, Rel.

p/ Acórdão Ministro HUMBERTO GOMES DE BARROS, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2005, DJ 01/02/2006 p. 427)

Apelação Cível. Condomínio de fato. Cobrança de cotas condominiais de morador não associado. Possibilidade desde que se comprove que os serviços são efetivamente prestados e que o réu deles se beneficia. Súmula 79 do TJ/RJ. Ausência de comprovação dos requisitos. Impossibilidade de se cobrar por serviços não aproveitados pela moradora-ré. Sentença mantida. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação 2009.001.31174 – 11ª Câmara Cível – Relator Des. PEDRO SARAIVA ANDRADE LEMOS - Julgamento: 22/07/2009)

Direito Civil - Condomínio de fato. Cobrança de contribuições. Ausência de prova de serviços colocados à disposição. Impossibilidade de cobrança por carência de causa jurídica. Desprovimento do recurso. (Apelação 2008.001.66327 – 11ª Câmara Cível – Relatora Des.ª DES. VALERIA DACHEUX - Julgamento: 01/04/2009)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES DE GLEBA URBANIZADA QUE PRETENDE COBRAR CONTRIBUIÇÃO DE PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL QUE SE RECUSA A PAGAR O CUSTEIO DOS SERVIÇOS POSTOS A DISPOSIÇÃO DE TODA A COLETIVIDADE DO LOTEAMENTO. A QUARTA TURMA E A TERCEIRA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA POSSUÍAM ENTENDIMENTOS DIAMETRALMENTE OPOSTOS, ENSEJANDO A APRECIAÇÃO DOS ERESP N.° 444.931/SP, NO QUAL SE FIRMOU A JURISPRUDÊNCIA NO SENTIDO DE QUE AS TAXAS DE MANUTENÇÃO CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO PODEM SER IMPOSTAS A PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL QUE NÃO É ASSOCIADO, NEM ADERIU AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO. PROPRIETÁRIO QUE POSSUI O DIREITO CONSTITUCIONAL DE ASSOCIAR-SE OU NÃO E NÃO O FEZ. ASSIM, NÃO PODE SER ATINGIDO NO RATEIO DAS DESPESAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO, DECIDIDAS E IMPLEMENTADAS PELA ASSOCIAÇÃO. ART. 5°, XX DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. JURISPRUDÊNCIA DO STJ QUE MANTÉM ESTA ORIENTAÇÃO ATÉ OS DIAS ATUAIS. IN CASU, OS PROPRIETÁRIOS DO IMÓVEL O ADQUIRIRAM CERCA DE 4 (QUATRO) ANOS DA CONSTITUIÇÃO DA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. APESAR DOS RÉUS NOTICIAREM TER PAGADO ALGUMAS DAS COTAS QUE ESTÃO SENDO COBRADAS (FLS. 72), INSISTEM NA FUNDAMENTAÇÃO DE QUE NÃO MANTÉM NENHUMA RELAÇÃO COM ESTA ASSOCIAÇÃO (APESAR DE SER A VIA INADEQUADA PARA ESTA DECLARAÇÃO), SENDO FORÇOSO CONCLUIR QUE AINDA QUE ADMITIDO ANTERIOR VÍNCULO, A CONSTITUIÇÃO É EXPRESSA AO AFIRMAR QUE NINGUÉM PODERÁ SER COMPELIDO A ASSOCIAR-SE OU A PERMANECER ASSOCIADO. ADEMAIS, NÃO SE TRATA DE COBRANÇAS DE COTAS ATRASADAS DE PROPRIETÁRIO ASSOCIADO, MAS DE PRETENSÃO DE COBRANÇAS DE COTAS ATRASADAS EM RAZÃO DESTE BENEFICIAR-SE DOS SERVIÇOS POSTOS A DISPOSIÇÃO DA COLETIVIDADE DESTE LOTEAMENTO. AO MENOS NÃO HÁ NENHUMA COMPROVAÇÃO NOS AUTOS DE ADESÃO DOS RÉUS A ASSOCIAÇÃO E CONSEQÜENTE INADIMPLEMENTO DO PERÍODO QUE SUPOSTAMENTE ESTIVESSEM ASSOCIADOS. RECURSO A QUE SE NEGA SEGUIMENTO NA FORMA DO ART. 557, CAPUT DO

CPC. (Apelação 2008.001.34818 – 14ª Câmara Cível – Relatora Des.ª HELENA CANDIDA LISBOA GAEDE - Julgamento: 07/07/2008)

(Grifos, uma vez mais, do Relator do presente)

Por tais fundamentos, acolho os presentes Embargos de Declaração, para, sanando as omissões apontadas, modificar o resultado do julgamento da Apelação, rejeitando as preliminares ali deduzidas de cerceamento de defesa e de ilegitimidade ativa, bem assim afastando a prejudicial de prescrição, para, prosseguindo ao mérito com base no art. 515, §3º, CPC, dar-lhe provimento, para julgar improcedente o pedido formulado na inicial.

Rio de Janeiro, 14 de dezembro de 2009.

Desembargador LUIZ FERNANDO RIBEIRO DE CARVALHO

Relator

AÇÃO CIVIL PÚBLICA CONTRA FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS

STF  provas ILICITAS TEMA 1238

LIBERDADE de ASSOCIAÇÃO TEMA 492

LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO TEMA 922 

JULGADOS Com. REPERCUSSÃO GERAL

ADI  1706/DF

RE 432.106/RJ

STJ - TEMA  882

ERESP 444.931/SP

Vedação às associações para FINS ILICITOS 

Estamos divulgando na integra a AÇÃO CIVIL PÚBLICA de JULHO de 2012, para  DISSOLVER os falsos condomínios COMARY GLEBAS, elaborada APOS 6 ANOS de investigações minuciosas iniciadas em 2007 e concluídas concluídas em Janeiro de 2012.

 TODAS  as PROVAS ILICITAS usadas pelos FALSOS CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS  para extorquir  MORADORES  NÃO ASSOCIADOS  foram  analisadas , juntamente com as decisões JUDICIAIS transitadas em julgado que as  declararam  ILEGAIS e NULAS.

A  petição inicial da AÇÃO CIVIL PÚBLICA foi finalizada em DEZEMBRO de 2012 e  entregue ao promotor sucessor em 2013 que se RECUSOU a  INSTAURA-LA  alegando " independencia funcional". 

A recusa arbitrária permitiu   a CONTINUIDADE DELITIVA  e PREJUDICOU a DEMOCRACIA e o POVO BRASILEIRO e as  MILHARES de pessoas que continuam sendo  ILEGAL e  INCONSTITUCIONALMENTE processadas.

LIBERDADE  DE ASSOCIAÇÃO É DIREITO  HUMANO

O USO DE DOCUMENTOS PÚBLICOS FALSOS EM JUÍZO É  INADMISSÍVEL.

O MINISTÉRIO PÚBLICO é INDIVISIVEL e o PROMOTOR de JUSTIÇA TEM o DEVER de INSTAURAR as AÇÕES  CÍVIS as AÇÕES  PENAIS PÚBLICAS INCONDICIONADAS  em DEFESA do  ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO e da ORDEM PÚBLICA.

As decisões que condenaram os NÃO ASSOCIADOS    padecem do vício de  ABSOLUTA INSANÁVEL e podem ser desconstituidas a QUALQUER TEMPO 

Segundo STF no TEMA  1238 da REPERCUSSÃO GERAL. 

A experiência desta Suprema Corte permite que se avance nas discussões, para reafirmar a jurisprudência consolidada sobre o tema, no sentido da inadmissibilidade, em qualquer âmbito ou instância decisória, de provas declaradas ilícitas pelo Poder Judiciário. 4. Não é dado a nenhuma autoridade pública valer-se de provas ilícitas em prejuízo do cidadão, seja no âmbito de judicial, seja na esfera administrativa, independentemente da natureza das pretensões deduzidas pelas partes. 5. Impossibilidade de valoração e aproveitamento, em desfavor do cidadão, de provas declaradas nulas em processos judiciais.

EXMO. SR. JUIZ DE DIREITO DA _____ VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS.

Inquérito Civil no. 117/2011

Minuta de acp

O MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, pelo Promotor de Justiça que ao final subscreve, vem, com base nos artigos 1º, caput, e inciso III; 5º, caput, e inciso XX; 127, caput; 129, caput e incisos II e III; e 170, caput e inciso V, da Constituição Federal de 1988; artigos 1º, caput e inciso IV; 2º; 3º; 5º, inciso I; 11 e 12, da Lei nº 7.347/85 (Lei da Ação Civil Pública) e artigo 25, inciso IV, alínea “a” da Lei 8.625/93; propor a presente

AÇÃO CIVIL PÚBLICA 

(com pedido de tutela de urgência)

em face de:

1) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 6, inscrito no CNPJ sob o nº 11.054.804/0001-90, com sede na Av. Hercílio Ferreira dos Santos, S/N, Bairro Comary, representado por  (omitido)Síndico em exercício;

2) ASSOCIAÇÃO DOS PROTETORES DAS RUAS EUCLIDES DA CUNHA, RAUL POMPÉIA, CARLOS DE LAET, EDUARDO PRADO, EVARISTO DA VEIGA E ALVARO MOREIRA – APRECEA, nova denominação conferida ao CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 6-A, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 36.448.074/0001-32, com sede na Rua Carlos de Laet, 410, Bairro Carlos Guinle, Teresópolis, CEP 25.959-045, representada por  (omitido);

3) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 8-D, inscrito no CNPJ sob o nº 00.112.867/0001-39, com sede na Rua Carlos Guinle, nº 250, Bairro Comary, representado por (omitido), Síndico em exercício;

4) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 11-A, inscrito no CNPJ sob o nº 36.056.075/0001-31, com sede na Rua Tobias Barreto, nº 58, Bairro Comary, representado por (omitido), Síndico em exercício;

5) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 11-B, inscrito no CNPJ sob o nº 36.527.083/0001-19, com sede na Av. Resedá, S/Nº, Bairro Comary, representado por (omitido), Síndico em exercício;

6) CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 13, inscrito no CNPJ sob o nº 03.574.174/0001-56, com sede na Avenida das Samambaias, S/Nº, Bairro Comary, CEP 25950-000, representado por (omitido), Síndico em exercício;

Pelos motivos fáticos e de direito que seguem:

I. DA LEGITIMIDADE ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO:

Outorgou a Constituição de 1988 ao Ministério Público a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis, conferindo à Instituição a nota de essencialidade à função jurisdicional do Estado (art. 127, caput da Carta de 1988). Na mesma linha, ao enumerar as suas funções institucionais, conferiu ao Parquet, o art. 129, inciso III do mesmo diploma constitucional, o poder-dever de instaurar inquéritos civis e de ajuizar ações civis públicas como forma de tutela do patrimônio público e social, do meio ambiente e de outros interesses difusos e coletivos.

Seguindo a esteira do regramento constitucional, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) ampliou o microssistema de tutela coletiva, já estruturado a partir da Lei 7.347/85 e deu efetividade ao comando de proteção aos interesses sociais da coletividade, prevendo a possibilidade de utilização da Ação Civil Pública como instrumento capaz de viabilizar essa tutela. É o que prevê seu artigo 81, verbis:

Art. 81. A defesa dos interesses e direitos dos consumidores e das vítimas poderá ser exercida em juízo individualmente, ou a título coletivo. Parágrafo único. A defesa coletiva será exercida quando se tratar de:

I - interesses ou direitos difusos, assim entendidos, para efeitos deste código, os transindividuais, de natureza indivisível, de que sejam titulares pessoas indeterminadas e ligadas por circunstâncias de fato;

II - interesses ou direitos coletivos, assim entendidos, para efeitos deste código, os transindividuais, de natureza indivisível de que seja titular grupo, categoria ou classe de pessoas ligadas entre si ou com a parte contrária por uma relação jurídica base;

III - interesses ou direitos individuais homogêneos, assim entendidos os decorrentes de origem comum.

Essa disposição foi ratificada, posteriormente, com a Lei Orgânica Nacional do Ministério Público dos Estados (Lei 8.625/93), que também previu a possibilidade de tutela coletiva pelo Ministério Público de direitos individuais homogêneos.

Art. 25. Além das funções previstas nas Constituições Federal e Estadual, na Lei Orgânica e em outras leis, incumbe, ainda, ao Ministério Público:

IV - promover o inquérito civil e a ação civil pública, na forma da lei:

a) para a proteção, prevenção e reparação dos danos causados ao meio ambiente, ao consumidor, aos bens e direitos de valor artístico, estético, histórico, turístico e paisagístico, e a outros interesses difusos, coletivos e individuais indisponíveis e homogêneos;

O Supremo Tribunal Federal, em aresto proferido no bojo do Recurso Extraordinário nº 472.489/RS, publicado no Informativo de Jurisprudência nº 488 (transcrições), não destoa do que aqui se sustenta, conforme a seguinte transcrição:

“Direitos Individuais Homogêneos - Ação Civil Pública - Ministério Público - Legitimidade Ativa (Transcrições) - 

RE 472489/RS - RELATOR: MIN. CELSO DE MELLO - 

EMENTA: DIREITOS INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. SEGURADOS DA PREVIDÊNCIA SOCIAL. CERTIDÃO PARCIAL DE TEMPO DE SERVIÇO. RECUSA DA AUTARQUIA PREVIDENCIÁRIA. DIREITO DE PETIÇÃO E DIREITO DE OBTENÇÃO DE CERTIDÃO EM REPARTIÇÕES PÚBLICAS. PRERROGATIVAS JURÍDICAS DE ÍNDOLE EMINENTEMENTE CONSTITUCIONAL. EXISTÊNCIA DE RELEVANTE INTERESSE SOCIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMAÇÃO ATIVA DO MINISTÉRIO PÚBLICO. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO EXTRAORDINÁRIO IMPROVIDO. DECISÃO: O presente recurso extraordinário foi interposto contra decisão, que, proferida pelo E. Tribunal Regional Federal/4ª Região, acha-se consubstanciada em acórdão assim ementado (fls. 428/429):

"PREVIDENCIÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL. DIREITO À CERTIDÃO PARCIAL DE TEMPO DE SERVIÇO. ART. 130, II, 'A', DO DECRETO Nº 3.048/99. NULIDADE. COISA JULGADA. EFEITOS. 1. O Ministério Público Federal tem legitimidade para ajuizar ação civil pública em defesa de direitos individuais homogêneos, desde que esteja configurado interesse social relevante.

2. Precedentes do STJ. 3. A Constituição Federal, em seu art. 5º, XXXIV, 'b', garante ao segurado a obtenção de certidões perante as repartições públicas, com a finalidade precípua de defesa de seus direitos e esclarecimento de situações de interesse pessoal. Não é lícito ao INSS a restrição ao cidadão de obtenção de certidão parcial de tempo de serviço, baseada em norma regulamentar que importa óbice ao exercício de um direito constitucionalmente assegurado. Ademais, não existe no ordenamento pátrio lei em sentido estrito que impeça o segurado de obter mencionada certidão. Com precisão, o jurista Celso de Mello (José Celso Mello Filho. Constituição Federal Anotada. 2ª edição. Saraiva. p. 488) aponta os pressupostos necessários para a utilização do direito de certidão: legítimo interesse (existência de direito individual ou da coletividade a ser defendido); ausência de sigilo e 'res habilis' (atos administrativos e atos judiciais são objetos certificáveis).

Cumpre ressaltar que a Lei 8.213/91 não estabelece restrição em nenhum dispositivo quanto à exigência de que as certidões expedidas pelo setor competente do INSS devam abranger o período integral de filiação à previdência social, por isso, não cabe a regulamento impor esta restrição. Não assiste à autarquia federal tal esfera de poder discricionário. Portanto, não há no ordenamento jurídico pátrio, lei que impeça o segurado de obter certidão parcial do tempo de serviço que tem averbado em seu favor, constituindo-se o art. 130 do Decreto 3.048/99 em verdadeiro óbice ao exercício de um direito constitucionalmente garantido, que extrapola os limites que lhe são próprios, configurando abuso do poder regulamentar. 4. A inovação insculpida no art.16 da Lei nº 7.347/85, fruto da edição da Lei nº 9.494/97, em nada alterou a disciplina dos efeitos da coisa julgada nas ações coletivas, em razão do disposto nos arts. 103 do CDC e 21  da Lei nº 7.347/85. 5. Improvimento da apelação e da remessa oficial."

(AC 2000.71.00.010059-0, Rel. Des. CARLOS EDUARDO THOMPSON FLORES LENZ - grifei)

Isso significa, portanto, presente o contexto em exame, que, tratando-se de interesses ou direitos individuais homogêneos, "assim entendidos os decorrentes de origem comum" (CDC, art. 81, parágrafo único, n. III), justifica-se o reconhecimento da legitimidade ativa "ad causam" do Ministério Público para o ajuizamento da ação civil pública, pois, segundo entendimento desta própria Corte Suprema, os direitos ou interesses individuais homogêneos qualificam-se como "subespécie de direitos coletivos" (RTJ 178/377-378, Rel. Min. MAURÍCIO CORRÊA, Pleno), o que viabiliza a utilização - inteiramente adequada ao caso - desse importante instrumento de proteção jurisdicional de situações jurídicas impregnadas, como sucede na espécie, de metaindividualidade.

Esse entendimento - que reconhece legitimidade ativa ao Ministério Público para a defesa, em juízo, dos direitos e interesses individuais homogêneos impregnados de relevante natureza social - reflete-se na jurisprudência firmada por esta Suprema Corte (RTJ 185/302, Rel. Min. CARLOS VELLOSO - AI 491.195-AgR/SC, Rel. Min. SEPÚLVEDA PERTENCE - RE 213.015/DF, Rel. Min. NÉRI DA SILVEIRA - RE 255.207/MA, Rel. Min. CEZAR PELUSO - RE 394.180-AgR/CE, Rel. Min. ELLEN GRACIE - RE 424.048-AgR/SC, Rel. Min. SEPÚLVEDA PERTENCE - RE 441.318/DF, Rel. Min. MARCO AURÉLIO - RE 470.135-AgR-ED/MT, Rel. Min. CEZAR PELUSO):

"RECURSO EXTRAORDINÁRIO. CONSTITUCIONAL. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO PARA PROMOVER AÇÃO CIVIL PÚBLICA EM DEFESA DOS INTERESSES DIFUSOS, COLETIVOS E HOMOGÊNEOS. (...).

1. A Constituição Federal confere relevo ao Ministério Público como instituição permanente, essencial à função jurisdicional do Estado, incumbindo-lhe a defesa da ordem jurídica, do regime democrático e dos interesses sociais e individuais indisponíveis (CF, art. 127).

.......................................................

4. Direitos ou interesses homogêneos são os que têm a mesma origem comum (art. 81, III, da Lei n° 8.078, de 11 de setembro de 1990), constituindo-se em subespécie de direitos coletivos.

4.1. Quer se afirmem interesses coletivos ou particularmente interesses homogêneos, 'stricto sensu', ambos estão cingidos a uma mesma base jurídica, sendo coletivos, explicitamente dizendo, porque são relativos a grupos, categorias ou classes de pessoas, que, conquanto digam respeito às pessoas isoladamente, não se classificam como direitos individuais para o fim de ser vedada a sua defesa em ação civil pública, porque sua concepção finalística destina-se à proteção desses grupos, categorias ou classe de pessoas.

Recurso extraordinário conhecido e provido, para, afastada a alegada ilegitimidade do Ministério Público, com vistas à defesa dos interesses de uma coletividade, determinar a remessa dos autos ao Tribunal de origem, para prosseguir no julgamento da ação."

(RTJ 178/377-378, Rel. Min. MAURÍCIO CORRÊA)

A existência, na espécie, de interesse social relevante, amparável mediante ação civil pública, ainda mais se põe em evidência, quando se tem presente - considerado o contexto em causa - que os direitos individuais homogêneos ora em exame revestem-se, por efeito de sua natureza mesma, de índole eminentemente constitucional, a legitimar, desse modo, a instauração, por iniciativa do Ministério Público, de processo coletivo destinado a viabilizar a tutela jurisdicional de tais direitos.”

Como se irá demonstrar, a cobrança compulsória de contribuições feita por Associações e condomínios de fato em face de moradores não associados, violando direta e frontalmente o direito fundamental à liberdade de associação (contido no artigo 5o, inciso XX da Constituição da República), tem produzido graves e contínuos danos à coletividade, sendo claramente verificável o interesse social intrínseco à questão, apto a caracterizar o interesse tutelado como individual homogêneo.

Note-se, ainda, que o Código de Processo Civil prevê a legitimidade do Ministério Público para, atuando na defesa dos interesses sociais, consoante função que constitucionalmente lhe foi atribuída, propor a dissolução de sociedades civis que promovam atividades ilícitas ou imorais, consoante artigo 670 do Código de Processo Civil de 1939, mantido em vigor pelo artigo 1218, VII, do atual estatuto processual, verbis:

Art. 670. A sociedade civil com personalidade jurídica que promover atividade ilícita ou imoral será dissolvida por ação direta, mediante denúncia de qualquer do povo, ou órgão do Ministério Público.

II.  DOS FATOS:

O Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, através da 2ª Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva tem recebido contínuas representações sobre a existência de condomínios de fato situados neste Município os quais estariam efetuando cobranças de cotas associativas em face de cidadãos não associados, em semelhança às cotas de manutenção cobradas pelos condomínios de direito.

Ocorre que tais “associações” – e este é exatamente o caso dos réus – não constituem verdadeiros condomínios na acepção técnica da palavra, isto é, inexiste propriedade comum entre elas e seus associados, entre seus associados reciprocamente considerados ou entre estes e moradores adjacentes, como se verá mais a frente.

Ainda assim, constrangem cidadãos a pagarem contribuições financeiras para sua manutenção, seja expedindo-lhes boletos de cobrança (Fls. 09/11; 75/76; 83/84 do Anexo I e fls.141/143 do Anexo II do IC n.º 117/2011-T-CID), seja ajuizando-lhes ações de cobrança ( fls. 81/85 e 102/115 do IC n.º 117/2011-T-CID , bem como de fls. 37/42; 63/71; 90/91; 97 e 112/117 do seu Anexo I e fls. 148; 252/324; 333/338; 342 e 345/372 do seu Anexo II). 

Esta prática constitui grave ato ilícito, já que retira toda a efetividade do direito constitucional à liberdade de associação e subverte por completo o Estado Democrático de Direito, ainda que com uma aparente finalidade de utilidade pública (inobstante se proponha a prestar serviços cuja responsabilidade seria do próprio Estado).

Veja-se, ainda, que – mutatis mutandis e guardadas as devidas proporções - esta nada mais é do que a mesma prática utilizada pelas chamadas “milícias”, que exigem o pagamento de contribuições de todos os moradores de determinada localidade em troca de proteção e segurança (deveres do Estado), sendo que a única diferença reside na modalidade de cobrança, que, na hipótese ora ventilada, se faz por meio de boletos bancários e ações ajuizadas.

Deve ainda ser destacada a relevância social da intervenção do Ministério Público, pois, no caso de “inadimplência” dos não associados têm sido ajuizadas inúmeras ações de cobrança e execução em face dessas pessoas, privando-as de seus bens de família, cuja penhora só poderia advir, como a frente se demonstrará, de dívida oriunda de condomínio de direito, que não é a hipótese dos demandados.

A permanência desta situação ensejará, portanto, a possibilidade jurídica de realização de penhora recaindo sobre os bens dos associados e dos não associados, pois a Lei 8009/90 preconiza em seu artigo 3º, inciso IV, uma exceção, dentre várias, à impenhorabilidade do bem de família, qual seja aquela decorrente do inadimplemento de cota condominial, in verbis:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”

Nesse contexto, resta inaceitável admitir a continuidade do funcionamento de ditas associações nestes moldes, razão pela qual forçoso o atuar ministerial, a permitir o exercício de direitos fundamentais e sociais intrínsecos a questão de direito subjacente.

III. OS RÉUS NAÕ OSTENTAM A QUALIDADE DE  “CONDOMÍNIO”, EM QUAISQUER DE SUAS MODALIDADES EXISTENTES.

Nenhum dos réus ostenta a qualidade de condomínio. Seja aquele  intitulado edilício (cujo arcabouço normativo era descrito na Lei 4591/64 e, atualmente, se acha normatizado no art.1331 a 1358 do Código Civil de 2012), seja aquele conhecido como condomínio pro indiviso, em que perante terceiros, todos os condôminos são vistos como proprietários do todo e na administração interna do bem há que se analisar a participação nos bônus e nos ônus ofertados pela titularidade da coisa, segundo a fração ideal que cada um tiver sobre o bem .

 E daí advém a impossibilidade de cobrarem cotas condominiais, sobretudo de promoverem, em caso de inadimplência, a execução forçada de eventual débito. 

Com o escopo de comprovar o acerto das assertivas acima, faz-se necessária breve digressão, já que as ilegalidades que servem de substrato a esta ação civil pública vem se acumulando há décadas.

Inicialmente, convém registrar que a área sobre a qual estão estabelecidos todos os réus totalizava, inicialmente, 6.006.760m² (???) (seis milhões e sessenta e seis mil e setecentos e sessenta metros quadrados) e foi adquirida pelo Sr. Carlos Guinle e esposa, conforme assentamentos registrais do Cartório do 1° Ofício de RGI de Teresópolis, no ano de 1944.

Sete anos depois, mais exatamente em 21 de abril de 1951, delibera o Sr. Carlos Guinle em loteá-la. Para tanto, tudo em conformidade com a Lei então vigente (Dec-Lei 58/37 e decreto regulamentar 3079/38), inscreveu memorial e documentos do Loteamento da Granja Comary no Registro de Imóveis.

Do memorial do plano de loteamento, datado de 1951, seguiram-se, nos anos posteriores, modificações e alterações, bem como desmembramentos sucessivos. Foram, nestas oportunidades, parceladas, por exemplo, as Glebas I,II, III e IV. 

 Até aqui, tudo de conformidade com o Direito.

Da frustrada tentativa de constituição de condomínio pro indiviso:

Porém, no ano de 1968, na contramão de tudo que havia feito nos dezessete anos após a inscrição do memorial descritivo (e ignorando por conseguinte os seguidos  desmembramentos), o Sr. Carlos Guinle efetua  registro de “contrato”  onde revela que planejava, doravante, “construir um condomínio “pro indiviso” pelo regime jurídico dos artigos 623 usque 641 do Código Civil, ao qual se subordinará e cuja vida se regerá pelo estatuto convencional”, asseverando ainda que “ O Condomínio Comary, que pretende de futuro e totalidade da Granja Comary (...) será organizado por etapas mediante sucessivos desmembramentos e urbanização das glebas”.

A intenção, revelada pela simples leitura do instrumento contratual, era unificar e remembrar o que havia sido, por ele próprio, loteado e desmembrado.

Mas a constituição de um “condomínio pro indiviso”, como pretendera o ilustre e festejado cidadão fluminense, não tinha qualquer respaldo no ordenamento jurídico, consistindo em verdadeira aberração e esdruxularia. Pra dizer o mínimo. 

E é justamente aqui que reside a gênese de toda a celeuma acerca da constituição do condomínio Comary. Por inúmeras razões.

Em primeiro lugar, unificar a totalidade da área inicialmente loteada era juridicamente impossível. Afinal de contas, tão logo aprovado o primeiro parcelamento pela Prefeitura, nos idos de 1951, as vias de comunicação (ruas) a partir daí criadas tornaram-se públicas, por expressa disposição legal. É a redação do art.3° do Dec-Lei 58/37 :

Art. 3º A inscrição torna inalienáveis, por qualquer título, as vias de comunicação e os espaços livres constantes do memorial e da planta. 

O Supremo Tribunal Federal  assim também já se manifestara:

Loteamento. Aprovado o arruamento, para urbanização de terrenos particulares, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos passam automaticamente para o domínio do Município, independentemente de título  aquisitivo e transmissão, visto que o efeito jurídico do arruamento é exatamente, o de transformar o domínio particular em domínio público, para uso comum do povo. Não tem o loteador infringente do Dec.lei 58/1937 mais direitos para o locador a ele obediente.

As vias públicas, transmudadas como tal após a inscrição inicial de loteamento, jamais poderiam retornar a qualidade de bens privados e comuns aos condôminos objeto de constituição de condomínio, porquanto já ostentavam, dezessete anos antes, a qualidade de bens de uso comum do povo, públicas, coisas fora do comércio por disposição legal e inalienáveis.  

Em segundo lugar, a constituição do condomínio revela-se manifestamente eivada de nulidade quando pretende ignorar as relações jurídicas ocorridas desde o início do parcelamento.

A cláusula sétima do “contrato” em apreço, cuja validade se conspurca, estabelece que restou convencionado que constituiriam “coisa de propriedade comum  a todos os comuneiros a área descritiva e caracterizada nos respectivos títulos aquisitivos de frações ideais”, o que soa acintosamente nulo, porque expropria todos os adquirentes das unidades já adquiridas, sem o consentimento destes. É dizer: os empreendedores simplesmente ignoraram a existência de adquirentes das áreas que se pretende “de futuro” sejam constituídas de condomínio, estabelecendo que estas mesmas áreas, a partir de então, serão de propriedade comum do futuro Condomínio.

Em terceiro lugar, em adendo ao exposto acima, é juridicamente impossível, como se de “passe de mágica” se tratasse, recriar imóvel anteriormente fruto de loteamento que seguiu todos os trâmites legais. Socorremo-nos, uma vez mais, do Dec.Lei 58/37:

Art. 6º A inscrição não pode ser cancelada senão: 

a) em cumprimento de sentença; 

b) a requerimento do proprietário, enquanto nenhum lote for objeto de compromisso devidamente inscrito, ou mediante o consentimento de todos os compromissários ou seus cessionários, expresso em documento por êles assinado ou por procuradores com poderes especiais. 

Dessa maneira, não poderiam os contraentes, sem que fossem atendidas uma das duas hipóteses previstas em lei, deliberar, mediante acordo de vontades, pela produção de efeitos que só poderiam ser obtidos com o cancelamento da prévia inscrição de loteamento. Fora de dúvida que o “contrato” que assim anuncia atenta contra norma cogente e, por mais esta razão, é nulo ipso jure.

À evidência – e é exatamente isto que deflui de simples leitura das duas primeiras cláusulas do pretenso instrumento de contrato - pretendiam os instituidores que até mesmo as glebas já comercializadas pelo regime do Decreto-Lei 58/37 se incorporassem ao regime condominial (de molde, como consta no documento, a restabelecer “ assim a primitiva unidade geográfica da Granja Comary”, que se pretendia sujeitar “ a um só regime jurídico e a sua administração centralizada”).

Sucede que os institutos do loteamento e do condomínio são completamente estanques, na medida em que o primeiro tem por resultado de sua aplicação a venda de lotes, autônomos e individualizados, ao passo que o instituto do condomínio, em que a propriedade seria de todos os condôminos, afina-se, justamente por isto, com a titularidade de fração ideal, mas não de lotes individualizados. Fração ideal e unidade autônoma, figuras completamente antagônicas na essência, não podem ser atributos da mesma coisa, in casu, de um mesmo espaço, de uma mesma  área.

Como bem enfatizado em parecer exarado pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, por intermédio da 1° Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva do Núcleo de Teresópolis, “pretendiam os incorporadores que, ao final, estes “mini-condomínios” se reunissem num só mega-condomínio, o que se constata pela convenção original da primeira gleba incorporada ( gleba 6).”

Acontece, porém, como pontuado acima, tal figura constitui um tertium genus , não havendo à época dos fatos, tampouco em tempos atuais, previsão legal a inserir, na ordem jurídica, a existência desta confusão indissociável de institutos.

Assim, – porque desconforme o Direito – condomínio algum fora constituído  (até porque a leitura do contrato de instituição acima referenciado apenas exortava a constituir). Simples assim, já que em se tratando de condomínio voluntário  ( obra dos instituidores), deriva, sempre e sempre, de negócio jurídico válido.

É evidente os vícios trazidos por tal instrumento contratual (que condomínio nenhum cria, mas tenciona a criar, ainda que ilegalmente) foram absorvidos pelos demandados, que se intitulam condomínios pro indiviso, sem se atentarem, porém, que a figura do condomínio pro indiviso não se aplica, de maneira alguma, ao que se verifica no mundo dos fatos. 

E o ponto nodal da questão, como não poderia deixar de ser, consiste na inexistência de fração ideal que, a despeito da corrente utilização do vocábulo apenas para simular atendimento aos requisitos legais, inexiste em concreto.

Efetivamente, nos parcelamentos promovidos nas áreas, há identificação precisa de unidades autônomas , e a propriedade é concentrada em pessoa certa e individualizada.Do mesmo modo, a leitura de atas de assembleia de deliberação promovidas pelos demandados, bem como daquilo que denominam “convenção ” deixa emergir a certeza de que as unidades são perfeitamente definidas. Inclusive cada proprietário é referenciado em razão da unidade que titulariza.

Ainda que este seja o ponto nevrálgico a apartar os demandados do instituto do condomínio pro indiviso, há outras características deste que permitem a confirmação da assertiva. Dentre estas, convém registrar que a alienação de determinada quota a terceiros prescinda da autorização dos demais. 

Não é isto o que se dá, porém, nos “condomínios da Gleba Comary”, onde a alienação das unidades se dá livremente, dispensando a aquiescência dos demais. Assim porque se tratam de unidades incomunicáveis, não se vislumbrando motivo para, no plano dos fatos, o vizinho de tal ou qual unidade necessitar da autorização do outro.

Outro traço distintivo e marcante  do condomínio pro indiviso advém do fato de que, neste instituto, está a disposição dos comproprietários o manejo da ação de extinção de condomínio. A possibilidade de tal proceder decorre não de capricho do legislador, mas servil obediência ao direito fundamental insculpido no art.5°, XX da Constituição da República, com a seguinte redação: “Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. 

Pois bem. A prevalecer a figura do condomínio pro indiviso nas glebas demandadas, por certo que a indivisão permaneceria tão-só e até quando algum dos proprietários houvessem por bem dissolvê-lo, em consequência de eventual desinteligência  havida entre os comunheiros.Manejada a ação, por-se-ia um fim na alegada comunhão.

Aliás, convém notar que o condomínio pro indiviso é aquele que, de longe, mais se revela propenso a querelas  jurídicas na medida em que nele se verificaria o exercício de compropriedade de vários titulares sobre o mesmo bem,  compropriedade esta representada por quotas do todo e sem unidade individualizada, diferentemente do condomínio pro diviso, onde cada condômino encontra-se localizado em parte determinada da coisa, agindo como se fosse proprietário exclusivo.

Natural, portanto, que nos condomínios pro indiviso, aflorem rusgas e entreveros entre os condôminos, que acabam por culminar, mais cedo ou mais tarde, na extinção da comunhão.

Mas nos “condomínios Comary”, como inexiste verdadeira indivisão – mas apenas invocação do vocábulo para dotá-lo de roupagem jurídica – também não há a desinteligência entre comproprietários (“marca registrada” do instituto), de molde que, só por isto (E NADA MAIS PODERIA EXPLICAR) a comunhão perdura, dentre as glebas desmembradas, há mais de quarenta longos anos, sem sinais de ruptura ou possibilidade de que ela ocorra. Compreensível que assim o seja: afinal, os Condomínios Comary em nada trazem, a não ser no nome, a odiosa indivisão atinente às comunhões deste naipe. Daí porque não experimentam suas deletérias consequências. 

Por tudo isto – e mais o que consta no magistral parecer, autuado sob a forma do Anexo V do inquérito civil que instrui e lastreia a presente ação civil pública – uma certeza emerge: os demandados não constituem condomínios pro indiviso.

Da inexistência de condomínio edilício (Lei 4591/64, à época dos fatos):

Em que pese – como visto, linhas acima, à exaustão – a ideia de condomínio pro indiviso traga em sua essência a inexistência de unidades autônomas, há outra ( única) espécie de comunhão em que a figura da unidade como propriedade autônoma floresce. 

Trata-se, inegavelmente, do condomínio edilício, hoje regido pelo Código Civil, nos artigos 1.333 a 1.358. Na época dos fatos, a lei de regência era a de n° 4591, de 1964.

A existência deste simples elemento comum, porém, não tem o condão de torná-la aplicável, sob qualquer ângulo, à situação jurídica dos demandados, de modo a legitimá-los a cobrança de cotas condominiais. 

Não é difícil chegar a esta conclusão, principalmente depois de analisar a redação do primeiro artigo da Lei 4591/64, com a seguinte redação:

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.

Como se percebe da simples redação legal, a Lei 4591/64 tem por propósito reger as edificações ou conjunto de edificações construídas, mas não se destina ao parcelamento de solo sem que tais edificações se verifiquem, que é justamente a hipótese dos “Condomínios Comary”, em que as glebas foram sendo objeto de sucessivos desmembramentos, de áreas já desmembradas anteriormente, mas sem quaisquer edificações.

Especificamente na hipótese sub examen, as áreas desmembradas foram identificadas com unidades autônomas (para as quais se deu correspondência de fração ideal). Se se tratasse efetivamente de situação a ser albergada pela Lei 4591/64, as unidades autônomas deveriam ser as construções, o que sabidamente não ocorre.

Não por outra razão, aliás, que até a presente data inexiste registro de convenção dos citados condomínios no Registro de Imóveis, como exigia a Lei 4591/64. E não foi por falta de tentativa. 

Já na época do contrato de constituição de condomínio “pro indiviso” de 1968 (cuja higidez foi atacadas páginas atrás), o instrumento contratual foi submetido a Registro de Imóveis, ao argumento de atender o disposto no art.9° da Lei 4591/64 . A Oficiala de Registro recusou a realização do registro, deixando consignado na oportunidade que “verificando o conteúdo do documento apresentado, recusou-se a Titular da Serventia a proceder o solicitado registro visto que, não se tratando de hipótese aventada pelo art.249 do Decreto 4857/39, seu registro havia de ser feito em Títulos e Documentos.”

Suscitada a dúvida, o Poder Judiciário então chancelou que o registro que o documento sub exame deveria ser objeto de inscrição no Registro em Títulos e Documentos, pois não se enquadrava na qualidade daqueles registráveis no Ofício Imobiliário, que foi acatada.

MIGUEL MARIA SERPA LOPES , em seu festejado Tratado dos Registros Públicos, em comentários à Lei de Registros Públicos então vigente, esclarece as características dos documentos registrados para conservação:

Permite o n° IV do art.134, que para efeitos de conservação de documentos, possam estes ser transcritos no Registro de Títulos e Documentos. O efeito deste registro é, neste caso, o mais limitado possível. Não visa outro objetivo senão a conservação de um determinado documento, atuando o registro como um elemento eficiente, para a reconstituição do documento original, em caso de perda ou extravio.

O seu valor probante deve ser igualado com o de qualquer outro documento subordinado sempre à análise concreta em cada caso e de acordo com as circunstâncias deste.

Posteriormente, foram encetadas outras tentativas de levar a registro as convenções atinentes a parte das glebas objeto de demanda. 

Em 1992, o primeiro demandado, por meio de representante, munido de certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis exarado no sentido de que o primevo contrato de constituição estaria ali registrado (quando não era verdade ), requereu o registro da Convenção de Condomínio da Gleba VI.

Tão logo desvelado o artifício, o Oficial do Registro suscitou dúvida, com base na vigente Lei 6015/73. O Juízo, em sentença resolvendo a lide , foi categórico em determinar o cancelamento, não sem antes asseverar, como não poderia deixar de ser, a insuficiência do contrato a dar ensejo a constituição de condomínio. 

A passagem merece transcrição:

 

A sentença é de rara felicidade ao determinar que o documento não poderia jamais ser considerado como contrato de constituição de condomínio porque não cria unidade autônoma nenhuma, não as individualiza, nem tampouco lhes atribui fração ideal.

Foram determinados, assim, o cancelamento do registro da Gleba VI, como também o registro atinente ao Condomínio Comary 15 Glebas, ambos efetivados em onze de setembro de 1996, como dá conta a certidão de fls.370 do Inquérito Civil, a fulminar, de vez por todas, qualquer sopro de legalidade dos malsinados registros.

Existência de convenções (sobretudo não passíveis de registro) não criam condomínios: 

Os demandados (com exceção do segundo) possuem cada qual sua própria convenção de condomínio.

Falta-lhes, porém, o principal: constituir – se possível fosse – um condomínio. Afinal, se o fundamento da validade das convenções era o precitado registro (inexistente) do contrato de constituição de 1968, é certo que com o seu cancelamento, perdeu-se o alicerce.

A assertiva tem sua razão de ser. Ainda que fosse possível (e não era) e ainda que se admitisse ter o vetusto contrato de 1968 criado algum (afirmação que, à esta altura, sabe-se infundada, porquanto apenas exortação de criação), o fato é que ele teria instituído, quando muito, o originário, carecendo que as glebas desmembradas (as quais os demandados se incluem) tivessem também instituído os seus.

Mas não foi isto que aconteceu. A administração local de cada uma das glebas houve por bem (e para mal do Direito) apenas confeccionar convenções. Mas  não basta a confecção de uma simples convenção para ver-se defronte a um condomínio.

Em pendenga judicial, movida pelas Glebas XV e VII-B (que não são réu da presente, registre-se) em que pretendiam o reconhecimento da  validade do CNPJ, anulado por decisão de autoridade fiscal, ao argumento de que revestiam-se da qualidade de condomínio, o Juízo Federal  nesta Comarca foi enérgico em manter o CNPJ anulado ao expor, dentre outras razões, o seguinte: 

 

A coletividade que cada autora representa não possui ato constitutivo inscrito no registro das pessoas jurídicas de direito privado. Aliás, não possui sequer ato constitutivo. A convenção de fls. 214/222, realizada em17/01/2004(Processo n 00000245-14.2011.4.02.5115) e a convenção de fls. 275/303 (Processo n. 0000247-81.2011.4.02.5115) registradas no Cartório de Títulos e documentos desta cidade não são atos constitutivos. São convenções. E uma convenção não é instrumento de instituição e especificação de um condomínio. O instrumento constitutivo de um condomínio em edifícios é e deve ser anterior à elaboração da convenção de condomínio. Em outras palavras, somente se pode fazer uma convenção de condomínio de um condomínio que já esteja previamente instituído (sentença a fls.411/412)

Efetivamente, a convenção, por si só, é apenas uma etapa da regular constituição de um condomínio. Ainda que fosse possível que os demandados pudessem constituir condomínios edilícios (e, como visto, não podem, pois derivam de parcelamento de terra nua não edificada), isto só viria à tona após cumprida a liturgia prevista em legislação ordinária e registral. Jamais com a simples feitura de uma convenção, mormente quando levada apenas a registro no Ofício de Títulos e Documentos.

Das considerações finais. Da figura do condomínio fechado:

Resta suficientemente claro que os contornos jurídicos dos demandados não se coadunam com o enquadramento legal do condomínio edilício, tampouco com o condomínio pro indiviso.

O que existe, na verdade, é fielmente retratado na sentença linhas acima transcrita, quando o Juízo Federal  nesta Comarca  asseverou que as Glebas XV e VII-B nada mais são do que “ comunhão de proprietários de imóveis vizinhos”. Descreveu-se, com exatidão, o que constituem os réus.

Some-se a isto o fechamento de ruas públicas , expediente do qual se valem para inibir o acesso a toda a população (sob o pretexto de promover segurança) que o resultado é iniludível: os demandados constituem aquilo que se convencionou chamar de condomínio fechado, ou loteamento irregular.

Essa figura – repelida pelo Direito, é bom que se diga – ganha exata definição nas palavras de Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, constantemente citado no preciso parecer da Drª ANAÍZA HELENA MALHARDES MIRANDA. Oportuna a transcrição acerca do que consistem os loteamentos fechados:

É o termo que tem sido usado, com mais frequência, para diferenciar o parcelamento que se afasta do loteamento previsto na legislação, na medida em que as vias de circulação que cortam o empreendimento tem sua utilização destinadas apenas aos proprietários dos lotes.

A legislação federal não contempla essa modalidade de parcelamento do solo urbano, que, no entanto, é uma realidade cada vez mais presente nas cidades brasileiras, seja nos grandes centros urbanos, seja nas cidades do interior com vocação para o veraneio, estando de tal modo arraigada na sociedade que, às vezes, transmite-se a ideia equivocada de que tem previsão legal.Originam-se daí querelas, sem que haja uma legislação adequada para solucioná-las, permitindo, dentre outras distorções, a criação de praias, ruas e lagoas particulares.

Os moradores de tais localidades criam os serviços para manutenção dos espaços privatizados, confeccionando um regulamento da vida comunitária do loteamento, à semelhança do que ocorre com a convenção de condomínio no regime atual do Código Civil e da antiga Lei 4591/64. Esta convenção, todavia, não ingressa no registro imobiliário por falta de previsão legal. Para aumentar o aspecto de legalidade, é comum se efetuar o registro dessas convenções nos cartórios dos títulos e documentos, que não tem impedimento para aceitá-las, embora o façam somente para efeito de conservação do documento, na forma do art.127, VII da Lei 6015/73. Cria-se, todavia, a falsa impressão de que existe um condomínio legalmente instituído (apud Anexo V, fls.35-36 do parecer, os grifos são nossos).

Sem meias palavras: se os demandados são e devem ser catalogados como loteamentos fechados, há de ser destinado tratamento condizente com a roupagem jurídica, vedando-lhes pois a possibilidade de efetuar cobranças de cotas condominiais.

Do enquadramento de cada um dos demandados na qualidade de loteamentos fechados/condomínios de fato:

É irrecusável, como exposto à exaustão, que os demandados encontram-se ostentam o mesmo status jurídico. É chegado o momento apenas de indicar os elementos de prova que fazem concluir neste sentido.

O primeiro demandado, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 6, como se infere de fls.233 -255 do inquérito civil, arvora-se da qualidade de condomínio edilício em sua convenção, datada de janeiro de 2009, ao fazer expressa referência aos artigos 1.333 e seguintes do Código Civil, malgrado, na forma do esposado acima, originário de fracionamento de terra nua e sequer ostentar contrato de constituição em registro imobiliário.

Não é demais lembrar que a convenção em análise foi confeccionada posteriormente àquela cujo registro no Ofício Imobiliário foi cancelado por decisão judicial, juntamente com o registro da Comary 15 glebas, em sentença exarada no processo n° 1864/94 .

Situação parecida é experimentada pelo terceiro demandado, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL COMARY GLEBA 8-D, conquanto talvez esta se revele pouco mais inusitada, a começar pela análise da Convenção de Condomínio, datada do ano de 2004 ( cf. fls.377 e seguintes do IC)

Efetivamente, o terceiro demandado enuncia com eloquência estar sob a égide da Lei 4591/64. Sucede que não há notícia da constituição de condomínio tampouco de registro no Cartório Imobiliário, sendo forçoso pontuar que o registro anteriormente havido foi cancelado em onze de setembro de 2003, através de processo de n° 2002.061.008224-7, de sorte que a alusão a Lei de Condomínios e Incorporações só pode ser compreendida como expediente espúrio para disfarçar a manifesta ilegalidade, indisfarçável.

Impossível deixar de mencionar a perplexidade que se extrai do confronto do texto do primeiro e do segundo artigo da convenção. É que linhas após enunciar tratar-se de condomínio edilício (já que sob os auspícios da Lei 4591/64), a convenção revela que o condomínio foi idealizado desde seu início como condomínio pro indiviso, cujo intuito teria sido reforçado em 1993, não permitindo sequer concluir ao menos qual a tessitura normativa em que se pretende basear.

O sexto demandado, do mesmo modo, também se arvora da qualidade de condomínio edilício em sua convenção (fls.308/312), não ostentando contudo qualquer peculiaridade além das já esposadas em tópico próprio.

O segundo demandado (fls.258/273 do IC), por seu turno, utiliza até a presente data a convenção de 1968 como seu ato-regra, não sendo portanto igualmente necessário tecer muitas considerações, em adendo as já realizadas, acerca da pertinência da propositura da presente demanda em seu desfavor.

Por fim, quanto ao quarto e quinto demandados, a análise das convenções trazidas aos autos não permitem sequer definir se pretendem ser regidos pelas regras do condomínio pro indiviso ou edilício. Seja como for, é irrefutável que quaisquer deles não teria cabimento.

É inegável que o que os torna réus da presente demanda, em cumulação subjetiva de ações, consiste no fato de que, todos, a despeito de uma ou outra circunstância diferenciadora, se arvoram da qualidade de “condomínios”, mas por razões várias não se encaixam (e nem poderiam) em qualquer de suas modalidades.

IV. DA GUINADA JURISPRUDENCIAL: CONSOLIDAÇÃO ATUAL DO ENTENDIMENTO DE QUE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES OU CONGÊNERES NÃO PODEM COBRAR COMPULSORIAMENTE DESPESAS DE RATEIO:

Se hoje a vedação de cobrança de cotas em hipóteses de condomínios fechados (ou irregulares) é ponto comum nos Tribunais, nem sempre foi assim. Por dever de lealdade, deve-se pontuar a evolução histórica da questão ora ventilada até chegar ao presente momento, quando se verifica pacífica na jurisprudência a vedação quanto à cobrança compulsória em face de não associados.

Inicialmente, com base em uma realidade fática diversa da verificada atualmente, foi publicado, no ano de 2005 , o enunciado 79 da Súmula de Jurisprudência Predominante do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, dispondo o seguinte:

“Enunciado 79. Em respeito ao principio que veda o enriquecimento sem causa, as associações de moradores podem exigir dos não associados, em igualdade de condições com os associados, que concorram para o custeio dos serviços por elas efetivamente prestados e que sejam do interesse comum dos moradores da localidade.” 

Conquanto já fosse possível à época verificar conflito entre o referido entendimento e a Constituição Federal, não se vislumbrava a possibilidade de determinado morador contentar-se com a prestação – devida, diga-se – dos serviços públicos disponibilizados pelo Estado, firmando-se entendimento no sentido de que enriquecia-se ilicitamente aquele que decidisse não se associar ou, ao menos, não contribuir financeiramente com os gastos da Associação de Moradores local.

Esta realidade se transformou, sendo possível notar que o fechamento de ruas e conseqüente cobrança de contribuições financeiras por “associações” dominantes passou a constituir-se em prática comumente adotada para a formação e manutenção de grupos paramilitares (milícias) em locais abrangidos ou não de serviços públicos básicos.  Ademais, a própria população tem se mostrado cada vez mais consciente de seus direitos face ao ente estatal, passando a exigir a prestação dos serviços que lhe são devidos, em oposição à equivocada postura de aceitar a ineficácia gerencial do Estado através do custeio próprio de atividades eminentemente públicas (e, odiosamente, exigindo a mesma postura dos demais moradores vizinhos).

A própria jurisprudência do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, consciente desse novo momento histórico e social, mudou de entendimento sobre a questão do pagamento compulsório de “taxas condominiais” a Associações de Moradores. São exemplos dessa mudança:

“CIVIL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de contribuições em face de morador não associado. Impossibilidade. Garantia à liberdade de associação. Recentes julgados do STJ. Posicionamento adotado em face da impessoalidade da jurisdição. Recurso a que se nega seguimento.” 

“APELAÇÃO CÍVEL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de cotas condominiais. Entendimento sedimentado pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça de que associação de moradores não tem autoridade para cobrar taxa condominial ou qualquer contribuição compulsória de quem não é associado. Associação autora que não conseguiu provar, sequer, a existência do condomínio. Sentença mantida. negado seguimento ao recurso, na forma do art. 557, caput, CPC.” 

DIREITO CONSTITUCIONAL E CIVIL. Ação de cobrança de taxa de serviços ajuizada por Associação de Moradores em face de proprietária de imóvel não associada. Sentença de procedência. Apelação.

1. Posicionamento consagrado no verbete sumular 79 deste tribunal superado por nova jurisprudência do Tribunal de Justiça, não havendo falar em obrigatoriedade de contribuição para proprietário de imóvel não associado, o que consoa com o direito fundamental de liberdade de associação (Constituição da Republica, art. 5.o, II e XX).

2. Ainda que o proprietário não associado venha, direta ou indiretamente, a se beneficiar de serviço prestado por associação de moradores, tal situação de fato não cria obrigação jurídica, eis ser insuscetível de violação a liberdade individual de contratar. Trata-se de obrigação meramente moral.

 3. Recurso ao qual se dá provimento na forma do art. 557, § 1o A, do CPC.” 

A mudança na jurisprudência deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, consagrando a superação do entendimento expresso no enunciado 79 de sua súmula, acompanha o entendimento pacífico dos Tribunais Superiores. Vejam-se arestos do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DIVERGENCIA. AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. LOTEAMENTO FECHADO. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. CONTRIBUIÇÃO. INEXIGIBILIDADE DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. MATÉRIA PACÍFICA. FUNDAMENTO INATACADO. SÚMULAS N. 168 E 182-STJ.

I. ‘As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo’ (2a Seção, EREsp n. 444.931/SP, Rel. p/ acordão Min. Humberto Gomes de Barros, DJU de 01.02.2006). Incidência à espécie da Súmula n. 168/STJ.

II. A assertiva de que os julgados apontados divergentes são anteriores à pacificação do tema pelo Colegiado, fundamento da decisão agravada, não foi objeto do recurso, atraindo o óbice da Súmula n. 182-STJ, aplicada por analogia.

III. Agravo improvido.” 

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL – DIREITO DAS COISAS - CONDOMÍNIO - TAXA PARA MANUTENÇÃO - IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO A NÃO -ASSOCIADO - IMPOSSIBILIDADE - RECURSO IMPROVIDO. 1. A agravante não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão atacada. 2. Os proprietários que não integram a associação de moradores não estão obrigados ao pagamento compulsório de taxas condominiais ou outras contribuições. Precedentes. 3. Agravo regimental improvido. 

“CIVIL E PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL. ASSOCIAÇÃO CONSTITUÍDA POR MORADORES PARA DEFESA DE DIREITOS E PRESERVAÃO DE INTERESSES COMUNS. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES DE QUEM NÃO É AFILIADO. IMPOSSIBILIDADE.

I. A existência de mera associação congregando moradores com o objetivo de defesa e preservação de interesses comuns em área habitacional não possui o caráter de condomínio, pelo que não é possível exigir de quem não seja associado o pagamento de taxas de manutenção ou melhoria.

II. Matéria pacificada no âmbito da e. 2a Seção (EREsp n. 44.931/SP, Rel. p/ acórdão Min. Fernando Gonçalves, por maioria, DJU de 01.02.2006).

III. Agravo regimental improvido.” 

O Supremo Tribunal Federal, na mesma linha de entendimento, rechaçou o entendimento outrora preconizado, expressando a impossibilidade de exigência de contribuições por associações de moradores sobre não filiados, sob pena de se violar o direito fundamental à liberdade de associação:

“ASSOCIAÇÃO DE MORADORES – MENSALIDADE – AUSÊNCIA DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com o condomínio disciplinado pela Lei 4.591/64, descabe, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação de vontade – artigo 5o, incisos II e XX, da Constituição Federal.” 

Vale aqui destacar trecho do voto do Ministro Marco Aurélio Mello no RE 432.106/RJ:

“Colho da Constituição Federal que ninguém está compelido a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei. Embora o preceito se refira a obrigação de fazer, a concretude que lhe é própria apanha, também, obrigação de dar. Esta, ou bem se submete à manifestação de vontade, ou à previsão em lei.

Mais do que isso, a título de evitar o que se apontou como enriquecimento sem causa, esvaziou-se a regra do inciso XX do artigo 5o do Diploma Maior, a revelar que ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado. A garantia constitucional alcança não só a associação sob o ângulo formal como também tudo que resulte desse fenômeno e, iniludivelmente, a satisfação de mensalidades ou de outra parcela, seja qual for a periodicidade, à associação pressupõe a vontade livre e espontânea do cidadão em associar-se.” 

Exatamente nesta esteira, restando consolidado o entendimento de que resta inconstitucional e, portanto, configuradora de ato ilícito, a cobrança compulsória por Associações de Moradores em face de não associados, a conduta da ré deve ser urgentemente combatida.

V. DA ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DA SUSPENSÃO DO ANDAMENTO DAS AÇÕES E EXECUÇÕES INDIVIDUAIS.

Encontram-se, ainda, presentes na presente demanda, os requisitos para o deferimento de medida liminar, consistente na antecipação de tutela para obrigar as rés a absterem-se de realizar qualquer cobrança de contribuição associativa ou de qualquer título a indivíduos que não tenham a elas se filiado.

O fumus boni iuris encontra-se plenamente demonstrado por inúmeras razões: i) não se trata de condomínio, mas de mera associação de moradores, sem qualquer relação de co-propriedade entre os associados e moradores adjacentes; ii) exigir que não associados contribuam financeiramente para a existência de determinada associação seria colocar por terra o direito constitucional de livre associar-se; e iii) como demonstrado, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal, Superior Tribunal de Justiça e Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro é pacífica no sentido de que é vedada a cobrança compulsória em face de não associados.

O periculum in mora decorre da necessidade de fazer cessar os graves constrangimentos que passam os moradores não associados diante dos inúmeros boletos de cobrança expedidos pela ré, bem como diante das diversas ações de cobrança propostas também em face daqueles que, por qualquer razão, não quiseram de associar.

Por conta dos fundamentos acima expostos, ressalta-se igualmente imperioso seja suspenso o andamento de todas e quaisquer ações e execuções judicialmente movidas em desfavor do moradores não associados, que tenham por causa petendi a cobrança de cota condominial.

A possibilidade de tal provimento liminar é manifesta, que decorre do microssistema jurídico a tutela coletiva, mormente do que dispõe o art.94 do Código de Defesa do Consumidor, a evidenciar a prejudicialidade havida entre o resultado final da demanda individual e os rumos decididos na ação civil pública.

O Superior Tribunal de Justiça reconhece a conveniência de provimento nos moldes do que aqui se propugna: 

RECURSO REPETITIVO. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO COLETIVA. MACRO-LIDE. CORREÇÃO DE SALDOS DE CADERNETAS DE POUPANÇA.

SUSTAÇÃO DE ANDAMENTO DE AÇÕES INDIVIDUAIS. POSSIBILIDADE.

1.- Ajuizada ação coletiva atinente a macro-lide geradora de processos multitudinários, suspendem-se as ações individuais, no aguardo do julgamento da ação coletiva.

2.- Entendimento que não nega vigência aos aos arts. 51, IV e § 1º, 103 e 104 do Código de Defesa do Consumidor; 122 e 166 do Código Civil; e 2º e 6º do Código de Processo Civil, com os quais se harmoniza, atualizando-lhes a interpretação extraída da potencialidade desses dispositivos legais ante a diretriz legal resultante do disposto no art. 543-C do Código de Processo Civil, com a redação dada pela Lei dos Recursos Repetitivos (Lei n. 11.672, de 8.5.2008).

3.- Recurso Especial improvido.

(REsp 1110549/RS, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/10/2009, DJe 14/12/2009)

VI. PEDIDO:

Diante do exposto, requer o Parquet:

1. A citação dos réus, para, querendo, no prazo legal, contestarem a presente pretensão, sob pena de decretação da revelia.

2. Seja determinado, liminarmente, aos réus, que se abstenham de realizar qualquer cobrança associativa, judicial ou extrajudicialmente, em face de não associados, bem como a suspensão de todo e qualquer processo (de conhecimento ou execução) versando sobre contribuições associativas devidas por não associados, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por ato de descumprimento. 

3. Seja julgada procedente a presente pretensão, com a prolação de decisão de natureza mandamental e cominatória de obrigação de não fazer, determinando-se aos réus que não promovam qualquer cobrança associativa em face de não associados, seja judicial ou extrajudicialmente, sob pena de multa de R$ 10.000,00 (dez mil reais) por descumprimento.

Protesta, ainda, pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente os de natureza documental.

Dá-se à causa o valor de R$ 1.000,00 ( hum mil reais), em razão do valor inestimável da presente.

Teresópolis, 2 de julho de 2012.

SILVIO FERREIRA DE CARVALHO NETO

Promotor de Justiça-Matrícula 4339

Documentos que instruem a petição inicial: 

I) Seis contrafés, a servirem os réus;

II) Três volumes autuados e numerados de inquérito civil como autos principais;

III) Quatro anexos: Anexo I: com dois volumes; Anexo II: com dois volumes; Anexo III, com um volume; Anexo IV, com três volumes; Anexo V, com um volume.