Desta vez a litigância PREDATÓRIA não deu certo.
A DEFENSORIA PÚBLICA sabe há décadas que NÃO existe condominio de espécie alguma nas glebas VI a XVI do LOTEAMENTO ABERTO DA GRANJA COMARY e fez CONTESTAÇÃO impecável.
A ação foi julgada IMPROCEDENTE, por juiz IMPARCIAL do Grupo de Sentenças.
Todas as alegações que o "condominio comary gleba XI A existe" porque "o registro de imoveis tem matriculas de falsas frações ideais DESIGNADAS por LOTES foram refutadas pelos JULGADORES imparciais.
O RESP foi Inadmitido e a primorosa sentença transitou em julgado.
Recurso Especial Cível nº 0006419-52.2017.8.19.0061
Recorrente:
CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XI-A. Recorrido: ROBERTO SIMÕES E ROSA PONZO SIMÕES
(assistido pela Defensoria Pública)
DECISÃO
Trata-se, de recurso especial, tempestivo, fls. 562/576, interposto em face dos acórdãos da Décima Nona Câmara Cível, fls. 510/524 e 547/555, assim ementados:
“APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL.
SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
“CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO” QUE CONSTITUI MERO ACORDO DE VONTADE DOS MORADORES LOCAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO. RECURSO NÃO
PROVIDO.
1. Autor que objetiva a cobrança de cota
condominial desde novembro de 2014.
2. Réus citados por edital. Curador Especial que apresentou contestação afastando a presunção legal da veracidade das alegações autorais.
3. Sentença de improcedência.
Condenação do Autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Apelo do Autor.
4. Réus que adquiriram oo imóvel livre de qualquer obrigação de natureza condominial. 5. Moradores locais que instituíram posteriormente “Convenção do Condomínio Comari Gleba XI-A” que não foi registrada no R.G.I., tampouco, contou com a adesão dos proprietários.
6. É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes
em loteamentos de acesso controlado, que:
(I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou;
(II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 492, do S.T.F.
7. Recurso de Apelação conhecido e não provido.
Prestígio da sentença. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais a favor do CEJUR da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões.”
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. EMBARGO DE
DECLARAÇÃO MANEJADOS SOB O FUNDAMENTO DE EXISTÊNCIA DE OMISSÃO DE PONTO OU QUESTÃO SOBRE O QUE DEVERIA SE PRONUNCIAR O TRIBUNAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. ARTIGO 1.022 DO CPC/2015. PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO CONHECIDOS, MAS NÃO PROVIDOS.
1. No sistema do Código de Processo Civil, são os embargos de declaração, especificamente, destinados a veicular um pedido de reparação de gravame, resultante de obscuridade, contradição, omissão ou por erro material manifesto.
2. Não se evidenciam quaisquer das hipóteses do artigo 1.022, do C.P.C. 3. Embargos de declaração conhecidos, mas não providos. Manutenção da higidez do acórdão.”
Inconformado, em suas razões recursais, o recorrente, alega violação aos artigos 1331 e 1333, do Código Civil, além de omissão quanto à aplicação do art. 36-A, caso seja considerado se tratar de uma associação de moradores.
Aduz, em síntese, não ter sido reconhecido os efeitos da revelia, bem como, a confissão da matéria de fato especialmente quanto ao reconhecimento da existência de
condomínio ou associação de moradores.
Pleiteia que seja reconhecida a obrigação pecuniária, para que os recorridos passem a pagar taxas condominiais e outros aportes.
Sem contrarrazões apresentadas, conforme certidão à fl. 585
É o brevíssimo relatório.
Cuida-se, na origem, de Ação de cobrança de cotas condominiais julgada improcedente.
A parte autora, ora recorrente, interpôs apelação que foi desprovida pela Câmara de origem, nos termos da fundamentação supra.
A questão tratada no recurso especial versa sobre matéria repetitiva, representada no paradigma REsp n° 1.280.871/SP, pertinente ao Tema nº 882 (“Questão referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de
proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o
encargo).
Em 03/06/2022 houve o trânsito em julgado do respectivo paradigma, tendo o Superior Tribunal de Justiça se pronunciado de acordo com a seguinte ementa:
“RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar
improcedente a ação de cobrança.”
A partir desse julgado foi extraída a seguinte tese, vinculada ao Tema 882:
“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”
Vejamos o que consta na fundamentação do acórdão vergastado:
“(...) Logo, assiste razão ao Juízo a quo ao concluir que não se trata de condomínio instituído, diante da ausência de inscrição no registro de imóveis, inexistindo descrição ou especificação das áreas comuns e exclusivas que o compõem.
Deste modo, não restou configurada a alegada relação condominial que justifique a obrigatoriedade do pagamento de taxas.
Assim, entendeu acertadamente, o Juízo, por afastar a pretensão quanto à cobrança de cota condominial, impondo-se a improcedência de tal pedido.
Noutro giro, o “acordo” denominado convenção de condomínio, em verdade, reflete a vontade de alguns moradores do local em estipular normas objetivando zelar pelo lugar onde residem.
Assim, não pode a cobrança das taxas serem impostas a quem não se associou, uma vez que tal imposição importaria em violação ao direito constitucional insculpido no art. 5º, XX, da CRFB/88:
“ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
Em relação à aplicação do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), acrescentado pela Lei nº 13.465/17, diante da natureza de associação de moradores in verbis:
(...)
Diante disto, a prévia concordância dos proprietários e sua expressa adesão ao teor da “convenção”, em especial à cobrança de taxa de manutenção ou cota condominial, é condição indispensável para sua exigibilidade.
Assim, os Réus adquiriram a propriedade do imóvel em 02/02/1979, e não aderiram à “convenção do condomínio” instituída posteriormente, não podendo ser-lhes imposta a cobrança da taxa de manutenção/cota condominial. (...) (fls. 520/522)
Com tais considerações, verifica-se que o acórdão recorrido está de acordo com o que ficou assentado na tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça ao apreciar o Tema nº 882.
As demais questões suscitadas no recurso foram absorvidas pelos fundamentos desta, que lhes são prejudiciais.
À vista do exposto, em estrita observância ao disposto no art. 1.030, I, “b” e V, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso especial interposto, nos termos da fundamentação supra.
Publique-se.
Rio de Janeiro, 16 de agosto de 2023.
Desembargador MALDONADO DE CARVALHO
Terceiro Vice-Presidente
LEIA A INTEGRA DO ACÓRDÃO RECORRIDO
Poder Judiciário do Estado do Rio de Janeiro
Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro Décima Nona Câmara Cível
Gabinete da Desembargadora Mafalda Lucchese
APELAÇÃO Nº. 0006419-52.2017.8.19.0061
APELANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A
APELADOS: ROBERTO SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES,
representados pela CURADORIA ESPECIAL
JUÍZO DE ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS/RJ
JUIZ: ALEX QUARESMA RAVACHE
RELATORA: DESEMBARGADORA MAFALDA LUCCHESE
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. “CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO” QUE CONSTITUI MERO ACORDO DE VONTADE DOS MORADORES LOCAIS. AUSÊNCIA DE REGISTRO. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. Autor que objetiva a cobrança de cota condominial desde novembro de 2014.
2. Réus citados por edital. Curador Especial que apresentou contestação afastando a presunção legal da veracidade das alegações autorais.
3. Sentença de improcedência. Condenação do Autor ao pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Apelo do Autor.
4. Réus que adquiriram o imóvel livre de qualquer obrigação de natureza condominial.
5. Moradores locais que instituíram posteriormente “Convenção do Condomínio
Apelação nº 0006419-52.2017.8.19.0061 (2)
Secretaria da Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
Endereço: Rua Dom Manoel, nº 37, 2º Andar – Anexo da Lâmina III. Telefone: 3133-6019
E-mail: 19cciv@tjrj.jus.br
Assinado em 26/09/2022 15:45:02
Local: GAB. DES MAFALDA LUCCHESE
Comari Gleba XI-A” que não foi registrada no511 R.G.I., tampouco, contou com a adesão dos proprietários.
6. É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou; (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 492, do S.T.F.
7. Recurso de Apelação conhecido e não provido. Prestígio da sentença. Majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais a favor do CEJUR da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0006419-52.2017.8.19.0061, sendo Apelante CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A e Apelados ROBERTO
SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, representados pela CURADORIA ESPECIAL.
ACORDAM, à unanimidade, os Desembargadores que integram a Décima Nona Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, em CONHECER, mas NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões (index 489), nos termos do voto da relatora.
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
MAFALDA LUCCHESE
Desembargadora Relatora
Trata-se de Recurso de Apelação interposto pelo CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A contra sentença proferida pelo Juízo de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresópolis/RJ, nos autos da Ação de Cobrança de Cotas Condominiais ajuizada pelo ora Apelante em face de ROBERTO SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, representados pela CURADORIA ESPECIAL.
Na forma regimental (art. 92, §4º, do RITJERJ), adoto como relatório a sentença (index nº 426), ora transcrita:
CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A ajuizou a
presente ação em face de ROBERTO SIMÕES e ROSA PONZO SIMÕES, na qual alega que os réus são proprietários do imóvel constituído do lote 02 Quadra 11 do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DA GLEBA XI-A e estão em
débito com relação à respectiva cota condominial desde novembro de 2014. Pedem a condenação dos mesmos ao pagamento dos débitos vencidos e vincendos, devidamente corrigidos e acrescidos de juros e multa. Citação por edital determinada à fl. 271. Contestação às fls. 326-327, na qual se alega que a parte autora não é um condomínio, mas sim associação de moradores, que somente vincula aqueles que expressamente se associaram, não sendo o caso dos réus. Réplica às fls. 335-339. Deferimento de prova documental à fl. 355, produzida à fl.365 e com manifestação das partes às fls. 371 e 386. É o relatório do necessário. FUNDAMENTO e DECIDO. A demanda é improcedente. Com efeito, assiste razão à Defesa. A parte autora não se desincumbiu do ônus de provar que é um condomínio formalmente constituído com matrícula própria no Registro de Imóveis. Ao contrário, o documento de fl. 365 comprova o contrário. Ademais, a parte autora não junta matrícula de RGI que demonstre a existência de um imóvel de titularidade privada do condomínio, servindo-se de vias privadas para acesso às unidades autônomas. A matrícula imobiliária de fl. 35 comprova a existência de um imóvel independente, qual seja, o lote 2, da quadra 11, da Gleba 11, de titularidade514 dos réus. O mesmo documento, aliás, registra que a
aquisição do imóvel se deu no ato de extinção - e não instituição - do condomínio (fl. 35, R-1). Em consulta ao
´google maps´ realizada nesta data, com captura de imagens de ago/2021, constata-se que todas as casas da região estão localizadas em vias públicas. Assim, conclui-se que o documento de fls. 8-34, embora tenha o nome de ´convenção de condomínio´, caracteriza instrumento que institui em verdade uma associação de moradores em loteamento. Aliás, sequer existe prova de que se trate de loteamento fechado, havendo fortes indícios pelas imagens do ´google maps´ que o acesso ao loteamento seja aberto ao público. De todo modo, como se verá adiante, mesmo que o loteamento fosse fechado e constituísse um condomínio de fato, não é possível a cobrança pretendida. Como bem observou a Defesa, os autores NÃO assinaram o ato (vide fls. 28-32), inexistindo qualquer prova de que tenham se associado de forma voluntária ou anuído a qualquer uma das taxas. Portanto, a questão em exame é saber se são lícitas as cobranças realizadas pela associação de moradores ao proprietário de loteamento (ainda que fechado) em área pública. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça fixou o seguinte entendimento em sede de recurso repetitivo:
´RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA
- ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO
ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: ´As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram´. 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança´. (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) O precedente do STJ em sede de demandas repetitivas vincula o juízo, nos termos do art. 927, inciso III, do CPC. Ainda que assim não fosse, no conflito entre a norma infraconstitucional da vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) e a norma constitucional da liberdade de associação (art. 5º, incisos II e XX, da CF), esta deve prevalecer. Ante
o exposto, JULGO IMPROCEDENTE a demanda, com515 resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do
CPC. Condeno a parte autora o pagamento das despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% do valor da causa. Publique-se e intimem-se.
Embargos de Declaração opostos pelo Condomínio- Autor (index 167) sustentando haver omissão no julgado quanto à aplicação dos efeitos da revelia, bem como, quanto à aplicação do disposto no art. 36-A, da Lei nº 6.766/79.
Contrarrazões dos Embargados (index 454) pugnando pela rejeição dos embargos de declaração.
Decisão (index 458) que rejeitou os embargos de declaração nos seguintes termos:
Não se vislumbra qualquer das hipóteses previstas no art. 1.022 do CPC. Em verdade, o embargante pretende a reapreciação de fatos e questões jurídicas já analisadas no julgamento, o que é inviável em sede de embargos de declaração. Por tais razões, REJEITO-OS. P.I.
Apelação do Condomínio-Autor (index 469), tempestiva e preparada (index 484), reprisando os argumentos apresentados na inicial, sustentando que: 1. os Réus são proprietários do imóvel constituído do lote 02, quadra 11, do Condomínio Residencial da Gleba XI-A, sendo obrigados a concorrer para as despesas de conservação e manutenção do condomínio; 2. apesar de regularmente estabelecida a cota condominial e encaminhada a cobrança, os Suplicados se recusam a adimplir sua parte na contraprestação mensal, razão pela qual ajuizou a demanda objetivando receber o valor devido; 3. os Réus se encontram em local incerto e não sabido, sendo citados por edital, com posterior nomeação de curador especial, diante da revelia;
4. o pedido foi julgado improcedente, pois o Juízo a quo descaracterizou a natureza condominial do Autor para aproximá-la de uma associação de moradores, não levando em consideração os efeitos da revelia quanto à presunção da veracidade dos fatos narrados na inicial que
indicam a existência de condomínio;
5. o fato do imóvel fazer parte de uma fração ideal, expressamente vincula a existência do condomínio, ainda que a convenção vigente não esteja averbada na matrícula do imóvel, sendo certo que a convenção é registrada no Cartório do Registro de Imóveis unicamente para ser oponível a terceiros;
6. a Convenção originária do Condomínio foi registrada em cartório em 12/07/1968, com base na legislação da época que previa a transcrição do Registro de Títulos e Documentos, ou seja, antes da vigência da atual Lei de Registros Públicos; 7. ainda que seja considerada como Associação de Moradores, estariam os Réus obrigados a cumprir as obrigações do Estatuto Social, inclusive quanto à forma e valores de pagamento.
Requer a reforma da sentença para que seja reconhecida a existência de um condomínio de fato e julgado procedente o pedido inicial. Caso mantido o entendimento de natureza de associação de moradores, que seja consignada a previsão legal do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), com a consequente condenação dos Réus ao pagamento das contribuições indicadas na inicial.
Contrarrazões (index 489) que pugnam pelo não provimento do recurso de apelação.
É O RELATÓRIO. VOTO.
O recurso de apelação preenche os requisitos objetivos e subjetivos de admissibilidade, devendo, portanto, ser conhecido.
Trata-se de demanda em que o Apelante-Autor objetiva a cobrança das cotas condominiais desde novembro de 2014.
O pedido foi julgado improcedente sob o517 fundamento de que o Postulante não comprovou ser um condomínio formalmente constituído com matrícula própria no
Registro de Imóveis.
Insurgiu-se o Demandante alegando que não houve a apreciação do Juízo quanto à presunção de veracidade dos fatos narrados na inicial, diante da revelia, para considerar a existência do condomínio, ainda que de fato, justificando a cobrança das cotas condominiais, tampouco, deixou de consignar a previsão legal do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), ao considerar a sua natureza jurídica como de associação de moradores.
Pois bem.
Quanto à presunção de veracidade dos fatos alegados na inicial, verifica-se que os Réus foram citados por edital, tendo-lhes sido nomeado o Dr. Defensor Público vinculado à Vara para o exercício da Curadoria Especial, que ofertou contestação afastando a presunção legal da veracidade das alegações autorais quanto à sua qualidade condominial (index 320 e 326).
Ademais, a referida presunção não equivale ao reconhecimento da procedência do pedido, nem exime o Suplicante/Apelante de trazer provas do direito alegado, consoante disposto no art. 373, I, do C.P.C.
Compulsando os autos, verifica-se que o imóvel foi adquirido pelos Réus em 02/02/1979, conforme se verifica da Certidão do R.G.I. (index 35).
Note-se que, embora tratar-se de fração ideal, não havia condomínio instituído, constituindo-se o imóvel em unidade independente, conforme bem observado pelo o Juízo a quo:
A matrícula imobiliária de fl. 35 comprova a existência de518 um imóvel independente, qual seja, o lote 2, da quadra
11, da Gleba 11, de titularidade dos réus. O mesmo documento, aliás, registra que a aquisição do imóvel se deu no ato de extinção - e não instituição - do condomínio (fl. 35, R-1).
Em consulta ao "google maps" realizada nesta data, com captura de imagens de ago/2021, constata-se que todas as casas da região estão localizadas em vias públicas.
Confira-se:
A esse respeito a Lei nº 4.591/64 dispõe em seu art. 2º que: “Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto de propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e sua destinação, inclusive (VETADO) edifício- garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham”.
E ainda os artigos 7º e 9º, §§ 1º e 3º, alínea “a”, do referido diploma legal, estabelecem a obrigatoriedade da inscrição do ato que o instituiu junto ao Registro de Imóvel:
Art. 7º O condomínio por unidades autônomas instituir-se-519 á por ato entre vivos ou por testamento, com inscrição
obrigatória no Registro de Imóvel, dêle constando; a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação, bem como a fração ideal sôbre o terreno e partes comuns, atribuída a cada unidade, dispensando-se a descrição interna da unidade. (sublinhei)
(...)
Art. 9º Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em assembléia, aprovar o Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
§ 1º Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
...
3° Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de Condomínio, com especificações das diferentes áreas (sublinhei)
Ressalto que o documento denominado “Convenção do Condomínio Comari Gleba XI-A”, datado de 19/08/2006 (index 08), não contou com a assinatura dos Réus, proprietários do imóvel, não podendo supor a existência de relação jurídica entre as partes, sendo certo que o referido documento sequer foi averbado junto à matrícula do imóvel, a fim de dar oponibilidade a terceiros, fato este reconhecido pelo próprio Demandante, conforme constou da ata da Assembleia Geral Ordinária ocorrida em 04/04/2015, (index 39):
Ademais, a residência dos Réus se localiza em rua pública, num loteamento de casas independentes, não se verificando a existência de áreas comuns a serem usufruídas pelos moradores, além do que, os “serviços” supostamente prestados (segurança e limpeza) e de conservação e reparação das áreas públicas (ruas e praças) são atividades inerentes ao Poder Público.
Logo, assiste razão ao Juízo a quo ao concluir que não se trata de condomínio instituído, diante da ausência de inscrição no registro de imóveis, inexistindo descrição ou especificação das áreas comuns e exclusivas que o compõem.
Deste modo, não restou configurada a alegada relação condominial que justifique a obrigatoriedade do pagamento de taxas.
Assim, entendeu acertadamente, o Juízo, por afastar a pretensão quanto à cobrança de cota condominial, impondo- se a improcedência de tal pedido.
Noutro giro, o “acordo” denominado convenção de condomínio, em verdade, reflete a vontade de alguns moradores do local em estipular normas objetivando zelar pelo lugar onde residem.
Assim, não pode a cobrança das taxas serem impostas a quem não se associou, uma vez que tal imposição importaria em violação ao direito constitucional insculpido no art.
5º, XX, da CRFB/88: “ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”.
Em relação à aplicação do art. 36-A, da Lei de Loteamento (Lei nº 6.766/79), acrescentado pela Lei nº 13.465/17, diante da natureza de associação de moradores in verbis:
Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017).
Parágrafo único. A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
O Supremo Tribunal Federal, em sede de repercussão geral (RE 695911/SP), apreciou a Lei nº 13.645/2017, assim como a licitude da cobrança da taxa de manutenção e conservação de loteamento fechado e firmou o a seguinte tese (tema 492):
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (I) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (II) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (sublinhei).
Diante disto, a prévia concordância dos proprietários e sua expressa adesão ao teor da “convenção”, em especial à cobrança de taxa de manutenção ou cota condominial, é condição indispensável para sua exigibilidade.
Assim, os Réus adquiriram a propriedade do imóvel em 02/02/1979, e não aderiram à “convenção do condomínio” instituída posteriormente, não podendo ser-lhes imposta a cobrança da taxa de manutenção/cota condominial.
Neste sentido nosso Tribunal vem se manifestando em situações análogas:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CHAMADAS "COTAS CONDOMINIAIS". SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA.
Apelo da autora, aduzindo que é um Condomínio, não sendo imprescindível, para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, que o associado tenha se integrado à associação nem que dela usufrua, bastando que sua unidade imobiliária seja contemplada com os serviços disponibilizados pela associação. Ausência de registro no RGI e de descrição ou especificações das áreas das partes comuns e privadas. Falta de requisito legal para configuração de condomínio. Condomínio de fato que não se reconhece. Ilegalidade de impor contribuições compulsórias de todo e qualquer morador, em violação à autonomia de vontade. Decisão do STF. RE 695911, de repercussão geral reconhecida. A prévia concordância e a expressa adesão à cobrança de taxa de manutenção ou "cota condominial" é condição indispensável a que ela seja considerada exigível, o que não existe na hipótese. (sublinhei) Sentença que se mantém. DESPROVIMENTO DO RECURSO.
(0029550-52.2016.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). ANDREA MACIEL PACHA - Julgamento: 08/08/2022 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO VILLAGE DAS ROSAS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELO
DA RÉ. 1. Ação em que o Autor objetiva a condenação523 da Ré ao pagamento das cotas condominiais em aberto.
2. Sentença de procedência, sob o fundamento de que, ainda que não se trate de condomínio formalizado, o Autor encontra-se constituído porque assim é reconhecido por seus condôminos, os quais se reúnem periodicamente em assembleias devidamente registradas. 3. Apelo interposto pela Ré, reiterando a argumentação vertida em sua peça de bloqueio, no sentido de que o Autor é mera associação de moradores, e não um condomínio, o que inviabilizaria a pretensão de cobrança aqui veiculada, notadamente por não ser associada ao Autor. 4. De fato, o Autor não possui ato de instituição registrado no Cartório de Registro de Imóveis, como reconhecido pelo próprio. 9. E, não tendo ato constitutivo registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis, impõe-se concluir que o Autor é mero condomínio de fato, situação que atrai o entendimento firmado pelo STF no Tema nº 492, segundo o qual: É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 10. Nesse passo, considerando que a Ré, residente no loteamento em questão desde 2011, não se filiou ao Autor, não merece ser acolhida a pretensão de cobrança aqui formulada. (sublinhei) RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.
(0037928-60.2017.8.19.0203 - APELAÇÃO. Des(a). BENEDICTO ULTRA ABICAIR - Julgamento: 04/08/2022 - VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL).
Deste modo, merece a sentença ser prestigiada.
Em atenção ao disposto no § 11, do art. 85, do C.P.C.,524 e considerando o não provimento do recurso do Autor, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da
Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões (index 489).
Diante do exposto, voto no sentido de CONHECER, mas, de NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, majorando-se os honorários advocatícios sucumbenciais a favor do C.E.J.U.R. da Defensoria Pública do Estado do Rio de Janeiro, que atuou na qualidade de Curador Especial, em 2% (dois por cento), tendo em vista o trabalho adicional realizado em fase recursal, em especial, o oferecimento das contrarrazões (index 489).
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
DESEMBARGADORA MAFALDA LUCCHESE
Relatora
