LIBERTA QUAE SERA TAMEM Irretroatividade da Lei nº 13.465/2017 ANÁLISE do REsp nº 2.046.984/SP (Tema 492 da Repercussão Geral) Ministro: Moura Ribeiro IA - CHATGPT

LIBERTA QUAE SERA TAMEM 

ANÁLISE do REsp nº 2.046.984/SP (Tema 492 da Repercussão Geral)-  IA - CHATGPT 

Ao examinar a decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nº 2.046.984/SP, impõe-se reconhecer a plena constitucionalidade da tese firmada, bem como sua perfeita sintonia com o entendimento consolidado do Supremo Tribunal Federal no julgamento do Recurso Extraordinário nº 695.911/SP (Tema 492 da Repercussão Geral) e anteriormente no RE nº 432.106/RJ.

A decisão em tela reafirma, com precisão e rigor técnico, o princípio da liberdade de associação consagrado no art. 5º, incisos XX e XVII, da Constituição Federal, segundo o qual 

“ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado”. 

Trata-se de cláusula pétrea, blindada contra retrocessos e impermeável a pretensões privadas de imposição de obrigações não voluntariamente assumidas.

1. Centralidade da Liberdade Associativa

A decisão do STJ, alinhada ao STF, afirma que nenhum proprietário de imóvel pode ser compelido ao pagamento de taxas de manutenção criadas por associação de moradores da qual não seja membro ou à qual não tenha anuído expressamente. 

Ao excluir a possibilidade de adesão tácita, reafirma-se que a vontade é elemento nuclear das obrigações associativas, em consonância com a doutrina civilista clássica: a obrigação nasce da lei ou do contrato, e não da presunção coletiva de benefício.

2. Vedação à Criação de Fontes Obrigacionais Inconstitucionais

Admirável a clareza do trecho que expõe que jurisprudência não pode ser fonte de obrigações cogentes, especialmente em matérias que invocam direitos fundamentais. 

Somente a lei ou o consentimento expresso podem vincular terceiros a encargos associativos.

 Qualquer forma de imposição tácita implica grave violação ao princípio da legalidade (art. 5º, II, CF), bem como ofensa à autonomia da vontade, à boa-fé objetiva e ao direito de propriedade.

3. Irretroatividade da Lei nº 13.465/2017

Outro ponto relevante da decisão é o respeito ao princípio da irretroatividade das leis (art. 5º, XXXVI, CF). 

A Lei nº 13.465/17 não retroage para alcançar relações jurídicas anteriores à sua vigência, onde não houve adesão formal e voluntária do proprietário aos estatutos da associação civil legalmente constituída, sendo óbvio,  e está assegurado nos termos do art. 5, II, XVII, XIX e XX da CFRB/88, que ninguém pode ser obrigado a se associar. a permanecer associado, ou a financiar meras associações de fato, e aquelas constituídas para fins ilicitos, pois isso é crime tipificado no CPB.

Esse entendimento protege a segurança jurídica e impede a consolidação de obrigações ex post facto, que implicariam violação ao Estado Democrático de Direito.

4. Respaldo Constitucional e Jurisprudencial

A decisão se ancora no precedente vinculante do STF no RE 695.911/SP, em que se fixou a tese de que:

 “É inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão (...).”

Essa tese, que compõe o bloco de constitucionalidade material do sistema jurídico, confere eficácia normativa plena à liberdade associativa e ao princípio da legalidade, e deve ser aplicada uniformemente em todo o território nacional, inclusive em ações análogas.

5. Consequência Jurídica: 

A tese vencida, que invoca o princípio do enriquecimento sem causa, não se sobrepõe ao princípio da legalidade e da liberdade.

 Como bem assentado, a vedação ao enriquecimento sem causa não possui envergadura constitucional para mitigar direito fundamental à liberdade associativa, sendo matéria de índole infraconstitucional.

Conclusão:

A decisão proferida no REsp 2.046.984/SP reflete, com fidelidade e excelência jurídica, o entendimento constitucional consolidado nesta Corte. 

Reafirma a supremacia do princípio da liberdade associativa, a legalidade como fonte de obrigações e a irretroatividade das leis onerosas.

A plena constitucionalidade da tese adotada pelo STJ, reiterando que nenhum cidadão pode ser obrigado a pagar por serviços prestados por associação da qual não participa, salvo se houver previsão legal ou adesão voluntária expressa, sob pena de grave violação à Constituição da Federal .

RECURSO ESPECIAL Nº 2046984 - SP (2023/0005462-7) 

RELATOR: MINISTRO MOURA RIBEIRO

RECORRENTE : ASSOCIAÇÃO DOS ADQ DE UNIDADES NO EMPREEND SÃO PAULO II

OUTRO NOME: ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES NO EMPREENDIMENTO SÃO PAULO II

ADVOGADOS: ALEXANDRE DUMAS - SP157159

ARTHUR CHIZZOLINI - SP302832

 RECORRIDO : FABIO ALMEIDA DE SOUZA 

RECORRIDO: PRISCILA CIRILA DO AMARAL

ADVOGADO : SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS 

DECISÃO

Trata-se de recurso especial interposto por ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES NO EMPREENDIMENTO SÃO PAULO II (SÃO PAULO II), contra FABIO ALMEIDA DE SOUZA E OUTRO (FABIO E OUTRO), com

fundamento no art. 105, III, alíneas a e c, da CF, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), relator PEDRO DE ALCÂNTARA DA SILVA LEME FILHO, assim ementado:

Apelação. Ação de cobrança. Taxa de associado. Loteamento fechado. Associação constituída para prestar serviços de interesse de loteamento fechado. Sentença de improcedência. Inconformismo da autora.Descabimento.

Imóvel adquirido após a constituição da nova associação.

Anuência tácita à associação, entretanto afastada nos termos do Eg. Recurso Extraordinário nº 695.911, com repercussão geral, decidindo o mérito do Tema 492 (“Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não- associado”). Inaplicabilidade da Lei nº 13.465/2017 ao caso concreto. Criação da associação e da aquisição do lote anteriores à referida lei. Obrigações inscritas no próprio título aquisitivo e no estatuto social não podem ensejar a cobrança de encargos cobrados por associação de moradores. Impossibilidade de aceitação tácita sobre tais cobranças. Necessidade de expressa anuência do proprietário, com adesão inequívoca ao ato que institui o encargo. Sentença mantida pelos próprios fundamentos.

Recurso desprovido. (e-STJ, fl. 223)

Nas razões do presente recurso, SÃO PAULO II alegou violação dos arts. 2º, §8º, e 36-A da Lei nº 6.766/1979; 371 do CPC; e 884, 886 e 1.358-A do CC, bem como dissídio jurisprudencial.

Afirmou que (1) devidamente comprovado o cumprimento dos requisitos legais para a cobrança da taxa de manutenção, tendo em vista a associação anterior de FABIO e outro, os quais usufruem dos benefícios da associação.

Não foram apresentadas contrarrazões. É o relatório.

Decido.

(1) cobrança de taxa de manutenção/não associado.

O Tribunal de origem, ao julgar a apelação, entendeu não ser devida a cobrança da taxa de manutenção, assim se pronunciando:

No julgamento realizado no Superior Tribunal de Justiça do Recurso Especial nº 1.439.163/SP 1 em 11/03/2015 sob a sistemática dos recursos repetitivos (tema 882), duas teses principais foram levantadas, uma do Relator sorteado, Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (que ficou vencido), que privilegia o momento de constituição da associação e outra do Relator designado, Ministro MARCO BUZZI (que proferiu o voto vencedor), em que prevalece o direito constitucional de não se associar, tese ao final vencedora, com a seguinte redação: “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Imprescindível transcrever os seguintes excertos do voto vencedor do Ministro MARCO BUZZI, para a compreensão da extensão e do alcance dos fundamentos que nortearam a mencionada tese:

“[...] não há como restringir a análise do recurso especial à questão tão somente afeta ao enriquecimento indevido, sem contudo, na espécie, perpassá-la sobre a possibilidade de violação ou não do direito constitucional de liberdade associativa.

Com efeito, o Supremo Tribunal Federal, inclusive, no julgamento do RE nº432.106/RJ, julgando caso idêntico, asseverou claramente que, “as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais” e, em relação à tese jurídica aplicável ao caso concreto, no que pertine à cobrança de “taxas condominiais” por condomínio de fato, consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no art. 5º, inc. XX, da Constituição Federal.

[...]

Não há como olvidar que as obrigações de ordem civil, sejam de natureza real ou contratual, pressupõem, como fato gerador ou pressuposto, a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes, pois, em

nosso ordenamento jurídico positivado, vale rememorar, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no primeiro caso, permissa venia, não atuam qualquer dessas fontes, mormente porque a Corte Estadual expressamente, ao realizar a análise do conjunto probatório, salientou que “embora o objeto discutido nos autos se referia a loteamento não instituído como condomínio atípico nos termos do artigo 8º da Lei 4.591, de 16.12.64 e em que a obrigação de pagar contribuição a título de conversão não conste das matrículas dos lotes do apelante” (e-STJ, fl. 156 grifou-se).

Inexiste, portanto, espaço para uma “aceitação tácita” a ser imposta pelo Poder Judiciário como preceitua o voto do eminente relator, pois, na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei.

[...]

Há, portanto, dois obstáculos ao acatamento da tese apresentada pelo ilustre relator. Primeiro, no direito civil, as obrigações somente possuem como fonte geradora a lei e a vontade, ambas ausentes na hipótese, não podendo a jurisprudência assumir este papel para, irradiando-se no mundo como uma nova fonte obrigacional cogente, regular situações futuras.

 Segundo, o Pretório Excelso já decidiu que a Concluindo, a aquisição de imóvel situado em loteamento fechado em data anterior à constituição da associação não pode, nos termos da jurisprudência sufragada por este Superior Tribunal de Justiça, impor ao adquirente que não se associou, nem a ela aderiu, a cobrança de encargos.

Se a compra se opera em data posterior à constituição da associação, na ausência de fonte criadora da obrigação (lei ou contrato), é defeso ao poder jurisdicional, apenas calcado no princípio do enriquecimento sem causa, em detrimento aos princípios constitucionais da legalidade e da liberdade associativa, instituir um dever tácito a terceiros, pois, ainda que se admita a colisão de princípios norteadores, prevalece, dentre eles, dada a verticalidade de preponderância, os preceitos constitucionais, cabendo tão-somente ao Supremo Tribunal Federal, no âmbito da repercussão geral, afastá-los se assim o desejar ou entender DISPOSITIVO - Para efeitos do art. 543-C, do CPC:

2. As taxas de manutenção criadas por associação de moradores não obrigam os não associados ou os que a ela não anuíram.”

Posteriormente ao julgamento do já mencionado Recurso Extraordinário nº 432.106/RJ, o Tribunal Pleno do C. Supremo Tribunal Federal, sob a Relatoria do Ministro MARCO AURÉLIO, julgou em dezembro de 2020 o Recurso Extraordinário nº 695.911/SP, decidindo o mérito do Tema 492 (“Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”), com repercussão geral, cujo acórdão restou assim ementado:

 

Recurso Extraordinário nº 695.911/SP - Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida.

Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento.

Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e,nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por, dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário  urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, 

i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, 

(ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.

Conforme artigo “Antes da lei Cobrança de Taxa por Associação de Moradores é inconstitucional”, publicado na página da internet do Consultor Jurídico CONJUR em 02/01/2021:

“Em seu voto, o relator do recurso, ministro Dias Toffoli, observou que, sem uma lei nesse sentido, admitir a exigência do pagamento de taxas ou encargos em razão

 

dos serviços prestados por uma associação de quem não quer se associar significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, concordaram com a associação e seus encargos.

Toffoli destacou que a edição da Lei 13.465/2017 instaurou um marco temporal, em âmbito nacional, para a definição da responsabilidade de cotização pelos titulares de direitos sobre lotes. 

A norma alterou a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/1979) e instituiu a relação obrigacional entre titulares e administradora de imóveis situados nos loteamentos de acesso controlado (antes chamados de loteamentos fechados regulares), desde que estejam previstos em seus atos constitutivos a normatização e a disciplina neles adotadas.

De acordo com o ministro, houve clara intenção do legislador de favorecer a regularização fundiária dessa configuração de lotes, para reconhecer uma formatação que, na prática, já vinha sendo observada (controle de acesso ao loteamento) ou para permitir vincular os titulares de direitos sobre os lotes à cotização (artigo 36-A, caput e parágrafo único).

O relator salientou que, como os municípios têm competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, é necessário levar em consideração, para a resolução da controvérsia, a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante.”

No caso dos presentes autos, os réus adquiriram o lote por escritura de venda e compra em 15/05/2002 (fls. 28) e o Estatuto Social da ré, associação constituída em 10/02/1994, prevê em seu art. 7º, que os compromissários compradores ficam automaticamente vinculados à Associação desde a data da assinatura do compromisso de aquisição.

 In casu, na linha de entendimento do STF, não se aplicam aos presentes autos as alterações promovidas pela Lei nº 13.465, de 11 de julho de 2017, em razão do princípio da irretroatividade das leis, pois a criação da associação aqui mencionada e a aquisição do lote se deram antes do advento da referida lei.

Por outro lado, as obrigações inscritas no próprio título aquisitivo e no estatuto social não podem ensejar a cobrança de encargos cobrados por associação de moradores, pois conforme assinalado no mencionado Recurso Extraordinário nº 695911/SP, é pacífica a jurisprudência da Excelsa Corte a respeito da impossibilidade de aceitação tácita sobre tais cobranças, devendo haver expressa anuência do proprietário, com adesão inequívoca ao ato que institui tal encargo. In verbis:

“[...]

Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.

Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro e por consequência garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo- se  a  associação  somente  pela  livre  disposição  de vontades.

Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.

Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos.

Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa.

Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.” (STF RE nº 432.106/RJ, Tribunal Pleno, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO, j. em 15/12/2020)

Assim é que a r. sentença deve ser mantida em sua integralidade. (e- STJ, fls. 224/233)

A conclusão adotada na origem encontra-se em consonância com o entendimento firmado pela Segunda Seção desta Corte (Tema 882), no julgamento dos REsp’s repetitivos n. 1.280.871/SP e 1.439.163/SP (Relator para acórdão Ministro MARCO BUZZI, em 11/3/2015, DJe 22/5/2015), que pacificou o entendimento de que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não podem ser impostas a quem não é associado (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.863.299/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 5/10/2022).

Também em consonância com a jurisprudência do STJ, ao corroborar o entendimento do STJ, a interpretação de que é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis (RE n.º 695.911 RG/SP -Tema n.º 492 do STF) (AgInt no AgInt no REsp n. 1.943.607/SP,

 de minha relatoria, Terceira Turma, julgado em 24/10/2022, DJe de 26/10/2022).

Acrescente-se, por fim, que a conclusão de que ninguém é obrigado a se associar ou a permanecer associado sem manifesta vontade, também, encontra-se em consonância com a jurisprudência desta Corte, que já se pronunciou na direção de que não há vedação alguma para o associado se desfiliar da associação, de sorte que as taxas de manutenção são devidas apenas até a data de desligamento dos recorridos (AgInt nos EDcl no REsp nº 1.812.571/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, Dje de 16.3.2020). 

No mesmo diapasão:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. ASSOCIAÇÃO CIVIL. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. DESCABIMENTO APÓS O DESLIGAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "não há qualquer vedação para o associado se desfiliar da associação, de sorte que as taxas de manutenção serão devidas apenas e tão- somente até a data da sua manifestação" (AgInt no REsp n. 1.794.541/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 10/6/2019, DJe 14/6/2019).

1.1. Na esteira do entendimento desta Corte Superior, uma vez registrado no acórdão de origem que os então recorrentes encaminharam notificação extrajudicial à associação, solicitando sua desfiliação, a partir desse momento, não mais serão por eles devidas taxas de manutenção.

2. A suposta existência de contrato-padrão levado a registro em cartório, o que demonstraria o vínculo entre quem administra o condomínio e o proprietário do imóvel a autorizar a cobrança da taxa de manutenção em questão, não foi tratada no acórdão impugnado tampouco pela Corte local, o que evidencia a ausência do devido prequestionamento. Incidem, ao caso, as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.

3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.922.699/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/12/2022, DJe de 7/12/2022)

Assim, porque os fundamentos adotados pelo acórdão recorrido estão em consonância com o entendimento firmado nesta Corte, deve ser ele mantido.

Dessa forma, incide a Súmula 568 do STJ.

Nessas condições, NEGO PROVIMENTO ao recurso especial. Inaplicável ao caso a majoração de honorários.

Por oportuno, previno que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, ou 1.026, §2º, ambos do CPC.

 

Publique-se. Intimem-se

Brasília, 14 de fevereiro de 2023.

Ministro MOURA RIBEIRO Relator

74 ANOS DO LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY - 54 ANOS GRILAGEM JUDICIAL DE TERRAS PÚBLICAS DO BAIRRO CARLOS GUINLE EM TERESOPOLIS RJ

"Pagamos 120 MIL DOLARES de HONORÁRIOS para termos uma CANCELA FECHANDO as RUAS PÚBLICAS, nos EMBARGOS INFRINGENTES 87/97 na AÇÃO POPULAR movida por WILSON AMAURY LISBOA". 

Quem afirma é FERNANDO LEAL MORENO, ex síndico do inexistente CONDOMINIO COMARY GLEBA VI, na ATA da AGO de 31.01.1998, acostada às fls. 13 e ss da AÇÃO de Cobrança movida em 1998 contra proprietários NÃO associados, processo n. 0003587-13.1998.8.19.0061, e em outros, e na CARTA CIRCULAR de 13.07.2001 ( abaixo),  reafirmado pela ex-advogada MÔNICA DEMORO na ATA da AGO  do falso Condominio Comary Gleba VI de 31.01.2O21.

HOJE, dia 21 de abril de 2025, se completam 74 (SETENTA E QUATRO ANOS) do Registro regular do PLANO de LOTEAMENTO com DESTINAÇÃO TOTAL, sem LOTEAMENTO IMEDIATO, para LOTEAMENTO ULTERIOR, da área total da GRANJA COMARY( RI 4401, fls. 114/116, Lv 3-I),  denominado "LOTEAMENTO JARDIM COMARY,"  registrado sob o número 28, às fls.514, do Livro 8-A do Registro Geral de Imóveis da 1a Circunscrição de Teresópolis RJ, na forma permitida pelo art. 1º do Decreto nº 3.079 de 1938, que não foi cancelado e tem eficácia permanente contra todos.

54 ANOS  DE FRAUDES NOS CARTÓRIOS 

No dia 04 de abril de 2025, os crimes contra a Administração Pública e a Economia Popular, de ação imediata e efeitos permanentes, visando fraude tributária e grilagem de terras públicas e privadas, praticados por notarios e registradores, em concurso material com os antigos proprietários do LOTEAMENTO ABERTO e REGULAR da GRANJA COMARY completou 54 (CINQUENTA E QUATRO ANOS), sem que as autoridades competentes, MINISTÉRIO PÚBLICO e MUNICIPALIDADE e  ESTADO, tomem as providências necessárias para o restabelecimento da ORDEM PÚBLICA, apesar de todos terem pleno conhecimento das fraudes e dos crimes praticados a partir de 1968, que foram amplamente provados no processo 1684/1994, e outros e no IC 702/07 e IC 117/11, e outros, do MINISTÉRIO PÚBLICO de Tutela Coletiva de Teresópolis RJ.

O  STF e o STJ  possuem entendimento consolidado no sentido da supremacia dos direitos e liberdades fundamentais,  do interesse público primário e da ordem pública sobre os interesses ilegais de alguns, agentes políticos e de particulares.

A liberdade de ir e vir, e de livre uso dos bens públicos do povo, a liberdade de associação e desassociação, prevalecem sobre a falaciosa alegação de   "enriquecimento sem causa" invocada contra os proprietários não associados, por  associações civis e  inexistentes condomínios edilícios ou ordinários pró-indivisos, simulados através de fraudes nos Cartórios de Notas e Registro de Imóveis.

LIBERDADES PLENAS 

Em respeito aos princípios da LIBERDADE,  legalidade e da autonomia da vontade, não pode o loteador infringente das leis, nem   meras associações de moradores,  criadas para fins ilicitos, imporem adesão forçada e nem cobrarem taxas, cotas, mensalidades de  proprietário de imóvel que não tenha a se associado formalmente, de livre e espontânea vontade.

A liberdade de desassociação,   tambem é direito individual indisponível, conforme restou ratificado pelo STF no julgamento do TEMA 922, onde reafirmou sua jurisprudência.

Porem muitos  falsos condomínios continuam  tentando fraudar a CFRB/88 e o ordenamento jurídico brasileiro e os Tratados Internacionais de DIREITOS HUMANOS assinados pelo Brasil desde 1948, usando PROVAS ILÍCITAS, documentos públicos ideologicamente falsos SEM VALOR LEGAL, teses obsoletas e/ou registros IMOBILIÁRIOS fraudulentos, falsas "convenções"  inconstitucionais e nulas.

Os princípios da irretroatividade das leis, legalidade, propriedade e liberdade não podem ser derrogados por meio de fraudes de notarios e registradores.

É emblemático o caso das fraudes no REGISTRO DE IMOVEIS do Loteamento Jardim Comary, que subsistem, desde 04 de abril de 1968, em razão do voluntário e consciente descumprimento dos deveres legais de notarios,  registradores, e outros agentes públicos, e das acintosas fraudes às leis de loteamentos,  registros públicos e condomínios ordinários pró-indivisos e  Lei  de Condomínios Edilícios, comprovadas e CONFESSADAS.

AFRONTA A AUTORIDADE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL 

No julgamento do RE 695911-SP, TEMA 492 REPERCUSSÃO GERAL, o Ministro Relator Dias Toffoli consignou que, a partir da Lei 13.465/2019, com a introdução do art. 36-A na Lei 6.766/1979, previu-se que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que aceitaram sua constituição, quanto os novos adquirentes de imóveis, desde que tais atos e obrigações sejam averbados no competente registro do imóvel. ( 15/12/2020).

Entretanto muitos continuam sendo ilegal e inconstitucionalmente processados, contrariando as decisões do STF e do STJ:

STF – RE 1.445.171/SP

Ementa:

É inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/2017.

Data de julgamento: 09/09/2023

Relator: Ministro Gilmar Mendes

Isso não significa que depois desta Lei nº 13.465/2017 os não associados são obrigados a pagar.

O STF e o STJ já deixaram isto bem claro.

DEVER DO ESTADO E DO MP

É dever do ESTADO e  do MINISTÉRIO PÚBLICO, impedir a continuidade delitiva dos falsos condomínios e dos grileiros de terras públicas, ruas públicas, bens públicos de uso comum do povo e de imóveis privados.

COMBATE A GRILAGEM DE TERRAS PUBLICAS MEDIANTE FRAUDES NOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS 

Conforme fontes consultadas, a grilagem de terras públicas é uma prática que envolve a ocupação irregular e a falsificação de documentos para apropriação indevida de bens públicos, sendo objeto de diversas ações civis públicas e ações populares no Brasil.

PRECEDENTES 

DEVER-PODER DO ESTADO E DOS MUNICÍPIOS DE ANULAR MATRÍCULAS NULAS PROVENIENTES DE FRAUDES NO REGISTRO DE IMÓVEIS 

APELAÇÃO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA AJUIZADA PELO ESTADO DO PARÁ E PELO ITERPA OBJETIVANDO A DECLARAÇÃO DE NULIDADE E CANCELAMENTO DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS REFERENTE A IMÓVEL RURAL. BLOQUEIO DE MATRÍCULA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA NA ORIGEM . ALEGAÇÃO DE LEGALIDADE NA AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE. NECESSIDADE DE DESMEMBRAMENTO DO IMÓVEL RURAL. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE DESTACAMENTO DO BEM, OBJETO DO LITÍGIO, DO PATRIMÔNIO PÚBLICO ESTADUAL. INDÍCIOS DE FRAUDE NA CADEIA DOMINIAL. NULIDADE. VÍCIOS CONSTATADOS . SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. À UNANIMIDADE.

 1 . No caso, foi reconhecida a nulidade das matrículas imobiliárias de imóveis rurais, ante a ausência de comprovação pelos requeridos de registro de destacamento dos referidos bens do patrimônio público estadual, desta forma, a constatação da existência de vícios insanáveis enseja a nulidade da matrícula e dos registros constantes no título. Violação aos ditames da Lei de Registros Publicos.

 2 RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO. À UNANIMIDADE. ACÓRDÃO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E DESPROVIDO . À UNANIMIDADE.

(TJ-PA - AC: 00008318520138140015, Relator.: EZILDA PASTANA MUTRAN, Data de Julgamento: 14/06/2021, 1ª Turma de Direito Público, Data de Publicação: 18/06/2021)

A jurisprudência e os atos normativos analisados destacam aspectos relevantes para a propositura e condução dessas ações.

A grilagem de terras públicas é caracterizada pela ocupação ou uso indevido de bens públicos, configurando mera detenção de natureza precária, sem conferir direitos de posse ou propriedade aos ocupantes. 

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em decisão sobre o tema, enfatizou que tais bens não podem ser apropriados por particulares, mesmo que estejam sob poder de fato do esbulhador, sendo vedada a indenização por benfeitorias realizadas em áreas públicas 2. 

ESBULHO AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E DEMOLIÇÃO DE OBRAS EM ÁREAS PÚBLICAS 

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. BEM PÚBLICO. TERRA DEVOLUTA. AÇÃO CIVIL PÚBLICA . OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC/2015 NÃO CONFIGURADA. REINTEGRAÇÃO DE POSSE . ESBULHO. OCUPAÇÃO DE ÁREA PÚBLICA POR PARTICULARES. CONSTRUÇÃO ILEGAL. IMPOSSIBILIDADE DE INDENIZAÇÃO POR ACESSÕES E BENFEITORIAS . DEMOLIÇÃO. DEVER DE RECUPERAR DANO AMBIENTAL. 

1. Trata-se de litígio derivado de ocupação ilegal de terras públicas.

 A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que, configurada ocupação ou uso indevido de bem público, não há falar em posse (nova ou velha), mas em mera detenção, de natureza absolutamente precária, o que afasta direito de retenção e a indenização por acessões e benfeitorias de qualquer natureza. Incabível falar em posse privada de coisa imóvel ou móvel coletiva. 

Ao contrário, está-se diante de apropriação contra legem do que pertence à Nação, grilagem pura e simplesmente. 

Em hipótese alguma tais bens sucumbem ao patrimônio de particulares, nem mesmo reflexamente, ainda que estejam, à margem da lei, sob poder de fato do esbulhador . 

2. Recurso Especial provido.

(STJ - REsp: 1725364 SP 2018/0017268-8, Relator.: Ministro HERMAN BENJAMIN, Data de Julgamento: 08/05/2018, T2 - SEGUNDA TURMA, Data de Publicação: DJe 09/09/2020)

LEGITIMIDADE ATIVA DE QUALQUER CIDADÃO PARA AÇÃO POPULAR EM DEFESA DO PATRIMÔNIO PÚBLICO E MEIO AMBIENTE 

APELAÇÕES CÍVEIS. DIREITO CONSTITUCIONAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO POPULAR . PRELIMINAR EX OFFICIO. EMENDAS. ALTERAÇÃO DO PEDIDO. JULGAMENTO EXTRA PETITA . NULIDADE PARCIAL. DECOTE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. PRETENSÃO CONDENATÓRIA DE NATUREZA PRIVADA E INDIVIDUAL . INVIABILIDADE EM SEDE DE AÇÃO POPULAR. FALTA DE INTERESSE/ADEQUAÇÃO.

 APELAÇÃO 1: ADMISSIBILIDADE. REVELIA REVOGADA . MATÉRIA DE MÉRITO NA APELAÇÃO. CONHECIMENTO. PRELIMINARES. INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA . ILEGITIMIDADES ATIVA E PASSIVA. CARÊNCIA DA AÇÃO. INÉPCIA DA INICIAL. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA . COISA JULGADA. NULIDADE POR FALTA DE CITAÇÃO DOS ADQUIRENTES. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO . TITULARIDADE DO BEM OBJETO DO LITÍGIO. PROPRIEDADE PÚBLICA. TERRACAP. COMPROVAÇÃO REGISTRAL . PREJUÍZO AO ERÁRIO E AO MEIO AMBIENTE. DEMONSTRAÇÃO. PEDIDO DE RETENÇÃO E INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CARÁTER RECONVENCIONAL . DESCABIMENTO. OCUPAÇÃO DO BEM PÚBLICO. MERA DETENÇÃO. PRETENSÃO AFASTADA .

 APELAÇÃO 2: PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO. REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO . REJEIÇÃO. MÉRITO. TITULARIDADE DO IMÓVEL. LESÃO AO PATRIMÔNIO PÚBLICO . QUESTÕES ENFRENTADAS. ARGUMENTOS IMPROCEDENTES. CONDUTA DO APELANTE. PARTICIPAÇÃO NO LOTEAMENTO IRREGULAR . COMPROVAÇÃO. REGULARIZAÇÃO. CONSEQUÊNCIAS. ENRIQUECIMENTO ILÍCITO DA TERRACAP . INOCORRÊNCIA. PRELIMINAR EX OFFICIO ACOLHIDA. DECOTE DA SENTENÇA. RECURSOS CONHECIDOS . PRELIMINARES REJEITADAS. RECURSOS NÃO PROVIDOS.

 1. Após emendas determinadas pelo juízo a quo, consignando tratar-se de direito individual homogêneo o pedido de condenação dos réus à restituição dos valores pagos pelos adquirentes dos lotes irregulares, fora este excluído do pedido final

 . 1.1. Todavia, desatendendo ao princípio da congruência, constou do dispositivo a procedência do referido pedido, configurando julgamento extra petita, cuja nulidade determina o seu decote. 

1 .2. Acaso possível entender-se que o pedido não fora excluído pelas emendas apresentadas, ter-se-ia, de qualquer modo, que afastar a pretensão dessa natureza, por revelar a busca de interesse meramente privado e individual, cuja proteção não é passível de inserção na via especial da ação popular, traduzindo-se em falta de interesse/adequação. Precedentes do STJ. 

2 . APELAÇÃO 1. Revogado o decreto de revelia do réu/apelante, porque verificado erro na certificação da preclusão temporal para a apresentação da contestação, não pode ser tida por preclusa a sua oportunidade de, agora em sede recursal, aduzir matérias que digam respeito ao fundo da controvérsia, não se podendo afastar o conhecimento do seu arrazoado meritório. 

3.Patente a atecnia da arguição de incompetência absoluta, pois, uma vez ajuizada a demanda, a alegação de incompetência do juízo, considerada a consequência que viria do acolhimento, deve apontar outro órgão jurisdicional competente e não um órgão administrativo, como fez o recorrente ao indicar o Tribunal de Contas . 

3.1. Competente a Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal para processar e julgar o litígio em apreciação, porquanto este versa sobre matéria afeta à ocupação e ao parcelamento do solo, com repercussões no meio ambiente (art. 34, caput e parágrafo único da Lei nº 11.967/2008). 

4. O manejo da ação popular é destinado à proteção ao erário, à moralidade administrativa e ao patrimônio histórico e cultural, sendo deferido a qualquer cidadão brasileiro, provando-se tal condição pelo título de eleitor ou outro documento equivalente, requisito que, no caso em análise, foi adequadamente comprovado ( § 3º do art. 1º da Lei 4 .717/65).

 5. A legitimação passiva em sede de ação popular estará presente se os fatos narrados apontarem a violação, ainda que em tese, pelo demandado, dos interesses coletivos passíveis de tutela pela via especial em consideração, ficando a análise da correção ou não dessa imputação para a matéria meritória, nos termos da teoria da asserção.

 5 .1. O apelante é apontado como um dos artífices do parcelamento irregular do solo na área que é reputada como sendo propriedade pública, fatos dos quais teriam decorrido as lesões ao erário e ao meio ambiente, conforme descrito na inicial e nas emendas, de modo que é inarredável a conclusão de que está ocupando legitimamente o polo passivo do feito. 

6. As alegações formuladas pelo apelante não têm nexo com o instituto da carência da ação, a qual, na sistemática do CPC/1973, entendia-se como a ausência de uma ou mais das condições da ação (legitimidade, interesse de agir e possibilidade jurídica do pedido, cf . art. 267, VI do CPC/1973).

 7. A alegação de inépcia da inicial é de todo insubsistente, vez que a análise da peça inaugural e suas emendas não revela as falhas apontadas pelo recorrente (ausência dos fundamentos jurídicos do pedido e do próprio pedido), ou quaisquer das outras hipóteses legais que autorizam o decreto de inépcia . 

8. O recorrente alega ser inadequada a via eleita porque não haveria lesividade ao patrimônio público e a área objeto do litígio estaria regularizada e vendida, questão que não têm vinculação com a preliminar deduzida. 

9. Coisa julgada é a repetição de "ação que já foi decidida por decisão transitada em julgado" (§ 4º do art . 327 do CPC), enquanto a identidade das ações se verifica quando possuam "as mesmas partes, a mesma causa de pedir e o mesmo pedido" ( § 2º do art. 327 do CPC), situações inocorrentes na espécie. 

9.1 . Os pontos de contato desta demanda com ação civil pública nº 27.573/91, inclusive quanto à condenação à reparação ao meio ambiente não constituem obstáculo processual à continuidade desta ação popular, podendo-se avaliar os reflexos de uma na outra em eventual cumprimento de sentença, se confirmadas as duas condenações. 

10. A ausência de citação dos adquirentes dos lotes não resulta em nulidade do processo, ainda que se considerasse subsistente o decreto condenatório quanto ao ressarcimento de valores àqueles adquirentes, o que foi excluído, pois ausente prejuízo àqueles adquirentes, facilmente identificáveis por ocasião de eventual liquidação do julgado .

 11. A propriedade do imóvel em que instalado o condomínio irregular está devidamente comprovada nos autos, em favor da TERRACAP, considerando os documentos relativos ao título aquisitivo e ao registro respectivo no ofício imobiliário competente.

 11.1 . Esse registro imobiliário, enquanto não "desfeito, anulado, extinto ou rescindido" gera todos os efeitos legais que são inerentes aos direitos reais, a teor do que estatuído no art. 252 da Lei 6.015/1973 ( Lei de Registros Publicos).

 11 .2. Provada a propriedade pública do bem, é absolutamente impertinente e descabida a pretensão do réu/apelante de realização de perícia demarcatória, em sede de ação popular, que tem escopo próprio vinculado à proteção dos interesses públicos elencados no texto constitucional e na lei especial respectiva. 

12. O apelante e os outros réus condenados promoveram ocupação de terras públicas para o fim de concretizarem loteamento irregular, com atos de turbação e esbulho na área de propriedade da TERRACAP, que afrontavam a Administração local, com o propósito de extrair vantagem econômica derivada do fracionamento indevido das terras e venda a terceiros . 

12.1. O prejuízo ao erário decorre não só do dispêndio de custos com os atos materiais para desfazimento dos atos de turbação do imóvel público, movimentação da máquina administrativa e a necessidade de proteção judicial da propriedade pública, mas também, sobretudo, porque a ocupação privava o bem de sua destinação própria, necessariamente vinculada a interesses públicos. 

12 .2. Os danos ambientais decorreram da própria ocupação e parcelamento ilegal do solo em área de proteção ambiental, cuja degradação já foi constatada em perícia realizada nos autos da Ação Civil Pública nº 27.573/91, invocada pelo próprio apelante, também réu naquela demanda, com o propósito de reconhecimento da coisa julgada, já afastada. 

13 . Os pedidos de direito de retenção e indenização por benfeitorias, por revelarem natureza reconvencional, com pretensão de proteção de direito individual do réu/apelante é incabível nesta via especial, porque nela autor e réu não disputam direito próprio. 

13.1. Ademais, a ocupação de terras públicas, por não constituir efetiva posse, mas mera detenção, afasta qualquer pretensão de indenização ou direito de retenção pelas benfeitorias realizadas, sob pena de se placitar a violação dos direitos da coletividade, titular da res pública . 

14. Inadequada a pretensão do apelante de desconstituição do Edital de compra e venda direta lançado pela TERRACAP, por representa, tal como os pedidos indenizatórios pelas benfeitorias, a introdução de demanda secundária em sede de ação popular, que, contendo objeto totalmente descolado dos interesses coletivos próprios desta via especial, não é passível de amoldar-se em seus lindes. 

15. APELAÇÃO 2 . Presente a legitimidade passiva do apelante, que é indicado como participante dasatividades ilícitas de parcelamento e comercialização do bem imóvel público, devendo-se atentar para as consequências processuais da teoria da asserção, de modo que a constatação da veracidade ou não dos fatos narrados está reservada ao exame do mérito. 

16. A regularização do loteamento não implica perda superveniente do objeto, podendo apenas trazer reflexos na extensão objetiva da condenação, mitigando-a, a depender do número de regularizações de lotes que se concretizar, conforme apuração na liquidação do julgado, que também envolve dano ambiental.

 17 . Encontra-se sobejamente demonstrado nos autos que o apelante teve direta participação, em associação com outros réus, na concreção do loteamento ilegal efetuado na área pública em questão, por intermédio da empresa de que era sócio. 

17.1. A simples negativa de atuação nos ilícitos apontados, sem qualquer elemento de prova contrária, capaz de infirmar as conclusões extraídas dos documentos do caderno processual, não tem como servir ao atendimento de sua pretensão de exclusão do decreto condenatório . 

18. Não há qualquer sombra de enriquecimento ilícito da TERRACAP em decorrência da condenação imposta aos réus, a qual resultou da comprovação de atos que investiram ilegalmente sobre o patrimônio público. 

18.1 . Eventual mitigação da condenação em função da regularização do condomínio não pode servir de fundamento para isentar o apelante dos efeitos da condenação, até porque esta inclui não apenas o ressarcimento à TERRACAP pela ocupação irregular da área, mas também a reparação dos danos ambientais.

 19. A pretensão de ser considerado titular da área, caso seja mantida a condenação, é totalmente desprovida de juridicidade, haja vista a comprovação de que a área é de domínio público e eventual exclusão da condenação do apelante em nada poderia afetar o título de propriedade do bem detido pela TERRACAP. 

20 . Preliminares ex officio. Julgamento extra petita e inadequação da via eleita. Acolhimento. Condenação decotada . Recursos conhecidos. Preliminares rejeitadas. Desprovimento. Honorários advocatícios majorados .

(TJ-DF 20010110822020 DF 0012728-70.2001.8.07 .0001, Relator.: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 06/02/2019, 1ª TURMA CÍVEL, Data de Publicação: Publicado no DJE : 26/02/2019. Pág.: 210/214)

INDISPONIBILIDADE DOS BENS PÚBLICOS 

A jurisprudência também reforça que a ocupação irregular de terras públicas viola o princípio da indisponibilidade do patrimônio público e pode ensejar a nulidade de registros imobiliários fraudulentos 1.

PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador William Costa Mello 

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO PÚBLICO E MEIO AMBIENTE. OCUPAÇÃO IRREGULAR DE ÁREA PÚBLICA . PRINCÍPIO DA INDISPONIBILIDADE DO INTERESSE PÚBLICO. MERA DETENÇÃO DE NATUREZA PRECÁRIA. INAPLICABILIDADE DO § 5º, DO ARTIGO 4º DA LEI 6.766/1979 (INCLUÍDO PELA LEI Nº 13 .913/2019). SENTENÇA MANTIDA.

 1. Constatada a ocupação indevida de bem público, consistente na construção de empreendimento sobre via de circulação pública, é dever dos entes públicos a promoção de medidas destinadas a saná-la, de modo a dar efetividade ao princípio da indisponibilidade do interesse público . 

2. A ocupação indevida de bem pública não configura posse sobre a coisa, mas mera detenção e de natureza precária, o que afasta, inclusive, o direito à indenização por benfeitorias (Súmula 619, STJ). 

3. Inaplicável, à espécie, o § 5º, do art . 4º, da Lei 6.766/1979 (incluído pela Lei 13.913/2019), porquanto a situação tratada nos autos não se refere à edificação construída em faixa de domínio da União contígua a rodovia, mas tão somente em rua pública municipal. 

4 . Assim, deve ser mantida a sentença que determinou a desocupação dos imóveis construídos em área pública e condenou o Município a viabilizar a demolição das construções e obstar novas invasões. 

5. Apesar do desprovimento do apelo, não há se falar em condenação em honorários advocatícios, tampouco majoração, por força do artigo 18, da Lei 7.347/85 . Precedente do STJ. 

6. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA, MAS DESPROVIDA.

(TJ-GO 5455900-98 .2020.8.09.0029, Relator.: WILLIAM COSTA MELLO - (DESEMBARGADOR), 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/05/2024)

LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL 

A ação civil pública é um instrumento jurídico adequado para combater a grilagem de terras, permitindo a proteção do patrimônio público e do meio ambiente. 

O Ministério Público Federal, por exemplo, tem legitimidade para ajuizar ações civis públicas visando à reversão de terras ao patrimônio público e à proteção de direitos coletivos e sociais das comunidades afetadas 4.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. TERRAS HISTORICAMENTE OCUPADAS . RECURSO DECISÃO QUE INDEFERIU O REQUERIMENTO DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. FALTA DE DEMONSTRAÇÃO DE RISCO DE DANO IRREPARÁVEL. NECESSIDADE DO CONTRADITÓRIO. 

1 . Agravo de Instrumento contra a decisão proferida nos autos da Ação Civil Pública ajuizada pelo Ministério Público Federal, que indeferiu o requerimento de inversão do ônus da prova.

 2. O Setor de Distribuição apontou a existência de possível correlação entre o presente recurso e os agravos de números 0100476-63.2014 .4.02.0000, 0100613-45.2014 .4.02.0000e 0011047- 51.2015 .4.02.0000, e a exceção de suspeição 0108154-32.2014 .4.02.0000. 

O agravo autuado sob o número 0011047-51 .2015.4.02.0000  foi interposto em face de decisão proferida em ação civil pública distribuída por dependência à ação originária, encontrando-se o recurso pendente de julgamento nesta Corte .

 Nos demais agravos, insurgiram-se os agravantes contra decisão proferida nomesmo processo originário, tendo ambos sido atribuídos à relatoria deste magistrado e julgados.

 O incidente de exceção de suspeição, por sua vez, foi interposto no bojo do agravo 0100613-45.2014.4 .02.0000, tendo sido monocraticamente rejeitadopor decisão que ensejou a interposição de agravo interno não provido.

 De acordo com o art. 77 do RITRF- 2R, a distribuição de recurso torna preventa a competência do relator para todos os recursos posteriores, tanto na ação quanto na execução referentes ao mesmo processo, assim como devem ser distribuídos ao relator prevento os feitos que se relacionarem por conexão, continência ou acessoriedade . Nesse contexto, há que se reconhecer a prevenção deste Relator para o julgamento do feito. 

3. Em um primeiro momento, não havendo razão para modificar a decisão agravada e carecendo a questão de maior discussão, deve-se aguardar amanifestação da parte contrária, bem como do MPF, prestigiando- se assim os princípios constitucionais do contraditório eda ampla defesa.

 4 . Análise do pedido de efeito suspensivo postergado.

(TRF-2 - Agravo de Instrumento - Agravos - Recursos - Processo Cível e do Trabalho: 0000684-68.2016.4 .02.0000, Relator.: RICARDO PERLINGEIRO, Data de Julgamento: 19/02/2016, VICE-PRESIDÊNCIA, Data de Publicação: 23/02/2016)

NULIDADE ABSOLUTA INSANÁVEL DE REGISTROS IMOBILIÁRIOS FRAUDULENTOS PODE SER DECLARADA EX OFFICIO

 Além disso, a legislação brasileira, como a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), prevê mecanismos para anulação de registros imobiliários fraudulentos, sendo possível a declaração de nulidade de ofício pelo juiz em casos de vícios insanáveis 14.

EMENTA: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.AGRAVO RETIRO DA APELADA PREJUDICADO. AUSÊNCIA DE APELAÇÃO POSTERIOR .AGRAVO RETIRO DO APELADO NÃO CONHECIDO. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ANULATÓRIA . REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. SOBREPOSIÇÃO DE TERRAS EM REGISTROS PÚBLICOS. CONSTATAÇÃO DE FRAUDE. VETORES FÁTICOS E DOCUMENTAIS.NEGÓCIO JURÍDICO VICIADO.NULIDADE SUSCITADA DE OFÍCIO - SENTENÇA REFORMADA. PROCEDÊNCIA DA AÇÃO. INVERSÃO AUTOMÁTICA DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. 

1- Certidão de retificação de escritura pública, negando veracidade a Carta de Sesmarias, em benefício de dados colhidos de documento particular; averbação proibida, por força de ato da Corregedoria de Justiça, motivado por práticas sistemáticas de grilagem; averbação de limites e denominação de imóvel em data muito posterior ao tempo de aquisição do bem e ainda do negócio de compra e venda; provas colhidas no sentido de demonstrar identidade entre o imóvel esbulhado e o imóvel objeto de aludas informações. 

São dados que configuram lastro probatório robusto à conclusão pela invalidade de negócio jurídico, nesses termos firmado;

 2- A nulidade de negócio jurídico, comprovada nos autos, pode ser declarada de ofício pelo juiz. Inteligência do art . 168, do Código Civil; 

3- Diante da total procedência da ação e, tendo o réu sucumbido em seu propósito, a inversão do ônus sucumbencial é automática;

 4- Agravo Retido da apelada prejudicado e Agravo Retido do apelado não conhecido. 

5- Apelação do autor conhecida. Nulidade de registro de negócio jurídico e escritura pública declarada de ofício, operando a reforma da sentença, pelo efeito translativo.

(TJ-PA - Apelação Cível: 0000647-86 .2005.8.14.0031 9999165070, Relator.: JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Data de Julgamento: 12/09/2016, 2ª Câmara Cível Isolada)

AFRONTA À CONSTITUIÇÃO FEDERAL 

A Constituição Federal também estabelece princípios fundamentais que orientam a atuação contra a grilagem de terras.

 O direito à propriedade, garantido pelo artigo 5º, inciso XXII, está condicionado ao cumprimento de sua função social, conforme o inciso XXIII do mesmo artigo 25. 

A função social da propriedade é violada pela grilagem, que frequentemente resulta em danos ambientais e sociais, como desmatamento e marginalização de comunidades tradicionais 11.

Por fim, é importante destacar que a grilagem de terras pode envolver fraudes em registros imobiliários, como falsificação de documentos e sobreposição de matrículas, conforme detalhado em estudos sobre o tema 6.

CRIMES PRATICADOS POR ORGANIZAÇÃO CRIMINOSA 

PENAL. PROCESSUAL PENAL. HABEAS CORPUS. PRELIMINARES DE NULIDADE . AFASTADAS. CRIMES DE ORGANIZAÇÃO CRIMINOSA, CONTRA O MEIO AMBIENTE E FALSIDADE. PRISÃO PREVENTIVA MANTIDA. GARANTIR A ORDEM PÚBLICA E RESGUARDAR A INSTRUÇÃO E A APLICAÇÃO DA LEI PENAL . CONSTRANGIMENTO ILEGAL NÃO CARACTERIZADO. DENEGAÇÃO DA ORDEM. 

1. Habeas Corpus em que se busca a revogação da prisão preventiva decretada contra o paciente por ausência de preenchimento dos requisitos autorizadores estabelecidos pelo art . 312 do CPP.

 2. Não se verifica a extrapolação do prazo de vinte e quatro horas da prisão em flagrante e a realização da audiência de custódia, além do que a decisão pela manutenção da prisão preventiva do paciente, após manifestação do MPF, torna superada qualquer alegação de nulidade no que se refere à inobservância do referido prazo legal. 

3 . Com relação à alegação de que não houve prévia intimação do paciente antes da decretação da prisão, o entendimento do STJ se orienta no sentido de que a decretação da prisão preventiva prescinde, em princípio, da realização de um contraditório prévio, haja vista ser possível extrair da intelecção do art. 282, § 3º, do Código de Processo Penal a mitigação de tal exigência em casos de urgência ou de perigo de ineficácia da medida"(HC n. 400.910/SP, relator Ministro Antonio Saldanha Palheiro, SEXTA TURMA, julgado em 7/12/2017, DJe 15/12/2017),

 como se verifica na hipótese dos autos . 

4. A decisão impugnada encontra-se suficientemente fundamentada no que concerne aos requisitos exigidos pelo art. 312 do CPP, de maneira que não há, nesse momento, ilegalidade patente na decretação da custódia cautelar do paciente, que está sendo investigado por supostamente integrar organização criminosa voltada à prática de crimes ambientais e de falsidade. 

5 . É entendimento do STF que a gravidade em concreto do crime, a periculosidade do agente, a fundada probabilidade de reiteração delitiva e a necessidade de interromper a atuação de organização criminosa constituem fundamentação idônea para a decretação da custódia preventiva (AgRg no HC n. 219664, Rel. Ministro ROBERTO BARROSO, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe 01/12/2022). 

6 . Pela análise da situação do ora paciente - possibilidade concreta de reiteração criminosa, bem assim pelo grau de reprovação de suas condutas e a contemporaneidade dos fatos -, mostra-se incabível a aplicação das medidas alternativas à prisão, nos termos do art. 282 c/c o art. 319, ambos do Código de Processo Penal, sobretudo, porque se considera inviável, no caso vertente, a aplicação de cautelares diversas, pela sua insuficiência, notadamente, quando a segregação encontra-se justificada na gravidade dos delitos, para garantir a ordem pública e assegurar a conveniência e a instrução penal. 7 . Ordem de habeas corpus denegada.

RELATÓRIO 

Trata-se de habeas corpus, com pedido liminar, impetrado por Nome em favor de Nome, contra possível constrangimento ilegal decorrente de decisões proferidas pelo Juízo Federal da 7ª Vara da Seção Judiciária do Amazonas, consistentes na decretação e na manutenção da prisão preventiva do paciente, nos autos 1028192-55.2023.4.01.3200. Os fatos foram assim descritos nas informações prestadas pelo juízo a quo (Doc. 344802138): 

Trata-se de representação policial formulada no âmbito da Operação Xingu (Inquérito Policial nº 1025874-02.2023.4.01.3200), voltada à apuração de grilagem de terras públicas (Glebas Federais Maripuã e Iquirema), supressão da vegetação e constituição de fazendas (Pista do Meio, Xingu e Colônia Genêses) para criação de gado, mediante informações falsas em documentos e sistemas de registros públicos de imóveis rurais.

 Dentre os crimes em apuração, estão os previstos nos artigos 20 da Lei n. 4.947/1966 (invasão de terras de domínio público), 50-A da Lei n. 9.605/1998 (desmatamento em terras de domínio público), 69-A da Lei n. 9.605/1998 (inserção de dados falsos em relatórios e estudos ambientais), 299 do CP (falsidade ideológica) e 2º da Lei nº 10.850/2013 (organização criminosa). 

Foram deferidas medidas cautelares reais e probatórias, cuja finalidade foi a obtenção/confirmação de elementos de informação/provas referentes à materialidade delitiva, bem como adequada identificação/confirmação dos integrantes de possível organização criminosa dedicada à prática dos crimes em epígrafe.

 Também foi determinada a prisão preventiva de Nome e de outros investigados, em razão de terem sido reconhecidas as premissas legais, dadas as evidências de sua necessidade, adequação e proporcionalidade, indicando, entre outros elementos, os seguintes (Ids 1734586064 e 1744295592):

 (...)

As fazendas Pista do Meio e Xungu teriam sido cadastradas no SIGEF e SISCAR por Nome, técnico de georreferenciamento, mediante a inserção de dados falsos no sistema, indicando para os imóveis a existência de título de propriedade privada, bem como informações falsas sobre a extensão da área consolidada, conforme mencionado no tópico referente à autoria e nos 310/2023 e 311/2023.

 Nome, além de investigado nestes autos, é investigado na Operação Tayassu, figurando, inclusive, como réu nos autos da ação penal nº 1018152-82.2021.4.01.3200, pela suposta prática do crime previsto no artigo 1º da Lei nº 9.613/1998, por duas vezes, em função das fraudes visando à ocultação da origem ilícita das ocupações das Fazendas DML e Brazão, localizadas em terras públicas da União arrecadada pelo INCRA, denominada de “Bom Lugar ou Nome.

 Para o MPF, trata-se, assim, de pessoa que vem empregando o modus operandi de proceder com inscrições fraudulentas em série, não tendo bastado as apurações da Operação Tayassu para demovê-lo da prática de ilícitos. 

A serem confirmadas estas circunstâncias, estar-se-ia diante de situação na qual o réu dedica-se habitual e profissionalmente à práticas de crimes relativos à grilagem de terras da União e constituição fraudulenta de documentos, concorrendo para crimes perpetrados para materializar a ocupação ilegal, com destaque ao desmatamento, fogo e exploração ilícita da floresta.

 O MPF juntou aos autos denúncia oferecida em face de Nome , nos autos de nº 026481-83.2021.4.01.3200, pela suposta prática de desmatamento em contexto de conflito agrário na própria Nome (Id 1698790958 - Pág. 14/19).

 De acordo com o MPF, tal como Nome, trata-se de pessoa que vem fazendo da invasão e desmatamento de áreas públicas na região uma profissão, alimentando conflitos cuja gravidade tende a atos violentos a qualquer momento. 

Os elementos probatórios constante dos autos também apontam histórico penal pretérito em relação aos investigados Nome e Nome. Nome teria sido condenado por homicídio qualificado da missionária Dorothy Stang, praticado no contexto de conflitos agrários no Pará, como é o caso dos autos, conforme IPJs nº 1911724/2023 e laudos periciais 310/2022 e 311/2023.

 (...)

Ademais, a prática da grilagem de terras (invasão de terras públicas da União), tipificada no art. 20 da Lei nº 4.947/1965, é prática que, para além da ligação direta com os crimes ambientais versados nos autos, compromete e inviabiliza políticas públicas outras como a regularização fundiária (Programa Terra Legal nº 11.952/2008) e reforma agrária, por desvirtuar seus requisitos e propósitos legais.

 Assim, seja pela dissimulação da posse em nome de terceiros que inviabiliza a correta identificação de infratores ambientais, seja pela exploração predatória e especulativa de terras públicas, a prática da grilagem é reconhecida como forma criminosa de expansão da ocupação de áreas antes formadas por cobertura florestal, com graves pressões sobre áreas outras que sequer se inserem no rol de áreas passíveis de titulação (tais como terras indígenas, unidades de conservação, florestas públicas e áreas destinadas à reforma agrária).

 Aqui há que se distinguirem as ocupações de terras regularizáveis do crime de invasão.

 (...)

Verifica-se, portanto, necessária a prisão preventiva dos investigados para interromper a prática de condutas ilícitas que, segundo apontam as autoridades representantes, envolveria crimes de invasões, emissão de informações falsas nos sistemas SICAR e SIGEF, desmatamento de terras públicas, queimadas, construção de pista de pouso para facilitar a logística e os serviços de dispersão de semente, etc., além de possível crime de organização criminosa. 

Aqui está patente o pressuposto de garantia da ordem pública.

 Ademais, os elementos de informação também indicam que os investigados não se deixam acanhar pela atuação dos órgãos de persecução penal, exceto quando estão privados de liberdade, tendo em vista que, pelo menos dois deles já respondem a processos criminais por fatos semelhantes aos discutidos nos presentes autos (Admir e Nome), conforme mencionado acima.

(...)

6. Pela análise da situação do ora paciente - possibilidade concreta de reiteração criminosa, bem assim pelo grau de reprovação de suas condutas e a contemporaneidade dos fatos -, mostra-se incabível a aplicação das medidas alternativas à prisão, nos termos do art. 282 c/c o art. 319, ambos do Código de Processo Penal, sobretudo, porque se considera inviável, no caso vertente, a aplicação de cautelares diversas, pela sua insuficiência, notadamente, quando a segregação encontrase justificada na gravidade dos delitos, para garantir a ordem pública e assegurar a conveniência e a instrução penal. 7. Ordem de habeas corpus denegada. 

ACÓRDÃO Decide a Terceira Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região, por unanimidade, denegar a ordem de habeas corpus, nos termos do voto da relatora. 

(TRF-1 - (HC): 10355376920234010000, Relator.: DESEMBARGADORA FEDERAL MARIA DO CARMO CARDOSO, Data de Julgamento: 07/06/2024, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: PJe 07/06/2024 PAG PJe 07/06/2024 PAG)

 Essas práticas fraudulentas são facilitadas pela precariedade dos sistemas de registro e pela falta de integração entre órgãos públicos responsáveis pela governança fundiária, o que reforça a necessidade de ações civis públicas e das ações penais para coibir tais irregularidades.

STF - RE 84.327 EFICÁCIA ERGA OMNES PERMANENTE DA LEI DE LOTEAMENTOS. Princípio da irretroatividade das leis impede que a Lei nº 13.465/2017 (REURB) seja aplicada ao Loteamento JARDIM COMARY

 

"As ruas são do povo, como os céus são do condor".

O princípio da irretroatividade das leis, consagrado no art. 6º da LINDB (Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro) e no art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal de 1988,  impede que a Lei nº 13.465/2017, que instituiu a REURB – Regularização Fundiária Urbana, seja aplicada retroativamente a loteamentos e empreendimentos urbanísticos consolidados sob legislações anteriores, como o Decreto-Lei nº 58/1937 e o Decreto nº 3.079/1938 e a Lei 6766/79.

Art. 6º da LINDB:

“A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.”

Art. 5º, XXXVI da CF/88:

“A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”

Definições: 

 1 - Núcleo urbano:

É assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural. 

2 - Núcleo urbano informal:

 É aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização. 

3 - Núcleo urbano informal consolidado: 

É  aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município.

Da Irretroatividade da Lei nº 13.465/2017 e da Proteção aos adquirentes dos lotes em Loteamentos aprovados e registrados no Registro Geral de Imóveis sob o Decreto nº 3.079/1938, e a Lei 6766/79, antes das alterações inseridas em 2017  na Lei 6766/79.

O princípio da irretroatividade das leis, consagrado no ordenamento jurídico brasileiro pelo art. 6º da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) e pelo art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal, veda expressamente a aplicação retroativa de normas jurídicas para prejudicar direitos adquiridos, atos jurídicos perfeitos e a coisa julgada.

A Lei nº 13.465/2017, que instituiu o novo regime da Regularização Fundiária Urbana (REURB), não pode ser utilizada para legitimar fraudes praticadas em loteamentos consolidados sob o regime jurídico anterior, como o Decreto-Lei nº 58/1937 e o Decreto nº 3.079/1938.

No caso específico do Loteamento Jardim Comary, regularmente registrado em 1951 com base no Decreto nº 3.079/38, qualquer tentativa de transformação posterior em condomínio edilício de lotes de terras nuas, especialmente sem o cancelamento formal do loteamento aprovado e registrado, configura afronta à ordem jurídica e violação de direitos adquiridos dos legítimos proprietários de lotes.

Fundamentos legais:

Art. 6º da LINDB:

“A lei em vigor terá efeito imediato e geral, respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada.”

Art. 5º, XXXVI da Constituição Federal:

“A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico perfeito e a coisa julgada.”

Jurisprudência relevante:

SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL

Seção de Jurisprudência

23.09.76

SEGUNDA TURMA

RECURSO EXTRAORDINÁRIO Nº 84.327 – SÃO PAULO

RECORRENTES: xxxx 

RECORRIDA: PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO

EMENTA: Loteamento. Aprovado o arruamento para urbanização de terrenos particulares, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos passam automaticamente para o domínio do município, independentemente de título aquisitivo ou transcrição, visto que o efeito jurídico do arruamento é, exatamente, o de transformar o domínio particular das ruas e logradouros em bens de uso comum do povo. Não tem o loteador infringente do DL 58/37, mais direitos que o loteador a ele obediente.

Inalterabilidade das plantas sem o consenso do município.

RE conhecido, porém não provido.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Segunda Turma do Supremo Tribunal Federal, na conformidade da ata de julgamento e notas taquigráficas, à unanimidade de votos, em conhecerem do recurso mas lhe negar provimento.

Brasília, DF, 28 de setembro de 1976.

THOMPSON FLORES – PRESIDENTE

CORDEIRO GUERRA – RELATOR

Trechos do Voto e Relatório

> [...] o loteador de há muito perdera em proveito da municipalidade o domínio e a posse, não só da área correspondente ao citado espaço livre, bem como dos demais logradouros constantes do plano de loteamento.

Entrando com o pedido de aprovação de arruamento e loteamento o particular dá início ao processo  do concurso voluntário, i.e., se de posse da licença, inicia o loteamento, que é de efeito próprio desde que o faz com o propósito de vender lotes, já não mais poderá tornar nula a inscrição. 

A vontade do particular pode manifestar-se pelo próprio fato de abrir ruas, praças, vender lotes, e, enfim, proceder a toda série de atos, que normalmente poderiam ser atribuídos a uma formal autorização administrativa.

Ainda que não firme declaração alguma de submissão a tal condição, o simples exercício de uma atividade, que tenha como pressuposto de validade aquela submissão é suficiente para comprometer a vontade do particular: é por esse mesmo princípio que o loteador clandestino também se colhe irremediavelmente nos processos do concurso voluntário, o lotear clandestinamente atrai ao loteamento uma submissão para destinação de áreas públicas, sem a exigência de concurso voluntário.

Do fato de loteamento iniciado – o processo se dá com a oferta do particular a uma afetação administrativa, podendo esta última ser expressa ou tácita, como tem decidido a jurisprudência.

Assim, conjugadas estas duas variáveis, dar-se-á a transformação do domínio do particular para o patrimônio público na categoria de bem público de uso comum, independentemente de qualquer outra formalidade, tornando-se inalienáveis e fora do comércio (Cod. Civil, arts. 66, 67 e 68, e Decreto-lei 58/37, artigo 3º).

O lote adquirido pelos autores não existe na planta original e na realidade foi “criado” em área municipal constituída por espaço livre de arruamento e jardins; de acordo com os assentamentos da planta do loteamento, constante da averbação nº 1 que já consignava a abertura das vias públicas, reservando-se as áreas designadas pelo nome de “jardim” para praça pública, conforme planta arquivada no cartório.

A requerimento do loteador foi feita a averbação n. 5 para ficar constando a transformação de várias áreas destinadas a jardins em lotes, entre as quais a que estava destinada a uma praça, para só a constituir os lotes de nºs 18 da quadra 9 e 13-A da quadra 4; tudo sem qualquer notícia de autorização ou qualquer outra manifestação do Poder Público.

O registro do imóvel praticou nulidade insanável, pois desrespeitou o disposto no artigo 235, § único, do Decreto 4.857/39.

Foi por meio do “concurso voluntário” que se consumou a afetação do domínio à administração pública, com base na jurisprudência, mesmo sem a necessidade de ato expresso da Prefeitura.

“Assim, conjugadas estas duas variáveis, dar-se-á a transformação do domínio do particular para o patrimônio público na categoria de bem público”.

Análise Jurídica Comparativa: STF – RE 84.327/SP e o Loteamento Jardim Comary

Introdução para Leigos

Em termos simples, quando um terreno é loteado – ou seja, dividido em várias partes com ruas, praças e outros espaços públicos – as áreas destinadas ao uso coletivo (como vias e jardins) deixam de pertencer ao antigo dono e passam automaticamente ao poder público, mesmo que isso não esteja registrado formalmente.

 A lei protege esses espaços para garantir que todos possam usá-los. 

Não é possível, muitos anos depois, tentar “desfazer” isso e transformar praças e ruas em propriedades privadas.

1. O Precedente do STF no RE 84.327/SP

O Supremo Tribunal Federal decidiu, com base no Decreto-Lei nº 58/1937 e no Código Civil (arts. 66, 67 e 68 do Código de 1916), que:

As áreas  destinadas a uso comum do povo em loteamentos aprovados tornam-se bens públicos inalienáveis, independentemente de qualquer outro ato formal de doação, transferência ou registro (RE 84.327, Rel. Min. Cordeiro Guerra, 2ª Turma, j. 28/09/1976);

A mera apresentação e aprovação de plantas de loteamento com previsão de ruas, praças e jardins transfere essas áreas para o domínio público;

Mesmo que o loteador tente mais tarde modificar as plantas para transformar áreas verdes em lotes, isso é juridicamente nulo;

A vontade do loteador se manifesta de forma tácita e irretratável ao iniciar o loteamento e oferecer os lotes à venda;

A jurisprudência considera inadmissível a reversão da destinação pública atribuída a logradouros e áreas comuns, mesmo por meio de averbações posteriores feitas diretamente em cartório, sem autorização expressa da Prefeitura.

2. O Caso do Loteamento Jardim Comary

O Loteamento Jardim Comary, aprovado e registrado em 21 de abril de 1951, sob o regime do Decreto-Lei nº 58/1937 e do Decreto nº 3.079/1938, apresenta estrutura idêntica à do caso julgado pelo STF:

A Gleba I, primeira a ser loteada, implicou a afetação de toda a área da Granja Comary ao regime de loteamento;

Conforme o §1º do art. 1º do Decreto 3.079/38, é permitida a implantação progressiva do loteamento por desmembramento de glebas. Assim, todas as glebas remanescentes estavam comprometidas desde o registro original com a destinação pública das áreas comuns, como ruas e praças;

Não houve cancelamento do registro do loteamento, nem a sua substituição por outro tipo de parcelamento de solo;

As tentativas posteriores de simular um condomínio ordinário pro indiviso (arts. 623 a 641 do CC/1916) com convenção de condomínio edilício, foram rejeitadas pela prefeitura e pelo Poder Judiciário e  são juridicamente impossíveis, porque:

Já havia parcelamento e alienação individualizada de lotes;

As áreas comuns haviam sido destinadas irrevogavelmente ao uso coletivo, integrando o patrimônio público municipal;

A alteração da natureza jurídica do loteamento demandaria o prévio cancelamento do registro original, conforme o §5º do art. 1º do Decreto 3.079/38, o que nunca ocorreu.

3. Fundamentos Legais

Decreto-Lei nº 58/1937 : 

"O registro do loteamento implica a constituição de direito real de uso público sobre as vias e logradouros constantes do plano aprovado nos termos do art. 3."

Decreto nº 3.079/1938

Nos termos do art. 1º, §1º: “Admitir-se-á a execução parcelada do plano geral, com a apresentação sucessiva dos memoriais e plantas de cada gleba loteada.”

Nos termos do art. 1º, §5º: “As  alterações só será possível mediante pedido do proprietário, com prova de que nenhum lote foi vendido.”

Art. 3º: “As praças, ruas e jardins indicados no plano são bens públicos de uso comum do povo.”

Art. 9º: “As alterações no plano original somente poderão ser feitas com aprovação expressa do Município.”

Código Civil de 1916

Art. 66 a 68: Definem os bens públicos e sua inalienabilidade quando destinados ao uso comum do povo.

4. Aplicação ao Caso Comary:

O § 1º do art. 1º do Decreto nº 3.079/1938 admite a implantação progressiva do loteamento por glebas, o que significa que, desde o registro da Gleba I em 1951, toda a área da Granja Comary foi juridicamente comprometida com o parcelamento do solo urbano.

 A tentativa posterior de simular um condomínio ordinário pro indiviso (art. 623 a 641 do Código Civil de 1916), submetido a uma convenção de condomínio edilício, com o objetivo de revogar o parcelamento legal, remembrar as áreas públicas e privatizar ruas, praças e reservas ambientais — é material e juridicamente impossível.

Além disso, não houve cancelamento do plano de loteamento, nem re-loteamento ou reparcelamento aprovado e registrado nos moldes legais. Portanto, todas as tentativas de modificação posterior da natureza jurídica do parcelamento urbano são nulas de pleno direito.

A jurisprudência do STF no RE 84.327/SP é clara: uma vez aprovado e registrado o loteamento com previsão de áreas públicas, essas áreas passam automaticamente para o domínio público e não podem ser convertidas em lotes privados, nem serem objeto de usucapião, décadas depois.

No caso do Jardim Comary, a tentativa de “transformar” o loteamento em condomínio civilista- edilício, remembrando ruas e praças e imóveis alheios.  para reintegrar e revender os lotes das 16 glebas sob a forma de condomínio de lotes, é juridicamente nula, por violar:

A destinação pública irrevogável das áreas comuns;

A inexistência de cancelamento formal do loteamento original;

O princípio da continuidade do registro e o princípio da legalidade urbanística;

O princípio da segurança jurídica e da proteção ao direito adquirido de terceiros adquirentes de boa-fé.

O princípio constitucional da liberdade de ir e vir e da liberdade de associação e desassociação.

5. Aplicação Prática

Este precedente fortalece a posição jurídica de vítimas de falsos condomínios, e deve ser usado:

Para invalidar averbações de  convenções condomíniais forjadas anos depois da aprovação e registro do loteamento no R.G.I.

Para anular cobranças e execução de cotas de “condomínio” contra os proprietários de lotes em loteamentos já registrados, que foram instauradas mediante uso de PROVAS ILÍCITAS, documentos públicos ideologicamente falsos e já declaradas ilegais pelo Poder Judiciário, Estadual e Federal.

Para impedir que juízes ou cartórios admitam a registro estas tentativas ilícitas de transformações unilaterais e retroativas do regime jurídico de loteamento para condomínio, por meio de fraudes nos Cartórios com  aplicação retroativa da Lei da REURB sobre LOTEAMENTO ABERTO E REGULAR JARDIM COMARY.

Esse acórdão do STF confirma a tese jurídica de que, uma vez aprovado e registrado o plano de loteamento com ruas, praças e áreas públicas, tais áreas tornam-se bens públicos de uso comum do povo, de forma definitiva e irrevogável, ainda que não haja registro formal em nome do Município.

Esse entendimento é aplicável diretamente ao caso do Loteamento Jardim Comary, onde a tentativa de modificação da natureza jurídica de áreas públicas – convertendo um loteamento regular (regido pelo Decreto-Lei nº 3.079/1938) em “condomínio edilício” sobre áreas já loteadas – é absolutamente ilegal e nula, conforme ja foi declarado por decisões judiciais de mérito,  transitadas em julgado. 

No mesmo sentido: 

STJ – REsp 10.703/SP

“Aprovado e registrado o projeto, as áreas destinadas às vias e logradouros públicos transferem-se automaticamente ao domínio público, independentemente de título aquisitivo e transcrição.”

STF – REsp 2734/GO

“Inscrito o loteamento sob o Decreto-Lei nº 58/1937, tornam-se inalienáveis as vias e os espaços livres constantes da planta.”

STJ – REsp 944.325/RS

“Mesmo diante de nulidade formal de registro, consolida-se situação fática respaldada na boa-fé e no direito adquirido, com efeitos residuais válidos.”

Conclusão:

A Lei nº 13.465/2017 não pode ser utilizada como instrumento para regularizar construções ou arranjos  clandestinos fundados em atos ilegais falsos de condomínios, sob pena de violação dos princípios da Dignidade da Pessoa Humana, legalidade, isonomia, função social da propriedade, do direito à propriedade e à moradia, à ordem pública, à prestação dos serviços públicos pelo Estado, e sobretudo à liberdade de ir e vir, e de associação para fins licitos TEMA 492 STF e de desassociação TEMA 922 STF. TEMA 882 IRDR STJ.

ATO JURÍDICO PERFEITO, DIREITOS ADQUIRIDOS E COISA JULGADA 

O loteamento Jardim Comary foi regularmente registrado em 1951, sob o regime jurídico do Decreto 3.079/38 e todas as plantas de LOTEAMENTO e de ARRUAMENTO e DESMEMBRAMENTO das 16 GLEBAS em lotes individuais e independentes, foram aprovadas pela Municipalidade, antes OU  depois das vendas irregulares dos lotes das glebas 6 até 16.

Portanto, qualquer tentativa de alterar retroativamente sua natureza jurídica para "transformar"o bairro Carlos Guinle em FALSOS condomínios fechadoscde lotes de terras nuas, aplicando ilegalmente os  procedimentos da REURB fora das hipóteses legais — viola frontalmente a Constituição e os atos normativos em vigor à época da aprovação e registro do loteamento e os Tratados Internacionais de DIREITOS HUMANOS assinados pelo Brasil.

Precedentes relacionados:

STF – REsp 2734/GO:

Reconhece que, uma vez registrada a planta de loteamento, as áreas destinadas a uso público se tornam inalienáveis, sendo vedada sua posterior destinação a usos privados.

STJ – REsp 10.703/SP:

Afirma que a inscrição da planta do loteamento transfere automaticamente o domínio das áreas públicas ao Município, independentemente de doação ou registro posterior.

A Lei nº 13.465/2017 (REURB) não pode ser aplicada para convalidar fraudes em loteamentos consolidados antes de sua vigência, nem para legitimar transformações artificiais de parcelamentos regulares em “falsos condomínios”, sem a observância dos direitos públicos indisponíveis e dos direitos adquiridos dos proprietários.

O QUE É NÚCLEO URBANO INFORMAL ?

 A Lei nº 13.465/2017 determina que somente poderá ser aplicada para os núcleos urbanos informais comprovadamente existentes,  até 22 de dezembro de 2016 (art. 9, § 2º). 

A REURB tem como objetivo regularizar núcleos urbanos informais, e não se aplica a loteamentos ou condomínios que já existiam e estavam devidamente registrados ou em conformidade com a legislação anterior.

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• Loteamentos e Condomínios Edilícios (Existem antes de 2017):

  Se um loteamento ou condomínio edilício foi criado e registrado antes da publicação da Lei 13.465/2017, a REURB não se aplica a ele, pois a situação jurídica já estava consolidada. 
• Exceção para Núcleos Urbanos Informais:

  A REURB pode ser aplicada a loteamentos e condomínios informais que se enquadram na definição de núcleo urbano informal consolidado antes de 22/12/2016, mesmo que não estivessem registrados ou devidamente legalizados. 
• Regularização de Loteamentos e Condomínios Edilícios:

  Se um loteamento ou condomínio edilício foi criado e registrado antes de 2017, a regularização pode ser feita de acordo com as leis e procedimentos que vigoravam na época da sua criação. 
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