LEI 6015/73 ART. 214 BLOQUEIO DE MATRÍCULAS NOREGISTRO DE IMOVEIS

 Fonte ANOREG/SP

Alguns apontamentos sobre o bloqueio da matrícula 

Publicado em: 23/08/2018

Introdução Com origem na jurisprudência, o bloqueio da matrícula foi levado à Lei de Registros Públicos pela Lei nº 10.931/94, que acrescentou os §§ 3º e 4º ao art. 214 da Lei nº 6.015/73. Nos termos literais da redação legal, o bloqueio da matrícula deverá ocorrer sempre que o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação, devendo ser determinado, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. O § 4° do art. 214 acima referido determina que, uma vez bloqueada a matrícula, o Oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados, a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. Assim, entregue o título junto à serventia imobiliária, ele deverá ser imediatamente prenotado (protocolado) no Livro 1, e esse protocolo terá validade por 30 dias, conforme art. 188 da Lei de Registros Públicos. Caso haja bloqueio da matrícula, então, o prazo de prenotação fica prorrogado até decisão final, ou seja, até que seja decidido pela autoridade competente, seja judicial, seja administrativa, pela cessação dos vícios que levaram ao bloqueio, ou então até que haja o cancelamento da matrícula. A ordem de bloqueio será protocolada e seguirá a ordem de prioridade, ou seja, caso haja outro título já protocolado, aguardando qualificação, ele será qualificado e, se for o caso, registrado antes que ocorra o trancamento da matrícula, salvo se a ordem fizer expressa menção a ele.[1] Neste sentido é a orientação contida no item 110.3 do Capítulo XX das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça: 110.3. Quando se tratar de ordem genérica de indisponibilidade de determinado bem imóvel, sem indicação do título que a ordem pretende atingir, não serão sustados os registros dos títulos que já estejam tramitando, porque estes devem ter assegurado o seu direito de prioridade. Contudo, os títulos que forem posteriormente protocolados terão suas prenotações suspensas como previsto no item 110.2.9. E também o art. 182 da Lei nº 6.015/73, que tem o seguinte teor: Art. 182 Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. O bloqueio traduz, assim, determinação judicial para que, a partir daquela ordem, nenhum outro ato seja realizado naquela matrícula. A ordem de bloqueio pode partir de uma autoridade em processo judicial contencioso, ou pode ser advinda do Juiz Corregedor Permanente em procedimento administrativo, mas nunca por decisão do próprio Oficial, muito embora ele possa perfeitamente se originar de um pedido seu, ou dos interessados. Aliás, recomenda-se que tal requerimento seja efetuado pelo Oficial toda vez que observados seus pressupostos, exercendo sua função de guardião dos registros sob sua responsabilidade. A ordem de bloqueio, ao contrário dos títulos judiciais, não sofre qualificação registral e deve ser cumprida, salvo no caso de absoluta impossibilidade, conforme já se decidido nos autos do procedimento CG n° n° 2013/174855 (79/2014-E): Registro de Imóveis – Decisão judicial de antecipação dos efeitos da tutela que determinou o bloqueio da matrícula – Comprovação do trânsito em julgado – Desnecessidade – Recurso Provido. O registrador recusou a averbação do bloqueio aos argumentos de que o título judicial também se submete à qualificação judicial e que inexiste prova do trânsito em julgado.É certo que, conforme antiga e pacífica jurisprudência desta Corregedoria Geral e do C. Conselho Superior da Magistratura, o título judicial é passível de qualificação. É preciso, no entanto, distinguir título judicial de ordem judicial, uma vez que o caminho registral a ser seguido é completamente diferente. As ordens judiciais diferenciam-se dos títulos judiciais. Todo título judicial resguarda, como antecedente necessário, uma declaração emitida por um órgão do Estado-Juiz e referente à presença de um título legitimário, de direito material, capaz de dar respaldo causal à mutação jurídico-patrimonial a ser operada pelo ato de registro. Em se tratando de uma ordem judicial, não há, semelhante correspondência. Cuida-se de um comando dirigido ao registrador e derivado da atividade jurisdicional, como resposta, especialmente, a situações de urgência e que, dotadas de provisoriedade, demandam certa elasticidade na conformação da decisão judicial. Tais ordens ostentam uma aparência externa idêntica à de um título judicial, mas não ostentam conteúdo semelhante. Mais adiante, pontua que o exame qualificador do registrador é mais limitado, de sorte que só poderá recusar o cumprimento ao comando recepcionado quando restar caracterizada hipótese de absoluta impossibilidade. Cita, como exemplos, o caso em que se determina indisponibilidade de bens que não é titular ou no que há contradição intrínseca entre e o documento instrumentalizador da ordem não corresponde ao seu teor. O bloqueio da matrícula, dessa forma, não é um fim em si mesmo. É uma providência cautelar, que serve para evitar atos de escrituração que possam gerar ainda mais prejuízos e, consequentemente, mais danos de difícil ou improvável reparação. A medida menos drástica (bloqueio) sempre deve ser adotada com preferência à medida mais drástica (cancelamento), desde que o bloqueio se apresente como necessária e suficiente para evitar um mal maior. O bloqueio pode ser levado a efeito como medida liminar, inclusive, ou seja, sem a oitiva das partes envolvidas, mas apenas quando a gravidade e o risco sejam tamanhos que imponham que os envolvidos sejam ouvidos somente após a medida. É possível se perguntar quanto tempo deve durar o bloqueio da matrícula, mas não existe termo certo para que a medida perdure. Aliás, não há prazo algum previsto em lei; contudo, o bloqueio deve ser medida temporária, ainda que no cotidiano dos registros imobiliários se tenha notícia de bloqueios que perdurem por anos. Mas isso não é o ideal, sendo de todo recomendado que se decida sobre os óbices e, consequentemente, pela manutenção ou não do registro. O bloqueio é administrativo; ele não serve de arresto ou indisponibilidade de bens. Sua função é garantir a regularidade do registro, nada impedindo que seja parcial, ou seja, limitado a determinados atos. Vícios que justificam o bloqueio da matrícula A necessidade do bloqueio pode envolver vícios relativos à existência, validade ou à eficácia do negócio jurídico estampado no título que ingressou no registro de imóveis, ou seja, que foi qualificado positivamente. Como é consabido, nos registros públicos, o Princípio da Fé Pública e da Veracidade do registro público exigem que as inscrições devam corresponder ao plano da existência, validade e eficácia do negócio jurídico estampado no título. E a Lei de Registros Públicos se preocupou com as nulidades do registro, e trata delas nos seus art. 214, 216, 252 e 254. O art. 214 cuida das chamadas nulidades de pleno direito. Elas, uma vez comprovadas, invalidam o registro independentemente de ação direta. Tais vícios são aqueles que envolvam exclusivamente o registro em si, perceptíveis tão só pela leitura da matrícula, sem a necessidade de exame do título que lhe deu origem. Para essas hipóteses, muito embora seja possível o bloqueio, a nulidade e o cancelamento do registro pode não ocorrer, caso atinja interesse de terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel, nos termos do §5° do art. 214 acima citado.[2] Já o art. 216 da Lei n° 6.015/73 diz que o registro poderá também ser retificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. A diferença entre os art. 214 e 216 é clara, portanto. O art. 214 diz respeito a um vício do registro em si, extrínseco ao título apresentado, de modo que, novamente apresentado o título, na forma correta, ele pode ser registrado. É o exemplo da abertura de matrícula em circunscrição territorial incompetente. Já o art. 216 diz respeito a vícios do negócio jurídico, somente podendo ser reconhecido e desfeito em processo judicial com o devido processo legal, não podendo nunca ser feito pelo Registrador, ou mesmo pelo Juiz Corregedor Permanente. Nesse caso, ainda que determinada pessoa compareça à serventia, por exemplo, munido de certidão de óbito, alagando que o outorgante da procuração que possibilitou a lavratura da escritura de compra e venda, ao tempo do ato, estava morto, o Oficial nada poderá fazer quanto ao cancelamento do registro. Poderá, contudo, solicitar ao Juiz Corregedor Permanente, com base nesses argumentos e munido de prova documental, solicitar o bloqueio imediato da matrícula. Ainda que seja o caso de nulidades de pleno direito, quando o exame pode ser feito na própria serventia, perceptível pela simples leitura da matrícula, o registrador não poderá cancelar, por seu ato, a matrícula. E enquanto não cancelado, o registro produz todos os seus efeitos legais, ainda que, como dito, por outra maneira, haja prova de que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido, nos exatos termos do art. 252 da Lei de Registros Públicos[3]. Já o art. 254, ainda tratando das nulidades do registro, afirma que, se cancelado o registro, mas subsistirem o título e os direitos dele decorrentes, poderá o credor promover novo registro, o qual só produzirá efeitos a partir da nova data. Naturalmente, a prioridade gerada pela primeira apresentação não prevalecerá. Hipóteses de aplicação do bloqueio da matrícula. Pelo Princípio da Inscrição, o registro é constitutivo de direito real sobre coisa imóvel. Há exceções, naturalmente, como no caso da aquisição originária, quando o registro possui efeitos para a disponibilidade da coisa adquirida. Também na sucessão hereditária, face ao Princípio da Saisine, quando a propriedade se transmite com a abertura da sucessão. A inscrição também leva à presunção relativa de propriedade. Outro princípio nitidamente ligado às medidas de bloqueio de matrícula é o da concentração dos atos na matrícula imobiliária, que ganhou ainda mais relevo após a edição da Lei nº 13.907/2015, de 19 de janeiro de 2015, resultada da conversão da MP 656/14. O art. 54 da referida lei estabelece que atos translativos ou modificativos de direitos reais serão considerados eficazes em relação a atos anteriores que não tenham sido averbados ou registrados na matrícula imobiliária. Dentre as hipóteses de bloqueio, ele poderá ocorrer em razão de problemas envolvendo a circunscrição territorial do imóvel, como mudança de circunscrição e atos praticados na circunscrição errada. Aliás, quanto a questões envolvendo a territorialidade do imóvel, as Normas da Corregedoria estabelecem que, se for o caso de ato de registro, abre-se uma matrícula na nova circunscrição; para atos de averbação, o ato será praticado na origem, enquanto não aberta outra matrícula[4]: 138.27. Se o imóvel passar a pertencer a outra circunscrição na qual ainda não haja matrícula aberta, a retificação prevista no art. 213, II, da Lei nº 6.015/73, tramitará no Registro de Imóveis de origem. Contudo, em matéria de conflito de atribuições entre juízos, o juízo competente para examinar a retificação, tanto a apresentada diretamente por meio de procedimento judicial quanto a remetida pelo Oficial na forma do art. 213, II, § 6º, da Lei n° 6.015/73, é o da situação do imóvel. Assim, a retificação de imóvel deslocado de uma circunscrição imobiliária para outra tramita no Registro de Imóveis da origem onde estão seus registros. No caso de impugnação ou de algum requerimento, como, por exemplo, o bloqueio de novas averbações, o Oficial remeterá os autos ao Juiz Corregedor Permanente da situação do imóvel. Voltando às hipóteses de bloqueio da matrícula, é perfeitamente possível sua utilização na hipótese de fraude à execução, que leva à ineficácia da averbação em face do credor prejudicado. O art. 216 da Lei Regente assim dispõe: Art. 216 – O registro poderá também serretificado ou anulado por sentença em processo contencioso, ou por efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de julgado sobre fraude à execução. Também se recomenda o bloqueio da matrícula quando há indícios de prática de ilícito penal, quando a apuração dos fatos de ocorrência de crime será imprescindível, sendo recomendada a vedação a novas inscrições até que solucionada a questão[5]. A duplicidade antinômica também é causa comum de bloqueio da matrícula. Aliás, tal situação, apesar de ser um grave problema no âmbito do registro imobiliário, é comum. O Registrador Imobiliário tem o papel de zelar pelo princípio da continuidade e também pela disponibilidade dos imóveis. Entretanto, por uma diversidade de razões, são inúmeros os relatos de matrículas ou registros do mesmo imóvel, tais como matrículas com correntes filiatórias oriundas de um mesmo tronco, com origem primitiva idêntica; matrículas com correntes filiatórias distintas ou conflitantes de origem diversa; matrículas de uma mesma corrente ou origem, dentre outros. Compete ao Registrador, ao se deparar com duplicidade de matrículas contraditórias, oficiar ao Juiz Corregedor Permanente ao qual está subordinado, noticiando a contrariedade que, como medida cautelar, poderá determinar o bloqueio para que, na esfera própria, seja discutida a validade de um ou de outro registro, apurando-se quem detém o melhor título. Na maioria das vezes, o acionamento da via jurisdicional será é indispensável para o deslinde da matéria, ante à necessidade de dilação probatória, já que não poderá ser examinada nos estreitos limites de um feito de natureza administrativa. A duplicidade de registros não leva necessariamente à conclusão de que um deles é nulo de pleno direito, como já decidido pelo Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, nos autos da Apelação n° 4.094, julgada em 24/6/1985, RT 599/99: A regra do art. 859 do Código Civil, autorizadora do princípio da presunção, não pode ser chamada por nenhum daqueles titulares dos registros duplos. A presunção de que o direito pertence àquele em cujo nome está registrado não pode conviver com o duplo registro (…). Em outras palavras, a presunção de veracidade do registro desaparece quando há duplicidade. (…) a consequência é a impossibilidade de prática de qualquer ato em qualquer das correntes filiatórias, até que, na via adequada, se decida pela prevalência de uma ou de outra. Por vezes, é recomendado, inclusive, o duplo bloqueio, vedando-se inscrições nas duas matrículas sobrepostas, já que não há nada a indicar que a medida automática seria o bloqueio da matrícula mais recente. A presunção de veracidade de ambas está fulminada momentaneamente, e, por isso, nenhuma delas poderá sofrer novas inscrições, até que solucionada a questão[6]. Também deve ser levado a efeito o bloqueio quando houver claros indícios de alienação sucessiva de fração ideal, com indícios de fraude à lei de parcelamento de solo urbano, o que, também, está a desautorizar qualquer inscrição pretendida. Conclusão Por esses breves apontamentos, constata-se que o bloqueio da matrícula pode se dar por diversas razões. Muitas vezes, as nulidades gravitam entre matérias intrínsecas e extrínsecas ao registro, envolvendo também outros títulos contraditórios que ingressaram na serventia, razão pela qual, nesses casos, o cancelamento da matrícula deverá ocorrer apenas por decisão de natureza jurisdicional, envolvendo diretamente as partes interessadas. Após o bloqueio, a medida seguinte poderá ser o cancelamento da matrícula. Como dito, contudo, o cancelamento talvez não seja a medida jurídica a ser imposta caso a caso, face à possibilidade de eventual direito à usucapião (§ 5° do art. 214 da Lei n° 6.015/73), o que somente poderá ser aferido em ação própria, envolvendo cada um dos litigantes, para que se decida quem detém o melhor título. Somente assim será possível a suspensão do bloqueio, seja para restaurar a registrabilidade junto junto à matrícula, seja para cancelá-la, extirpando do mundo jurídico, consequentemente, todas as inscrições nela realizadas. [1] Segundo NARCISO ORLANDI NETO: “(…) determina que, no confronto de direitos contraditórios submetidos simultaneamente à qualificação, os registros seguem a ordem de prenotação dos respectivos títulos” (Retificação do Registro de Imóveis, Ed. Oliveira Mendes-Livraria Del Rey Editora, 1997, pág. 62). [2] Interessante julgado na apelação n° 591.779-4/5, no qual o Eg. TJSP reconheceu os vícios existentes na abertura da matrícula, mas manteve sua validade em razão das consequências gravosas de seu cancelamento. [3] Quanto aos efeitos do registro inválido, vide o Resp Nº 1.543.567 – ES (2015/0172938-9): agravo interno em recurso especial. compra e venda de imóveis. ação declaratória de nulidade. improcedência. negativa de prestação jurisdicional. art. 535 do cpc/1973. não ocorrência. terceiros adquirentes. boa-fé. teoria da aparência. aplicabilidade. deficiência na fundamentação do recurso. súmula Nº 284/STF. 1. (…). 2. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte no sentido de que é possível a aplicação da teoria da aparência para afastar suposto vício em negociação realizada por pessoa que se apresenta como habilitada para tanto, desde que o terceiro tenha firmado o ato de boa-fé. 3. Se o artigo apontado como violado não apresenta conteúdo normativo suficiente para fundamentar a tese desenvolvida no recurso especial, incide, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 4. Agravo interno não provido. [4] Vide CGJ Processo CG n° 2015/166783 (17/2016-E): Registro de Imóveis – Retificação de registro – Ato passível de averbação que, portanto, deve ser inscrito no Registro de Imóveis de origem, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição – Arts. 169, I c.c. 213, § 1º, da Lei n° 6.015/73 – Item 138.27, do Capítulo XX, das NSCGJ – Recurso desprovido, com recomendação. [5] Ver processo n° 1040707-28.2016.8.26.0100, 1ª Vara de Registros Públicos, 02/05/2016, Juíza Tânia Mara Ahualli: “A dilação probatória é incompatível com o procedimento administrativo que tem curso na Vara de Registros Públicos. A fim de preservar o princípio da segurança jurídica, já que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação aos interessados e a terceiros de boa fé, determina-se o bloqueio da matrícula”. [6] Ver processo 1112495-73.2014.8.26.0100 1a. Vara de Registros Públicos, Juíza Tania Mara Ahualli: “Com razão o Oficial Registrador e o Douto Promotor de Justiça. De acordo com a decisão que determinou o bloqueio da matrícula nº 3.092, objeto deste procedimento, proferida pelo MMº Juiz Drº Asdrubal Nascimberi (fls.120/121), o motivo para realização do ato foi a “duplicidade de linha filiatórias, com o mesmo berço tabular”, sendo imperativo em caráter acautelatório o bloqueio dos registros, diante da impossibilidade do cancelamento com fulcro no artigo 214 da Lei 6.015/73, por não se tratar de nulidade de pleno direito. Neste contexto, apesar da argumentação e documentos trazidos pela requerente, não foram carreados aos autos fatos e documentos novos que permitam a autorização de desbloqueio da matrícula, em preservação a segurança jurídica que os atos registrários devam assegurar a terceiros”.

Fonte: Iregistradores

TJ RJ É PROIBIDO VENDER E REGISTRAR NO RGI LOTES EM LOTEAMENTOS IRREGULARES. ART. 52 da LEI 6766/79 ART. 647/648 das NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL PARTE EXTRAJUDICIAL

OUTRA RAIZ DE FALSOS CONDOMINIOS É A VENDA DE "FRAÇÃO IDEAL" em LOTEAMENTOS IRREGULARES. A VENDA É  ILEGAL, O REGISTRO NO REGISTRO DE IMOVEIS  É PROIBIDO PELA LEI DE REGISTROS PUBLICOS E PELA LEI DE LOTEAMENTOS, E PELAS NORMAS DAS CORREGEDORIAS DO CNJ E DOS TRIBUNAIS.  O OFICIAL REGISTRADOR  É RESPONSABILIZADO CIVIL E PENALMENTE COM ATE 2 ANOS DE PRISÃO, MULTA e PERDA DA DELEGAÇÃO: 

"A venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente, não pode ser objeto de registro imobiliário, nos termos da legislação em comento, sujeitando o Oficial Registrador às penas do artigo 52 da Lei nº 6.766/79 aliado à vedação dos artigos 647 e 648 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da Justiça" 

CONFIRA : 

PROCESSO Nº: 0019053-66.2013.8.19.0014

SUSCITANTE: CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ

INTERESSADOS: FRANCISCO DE ASSIS DA SILVA PINHEIRO, SOLANICE MONTEIRO RODRIGUES, LEILA MARIA DA SILVA PINHEIRO AZEVEDO E CLAIDE ROBERTO SARDINHA AZEVEDO.

RELATORA: DES. DENISE VACCARI MACHADO PAES

 REEXAME NECESSÁRIO. SERVIÇO REGISTRAL. 

DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CONSTITUÍDO POR LOTE DECORRENTE DO DESMEMBRAMENTO DA ‘FAZENDA QUARAY’ OU ‘CAMPO DO XEXÉ’. REGISTRO ADIADO. DIVERSAS IRREGULARIDADES APRESENTADAS NA MATRÍCULA ORIGINAL. IMÓVEL OBJETO DO CONTRATO QUE NÃO POSSUI MATRÍCULA PRÓPRIA. LOTEAMENTO IRREGULAR DA COPAIGE- COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO. SENTENÇA QUE AUTORIZOU O REGISTRO DA ESCRITURA. PARECER DA DOUTA PROCURADORIA OPINA PELA REFORMA DA SENTENÇA. PARCELAMENTO IRREGULAR DO SOLO URBANO. VIOLAÇÃO AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO NOS MOLDES ORA REQUERIDO. SEGURANÇA JURÍDICA QUE SE VISA PRESERVAR. REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE PARA JULGAR A DÚVIDA PROCEDENTE. 

Vistos, relatados e discutidos estes autos do Processo nº 0019053-66.2013.8.19.0014, em que é suscitante o CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ e interessados FRANCISCO DE ASSIS DA SILVA PINHEIRO, SOLANICE MONTEIRO RODRIGUES, LEILA MARIA DA SILVA PINHEIRO AZEVEDO E CLAIDE ROBERTO SARDINHA AZEVEDO;

ACORDAM os Desembargadores integrantes do CONSELHO DA MAGISTRATURA DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO, por unanimidade de votos, em conhecer do reexame necessário para reformar a sentença, nos termos do voto da Relatora.

Trata-se de Dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório do 13º Ofício da Comarca de Campos dos Goytacazes quando do requerimento de registro de Escritura de Compra e Venda (fls.13/15), lavrada em 08.05.1988, no Cartório do Terceiro Distrito do mesmo Município, no livro 72, fls.181 e verso, ato nº 184, referente ao imóvel constituído pelo Lote 05, quadra IV, Loteamento Parque Novo Farol, decorrente do desmembramento da “Fazenda Quaray” ou” Campo do Xexé”, 5º Distrito de Campos dos Goytacazes/RJ.

Prenotado o título, o Registrador concluiu pela impossibilidade do registro pois o imóvel objeto da escritura não tem matrícula própria, tudo indicando ser componente de imóveis maiores de propriedade da COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO- COPAIGE, na condição de condômina das áreas matriculadas sob os nºs 188 e 189 e relativamente às quais têm sido apresentadas outras escrituras do mesmo teor para registro. E assinala já ser conhecimento do Ministério Público, bem como dos Juízos da Comarca, o caso do loteamento irregular nas plantas 158,599 e 577 referentes às matriculas 188 e 189, do Cartório do 13º Ofício.

Informa possuir o imóvel da matrícula 188 uma área de 532.030 m² e tinha cinco proprietários (R1/188), tratava-se de um condomínio ordinário, porém os registros posteriores (R2, R3 e R4)apontam ter a COPAIGE- COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO adquirido partes ideais do imóvel até perfazer 50% (cinquenta por cento) da área equivalente a 266.015 m². E constar na matrícula 189 que a COPAIGE é proprietária de uma área total de 62,5% equivalente a 339.494,6875m², adquiridos, também, em partes ideais. (R.2, R.3, R.4 e R.5), asseverando que as escrituras que vêm sendo apresentadas para registro fazem referências as matrículas 188 e 189, mas caracterizam lotes que não estão consignados nas matrículas citadas, concluindo não possuir o imóvel objeto da presente dúvida matrícula própria.

Sustenta, ainda, ter o Oficial anterior tratado os dois imóveis ( matrículas 188 e 189) como se fossem um só, sem fazer a fusão das aludidas matrículas, sendo matriculados 938 lotes, perfazendo a área de 451.832,07m e, neste cálculo, não estão incluídos 45 lotes que ainda faltam registrar. E que, somente, considerando as áreas das matrículas 188 e 189 conjuntamente é que será possível o registro de alienações vindouras, mesmo em partes ideais.

Por fim, ressalva que os Juízos da Comarca, sensibilizados com a questão social envolvida, tem determinado o registro dos lotes como partes ideais do imóvel das referidas matrículas.

Não houve apresentação de impugnação.

Manifestação do Ministério Público às fls. 49/50 no sentido do registro do título à margem da matrícula, como se fosse uma parcela ideal, com a cautela de se identificar a área do imóvel para que o Oficial do Registro possa controlar o tamanho ainda disponível para outros registros (área remanescente), de modo que, neste momento, os adquirentes dos terrenos não fiquem alijados de seus domínios, ainda, que, por ora, em conjunto com outros, em frações ideais.

A sentença de fls. 52/52 v, julgou procedente o pedido para acolher a dúvida do registrador e autorizar o registro do título, autorizando o registro da escritura de compra e venda junto á matrícula da área maior, como fração ideal, figurando o comprador como condômino.

Não houve interposição de recurso da sentença prolatada.

Manifestação do Oficial Registrador solicitando a remessa dos presentes autos ao Conselho da Magistratura, nos termos do art.48,§ 2ª da LODJ. (fls. 58)

Remetidos os autos a este E. Conselho da Magistratura, para reexame necessário, manifestou-se a d. Procuradoria Geral de Justiça a fls.74/93 pela reforma da sentença.

É o relatório. Passo a decidir.

A sentença merece reparo.

Pelo que se depreende dos autos, objetivam os interessados o registro de Escritura de Compra e Venda, na qual figuram como promitentes compradores Francisco de Assis da Silva Pinheiro e sua mulher Solanice Monteiro Rodrigues, Leila Maria da Silva Pinheiro Azevedo e seu marido Claide Roberto Sardinha Azevedo e como vendedora COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO- COPAIGE, lavrada no Cartório do Terceiro Distrito da Comarca de Campos dos Goytacazes, no livro 72, às fls. 181 e verso, Ato 184, referente ao imóvel constituído pelos lotes 188 e 189, decorrentes do desmembramento da “Fazenda Quaray” ou “Campo do Xexé, 5º Distrito de Campos dos Goytacazes/RJ.

Ocorre que, submetida a referida escritura a registro, o Oficial Registrador do Cartório do 13º Ofício Notarial e Registral da Comarca de Campos dos Goytacazes informou que o título não pode ser registrado, pois, além de não possuir o imóvel objeto do contrato matrícula própria, trata-se de loteamento irregular da COPAIGE-Companhia de Desenvolvimento Urbano.

Frise-se que, como salientou o Oficial Registrador, a matéria em debate importa grande gleba de terra na Comarca de Campos dos Goytacazes, na qual há desacordo de registros, ausências/ dissonâncias de matrículas, divergências de proprietários, tornando-se inviável o registro pretendido.

A questão em apreço não é nova neste E. Conselho, sendo estes os votos mais recentes acerca da matéria: processos nºs 0004568-37.2008.8.19.0014,0028498-84.2008.8.19.0014 e 0006859-05.2011.8.19.0014, abaixo ementados, ser impossível o registro de título análogo ao dos presentes autos, tanto para o fim de transferir a propriedade de lotes autônomos, quanto para conceder ao interessado a propriedade de uma fração ideal da porção de terras maior, ficando o mesmo na condição de condômino da área:

REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA REGISTRAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA DE LOTE INEXISTENTE NA MATRÍCULA. ÁREA QUE NÃO SOFREU REGULAR LOTEAMENTO OU DESMEMBRAMENTO. IMPOSSIBILIDADE. 

Irregularidade nos registros apontados pelo atual Delegatário que exigem correção imediata. 

Diante da questão social envolvida diversos registros de lotes como partes ideais foram efetivados por determinação judicial, contudo, o cálculo é complexo e a área total apresenta divergência. Sentença que julga a Dúvida parcialmente procedente para declarar a impossibilidade do registro, mas autorizando que o mesmo seja efetuado concedendo à interessada a propriedade de uma fração ideal a ser calculada. Inviabilidade. Loteamento irregular. Proibição legal de registro de contratos cujo objeto seja loteamento ou desmembramento irregular. Precedentes deste E. Conselho da Magistratura. Sentença reformada em sede de reexame necessário para julgar a Dúvida procedente. (Processo nº 0004568-37.2008.8.19.0014, Relator Des. Celso Ferreira Filho, julgado em 28/07/2016) 

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REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL CONSTITUÍDO POR LOTES DECORRENTES DO DESMEMBRAMENTO DA “FAZENDA QUARAY” OU “CAMPO DO XEXÉ”. 

REGISTRO ADIADO TENDO EM VISTA DIVERSAS IRREGULARIDADES DA MATRÍCULA ORIGINAL DO IMÓVEL. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A DÚVIDA. 

PARECER DA DOUTA PROCURADORIA 

OPINANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA. 

EVIDENTE PARCELAMENTO IRREGULAR. 

AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DO 

REGISTRO. SEGURANÇA JURÍDICA QUE SE VISA PRESERVAR. SENTENÇA QUE SE REFORMA PARA JULGAR A DÚVIDA 

PROCEDENTE.

(Processo nº 0028498-84.2008.8.19.0014, Rel. Des. Suely Lopes Magalhães, julgado em 17/03/2016).

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REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 13º OFÍCIO NOTARIAL E REGISTRAL DE CAMPOS DOS GOYTACAZES/RJ. REQUERIMENTO PARA REGISTRO DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA IMÓVEL CONSTITUÍDO POR LOTES DECORRENTES DO DESMEMBRAMENTO DA “FAZENDA QUARAY” OU “CAMPO DO XEXÉ”. REGISTRO ADIADO TENDO EM VISTA DIVERSAS IRREGULARIDADES DA MATRÍCULA ORIGINAL DO IMÓVEL. SENTENÇA JULGOU PARCIALMENTE PROCEDENTE A DÚVIDA. PARECER DA DOUTA PROCURADORIA OPINANDO PELA REFORMA DA SENTENÇA. EVIDENTE PARCELAMENTO IRREGULAR. AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA ESPECIALIDADE E DA CONTINUIDADE. IMPOSSIBILIDADE DO REGISTRO. EXISTÊNCIA DE PRECEDENTES DESTE EGRÉGIO CONSELHO RELATIVOS AO MESMO LOTEAMENTO. SEGURANÇA JURÍDICA QUE SE VISA PRESERVAR. SENTENÇA QUE SE REFORMA PARA JULGAR A DÚVIDA PROCEDENTE. 

(Processo nº 0006859-05.2011.8.19.0014, Rel. Des. Marcelo Castro Anatocles da Silva Ferreira, julgado em 18/02/2016).

Bem se sabe que os direitos reais assumem em nosso sistema jurídico grande relevância por serem oponíveis erga omnes, além de suas demais consequências, fazem com que o sistema de Registros Públicos seja informado por uma série de princípios que asseguram às transações imobiliárias maior segurança, constituindo verdadeira garantia de fidelidade, veracidade e eficácia as transcrições e averbações levadas aos referidos Cartórios de Registros Imobiliários.

E o pacto celebrado, além de não permitir a precisa identificação do imóvel, violando o Princípio da Especialidade Objetiva, que consiste na perfeita e minuciosa identificação do imóvel a ser registrado, a fim de impedir que sua transmissão seja feita irregularmente, protegendo-se o registro imobiliário da possibilidade de erros que venham a confundir propriedades, como preceituam os artigos 176 e 225, parágrafos 1º e 2º, ambos da Lei 6.015/73, caracteriza, inequivocamente, parcelamento irregular do solo urbano, que se mostram suficientes para obstar o registro do título.

In casu, o Princípio da Especialidade, em sua modalidade Objetiva, não foi observado, isto porque era imprescindível a abertura de uma matrícula do imóvel em questão, com a identificação de todas as suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver, conforme dispõe o artigo 176 da Lei nº 6.015/73, 

vejamos:

“Art. 176- - O Livro nº 2 - Registro Geral - será destinado, à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não atribuídos ao Livro nº 3. 

§ 1º A escrituração do Livro nº 2 obedecerá às seguintes normas: 

 I – cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

 II - são requisitos da matrícula: 

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;

3) a identificação do imóvel, que será feita com indicação: 

a - se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; 

b - se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.” 

Acrescente-se, ainda, o artigo 225 do mesmo diploma legal:

Acrescente-se, ainda, o artigo 225 do mesmo diploma legal:

Art. 225- Os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, as características, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando o nome dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado impar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

§ 1º As mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro.

§2º Consideram-se irregulares, para efeito de matrícula os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.”

O Princípio da Continuidade, por sua vez, determina que todos os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registral. Tal princípio está inserido na regra dos seguintes artigos da Lei 6.015/73:

“Art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante. O oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro quedependa da apresentação de título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro.” ( grifado).

Por fim, além de inexistir qualquer matrícula imobiliária aberta para o imóvel em questão, em flagrante violação ao disposto nos artigos 176 e 225 da Lei 6.015/73, as manifestações e os documentos acostados aos autos apontam o parcelamento irregular ou clandestino do imóvel originário por parte da Companhia de Desenvolvimento Urbano- COPAIGE, cuja negociação é expressamente proibida, conforme estabelece o art. 37 da Lei nº 6.766/79:

Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 

...........................................................................................

Outrossim, a venda de fração ideal de terras parceladas irregularmente, não pode ser objeto de registro imobiliário, nos termos da legislação em comento, 

sujeitando o Oficial Registrador às penas do artigo 52 da Lei nº 6.766/79 aliado à 

vedação dos artigos 647 e 648 da Consolidação Normativa da Corregedoria Geral da 

Justiça:

...........................................................................................

Art. 52. Registrar loteamento ou desmembramento não 

aprovado pelos órgãos competentes, registrar o 

compromisso de compra e venda, a cessão ou 

promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de 

contrato de venda de loteamento ou desmembramento 

não registrado. 

Pena: Detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 

(cinco) a 50 (cinquenta) vezes o maior salário mínimo 

vigente no País, sem prejuízo das sanções 

administrativas cabíveis.

........................................................................................... 

...........................................................................................

Art. 647. Os Oficiais de Registro de Imóveis são obrigados, sob pena de caracterizar falta disciplinar, a fiscalizar o uso de escritura de compra e venda de fração ideal, com formação de condomínio civil, como instrumento de viabilização da criação de loteamentos irregulares ou clandestinos, e de burla à lei de parcelamento do solo, o que poderá ser depreendido não só do exame do título apresentado para registro, como também pelo exame dos elementos constantes da matrícula. 

(...) 

§ 5º. Convencido o Oficial de Registro de Imóveis, de que a venda da fração ideal se faz em burla da legislação de loteamentos, deverá exigir o cumprimento dos requisitos do referido diploma legal, para a inserção do título no registro imobiliário e, em não sendo atendida 

a exigência, negará registro ao título. Nesta última 

hipótese, não concordando a parte com a exigência 

formulada pelo Oficial ou com a negativa de registro do 

título, poderá ser suscitada a dúvida prevista no artigo 

198 da Lei nº. 6.015/73, ao Juízo de registros públicos 

competente” 

...........................................................................................

Art. 648. Os Oficiais não poderão registrar as escrituras 

ou instrumentos particulares envolvendo alienação de 

frações ideais, quando, baseados em dados objetivos, 

constatarem a ocorrência de fraude e infringência à lei e 

ao ordenamento positivo, consistente na instituição ou 

ampliação de loteamentos de fato. 

...........................................................................................

Resta evidente tratar-se de questão complexa, envolvendo mais uma das 

centenas de contratos pertinentes ao possível parcelamento irregular ou clandestino do 

imóvel originário – Fazenda Quaray ou Campo do Xexé-, por parte da Companhia de 

Desenvolvimento Urbano – COPAIGE, na qual o próprio notário assinalou dentre as 

exigências formuladas a fls.02/10 no item 2, ser necessário o levantamento da presente 

dúvida, descabe a condenação dos interessados ao pagamento das custas, com lastro 

no Princípio da causalidade.

Como bem entendeu o órgão ministerial de segundo grau às fls74/93 “ 

Finalmente, destaque-se que a única forma correta de se regularizar a calcinada e conturbada área de terra, é a utilização, pelos interessados, das ações judiciais pertinentes, nas quais exercerão o contraditório amplo e irrestrito na forma do artigo 5º, XXXV, da Constituição da República bem como, em face de todos aqueles que direta ou indiretamente possam ser alcançados pelas eventuais coisas julgadas a serem formadas”.

Em que pese a importância social do tema, por tratar-se de regularização fundiária, deve-se destacar que a incidência de instrumentos normativos voltados à adquirentes não afasta o cumprimento das exigências previstas na Lei Registral.

DO EXPOSTO, VOTO PELA REFORMA DA SENTENÇA E, POR VIA DE CONSEQUÊNCIA, JULGO PROCEDENTE A PRESENTE DÚVIDA.

Rio de Janeiro, 22 de junho de 2017.

 

 DENISE VACARI MACHADO PAES

TJ RJ LOTEAMENTO CLANDESTINO COBRANÇAS ILEGAIS AÇÃO CIVIL PÚBLICA AÇÃO DE USUCAPIÃO INAPLICÁVEL A LEI 13.465/2017

LOTEAMENTO CLANDESTINO -  INAPLICABILIDADE DA LEI 13.465/2017

AÇÃO CIVIL PUBLICA DANO AMBIENTAL  PROCEDENTE

EXTINÇÃO  DE EXECUÇÕES  DE TITULOS EXECUTIVOS EXTRAJUDICIAIS  DE  FALSAS COTAS CONDOMINIAIS

 Uma das principais origens de FALSOS  condominios são INVASÕES e/ou  GRILAGENS de TERRAS PÚBLICAS , e privadas, e a implantação de LOTEAMENTOS IRREGULARES ou  CLANDESTINOS. 

A ilegalidade da "criação" do falso "Condominio Flamboyant"  foi comprovada na JUSTIÇA por laudos periciais e os danos ambientais foram comprovados em AÇÃO civil pública julgada procedente.  

E uma das execuções  de titulo extrajudicial  instaurada pelo FALSO  "Condominio Flamboyant" - foi  extinta pelo juiz .

Leia AQUI:

Processo nº: 0020361-61.2018.8.19.0209

Tipo do Movimento: 

Sentença

Descrição: Trata-se de embargos à execução proposto por Belmiro Humberto da Silva Mendes em face do Condomínio Flamboyant. 

O processo principal é execução de título extrajudicial (crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício - art. 784, X, do CPC) que o embargado move em face da embargante. 

A parte embargante alega que: houve indevido deferimento da gratuidade de justiça nos autos principais da execução; as despesas em cobrança não constituem título executivo extrajudicial, porque o exequente não é condomínio edilício, mas sim uma associação civil; a convenção de condomínio não está nos autos, porque o condomínio edilício não existe; alternativamente, há excesso de execução na importância total de R$ 4.281,69. Formula os seguintes pedido :Declaração de inexequibilidade do título nos termos do art. 917, inciso I, 1ª parte, do CPC. Resposta do embargado, fl. 33. A parte ré alega que: o embargado está '...em processo de 'Regularização', mas a cobrança promovida nos autos principais da execução independe de ser consumada a referida regularização; as despesas realizadas pelo condomínio de fato são levadas ao rateio entre os condôminos. 

É o relatório. 

Decido. 

O processo comporta julgamento antecipado, tal como previsto no art. 920, inciso II, do CPC, porque não há necessidade de produção de outras provas. 

O CPC estabelece que: Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

 (...) X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. 

De outro lado,temos que uma das matérias alegáveis em sede de embargos execução é a inexequibilidade do título (artigo 917, inciso I, 1ª parte, do CPC). 

Duas razões podem tornar o título inexequível. Uma delas é o título apresentado não estar previsto em lei como título executivo, o que acarretará a nulidade da execução em virtude da ausência/inexistência de título executivo (princípios da taxatividade e do nulla executio sine titulo).

No caso em exame, a prova documental revela que embargado não é condomínio edilício, resultando daí que o crédito documental referente às suas contribuições não é título executivo, tal como enumerado no citado dispositivo legal. 

A alegação de excesso de execução não chega a ser apreciada, pois incide no caso a norma do inciso II, §4º, do artigo 917 do CPC. 

Ademais, se reconhecida a inexequibilidade do título,obviamente a matéria do excesso fica prejudicada. 

Ante o exposto: . Julgo procedentes os embargos à execução e declaro o título inexequível (art. 917, I, do CPC). 

Revogo a gratuidade de justiça indevidamente concedida ao embargante nos na execução.  

Condeno a parte embargada ao pagamento das despesas do processo e honorários, que arbitro em 10% do valor da causa. Sentença redigida, assinada e registrada por meios eletrônicos. Promova-se o desapensamento destes autos acessórios dos autos principais de execução. Certifique-se na execução a prolação de sentença e junte-se cópia da mesma. Intimem-se.

A sentença que acolheu os embargos à execução foi confirmada em 2a instancia e já transitou em julgado.

Situações semelhantes ocorrem em vários estados e municípios.

O CASO É DE TOTAL ILEGALIDADE DO FALSO CONDOMINIO . 

VEJA SUAS ORIGENS :  

APELAÇÃO do MUNICIPIO do RIO DE JANEIRO PROVIDA -

AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL SENTENÇA REFORMADA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0024163-82.2009.8.19.0209

10ª VARA DE FAZENDA PÚBLICA DA COMARCA DA CAPITAL

APELANTE: MUNICÍPIO DO RIO DE JANEIRO

RELATORA: DES. MARGARET DE OLIVAES VALLE DOS SANTOS

 

EMENTA

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de usucapião. Artigo 1.238 do Código Civil. Alegação de cumprimento dos requisitos objetivos para aquisição da propriedade justo título e decurso de tempo. Loteamento irregular.

 Prova dos autos que comprovou que os autores promoveram a ocupação desordenada e não autorizada de solo urbano municipal em violação à função social da cidade. 

Fato previamente detectado pelo ente público municipal que, no exercício dos deveres que lhe foram cometidos pela Constituição Federal, instaurou procedimento administrativo contra os infratores. 

Pretensão que esbarra na impossibilidade de individualização e registro de imóveis objeto de ocupação irregular, envolvendo, inclusive, área pública non aedificandi.

Direito dos invasores à moradia que não pode se sobrepor ao direito difuso de  natureza fundamental do cidadão prestante de usufruir um meio ambiente urbano saudável somado ao seu justo direito à moradia. 

Sem aplicação a Lei de nº13.465/2017 que dispõe sobre regularização fundiária urbana de núcleos informais de baixa renda, o que não se apresenta nos autos.

Reforma da sentença que se impõe para julgar improcedente a pretensão autoral. 

PROVIMENTO DO RECURSO.

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0024163-82.2009.8.19.0209, ACORDAM os Desembargadores que compõem a Décima Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para julgar improcedente o pedido inicial, nos termos do voto da Desembargadora Relatora.

14 de abril de 2021

Relatório já anexado aos autos. Passo ao voto.

VOTO

O recurso deve ser conhecido, porquanto tempestivo, bem como estão presentes os demais requisitos de admissibilidade.

Trata-se de ação de usucapião ajuizada por  XXX representado por seus herdeiros, em face do BANCO DE CRÉDITO MÓVEL, com fundamento no artigo do 1.238 do Código Civil, já que seriam portadores de justo título, tendo cumprido o lapso temporal de mais de 15 anos exigível para a aquisição de propriedade dos imóveis que ocupam - lotes 22 e 23 do Condomínio Flamboyant, localizado na área 29, quadra F, da Rua Doutor Crespo, nº 170, Recreio dos Bandeirantes, Rio de Janeiro. 

 Da análise da inicial percebe-se que o 1º autor, XX e s/m XX, j falecida, ora representada por seus herdeiros, firmaram, em abril de 1993, no dia 07 e no dia 29, dois contratos particulares de cessão de direito de posse, respectivamente, com WILSON FIOCHI e com JEFFERSON MARQUES,tendo como objeto o lote no 29 (vinte e nove) quadra "F" do local denominado " Sitio Pombos Land” , localizado dentro da área maior da planta arquivada no DRI sob o nº 51.55.12915, da Gleba n° 641701, área maior da planta, medindo 17.700,426.43 m² localizado na quadra "F” da planta acima citada das FAZENDAS VARGEM GRANDE, VARGEM PEQUENA E CAMORIM, na restinga de Jacarepaguá perfazendo uma área total de 13.029.75m², e ainda, a Sessão "N", com a fração ideal de 600/13.059, 75 avos, cuja entrada e acesso se dá pela servidão "D", atual Rua Doutor Crespo n° 170, no Recreio dos Bandeirantes.

Verifica-se não ter restado comprovado qualquer relação jurídica entre WILSON  e JEFFERSON e o réu deste processo, BANCO DE CRÉDITO MÓVEL, a quem se imputa a propriedade da área de mais de 13.029.75m², objeto da cessão de posse transacionada entre os autores e estas pessoas que, aliás, segundo os documentos produzidos pelos autores e que instruem a sua inicial, só passaram a exercer posse sobre esta extensa área de terra - 13.029.75m² e de 600/13.059, avos, respectivamente, em 20 de março de 1993 e 20 de março de 1992, não havendo sequer indícios, ainda que mínimos, nos autos de que esta posse tenha, efetivamente, existido.

Muito ao contrário.

A prova dos autos, em especial, o laudo técnico, atestou que foram os autores, policial militar bombeiro, e sua mulher hoje falecida que, ao ingressarem nesta extensa área de terra, de mais de 13.029.75m², de propriedade BANCO DE CRÉDITO MÓVEL, em abril de 1993, é que promoveram , sem qualquer autorização do ente público municipal, o parcelamento irregular desta área, invadindo, inclusive, área pública non aedificandi, ali estabelecendo loteamento clandestino por eles nomeado -Condomínio Flamboyant, cuja construção teria se iniciado em agosto de 1993 e se encerrado em 1995.

Esclareceu o expert que nos imóveis objeto deste pedido de usucapião - lotes 22 e 23, cada um deles com 645 m², e que se encontram fisicamente agregados, somando uma área total de 1.290,00 m², foi construído prédio de 03andares onde reside, na cobertura, o 1ª autor, corresponderiam a uma pequena fração do Condomínio Flamboyant, localizado na Rua Dr. Crespo nº 170.

O laudo descreveu que o assim chamado “Condomínio Flamboyant” é constituído,basicamente, de uma via interna central pavimentada e unidades dispostas lateralmente, seguindo simetria longitudinal, cujo área total de mais de 13.059,75m² integra quatro glebas de terra, respectivamente, de números 11, 12, 29 e 30 da quadra F inseridas na Planta de Loteamento Territorial cadastrado na Municipalidade sob o nº 51.55.12915.

As conclusões do laudo técnico confirmaram a irregularidade do parcelamento do solo no referido “Condomínio Flamboyant”, sendo patente o descumprimento a Planta de Loteamento Territorial cadastrado na Municipalidade sob o nº 51.55.12915, mediante ocupação indevida de parte da faixa marginal de proteção (FMP) do Canal do Cortado, área non aedificandi, que se localiza aos fundos do condomínio, com implantação de lotes e construção de muro,

Atestou o laudo técnico que na instalação do “Condomínio Flamboyant”, os autores descumpriram não só as normas de parcelamento do solo previstas na Planta de Loteamento Territorial, como também o projeto aprovado de alinhamento (PAL) do Município do Rio de Janeiro de nº 12.161, sobrepondo lotes de terrenos sobre via pública projetada no referido projeto.

Como se vê, as alegações do ente público municipal encontram respaldo no laudo técnico elaborado nos autos que confirmou que não só os lotes objeto do pedido de usucapião estão inseridos em loteamento clandestino, como também as construções ali erigidas são irregulares, já que não tinham autorização de construção da municipalidade, não possuindo o necessário habite-se.

Como muito bem salientado pela ilustrada Procuradoria de Justiça, as irregularidades do Condomínio Flamboyant ensejaram, inclusive, a propositura da ação civil pública nº 0298300-88.2012.8.219.0001 julgada procedente e confirmada pelo Tribunal de Justiça.

A ocupação irregular não caracteriza posse, mormente posse lícita ad usucapionem que conjuga os requisitos da continuidade, incontestabilidade e pacificidade, vale dizer inexistência de oposição ou resistência - posse mansa e pacífica, a traduzir o animus domini que provém, primordialmente, do valor dado ao uso dos bens através do trabalho e do seu aproveitamento econômico.

Por seu turno, o Município tem o dever legal de gerir a política urbana da cidade segundo as normas estabelecidas no seu Plano Diretor e nos seus Planos Urbanísticos, cuja edição é determinada pela Lei nº 10.257/01 - o Estatuto da Cidade. Estes diplomas legais funcionam como instrumentos norteadores da política de desenvolvimento na esfera municipal e têm como objeto principal garantir as funções sociais da cidade e da propriedade urbana, visando o desenvolvimento sustentável, mediante valorização das potencialidades locais e a conservação dos recursos naturais, com a consequente melhoraria da qualidade de vida dos moradores da cidade.

Não por outro motivo o Plano Diretor e os Planos Urbanísticos de uma cidade devem corresponder a um pacto social em torno de propostas que representem os anseios de todos os seus cidadãos e habitantes no sentido de viabilizar as alternativas econômicas existentes, com inclusão social e respeito ao meio ambiente, garantindo a todos entre outros direitos à infraestrutura urbana, ao saneamento ambiental,  transporte e aos serviços públicos de boa qualidade.

O Poder Público Municipal, ora apelante, tem o dever legal de compatibilizar o uso e a ocupação do espaço urbano com a proteção do meio ambiente natural e construído, reprimindo a ação especulativa e garantindo o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, visando o seu desenvolvimento sustentável, com vistas a garantir o direito à cidade para todos os que nela vivem, com a melhoria da qualidade de vida de seus habitantes. 

A propriedade não deve atender exclusivamente aos interesses do indivíduo-proprietário, mas sim da sociedade que compartilha o espaço, e neste passo os municípios devem utilizar as diretrizes e instrumentos de seu Plano Diretor e de seus correspondentes Planos Urbanísticos com o objetivo de estabelecer o desenvolvimento sustentável, modelo de desenvolvimento que defende a harmonia entre a produtividade econômica, os seres humanos e o meio-ambiente, ou seja, a busca pelo equilíbrio entre o econômico, o social e o ambiental.

Ao contrário do que entendeu o sentenciante de 1º grau, sem qualquer aplicação a Lei de nº13.465/2017 que dispõe sobre normas gerais e procedimentos aplicáveis à regularização fundiária urbana de núcleos informais de baixa renda para atender aos princípios de sustentabilidade econômica, social e ambiental e ordenação territorial, buscando a ocupação do solo de maneira eficiente e funcional e titulação de seus moradores.

A prova dos autos comprovou, e forma cabal, que os autores promoveram a ocupação desordenada e não autorizada de solo urbano municipal, ali instalando loteamento clandestino, com venda de lotes e construções por eles comercializados a terceiros não identificados nos autos, em violação à função social da cidade, fato, previamente, detectado pelo ente público municipal que, no exercício dos deveres que lhe foram cometidos pela Constituição Federal, instaurou procedimento administrativo contra os infratores, ora autores.

Impossibilidade de individualização e registro de imóveis objeto de ocupação irregular, envolvendo, inclusive, área pública non aedificandi através de ação de usucapião, uma vez que a tutela jurisdicional somente será útil, necessária e adequada quando o provimento pretendido for apto a corrigir a situação concreta, no caso a irregularidade da ocupação, que não se traduz em posse lícita tutelada pelo ordenamento, 

Esse o entendimento esposado em precedente do Superior Tribunal de 

Justiça: 

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO 

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. AUSÊNCIA DE INTERESSE. INOVAÇÃO RECURSAL. DECISÃO MANTIDA.1. "É inadmissível a utilização da ação de usucapião para que a parte obtenha a individualização e o registro de fração de imóvel objeto de condomínio em loteamento irregular.[...]" (AgInt nos EDcl no REsp 1.539.964/DF, Rel. 

Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/12/2019, DJe 12/12/2019). 

2. Incabível o exame de tese não exposta no especial e invocada apenas em recurso posterior, pois configura indevida inovação recursal. 

3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1645248/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020)

Cumpre ressaltar que não se está pretendendo invalidar qualquer dos reflexos do direito à moradia, que se enquadra no rol dos denominados direitos prestacionais, aqueles que resultam da concepção social do Estado e estão em sua maioria enumerados exemplificativamente no artigo 6º da Constituição da República, mas exatamente da aplicação do preceito constitucional às circunstâncias concretas observáveis no dia a dia.

Nesse diapasão, o direito dos invasores à moradia não pode se sobrepor ao direito difuso de natureza fundamental do cidadão prestante de usufruir um meio ambiente urbano saudável somado ao seu justo direito à moradia, nada a justificar a chancela do Poder Judiciário, ao meu sentir, equivocadamente, outorgada na sentença de 1º grau.

Pelo exposto, VOTO no sentido de DAR PROVIMENTO AO RECURSO, para julgar improcedente o pedido inicial.

Rio de Janeiro, 14 de abril de 2021.

MARGARET DE OLIVAES VALLE DOS SANTOS

DESEMBARGADORA RELATORA

Veja TAMBEM A 

AÇÃO CIVIL  PUBLICA PROCEDENTE  

Apelação Cível nº 0298300-88.2012.8.19.0001 (5)

Apelante 1: Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro

Apelante 2: Valmir Vaz de Andrade

Apelante 3: Município do Rio de Janeiro

Apelados: Os Mesmos

Relator: Des. Ricardo Rodrigues Cardozo

A C Ó R D Ã O

AÇÃO CIVIL PÚBLICA. ATERRAMENTO EM ÁREA DE PROTEÇÃO PERMANENTE. DANO AMBIENTAL.

Três apelações da sentença que julgou procedentes os pedidos formulados em ação civil pública para determinar a demolição do muro construído em área de preservação permanente e condenar os réus a removerem o aterro irregular e recuperar a área aterrada indevidamente, além do ressarcimento pelos danos ambientais, cujo valor será apurado em liquidação. 

Apelação do 1º réu:

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva, porquanto o recorrente confessou ter procedido ao aterramento em área não edificável.

No mérito, a alegação do 1º réu de que não há nexo de causalidade entre qualquer conduta sua e o suposto dano à área do Canal do Cortado não condiz com o conjunto probatório dos autos, que indica que o aterro por ele feito estava atingindo o Canal em trecho de muita vegetação, bem como que persiste a ocupação irregular da faixa marginal de proteção e que não ocorreu a remoção completa do entulho sobre ela lançado.

Não há como afastar a condenação imposta ao 1º réu, porquanto este se enquadra perfeitamente como poluidor, segundo a definição do art. 3º, IV da Lei n° 6938/81.

Apelação do 2º réu:

Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva.

A responsabilidade do Município é solidária porquanto atuou como poluidor indireto, na medida em que agiu com negligência ao deixar de adotar medidas eficazes para impedir a ocupação

irregular de área de preservação permanente pelo 

1º réu.

No mérito, considerando-se a reiterada leniência 

do Município diante do dano ambiental do qual já 

estava ciente desde 2004 sem ter adotado 

nenhuma medida eficaz para evitar que este se 

prolongasse ao longo dos anos até a propositura 

da presente ação, não há que se falar em violação 

do princípio da separação de poderes.

É perfeitamente possível a cumulação da 

reparação in natura com a indenização pecuniária, 

sem que isso configure bis in idem, conforme 

reiteradamente reconhecido pela jurisprudência 

do e. Superior Tribunal de Justiça, onde a matéria 

já se encontra sumulada no verbete nº 629.

O Município é o 2º réu e foi condenado a pagar 

apenas a metade da taxa judiciária, em razão do 

rateio dos ônus sucumbenciais com o 1º réu. 

Incidência da súmula nº 145 deste Tribunal.

Apelação do autor:

O Ministério Público não faz jus ao recebimento de honorários advocatícios sucumbenciais quando vencedor na ação civil pública por ele proposta.

No tocante à interpretação do disposto no art. 18 da Lei 7.347/85, a jurisprudência consolidada na Corte da Cidadania é no sentido de que, em não havendo má-fé, descabe a condenação em honorários advocatícios da parte requerida em ação civil pública, em razão do princípio da simetria.

Recursos desprovidos, nos termos do voto do desembargador relator.

VISTOS, RELATADOS E DISCUTIDOS estes autos, ACORDAM os Desembargadores que compõem a 15a Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por unanimidade, em conhecer dos recursos e desprovê-los, nos termos do voto do desembargador relator.

Ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (1º apelante) em face de X (2º apelante) e do Município do Rio de Janeiro (3º apelante), alegando que instaurou inquérito civil, em 04/08/2008, a partir de notícia de aterramento irregular do solo em trecho do Canal do Cortado, tendo verificado que o 1º réu promoveu o aterramento de parte do terreno, sem autorização do órgão ambiental competente (INEA), pelo que foi instado a celebrar um Termo de Ajustamento de Conduta para remoção do aterro, mas não compareceu. 

Informa, ainda, que a Rio Águas inspecionou o local e verificou que o aterro irregular não foi removido. 

Requereu a concessão de tutela antecipada para

 (I) determinar aos réus a demolição do muro construído irregularmente em área de preservação permanente do Canal do Cortado, no prazo de trinta dias, tendo em vista a impossibilidade de sua regularização;

 (II) determinar aos réus que apresentassem projeto de remoção do aterro e de recuperação da área aterrada indevidamente, com o respectivo cronograma de execução de obras, subscrito por profissional habilitado, no prazo de trinta dias, contendo as recomendações indicadas nos itens a), b) e c) de fls. 20/21;

 (III) determinar aos réus a remoção do aterramento irregular, em prazo não superior a noventa dias, contado da data da apresentação do projeto; 

(IV) determinar ao 1º réu que se abstenha de realizar qualquer movimentação de terra, construção, demarcação ou intervenção na gleba em questão. No mérito, requereu a confirmação dos pedidos requeridos em sede de antecipação de tutela e a condenação dos réus na obrigação de fazer referente à execução do projeto de recuperação da área e no pagamento de indenização pelos danos ambientais permanentes verificados, em valor a ser revertido para o Fundo Estadual de Controle Ambiental - FECAM. 

Às fls. 140/141 foi deferida a tutela antecipada para determinar a demolição do muro construído irregularmente na Rua Dr. Crespo n° 170, bem como para determinar aos réus que apresentassem projeto de remoção do aterro e de recuperação da área aterrada indevidamente, conforme requerido na inicial, no prazo de 30 dias. Foi determinado, ainda, que o 1 ° réu se abstivesse de realizar qualquer movimentação de terra, construção, demarcação ou intervenção na gleba em questão.

A juíza a quo, através da sentença de fls. 913/931, julgou procedentes os pedidos para, confirmando a tutela antecipatória, determinar a demolição do muro construído irregularmente na Rua Doutor Crespo nº170, nos limites do lote nº 31, no Recreio dos Bandeirantes, condenar os réus a removerem o aterro irregular e recuperar a área aterrada indevidamente, além do 1º réu abster-se de realizar qualquer movimentação de terra, construção, demarcação ou intervenção na gleba em questão, sem autorização dos órgãos competentes. Condenou, ainda, os réus, solidariamente, ao ressarcimento pelos danos ambientais, cujo valor será apurado em liquidação. Condenou-os, outrossim, ao pagamento das custas processuais e deixou de condená-los ao pagamento de honorários, com base na regra do art. 18 da Lei 7347/85 e no princípio da simetria, de acordo com a jurisprudência do STJ (EAREsp 962250/SP).

Acolhendo, com efeitos infringentes, os embargos de declaração opostos pelo Município, a sentença foi integrada às fls. 1039/1046 para: a) estabelecer o regime da solidariedade tanto em relação às obrigações de fazer quanto em relação à obrigação de indenizar fixada na sentença, observada, em ambos os casos, em favor da municipalidade, a subsidiariedade da execução (ordem de preferência); b) definir como destinatário da indenização o FECAM - Fundo Estadual de Conservação Ambiental; e c) em razão da sucumbência ínfima experimentada pela parte autora, condenar os demandados ao custeio, pro rata, das despesas processuais, observado, em relação ao Município, o teor da súmula nº 145 deste Tribunal (recolhimento apenas da taxa judiciária, na proporção que lhe cabe no rateio: 50%).

O Ministério Público (autor) apelou às fls. 961/975, insurgindo-se unicamente contra a parte da sentença que deixa de condenar os ora apelados em honorários sucumbenciais em seu favor. Sustentou que o art. 18 da Lei 7.347/85 não traz qualquer regra especial que excepcione o art. 85 do CPC quando a sucumbência recai sobre o réu em ação civil pública, razão pela qual se aplicam, na hipótese, as regras comuns do Código de Processo Civil por força do art. 19 da Lei 7.347/85.

Argumentou que este Tribunal de Justiça admite a condenação em honorários advocatícios em favor do Centro de Estudos da Defensoria Pública do RJ, conforme o enunciado da súmula nº 182 desta Corte, e que o entendimento deve ser o mesmo com relação ao Ministério Público em razão da verba ser destinada ao Fundo Especial dessa instituição, nos termos da Lei Estadual nº 2819/97 e da Resolução GPGJ nº 801 de 

19/03/1998, que regulamenta o Fundo Especial do Ministério Público. 

Citou precedentes do e. Superior Tribunal de Justiça, pré-

questionou o art. 85 do CPC, o art. 18 da Lei nº 7.347/1985 e o art. 4º, XII 

da Lei Estadual nº 2.819/1997 e pugnou pela reforma parcial da sentença, 

para que os réus fossem condenados a pagar-lhe honorários 

sucumbenciais.

O 1º réu (Walmir) apelou às fls. 985/996, onde reiterou a 

preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que, apesar de figurar como 

possuidor do lote 31, o aterramento somente se deu em cumprimento à 

determinação da Associação de Moradores Flamboyant, sob ameaça de 

tomada do respectivo terreno pela associação em caso de desatendimento, 

como pode ser vislumbrado mediante a leitura da ata da assembleia e da 

ata de reunião de fls. 68/70. Afirmou que cumpriu a decisão que antecipou 

a tutela, que a continuidade do aterramento foi perpetrada pelo proprietário 

dos lotes 29 e 30 e que o muro nos limites dos terrenos 30 e 31 foi levantado 

pela associação de moradores e não por ele.

No mérito, alegou, em síntese, que as condenações em 

obrigações de fazer impostas aos réus se deram nos termos da tutela 

antecipada, a qual foi devidamente cumprida, conforme demonstrado nos 

autos, o que desqualifica qualquer condenação indenizatória. Afirmou que o 

juiz a quo não atentou para os documentos de fls. 736 e seguintes, os quais 

deixam claro que a área está totalmente recoberta por vegetação típica, de 

modo que não há qualquer prejuízo ambiental. Asseverou que não se 

enquadra na definição de poluidor do art. 3º, IV da Lei 6.938/81, não 

podendo recair sobre si a obrigação de recuperar ou indenizar qualquer 

dano.

Defendeu que não há nada que justifique a sua condenação, uma 

vez que sempre agiu com lisura e boa-fé e que não existe qualquer nexo de 

causalidade entre qualquer conduta sua e o suposto dano à área do Canal 

do Cortado. Pugnou pela reforma da sentença, para que fosse acolhida a 

preliminar de ilegitimidade passiva. Alternativamente, requereu que fosse caçada a sentença, devolvendo-se os autos à 1ª instância para melhor análise e verificação das responsabilidades específicas (Condomínio, proprietário dos lotes 29/30, etc.), ou, ainda, a modificação da sentença, em 

razão da inexistência de dano ambiental de sua responsabilidade específica.

O 2º réu (Município) apelou às fls. 1084/1097, reiterando a preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que não concedeu licença ambiental nem urbanística para a construção dita irregular e que, portanto, não há dúvidas quanto à exclusiva responsabilidade do 1º réu.

No mérito, alegou, em síntese, que, ainda que se pretenda a responsabilização objetiva do ente público em razão de suposta omissão específica, não restou demonstrado nos autos o descumprimento de dever jurídico específico do Município. Destacou que, de acordo com o inquérito civil juntado aos autos, é possível observar que diversas medidas administrativas foram adotadas com o objetivo de inibir a construção clandestina, tais como as notificações 002/2004 e 030/2008, que determinaram a remoção imediata dos aterros executados no Canal do Cortado.

Argumentou que que os próprios documentos que instruíram o Inquérito Civil constituem provas inequívocas de que o Poder Público não poupou esforços para tentar ver restabelecida a ordem urbanística e ambiental, de modo que não resta configurada a culpa, tampouco omissão específica do ente Municipal capaz de ensejar sua responsabilização nesta ação de danos ambientais causados pela construção irregular.

Alegou violação ao princípio da separação de poderes (art. 2º, CRFB) e ao princípio da reserva orçamentária, eis que o Poder Judiciário só está autorizado a intervir em matéria de políticas públicas quando comprovadamente se verifica uma omissão injustificável e reiterada da Administração, o que não ocorre no caso em tela. Sustentou a impossibilidade de cumulação da reparação in natura com a indenização pecuniária, sob pena de bis in idem, já que a indenização pelos danos causados só é devida excepcionalmente, quando não for possível o retorno ao status quo ante.

Pugnou pela reforma da sentença, para que fosse excluída a sua condenação ao ressarcimento em pecúnia ou, ao menos, condicionando-a

à eventual insuficiência da reparação in natura para a recomposição integral 

do dano. Requereu que a obrigação de fazer fosse reconhecida 

expressamente como obrigação principal do 1º réu (responsável direto por 

eventuais danos) e apenas subsidiária do ente público. Subsidiariamente, 

requereu que fosse levada em consideração a culpa concorrente, de modo 

a reduzir substancialmente o valor indenizatório, com base no art. 945 do 

Código Civil. Por fim, requereu que fosse que eximido do pagamento de 

custas processuais, uma vez que goza da isenção prevista no art. 17, IX, da 

Lei estadual nº 3350/99.

Contrarrazões ao apelo do autor às fls. 1171/1179 (1º réu) e 

1181/1184 (2º réu). Contrarrazões ao apelo do 1º réu às fls. fls. 1117/1154 

(autor) e 1186/1192 (2º réu). Contrarrazões ao apelo do 2º réu às fls. 

1117/1154 (autor) e 1161/1169 (1º réu).

Parecer da 9ª Procuradoria de Justiça de Tutela Coletiva às fls. 

1230/1242, opinando pelo provimento do recurso do autor e desprovimento 

dos recursos dos réus.

É o relatório.

Estão presentes os requisitos de admissibilidade dos recursos.

Serão analisados primeiramente o 2º e o 3º apelos (dos réus), eis 

que envolvem matéria prejudicial ao conhecimento do 1º apelo (do autor).

A preliminar de ilegitimidade passiva reiterada pelo 1º réu não prospera, porquanto o ora 2º apelante confessou ter procedido ao aterramento em área não edificável, embora tente esquivar-se de sua responsabilidade alegando que o fez em cumprimento à determinação da Associação de Moradores Flamboyant, sob ameaça de tomada do respectivo terreno.

Ocorre que ninguém está obrigado a cumprir determinações ilegais, assim como ninguém pode se eximir de cumprir a lei sob a escusa de desconhecê-la. Logo, o recorrente não pode alegar que ignorava que o aterro e a construção do muro foram feitos em área de preservação permanente Ademais, ainda que tenha agido a mando da associação, a situação do 1º réu permanece inalterada porque, em matéria ambiental, a responsabilidade independe da análise de culpa, eis que a teor do que dispõe o art. 14, § 1º c/c art. 3°, IV da Lei 6.938/81, trata-se de responsabilidade objetiva e solidária a todos aqueles que participarem da relação jurídica direta ou indiretamente e violarem as normas ambientais, causando danos ao meio ambiente e à coletividade.

Tampouco prospera a preliminar de ilegitimidade passiva reiterada pelo 2º réu, que pretende que a responsabilidade seja atribuída exclusivamente ao 1º réu. 

Nos termos do art. 3º, IV da Lei n° 6938/81, entende-se por poluidor a pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado, responsável, direta ou indiretamente, por atividade causadora de degradação ambiental. In casu, a responsabilidade do Município é solidária porquanto atuou como poluidor indireto, na medida em que agiu com negligência ao deixar de adotar medidas eficazes para impedir a ocupação irregular de área de preservação permanente pelo 1º réu.

A alegação de que não concedeu licença ambiental nem urbanística não socorre o 2º apelante. Com efeito, conforme já decidido pelo e. Superior Tribunal de Justiça, “Diante de ocupação ou utilização ilegal de espaços ou bens públicos, não se desincumbe do dever-poder de fiscalização ambiental (e urbanística) o Administrador que se limita a embargar obra ou atividade irregular e a denunciá-la ao Ministério Público ou à Polícia, ignorando ou desprezando outras medidas, inclusive possessórias, que a lei põe à sua disposição para eficazmente fazer valer a ordem administrativa e, assim, impedir, no local, a turbação ou o esbulho do patrimônio estatal e dos bens de uso comum do povo, resultante dedesmatamento, construção, exploração ou presença humana ilícitos”.

(Resp. nº 1071741 / SP. Segunda Turma. Rel. Min. Herman Benjamin. Julgado em 24/03/2009).

O Município se limitou a expedir notificações em 2004 e 2008, que foram ignoradas pelo 1º réu durante anos, até que houvesse a intervenção

do Poder Judiciário neste feito para suprir a inércia da Administração 

Pública. Logo, não há como afastar a responsabilidade solidária do 2º réu.

Rejeito, pois, as preliminares.

No mérito, melhor sorte não assiste aos réus.

O 1º réu/2º apelante tenta fazer crer que houve cumprimento 

integral da decisão que antecipou os efeitos da tutela e que os documentos 

existentes nos autos comprovam que não há qualquer prejuízo ambiental, 

de modo que ele não se enquadraria na definição legal de poluidor, nem 

poderia ser condenado a recuperar ou indenizar qualquer dano.

Tais teses não se sustentam, porquanto é incontroverso que o ora 

recorrente promoveu o aterramento do solo e a construção de um muro em 

área non aedificandi e ainda depositou entulho na faixa marginal de 

proteção do Canal do Cortado. Logo, o 1º réu enquadra-se perfeitamente 

como poluidor, segundo a definição do já mencionado do art. 3º, IV da Lei 

n° 6938/81. In casu, a conduta comissiva do 2º apelante o caracteriza como 

poluidor direto.

Ademais, não restou comprovado nos autos o cumprimento integral da decisão que antecipou os efeitos da tutela.

Com efeito, o 1º réu/2º apelante embasa a sua tese nos documentos de fls. 736 e seguintes. Trata-se, na verdade, de um trecho de um documento mais amplo, que é o Parecer Técnico elaborado pelo Grupo de Apoio Técnico Especializado do Ministério Público - GATE Ambiental às fls. 727/742. Tal parecer está baseado numa segunda vistoria daquele órgão, realizada em 07/01/2016. Naquela ocasião, “constatou-se a permanência do muro que delimita o Lote 31, extrapolando o alinhamento do muro dos fundos do Condomínio Flamboyant (também mantido), avançando ainda mais sobre a FMP do Canal do Cortado, constituindo acréscimo de área do referido Lote” (fl. 733. Destaquei).

É verdade que consta à fl. 736 que, em relação ao que fora constatado na primeira vistoria, constatou-se “a completa demolição do muro do Lote situado em frente ao Lote 31” (destaquei). Entretanto, logo abaixo do texto citado consta uma foto da região, obtida do Programa Google Earth, com anotações sobrepostas indicando que o prolongamento do muro do lote 31, de propriedade do 1º réu, permanecera “Sem alteração”. 

Ou seja, o muro que foi completamente demolido não é o mesmo muro construído pelo 2º apelante, eis que se tratava do muro do lote situado em frente àquele de sua propriedade.

Como se vê, a referência do Parecer Técnico do GATE Ambiental ao muro do lote de propriedade do 1º réu encontra-se à fl. 733 do documento, ao passo que a informação contida à fl. 736 é referente ao muro de outro lote, situado em frente ao lote do recorrente.

Considerando que a decisão que deferiu a tutela antecipada é de 27/08/2012 (fl. 140) e que a segunda vistoria do GATE no local ocorreu em 07/01/2016, mostra-se correta a conclusão da juíza sentenciante no sentido de que “não há certeza quanto ao cumprimento da liminar deferida pelo Juízo”.

A alegação do 1º réu de que não existe nexo de causalidade entre qualquer conduta sua e o suposto dano à área do Canal do Cortado não condiz com o conjunto probatório dos autos. Com efeito, conforme se verifica às fls. 35/40, o ora 2º apelante vinha sendo notificado desde 2004 a executar a remoção dos aterros executados no Canal do Cortado nos limites do lote 31, por solicitação da Diretoria de Obras da Rio Águas, a qual, em vistoria realizada em 02/02/2004, constatou que o aterro estava “atingindo o Canal que neste trecho tem muita vegetação”. (Fl. 37, destaquei).

Ademais, o próprio Parecer Técnico do GATE Ambiental, em que se apoia o 2º apelante, aponta que as intervenções na Faixa Marginal de Proteção em tela causaram danos ambientais constituídos de alteração do solo com aterro e impermeabilização e alteração da paisagem. No mesmo sentido, o Relatório de Vistoria da Secretaria Municipal de Meio Ambiente de fls. 760/766 aponta que, embora não fosse constatado, no momento da vistoria, o lançamento de entulho ou de aterro sobre a FMP do Canal do Cortado, “nota-se a presença de focos de entulho, já coberto por vegetação. 

Como também um possível aterro quando da análise da ortofoto de 1999”. (Fl. 761).

Diante desse quadro não há que se falar em ausência de dano 

ambiental causado em área de proteção permanente somente porque os 

vestígios do entulho sobre ela lançado estejam atualmente recobertos por 

vegetação. Pelo contrário, o conjunto probatório está a indicar que persiste 

a ocupação irregular da faixa marginal de proteção e que não ocorreu a 

remoção completa do entulho sobre ela lançado, de modo que não se 

sustenta a tese de que já teria ocorrido a recuperação ambiental da área 

danificada.

Logo, não há como afastar a condenação imposta ao 1º réu.

Quanto à apelação do 2º réu, uma vez superada a preliminar de 

ilegitimidade passiva, o inconformismo do Município pode ser sintetizado em 

cinco tópicos: 01) violação ao princípio da separação de poderes; 02)

impossibilidade de cumulação da reparação in natura com a indenização 

pecuniária; 03) necessidade de se reconhecer que o 1º réu é o responsável 

direto por eventuais danos, de modo que a obrigação de fazer do ente 

público é apenas subsidiária; 04) necessidade de se considerar a culpa 

concorrente, a fim de reduzir substancialmente o valor indenizatório; e 05)

impossibilidade de condenação do Município ao pagamento de custas 

processuais, em razão da isenção legal.

No tocante ao primeiro tópico, o e. Supremo Tribunal Federal 

posiciona-se no sentido de que "O Poder Judiciário, em situações 

excepcionais, pode determinar que a Administração Pública adote medidas 

assecuratórias de direitos constitucionalmente reconhecidos como 

essenciais, sem que isso configure violação do princípio da separação de 

poderes" (AI 708667 AgR, Relator(a): Min. Dias Toffoli, Primeira Turma, 

julgado em 28/02/2012).

O próprio 3º apelante reconhece que “O Poder Judiciário só está 

autorizado a intervir em matéria de políticas públicas quando 

comprovadamente se verifica uma omissão injustificável e reiterada da 

Administração.” (Fl. 1093).

É exatamente o que ocorre no presente caso. Com efeito, conforme já apontado supra, o Município se limitou a expedir notificações

em 2004 e 2008, que foram ignoradas pelo 1º réu durante anos, até que 

houvesse a intervenção do Poder Judiciário neste feito para suprir a inércia 

da Administração Pública. 

Logo, considerando a reiterada leniência do Município diante do 

dano ambiental do qual já estava ciente desde 2004 sem ter adotado 

nenhuma medida eficaz para evitar que este se prolongasse ao longo dos 

anos até a propositura da presente ação, não há que se falar em violação

do princípio da separação de poderes.

Com relação ao segundo tópico, é perfeitamente possível a 

cumulação da reparação in natura com a indenização pecuniária, sem que 

isso configure bis in idem, conforme reiteradamente reconhecido pela 

jurisprudência do e. Superior Tribunal de Justiça. A título de exemplo, 

confira-se o seguinte julgado:

.........................................................................................................

PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DANO 

AMBIENTAL. POSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE 

OBRIGAÇÃO DE FAZER (REPARAÇÃO DA ÁREA 

DEGRADADA) E DE PAGAR QUANTIA CERTA 

(INDENIZAÇÃO).

1. A jurisprudência do STJ está firmada no sentido de que a 

necessidade de reparação integral da lesão causada ao meio 

ambiente permite a cumulação de obrigações de fazer e indenizar 

2. Com efeito, a cumulação de obrigação de fazer, não fazer e 

pagar não configura bis in idem, porquanto a indenização não é 

para o dano especificamente já reparado, mas para os seus efeitos 

remanescentes, reflexos ou transitórios, com destaque para a 

privação temporária da fruição do bem de uso comum do povo, até 

sua efetiva e completa recomposição, assim como o retorno ao 

patrimônio público dos benefícios econômicos ilegalmente 

auferidos.

3. Agravo Interno não provido.

(AgInt no REsp 1770219/MG, Rel. Ministro Herman Benjamin, 

Segunda Turma, julgado em 23/05/2019, DJe 19/06/2019).

..........................................................................................................

Destaco que, neste tópico, o 3º recurso não prospera, porquanto se mostra contrário ao enunciado da súmula 629 do STJ, in verbis: “Quanto ao dano ambiental, é admitida a condenação do réu à obrigação de fazer ou à de não fazer cumulada com a de indenizar.”

Quanto ao terceiro tópico, não se vislumbra o interesse em 

recorrer do Município ao requerer que a obrigação de fazer fosse 

reconhecida expressamente como obrigação principal do 1º réu 

(responsável direto por eventuais danos) e apenas subsidiária do ente 

público, já que a sentença não dispôs de modo diverso.

Com efeito, conforme se verifica às fls. 1039/1046, em razão do 

acolhimento, com efeitos infringentes, dos embargos de declaração opostos 

pelo Município, a sentença foi integrada para, dentre outras coisas, 

“estabelecer o regime da SOLIDARIEDADE tanto em relação às obrigações 

de fazer quanto em relação à obrigação de indenizar fixada na sentença, 

observada, em ambos os casos, em favor da municipalidade, a 

SUBSIDIARIEDADE DA EXECUÇÃO (ordem de preferência)”. (Fl. 1046. 

Destaquei).

Como se vê, embora as obrigações estabelecidas na sentença 

tenham sido impostas de forma solidária, a execução de ambas ficará a 

cargo do 1º réu. Somente na hipótese de omissão ou de impossibilidade do 

1º réu no cumprimento integral das obrigações de fazer e de indenizar é 

estas deverão ser cumpridas pelo 2º réu, em caráter subsidiário.

No que tange ao quarto tópico, o Município pretende que seja 

levada em consideração a culpa concorrente, de modo a reduzir 

substancialmente o valor indenizatório.

Tal pedido está embasado no art. 945 do Código Civil, que assim 

dispõe: “Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a 

sua indenização será fixada tendo-se em conta a gravidade de sua culpa 

em confronto com a do autor do dano”.

A simples leitura do dispositivo invocado pelo 3º apelante já 

revela, por si só, o descabimento de seu pedido. Basta que se indague:

quem seria a vítima que teria concorrido culposamente para o evento danoso?

No caso concreto, considerando-se que o evento danoso é um dano ambiental, as vítimas são o próprio meio ambiente e a sociedade como um todo, incluindo as futuras gerações que possam vir a enfrentar os

eventuais desdobramentos do dano ambiental. Ambos os réus deram causa 

ao evento danoso. O primeiro, por sua ação; o segundo, por sua omissão.

Sendo assim, não se vislumbra como o Município 3º apelante, 

com base no art. 945 do Código Civil, possa querer reduzir 

substancialmente o valor da indenização pelo dano ambiental causado pela 

ação do 1º réu e por sua omissão em combatê-la, sem nenhuma 

concorrência culposa por parte das vítimas do evento danoso. 

No pertinente ao quinto tópico, nenhuma razão assiste ao 3º 

apelante.

Embora pretenda ser eximido do pagamento de custas 

processuais, uma vez que goza da isenção prevista no art. 17, IX, da Lei 

estadual nº 3350/99, o Município não foi condenado ao pagamento de 

custas, mas, sim, ao “recolhimento apenas da taxa judiciária, na proporção 

que lhe cabe no rateio - 50%”.

Desnecessário tecer maiores considerações sobre este tópico, 

porquanto a matéria já se encontra sumulada neste Tribunal no verbete nº 

145, in verbis:

.........................................................................................................

Se for o Município autor estará isento da taxa judiciária desde que se comprove que concedeu a isenção de que trata o parágrafo único do artigo 115 do CTE, mas deverá pagá-la se for o réu e tiver sido condenado nos ônus sucumbenciais.

..........................................................................................................

No caso concreto, o Município é o 2º réu e foi condenado a pagar apenas a metade da taxa judiciária, em razão do rateio dos ônus sucumbenciais com o 1º réu, de modo que, também nesse aspecto, a sentença não merece reparos.

Como se vê, não há como acolher os apelos dos réus, sequer parcialmente.

Passo à análise do apelo do autor, cujo inconformismo está restrito à ausência de condenação dos réus ao pagamento de honorários sucumbenciais em seu favor.

O argumento de que este Tribunal de Justiça admite a condenação em honorários advocatícios em favor do Centro de Estudos da Defensoria Pública do RJ, conforme o enunciado da súmula nº 182 desta Corte, e que o entendimento deve ser o mesmo com relação ao Ministério Público em razão da verba a ser destinada ao Fundo Especial desta instituição não socorre o 1º apelante.

Com efeito, a súmula nº 182 desta Corte trata especificamente da a verba honorária arbitrada em favor do Centro de Estudos Jurídicos da Defensoria Pública nas ações que versem sobre a prestação unificada de saúde, e não em ações civis públicas.

Embora a Defensoria Pública também tenha legitimidade para propor a ação civil pública (art. 5º, II da Lei nº 7347/1985), não há nenhuma súmula deste Tribunal que lhe assegure o pagamento de honorários sucumbenciais neste tipo de ação. Logo, não há tratamento diferenciado para a Defensoria Pública e o Ministério Público no que tange à ausência de condenação dos réus ao pagamento de honorários sucumbenciais em sede de ação civil pública. O entendimento aplicado à matéria por este Tribunal é o mesmo para ambas as instituições.

Com relação à tese de que o art. 18 da Lei 7.347/85 não traz qualquer regra especial que excepcione a aplicação das regras comuns do Código de Processo Civil quando a sucumbência recai sobre o réu em ação civil pública, compete ao e. Superior Tribunal de Justiça dirimir controvérsias acerca da correta aplicação da legislação infraconstitucional.

Assim, no tocante à interpretação do disposto no art. 18 da Lei 7.347/85, a jurisprudência consolidada na Corte da Cidadania é no sentido de que, em não havendo má-fé, descabe a condenação em honorários advocatícios da parte requerida em ação civil pública, em razão do princípio da simetria. Nesse sentido, confira-se o seguinte aresto:

..........................................................................................................

PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL 

PÚBLICA. PROCEDÊNCIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA 

CONTRA O RÉU. DESCABIMENTO. PRINCÍPIO DA SIMETRIA. 

ART. 18 DA LEI 7.347/1985.

1. A Corte Especial do STJ, no julgamento dos EAREsp 

962.250/SP, de relatoria do Ministro Og Fernandes (DJe 21/8/18), 

firmou compreensão no sentido de que, em razão da simetria, 

descabe a condenação em honorários advocatícios da parte 

requerida em Ação Civil Pública, quando inexistente má-fé, 

como ocorre com a parte autora, por força da aplicação do art. 

18 da Lei 7.347/1985, qualquer que seja o legitimado ativo.

2. "O Ministério Público não faz jus ao recebimento de 

honorários advocatícios sucumbenciais quando vencedor na 

ação civil pública por ele proposta. Não se justificando, de igual 

maneira, conceder referidos honorários para outra instituição" 

(REsp 1.358.057/PR, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, 

DJe de 25/6/2018).

3. Nesse sentido: AgInt no AREsp 506.723/RJ, Rel. Ministro Og 

Fernandes, Segunda Turma, DJe 16/5/2019; AgInt nos EDcl no 

AgInt nos EDcl no AREsp 317.587/SP, Rel. Ministro Sérgio Kukina, 

Primeira Turma, DJe 1º/4/2019.

4. Recurso Especial provido.

(REsp 1820022/AL, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda 

Turma, julgado em 10/09/2019, DJe 11/10/2019).

..........................................................................................................

Destaco que os precedentes citados pelo 1º apelante são 

julgados dos anos de 2005 e 2009, os quais já se encontram superados, 

conforme demonstrado no julgado citado supra, bem como nos vários 

julgados nele mencionados. Logo, não se vislumbra nenhuma violação aos 

dispositivos prequestionados pelo 1º recorrente. 

Como se vê, nenhum dos três recursos prospera, porquanto a 

sentença deu correta solução ao litígio e não está a merecer reparos.

Assim nego provimento aos recursos. É como voto.

Rio de Janeiro, 08 de setembro de 2020.

Desembargador RICARDO RODRIGUES CARDOZO

Relator

TJ RJ EXTINGUE EXECUÇÃO DE FALSO CONDOMÍNIO! PARABÉNS DES.NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA .

LOTEAMENTO NÃO É CONDOMINIO!

Falso "condominio enseada do mar do norte" fecha ruas públicas e praias em Rio das Ostras RJ 

AGORA ACABOU A "FARRA" 

Damos GLORIA A DEUS por esta IMPORTANTÍSSIMA  VITÓRIA da JUSTIÇA ! 

FRAUDES NÃO "CRIAM" "CONDOMINIOS " nem  OBRIGAÇÕES PROPTER REM !

PARABENIZAMOS  A EXMA. DES.  NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA -RELATORA- 

e os Desembargadores da 26a. Câmara Civel do TJ RJ por fazerem JUSTIÇA aplicando a LEI e o DIRETO e ACABANDO com as  FRAUDES dos FALSOS CONDOMINIOS.

LEIA E COMPARTILHE  A ÍNTEGRA DO PRIMOROSO VOTO E  ACÓRDÃO :

APELAÇÃO Nº 0007979-37.2019.8.19.0068

APELANTE: ALESSANDRO BRAGA DA SILVEIRA

APELADO: CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO NORTE

ORIGEM: RIO DAS OSTRAS  - 2ª VARA 

EMBARGOS A EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL.SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. 

TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.

Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência. Apelo autoral. De fato, inexiste condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel, não há convenção, conforme determinação da legislaçãoespecífica nº 4.591/64.

 Tese firmada no tema 492 do STF: “ É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, 

titulares de direitos ou moradores em loteamentos 

de acesso controlado, que i) já possuindo lote, 

adiram ao ato constitutivo das entidades 

equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) 

sendo novos adquirentes de lotes, o ato 

constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis". Imóvel 

adquirido em 2014, portanto antes da Lei 

13465/2017. Associação não configurada. 

Sucumbência revertida. Recurso provido.

ACÓRDÃO

Examinados e discutidos estes autos, ACORDAM os 

Julgadores da Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do 

Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE, em DAR PROVIMENTO 

ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.

Rio de Janeiro, na data da sessão de julgamento.

RELATÓRIO

Tratam-se de embargos à execução opostos por ALESSANDRO 

BRAGA DA SILVEIRA em face de CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO 

NORTE. Alega que se trata na origem de execução de cotas condominiais 

ajuizada pelo embargado no valor de R$ 9.444,33 e seus acréscimos. Aduz 

que a embargada, ao longo de vários anos vem arbitrariamente e

ilegalmente se postando como condomínio, com a denominação de

“CONDOMÍNIO MAR DO NORTE”, sendo que, na verdade, trata-se de um 

mero LOTEAMENTO ABERTO, caracterizado por lotes autônomos, com 

seus respectivos registros imobiliários individualizados, cujo projeto 

aprovado pelo Município de Rio das Ostras foi nominado de “ENSEADA 

DO MAR DO NORTE”, ora regulado pela Lei de Parcelamento do Solo 

Urbano (Lei nº 6.766/79), que, aliás, se confronta drasticamente com a Lei 

de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64), ora utilizada

indevidamente pela ré. Defende que através de Pareceres da Procuradoria 

e de forma coercitiva o embargado foi intimado para proceder a retirada 

das placas e câmeras colocadas sem autorização da Prefeitura nas ruas. 

Sustenta que o “LOTEAMENTO ENSEADA DO MAR DO NORTE” não 

possui a individualização das partes comuns e não lhes foi atribuído fração 

ideal do terreno. É SIMPLESMENTE TERRA NUA, SEM NENHUMA CASA 

OU EDIFICAÇÃO ERIGIDA, o que violou o art.7º da Lei de 4.591/64.

Apresenta julgados e pede medida antecipatória para declarar inexistente o 

condomínio Enseada Mar do Norte e, via de consequência, declarar nula a cobrança das quotas condominiais e seus acréscimos, a procedência dos 

embargos com confirmação da tutela.

Contestação, index 122. Impugna a narrativa aduzindo que sua 

convenção foi oficializada por escritura pública, nos idos de 1975, e 

registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, exatamente 

como disposto na Lei 4591/64. Defende que desde que adquiriu o imóvel 

em 26/08/2014, anuiu à existência legal o embargante, tanto assim que até 

julho de 2016 pagava normalmente as cotas devidas sem qualquer 

contestação, aliás continuando a mesma rotina obrigacional de quem lhe 

vendera o imóvel. Discorre quanto a natureza propter rem do crédito de 

interesse da coletividade para fazer frente às despesas do condomínio e 

que a inexistência de menção no registro do título aquisitivo da unidade 

imobiliária da existência do condomínio não impõe o desacolhimento da 

pretensão de cobrança dos débitos posteriores à alienação do bem imóvel.

Espera pela improcedência dos embargos opostos com a condenação do 

embargante na sucumbência.

Réplica – index 175.

Decisão defere produção de prova suplementar – index 188.

Embargante pede a procedência do pedido, index 195 e

embargado junta documentos - index 200, com decurso de prazo para 

manifestação do embargante – index 244.

Sentença, index 250, decide a lide, nos seguintes termos:

Ante o exposto, JULGA-SE IMPROCEDENTES os 

embargos.

Condena-se o embargante nas custas e a pagar ao 

advogado do embargado, a título de honorários, 10% 

sobre o valor da causa, observado o disposto no art. 

98, § 3º do CPC/15, caso deferida a gratuidade.

Com o trânsito, dê-se baixa e remeta-se à Central de 

Arquivamento.

Junte-se cópia desta decisão nos autos principais.

P.R.I.

Apelo do embargante – index 258, pela reforma total da sentença.

Reitera a alegação de inexistência de condomínio e de dever de quitar 

débito condominial. Pede a desconstituição dos valores cobrados.

Contrarrazões, index 275, em prestígio ao julgado, condenação do 

apelante nas penas dos arts. 77 e 80, ambos do CPC, além do pagamento 

das cotas condominiais em atraso, custas e honorários advocatícios.

É O RELATÓRIO

VOTO

O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade recursal.

Alega o embargante que descabe cobrança pelo embargado de 

cotas condominiais, eis que a localidade se trata de loteamento regido pela Lei nº 6.766/79, que se confronta drasticamente com a Lei de Condomínios 

e Incorporações - Lei 4.591/64.

Sustenta ser proprietário do lote número 12, da quadra A do 

Loteamento Enseada do Mar do Norte, no Município de Rio das Ostras.

A sentença foi de improcedência.

Apela o embargante com pretensão de reforma integral.

Com efeito, há que se analisar a possibilidade de o embargado 

exigir do embargante cota condominial.

A Legislação Civil estabelece sobre a possibilidade de existência 

de condomínio de lotes que obedecerá o que dispõe o Código Civil sobre 

condomínio edilício:

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes 

designadas de lotes que são propriedade exclusiva e 

partes que são propriedade comum dos condôminos. 

(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)

(...)

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes 

o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, 

respeitada a legislação urbanística.

A Lei específica nº 4.591/64 trata da instalação do condomínio 

através de Convenção com aprovação de 2/3 das frações ideais.

Em que pese haver registro na matrícula do imóvel referente a 

condomínio com direitos e obrigações, inclusive em referência à Lei 

4.591/64 (index 61), o embargando se reveste de mera sociedade de fato.

Inexiste a Convenção de que trata o art. 9º da referida Lei, o que 

seria de fácil demonstração pelo embargado.

De fato, foi aprovado loteamento em 1975 em favor de Ney de 

Felippes Oliveira e outros – index 77:

Há ainda Parecer da Procuradoria do Município de Rio das Ostras 

que não reconhece o embargado como condomínio, mas como associação 

fazendo distinção entre os institutos.

Confira-se – index 82:

O tema 882 do STJ firmou a seguinte tese:

“As taxas de manutenção criadas por associações de 

moradores não obrigam os não associados ou que a 

elas não anuíram.” 

A ratio decidendi do jugado é no sentido de não ser considerado o 

loteamento fechado como condomínio, bem como ser livre o exercício do 

direito de associação, nos termos do art. 5º, XVII, da CF.

Confira-se trecho do excerto:

...Assim, em síntese do que estabelecido nos 

diversos precedentes sobre o tema, conclui-se 

que esse tipo de associação não pode ser

considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 

4.591/1964. Isso porque para haver a incidência 

da mencionada legislação, é necessário, entre 

outros requisitos, que a aquisição de fração ideal 

do terreno esteja atrelada à atividade de 

incorporação imobiliária.

Já os chamados loteamentos fechados 

aproximam-se mais do loteamento disciplinado 

pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o 

parcelamento do solo urbano, e apesar de 

apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos 

exigidos para implantação de um loteamento 

convencional, possuem características próprias 

que acabam diferenciando-os, especialmente 

pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros 

nos loteamentos fechados serem restritos ao 

trânsito de moradores e visitantes.

Logo, os loteamentos fechados, também 

conhecidos como "condomínio de fato", carecem 

de legislação específica, e a falta de previsão 

legal cria alguns impasses, dentre os quais se 

destaca a problemática referente ao rateio de 

despesas em comum.

Nesse contexto, para fazer face às despesas de 

disponibilização e manutenção de serviços que 

beneficiam áreas comuns no âmbito dos

loteamentos fechados, são criadas associações 

de moradores.

No entanto, nos termos da consolidada 

jurisprudência desta Corte, em virtude da

natureza jurídica da associação civil, não é 

possível a exigência de pagamento compulsório 

de contribuição de proprietário não associado à 

entidade por atentar contra a liberdade de

associação prevista na própria Constituição 

Federal...

E, em recente julgado o STF apreciando o tema 492, fixou a 

seguinte tese:

“É inconstitucional a cobrança por parte de 

associação de taxa de manutenção e conservação 

de loteamento imobiliário urbano de proprietário 

não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, 

ou de anterior lei municipal que discipline a 

questão, a partir da qual se torna possível a 

cotização dos proprietários de imóveis, titulares 

de direitos ou moradores em loteamentos de 

acesso controlado, que i) já possuindo lote, 

adiram ao ato constitutivo das entidades 

equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) 

sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no 

competente Registro de Imóveis"

O imóvel foi adquirido pelo embargante em 26/08/2014. 

Não há constituição de condomínio, nem adesão a associação 

apelada. 

Assim, não há que se falar em cobrança de cotas condominiais, 

nos termos da tese fixada pelo STF. 

Nesse sentido:

0030254-52.2013.8.19.0209 – APELAÇÃO Des(a). 

ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA

Julgamento: 11/11/2020 - VIGÉSIMA QUARTA 

CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. 

ASSOCIAÇAÕ DE MORADORES. PRETENSÃO DE 

RECEBIMENTO DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. 

CONDOMÍNIO ATÍPICO. SENTENÇA DE 

PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ. 

SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. COTAS DE 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE SOMENTE 

SÃO EXIGÍVEIS SE O MORADOR 

EXPRESSAMENTE SE ASSOCIOU, CONFORME 

ENTENDIMENTO DO STJ, EM SEDE DE RECURSO 

REPETITIVO (TEMA 882). IN CASU, A PARTE RÉ, 

ORA APELANTE, ADQUIRIU O IMÓVEL EM 1981, 

SENDO QUE SOMENTE EM 2004 A ASSOCIAÇÃO 

FOI AUTORIZADA A INSTALAR GRADES NA ÁREA 

QUE ABRANGE O LOTEAMENTO E SOMENTE EM 

2011 HOUVE A CONTRATAÇÃO DE EMPRESA 

PRESTADORA DE SERVIÇO DE VIGILÂNCIA. 

APELANTE QUE NÃO ADERIU AO CONTRATO DE 

ADESÃO E AO SISTEMA DE CUSTEIO DAS 

DESPESAS COMUNS ADOTADAS EPLA 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. O RECURSO 

ESPECIAL CONDUTOR DO TEMA 882 DO STJ 

(RESP 1280871 /SP) AFIRMOU QUE A 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É "MERA 

ASSOCIAÇÃO CIVIL E, CONSEQUENTEMENTE, 

DEVE RESPEITAR OS DIREITOS E GARANTIAS 

INDIVIDUAIS, APLICANDO-SE, NA ESPÉCIE, A

TEORIA DA EFICÁCIA HORIZONTAL DOS 

DIREITOS FUNDAMENTAIS". O DIREITO A LIVRE 

ASSOCIAÇÃO É GARANTIDO PELA 

CONSTITUIÇÃO FEDERAL, EM SEU ARTIGO 5º, 

INCISO XX. COM EFEITO, CONSIDERANDO QUE A 

ASSOCIAÇÃO AUTORA NÃO É UM CONDOMÍNIO 

NOS MOLDES DA LEI 4591 E DIANTE DA NÃO 

ANUÊNCIA DA PARTE RÉ EM ADERIR À 

ASSOCIAÇÃO E CONSEQUENTMENTE COM O 

NÃO PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO 

OU CONTRIBUIÇÃO DE QUALQUER NATUREZA 

PARA A ASSOCIAÇÃO AUTORA, IMPÕE-SE 

RECONHECER O DESCABIMENTO DA COBRANÇA 

POSTULADA PELA PARTE AUTORA, ORA 

APELADA. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, 

PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO 

INICIAL, COM A CONSEQUENTE INVERSÃO DOS 

ÔNUS SUCUMBENCIAIS.

0005303-25.2016.8.19.0003 – APELAÇÃO - Des(a). 

LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHAES -

Julgamento: 03/09/2020 - DÉCIMA NONA CÂMARA 

CÍVEL 

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO 

DEMONSTRAÇÃO DA ADESÃO DA APELANTE A 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUESTÃO 

CONTROVERTIDA, COM PRECEDENTE FIRMADO

EM SEDE DE DEMANDAS REPETITIVAS (REsp 

1280871/SP - TEMA 882 - STJ). IMPOSSIBILIDADE 

DA COBRANÇA DE TAXAS CRIADAS POR 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A QUEM NÃO 

ADERIU A ASSOCIAÇÃO. NO MESMO SENTIDO O 

ENTENDIMENTO DO STF QUANTO A 

IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE 

MENSALIDADE A MORADOR OU PROPRIETÁRIO 

DE IMÓVEL NÃO TENHA ADERIDO. RECURSO 

CONHECIDO E PROVIDO.

Assim, não há que se falar em condomínio legalmente constituído, 

sendo que o fato de ter havido pagamento de boa-fé não se equipara a 

associação. 

Observe-se que o lote foi adquirido antes da lei 13465/2017, não 

havendo prova de anterior associação (e nem posterior, frise-se). 

Neste sentido:

0019025-56.2017.8.19.0209 - APELAÇÃO

Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS -

Julgamento: 27/04/2021 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA 

CÍVEL

APELAÇÕES CÍVEIS - DIREITO CIVIL -

ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DA RUA MINISTRO 

LAFAYETTE ANDRADA - CONTRIBUIÇÃO POR 

SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE 

TODOS OS CONDÔMINOS - INEXISTÊNCIA DE

VÍNCULO ASSOCIATIVO - ALEGAÇÃO DE 

ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA -TESE DEFINIDA 

PELO STJ NA ANÁLISE DO TEMA 882 -

CANCELAMENTO DA SÚMULA Nº 79 DO TJ/RJ -

PROPRIETÁRIOS QUE MANIFESTARAM A 

INTENÇÃO DE DESLIGAMENTO DA AGREMIAÇÃO 

MEDIANTE NOTIFICAÇÃO - ENTENDIMENTO 

CONSAGRADO PELO STF NO JULGAMENTO DO 

RE 695911, DE REPERCUSSÃO GERAL 

RECONHECIDA, NO SENTIDO DA 

INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA A 

PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO, 

ANTERIORMENTE AO ADVENTO DA LEI 

13.645/2017 - RECONVENÇÃO - LITIGÂNCIA DE 

MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA - DANOS MORAIS NÃO 

CONFIGURADOS - IMPROCEDÊNCIA. Segundo o 

entendimento do STJ, a aquisição imobiliária na área 

de atuação da agremiação não implica filiação 

associativa, não havendo falar em anuência tácita, 

seja pelo tempo em que realizou pagamento das 

cotas associativas, como se associado fosse, seja 

pela utilização efetiva dos benefícios fornecidos aos 

moradores. A matéria foi objeto do RE 695.911-SP, 

em que o STF reconheceu a repercussão geral do 

Tema 492, estabelecendo um marco temporal para a 

cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 

13.465, de 11 de julho de 2017. Negado provimento 

aos recursos.

0015126-97.2019.8.19.0203 - APELAÇÃO

Des(a). FERNANDO FERNANDY FERNANDES -

Julgamento: 19/04/2021 - DÉCIMA TERCEIRA 

CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO 

DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. 

ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES

DECORRENTES DE CONDOMÍNIO DE FATO. 

LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA 

QUE NÃO MERECE REPARO. A ASSOCIAÇÃO DE 

MORADORES NÃO SE CONFUNDE COM O 

CONDOMÍNIO DISCIPLINADO PELA LEI N.º 

4.591/64. DIREITO DE LIVRE ASSOCIAÇÃO 

ASSEGURADO PELO ART. 5º, XX, DA 

CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA 

DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A DEMANDANTE 

TENHA VOLUNTARIAMENTE SE ASSOCIADO. 

PRECEDENTES DO STF E DESTA E. CORTE DE 

JUSTIÇA. MATÉRIA CONHECIDA PELO STJ, SOB A 

SISTEMÁTICA DO ART. 543-C DO CPC/73 E PELO 

STF, POR OCASIÃO DA FIXAÇÃO DA TESE 

RELATIVA AO TEMA 492. REDAÇÃO CONFERIDA 

AO ART. 36-A DA LEI N.º 6.766/79 PELA LEI N.º 

13.465/17, QUE NÃO AUTORIZA A COBRANÇA 

SEM QUE HAJA A EFETIVA ASSOCIAÇÃO OU 

ADESÃO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO. 

RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

Em razão da procedência do pedido, a sucumbência resta 

invertida, bem como inexiste litigância de má-fé, conforme aduzido em 

contrarrazões.

A sentença, assim, merece reparo.

Por tais fundamentos, voto por DAR PROVIMENTO ao recurso

para julgar procedentes os embargos, e:

- declarar a inexistência do condomínio, consequentemente a 

inexistência do dever de quitar débito condominial pelo embargante.

- condenar o embargado nas custas e honorários advocatícios 

que fixa-se em 10% sobre o valor da causa.

julgar extinta a execução, condenando o exequente no 

pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados 

em 10% do valor da causa. 

Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.

Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira – Relatora

PARABENS SR GEORGE ! ESSE COMENTÁRIO MERECE UMA POSTAGEM ESPECIAL

 PARABÉNS ELIA !  

Elia Maria Marques deixou um novo comentário sobre a sua postagem "MAIS UMA VITÓRIA LINDA ! FALSO CONDOMINIO QUINTA ...":

Parabéns sr George. Fico muito feliz por sua vitória, que é também de muitas outras pessoas que vivem a mesma angustia de enfrentar esta situação. Senti por dez anos o desespero da insegurança jurídica, o medo e também a revolta da injustiça. Fui vitoriosa aqui no Rio de Janeiro, mas todavia, ainda recebemos ameaças de recursos no STF e as cobranças continuam chegando na minha casa.
Parabéns