LOTEAMENTO NÃO É CONDOMINIO!
AGORA ACABOU A "FARRA"
Damos GLORIA A DEUS por esta IMPORTANTÍSSIMA VITÓRIA da JUSTIÇA !
FRAUDES NÃO "CRIAM" "CONDOMINIOS " nem OBRIGAÇÕES PROPTER REM !
PARABENIZAMOS A EXMA. DES. NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA -RELATORA-
e os Desembargadores da 26a. Câmara Civel do TJ RJ por fazerem JUSTIÇA aplicando a LEI e o DIRETO e ACABANDO com as FRAUDES dos FALSOS CONDOMINIOS.
LEIA E COMPARTILHE A ÍNTEGRA DO PRIMOROSO VOTO E ACÓRDÃO :
APELAÇÃO Nº 0007979-37.2019.8.19.0068
APELAÇÃO Nº 0007979-37.2019.8.19.0068
APELANTE: ALESSANDRO BRAGA DA SILVEIRA
APELADO: CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO NORTE
ORIGEM: RIO DAS OSTRAS - 2ª VARA
EMBARGOS A EXECUÇÃO. COTA CONDOMINIAL.SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA.
TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.
Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência. Apelo autoral. De fato, inexiste condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel, não há convenção, conforme determinação da legislaçãoespecífica nº 4.591/64.
Tese firmada no tema 492 do STF: “ É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis,
titulares de direitos ou moradores em loteamentos
de acesso controlado, que i) já possuindo lote,
adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)
sendo novos adquirentes de lotes, o ato
constitutivo da obrigação esteja registrado no
competente Registro de Imóveis". Imóvel
adquirido em 2014, portanto antes da Lei
13465/2017. Associação não configurada.
Sucumbência revertida. Recurso provido.
ACÓRDÃO
Examinados e discutidos estes autos, ACORDAM os
Julgadores da Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do
Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE, em DAR PROVIMENTO
ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.
Rio de Janeiro, na data da sessão de julgamento.
RELATÓRIO
Tratam-se de embargos à execução opostos por ALESSANDRO
BRAGA DA SILVEIRA em face de CONDOMÍNIO ENSEADA MAR DO
NORTE. Alega que se trata na origem de execução de cotas condominiais
ajuizada pelo embargado no valor de R$ 9.444,33 e seus acréscimos. Aduz
que a embargada, ao longo de vários anos vem arbitrariamente e
ilegalmente se postando como condomínio, com a denominação de
“CONDOMÍNIO MAR DO NORTE”, sendo que, na verdade, trata-se de um
mero LOTEAMENTO ABERTO, caracterizado por lotes autônomos, com
seus respectivos registros imobiliários individualizados, cujo projeto
aprovado pelo Município de Rio das Ostras foi nominado de “ENSEADA
DO MAR DO NORTE”, ora regulado pela Lei de Parcelamento do Solo
Urbano (Lei nº 6.766/79), que, aliás, se confronta drasticamente com a Lei
de Condomínios e Incorporações (Lei 4.591/64), ora utilizada
indevidamente pela ré. Defende que através de Pareceres da Procuradoria
e de forma coercitiva o embargado foi intimado para proceder a retirada
das placas e câmeras colocadas sem autorização da Prefeitura nas ruas.
Sustenta que o “LOTEAMENTO ENSEADA DO MAR DO NORTE” não
possui a individualização das partes comuns e não lhes foi atribuído fração
ideal do terreno. É SIMPLESMENTE TERRA NUA, SEM NENHUMA CASA
OU EDIFICAÇÃO ERIGIDA, o que violou o art.7º da Lei de 4.591/64.
Apresenta julgados e pede medida antecipatória para declarar inexistente o
condomínio Enseada Mar do Norte e, via de consequência, declarar nula a cobrança das quotas condominiais e seus acréscimos, a procedência dos
embargos com confirmação da tutela.
Contestação, index 122. Impugna a narrativa aduzindo que sua
convenção foi oficializada por escritura pública, nos idos de 1975, e
registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, exatamente
como disposto na Lei 4591/64. Defende que desde que adquiriu o imóvel
em 26/08/2014, anuiu à existência legal o embargante, tanto assim que até
julho de 2016 pagava normalmente as cotas devidas sem qualquer
contestação, aliás continuando a mesma rotina obrigacional de quem lhe
vendera o imóvel. Discorre quanto a natureza propter rem do crédito de
interesse da coletividade para fazer frente às despesas do condomínio e
que a inexistência de menção no registro do título aquisitivo da unidade
imobiliária da existência do condomínio não impõe o desacolhimento da
pretensão de cobrança dos débitos posteriores à alienação do bem imóvel.
Espera pela improcedência dos embargos opostos com a condenação do
embargante na sucumbência.
Réplica – index 175.
Decisão defere produção de prova suplementar – index 188.
Embargante pede a procedência do pedido, index 195 e
embargado junta documentos - index 200, com decurso de prazo para
manifestação do embargante – index 244.
Sentença, index 250, decide a lide, nos seguintes termos:
Ante o exposto, JULGA-SE IMPROCEDENTES os
embargos.
Condena-se o embargante nas custas e a pagar ao
advogado do embargado, a título de honorários, 10%
sobre o valor da causa, observado o disposto no art.
98, § 3º do CPC/15, caso deferida a gratuidade.
Com o trânsito, dê-se baixa e remeta-se à Central de
Arquivamento.
Junte-se cópia desta decisão nos autos principais.
P.R.I.
Apelo do embargante – index 258, pela reforma total da sentença.
Reitera a alegação de inexistência de condomínio e de dever de quitar
débito condominial. Pede a desconstituição dos valores cobrados.
Contrarrazões, index 275, em prestígio ao julgado, condenação do
apelante nas penas dos arts. 77 e 80, ambos do CPC, além do pagamento
das cotas condominiais em atraso, custas e honorários advocatícios.
É O RELATÓRIO
VOTO
O recurso preenche os pressupostos de admissibilidade recursal.
Alega o embargante que descabe cobrança pelo embargado de
cotas condominiais, eis que a localidade se trata de loteamento regido pela Lei nº 6.766/79, que se confronta drasticamente com a Lei de Condomínios
e Incorporações - Lei 4.591/64.
Sustenta ser proprietário do lote número 12, da quadra A do
Loteamento Enseada do Mar do Norte, no Município de Rio das Ostras.
A sentença foi de improcedência.
Apela o embargante com pretensão de reforma integral.
Com efeito, há que se analisar a possibilidade de o embargado
exigir do embargante cota condominial.
A Legislação Civil estabelece sobre a possibilidade de existência
de condomínio de lotes que obedecerá o que dispõe o Código Civil sobre
condomínio edilício:
Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes
designadas de lotes que são propriedade exclusiva e
partes que são propriedade comum dos condôminos.
(Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)
(...)
§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes
o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo,
respeitada a legislação urbanística.
A Lei específica nº 4.591/64 trata da instalação do condomínio
através de Convenção com aprovação de 2/3 das frações ideais.
Em que pese haver registro na matrícula do imóvel referente a
condomínio com direitos e obrigações, inclusive em referência à Lei
4.591/64 (index 61), o embargando se reveste de mera sociedade de fato.
Inexiste a Convenção de que trata o art. 9º da referida Lei, o que
seria de fácil demonstração pelo embargado.
De fato, foi aprovado loteamento em 1975 em favor de Ney de
Felippes Oliveira e outros – index 77:
Há ainda Parecer da Procuradoria do Município de Rio das Ostras
que não reconhece o embargado como condomínio, mas como associação
fazendo distinção entre os institutos.
Confira-se – index 82:
O tema 882 do STJ firmou a seguinte tese:
“As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a
elas não anuíram.”
A ratio decidendi do jugado é no sentido de não ser considerado o
loteamento fechado como condomínio, bem como ser livre o exercício do
direito de associação, nos termos do art. 5º, XVII, da CF.
Confira-se trecho do excerto:
...Assim, em síntese do que estabelecido nos
diversos precedentes sobre o tema, conclui-se
que esse tipo de associação não pode ser
considerada um condomínio nos moldes da Lei nº
4.591/1964. Isso porque para haver a incidência
da mencionada legislação, é necessário, entre
outros requisitos, que a aquisição de fração ideal
do terreno esteja atrelada à atividade de
incorporação imobiliária.
Já os chamados loteamentos fechados
aproximam-se mais do loteamento disciplinado
pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o
parcelamento do solo urbano, e apesar de
apresentarem os mesmos requisitos urbanísticos
exigidos para implantação de um loteamento
convencional, possuem características próprias
que acabam diferenciando-os, especialmente
pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros
nos loteamentos fechados serem restritos ao
trânsito de moradores e visitantes.
Logo, os loteamentos fechados, também
conhecidos como "condomínio de fato", carecem
de legislação específica, e a falta de previsão
legal cria alguns impasses, dentre os quais se
destaca a problemática referente ao rateio de
despesas em comum.
Nesse contexto, para fazer face às despesas de
disponibilização e manutenção de serviços que
beneficiam áreas comuns no âmbito dos
loteamentos fechados, são criadas associações
de moradores.
No entanto, nos termos da consolidada
jurisprudência desta Corte, em virtude da
natureza jurídica da associação civil, não é
possível a exigência de pagamento compulsório
de contribuição de proprietário não associado à
entidade por atentar contra a liberdade de
associação prevista na própria Constituição
Federal...
E, em recente julgado o STF apreciando o tema 492, fixou a
seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de
associação de taxa de manutenção e conservação
de loteamento imobiliário urbano de proprietário
não associado até o advento da Lei nº 13.465/17,
ou de anterior lei municipal que discipline a
questão, a partir da qual se torna possível a
cotização dos proprietários de imóveis, titulares
de direitos ou moradores em loteamentos de
acesso controlado, que i) já possuindo lote,
adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii)
sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no
competente Registro de Imóveis"
O imóvel foi adquirido pelo embargante em 26/08/2014.
Não há constituição de condomínio, nem adesão a associação
apelada.
Assim, não há que se falar em cobrança de cotas condominiais,
nos termos da tese fixada pelo STF.
Nesse sentido:
0030254-52.2013.8.19.0209 – APELAÇÃO Des(a).
ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA
Julgamento: 11/11/2020 - VIGÉSIMA QUARTA
CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇAÕ DE MORADORES. PRETENSÃO DE
RECEBIMENTO DE TAXAS DE MANUTENÇÃO.
CONDOMÍNIO ATÍPICO. SENTENÇA DE
PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ.
SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. COTAS DE
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE SOMENTE
SÃO EXIGÍVEIS SE O MORADOR
EXPRESSAMENTE SE ASSOCIOU, CONFORME
ENTENDIMENTO DO STJ, EM SEDE DE RECURSO
REPETITIVO (TEMA 882). IN CASU, A PARTE RÉ,
ORA APELANTE, ADQUIRIU O IMÓVEL EM 1981,
SENDO QUE SOMENTE EM 2004 A ASSOCIAÇÃO
FOI AUTORIZADA A INSTALAR GRADES NA ÁREA
QUE ABRANGE O LOTEAMENTO E SOMENTE EM
2011 HOUVE A CONTRATAÇÃO DE EMPRESA
PRESTADORA DE SERVIÇO DE VIGILÂNCIA.
APELANTE QUE NÃO ADERIU AO CONTRATO DE
ADESÃO E AO SISTEMA DE CUSTEIO DAS
DESPESAS COMUNS ADOTADAS EPLA
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. O RECURSO
ESPECIAL CONDUTOR DO TEMA 882 DO STJ
(RESP 1280871 /SP) AFIRMOU QUE A
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É "MERA
ASSOCIAÇÃO CIVIL E, CONSEQUENTEMENTE,
DEVE RESPEITAR OS DIREITOS E GARANTIAS
INDIVIDUAIS, APLICANDO-SE, NA ESPÉCIE, A
TEORIA DA EFICÁCIA HORIZONTAL DOS
DIREITOS FUNDAMENTAIS". O DIREITO A LIVRE
ASSOCIAÇÃO É GARANTIDO PELA
CONSTITUIÇÃO FEDERAL, EM SEU ARTIGO 5º,
INCISO XX. COM EFEITO, CONSIDERANDO QUE A
ASSOCIAÇÃO AUTORA NÃO É UM CONDOMÍNIO
NOS MOLDES DA LEI 4591 E DIANTE DA NÃO
ANUÊNCIA DA PARTE RÉ EM ADERIR À
ASSOCIAÇÃO E CONSEQUENTMENTE COM O
NÃO PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO
OU CONTRIBUIÇÃO DE QUALQUER NATUREZA
PARA A ASSOCIAÇÃO AUTORA, IMPÕE-SE
RECONHECER O DESCABIMENTO DA COBRANÇA
POSTULADA PELA PARTE AUTORA, ORA
APELADA. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO,
PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO
INICIAL, COM A CONSEQUENTE INVERSÃO DOS
ÔNUS SUCUMBENCIAIS.
0005303-25.2016.8.19.0003 – APELAÇÃO - Des(a).
LUCIA REGINA ESTEVES DE MAGALHAES -
Julgamento: 03/09/2020 - DÉCIMA NONA CÂMARA
CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO
DEMONSTRAÇÃO DA ADESÃO DA APELANTE A
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUESTÃO
CONTROVERTIDA, COM PRECEDENTE FIRMADO
EM SEDE DE DEMANDAS REPETITIVAS (REsp
1280871/SP - TEMA 882 - STJ). IMPOSSIBILIDADE
DA COBRANÇA DE TAXAS CRIADAS POR
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A QUEM NÃO
ADERIU A ASSOCIAÇÃO. NO MESMO SENTIDO O
ENTENDIMENTO DO STF QUANTO A
IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE
MENSALIDADE A MORADOR OU PROPRIETÁRIO
DE IMÓVEL NÃO TENHA ADERIDO. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO.
Assim, não há que se falar em condomínio legalmente constituído,
sendo que o fato de ter havido pagamento de boa-fé não se equipara a
associação.
Observe-se que o lote foi adquirido antes da lei 13465/2017, não
havendo prova de anterior associação (e nem posterior, frise-se).
Neste sentido:
0019025-56.2017.8.19.0209 - APELAÇÃO
Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS -
Julgamento: 27/04/2021 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA
CÍVEL
APELAÇÕES CÍVEIS - DIREITO CIVIL -
ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DA RUA MINISTRO
LAFAYETTE ANDRADA - CONTRIBUIÇÃO POR
SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE
TODOS OS CONDÔMINOS - INEXISTÊNCIA DE
VÍNCULO ASSOCIATIVO - ALEGAÇÃO DE
ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA -TESE DEFINIDA
PELO STJ NA ANÁLISE DO TEMA 882 -
CANCELAMENTO DA SÚMULA Nº 79 DO TJ/RJ -
PROPRIETÁRIOS QUE MANIFESTARAM A
INTENÇÃO DE DESLIGAMENTO DA AGREMIAÇÃO
MEDIANTE NOTIFICAÇÃO - ENTENDIMENTO
CONSAGRADO PELO STF NO JULGAMENTO DO
RE 695911, DE REPERCUSSÃO GERAL
RECONHECIDA, NO SENTIDO DA
INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA A
PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO,
ANTERIORMENTE AO ADVENTO DA LEI
13.645/2017 - RECONVENÇÃO - LITIGÂNCIA DE
MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA - DANOS MORAIS NÃO
CONFIGURADOS - IMPROCEDÊNCIA. Segundo o
entendimento do STJ, a aquisição imobiliária na área
de atuação da agremiação não implica filiação
associativa, não havendo falar em anuência tácita,
seja pelo tempo em que realizou pagamento das
cotas associativas, como se associado fosse, seja
pela utilização efetiva dos benefícios fornecidos aos
moradores. A matéria foi objeto do RE 695.911-SP,
em que o STF reconheceu a repercussão geral do
Tema 492, estabelecendo um marco temporal para a
cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei
13.465, de 11 de julho de 2017. Negado provimento
aos recursos.
0015126-97.2019.8.19.0203 - APELAÇÃO
Des(a). FERNANDO FERNANDY FERNANDES -
Julgamento: 19/04/2021 - DÉCIMA TERCEIRA
CÂMARA CÍVEL
APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO
DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES
DECORRENTES DE CONDOMÍNIO DE FATO.
LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA
QUE NÃO MERECE REPARO. A ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES NÃO SE CONFUNDE COM O
CONDOMÍNIO DISCIPLINADO PELA LEI N.º
4.591/64. DIREITO DE LIVRE ASSOCIAÇÃO
ASSEGURADO PELO ART. 5º, XX, DA
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA
DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A DEMANDANTE
TENHA VOLUNTARIAMENTE SE ASSOCIADO.
PRECEDENTES DO STF E DESTA E. CORTE DE
JUSTIÇA. MATÉRIA CONHECIDA PELO STJ, SOB A
SISTEMÁTICA DO ART. 543-C DO CPC/73 E PELO
STF, POR OCASIÃO DA FIXAÇÃO DA TESE
RELATIVA AO TEMA 492. REDAÇÃO CONFERIDA
AO ART. 36-A DA LEI N.º 6.766/79 PELA LEI N.º
13.465/17, QUE NÃO AUTORIZA A COBRANÇA
SEM QUE HAJA A EFETIVA ASSOCIAÇÃO OU
ADESÃO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO.
RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.
Em razão da procedência do pedido, a sucumbência resta
invertida, bem como inexiste litigância de má-fé, conforme aduzido em
contrarrazões.
A sentença, assim, merece reparo.
Por tais fundamentos, voto por DAR PROVIMENTO ao recurso
para julgar procedentes os embargos, e:
- declarar a inexistência do condomínio, consequentemente a
inexistência do dever de quitar débito condominial pelo embargante.
- condenar o embargado nas custas e honorários advocatícios
que fixa-se em 10% sobre o valor da causa.
julgar extinta a execução, condenando o exequente no
pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados
em 10% do valor da causa.
Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.
Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira – Relatora
