VITORIA DE MORADOR EM SÃO PAULO EM AÇÃO DE ANULAÇÃO ACABA COM COBRANÇAS ILEGAIS DE FALSO CONDOMINIO

PARABENS AO MM.   JUIZ da Vara Unica do  Foro Distrital de Nazaré Paulista 
parabens ao  JORGE FILIPOV  E AO SEU ADVOGADO ! 

Processo:    

0004064-93.2009.8.26.0695 (695.09.004064-2)
 Classe: Procedimento Sumário
Área: Cível
Assunto:        Defeito, nulidade ou anulação
Distribuição:   Livre - 16/12/2009 às 13:20
       Vara Única - Foro Distrital de Nazaré Paulista
Valor da ação:  R$ 1.520,00
Partes do Processo
Reqte:  Jorge Filipov
Advogada: Giselle Neves Galvão
Reqdo:  Associação dos Moradores do Loteamento Marf II
Advogada: Silvia Oliveira Brito de Moura
 Data            Movimento
 02/03/2012              Certidão de Publicação Expedida
Relação :0088/2012 Data da Disponibilização: 02/03/2012 Data da
Publicação: 05/03/2012 Número do Diário: c4-ed1135 Página: 486/491
01/03/2012              Remetido ao DJE
Relação: 0088/2012 Teor do ato: Vistos, etc. JORGE FILIPOV, qualificado nos autos, ajuizou ação declaratória e anulatória de título de crédito, contra ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO MARF
II, qualificada nos autos, pelo PROCEDIMENTO SUMÁRIO, aduzindo, em síntese, que é proprietário de lote de terreno situado no referido loteamento; ao adquirir o lote de terreno passou a contribuir com o rateio para manutenção dos serviços de portaria e guarita. No mês de janeiro de 2009 decidiu se retirar da associação, por não concordar com o aumento excessivo do valor da prestação mensal. No entanto, foi
informado pela representante da ré que a permanência na associação não se trata de uma faculdade do proprietário; que não há mandamento legal ou contratual que o obrigue a fazer parte de organismo de rateio de valores. Requer a procedência da ação com a declaração de inexistência
da relação jurídica bem como inexigibilidade dos títulos. A inicial veio com documentos. O pedido de tutela antecipada foi indeferido. A ré foi regularmente citada e ofereceu contestação, com documentos. Em síntese, rebateu todas as razões da inicial, justificando a validade da cobrança da taxa de contribuição, em razão dos seus serviços
prestados. Pugnou pela improcedência e ofereceu reconvenção para cobrança das taxas de contribuição vencidas e inadimplidas. O autor apresentou réplica e contestação à reconvenção. A audiência de tentativa de conciliação foi infrutífera. Relatados, 

D E C I D O: A matéria em disputa prescinde de dilação probatória em audiência, sendo cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do
Código de Processo Civil. Visa o autor com esta ação declaratória, obter declaração de inexistência de relação jurídica e inexigibilidade da cobrança das taxas de contribuição relativas ao período posterior a
sua retirada da associação. As partes trouxeram documentos suficientes para o conhecimento da matéria controvertida. A posição defendida pelo autor, no meu sentir, diante dos incisivos argumentos representados pelas abalizadas jurisprudências do Superior Tribunal de Justiça, em
sentido contrário, está correta, em razão de dois argumentos:
Primeiro: ao se analisar a documentação de constituição da
ré/reconvinte, de fato verifica-se não se tratar de um condomínio em sua configuração jurídica. Realmente, ela tem personalidade jurídica, em função de sua constituição obedecer a certos requisitos exigidos pela legislação civil. Isso não lhe confere, todavia, a natureza de condomínio horizontal típico, sob um prisma legal específico. Logo, de
acordo com a interpretação correta da sua constituição jurídica, não está o autor, de fato e de direito, obrigado a se sujeitar às decisões emanadas da diretoria da associação. 

A par disso, o direito do autor, consistente em não se associar ou manter-se associado, tem amparo em
preceito constitucional (CR/88, art. 5º, XX). 

Segundo: seguindo a linha de raciocínio suso exposta, cuida-se a ré/reconvinte, em verdade, de uma sociedade civil representativa dos interesses dos moradores de um bairro residencial. Não se trata de típico condomínio instituído segundo a Lei 4.591/64 ou segundo a Lei 6.766/79. Desta
feita, embora possua personalidade jurídica, de acordo com a
interpretação jurisprudencial que reputo melhor para subsumir a norma à relação material e permitir a correta compreensão da questão, ela não reúne caracteres jurídicos para exigir uma obrigação de natureza propter rem. Ou seja, se não é constituída sob a égide da lei ordinária específica para exercer os direitos e deveres próprios de um condomínio típico, via de consequência, não está em condições de
exigir o cumprimento de uma obrigação diante da falta de fato gerador para propiciar a cobrança. É dizer, falta-lhe substrato fático reconhecido pelo direito. A falta disso não permite reconhecer uma relação obrigacional entre a associação do bairro e o proprietário do imóvel. Ressalvado o entendimento em sentido contrário de meus pares,segundo as disposições legais da Lei 6.766/79, que derrogou o Decreto-lei 271/67, nem é possível defender o direito à cobrança através de uma interpretação analógica; argumento baseado na premissa
de que o pagamento da taxa de contribuição é possível ao se reconhecer que os loteamentos podem ser considerados assemelhados aos condomínios típicos. É vedado o uso do processo analógico na aplicação de um direito se isso criar uma obrigação ao sujeito, de acordo com o abalizado ensinamento de Carlos Maximiliano: Em matéria de
privilégios, bem como em se tratando de dispositivos que limitam a liberdade, ou restrinjam quaisquer outros direitos, não se admite o uso da analogia. (Hermenêutica e Aplicação do Direito, Forense, 18ª, 1999, p. 213). Ademais, conforme se observa do estatuto, a associação se trata de uma entidade civil sem fins lucrativos. Tem por objetivo
tratar dos assuntos pertinentes ao bairro. Estabelece, ainda, que a filiação se dará através de adesão voluntária. Nesse diapasão, ao se interpretar a cláusula referente à filiação, conclui-se que não há relação de causa e efeito entre a cobrança e a qualidade a quem se exige, portanto, ressente-se de causalidade de direito. É dizer, por se tratar de uma associação sem fins lucrativos, onde está estabelecido como consectário lógico que a filiação é voluntária, não
há amparo legal na pretensão à cobrança de proprietário de imóvel que não seja filiado ou de proprietário que se desligou. Desse modo, não é possível interpretar que a participação de proprietário de imóvel, não mais filiado, seja compulsória. A par disso, o autor, na condição de proprietário de imóvel situado no bairro, não está obrigado a concorrer para eventuais despesas de serviços de responsabilidade ou
assumida pela associação, em razão de não mais estar associado, sendo inadmissível exigir-lhe cobrança compulsória. O pedido reconvencional.
Por tais fundamentos, é indevida a cobrança das taxas de contribuição posteriores à saída do autor da associação. Ante o exposto, e o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação declaratória e JULGO
IMPROCEDENTE a cobrança formulada através da reconvenção, o que faço para julgar extinto o processo, com julgamento do mérito, nos termos do art. 269, I, do Código de Processo Civil. Sucumbente a ré/reconvinte, condeno-a no pagamento das custas judiciais e despesas processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% do
valor dado a causa na reconvenção. P. R. I. Advogados(s): Silvia Oliveira Brito de Moura (OAB 202288/SP), Giselle Neves Galvão (OAB 274979/SP) 29/02/2012
Julgada Procedente a Ação - Sentença Completa
Vistos, etc. JORGE FILIPOV, qualificado nos autos, ajuizou ação declaratória e anulatória de título de crédito, contra ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO LOTEAMENTO MARF II, qualificada nos autos, pelo PROCEDIMENTO SUMÁRIO, aduzindo, em síntese, que é proprietário de lote
de terreno situado no referido loteamento; ao adquirir o lote de terreno passou a contribuir com o rateio para manutenção dos serviços de portaria e guarita. No mês de janeiro de 2009 decidiu se retirar da associação, por não concordar com o aumento excessivo do valor da prestação mensal. No entanto, foi informado pela representante da ré que a permanência na associação não se trata de uma faculdade do proprietário; que não há mandamento legal ou contratual que o obrigue
a fazer parte de organismo de rateio de valores. Requer a procedência da ação com a declaração de inexistência da relação jurídica bem como inexigibilidade dos títulos. A inicial veio com documentos. O pedido de tutela antecipada foi indeferido. A ré foi regularmente citada e ofereceu contestação, com documentos. Em síntese, rebateu todas as
razões da inicial, justificando a validade da cobrança da taxa de contribuição, em razão dos seus serviços prestados. Pugnou pela improcedência e ofereceu reconvenção para cobrança das taxas de contribuição vencidas e inadimplidas. O autor apresentou réplica e contestação à reconvenção. A audiência de tentativa de conciliação foi infrutífera. Relatados, D E C I D O: A matéria em disputa prescinde de dilação probatória em audiência, sendo cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do Código de Processo Civil. Visa o autor com esta ação declaratória, obter declaração de inexistência de relação jurídica e inexigibilidade da cobrança das taxas de contribuição relativas ao período posterior a sua retirada da associação. As partes trouxeram documentos suficientes para o
conhecimento da matéria controvertida. A posição defendida pelo autor,
no meu sentir, diante dos incisivos argumentos representados pelas
abalizadas jurisprudências do Superior Tribunal de Justiça, em sentido
contrário, está correta, em razão de dois argumentos: Primeiro: ao se
analisar a documentação de constituição da ré/reconvinte, de fato
verifica-se não se tratar de um condomínio em sua configuração
jurídica. Realmente, ela tem personalidade jurídica, em função de sua
constituição obedecer a certos requisitos exigidos pela legislação
civil. Isso não lhe confere, todavia, a natureza de condomínio
horizontal típico, sob um prisma legal específico. Logo, de acordo com
a interpretação correta da sua constituição jurídica, não está o
autor, de fato e de direito, obrigado a se sujeitar às decisões
emanadas da diretoria da associação. A par disso, o direito do autor,
consistente em não se associar ou manter-se associado, tem amparo em
preceito constitucional (CR/88, art. 5º, XX). Segundo: seguindo a
linha de raciocínio suso exposta, cuida-se a ré/reconvinte, em
verdade, de uma sociedade civil representativa dos interesses dos
moradores de um bairro residencial. Não se trata de típico condomínio
instituído segundo a Lei 4.591/64 ou segundo a Lei 6.766/79. Desta
feita, embora possua personalidade jurídica, de acordo com a
interpretação jurisprudencial que reputo melhor para subsumir a norma
à relação material e permitir a correta compreensão da questão, ela
não reúne caracteres jurídicos para exigir uma obrigação de natureza
propter rem. Ou seja, se não é constituída sob a égide da lei
ordinária específica para exercer os direitos e deveres próprios de um
condomínio típico, via de consequência, não está em condições de
exigir o cumprimento de uma obrigação diante da falta de fato gerador
para propiciar a cobrança. É dizer, falta-lhe substrato fático
reconhecido pelo direito. A falta disso não permite reconhecer uma
relação obrigacional entre a associação do bairro e o proprietário do
imóvel. Ressalvado o entendimento em sentido contrário de meus pares,
segundo as disposições legais da Lei 6.766/79, que derrogou o
Decreto-lei 271/67, nem é possível defender o direito à cobrança
através de uma interpretação analógica; argumento baseado na premissa
de que o pagamento da taxa de contribuição é possível ao se reconhecer
que os loteamentos podem ser considerados assemelhados aos condomínios
típicos. É vedado o uso do processo analógico na aplicação de um
direito se isso criar uma obrigação ao sujeito, de acordo com o
abalizado ensinamento de Carlos Maximiliano: Em matéria de
privilégios, bem como em se tratando de dispositivos que limitam a
liberdade, ou restrinjam quaisquer outros direitos, não se admite o
uso da analogia. (Hermenêutica e Aplicação do Direito, Forense, 18ª,
1999, p. 213). Ademais, conforme se observa do estatuto, a associação
se trata de uma entidade civil sem fins lucrativos. Tem por objetivo
tratar dos assuntos pertinentes ao bairro. Estabelece, ainda, que a
filiação se dará através de adesão voluntária. Nesse diapasão, ao se
interpretar a cláusula referente à filiação, conclui-se que não há
relação de causa e efeito entre a cobrança e a qualidade a quem se
exige, portanto, ressente-se de causalidade de direito. É dizer, por
se tratar de uma associação sem fins lucrativos, onde está
estabelecido como consectário lógico que a filiação é voluntária, não
há amparo legal na pretensão à cobrança de proprietário de imóvel que
não seja filiado ou de proprietário que se desligou. Desse modo, não é
possível interpretar que a participação de proprietário de imóvel, não
mais filiado, seja compulsória. A par disso, o autor, na condição de
proprietário de imóvel situado no bairro, não está obrigado a
concorrer para eventuais despesas de serviços de responsabilidade ou
assumida pela associação, em razão de não mais estar associado, sendo
inadmissível exigir-lhe cobrança compulsória. O pedido reconvencional.
Por tais fundamentos, é indevida a cobrança das taxas de contribuição
posteriores à saída do autor da associação. Ante o exposto, e o mais
que dos autos consta, JULGO PROCEDENTE a ação declaratória e JULGO
IMPROCEDENTE a cobrança formulada através da reconvenção, o que faço
para julgar extinto o processo, com julgamento do mérito, nos termos
do art. 269, I, do Código de Processo Civil. Sucumbente a
ré/reconvinte, condeno-a no pagamento das custas judiciais e despesas
processuais, bem como honorários advocatícios, que fixo em 10% do
valor dado a causa na reconvenção. P. R. I.