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Louvado e Engrandecido seja o NOME do SENHOR.
Amém e Graças a DEUS.
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2022.0000320552
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Agravo Interno Cível nº
1004436-87.2018.8.26.0152/50002, da Comarca de Cotia, em que é agravante
ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES NO EMPREENDIMENTO
SÃO PAULO II, são agravados PAULO SERGIO DE GODOY E
VASCONCELLOS e JOSELY FAHL ALVES DE SOUZA. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da Câmara Especial de
Presidentes do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Negaram provimento aos recursos. V. U., de conformidade com o voto do relator,
que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores RICARDO ANAFE
(PRESIDENTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA) (Presidente sem voto), GUILHERME
GONÇALVES STRENGER (VICE PRESIDENTE), BERETTA DA SILVEIRA
(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO), FRANCISCO BRUNO (PRES.
SEÇÃO DE DIREITO CRIMINAL) E WANDERLEY JOSÉ FEDERIGHI(PRES.
DA SEÇÃO DE DIREITO PÚBLICO). São Paulo, 29 de abril de 2022. LUIZ ANTONIO DE GODOY(PRES. DA SEÇÃO DE DIREITO PRIVADO)
Relator(a)
Assinatura Eletrônica
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por LUIZ ANTONIO DE GODOY, liberado nos autos em 29/04/2022 às 17:27 .
VOTO Nº: 56197
Agravos Internos: 1004436-87.2018.8.26.0152/50002
COMARCA: Cotia
Agravante: Associação Dos Adquirentes de Unidades no Empreendimento
São Paulo II
Agravados: Paulo Sergio de Godoy E Vasconcellos e Josely Fahl Alves de
Souza
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. Cobrança de taxa de
manutenção de não associado ou daqueles que a ela não
anuíram. Inadmissibilidade (tema 882). Ausência de
demonstração do desacerto da aplicação do entendimento
estabelecido no E. STJ em julgamento repetitivo. Decisão
mantida. RECURSO DESPROVIDO.
AGRAVO INTERNO EM RECURSO
EXTRAORDINÁRIO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES.
Cobrança de taxas de manutenção e conservação de
loteamento imobiliário urbano de proprietário não-
associado. V. Acórdão firmado em consonância com o
decidido no E. STF no Agravo de Instrumento nº
745.831/SP, convertido no Recurso Extraordinário nº
695.911/SP (tema 492). ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO
AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO, DA AMPLA
DEFESA E DO DEVIDO PROCESSO LEGAL.
Necessidade de prévia análise de normas
infraconstitucionais. Repercussão geral afastada no E.
STF no Recurso Extraordinário com Agravo nº
748.371/MT (tema 660). Decisão mantida. RECURSO
DESPROVIDO.
Trata-se de Agravos Internos Cíveis interpostos
por Associação Dos Adquirentes de Unidades no Empreendimento São Paulo
II contra decisão que, em ação de cobrança, NEGOU SEGUIMENTO a
Recurso Especial, pois o V. Acórdão recorrido observou a orientação
estabelecida no E. Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial nos.
1.280.871/SP e 1.439.163/SP, julgados sob o regime dos recursos repetitivos, e
contra decisão que NEGOU SEGUIMENTO a Recurso Extraordinário, pois o V. Acórdão recorrido observou a orientação estabelecida no E. Supremo
Tribunal Federal no Agravo de Instrumento nº 745.831/SP, convertido no
Recurso Extraordinário nº 695.911/SP. Nas razões dos Agravos Internos,
alega, em síntese, a legalidade das cobranças em razão do princípio da
solidariedade, da função social da propriedade e isonomia, do enriquecimento
sem causa do agravado e da obrigação propter rem. Consigna que o tema 882
não abordou a questão da cobrança de taxa de manutenção e conservação de
loteamento em razão de vínculo estabelecido na matrícula do imóvel. Assevera
ser possível a cobrança diante de vínculo estabelecido pelo loteador em
contrato-padrão levado ao registro no respectivo cartório. Aponta que o
proprietário, associado ou não, deve contribuir com o rateio do pagamento dos
serviços prestados, por ter seu patrimônio valorizado e a fim de se evitar o
enriquecimento sem causa. Aduz que a Lei nº 13.465/17, que acrescentou o
art. 36-A da Lei nº 6.766/79, possui efeito ex tunc, de modo a permitir as
cobranças das taxas de manutenção também daqueles que não eram
associados, a teor do dever da solidariedade. Pontua que a lei em comento
consolidou a figura jurídica do Condomínio de Lotes, com a legalidade das
cobranças das despesas de manutenção e conservação após sua vigência.
Ressalta que em processos com a mesma questão jurídica controvertida, há
soluções distintas. Assinala, por fim, violação ao artigo 5º, XXII, LIV e LV da
CF e aos princípios constitucionais do devido processo legal, contraditório,
ampla defesa, propriedade e igualdade.
Não houve oposição ao julgamento virtual, nos
termos do artigo 1º da Resolução nº 549/2011 desta Corte, com a redação dada
pela Resolução nº 772/2017.
É O RELATÓRIO.
Anote-se, inicialmente, que o Agravo Interno está
sujeito à competência da Câmara Especial de Presidentes, nos termos do art.
33-A do Regimento Interno do Tribunal de Justiça, incluído pelo Assento
Regimental nº 565/2017.
O recurso apenas comportará provimento se o recorrente demonstrar que, por ausência de similitude fática, as teses firmadas
nas E. Cortes Superiores sob o regime dos recursos repetitivos e sob a
sistemática da repercussão geral não se aplicam ao caso concreto
(distinguishing). Neste sentido, o AgInt no RE no AgRg nos EREsp nº
1.039.364/ES, Rel. Min. Laurita Vaz, Corte Especial, DJe de 6.2.2018, e o
AgInt no RE no AgInt nos EDcl no RMS nº 48.747/DF, Rel. Min. Humberto
Martins, Corte Especial, DJe de 19.6.2018. Neste sentido, também, a Rcl nº
28.187/SP, Rel. Min. Alexandre de Moraes, DJe de 18.12.2017, e a Rcl nº
28.223/SP, Rel. Min. Luiz Fux, DJe de 3.5.2018.
E este não é o caso dos autos.
A identidade fática e jurídica entre o V. Acórdão
objeto do inconformismo especial e os paradigmas apontados nas decisões
recorridas é evidente.
Com efeito, julgados os Recursos Especiais n
os 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, sob o regime dos recursos repetitivos, o E.
Superior Tribunal de Justiça decidiu que as taxas de manutenção criadas por
associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não
anuíram. Confira-se a fls. 4527/4529.
Por sua vez, o E. Supremo Tribunal Federal, no
julgamento do Recurso Extraordinário nº 695.911/SP, sob a sistemática da
repercussão geral, manifestou-se definitivamente no sentido de que “é
inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e
conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado
até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline
a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de
imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso
controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de
lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro
de Imóveis”. Confira-se a fls. 4530/4533.
Neste contexto, os Vv. Acórdãos recorridos (fls.1495/1506 e 2653/2657), estão em perfeita sintonia com as orientações
superiores, ao concluir pela inexigibilidade das cobranças de taxas de
associação e de manutenção feitas por associação de moradores a proprietário,
já possuidor de lote anteriormente ao advento da Lei 13.465/17, não associado
e que não está obrigado a se associar por ato registrado no competente
Registro de Imóveis.
Confira-se trecho do V. Acórdão: “No caso,
conforme mencionado no acórdão, 'A apelante não demonstrou que os
apelados/réus são seus associados não servindo o compromisso de compra e
venda do lote de prova da anuência da cobrança. A leitura dos documentos
colacionados à petição inicial não traz qualquer vinculação entre as partes.'.
Após o advento da Lei 13.465/17, a qual tem inteira aplicação ao caso em tela
na medida em que a ação foi ajuizada em maio de 2018 (fls. 1/13), já sob o
império dessa norma, cuja vigência iniciou-se em julho de 2017, o artigo 36-A
da Lei 6.766/79 foi acrescido e passou a possibilitar a cobrança da taxa de
manutenção em loteamentos de acesso controlado. O STF então exarou
entendimento no sentido de que, a partir da Lei 13.465/17, é possível a
cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em
loteamentos de acesso controlado, desde que os já possuidores de lotes
tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a
administradoras de imóveis. No caso concreto, verifica-se que não houve
prova de que estes aderiram ao ato constitutivo de entidade equiparada a
administradora de imóveis, o que impossibilita que se reconheça o direito da
parte autora a cobrança de quaisquer taxas de manutenção de loteamento
vencidas a partir de julho de 2017” (fls. 2656).
Outrossim, a Repercussão Geral é o instrumento
processual inserido na Constituição Federal pela Emenda Constitucional nº
45/2004, que tem por objetivo possibilitar ao E. Supremo Tribunal Federal
selecionar os Recursos Extraordinários sujeitos à efetiva análise de acordo
com critérios de relevância jurídica, política, social ou econômica.
Dispõe o art. 1.035 do CPC, verbis: “O Supremo
Tribunal Federal, em decisão irrecorrível, não conhecerá do recurso
extraordinário quando a questão constitucional nele versada não tiver
repercussão geral, nos termos deste artigo. §1º. Para efeito de repercussão geral, será considerada a existência ou não de questões relevantes do ponto
de vista econômico, político, social ou jurídico que ultrapassem os interesses
subjetivos do processo. (...)”.
O E. Supremo Tribunal Federal, no julgamento do
Recurso Extraordinário com Agravo nº 748.371/MT, assinalou que a
controvérsia relativa à violação aos princípios do contraditório, ampla defesa e
devido processo legal não apresenta repercussão geral, quando o julgamento
da causa depender de prévia análise das normas infraconstitucionais, conforme
se infere da seguinte transcrição: “Alegação de cerceamento do direito de
defesa. Tema relativo à suposta violação aos princípios do contraditório, da
ampla defesa, dos limites da coisa julgada e do devido processo legal.
Julgamento da causa dependente de prévia análise da adequada aplicação
das normas infraconstitucionais. Rejeição da repercussão geral”.
No caso em apreço, a ofensa reflexa à Constituição
Federal é evidente, uma vez que houve a necessidade de prévia análise da
alegação de violação aos arts. 36-A da Lei nº 6.766/79 e 884 do CC. Por
conseguinte, correta a decisão agravada ao reconhecer a ausência de
repercussão geral nas teses suscitadas pela recorrente.
As decisões agravadas, nestes termos, apenas
aplicaram a sistemática da repercussão geral e o regime dos recursos
repetitivos, com fundamento no art. 1.030, I, “a” e “b”, do CPC.
Acrescente-se, ainda, que a análise da existência de
vínculo estabelecido na matrícula do imóvel e em contrato-padrão, não foi
objeto do V. Acórdão hostilizado e desborda dos limites desta via.
De resto, as decisões lançadas nos processos
enumerados nas razões recursais, apesar da identidade da questão jurídica
controvertida, deram-se à luz de contextos processual e temporal distintos.
Ante o exposto, NEGA-SE PROVIMENTO aos LUIZ ANTONIO DE GODOY
Desembargador no impedimento do Presidente da
Seção de Direito Privado do Tribunal de Justiça
O ACÓRDÃO AGRAVADO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
3ª Câmara de Direito Privado
Apelação Cível nº 1004436-87.2018.8.26.0152 Voto nº 47472_JV 1/6
Registro: 2021.0000466321
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
1004436-87.2018.8.26.0152, da Comarca de Cotia, em que são apelantes/apelados PAULO
SERGIO DE GODOY E VASCONCELLOS e JOSELY FAHL ALVES DE SOUZA, é
apelado/apelante ASSOCIAÇÃO DOS ADQUIRENTES DE UNIDADES NO
EMPREENDIMENTO SÃO PAULO II. ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 3ª Câmara de Direito Privado do
Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Mantiveram o Acórdão V.U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores JOÃO PAZINE NETO
(Presidente sem voto), VIVIANI NICOLAU E CARLOS ALBERTO DE SALLES. São Paulo, 17 de junho de 2021. BERETTA DA SILVEIRA
Relator
Assinatura Eletrônica
VOTO Nº: 47472
Apelação Cível Nº 1004436-87.2018.8.26.0152
COMARCA: Cotia
Aptes/Apdos: Paulo Sergio de Godoy E Vasconcellos e Josely Fahl Alves de Souza
Apelado/Apelante: Associação Dos Adquirentes de Unidades no Empreendimento
São Paulo II
APELAÇÃO. Loteamento. Ação de cobrança. Retorno dos
autos para reanálise do acórdão à luz da tese firmada pelo
STF em julgamento sob o regime da repercussão geral (art.
1.030, II, CPC). Após o advento da Lei 13.465/17, é possível
a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos
ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde
que os já possuidores de lotes tenham aderido ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras
de imóveis (tema 492, STF). Caso concreto em que não foi
demonstrada a adesão, pelos requerentes ao ato constitutivo
da entidade equiparada a administradora de imóveis.
ACÓRDÃO MANTIDO.
Cuida-se de ação de cobrança de débitos condominiais
objetivando a condenação dos réus, solidariamente, ao pagamento das taxas
associativas dos meses de maio de 2015 a abril de 2018 e as que se vencerem no
curso da demanda.
A ação foi julgada parcialmente procedente pela
sentença de fls. 588/591, condenando os réus ao pagamento da taxa associativa
vencida após o início da vigência da Lei nº 13.465/17.
Os réus recorreram afirmando que a modificação do
Código Civil (art. 1.358-A) para o reconhecimento da figura do condomínio de
lotes, por força da Lei 13.465/17, não importa em automática conversão do
loteamento fechado em ente condominial.
Recorreu a requerente, alegando que a r. sentença restou
omissão e obscura sobre as prestações vincendas, artigo 323 do CPC.
Sobreveio acórdão que, por votação unânime, deram
provimento ao recurso dos réus e julgaram prejudicado o recurso do autor em
decisão contendo a seguinte ementa:
Apelação. Recurso. Loteamento. Ação de cobrança. “As
taxas de manutenção criadas por associações de moradores
não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram”. Tese firmada em recurso apreciado em regime
de recursos repetitivos (STJ, tema 882). Inexigibilidade dos
valores pendentes. Ausência de demonstração de que os
requeridos não associados. Condenação ao pagamento da
taxa associativa após a vigência da Lei nº 13.465/17. A Lei
não alterou a natureza jurídica da Requerente/apelada, que
é associação e, portanto, somente pode instituir cobrança
dos seus associados. Precedentes desta Câmara e Tribunal.
Decisão reformada. Ônus sucumbencial a cargo da autora.
Majoração dos honorários advocatícios de sucumbência
(art. 85, §11, do CPC). RECURSO PROVIDO dos réus e
PREJUDICADO o do autor.
O resultado do v. acórdão foi impugnado por recurso
extraordinário (fls. 1509/1567).
Retornam os autos à apreciação desta C. Câmara, por
determinação do i. Presidente da Seção de Direito Privado desta Corte, que entende
aplicável à espécie o império do comando inserto no inciso II do art. 1.030 do
atual Código de Processo Civil, haja vista que o Supremo Tribunal Federal ter
exarado tese, segundo o rito da repercussão geral, no que tange à possibilidade de
cobrança das taxas de manutenção nos seguintes termos:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação
de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de
proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei
municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de
proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de
acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato
constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no
caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido
registrado no competente registro de imóveis” (STF, Pleno, RE nº 695.911, Rel.
Min. Dias Toffoli, Tema 492).
É o RELATÓRIO. Diante da faculdade concedida pelo art. 1.030, II, do
atual CPC e em face da decisão proferida pelo STF no Recurso extraordinário nº
695.911, o posicionamento adotado pela turma julgadora deve ser mantido.
No caso, conforme mencionado no acórdão, “A apelante
não demonstrou que os apelados/réus são seus associados não servindo o
compromisso de compra e venda do lote de prova da anuência da cobrança. A
leitura dos documentos colacionados à petição inicial não traz qualquer vinculação
entre as partes.”.
Após o advento da Lei 13.465/17, a qual tem inteira
aplicação ao caso em tela na medida em que a ação foi ajuizada em maio de 2018
(fls. 1/13), já sob o império dessa norma, cuja vigência iniciou-se em julho de 2017,
o artigo 36-A da Lei 6.766/79 foi acrescido e passou a possibilitar a cobrança da
taxa de manutenção em loteamentos de acesso controlado.
O STF então exarou entendimento no sentido de que, a
partir da Lei 13.465/17, é possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares
de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que os já
possuidores de lotes tenham aderido ao ato constitutivo das entidades
equiparadas a administradoras de imóveis.
No caso concreto, verifica-se que não houve prova de
que estes aderiram ao ato constitutivo de entidade equiparada a administradora de
imóveis, o que impossibilita que se reconheça o direito da parte autora a cobrança
de quaisquer taxas de manutenção de loteamento vencidas a partir de julho de 2017.
Por tal motivo, há que se reconhecer que o acordão
impugnado não diverge do entendimento vinculante recentemente firmado pelo Supremo Tribunal Federal.
Ante o exposto, MANTÉM-SE o v. acórdão
anteriormente proferido.
BERETTA DA SILVEIRA
Relator
