EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO DE FATO. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. ASSOCIAÇÃO. EXIGIBILIDADE. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. O condomínio se forma quando várias pessoas possuem direito de propriedade sobre um mesmo bem, cumprindo que essas relações sejam regulamentadas para resguardar a cada um o exercício das faculdades de usar, gozar e dispor da coisa, destinando-a ao seu fim social e econômico. A associação formada por proprietários de granjas de um loteamento fechado, porém, não registrado, constitui meio de possibilitar que, de forma mais organizada, seja exigido de cada condômino a participação nas despesas comuns. Todos os beneficiados com obras de manutenção do bem ou de implantação de infra-estrutura necessária ao exercício das atividades próprias do terreno, devem arcar com o custeio das obras, sob pena de enriquecimento sem causa.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.05.225931-7/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE(S): LUCIANE APARECIDA RIBEIRO E OUTRO(A)(S) - APELADO(A)(S): ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DE GRANJAS DO RIBEIRAO DO CARMO - RELATORA: EXMª. SRª. DESª. HELOISA COMBAT
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 14ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 18 de agosto de 2006.
DESª. HELOISA COMBAT - Relatora
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
A SRª. DESª. HELOISA COMBAT (CONVOCADO):
VOTO
Conheço do recurso, presentes os seus pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade.
Cuida-se de apelação cível interposta por Luciane Aparecida Ribeiro e outros contra a r. sentença do MM. Juiz da 4a Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora, que condenou as apelantes a pagarem à Associação dos Proprietários de Granjas do Ribeirão do Carmo contribuições exigidas dos proprietários e moradores do loteamento, para fins de custeio de obras de infra-estrutura e melhoria.
Extrai-se dos autos que os proprietários de lotes do granjeamento Ribeirão do Carmo criaram a associação apelada para promover a defesa da propriedade e do bem estar de todos os sócios e seus familiares, dispondo o respectivo estatuto que todos os proprietários, promissários ou cessionários-compradores passam a integrar a associação.
As apelantes se insurgem contra a condenação ao pagamento de contribuições, dizendo que não houve formação de Condomínio, inexistindo convenção, pelo que não poderia serem compelidas a arcar com as despesas assumidas pela associação.
Apesar de não constar nos autos cópia do registro do imóvel rural objeto do litígio, pelo que se infere do conjunto probatório, trata-se de terreno de matrícula única, dividido em lotes, denominados granjas. loteamento fechado se compõe, não apenas de edificações particulares, mas de vias de acesso de uso comum, e, também, de recursos naturais de uso comum (açudes). Essas áreas são, pela infra-estrutura existente, indivisíveis, sendo fisicamente impossível sua dissociação entre os particulares.
Os proprietários e possuidores estão, assim, necessariamente unidos não apenas em relações de vizinhança, mas de verdadeira co-propriedade, exercendo, concorrentemente, direitos e obrigações sobre o mesmo imóvel. Essa situação excepcional em que a propriedade não é exclusiva mereceu regulamentação própria no ordenamento jurídico, sobretudo com vistas a dirimir conflitos ocasionados pela divergência de vontades no exercício das prerrogativas inerentes ao domínio.
Segundo lição de Caio Mário da Silva Pereira, a situação em que a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas, idealmente, igual direito, sobre o todo e cada uma de suas partes, configura o Condomínio. (in Instituições de Direito Civil. v. IV. 16ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 120)
Vê-se que o condomínio não decorre, necessariamente, de um acordo de vontades, podendo ser conseqüência de uma situação de propriedade indivisível. É o que ocorre, por exemplo, com os muros e divisórias, formando-se sobre essas edificações um condomínio entre os vizinhos. A impossibilidade do proprietário de se dissociar do conjunto, atrelada ao direito de cada um exercer, individualmente e em conjunto, as faculdades inerentes à propriedade, sem prejuízo dos demais, impõe que a vontade individual, muitas vezes, venha a ceder ao interesse da coletividade.
Esse princípio se aplica a todas as modalidade de condomínio, por ser impositivo que, mesmo diante da existência de direitos e deveres concorrentes e indivisíveis, e sem embargo da existência do registro de convenção ou autorização da autoridade pública, seja salvaguardado ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, cumprindo que o exercício dessas prerrogativas se realize em consonância com as finalidades econômicas e sociais da coisa (art. 1228 CCB/02).
Pois bem. Se o imóvel rural se destina ao cultivo, faz-se necessária a implantação de infra-estrutura que possibilite esse trabalho, incluindo saneamento básico, vias de transporte, tubulação de água e implantação e energia elétrica. A vontade individual não pode impedir que essas melhorias pertinentes à finalidade econômica e social do bem, e necessária para o seu bom uso e aproveitamento, sejam usufruídas pelos demais. Por outro lado, se, necessariamente, diante da impossibilidade de divisão do terreno, a obra beneficia a todos, as despesas deverão ser rateadas, o que decorre de outra regra do direito civil, que repugna o enriquecimento sem causa.
Destarte, o fato de não se cuidar de condomínio edilício não exclui a aplicação dos preceitos contidos nos arts. 1314 e 1315 do Código Civil em vigor, no sentido de assegurar a cada condômino o uso da coisa conforme sua destinação, exercendo sobre ela todos os direitos compatíveis com a indivisão e, ainda, impondo a obrigação de concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa. Trata-se de normas aplicáveis ao condomínio em geral, é dizer, a todas as situações em que mais de uma pessoa detém a propriedade de um mesmo bem.
A partir dessas considerações se infere a exigibilidade das contribuições perseguidas pela Associação, obrigando, inclusive os não associados, pois a qualidade de condômino impõe a concorrência nas despesas de conservação e necessárias para assegurar a cada um o uso da coisa.
A associação consiste apenas em uma forma de organizar e administrar o direito de cada condômino de exigir dos demais o cumprimento dessas regras de propriedade comum, sendo um instrumento que confere efetividade aos direitos e deveres mencionados, sem que isso implique, contudo, na compulsoriedade da associação. Tem-se, assim, que ninguém é obrigado a se associar, mas a sociedade, como representante dos interesses da coletividade dos condôminos pode exigir que todos os usuários, mesmo que não associados, contribuam com as despesas necessárias.
Esclarecedoras as lições de Severiano Ignacio de Aragão a respeito da matéria:
"Partindo-se da presunção de adesão implícita ao estatuto associativo, pois, carente o loteamento fechado de serviços suplementares de infra-estrutura e regular funcionamento, a ninguém é lícito adquirir unidade favorecida necessariamente pelos benefícios proporcionados, sem os ônus dessa fruição, pena de se endeusar o enriquecimento ilícito. Partindo desta colocação técnica, afirmamos, tal como acontece, no condomínio clássico e horizontal, a imperatividade do an debeatur, da exibilidade das taxas de manutenção e custeio, tolerando-se, num certo grau a discussão da formação dos valores a ratear do quantum debeatur.
Afirmamos, conseqüentemente, e em tese, que, regido o loteamento fechado pelos princípios associativos, pode a maioria cobrar compulsoriamente as cotas de rateio e, quiçá, excluir judicialmente o associado discordante (dissolução parcial compulsória).
A ressalva óbvia é a de que estamos cogitando não de loteamentos abertos ou associações de bairros, onde até a CF pode ser invocada, pela faculdade de não-associação; in casu, trabalhamos com a hipótese de conjunto residencial ou loteamento fechado, com serviços e utilidades permanentemente prestados à comunidade, a cujo custeio deve estar vinculado todo e qualquer titular da unidade, posto que quem ingressa nesse complexo comunhal sabe que estará sujeita sua unidade, propter rem, aos ônus de custeio." (Regime Jurídico do Condomínio Fechado. Rio de Janeiro: Forense, 2001. p. 06/07)
Assim, a comunhão de interesses levou à formação da associação e a natureza coletiva e indivisível dos serviços prestados impõe que todos os beneficiados contribuam para o custeio das obras de infra-estrutura e manutenção, independente de ser associado ou não.
Eventuais falhas da administração, ou insatisfações com os serviços prestados devem ser alvo de discussões pelos meios próprios, se for o caso, sem, contudo, isentar o condômino de arcar com as despesas já efetuadas, mediante aprovação da maioria e em conformidade com a função social e econômica da propriedade e, ainda, com vistas a possibilitar a regularização formal do Condomínio.
No caso concreto, verifico que as apelantes não se insurgiram contra a formação da associação, mas ao contrário, participaram da união de esforços para proporcionar a valorização da propriedade e melhores condições de exercício das atividades agrícolas. Tanto assim, que vinham arcando com as contribuições exigidas, tendo, inclusive, firmado acordos em relação às parcelas atrasadas, quitando, parcialmente, o ajustado e, recebendo, os informativos da associação.
As recorrentes se obrigaram expressamente a custear as obras de manutenção e infra-estrutura, assumindo em instrumento particular o pagamento das contribuições. Não apresentam, contudo, alegações hábeis a desconstituir essas obrigações. Cabia às requeridas fazer prova de suas alegações. Extrai-se dos documentos juntados aos autos que os proprietários passaram por contrariedades em relação à falta de energia elétrica e água, contudo, pelo que consta, estava a associação providenciando a solução dessas questões, ligadas ao uso inadequado da propriedade por alguns indivíduos (f. 76/77)
Existe farto rol de precedentes neste Tribunal de Justiça e extinto Tribunal de Alçada reconhecendo o direito da associação de moradores ou proprietários de exigir de todos os condôminos o custeio, de acordo com sua quota-parte, das despesas comuns.
Confira-se alguns julgados:
"AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO DE FATO - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CRIADA COM O OBJETIVO DE ADMINISTRÁ-LO - LEGITIMIDADE ATIVA PARA A COBRANÇA DE TAXAS DE CONDOMÍNIO DE SEUS INTEGRANTES.
O condomínio de fato tem legitimidade para promover a cobrança de taxas condominiais de seus integrantes.
As taxas condominiais são devidas por quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio de fato, sob pena de enriquecimento sem causa." (TAMG - Apelação Cível nº 406.196-3 - 1a Câmara Civil - Rel. Juiz Gouvêa Rios - j. 09.12.2003)
"AÇÃO DE COBRANÇA - CONDOMÍNIO - ASSOCIAÇÃO - SERVIÇOS E BENFEITORIAS - COTA-PARTE - PAGAMENTO - OBRIGATORIEDADE.
O proprietário de imóvel situado em loteamento fechado é responsável pelo pagamento da cota-parte das despesas com os serviços de manutenção, conservação e segurança prestados pela associação criada para esse fim.
Não se afigura justo nem jurídico um proprietário de um imóvel pertencente a um condomínio horizontal se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação, principalmente quando a alegação de que estes serviços não estão sendo devidamente prestados não encontra comprovação nos autos." (Apelação Cível Nº 454.957-3 - 7a Câmara Cível - Rel. Juiz José Affonso da Costa Côrtes - j. 17.03.2005)
A orientação do colendo Superior Tribunal de Justiça segue essa mesma vertente:
"EMENTA: CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO ABERTO OU FECHADO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SOCIEDADE PRESTADORA DE SERVIÇOS. DESPESAS. OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO.
O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes." (AgRg no RESP nº490419/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, T3 -Terceira Turma. J. 10.06.2003).
"LOTEAMENTO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. DESPESAS COMUNS. RECURSO ESPECIAL COM BASE NA ALÍNEA "C".
- Não-cumprimento das exigências previstas nos arts. 541, parágrafo único, do CPC, e 255, § 2º, do RISTJ. Dissonância interpretativa indemonstrada.
- Cabe ao proprietário de imóvel integrante de loteamento administrado por entidade que presta serviços no interesse da comunidade contribuir para as despesas comuns, sob pena de enriquecimento injusto. Precedentes do STJ.
Recurso especial não conhecido." (REsp 139359 / SP - Rel. Min. Barros Monteiro - 4a Turma - j. 04.09.2003)
Portanto, seja por existir termos particulares de reconhecimento do débito firmado por cada uma das apelantes, seja por decorrer do art. 1315 do CCB/02 a obrigatoriedade do condômino de participar das despesas comuns, e, ainda, tendo em conta a vedação ao enriquecimento ilícito, tenho que cabível a condenação imposta.
Nesses termos, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO, ficando mantida a r. sentença de primeira instância que condenou as apelantes ao pagamento de contribuições de manutenção e custeio de obras do loteamento fechado.
Custas recursais pelas apelantes, suspensa a cobrança, nos termos da Lei 1.60/50.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): RENATO MARTINS JACOB e VALDEZ LEITE MACHADO.
SÚMULA : NEGARAM PROVIMENTO.
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