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quinta-feira, 7 de junho de 2012

STJ - ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO TERRAS DE SAN MARCO NÃO PODE COBRAR


AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.296.517 - SP (2011/0289191-4)
RELATOR : MINISTRO SIDNEI BENETI
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO  DOS  PROPRIETÁRIOS  DO  LOTEAMENTO
TERRAS DE SAN MARCO
ADVOGADOS  : ANTÔNIO CARLOS SOAVE
RUBENS ROSA CASTRO
AGRAVADO : RATNIEKS EGON
ADVOGADO  : EDMILSON MARCELO CEOLIM
EMENTA
AGRAVO  REGIMENTAL  -  RECURSO  ESPECIAL  -
DIREITO  DAS  COISAS  -  CONDOMÍNIO  -  TAXA  PARA
MANUTENÇÃO - OBRIGAÇÃO PARA PROPRIETÁRIO DE
IMÓVEL  NÃO-ASSOCIADO  -  IMPOSSIBILIDADE  -
RECURSO IMPROVIDO.
1.- O proprietário de imóvel não está obrigado a contribuir para a
associação de moradores quando não é associado.
2.- A recorrente não trouxe qualquer subsídio capaz de alterar os
fundamentos da decisão agravada.
3.- Agravo Regimental improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados  e  discutidos  os  autos  em  que são  partes  as  acima
indicadas, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça,
por unanimidade, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr.
Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino (Presidente), Ricardo
Villas Bôas Cueva,  Nancy  Andrighi  e Massami Uyeda  votaram  com  o  Sr. Ministro
Relator.
Brasília (DF), 19 de abril de 2012(Data do Julgamento)
Ministro SIDNEI BENETI
Relator


AgRg no RECURSO ESPECIAL Nº 1.296.517 - SP (2011/0289191-4)
RELATOR : MINISTRO SIDNEI BENETI
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO  DOS  PROPRIETÁRIOS  DO  LOTEAMENTO
TERRAS DE SAN MARCO
ADVOGADOS  : ANTÔNIO CARLOS SOAVE
RUBENS ROSA CASTRO
AGRAVADO : RATNIEKS EGON
ADVOGADO  : EDMILSON MARCELO CEOLIM
RELATÓRIO
EXMO. SR. MINISTRO SIDNEI BENETI(Relator):
1.-  ASSOCIAÇÃO  DOS  PROPRIETÁRIOS  DO  LOTEAMENTO
TERRAS  DE  SAN  MARCO  interpõe  Agravo  Regimental  contra  decisão  desta
relatoria,  e-STJ  fls.  583/586,  que  deu  provimento  ao  Recurso  Especial,  julgando
improcedente a ação de cobrança.
2.- A agravante assevera que o recorrente é reputado  associado  nato
por  força  da  cláusula  IV do  contrato  de  compromisso  de  compra  e venda  de lote  que
firmara  com  a Loteadora,  tal como  o fizeram  os demais  adquirentes  contemporâneos,
como  demonstram  05  (cinco)  exemplares  dos  instrumentos  de  compromisso  de
terceiro  que vieram  com a inicial (e-STJ 593/594).
É o relatório

VOTO
EXMO. SR. MINISTRO SIDNEI BENETI(Relator):
3.- O recurso não merece prosperar.
4.- Constata-se que o fundamento da decisão ora agravada consiste em
entendimento  deste  Tribunal  de  que  as  taxas  de  contribuição  pagas  por  serviços
prestados  por sociedade  civil  não são  devidas  quando  o  proprietário  do  imóvel  não
integra a associação de moradores, conforme julgado pela Segunda Seção desta Corte
no  ERESP  444.931/SP,  Rel.  Ministro  Fernando  Gonçalves,  Rel.  para  Acórdão
Ministro  Humberto Gomes de Barros, publicado no DJ 01/02/2006.
Demais disso, segundo julgamento desta Turma:
Nada  impede  que  os  moradores  de  determinado  loteamento
constituam  condomínio,  mas  deve ser  obedecido  o que  dispõe  o
art.  8º  da  Lei  nº  4.591/64.  No  caso,  isso  não  ocorreu,  sendo  a
autora  sociedade  civil  e  os  estatutos  sociais  obrigando  apenas
aqueles  que o subscreverem  ou forem  posteriormente  admitidos.
(REsp  623274/RJ,  Rel.  Ministro  CARLOS  ALBERTO
MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, DJ 18/06/2007)
5.-  Ressalte-se  que  esta  Corte,  no  julgamento  do  Recurso  Especial,
considera os fatos tais como delineados pelo Acórdão recorrido, que consignou que o
Recorrente adquiriu os lotes antes da criação da associação autora (e-STJ fls. 424).
6.- Dessa forma, o agravante não cuidou de trazer qualquer subsídio
capaz de alterar os fundamentos da decisão agravada assim fundamentada:
1.-  RATNIEKS  EGON  interpõe  Recurso  Especial  com
fundamento  no  art.  105,  inciso  III,  alíneas  "a"  e  "c"  da
Constituição  Federal,  contra  Acórdão  do Tribunal  de Justiça  do
Estado  de  São  Paulo  (Rel.  Des.  LUIZ  ANTONIO  COSTA),
proferido  nos  autos  de  ação  de  cobrança,  assim  ementado
(e-STJ  fls. 423):

Ação  de  Cobrança  -  Associação  de  moradores  -  Loteamento
fechado  - Demonstração  de prestação  de serviços  que valorizam
o  imóvel  -  Prova  de  que  o  Réu  esteve  presente  em  reunião
assemblear  - Aplicação  do princípio  que  veda  o enriquecimento
sem  causa  -  Despesa  devida  -  Sentença  mantida  -  Recurso
improvido.
2.-  O  recorrente  alega  ofensa  aos  arts.  535  do  Código  de
Processo  Civil,  53  do Código  Civil,  8º  da  Lei  n.  4.591/1964,  8º
do  Decreto-Lei  n.  271/1967.  Aponta  divergência
jurisprudencial.
Sustenta,  em  síntese,  que  as  taxa  de  manutenção  criadas  pela
associação  de moradores  não podem ser impostas  ao recorrente
que  não  é associado,  nem  aderiu  ao ato  que  instituiu  o encargo
(e-STJ  fls. 456).
3.-  Contra-arrazoado  (e-STJ  fls.  532/536),  o  Recurso  Especial
foi admitido  (e-STJ  fls. 550).
É o relatório.
4.- O tema  já  está  pacificado  pela  jurisprudência  firmada  nesta
Corte,  de  modo  que  o  recurso  deve  ser  julgado
monocraticamente  pelo  Relator,  segundo  orientação  firmada,
com fundamento  no art. 557 do CPC,  desnecessário,  portanto,  o
envio às sobrecarregadas  pautas  de julgamento  deste Tribunal.
5.- De início,  observa-se  que não se viabiliza  o Recurso  Especial
pela  indicada  violação  do  artigo  535  do  Código  de  Processo
Civil.  Isso  porque,  embora  rejeitados  os  Embargos  de
Declaração,  verifica-se  que a matéria  em exame  foi devidamente
enfrentada  pelo Tribunal  de origem,  que  emitiu  pronunciamento
de  forma  fundamentada,  ainda  que  em  sentido  contrário  à
pretensão  da Agravante.
A jurisprudência  desta  Casa  é pacífica  ao  proclamar  que, se os
fundamentos  adotados  bastam  para  justificar  o  concluído  na
decisão,  o  julgador  não  está  obrigado  a rebater,  um  a  um,  os
argumentos  utilizados  pela parte.
6.-  Outrossim,  extrai-se  do  Acórdão  que  o  Tribunal  de  origem
decidiu  a controvérsia  nestes termos (e-STJ  fls. 424/425  e 447):
O  entendimento  jurisprudencial  majoritário  do  Eg.  Superior
Tribunal  de Justiça  é no sentido  de que "as taxas de manutenção
criadas  por associação  de moradores,  não podem ser impostas  a

proprietário  de  imóvel  que  não  é associado,  nem  aderiu  ao  ato
que  instituiu  o  encargo"  (Resp  n°  444931/SP,  Relator  Ministro
Fernando  Gonçalves,  julgado  em 26/10/2005).
No  caso  dos  autos,  o  Apelante  adquiriu  os  lotes  descritos  na
inicial  antes  da  criação  da  associação  Autora,  mas  esta  fez
constar  em  seus  Estatutos,  que  todos  os  proprietários  de  lotes
seriam  considerados  associados  e que tal condição  constaria  de
todos  os instrumentos  de compra  e venda  que fossem  celebrados
e, ainda,  que os anteriores  ficariam reratificados  para tal fim.
O Apelante  nega  ter  conhecimento  desse  fato,  assim  como  nega
ser  proprietário  de  todos  os  lotes  elencados  na  inicial  e
insurge-se  contra  a legalidade  da associação.
No  entanto,  foi  comprovado  nos  autos  que  ele  esteve
representado  em  pelo  menos  uma  das  assembléias  realizadas
pela  associação,  por  advogado  constituído  para  tal fim,  o que  o
desmente.
Nessa  assembléia  foram  discutidos  assuntos  relevantes  inclusive
relativos  a  gastos  e  rateio,  além  de  constar  no  edital  de
convocação  que seria discutida  alteração  no estatuto.
Todas  as demais  alegações  do Apelante  são suposições  despidas
de qualquer  comprovação.
Ao  contrário,  a  Apelada  comprovou  a  sua  existência  e  os
diversos  serviços  que  presta  aos  proprietários,  juntando  farta
documentação  nesse sentido.
Foram  contratados  funcionários  que  prestam  serviços  de
manutenção  e  limpeza,  existindo  benefício  a  todos  os  imóveis
situados  dentro  do  loteamento.  Desta  forma,  se  não  está
impugnada  a existência  desses serviços,  nem que os lotes  não se
situam  naquele  local,  são  beneficiados  pelos  serviços  e
valorizados  pela segurança  que a associação  confere.
Não  pagar  por  esses  serviços  constitui  enriquecimento  sem
causa.
...  a  Turma  Julgadora  afastou  a  alegação  de  desconhecimento

ficando  esclarecido  que  na  escritura  pública  celebrada  com  o
Embargante  não  constara  a  existência  da  associação  pois  sua
criação  foi  posterior  mas  houve  retificação  dos  instrumentos
para esse fim.
Assim,  aplicando  a  regra  que  esta  Corte  tem  entendido  como
cabível  na hipótese sob exame,  ou seja, desde  que comprovada  a

existência  de  serviços  prestados  que  sejam  utilizados,  ou
aproveitados,  pelos  proprietários  dos  imóveis,  estabelece-se  a
obrigação  por força  da aplicação  do princípio  da isonomia  e da
vedação  do enriquecimento  sem causa.
Verifica-se  que  esse  entendimento  confronta-se  com  a
jurisprudência  desta Corte,  pois o tema foi objeto  de debate  pela
Segunda  Seção,  por  ocasião  do  julgamento  dos  Embargos  de
Divergência  no REsp 444.931/SP,  assim  ementado:
EMBARGOS  DE  DIVERGÊNCIA.  RECURSO  ESPECIAL.
ASSOCIAÇÃO  DE  MORADORES.  TAXAS  DE  MANUTENÇÃO
DO  LOTEAMENTO.  IMPOSIÇÃO  A  QUEM  NÃO  É
ASSOCIADO.  IMPOSSIBILIDADE.
As  taxas  de  manutenção  criadas  por  associação  de  moradores,
não  podem  ser  impostas  a  proprietário  de  imóvel  que  não  é
associado,  nem aderiu  ao ato que instituiu  o encargo.
(EREsp  444.931/SP,  Rel.  Ministro  FERNANDO  GONÇALVES,
Rel.  p/  Acórdão  Ministro  HUMBERTO  GOMES  DE  BARROS,
Segunda  Seção, DJ 1º/2/2006)
No  voto  condutor  ficou  consignado  como  fundamento  que:  o
embargado  não  participou  da  constituição  da  associação
embargante.  Já  era  proprietário  do  imóvel,  antes  mesmo  de
criada  a associação.  As  deliberações  desta,  ainda  que revertam
em  prol  de  todos  os  moradores  do  loteamento,  não  podem  ser
impostas  ao embargado.  Ele tinha a faculdade  - mais que isso, o
direito  constitucional  -  de  associar-se  ou  não.  E  não  o  fez.
Assim,  não  pode  ser  atingido  no  rateio  das  despesas  de
manutenção  do  loteamento,  decididas  e  implementadas  pela
associação.  Em  nosso  ordenamento  jurídico  há  somente  três
fontes  de obrigações:  a lei, o contrato  ou o débito.  No caso,  não
atuam  qualquer  dessas fontes

Nesse  mesmo  sentido  tem-se:  AgRg  nos  EREsp  961.927/RJ,
Relator  Ministro  VASCO  DELLA  GIUSTINA  (Desembargador
Convocado  do TJ/RS),  Segunda  Seção,  DJe  15/9/2010;  EDcl  no
Ag. 128.8412/RJ,  Rel. Min. MASSAMI  UYEDA,  Terceira  Turma,
DJe  23/6/2010;  AgRg  no  Ag  1.179.073/RJ,  Rel.  Min.  NANCY
ANDRIGHI,  TERCEIRA  TURMA,  DJe  2/2/2010;  AgRg  no REsp
613.474/RJ,  Rel.  Min.  JOÃO  OTÁVIO  DE  NORONHA,  Quarta
Turma,  DJe 5/10/2009

7.-  Ante  o  exposto,  dá-se  provimento  ao  Recurso  Especial  e
julga-se  improcedente  a  ação  de  cobrança.  Invertidos  os  ônus
sucumbenciais.
7.- Pelo exposto, nega-se provimento ao Agravo Regimental.
Ministro SIDNEI BENETI
Relator

CERTIDÃO DE JULGAMENTO
TERCEIRA TURMA
AgRg  no
Número Registro: 2011/0289191-4 REsp 1.296.517 / SP
Números Origem:  1022001000335  2001001976  2370914200  2810120010008378  3352001
91946251320028260000  994020315680
EM MESA JULGADO: 19/04/2012
Relator
Exmo. Sr. Ministro  SIDNEI BENETI
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. JOSÉ BONIFÁCIO BORGES DE ANDRADA
Secretária
Bela. MARIA AUXILIADORA RAMALHO DA ROCHA
AUTUAÇÃO
RECORRENTE : RATNIEKS EGON
ADVOGADO : EDMILSON MARCELO CEOLIM
RECORRIDO : ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO TERRAS DE SAN
MARCO
ADVOGADOS : ANTÔNIO CARLOS SOAVE
RUBENS ROSA CASTRO
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Prestação de Serviços
AGRAVO REGIMENTAL
AGRAVANTE : ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO TERRAS DE SAN
MARCO
ADVOGADOS : ANTÔNIO CARLOS SOAVE
RUBENS ROSA CASTRO
AGRAVADO : RATNIEKS EGON
ADVOGADO : EDMILSON MARCELO CEOLIM
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia TERCEIRA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto
do(a)  Sr(a).  Ministro(a)  Relator(a).  Os  Srs.  Ministros  Paulo  de  Tarso  Sanseverino  (Presidente),
Ricardo Villas Bôas Cueva, Nancy Andrighi e Massami Uyeda votaram com o Sr. Ministro Relator.








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