STJ DECISÃO HISTÓRICA. ESSA TEM SIDO A NOSSA LUTA HÁ MAIS DE TRINTA ANOS ! NÃO HÁ DEMOCRACIA SEM LIBERDADE E JUSTIÇA JUSTA "

Esta tem sido a nossa luta há mais de TRINTA ANOS.

O  ENRIQUECIMENTO ILÍCITO E DESVIO DE FINALIDADE DAS ASSOCIAÇÕES  DE MORADORES CHEGOU AO FIM !

O AREsp 1.060.252/RJ, julgado pelo STJ (Superior Tribunal de Justiça) em 17 de fevereiro de 2025, trata de um caso envolvendo condomínio de fato e contribuições voluntárias.

 A decisão estabeleceu que a contribuição voluntária por parte de um edifício, ao longo de vários anos, em um condomínio de fato, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza a cobrança futura de mensalidades. 

Em resumo, o caso envolveu um edifício que, durante anos, fez contribuições voluntárias a um condomínio de fato, que impõe restrições de acesso a vias públicas. 
A decisão do STJ esclareceu que essa contribuição voluntária não implica numa adesão formal à associação e, portanto, não dá direito à cobrança de mensalidades futuras.

STJ decide que associação não pode cobrar taxa de condomínio em via pública sem adesão formal.

Ministros do STJ foram unânimes ao considerar indevida a cobrança de taxa por associação de moradores a condomínio não associado, mesmo com contribuições voluntárias anteriores.

Em julgamento unânime, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou posição sobre uma controvérsia envolvendo a cobrança de taxas por associação de moradores em regiões com vias públicas e acesso livre.

 A decisão reforça que, sem adesão formal ou anuência expressa, tais cobranças não podem ser exigidas judicialmente, mesmo que tenham sido pagas voluntariamente no passado.

O caso analisado envolveu o Condomínio do Edifício Potengy, localizado no bairro de Botafogo, Rio de Janeiro, que por 16 anos contribuiu voluntariamente com a ALMA – Associação de Moradores da Lauro Muller, Ramon Castilla, Xavier Sigaud e Adjacências. Posteriormente, o condomínio deixou de efetuar os pagamentos, o que motivou a associação a tentar cobrar judicialmente os valores, alegando prestação de serviços indivisíveis e risco de enriquecimento ilícito por parte do condomínio.

No entanto, a ministra relatora Isabel Gallotti destacou que não se trata de loteamento fechado, mas de um condomínio de fato em bairro com ruas públicas, onde o fechamento do acesso foi feito por iniciativa dos moradores. 

Assim, não se aplica o regime jurídico que permitiria a imposição de taxas obrigatórias por parte da associação.

O STJ reforçou que associações de moradores não podem impor taxas a quem não é associado nem aderiu ao encargo, mesmo havendo contribuições voluntárias no passado. 

A relatora também frisou que tais contribuições não configuram filiação automática e que não há obrigação jurídica de permanecer vinculado à associação.

Outro ponto relevante foi o fato de a cobrança não ter sido baseada em benefícios concretos e individualizáveis, mas sim em uma suposta prestação coletiva de serviços, o que inviabiliza a aplicação da teoria do enriquecimento sem

causa.

Com isso, foi mantida a decisão anterior que isenta o Condomínio do Edifício Potengy de continuar pagando a taxa, reafirmando que cobranças unilaterais de associações não têm respaldo jurídico se não houver consentimento do pagador.

A decisão foi proferida no julgamento do Agravo Interno no Agravo em Recurso Especial 1.060.252/RJ, com votos dos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo e da relatora Isabel Gallotti, durante sessão realizada entre 11 e 17 de fevereiro de 2025.

A jurisprudência firmada representa um importante marco para a gestão jurídica de condomínios de fato, especialmente aqueles estabelecidos em bairros com vias públicas, e serve de alerta a síndicos, gestores e moradores para conhecerem seus direitos antes de aceitarem cobranças de associações locais.

(LINK)

 

AgInt no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1060252 - RJ (2017/0039311-2)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS : SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS - RJ145301 AGRAVADO : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS : HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO - RJ073168

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ESTABELECIMENTO DE CONDOMÍNIO DE FATO EM VIAS PÚBLICAS DO RIO DE JANEIRO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONTRA EDIFÍCIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. TEMA 882 DO STJ. DISSÍDIO COMPROVADO.

1. Diante da não associação formal do edifício agravado à agravante e do caráter do condomínio estabelecido em vias públicas do bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro, é certo que o entendimento adotado pelo Tribunal de origem contraria, frontalmente, a jurisprudência antiga desta Corte e já existente à época do julgamento do acórdão rescindendo no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que ela não anuíram" (Tema 882 do STJ).

2. Em se tratando de condomínio de fato estabelecido por edifícios de bairros residenciais abertos, que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

ACÓRDÃO

Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/02/2025 a 17/02/2025, por unanimidade, negar provimento ao agravo interno, nos termos do voto da Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.

 

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra.

Ministra Relatora.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi.

Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.

Brasília, 17 de fevereiro de 2025.

Ministra Maria Isabel Gallotti Relatora

 

 

TERMO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no AgInt no AREsp 1.060.252 / RJ

Número Registro: 2017/0039311-2 PROCESSO ELETRÔNICO

Número de Origem:

00138769520158190000 201624513525

Sessão Virtual de 13/08/2024 a 19/08/2024

Relator do AgInt no AgInt

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Secretário

Dra. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS : HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO - RJ073168

AGRAVADO : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS : SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858 FABIANO HERNANDES RAMOS - RJ145301

ASSUNTO : DIREITO CIVIL - PESSOAS JURÍDICAS - ASSOCIAÇÃO

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS : SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858 FABIANO HERNANDES RAMOS - RJ145301

AGRAVADO : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS : HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO - RJ073168

 

TERMO

O presente feito foi retirado de pauta em 19/08/2024.

Brasília, 19 de agosto de 2024

 

Superior Tribunal de Justiça

 

Fl.

 

S.T.J

 

CERTIDÃO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

AgInt no AgInt no

Número Registro: 2017/0039311-2 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 1.060.252 /

RJ

Números Origem: 00138769520158190000 201624513525

PAUTA: 22/10/2024 JULGADO: 22/10/2024

Relatora

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocuradora-Geral da República

Exma. Sra. Dra. MARIA DO SOCORRO LEITE DE PAIVA

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

AGRAVADO : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Pessoas Jurídicas - Associação

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301 AGRAVADO :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Adiado o julgamento por indicação da Sra. Ministra Relatora.

 

Superior Tribunal de Justiça

 

Fl.

 

S.T.J

 

CERTIDÃO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

AgInt no AgInt no

Número Registro: 2017/0039311-2 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 1.060.252 /

RJ

Números Origem: 00138769520158190000 201624513525

PAUTA: 22/10/2024 JULGADO: 05/11/2024

Relatora

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. PAULO EDUARDO BUENO

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

AGRAVADO : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Pessoas Jurídicas - Associação

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301 AGRAVADO :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Adiado o julgamento.

 

Superior Tribunal de Justiça

 

Fl.

 

S.T.J

 

CERTIDÃO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

AgInt no AgInt no

Número Registro: 2017/0039311-2 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 1.060.252 /

RJ

Números Origem: 00138769520158190000 201624513525

PAUTA: 22/10/2024 JULGADO: 12/11/2024

Relatora

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. PAULO EDUARDO BUENO

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

AGRAVADO : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Pessoas Jurídicas - Associação

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301 AGRAVADO :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Adiado o julgamento.

 

Superior Tribunal de Justiça

 

Fl.

 

S.T.J

 

CERTIDÃO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

AgInt no AgInt no

Número Registro: 2017/0039311-2 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 1.060.252 /

RJ

Números Origem: 00138769520158190000 201624513525

PAUTA: 22/10/2024 JULGADO: 26/11/2024

Relatora

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Subprocuradora-Geral da República

Exma. Sra. Dra. MARIA SOARES CAMELO CORDIOLI

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

AGRAVADO : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Pessoas Jurídicas - Associação

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301 AGRAVADO :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

Adiado o julgamento.

 

Superior Tribunal de Justiça

 

Fl.

 

S.T.J

 

CERTIDÃO DE JULGAMENTO QUARTA TURMA

AgInt no AgInt no

Número Registro: 2017/0039311-2 PROCESSO ELETRÔNICO AREsp 1.060.252 /

RJ

Números Origem: 00138769520158190000 201624513525

PAUTA: 22/10/2024 JULGADO: 10/12/2024

Relatora

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Subprocurador-Geral da República

Exmo. Sr. Dr. RENATO BRILL DE GOES 

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

AGRAVADO : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Pessoas Jurídicas - Associação

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS :  SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS  - RJ145301 AGRAVADO :  CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS :  HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO  - RJ073168

CERTIDÃO

Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:

O presente feito foi retirado de pauta por indicação da Sra. Ministra Relatora.

C542461155188191056254@ 2017/0039311-2 - AREsp 1060252 Petição : 2023/0079249-2 (AgInt)

 

 

AgInt no AgInt no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 1060252 - RJ (2017/0039311-2)

RELATORA : MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS : SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS - RJ145301 AGRAVADO : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS : HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO - RJ073168

EMENTA

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ESTABELECIMENTO DE CONDOMÍNIO DE FATO EM VIAS PÚBLICAS DO RIO DE JANEIRO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES CONTRA EDIFÍCIO NÃO ASSOCIADO FORMALMENTE. IMPOSSIBILIDADE. NÃO INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7. TEMA 882 DO STJ. DISSÍDIO COMPROVADO.

1. Diante da não associação formal do edifício agravado à agravante e do caráter do condomínio estabelecido em vias públicas do bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro, é certo que o entendimento adotado pelo Tribunal de origem contraria, frontalmente, a jurisprudência antiga desta Corte e já existente à época do julgamento do acórdão rescindendo no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que ela não anuíram" (Tema 882 do STJ).

2. Em se tratando de condomínio de fato estabelecido por edifícios de bairros residenciais abertos, que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades.

3. Agravo interno a que se nega provimento.

RELATÓRIO

Trata-se de agravo interno interposto por ALMA – Associação de Moradores da Lauro Muller, Ramon Castilla, Xavier Sigaud e Adjacências, contra a decisão de fls. 1.436/1.443, por meio da qual, reconsiderando decisão anteriormente proferida, dei provimento ao recurso especial do Condomínio do Edifício Potengy, para julgar procedente a ação rescisória por ele ajuizada, devido à existência de erro de fato, já que, diante da não associação do condomínio à ALMA, o entendimento adotado pelo

 

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro contrariaria, frontalmente, a jurisprudência antiga desta Corte e já existente à época do julgamento do acórdão rescindendo no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que ela não anuíram".

Assevera a agravante que a decisão proferida por esta Relatora teria reexaminado provas, o que seria inviável nesta instância especial, incidindo, no caso, o óbice da Súmula 7.

Alega que, ao contrário do que se entendeu, o condomínio agravado é, de fato, associado à ALMA, visto que contribuiu para a associação ao longo de dezesseis anos, tendo apenas parado de contribuir, em 2007, porque o síndico entendeu que não tinha caixa suficiente.

Aduz que a associação dispõe de funcionários para cuidar de interesses comuns das partes e que, a se admitir que o agravado possa se beneficiar de serviços por ela prestados, os quais seriam indivisíveis, sem a devida contrapartida, isto geraria o seu enriquecimento ilícito.

Sustenta que não há dúvidas quanto à possibilidade de cobrança de contribuições de condomínio associado.

Indica, ainda, que o dissídio jurisprudencial não foi devidamente demonstrado neste caso.

Contraminuta não apresentada. É o relatório.

VOTO

Da análise dos autos, verifico que não merece prosperar o agravo interno interposto, sendo certo que a agravante não conseguiu infirmar os fundamentos da decisão por meio da qual dei provimento ao recurso especial do Condomínio do Edifício Potengy.

Ressalto que, agora, em seu agravo interno, a Associação dos Moradores da Lauro Muller e Adjacências (ALMA) limita-se a apontar que incidiria, no caso, a Súmula 7 do STJ e que a divergência jurisprudencial notória não teria sido comprovada.

Não entendo que lhe assista razão.

Inicialmente, quanto ao dissídio, ao contrário do que alegado, foi devidamente comprovado nos autos.

De fato, não há dúvidas de que o entendimento adotado pelo TJRJ contraria, frontalmente, a jurisprudência antiga desta Corte e já existente à época do julgamento do acórdão rescindendo no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou a que ela não

 

anuíram" (Tema 882 do STJ). Note-se que, desde 2005, pelo menos, a Segunda Seção deste Tribunal já se orientava nesse sentido:

EMBARGOS DE DIVERGÊNCIA. RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.

- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo.

(EREsp n. 444.931/SP, relator Ministro Fernando Gonçalves, relator para acórdão Ministro Humberto Gomes de Barros, Segunda Seção, julgado em 26/10/2005, DJ de 1/2/2006, p. 427.)

Nessa mesma linha, registro que o STF, no julgamento do RE 695.911/SP, em regime de repercussão geral, firmou a seguinte tese: "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (Tema 492 do STF).

Ressalto, no ponto, que o entendimento firmado por esta Quarta Turma no REsp 1.998.336/MG, de relatoria do Ministro Noronha, em que se afastou a aplicação do Tema 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, não incide, certamente, neste caso.

Isto porque, aqui, não se trata de loteamento fechado, mas de condomínio

de fato estabelecido por edifícios de determinadas ruas do bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro, que impuseram o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas.

Anoto que, em seu voto, o Ministro Noronha fez, expressamente, distinção entre loteamentos fechados e condomínios de fato, afastando a incidência do Tema 882 do STJ apenas no tocante ao primeiros, conforme se verifica:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO FECHADO. TEMA N. 882 DO STJ. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ).

2. O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e

 

vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria.

3. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre par celamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos).

4. Não se conhece do recurso especial pela divergência quando a orientação do tribunal de origem se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida (Súmula n. 83 do STJ).

[...]

11. Agravo interno desprovido.

(AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 26/4/2023.)

Note-se que, em se tratando de condomínio de fato, diante da jurisprudência do STJ e do STF, não há dúvidas de que a cobrança promovida pela ALMA contra o condomínio agravado não merece prosperar, estando devidamente comprovado, no caso, o dissídio apontado com relação ao Tema 882.

Cabe ainda destacar que, em caso de condomínio de fato estabelecido por moradores de bairros residenciais abertos que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades.

Registro que, embora contribuições voluntariamente pagas ao longo de vários anos indiquem concordância e proveito com as atividades da associação, não configuram associação formal, a meu ver, não havendo como, a partir dessa conduta, extrair a conclusão do TJRJ de que estaria comprovada, no caso, a associação do condomínio agravado à ALMA.

Ademais, mesmo para aqueles, no passado, associados, não há dever jurídico de permanecer associado. Assim, não havendo ato formal de associação - mas mero pagamento espontâneo em anos pretéritos - a circunstância de haver cessado o pagamento, por si só, evidencia a inexistência atual de associação.

 Não haveria como exigir ato formal para desfazer ato que formalmente não existiu.

Por fim, apenas a título de esclarecimento, devo ressaltar que, na ação original, a ALMA não estava cobrando do condomínio agravado um valor específico referente a benefícios prestados concretamente aos seus condôminos e que pudessem ser claramente identificados, hipótese em que poderia ser aplicado ao caso o princípio da vedação do enriquecimento sem causa adotado pelo TJRJ. De fato, no caso, o que está em discussão é a cobrança de taxa imposta unilateralmente pela associação, sem que se saiba a medida exata do benefício proporcionado ao condomínio agravado.

 

Nesse contexto, não há dúvidas de que se aplica ao caso a jurisprudência deste Tribunal acima citada, não incidindo, aqui, o óbice da Súmula 7.

Em face do exposto, nego provimento ao agravo interno. 

É como voto.

 

 

TERMO DE JULGAMENTO

QUARTA TURMA

AgInt no AgInt no AREsp 1.060.252 / RJ

Número Registro: 2017/003931-12 PROCESSO ELETRÔNICO

Número de Origem: 00138769520158190000 201624513525

Sessão Virtual de 11/02/2025 a 17/02/2025

Relator do AgInt no AgInt

Exma. Sra. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI

Presidente da Sessão

Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA

Secretária

Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

AUTUAÇÃO

AGRAVANTE : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY

 ADVOGADOS : HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO - RJ073168

AGRAVADO : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS : SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS - RJ145301

ASSUNTO : ASSOCIAÇÃOPESSOAS JURÍDICAS - ASSOCIAÇÃODIREITO CIVIL - ASSOCIAÇÃOPESSOAS JURÍDICAS - ASSOCIAÇÃO

AGRAVO INTERNO

AGRAVANTE : ALMA ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DA LAURO MULLER RAMON CASTILLA XAVIER SIGAUD E ADJACÊNCIAS

ADVOGADOS : SEBASTIÃO ZIMERMAN - RJ098858

FABIANO HERNANDES RAMOS - RJ145301 AGRAVADO : CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RIO POTENGY ADVOGADOS : HARIBERTO DE MIRANDA JORDÃO FILHO - RJ013513

CLÁUDIO ARAÚJO PINHO - RJ073168

TERMO

A QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 11/02/2025 a 17/02

/2025, por unanimidade, negou provimento ao agravo interno, nos termos do voto da Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti.

 

Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha e Raul Araújo votaram com a Sra. Ministra Relatora.

Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha. Ausente, justificadamente, o Sr. Ministro Marco Buzzi

Não participou do julgamento o Sr. Ministro Antonio Carlos Ferreira.

Brasília, 18 de fevereiro de 2025

 

TJ RJ RESPONSABILIDADE OBJETIVA TABELIÃES. VENDA A NON DOMINO ANULADA. DEVER DE INDENIZAR I

FRAUDE NO CARTORIO CONFIGURADA

Apelação cível nº 0049196-09.2015.8.19.0001 Apelante: ALVARO TEIXEIRA FRASCINO e OUTROS Apelado: HAMILTON DE BARROS E OUTRO Relator: DES. CARLOS JOSÉ MARTINS GOMES

Ementa: Apelação cível. Ação de responsabilidade civil de tabeliães. Lavratura e registro de escritura de compra e venda de imóvel por quem não era dono. Fato apurado e julgado em outra ação, ajuizada pela proprietária do imóvel em face do estelionatário. Procedência daquele pedido, com a consequente anulação dos atos posteriores de transferência do imóvel. Pleito de ressarcimento veiculado pelos adquirentes do imóvel, que não puderam usufruir do bem. Extinção da ação com base na prescrição. Insurgência dos Autores. Preliminar de ilegitimidade do segundo apelado, por não ser o responsável pelo 11º Ofício de Notas, quando da lavratura da escritura de compra e venda, em 03/11/2005, que é acolhida, eis que, nos autos de nº 0000428- 60.2006.8.19.0068, foi certificado pelo oficial de justiça (fls. 41/42 dos citados autos) que a aludida serventia estava sob intervenção estatal. Extinção do processo sem resolução do mérito. Em 2014 foi prolatada a sentença declaratória da nulidade do negócio jurídico, com recurso dos ora apelantes, sendo a presente ação ajuizada em 19/02/2015, em face do responsável pelo 4º Ofício de Notas, não se configurando desídia dos ora apelantes (artigo 240, § 1°, do CPC). Consoante o artigo 199, inciso III, do Código Civil, não corre a prescrição pendendo ação que resulta evicção. Doutrina do consagrado Câmara Leal. Aplicação do prazo do art. 206, § 3º, V, combinado com o art. 186, ambos do Código Civil. Precedentes. Falsificação grosseira. Negligência notarial configurada. Dano moral caracterizado. Dano material estipulado com base no valor de aquisição do imóvel. Artigo 236 da Constituição Federal. Regulamentação pela lei 8.935/94 (art 22). Responsabilidade dos notários. Precedentes desta Câmara. Recurso provido parcialmente. Incidência do art. 1.013, §, 4º, do CPC.

A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, A C O R D A M os Desembargadores da Décima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de processo, sem resolução do mérito, com relação ao segundo apelado, nos termos do voto do Relator.

Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que julgou extinta, com resolução do mérito, ação indenizatória por ajuizada por ALVARO TEIXEIRA FRASCINO E OUTROS, ora Apelantes, em face de Hamilton de Barros e outro.

Alegam os Autores que lhes é devida indenização por danos morais e materiais em razão da prática de atos por serventia do tabelionato de notas.

Asseveram os Autores que adquiriram, por escritura pública lavrada nas Notas do 1º Réu, Livro 2838, fl. 136, aos 26 (vinte e seis) dias do mês de Janeiro, do ano de 2006, o imóvel representado pelo lote de terreno nº. 01, da quadra 29, do Loteamento denominado “Recreio Rio das Ostras”, situado em Rio das Ostras/RJ, de Luis Carlos Barbosa.

Como proprietários, os Autores se imitiram na posse do imóvel, mediante limpeza e introdução de cerca no terreno.

 Em seguida, o 1º Auto, se viu inserido na Ação de Anulação de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel c/c Manutenção de Posse, Danos Morais e Antecipação da Tutela (fls. 29) promovida por Claudia Marcia Daumas da Silva, que tramitou até 09/07/2014, data em que a sentença entendeu ser aquele título nulo, por se tratar de venda a “non domino”.

Alegam os Autores, portanto, que o 1º e 2º Réus faltaram com o dever de cuidado ao permitir que um terceiro passasse pelo verdadeiro dono do imóvel, malgrado tivessem à sua disposição as fontes possíveis de ser consultadas e capazes de elidir a farsa do estelionatário.

Contestação dos réus às fls. 152/162 e 179/188, com documentos, pugnando pela improcedência dos pedidos.

Réplica às fls. 203/210. Decisão saneadora às fls. 271.

Documentos juntados às fls. 344/393.

Às fls. 429, o encerramento da instrução probatória.

Sentença extinguindo o feito com o julgamento do mérito às fls. 433, sob o fundamento de que, como os registros datam do ano de 2006, a presente demanda foi distribuída em 19.2.2015, nove anos após a data de lavratura do ato registral, o que caracteriza a prescrição da pretensão autoral quando da propositura da lide, já que descumprido o prazo estipulado no parágrafo único do artigo 22 da Lei nº 8.935/1994. O dispositivo da sentença restou assim configurado:

“Isto posto, RECONHEÇO A PRESCRIÇÃO E DECRETO A EXTINÇÃO DO

PROCESSO, COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, nos termos do art. 487, inciso II, do Código de Processo Civil e na forma da fundamentação acima.

Condeno os autores ao pagamento das custas processuais, taxa judiciária e honorários advocatícios de sucumbência que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa.

Publique-se e intimem-se. Após o trânsito em julgado, nada sendo requerido, dê-se baixa e arquive-se.”

Embargos de declaração opostos pelos Autores às fls.447, alegando omissão na sentença quanto à causa interruptiva da prescrição, qual seja, a ausência da fluência do prazo prescricional da ação de regresso durante a ação de evicção (art. 199, III, CC), e omissão quanto à apreciação do art. 339, do CPC.

Contrarrazões às fls. 462, pela rejeição dos embargos, pois a presente demanda é indenizatória em face do suposto tabelião, hipótese de responsabilidade civil pura, e não de direito de regresso decorrente de evicção, este existente entre alienante e adquirente. No que toca à segunda omissão, afirma que o segundo Réu não arguiu sua ilegitimidade, mas a improcedência do pedido em relação a ele, pois não foi ele o responsável pela lavratura do ato.

Contrarrazões do primeiro Réu às fls. 465, reproduzindo os argumentos acima.

Decisão rejeitando os embargos às fls. 471, por não estarem inseridos nos requisitos do art. 1.022, do CPC.

Apelação dos Autores às fls. 480, reiterando, na integralidade, os argumentos defendidos em sede de embargos declaratórios, bem como repisando a responsabilidade dos Réus, conforme descrito na sua inicial de fls. 03, os quais teriam agido com negligência ao lavrarem a Escritura de Compra e Venda de fls. 23-26, em que forjada a transferência do domínio do imóvel aqui discutido da Sra. Claudia Marcia Daumas da Silva para o falsário Luis Carlos Barbosa.

Contrarrazões do Réu Hamilton às fls. 514. Contrarrazões do Réu José de Anchieta às fls. 530. É o relatório.

Conheço do recurso, pois presentes seus pressupostos de admissibilidade.

1. Cinge-se a questão em perquirir, inicialmente, se o prazo prescricional presente parágrafo único do artigo 22 da Lei nº 8.935/1994 não se inicia na hipótese do art. 199, III, do Código Civil.

Preceitua a legislação pertinente:

“Art. 22. Os notários e oficiais de registro são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que designarem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito de regresso.  (Redação dada pela Lei nº 13.286, de 2016).

Parágrafo único. Prescreve em três anos a pretensão de reparação civil, contado o prazo da data de lavratura do ato registral ou notarial. (Redação dada pela Lei nº 13.286, de 2016.”

Determina o Código Civil:

“Art. 199. Não corre igualmente a prescrição: (...)

III - pendendo ação de evicção.”

A prescrição é instituto que impede a eternização de conflitos na vida social, extinguindo posições jurídicas que seus respectivos titulares não façam valer após certo lapso temporal. Por isso, os prazos prescricionais têm importância capital, mas devem ser respeitados a partir do seu nascimento, vale dizer, quando da violação do direito. Antes disso, não há que se falar em início do prazo prescricional.

Incide, in casu, o prazo do art. 206, § 3º, V, interpretando-o com o art. 186, ambos do Código Civil, a saber:

“Art. 206. Prescreve:

(...)

§ 3º Em três anos:

(...)

V - a pretensão de reparação civil;”

“Art. 189. Violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue, pela prescrição, nos prazos a que aludem os arts. 205 e 206.”

A seguir, precedente desta colenda Câmara Cível sucedido por outro, oriundo de Colegiado diverso, que também comunga do mesmo entendimento:

0074096-20.2019.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO Des(a). MARCO AURÉLIO BEZERRA DE MELO - Julgamento: 10/03/2020 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DECISÃO AGRAVADA QUE REJEITOU A PRELIMINAR DE IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO, A PREJUDICIAL DE MÉRITO DE PRESCRIÇÃO, BEM COMO O CHAMAMENTO AO PROCESSO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO. INCONFORMISMO. 1-Inocorrência de prescrição. Aplicação do prazo prescricional trienal na presente hipótese, na forma do artigo 206, § 3º, V, do Código Civil. O STJ tem se posicionado no sentido da irretroatividade da aplicação do termo inicial prazo prescricional previsto na art. 22 da Lei nº 8.935/94, com redação dada pela Lei nº 13.286/2016. 2- Assim, considerando que a ação foi distribuída em 03/05/2018 e o conhecimento do dano foi em 18/05/2015, não há como ser reconhecida a ocorrência de prescrição na hipótese. 

3- Legitimidade passiva do tabelião, uma vez que o titular do cartório deve responder pessoalmente pelos danos decorrentes de falhas na prestação do serviço cartorário. 4- Descabimento do chamamento ao processo do Estado do Rio de Janeiro, uma vez que a sua responsabilidade quanto aos danos causados pelos notários e oficiais de registro, no exercício de suas atividades, é subsidiária. 

O STF, em regime de repercussão geral, no julgamento do RE 842.846/SC, do Tema 777, ocorrido em 27/02/2019, afirmou que a responsabilidade objetiva do Estado pelos atos dos tabeliães e registradores oficiais, que, no exercício de suas funções, causem dano a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável, nos casos de dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa.

 Neste sentido, recente julgado desta Câmara (Apelação Cível nº 0054898-96.2016.8.19.0001, de relatoria do Desembargador Mauro Dickstein, julgado em 10/12/2019). Precedentes do STF, STJ e do TJRJ. Decisão mantida. Improvimento do recurso.

0320696-59.2012.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). FERNANDA FERNANDES COELHO ARRABIDA PAES - Julgamento: 14/07/2020 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL DOS TABELIÃES. PRESCRIÇÃO TRIENAL. FATO TAMBÉM APURADO EM SEDE CRIMINAL. PRESCRIÇÃO AFASTADA. SERVIÇOS NOTARIAIS. ARTIGO 236 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. REGULAMENTAÇÃO PELA LEI 8.935/94. EXEGESE DO ARTIGO 22 DESTA LEI. RESPONSABILIDADE   OBJETIVA   DOS   NOTÁRIOS. PRECEDENTES DO STJ. DECRETO 93.240/86. DOCUMENTOS EXIGIDOS PARA A LAVRATURA DE ATOS NOTARIAIS. CONSOLIDAÇÃO NORMATIVA DA CGJ DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO - PARTE EXTRAJUDICIAL. ÂMBITO ESTADUAL. GUARDA PERMANENTE DOS DOCUMENTOS APRESENTADOS POR OCASIÃO DA LAVRATURA DE ATO NOTARIAL. TABELA DE TEMPORALIDADE DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. RÉUS QUE NÃO TROUXERAM AOS AUTOS OS DOCUMENTOS QUE LHES FORAM APRESENTADOS QUANDO DA REALIZAÇÃO DOS ATOS NOTARIAIS. LISURA DOS ATOS NÃO COMPROVADA. EVIDENCIADOS OS DANOS MATERIAIS E MORAIS. DENUNCIAÇÃO DA LIDE. SUMULA 537 DO STJ. SOLIDARIEDADE DA SEGURADORA. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO AUTORAL PROVIDO. PREJUDICADO O APELO DOS PATRONOS DA SEGURADORA.

Os Apelantes ajuizaram ação visando ao ressarcimento por danos causados pela negligência cartorária oriunda de registro de venda a non domino. 

Segundo os Apelantes, os Apelados faltaram com o dever de cuidado ao permitir que um terceiro se passasse como verdadeiro dono do imóvel, malgrado tivessem à sua disposição as fontes possíveis de ser consultadas e capazes de elidir a farsa do estelionatário, e registrarem a alienação desse imóvel.

Esse imóvel, depois de adquirido pelos Apelantes, foi objeto de Ação de Anulação de Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel c/c Manutenção de Posse, (fls. 29, ‘doc. 07’, anexo à inicial), promovida por Claudia Marcia Daumas da Silva, na qual figuraram como Réus. 

Proferida sentença de procedência nessa ação, determinou-se a anulação de todos os registros de transferência de titularidade do imóvel, a fim de que este voltasse a compor seu acervo patrimonial. Logo, os Apelantes perderam a condição de proprietários do imóvel, pois anularam-se os registros constantes do RGI de transferência de propriedade, retornando a autora a figurar como proprietária legítima do imóvel.

Ajuizaram os Apelantes, por isso, a presente ação indenizatória, visando o reconhecimento da negligência dos responsáveis pelo serviço notarial, ora Apelados, por terem lavrado a escritura fraudulenta.

O juízo de primeiro grau extinguiu o feito acolhendo, com base no art. 22, parágrafo único, da lei dos cartórios, o prazo prescricional de três anos para o ajuizamento da ação de reparação civil, contados da data da lavratura do ato registral. Como ela se deu em 2006 e a ação foi ajuizada em 2015, a pretensão dos autores estaria manifestamente prescrita.

Alegam os Apelantes, no entanto, que sua pretensão não foi fulminada pela prescrição em razão da causa suspensiva do art. 119, III, do Código Civil, acima mencionado, que determina que o prazo prescricional fica suspenso pendendo ação de evicção.

No exame da questão da prescrição, importa considerar que na ação de anulação da escritura pública ajuizada pela Senhora Sra. Cláudia Márcia Daumas da Silva contra Luis Carlos Barbosa e “Cartório do 11° Ofício de Notas – Serviço Notarial Arco Verde”, os apelantes compareceram naquele feito, sustentando a propriedade do imóvel, em razão de compra feita a Luis Carlos Barbosa, por intermédio da escritura de compra e venda lavrada nas notas do 1° réu (indexs. 17-20) em 26/01/2006, sendo certo que a sentença proferida naqueles autos em 2014 reconheceu que Cláudia Márcia Daumas da Silva havia sido vítima de fraude, anulando a escritura de compra e venda do imóvel e dos registros efetivados.

De tal sentença os apelantes recorreram, buscando a reversão do julgado, sendo que em 19/02/2015, todavia, ajuizaram esta ação indenizatória, em autêntica renúncia à suspensão da prescrição, ante a ação de evicção mencionada, cabendo reconhecer que, desta data, 19/02/2015, deve ser contado o prazo prescricional desta ação indenizatória.

Na lição de Câmara Leal (“Da prescrição e da decadência; ed. Forense; 1982, pág. 157):

 

“Diz o nosso Código que não corre a prescrição, pendendo ação de evicção; ora, a ação se inicia pela citação, que é o começo da instância, e só termina pela sentença definitiva transitada em julgado. Se, portanto, a sentença de primeira instância não transitou em julgado, por ter havido recurso, a ação continua pendente de julgamento e não corre a prescrição contra o evicto e a favor do transmitente, relativamente à ação daquele contra este”.

Revelam os autos que a sentença referente à ação de evicção foi prolatada em 09/07/2014 e publicada no DO de 21/07/2014, pondo-se em relevo, ainda, que foi confirmada pela Décima Segunda Câmara Cível em 22/09/2015, elementos esses que atestam de forma

insofismável que a ação foi distribuída dentro do prazo prescricional e o aditamento efetivado em 23/01/2017, com a diligência que determinou a citação, espancando qualquer dúvida acerca da inexistência da alegada prescrição, por força das datas das práticas dos referidos atos processuais.

Cabe assentar que a sentença na ação anulatória de escritura pública mencionada, confirmou o reconhecimento da fraude alegada, a qual foi ratificada pela superior instância:

“Logo, uma vez atestada a fraude quando da lavratura de escritura pública de compra e venda, pois realizada por pessoa diversa da autora, tem-se como configurada verdadeira venda a non domino, sendo nula, pois, a aquisição feita pelo primeiro réu.

Nesse contexto, uma vez anulados os atos de transferência de titularidade do imóvel, o que, em razão do princípio da continuidade do registro público, afeta os posteriores atos de transferência do imóvel, verifica-se que o autor restituiu sua condição de proprietário do imóvel, o que lhe outorga o direito de reaver a coisa de quem quer que a detenha, conforme o art. 1.228 do CC, devendo-se, assim, permitir sua imissão na posse do bem.”

Portanto, mesmo que os Apelantes tivessem ciência, em 2006, da referida ação, faleceria interesse processual a eles, naquela época, para ajuizar a ação indenizatória, pois, naquele momento, a ação não havia sido julgada.

A prescrição, segundo o artigo 189 do Código Civil, é a extinção da pretensão (ação judicial para assegurar um direito) pelo tempo. O texto do mencionado artigo descreve que, quando um direito é violado, nasce uma pretensão, ou seja, o direito de ingressar com uma ação para assegurar o direito violado. O direito dos Apelantes foi reconhecido quando se comprovou, mediante sentença, a fraude no negócio jurídico negligentemente instrumentalizado pelos notários, sentença esta que foi objeto de recurso, conforme já anotado.

In casu, a prescrição encontrava-se suspensa e a presente ação, ajuizada em 19/02/2015, deve ser o marco inicial para a contagem do prazo prescricional em tela.

Cabe anotar que o petitório da emenda da inicial foi protocolado em 23/01/2017, para incluir o tabelião Hamilton Barros no polo passivo, pondo-se em relevo que desde a data da petição inicial já constava o Cartório Hamilton Barros como réu.

Anote-se que em 16/11/2017 foi determinada a citação como nova diligência para a integração no polo passivo, sendo que a fls. 139 foi certificado pelo cartório que as custas estavam corretas e nova determinação de citação em 25/01/2019, tendo o tabelião réu sido citado a fl. 149 em 08/03/2019.

O certo é que a prescrição trienal não ocorreu, eis que a diligência que postergou a citação, por alegada deficiência do valor das custas, foi equivocada, eis que a fls. 139 foi certificado que as custas já estavam corretas, não se configurando desídia dos autores, impondo-se ser aplicada, in casu, a regra processual civil pertinente:

“Art. 240. A citação válida, ainda quando ordenada por juízo incompetente, induz litispendência, torna litigiosa a coisa e constitui em mora o devedor, ressalvado o disposto nos arts. 397 e 398 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) .

§ 1º A interrupção da prescrição, operada pelo despacho que ordena a citação, ainda que proferido por juízo incompetente, retroagirá à data de propositura da ação.”

Deste modo, fica afastada a prescrição, preliminar de mérito.

2. Importa apreciar a preliminar suscitada pelos apelantes com relação à nulidade da sentença, eis que não apreciada pelo Juízo a quo a incidência da regra do artigo 339 do Código de Processo Civil, com relação à ilegitimidade pelo réu José de Anchieta, este que não indicou a correta parte a figurar no polo passivo.

No entanto, a hipótese dos autos tem peculiaridades que devem ser consideradas, eis que, tendo os autores participado intensamente do feito número 0000428- 60.2006.8.19.0068, ficou evidenciado que foi certificado pelo oficial de justiça (fls. 41/42 dos citados autos) que o 11º Ofício estava sob intervenção estatal, e tanto esta informação tem relevância que, nesta ação, os autores, ora apelantes, incluíram o Estado do Rio de Janeiro no polo passivo, o qual foi excluído da lide a fls. 50, com indeferimento da inicial e ratificação a fls. 247, já no Juízo Cível competente.

Desta modo, a argumentação do apelado José de Anchieta, no sentido de que fora indevida a sua citação, pois não era titular ou responsável pelo expediente do 11º Ofício de Notas, configura a sua ilegitimidade, que ora é declarada, eis que era escrevente do citado serviço notarial à época dos fatos, ou seja, da escritura falsa e, portanto, não poderia desconhecer a responsabilidade pela Serventia que, conforme a certidão citada, estava com o servidor Sérgio Pinto Cardoso, matrícula funcional nº 01/24.309, não se podendo deixar de observar que nas razões de apelado o citado José de Anchieta afirmou que constava o nome do tabelião que subscreveu a escritura no documento de fls. 23/26, o que não é correto, posto que existe apenas um carimbo de uma pessoa, com nome de Francisco Viega Santiago, indicado como auxiliar de escrevente, sendo o ato subscrito pelo escrevente substituto Adilson José Soledade, nenhum dos quais figurando como tabelião.

A colaboração com o Juízo é dever das partes e, no caso, tal questão da legitimidade pode ter sua indicação correta atribuída a ambos os polos da relação processual, pelo que importa reconhecer e declarar a ilegitimidade do apelado José de Anchieta Fontenele de Oliveira, eis que não era o tabelião ou responsável pelo expediente, e sim escrevente do serviço notarial, que também não lavrou o ato em questão.

Deste modo, importa declarar a extinção do processo, sem exame do mérito, por força da ilegitimidade do réu José de Anchieta, nos termos do artigo 485, inciso VI, do CPC.

As manifestações dos Apelados às fls. 221 e 223/224 são no sentido da não produção de provas, além das já constantes nos autos.

Resta analisar os danos materiais e morais alegados no pedido.

Adquirido o bem imóvel - lote de terreno nº. 01, da quadra 29, do Loteamento denominado “Recreio Rio das Ostras”, situado em Rio das Ostras/RJ - pelos Autores, consoante atestam a escritura de fls. 17-21 e 28 e a certidão de registro de fls. 28, trataram os Autores de tomar posse do seu bem, iniciando, assim, as providências de praxe, como a limpeza do local. Nesse ínterim, foram incluídos como Réus numa ação de anulação de escritura pública e manutenção de posse. 

Trata-se da ação acima mencionada, ajuizada por Claudia Marcia Daumas da Silva ( 0000428-60.2006.8.19.0068) em face dos Autores, do Cartório do 11º Ofício de Notas e de Luis Carlos Barbosa, estelionatário que falsificou a assinatura da Autora e transferiu, para ele, a titularidade do imóvel que era dela.

Em seguida, a Autora pediu a exclusão dos ora Apelantes daquele feito, a fim de que no polo passivo permanecessem apenas os Réus originários, ou seja o falsário Luis Carlos Barbosa e o Cartório do 11º Ofício de Notas, o que foi deferido por decisão preclusa.

Em 2014, foi proferida sentença de procedência dos pedidos, determinando-se a anulação de todos os registros de transferência de titularidade do imóvel, conforme se vê das

fls. 36-43. Acentuou a sentenciante a negligência do responsável pelo serviço notarial ao lavrar a escritura fraudulenta, na medida em que “eram perceptíveis a olho nu a inconsistência dos documentos apresentados pelo falsário àquela serventia extrajudicial, o que inclusive serviu de fundamento para afastar uma possível realização de prova Pericial Grafotécnica”.

 Destaca-se, a seguir, os seguintes trechos:

“(...) Como se extrai dos documentos de fls. 7 e 22/24, é nítida a divergência entre as assinaturas da autora e daquela que compareceu ao serviço notarial, sendo que os fatos notórios não demandam comprovação, o que denota a total desnecessidade de prova técnica que viesse a atestar algo que é perceptível a olho nu, na forma do art. 334, I do CPC.

 Ademais, de modo a tornar claro a forma espúria com que foi feita a escritura pública de compra e venda, a autora acostou aos autos os documentos de fls. 29/33 em que se constata que o documento de identificação apresentado pela falsária que se passou pela autora é totalmente diversa da identidade da autora, pois possuem filiação e data de nascimento diversas, coincidindo tão somente quanto à data de expedição e ao registro, o que denota a sua falsidade.

(...)

No que se refere à responsabilidade civil do responsável pelo serviço notarial, entendo que agiu de forma negligente, pois incumbe ao tabelião atestar a autenticidade e higidez do documento de identificação apresentado pelo terceiro que se fez passar pela autora. 

Embora não seja exigível do particular verificar se o documento de identidade apresentado por terceiro seja autêntico, tenho que tal diligência incumbe ao serviço notarial, pois é da essência da formalidade do próprio ato, inserindo-se no dever de segurança atribuído a tal serviço público. Portanto, ainda que não haja prova inequívoca do dolo do segundo réu em participar da fraude, fato é que sua conduta foi ao menos culposa e negligente, sendo que, na forma do art. 22 da Lei nº 8935/94, sua responsabilidade é de natureza objetiva quanto aos atos notariais praticados na serventia em que figura como tabelião.”

O decisório citado reconheceu a comprovação da fraude perpetrada e a negligência cartorária, gerando para os ora Apelantes a anulação do Registro Imobiliário efetivado:

“(...) Nesse contexto, uma vez anulados os atos de transferência de titularidade do imóvel, o que, em razão do princípio de continuidade do registro público, afeta os posteriores atos de transferência do imóvel, verifica-se que o autor restituiu sua condição de proprietário do imóvel o que lhe outorga o direito de reaver a coisa de quem quer que a detenha, conforme art. 1228 do CC, devendo-se assim permitir sua imissão na posse do bem (...)”.

Ajuizaram os Apelantes, assim, a presente demanda – considerando que perderam a condição de proprietários do imóvel por eles comprado em razão da negligência dos Tabeliães responsáveis pela lavratura das escrituras fraudulentas – a fim de serem ressarcidos, material e moralmente.

A atividade notarial é objeto do artigo 236 da Constituição da República Federativa do Brasil, verbis:

“Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

§ 3º O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.”

Com efeito, a Lei 8.935/1994 veio regulamentar a responsabilidade dos notários, regida pela legislação vigente à época do fato lesivo (em 2006 foram lavradas as escrituras), na forma do artigo 22 da Lei 8.935/1994, verbis:

“Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos prepostos.”

A hipótese in casu configura responsabilidade objetiva do tabelião apelado. Abaixo, o entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça sobre o tema,

bem como desta Câmara Cível:

“ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DEMANDA RESSARCITÓRIA AJUIZADA PELA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL CONTRA SERVENTUÁRIA DO FORO EXTRAJUDICIAL. PAGAMENTO DE PRECATÓRIO. PROCURAÇÃO LAVRADA EM CARTÓRIO A PARTIR DE DOCUMENTOS FALSOS. RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DA NOTÁRIA.

 1. De acordo com precedente desta Corte Superior (AgInt no REsp 1.471.168/RJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 18/09/2017), a nova redação do art. 22 da Lei nº 8.935/94, implementada pela Lei nº 13.286/16 depois da interposição do recurso especial, não tem o condão de afastar a jurisprudência que serviu de lastro para a decisão agravada, pois a natureza da responsabilidade civil do notário é regida pela legislação vigente à época do fato lesivo. 

2. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem assentado que o exercício de atividade notarial delegada (art. 236, § 1º, da CF/88) deve se dar por conta e risco do delegatário, de modo que é do notário a responsabilidade objetiva por danos resultantes dessa atividade delegada (art. 22 da Lei 8.935/1994)" 

(AgRg no AREsp 474.524/PE, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/06/2014).

 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1590117/SC, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 02/10/2018, DJe 09/10/2018)

0133283-63.2013.8.19.0001 - APELAÇÃO Des(a). MAURO DICKSTEIN - Julgamento: 29/01/2019 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO. DEMANDA VISANDO A DECLARAÇÃO DE

NULIDADE DE PROCURAÇÕES E do ato jurídico de alienação de imóvel pertencente à sociedade empresária proposta em face dos demais sócios, do comprador e tabeliães. instrumentos de mandato outorgados por aqueles que constavam como sócios, eis que o falecimento de um deles não transmite a respectiva condição a seus herdeiros, salvo estipulação em contrário, na forma do art. 1.028, do código civil. transferência dos direitos creditórios e não sociais. precedente do c. stj. questão, ademais, já analisada e sentenciada por outro juízo com relação à idoneidade da venda do bem, donde se conclui pela existência de coisa julgada em relação a causas de pedir sobrepostas. eventual não coincidência do elemento subjetivo "parte" como um todo, que não afasta a conclusão quanto à identidade de demandas, haja vista que a finalidade precípua de seu reconhecimento é evitar rediscutir matéria já preclusa ao alvedrio do interessado em juízo distinto, cujo fundamento se baseie em fatos já apreciados na demanda anterior. Outorga de mandato por um dos sócios a sua filha, que não se encontra maculado, eis que a idade avançada ou a condição de enfermo, não conduz, necessariamente, à incapacidade civil, exceto se comprovadamente encontrar-se com o discernimento comprometido, o que não se logrou demonstrar. incompetência do juízo de registros públicos, por outro lado, em razão da matéria, no que concerne aos eventuais prejuízos materiais e morais em face dos delegatários. 

Responsabilidade dos tabeliães que deve ser analisada sob a ótica da legislação vigente a época dos fatos que, no caso, é objetiva e tendo como pressuposto a existência efetiva de alguma nulidade por atos realizados, antes e tampouco agora reconhecida. ausência de comprovação de responsabilidade por pretensos danos causados decorrentes do exercício das atividades delegadas, porquanto os instrumentos não padecem de qualquer vício formal.

 Manutenção do julgado. Recurso conhecido e desprovido.

Conforme acentuado, restou comprovado que o alienante Luiz Carlos Barbosa simulou um negócio jurídico para ilicitamente alienar imóvel de Cláudia Marcia Daumas da Silva, ao retirar dela, criminosamente, um bem, para, de forma igualmente ilícita, transferi-lo aos Autores.

Comprovada a fraude na alienação do imóvel e a transferência ilícita aos autores.

Distintas as assinaturas do suposto Luis Carlos Barbosa apostas em ambas as escrituras, o que se verifica por um simples cotejo entre o doc. de fl. 20 (escritura lavrada pelo 1° réu) e o doc. de fl. 25 (escritura lavrada pelo 2° réu), o que também foi ratificado pelo magistrado naquele feito.

Coloque-se em relevo que nas certidões apresentadas por ocasião do ato notarial no 4º Ofício de Notas, constam anotações, inclusive, sobre estado civil do alienante Luis Carlos, noticiando separação consensual, que não foram objeto de diligência do tabelionato, constando no ato notarial declaração do interessado, de homonímia, sem documento comprobatório, circunstância a reforçar a invalidade da aludida escritura (documento 02 – IE 74/94 – fls. 65/83 dos autos de nº 0000428-60.2006.8.19.0068).

Os Réus, por seu turno, não trouxeram aos autos prova apta a romper o nexo de causalidade entre a sua conduta e os danos perpetrados aos Autores. Destaca-se que se trata de escritura de imóvel e registro, visando a conferir um direito fundamental ao indivíduo, vale dizer, o de propriedade, previsto no artigo 5° inciso XXII, da Constituição.

 Portanto, o registro de imóveis exerce uma função essencial para a vida em sociedade: em razão da importância da propriedade, o seu registro é alicerçado em princípios rígidos e formais, que garantem segurança, confiabilidade e estabilidade às relações negociais firmadas ente as partes. 

Os atos praticados pelos titulares de serviços notariais e de registro evitam falsificações e fraudes e a visam proteger o cidadão.

 

Em situação de fraude documental em serviços notariais e registrais (cfr. REsp 1.198.829/MS, Rel. Min. Teori Albino Zavascki, julgado em 05/10/2010), o STJ já teve a oportunidade de assentar, com base no art. 403 do Código Civil e no precedente exarado pelo STF (no RE 130.764, 1ª Turma, Rel. Min. Moreira Alves, DJ de 07.08.92), que

 "vigora, no direito brasileiro, o princípio da causalidade adequada ou do dano direto e imediato", bastando que haja relação de causalidade entre a ação ou omissão e o dano sofrido, o que se deu no presente e não restou afastado pelos réus, os quais, como se disse inicialmente, instados a se manifestarem em provas, quedaram-se inertes.

Com efeito, restou demonstrado nos autos os danos materiais sofridos pelos Autores, pois adquiriram o imóvel, quitando o preço e perdendo a coisa pela evicção inquestionável. Assim, configurados os danos materiais, que correspondem, neste caso, ao valor da compra do imóvel, observada a fração de 2/3 (R$ 30.000,00), eis que a então adquirente Antonia Cacicedo Cidad não é autora da ação.

Com relação aos danos morais, não há dúvida sobre a ofensa à dignidade dos autores, privados da utilização do imóvel que imaginaram estar adquirindo, gerando sofrimento inconteste.

Portanto, configurada a conduta ilícita dos Réus, é devida a indenização pelos transtornos e desgastes causados à parte autora, que necessitou ingressar com a via judicial para solucionar o litígio.

Cabe, portanto, quantificar o valor do dano moral, na observância dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, haja vista que embora o art. 5º inciso V da Constituição da República tenha assegurado a indenização por dano moral, não estabeleceu os parâmetros para a fixação.

Observa-se que, para a fixação da verba, o poder econômico do ofensor, a condição econômica do ofendido, a gravidade da lesão e sua repercussão, não se podendo olvidar da moderação, para que não haja enriquecimento ilícito que mesmo desprestígio ao caráter punitivo-pedagógico da indenização. 

Atentando para a reprovabilidade da conduta ilícita e a gravidade do dano por ela produzido, tenho que a indenização por danos morais no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), sendo R$ 5.000,00 (cinco mil reais) para cada Autor, se afigura proporcional e razoável ao dano sofrido.

 

À vista do exposto, voto no sentido de dar parcial provimento ao recurso para reformar a sentença, afastando a prescrição, e julgar procedentes os pedidos autorais em face do réu Hamilton Lima Barros, condenando-o ao pagamento da indenização por dano material no valor de R$ 30.000,00, com juros de mora de 1% ao mês desde a citação e correção monetária desde o ajuizamento da demanda, e ao pagamento de indenização por dano moral no valor de R$ 15.000,00 (quinze mil reais) divididos entre os Autores, com juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária desta data, além do pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de 10% do valor da condenação; e declarando a ilegitimidade passiva do réu José de Anchieta Fontenele de Oliveira, julgando extinto o feito, sem resolução do mérito, na forma do artigo 485, inciso VI, do CPC, fixados os honorários advocatícios desta sucumbência em 10% sobre o valor da causa, em favor do patrono do ora apelado.

Rio de Janeiro, 15 de agosto de 2023.

CARLOS JOSÉ MARTINS GOMES

Desembargador Relator

TJ SP VITORIA ! MAIS UMA AÇÃO RESCISÓRIA PROCEDENTE - TEMA 492 STF LIBERDADE ASSOCIATIVA

 

 Ação Rescisória nº 2018826-06.2024.8.26.0000

Análise Jurídica Ação Rescisória e o Tema 492 do STF

TJSP – 5º Grupo de Direito Privado

Registro: 2024.0000651896

1. Objeto da Ação Rescisória

A autora, Juraci Falcucci Montefeltro, propôs ação rescisória com fundamento no art. 966, V, do CPC, visando à desconstituição de acórdão anterior que havia julgado parcialmente procedente ação de cobrança proposta por associação de moradores.

Alega violação manifesta de norma jurídica, especificamente do Tema 492 da Repercussão Geral do STF, que estabelece como inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção e conservação de loteamento urbano de proprietário não associado, salvo nas hipóteses posteriores à Lei nº 13.465/2017, com o devido registro do ato constitutivo no cartório de imóveis.

2. Decisão

A ação rescisória foi julgada procedente por unanimidade, com fundamento de que:

A autora nunca se associou à ré;

O imóvel foi adquirido antes da constituição da associação;

O Decreto Municipal nº 228/2014 que autorizou o fechamento do loteamento não criou vínculo associativo nem autorizou a cobrança;

O acórdão rescindido desconsiderou o requisito da anuência expressa exigido pelo STF no Tema 492, violando norma jurídica de caráter constitucional (liberdade associativa – art. 5º, XX, da CF/88).

3. Fundamento Jurídico Relevante

Tema 492 do STF (RE 695.911/SP):

> "É inconstitucional a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, desde que o titular do lote tenha aderido ao ato constitutivo e este esteja registrado no competente cartório."

O TJSP reconheceu que o acórdão anterior violou diretamente esse entendimento vinculante, impondo obrigação sem base legal nem contratual, contrariando os princípios da autonomia da vontade e da legalidade.

4. Relevância e Precedente

Essa decisão é paradigmática porque:

Reafirma a força obrigatória dos precedentes vinculantes (art. 927 do CPC);

Protege o direito fundamental à liberdade associativa;

Corrige uma tendência equivocada de equiparação automática de associações a condomínios;

Estabelece a impossibilidade de cobrança de taxas com base apenas em benfeitorias ou existência de lei municipal, sem consentimento do proprietário.

5. Conclusão

A Ação Rescisória em comento representa um avanço no respeito às garantias constitucionais, reafirmando que ninguém pode ser compelido a se associar nem a pagar por serviços que não contratou, em especial em loteamentos regulares com áreas públicas. O julgamento ainda reforça o dever do Judiciário de observar fielmente os precedentes do STF, sob pena de nulidade por violação de norma jurídica.

CONFIRA:

Registro: 2024.0000651896

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Ação Rescisória nº 2018826-06.2024.8.26.0000, da Comarca de Ribeirão Preto, em que é autora JURACI FALCUCCI MONTEFELTRO, é réu SOCIEDADE AMIGOS DO CANADÁ 1-A.

ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 5º Grupo de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Julgaram procedente a ação rescisória. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.

O julgamento teve a participação dos Desembargadores DANIELA CILENTO MORSELLO (Presidente), JAIR DE SOUZA, WILSON LISBOA RIBEIRO, ELCIO TRUJILLO, CÉSAR PEIXOTO E COELHO MENDES.

São Paulo, 22 de julho de 2024.

ANGELA MORENO PACHECO DE REZENDE LOPES

Relator(a)

Assinatura Eletrônica

 

VOTO Nº 20891

Ação Rescisória n. 2018826-06.2024.8.26.0000 Autos de Origem: 1009959-17.2020.8.26.0506 Autora: JURACI FALCUCCI MONTEFELTRO Ré: SOCIEDADE AMIGOS DO CANADÁ 1-A

AÇÃO RESCISÓRIA   VIOLAÇÃO DE NORMA JURÍDICA   APLICAÇÃO DO TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL   INEXIGIBILIDADE DE CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS A TITULAR DE LOTE QUE NÃO ADERIU À ASSOCIAÇÃO

Autora que, com fundamento no art. 966, V, do CPC, pretende a rescisão do v. Acórdão, que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança de taxas associativas em loteamento de acesso controlado   Rejeição da preliminar de ausência de cabimento da ação.  Questão exclusivamente de direito acerca da aplicação de precedente vinculante, sem necessidade de revolvimento de matéria fática .

  Mérito   

Acórdão rescindendo que fundamentou a reforma da r. sentença, com base nos princípios da solidariedade e da vedação ao enriquecimento sem causa, bem como na existência de Decreto Municipal, que tão-somente autorizou o fechamento do Loteamento, sem criar ou impor obrigações aos titulares de lotes - Caso concreto em que restou incontroversa a ausência de concordância ou de filiação expressa da titular do lote à época da constituição da associação de moradores - Precedente vinculante do Tema 492, de Repercussão Geral do STF, que condicionou a exigibilidade da taxa associativa à concordância do associado, mesmo após o advento da Lei 13.465/2017 - Ausência de adesão da autora que conduz à improcedência do pedido de cobrança - Precedentes das Câmaras integrantes deste 5° Grupo   Acórdão rescindido   AÇÃO RESCISÓRIA JULGADA PROCEDENTE.

Trata-se de ação rescisória, proposta por JURACI FALCUCCI MONTEFELTRO em face de SOCIEDADE AMIGOS DO CANADÁ 1-A,

objetivando a desconstituição de Acórdão prolatado nos autos n°

1009959-17.2020.8.26.0506, com fundamento no art. 966, V, do CPC.

Sustenta a autora, em síntese, que a ora ré havia proposto ação de cobrança de contribuições de associações de moradores em

relação aos períodos de 2015 a 2019. Narra que adquiriu o imóvel antes da constituição da associação e que jamais manifestou vontade de se associar. Defende que o Acórdão rescindendo violou manifestamente o Tema 492 da Repercussão Geral do STF, pois não basta a existência de lei municipal que autorize a cobrança das taxas, sendo imprescindível a concordância dos titulares que já possuíam os lotes à época da edição do diploma legal.

Foi concedida a justiça gratuita à autora e indeferida a tutela provisória (fls. 378/379).

Em sua contestação, a ré aduz que a autorização para criação do loteamento urbano fechado ocorreu pelo Decreto Municipal 228/14 de Ribeirão Preto. Acrescenta que, após a promulgação da Lei 13.465/17, as taxas associativas são exigíveis a partir da constituição do loteamento e registro do estatuto da associação de moradores, independentemente da concordância de cada dono de imóvel. Frisa que o caso trata de mera divergência jurisprudencial, não se podendo valer do instrumento da ação rescisória.

Réplica a fls. 491/501.

É o relatório.

Depreende-se dos presentes autos que a ora ré ajuizou ação de cobrança em face da autora, visando ao recebimento das taxas de manutenção e conservação do loteamento que administra, no período de 2015 a 2019,  apontando  um  débito  de  R$  39.003,88  (autos  nº 1009959-17.2020.8.26.0506) (fls. 36/38).

Após a defesa, foi proferida a r. sentença copiada a fls. 262/265, que acolheu a prejudicial de mérito, declarando a prescrição das taxas vencidas entre 10/02/2015 e 01/04/2017. Em relação às taxas posteriores, o pedido foi julgado improcedente, condenando a Associação aos ônus sucumbenciais.

Apelou a Associação e o v. Acórdão da 9ª Câmara de Direito Privado, em votação não unânime, deu parcial provimento ao recurso, com a seguinte ementa:

“ASSOCIAÇÃO - Ação de cobrança de despesas associativas de terreno localizado em loteamento - Sentença de improcedência sob o fundamento de que a ré não é obrigada a se associar visto que adquiriu o terreno antes da constituição da associação autora - Reconhecimento da prescrição trienal da cobrança das mensalidades devidas - Apelo da autora aduzindo que a ré é obrigada a contribuir pelas benfeitorias e serviços colocados a disposição do loteamento, na condição de proprietária, como todos os demais proprietários e possuidores, visto que o loteamento do Bairro Canadá foi instituído por Decreto Municipal - Acolhimento - Questão prejudicial de mérito reformada - Prazo prescricional quinquenal - Associação de moradores equiparadas a condomínio, pela  natureza  propter  rem  -  Entendimento  fixado  no  IRDR  nº 2239790-12.2019.8.26.0000 do TJSP - Procedência também no mérito, visto que o Tema 492 do STF modulou a obrigação dos moradores de contribuir com associação se esta autorizada a funcionar com base em Lei Municipal, mesmo que anterior a Lei dos loteamentos urbanos (Lei 13.465 /2017) - Artigo 2º do Decreto 228/2014 do Município de Ribeirão Preto disciplinou a questão, outorgando a obrigação de manutenção do loteamento à associação autora - Condenação da ré ao pagamento das taxas vencidas - Recurso da autora parcialmente acolhido.”

O trânsito em julgado ocorreu em 03/02/2022 (fl. 35) e já foi proposto o incidente de cumprimento de sentença (nº 0005650- 96.2022.8.26.0506).

Pois bem.

De início, cumpre rejeitar a alegação de ausência de cabimento da ação rescisória suscitada na peça defensiva.

Isso porque a causa de pedir autoral aponta equívoco na aplicação de precedente vinculante, ao dispensar-se um dos requisitos estabelecido pela Repercussão Geral do STF.

Ademais, a matéria é exclusivamente de direito e não

há necessidade de análise detida dos autos para constatação da alegada violação de norma jurídica, pois as premissas fáticas foram integralmente delineadas no Acórdão sub judice.

Dessa forma, in statu assertionis, a correção da aplicação do precedente pode ser apreciada no juízo rescisório, quando tal aferição não necessita de revolvimento de matéria fática.

Quanto ao mérito, extrai-se dos autos que o Acórdão rescindendo considerou que as contribuições associativas são exigíveis devido à preexistência de norma municipal que regulariza o loteamento fechado (Decreto Municipal 228/14).

Confira-se excerto do Voto do v. Acórdão, em especial sobre os serviços oferecidos pela associação, que beneficiam indistintamente todos os titulares de imóveis do local (fls. 25/28):

Nesse passo, apesar do direito constitucional da ré a liberdade associativa, reconhece-se que, na condição de proprietária de lote localizado no loteamento em questão, a ré tem a obrigação de contribuir para manutenção do local onde seu imóvel está inserido, pois, o vínculo jurídico existente entre a proprietária e o imóvel faz com que os proprietários e possuidores têm a obrigação de manutenção e conservação de bens e serviços fornecidos pela associação no local em que esses lotes estão inseridos, pois a associação fornece água potável, segurança e outros serviços.

(...)

Sendo assim, o fundamento da obrigação de pagamento decorre da posse de um lote na área do loteamento e a presença de benefícios experimentados com a atividade da associação.

Se o loteamento representa um todo, não há como separar as melhorias, porque foram realizadas em prol de uma comunidade, e se aqueles que possuem imóveis nesta localidade deixarem de participar do rateio, como pretendia o réu, ficará patente o enriquecimento ilícito em detrimento dos que solveram as benfeitorias realizadas, posto que todos, inclusive este, se beneficiam daquelas.

Contudo, com o devido respeito ao fundamento esposado no v. Acórdão, impende ressaltar que já havia entendimento vigente, adotado pela corte constitucional no precedente, ora vinculante (Tema 492 da Repercussão Geral), que considera indispensável a expressa filiação dos titulares dos lotes, antes da edição de Lei Municipal correspondente ou da Lei 13.465/17.

Confira-se, in verbis, a tese fixada já naquela oportunidade: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”.

Isso considerado, é necessário apurar se (1) houve a livre associação da autora ou a expressa manifestação de desfiliação, e (2) se há Lei Municipal anterior que defina a obrigação de pagamento das contribuições associativas.

Isto porque aqui não se questiona a inaplicabilidade da Lei 13.456/2017, uma vez que a discussão travada é anterior à sua vigência. Logo, para o acolhimento do pedido inicial, cingia-se a análise, repita-se, à verificação da existência de lei municipal a impor tal obrigação, ou a livre e expressa filiação.

Destaca-se que o consentimento do titular do lote já existente quando da constituição da associação foi especificamente frisada pelo STF, exatamente com fulcro na interpretação da liberdade fundamental de não se

associar.

Em trecho relativo à fundamentação da tese em geral, o Ministro Relator consignou que a existência de legislação (municipal ou nacional) que constitui a associação de moradores do loteamento fechado não dispensa o assentimento expresso daqueles proprietários que já o eram quando da promulgação da lei:

Vê-se, portanto, que a Lei nº 13.465/2017 trouxe duas importantes equiparações: a) equiparou a associação (de proprietários de imóveis, titulares de direitos sobre os lotes ou moradores de loteamento) ou qualquer entidade civil organizada com os mesmos fins à administradora de imóveis; e b) equiparou os loteamentos de acesso controlado (loteamentos regulares) a condomínios edilícios.

[...]

Por força das equivalências estabelecidas pela Lei nº 13.465/2017, abriu-se a possibilidade de cotização entre os beneficiários das atividades desenvolvidas pelas associações, desde que assim previsto no ato constitutivo das organizações. Cabe aqui recordar que, por óbvio, a lei se dirige aos loteamentos regularmente constituídos, ou seja, com aprovação junto ao poder público municipal e competente registro no cartório de imóveis.

Assim, para que exsurja para os beneficiários o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações (ou outra entidade civil organizada) em loteamentos, é necessário que a obrigação esteja disposta em ato constitutivo firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 (e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no competente Registro de Imóveis, a fim de se assegurar a necessária publicidade ao ato).

Uma vez atendidos os requisitos previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.

Mais adiante, ao apreciar o caso concreto do recurso extraordinário, o Relator reafirmou que é essencial que os titulares dos direitos sobre o lote concordem com a constituição da associação:

Tal como já destaquei ao longo deste voto, é necessária lei ou manifestação de vontade para justificar a imposição de obrigação, sendo portanto, inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17. E, mesmo a partir dessa lei, torna-se possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado desde que adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, nos termos da lei.

A propósito, importa consignar que o mencionado Decreto Municipal nº 228/2014 apenas autorizou o fechamento do Loteamento Jardim Canadá, com amparo na Lei Complementar 2.462/2011 do Município de Ribeirão Preto, mas não criou ou impôs qualquer obrigação aos proprietários dos lotes integrantes, nem autorizou a Associação a cobrar contribuições mensais.

Na mesma linha, não se constata o registro do contrato-padrão na matrícula do loteamento, a afastar a existência de vínculo da autora com a associação decorrente de obrigação contratual.

Logo, seria mesmo necessária que houvesse sua livre filiação para que fosse responsabilizada pelas taxas cobradas.

Impende salientar que, no voto divergente do Acórdão rescindendo, também se destacou a inexistência de concordância da ora autora com a constituição da associação ré:

Com efeito, levando-se em conta ser incontroverso que o imóvel sobre o qual a autora cobra as ditas taxas associativas foi adquirido antes do advento da Lei nº 13.465/17, tratando-se, assim, a parte ré, de possuidora de lote que não aderiu ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis o que é inequívoco em razão de seu posicionamento nestes autos, não pode ser tida como devedora da autora.

Nesse ponto, por relevante, impõe-se a citação do seguinte trecho da r. sentença apelada:

“No caso em apreço, a matrícula do imóvel acostada às fls. 15/24 atesta que a ré adquiriu o lote em questão em data anterior à própria constituição da autora (confira fls. 21).” (verbis, cfr. fls. 229).

Nesse sentido, os Grupos de Direito Privado deste Tribunal possuem entendimento dominante de que é rescindível o Acórdão que, ao aplicar o Tema 492 da Repercussão Geral do STF, reconhece a exigibilidade de contribuições associativas mesmo quando era incontroverso que o titular do lote não concordou com a associação, inclusive com precedentes deste 5° Grupo:

AÇÃO RESCISÓRIA Ação de cobrança   Taxa de associação - Demanda julgada procedente   Interposição de apelo   Recurso não provido - Ação que busca rescindir o julgado com fundamento no art. 966, inciso V, do Código de Processo Civil - Documentos encartados que autorizam o julgamento antecipado da lide   Alegada violação manifesta de norma jurídica   Ocorrência - A afronta deve ocorrer de forma direta, vale dizer, contra a literalidade da norma jurídica (e não deduzível a partir de interpretações possíveis, restritivas ou extensivas) 

  Hipótese verificada no presente caso   Matéria posta em análise de recurso repetitivo - Julgamento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça a afastar a possibilidade da cobrança nos casos de ausência de vínculo associativo - Ademais, aplicação da tese consolidada e vinculante do Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário nº 695911/SP (Tema 492), segundo a qual é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão - No caso dos autos, não restou demonstrada a condição de associado do autor - O pagamento dos valores pleiteados na ação de origem, portanto, são indevidos - Rescisão do v. acórdão   Decretada a improcedência da ação de cobrança. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ   Pedido formulado pelo réu - Não ocorrência - Ausência das hipóteses previstas no art. 80, do Código de Processo Civil - AÇÃO RESCISÓRIA PROCEDENTE. (Ação Rescisória n° 2165608-50.2022.8.26.0000, 5o Grupo de Direito Privado, Rel. Des. Elcio Trujillo, j. 17.02.23)

AÇÃO RESCISÓRIA. Acórdão que deu provimento ao recurso para julgar procedente ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento   Pleito de rescisão do acórdão com fundamento no art. 966, V, do CPC. Possibilidade. Manifesta violação ao art. 5º, XX, da CF. Liberdade associativa que prevalece sobre a vedação ao enriquecimento ilícito. Interpretação sistemática de princípios expressamente abordada pelos tribunais superiores em procedimento de recursos repetitivos (arts. 1.036 e seguintes do CPC). Incidência dos Temas nºs 882, do

C. STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram"); e 492 do E. STF ("É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso  controlado,  que  i)  já  possuindo  lote,  adiram  ao  ato

constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis")   

Lote adquirido pela autora em 1.993. 

Associação ré constituída em 2009. 

Ausência de prova da adesão inequívoca da autora à associação ré, tampouco de anuência quanto à cobrança de taxas de manutenção e conservação do loteamento. 

Ré que ajuizou diversas ações de cobrança em face da autora, proprietária de outros imóveis no local.

 Entendimento pacificado no E. TJSP em casos semelhantes.

 Precedente deste C. 5º Grupo de Câmaras que julgou ação rescisória procedente para declarar indevida cobrança de taxa em caso de ausência de comprovação de vínculo associativo.

Litigância de má-fé não caracterizada .

Ação procedente para declarar inexigíveis as cobranças de taxas de manutenção e conservação efetuadas pela Associação dos Proprietários do Residencial Floradas do Paratey sobre o lote 22, quadra 221, de propriedade de Imobiliária e Construtora Novaurbe Ltda., referentes ao período de agosto/2010 a agosto/2014, bem como demais parcelas vencidas e vincendas a tal título. 

Diante da sucumbência, condena-se a ré ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Fica autorizada a restituição do depósito inicial em favor da autora, nos termos do art. 974, parágrafo único, do CPC. (Ação Rescisória 2229615-56.2019.8.26.0000, 5° Grupo de Direito Privado, Rel. Des. Gilberto Cruz, j. 24.10.22)

Portanto, estando presentes os requisitos legais para autorizar a apreciação da presente ação rescisória, especialmente com base na aplicação do Tema 492 do STF, ressalta-se a ausência de adesão da autora à associação ré, impondo-se o acolhimento da pretensão inicial, para rescindir o v. Acórdão e julgar improcedentes os pedidos formulados na ação de cobrança proposta pela Associação ré, nos termos do art. 974 do CPC.

Diante do desfecho dado, arcará a ré com o pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios,

ora fixados em 10% do valor atualizado da causa.

Do exposto, pelo meu voto, julgo procedente a ação rescisória, nos termos do art. 487, I, e art. 974 do CPC.

ANGELA MORENO PACHECO DE REZENDE LOPES

Relatora