ESTA SENTENÇA FOI CONFIRMADA EM SEGUNDA INSTANCIA E O RECURSO ESPECIAL DO FALSO CONDOMINIO FOI NEGADO PELO TJ SP EM 2018
Processo no: 0006363-49.2012.8.26.0659
Classe - Assunto Procedimento Ordinário - Condomínio
Requerente: Claudio Suiter
Requerido: Associacao dos Proprietarios do Loteamento Chacaras do Lago
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fábio Marcelo Holanda
Vistos.
CLÁUDIO SUITER moveram a ação ordinária contra ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO LOTEAMENTO DE CHACARAS DO LAGO alegando, em resumo, que a ré não é condomínio e não pode obrigá-lo ao pagamento de despesas condominiais, pelo que pediu a declaração inexistência de relação jurídica, de inexigibilidade de valores entre as partes além da devolução em dobro das quantias pagas indevidamente (fls. 02/27).
A ré foi citada pessoalmente (fls. 32 verso) e apresentou contestação
alegando, em resumo, que a improcedência do pedido (fls. 33/98).
Réplica (fls. 101/103).
Saneador (fls. 109).
Durante a instrução processual foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e ouvida uma testemunha arrolada pela ré (fls. 117/120).
Encerrada a instrução processual, o autor apresentou alegações finais remissivas (fls. 117) e a ré apresentou alegações finais escritas (fls. 127/130).
É o relatório.
Decido.
Os loteamentos são caracterizados pela existência de lotes de propriedade
exclusiva do respectivo titular e de vias e áreas livres públicas, porque passam a compor o
domínio do Município (art. 22 da Lei no 6.766/79), ao contrário do que ocorre em relação
aos condomínios caracterizados pela sujeição de uma coisa, divisível ou indivisível, à
propriedade simultânea e concorrente de mais de uma pessoa.
Os loteamentos e condomínios são instrumentos de ocupação racional do
solo e que por sua importância devem respeitar as exigências que disciplinam a sua
implantação e existência.
No caso concreto a ré representa moradores associados de loteamento
situado nesta cidade. A ré não tem o direito de cobrar valores intitulados como de
condomínio, muito menos de quem não se associou a ela ou de quem não mais pretende
manter-se associado a ela, sob pena de ofensa aos princípios da legalidade e da autonomia
da manifestação de vontade como também já decidido pelo STF no RE 432.106/RJ.
Em consequência é procedente o pedido para que seja declarada a
inexistência de relação de condomínio entre o autor e a ré, não sendo possível nestes autos
o reconhecimento da inexistência da relação de condomínio entre a ré e os demais
moradores que não integram nenhum dos pólos da presente ação em razão do que
estabelece o art. 6o, do CPC, não tendo o autor legitimidade para demandar em nome
próprio direito alheio e no caso direitos de outros moradores.
O direito constitucional à associação (art. 5o, XX, da CF) recebe a mesma
proteção do direito de não se associar ou manter-se associado. O direito da associação
daqueles que desejam se associar tem como contrapartida o dever de todos aqueles que
não se associaram de tolerar a atuação da sociedade no mesmo local. Os que se
associaram, de outra parte, têm o dever de respeitar o direito de não associação exercido
pelos que não se associaram.
A prestação de serviços porventura executada pela requerida a seus
associados, embora possa alcançar os imóveis dos não associados não pode suplantar no
caso concreto princípio de maior importância, com dignidade constitucional, que consagra
a liberdade de associação e de não associação (art. 5o, XVII e XX, da CF).
A cobrança de valores apurados pela associação aos não associados
equivaleria a impor a estes os mesmos deveres dos associados, mas não de todos os
direitos reconhecidos estatutariamente apenas aos associados, com violação do princípio
da igualdade (art. 5o, caput, da CF).
O direito à propriedade não é absoluto na medida em que deve atender a sua
função social (art. 5o, XXIII, da CF). O uso da propriedade que viola direitos
constitucionais, nos termos acimas expostos, não atende a sua função social, conceito que
deve ser considerado, em tese, como imanente ao direito de propriedade.
O direito à segurança também não é absoluto e não legitima no caso
concreto a restrição ao acesso a bens de uso comum do Povo nem a violação das outras
normas e princípios constitucionais acima expostos.
As provas dos autos evidenciam que o requerente pagou prestações até o
expresso pedido de seu desligamento em abril de 2012 (fls. 14/15), situação que
caracteriza que antes disso o requerente sabia da existência do loteamento fechado e das
despesas cobradas pela associação então existente.
O requerente efetuou pagamentos e esta situação equivale a manifestação
inequívoca da vontade de se associar a pessoa jurídica que é responsável pela prestação
dos serviços no âmbito do loteamento fechado.
O requerente é portanto responsável pelos débitos devidos pelo menos até a
data em que a ré teve ciência de sua manifestação por escrito, isto é, em abril de 2012 (fls.
14/15) que equivale a comunicação formal do requerente em não mais permanecer
associado.
O requerente portanto deve ser liberados das contribuições devidas à
associação vencidas após abril de 2012, momento em que se deu o rompimento do vínculo
associativo do autor à requerida, respeitado no caso concreto o direito constitucional
reconhecido ao requerente de não mais exercer o direito de associação como efeito do art.
5o, XX, da CF. Nesse sentido já decidiu o STJ em recente decisão monocrática da Ministra
Nancy Andrighi: "DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA.
SERVIÇOS PRESTADOS POR ASSOCIAÇÃO PRESTADOS POR ASSOCIAÇÃO DE
MORADORES. NÃO OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO DE QUEM NÃO É
ASSOCIADO. O proprietário de lote não está obrigado a concorrer para o custeio de
serviços prestados por associação de moradores se não for associado e não aderiu ao ato
que institui o encargo. Precedentes. Recurso Especial Provido" (REsp 1.358.464/SP, j.
18.12.2012).
A 2a Seção do Egrégio STJ, no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos previsto no art. 543-C, do CPC (REsp 1.280.871 e 1.439.163) decidiu que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram", entendimento também compatível com o art. 5o, XX, da CF que prevê a liberdade de associação.
O pedido é procedente em parte apenas para que seja reconhecida a inexistência de relação de condomínio entre as partes e o término da relação de associação a partir de abril de 2012 e a inexigibilidade de todos os valores correspondentes as taxas de manutenção vencidos a partir daquela data.
Enquanto o requerente permaneceu associado, seus pagamentos eram devidos em razão da manifestação livre e reiterada de sua vontade em permanecer associado razão pela qual não é devida a restituição daqueles pagamentos, muito menos em dobro.
A indenização por danos morais é indevida porque não comprovada a ofensa anormal a personalidade do requerente, mas apenas a divergência existente entre as partes a respeito da continuidade do pagamento de taxas associativas, situação que deve ser considerada como mero aborrecimento insuscetível de indenização por dano moral.
Diante do exposto, julgo procedente em parte o pedido para:
a) Declarar a inexistência da relação de condomínimo entre o autor e a ré;
b) Declarar o término da relação de associação entre as partes a partir do dia 17 mês de abril de 2012 e a inexigibilidade de todos os valores porventura apurados e cobrados pela ré em face do
requerente vencidos após 17/04/2012, devendo a ré em consequência se abster da
exigência de cobranças de quaisquer valores do requerente vencidos a partir daquela data.
Diante da sucumbência maior da ré condeno-a ao pagamento da ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios que, nos termos do art. 20, §4o, do CPC, arbitro em 10 (dez) por cento sobre o valor da causa.
P.R.I.C. e, oportunamente, arquivem-se.
Vinhedo, 19 de maio de 2015.
APELAÇÃO DA ASSOCIAÇÃO FOI NEGADA
PROCESSO : 0006363-49.2012.8.26.0659
Classe/Assunto: Apelação / Associação
Relator(a): James Siano
Comarca: Vinhedo
Órgão julgador: 31ª Câmara Extraordinária de Direito Privado
Data do julgamento: 14/09/2017
Data de publicação: 14/09/2017
Data de registro: 14/09/2017
Ementa: AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO E DANOS MORAIS. Associação de Moradores. Loteamento. Sentença de procedência parcial para declarar a inexistência de condomínio, declarar o término da relação de associação a partir de abril/2012 e a inexigibilidade de valores cobrados pela ré depois da referida data. Recurso redistribuído pela Resolução nº 737/2016 e Portaria nº 02/2017. Apela a ré sustentando o cabimento da cobrança das despesas, a fim de evitar enriquecimento ilícito; é responsável pelo fornecimento de água potável a todos os moradores do condomínio; o autor se beneficia das atividades prestadas pela associação. Descabimento. Obrigação de pagar. Inexistência. Ausente comprovação de cláusula convencional, quando da instituição do loteamento, para compelir os proprietários ao pagamento das despesas de conservação e manutenção. Recurso improvido.
14/09/2017
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Registro: 2017.0000692281
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação nº
0006363-49.2012.8.26.0659, da Comarca de Vinhedo, em que é apelante ASSOCIACAO
DOS PROPRIETARIOS DO LOTEAMENTO CHACARAS DO LAGO, é apelado
CLAUDIO SUITER.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 31ª Câmara Extraordinária de
Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: Negaram
provimento ao recurso. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este
acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores BERETTA DA
SILVEIRA (Presidente sem voto), ALVARO PASSOS E ROSANGELA TELLES. São Paulo, 14 de setembro de 2017. James Siano
Relator
Assinatura Eletrônica
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação nº 0006363-49.2012.8.26.0659 -Voto nº 29245 SCT 2
VOTO Nº: 29245
APELAÇÃO Nº: 0006363-49.2012.8.26.0659
COMARCA: Vinhedo
MM. Juiz de 1º grau: Dr. Fábio Marcelo Holanda
APELANTE: Associação dos Proprietários do Loteamento Chácaras do Lago
APELADO: Claudio Suiter
AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA DE
TAXA DE MANUTENÇÃO C.C. REPETIÇÃO DE INDÉBITO E
DANOS MORAIS. Associação de Moradores. Loteamento.
Sentença de procedência parcial para declarar a inexistência de
condomínio, declarar o término da relação de associação a partir
de abril/2012 e a inexigibilidade de valores cobrados pela ré
depois da referida data.
Recurso redistribuído pela Resolução nº
737/2016 e Portaria nº 02/2017.
( ...) Trata-se de apelação interposta em face da sentença de f.
133/135, que julgou parcialmente procedente a ação declaratória de nulidade de
cobrança de taxa de manutenção c.c. repetição de indébito e danos morais
proposta pela Claudio Suiter contra Associação dos Proprietários do Loteamento
Chácaras do Lago, para declarar a inexistência de condomínio entre as partes,
bem como declarar o término da relação de associação a partir de abril/2012,
sendo inexigíveis quaisquer valores cobrados pela ré depois da referida data.
Apela a ré (f.166/174), sustentando: (i) cabível a cobrança da
taxa de rateio de despesas, como mínimo indenizatório, a fim de evitar o
enriquecimento ilícito, vedado pelo ordenamento pátrio; (ii) é responsável
exclusiva pelo fornecimento exclusivo de água potável a todos os moradores do
condomínio. Não há rede pública de saneamento, água encanada ou qualquer
serviço público similar que chegue ao local; (iii) o autor se beneficia objetivamente
das atividades prestadas pela associação; (iv) pede pela reforma da decisão,
subsidiariamente, em face da parcial procedência, que seja estabelecida
sucumbência recíproca. Recurso recebido (f. 180) e respondido (f.182/186).
Distribuído inicialmente à 8ª Câmara de Direito Privado ao
Eminente Desembargador Theodureto Camargo, o recurso foi redistribuído à 31ª
Câmara Extraordinária Direito Privado, por força da Resolução nº 737/2016 e
Portaria nº 02/2017.
É o relatório.
O apelo não procede.
A propriedade de lote não se afigura como circunstância
suficiente para determinar a obrigação de contribuir com a associação autora.
Inexiste a figura de obrigação “propter rem”.
Para tanto
haveria necessidade de cláusula convencional quando da instituição do
loteamento, constante em escritura pública e averbada no cartório imobiliário,
inserida especificamente na matrícula, o que não se afigura na hipótese vertente,
de modo que descabe exigir com efeitos “erga omnes” o dever de pagar pelo
serviço realizado.
A relação é de caráter obrigacional e depende da vontade
expressada pelo adquirente ou compromissário comprador de se associar.
Ausente a instituição de condomínio horizontal assemelhado
ao edilício.
Cabe salientar que a prova do vínculo obrigacional de
natureza real deve ser apresentado pela postulante, que alega o direito de cobrar
taxa de pessoa não associada (art. 373, I, do CPC/2015), prova da qual não se
desincumbiu.
Pode a autora suscitar o enriquecimento sem causa da parte
adversa (art. 884 do CC), mas será que mesmo sem a aquiescência do
beneficiário é possível cobrar por um serviço prestado, ou ainda, tornar
obrigatória a inclusão na associação pelo simples fato de ser titular de domínio de algum dos lotes que formam o indigitado loteamento?
Não parece plausível impor
dever jurídico a quem não seria obrigado a se associar, criando limitação ao
direito de propriedade, sem base em disposição legal ou mesmo contratual
quando da formação do loteamento.
Aliás, as obrigações são geradas a partir: a) do ato ilícito; b)
da promessa de recompensa; c) da lei; d) do contrato.
No caso, nenhuma destas
hipóteses se afigura presente, a motivar a condenação pretendida.
É certo que, indiretamente os moradores não pagantes irão se
beneficiar das benesses conferidas pela associação, mas não podem ser
compelidos ao pagamento de valores que não deram causa ou sequer aderiram.
O enriquecimento sem causa seria cabível na espécie, desde
que se adotasse a presunção de que o beneficiário estaria dolosamente tirando
proveito da situação, que aparentemente não é o caso dos autos.
Enfim, a cobrança encontra-se desprovida de justa causa para
sua imputação.
Nesse sentido, o posicionamento do STF e do STJ:
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES MENSALIDADE AUSÊNCIA
DE ADESÃO. Por não se confundir a associação de moradores com
o condomínio disciplinado pela Lei nº 4.591/64, descabe, a pretexto
de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a
proprietário do imóvel que a ela não tenha aderido. Considerações
sobre o princípio da legalidade e da autonomia da manifestação da
vontade artigo 5º, incisos II e XX, da Constituição Federal. (RE nº
432.106/RJ, Rel. Min. MARCO AURÉLIO, j. 20.09.11, v.u.).
AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. CIVIL. AÇÃO DE
COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONDOMÍNIO
ATÍPICO. COTAS RESULTANTES DE DESPESAS EM PROL DA
SEGURANÇA E CONSERVAÇÃO DE ÁREA COMUM. COBRANÇA
DE QUEM NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE. 1. Consoante
entendimento firmado pela Segunda Seção do STJ, "as taxas de
manutenção criadas por associação de moradores, não podem ser
impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu
ao ato que instituiu o encargo" (EREsp n. 444.931/SP, rel. Min.
Fernando Gonçalves, rel. p/ o acórdão Min. Humberto Gomes de
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação nº 0006363-49.2012.8.26.0659 -Voto nº 29245 SCT 5
Barros, DJ de 1º.2.2006).
2. Agravo regimental desprovido. (AgRg
no Resp 613474/RJ, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, J.
17.09.09, v.u.).
“AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL.
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA CONDOMINIAL.
IMPOSIÇÃO DE OBRIGAÇÃO A NÃO ASSOCIADO.
ILEGALIDADE. I. As taxas de manutenção criadas por associação
de moradores não podem ser cobradas de proprietário de imóvel
que não é associado, nem aderiu ao ato instituidor do encargo. 2 - Uniformização da jurisprudência da Segunda Seção do STJ a partir
do julgamento do EREsp n. 444.931/SP (Rel. Min. Fernando
Gonçalves, Rel. p/ acórdão Min. Humberto Gomes de Barros, DJU
de 01.02.2006). 3 - Precedentes específicos. 4 - Agravo interno
provido.” (AgRg no REsp 1106441/SP, Rel. Ministro PAULO DE
TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em
14/06/2011, DJe 22/06/2011).
“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO
FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS. COBRANÇA DE ENCARGO A NÃO ASSOCIADO.
ILEGALIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO DE CONDOMÍNIO. 1. A
Segunda Seção desta Corte Superior pacificou o entendimento de
que a associação de moradores, qualificada como sociedade civil,
sem fins lucrativos, não tem autoridade para cobrar taxa
condominial ou qualquer contribuição compulsória a quem não é
associado, mesmo porque tais entes não são equiparados a
condomínio para efeitos de aplicação da Lei 4.591/64. 2. Agravo
regimental a que se nega provimento.” (AgRg no REsp
1190901/SP, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA
(DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA
TURMA, julgado em 03/05/2011, DJe 10/05/2011).
“RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS
DE MANUTENÇÃO DO LOTEAMENTO. IMPOSIÇÃO A QUEM
NÃO É ASSOCIADO. IMPOSSIBILIDADE.
I- As taxas de manutenção criadas por associação de moradores,
não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é
associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo. Precedentes.
II- Orientação que, por assente há anos, é consolidada neste
Tribunal, não havendo como, sem alteração legislativa, ser revista,
a despeito dos argumentos fático-jurídicos contidos na tese
contrária. III- Recurso Especial provido.” (REsp 1020186/SP, Rel.
Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em
16/11/2010, DJe 24/11/2010).
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE
MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO
ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese:
PODER JUDICIÁRIO
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
Apelação nº 0006363-49.2012.8.26.0659 -Voto nº 29245 SCT 6
"As taxas de manutenção criadas por associações de
moradores não obrigam os não associados ou que a elas não
anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para
julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1280871/SP, Rel.
para acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 11/03/2015, g.n.)
Em situação assemelhada assim decidiu esta Corte:
Civil. Loteamento. Associação de moradores. Cobrança de
contribuição. Recurso provido. O proprietário do lote, que não faz
parte da associação, não está obrigado a concorrer para o custeio
de serviços por esta prestados, se não os solicitou. (Apelação nº
990.06.018480-7, Segunda Câmara de Direito Privado, Rel. Des.
BORIS KAUFFMANN, j. 18.06.10, v.u.).
Ante o exposto, nega-se provimento ao recurso.
JAMES SIANO
Relator
EMBARGOS DE DECLARAÇÃO IMPROVIDOS 0006363-49.2012.8.26.0659
Classe/Assunto: Embargos de Declaração / Associação
Relator(a): James Siano
Comarca: Vinhedo
Órgão julgador: 31ª Câmara Extraordinária de Direito Privado
Data do julgamento: 06/12/2017
Data de publicação: 06/12/2017
Data de registro: 06/12/2017
Outros números: 6363492012826065950000
Ementa: EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. Alegação de omissão em razão da redistribuição da sucumbência. Cabimento parcial. Omissão configurada. A embargante decaiu em parte maior, uma vez que o embargado sagrou-se vitorioso em relação à inexistência de condomínio entre as partes e a inexigibilidade de prestações vincendas a partir de abril de 2012.
Embargos acolhidos parcialmente Sem modificação do resultado.
