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| PRAÇA ILEGALMENTE PRIVATIZADA - ÁREA PUBLICA DE LAZER - SÓ PARA UNS POUCOS BAIRRO JARDIM DAS COLINAS - SÃO JOSE DOS CAMPOS - SP |
MINISTÉRIO PUBLICO - LAUDO PERICIAL
aponta as ilegalidades contra os cidadãos
os “visitantes” só podem ser autorizados a adentrar o loteamento Jardim das Colinas mediante a identificação com nome e RG e autorização do (morador ) “visitado”, não havendo a possibilidade de livre acesso às áreas públicas sem estas condições
O Laudo Técnico nº. 507/13 explica como os BAIRROS URBANOS
ESTÃO SENDO TRANSFORMADOS em "FALSOS CONDOMÍNIOS"
por DECRETOS LEIS MUNICIPAIS INCONSTITUCIONAIS
contrarios ao INTERESSE PUBLICO
As casas próprias , unico bem de familia de MORADORES estão sendo VENDIDAS
em LEILÃO JUDICIAL , apesar de serem UNICO BEM DA FAMILIA !
em LEILÃO JUDICIAL , apesar de serem UNICO BEM DA FAMILIA !
MINISTÉRIO
PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
CAEX
– CENTRO DE APOIO OPERACIONAL À EXECUÇÃO
SETEC RI nº 1457/11
ORIGEM:
Promotoria
de Justiça de São José dos Campos
PARTES: SAB
Jardim das Colinas e Prefeitura de São José dos Campos
ASSUNTO: Solicita
vistoria no loteamento Jardim das Colinas com a finalidade de apurar
as condições de fechamento do loteamento no tocante as áreas de
domínio público.
MUNICÍPIO: São
José dos Campos
GAEMA: Paraíba
do Sul
Laudo Técnico nº. 507/13
Sumário
- 1.Introdução.......................................................................................................................012.Caracterização do empreendimento............................................................................023.Breve relato da vistoria ao loteamento Jardim das Colinas em 16/05/2013............044.Histórico do Loteamento...............................................................................................195.Análise do histórico do loteamento frente à legislação urbanística aplicável........20a) da constituição registraria de um Loteamento e de um Condomínio..................20b) a restrição das áreas de domínio público...............................................................21c) do fechamento............................................................................................................24d) o registro do imóvel e as averbações......................................................................266.Análise.............................................................................................................................267.Considerações Finais....................................................................................................29
- Introdução
Em atendimento ao
solicitado nos autos do IC 14.0719.0000194/11 da Promotoria de
Justiça de São José dos Campos, que trata da apuração das
condições de fechamento do Loteamento Jardim das Colinas foram
solicitadas por este CAEx, através da PJ, informações
complementares à Prefeitura Municipal, aos responsáveis pelo
empreendimento e a CETESB – Agência
Ambiental de São José dos
Campos.
Embora os responsáveis pelo empreendimento não tenham apresentado as informações foi possível caracterizar o referido loteamento e as condições de seu fechamento a partir do conjunto de informações recebidas, daquelas contidas nos autos e com apoio de técnicas de geoprocessamento na análise de imagens de satélite e bases cartográficas oficias do Estado de São Paulo do acervo de dados deste MP. Foi ainda realizada uma vistoria técnica ao local em 16/05/2013.
Embora os responsáveis pelo empreendimento não tenham apresentado as informações foi possível caracterizar o referido loteamento e as condições de seu fechamento a partir do conjunto de informações recebidas, daquelas contidas nos autos e com apoio de técnicas de geoprocessamento na análise de imagens de satélite e bases cartográficas oficias do Estado de São Paulo do acervo de dados deste MP. Foi ainda realizada uma vistoria técnica ao local em 16/05/2013.
Diante do
exposto serão apresentadas e discutidas as informações que
permitiram averiguar:
(a) responsabilidade do Poder Público Municipal e da Sociedade Amigos de Bairro do Jardim das Colinas pela cobrança indevida de taxas decorrentes de associação compulsória e
(b) indevida restrição de áreas de domínio público do citado loteamento.
(a) responsabilidade do Poder Público Municipal e da Sociedade Amigos de Bairro do Jardim das Colinas pela cobrança indevida de taxas decorrentes de associação compulsória e
(b) indevida restrição de áreas de domínio público do citado loteamento.
2. Caracterização do
empreendimento
O loteamento
Jardim das Colinas, com área total de 794.326,00 m², teve seu
registro efetuado no Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de
São José dos Campos, em 20 de julho de 1976, através do Registro
nº. 1 da Matrícula 4.860, com base em planta aprovada pela
Prefeitura Municipal. Neste mesmo Registro nº. 1 consta o Plano
de Loteamento
(grifo nosso).
Este Plano
discrimina que a porção residencial do loteamento será constituída
de 902 lotes, distribuídos em 28 quadras, 11 avenidas, 18 ruas,
espações livres de uso público, bolsões verdes nas super-quadras,
áreas livres, de lazer, centro de distribuição de água potável,
entre outras áreas destinadas para fins de uso do solo urbano na
porção não residencial. Destaca-se, portanto, que na origem da
porção residencial do loteamento Jardim das Colinas, não há
qualquer destinação de áreas ao controle de acessos, bem como não
há averbação da futura Convenção de Condomínio.
De acordo com a
CETESB (FLS. 459) o referido loteamento não foi objeto de
licenciamento ambiental por ser anterior a legislação pertinente, o
Decreto Estadual 8.468, de 08/09/1976, que atribuiu à CETESB a
aplicação da Lei Estadual 997, de 31/05/76.
Assim de acordo
com a legislação urbanística vigente à época, aplicava-se, do
ponto de vista do “licenciamento” deste tipo de empreendimento o
§ 1º. do art. 1º. do Decreto-Lei 58/37.
Já a Prefeitura
Municipal de São José dos Campos informa que o loteamento foi
implantado, na época, em zona urbana, destinada “ao uso
exclusivamente residencial, unifamiliar, correspondendo a uma
habitação por lote” (fls. 416), sendo que a legislação de uso
do solo atual insere a área em zona de “uso predominantemente
residencial unifamiliar, com área mínima de lote de 450 m²
(quatrocentos e cinquenta metros quadrados), admitindo o uso
multifamiliar horizontal com até 50 (cinquenta) unidades
habitacionais” (fls. 417).
A Prefeitura
informa ainda que o referido loteamento “possui as áreas verdes e
institucionais exigidas pela Lei Federal 6.766/79, as quais,
entretanto, segundo consta, não tem o acesso restringido à
população” (fls. 373). A situação fática, no entanto, indica
que os “visitantes” só podem ser autorizados a adentrar o
loteamento Jardim das Colinas mediante a identificação com nome e
RG e autorização do “visitado” (fls. 290 a 354), não havendo a
possibilidade de livre acesso às áreas públicas sem estas
condições.
Do ponto de vista
ambiental a CETESB informa, ainda, que os efluentes domésticos
gerados no Bairro Colinas são lançados na rede pública de esgoto e
tratados na ETE Lavapés e os resíduos são coletados pelo município
e encaminhados para o Aterro Sanitário Municipal (fls. 460). Já o
abastecimento de água é feito pela SABESP.
3.
Breve relato da vistoria ao loteamento Jardim das Colinas em
16/05/2013
Preliminarmente
cumpre informar que é realizado rigoroso controle de acesso ao
loteamento, como já exposto neste Laudo Técnico, implicando no
rigoroso controle de acesso às áreas públicas. As fotos 01 e 02
demonstram como é feito o controle de visitantes pedestres que ainda
não tenham carteirinha para adentrar o loteamento.
clique aqui para ler na integra
(....)
COMUNICADO AOS MORADORES DO BAIRRO JARDIM DAS COLINAS
clique aqui para ler na integra
(....)
Neste sentido, vale o
ensinamento disposto em Freitas (2005, apud Azevedo, 1983, e Pessoa,
1978):
“O
parcelamento do solo, na definição de EURICO DE ANDRADE AZEVEDO, é
a “divisão de uma gleba em lotes, que possam a ter vida autônoma,
com acesso direto à via pública. A gleba parcelada perde a sua
individualidade, a sua caracterização originária, dando nascimento
a várias parcelas individualizadas, que recebem o nome de “lotes”.
Daí a denominação de “loteamento”. (...) O parcelamento para
fins urbanos, ou parcelamento urbanístico, destina-se a integrar a
gleba na cidade, permitindo que ela passe a ter usos urbanos, ou
seja, uso residencial, comercial, industrial e institucional”.
ÁLVARO
PESSOA explicitou que no loteamento “o terreno loteado perde sua
individualidade objetiva transformando-se em lotes que se
individualizam como unidades autarquicamente bastantes em si mesmas:
inexiste o estado e a pluralidade de comunhão; cria-se um bairro,
cujo equipamento urbano (inclusive as vias, estradas e caminhos, como
públicos que passam a ser com o registro imobiliário) passa a
participar do sistema viário local e do orbe municipal”.”
Ainda, para
reafirmar o entendimento de que o parcelamento de solo na modalidade
loteamento possui função pública, Freitas (2005, apud Barroso,
1993), DISPÕE: “Como
afirma ROBERTO BARROSO, o loteamento é, de ordinário, matriz de um
novo bairro residencial da cidade, um patrimônio da coletividade:
“A nova realidade
urbanística resultante da implantação
do loteamento, como é óbvio, afeta à Cidade como um todo,
sobrecarregando seus
equipamentos urbanos, sua malha
viária e toda a gama de serviços públicos de infra-estrutura
da cidade”.
“Por
sinal que, a transcender desses direitos subjetivos dos
proprietários de unidades imobiliárias dos loteamentos,
deve-se reconhecer, mesmo, a existência
de um direito comunitário,
de todo o povo, ao desfrute do novo bairro,
como unidade urbanística do todo que é a Cidade.
O
loteamento, sob essa visão, não é patrimônio de um
conjunto de pessoas, mas, sim, núcleo urbano de interesse
comum de todos”.
As bases que
fundamentaram a autorização para o fechamento do loteamento Jardim
das Colinas foram parciais e incompletas, considerando apenas a
“segurança dos moradores” e o fato das “vias internas terem
tráfego exclusivamente local e a possibilidade de manter um anel de
circulação externo”. Assim desconsiderou-se a necessidade de
deslocamento de pedestres pelo loteamento, a adequação do
transporte público municipal na implantação de um loteamento deste
porte, e sobretudo, a restrição de acesso às áreas públicas e
mesmo a possibilidade de criação de bases comunitárias de
policiamento de forma a integrar os moradores e a população local.
A praça pública poderia abrigar uma base como esta e, ainda
oferecer as quadras esportivas em especial às crianças e
adolescentes como forma de integrar a população das imediações.
Diante do
exposto constatou-se que o loteamento Jardim das Colinas foi
projetado e implantado como loteamento, embora atualmente
apresente-se como condomínio horizontal fechado.
Constatou-se
também que o loteamento vem se servindo amplamente dos serviços
públicos de seu interesse ao mesmo tempo em que dificulta a
prestação de serviços de transporte público já que é murado e
concentra as portarias num único local, bem como restringe o acesso
às áreas públicas e ainda regula o uso destas áreas. Como
consequência, tais áreas tornaram-se privadas, tendo o seu uso e
gozo somente por parte dos proprietários de lotes e de seus
convidados, trabalhadores não tem opções de acesso ao transporte
público e o tecido urbano passa a ser constituído de um espaço de
segregação social.
7. Considerações Finais
No
local de interesse, constatou-se a existência de parcelamento de
solo na modalidade loteamento, onde foram implantadas vias de
circulação, estabelecidas quadras e demarcados lotes.
Constatou-se que
o loteamento foi fechado por meio da implantação de muros e de
instalação de portaria de controle de acesso ao interior do mesmo,
sendo que parte desta portaria está instalada no leito carroçável
da via de circulação que promove acesso ao interior do loteamento.
Para adentrar ao
parcelamento é necessário identificar-se na portaria implantada e
ter seu documento pessoal digitalizado; o que impede a livre
circulação de pedestres e veículos pelas vias de circulação do
parcelamento.
Constatou-se
a existência de áreas públicas de Área de Lazer / Área Verde no
interior do parcelamento em tela, as quais, com o fechamento de ruas
e a implantação de portaria controlando fluxo de pedestres e
veículos, tornaram-se praticamente de uso privativo dos
proprietários / moradores do loteamento.
Deve-se registrar
que é perceptível que o fechamento do loteamento é posterior ao
estabelecimento do arruamento público.
Sob
a ótica do ordenamento urbano em território brasileiro, amparado
por legislação própria, o bairro Jardim das Colinas teve sua
origem como um loteamento urbano convencional e aberto e assim
permanece até hoje e como tal foi registrado junto ao Cartório de
Registro de Imóveis de São José dos Campos (Matrícula nº.
4.860).
O loteamento é
servido regularmente por serviços públicos de abastecimento de
água, distribuição de energia elétrica, telefonia, coleta de
esgotos, coleta de lixo em cada uma das residências, poda de árvores
urbanas realizada com equipamentos, veículo e funcionários
municipais.
Finalmente não
há de se falar em condomínio ou bairro fechado para o presente caso
como postula a Sociedade Amigos do Bairro Jardim das Colinas
(SAB-Colinas), pois se trata de parcelamento de solo na modalidade
loteamento e registrado no Cartório de Imóveis como tal desde a sua
origem. Entende-se, portanto, não ser devida a cobrança de qualquer
taxa a título de despesas condominiais aos proprietários dos lotes,
visto que quando tais lotes foram vendidos, em sua grande maioria, o
foram na forma de lotes individualizados de loteamento e não de
unidades autônomas e respectivas áreas comuns de um condomínio,
sobre as quais habitualmente pesam taxas de manutenção.
São Paulo, 29 de maio de
2013.
COMUNICADO AOS MORADORES DO BAIRRO JARDIM DAS COLINAS
