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quinta-feira, 26 de abril de 2012

ADEMI RJ DENUNCIA GOLPE DE FALSOS CONDOMINIOS NO RIO DE JANEIRO



fonte : 
ADEMI RJ RJ
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Notícias do setor
Vargem Grande, terra sem dono
O Globo, Barra, 10/mar
"X" possuía um terreno de três mil metros quadrados em Vargem Grande, que visitava a cada 15 dias. Até que certa vez ficou dois meses sem ir ao terreno. Foi o tempo suficiente para que um posseiro erguesse um barraco dentro da área. Sem poder expulsar o invasor, o proprietário recorreu à Justiça. Com a morosidade do andamento do processo, o posseiro transferiu o terreno para um loteador, que dividiu a área em 25 unidades prontamente comercializadas. Quando a decisão de restituição de posse saiu, o caso já havia tomado outro rumo e ele acabou perdendo a propriedade.
A ação dos grileiros é apenas o início de um processo que vai terminar na comercialização de lotes em loteamentos clandestinos, representando crimes contra a administração pública, a economia popular, crimes ambientais e desrespeito à legislação urbanística da região. Assim que dão entrada em ações de usucapião sobre os terrenos invadidos, os grileiros transmitem os diretos de posse para os loteadores. São eles que vão criar loteamentos clandestinos, muitas vezes chamados de condomínios fechados.
Como comprar com segurança

SITUAÇÃO DO IMÓVEL: deve-se tirar certidão no Registro Geral de Imóveis (RGI), para se saber quem é o proprietário, se o imóvel possui algum impedimento para a venda, como hipoteca ou penhora judicial, e também para obter o histórico do bem, desde o primeiro proprietário até o último. De acordo com a legislação brasileira, a transmissão da propriedade só poder ser feita através do RGI. A simples posse da escritura definitiva não é garantia até que se faça o registro. A área da Barra da Tijuca, do Recreio, de Vargem Grande e de Vargem Pequena é de responsabilidade do 9 Ofício do Registro Geral de Imóveis.
SITUAÇÃO DO VENDEDOR: é importante consultar os quatro primeiros ofícios do Registro Geral de Distribuição, o 9 Ofício do Registro de Distribuição, que cuida da Fazenda Pública, e o 1 e 2 ofícios de Interdições e Tutelas. Qualquer processo de falência civil ou criminal, inclusão na Dívida Ativa ou outra ação contra o vendedor estará registrado num desses ofícios. É aconselhável não comprar se algo for encontrado. A Justiça Federal também deve ser consultada. Cabe lembrar que as certidões negativas do vendedor são exigências dos cartórios para se fazer a escritura.
CERTIDÃO ENFITÊUTICA: por meio desta certidão, o comprador poderá saber se o imóvel é foreiro, ou seja, se incide sobre ele o pagamento de foro e laudêmio.
APARTAMENTOS: além dos cuidados iniciais, deve-se verificar as especificações e a convenção do condomínio (que deve estar registrada no RGI); obter declaração da administração do edifício atestando que não há débito de condomínio; e observar se a descrição de vaga de garagem está mencionada na escritura ou em documento à parte. Se não estiver estipulada num desses documentos, o dono não tem direito a vaga.
DIREITOS DE POSSE: quem vende os direitos de posse não é proprietário legítimo. Quando uma ação de usucapião é julgada procedente, quem está ocupando o terreno ganha o direito de registrá-lo em seu nome no RGI. Antes disso, pode negociar apenas os direitos de posse. O comprador corre o risco de sofrer ação de despejo.
Compradores correm o risco de despejo
 
Quem adquire apenas os direitos de posse corre o risco de perder a propriedade futuramente.
- Há o risco de os verdadeiros proprietários aparecerem - destaca Marta.
Situação como essa foi enfrentada pelos moradores do condomínio Planície do Recreio, na Estrada Vereador Alceu de Carvalho, que viveram uma ação de despejo no ano passado. Há cerca de seis anos, as primeiras famílias começaram a adquirir, por R$ 36 mil em média, os direitos de posse sobre lotes de 240 metros quadrados do posseiro Sebastião Ferreira Gomes. O procedimento foi feito através do 11º Ofício de Notas. No ano passado, contudo, a família de Rosário Giovani Umberto Stramandinoli alegou ser a legítima proprietária do terreno ocupado pelo condomínio, apresentando uma escritura de compra de 1957, que foi contestada pelos moradores.
O Crea-RJ está preparando um levantamento com todos os loteamentos clandestinos da região e os principais infratores, que será encaminhado ao Ministério Público.
A Secretaria de Urbanismo, informa que 34 loteamentos foram embargados no ano passado e foram aplicados 54 autos de infração. Entre os casos, está um condomínio em construção na Estrada dos Bandeirantes 27.300. Além do embargo, foram expedidas multas que somam R$ 1,5 milhão, mas as obras prosseguem. Na Rua José Paulo Mahfud, por exemplo, há pelo menos três loteamentos embargados. No Condomínio Vivendas em Sossego as obras também continuam.
Convenções são registradas irregularmente

A criação dos condomínios é mais um processo fraudulento. Para que o projeto seja aprovado pela prefeitura, também é exigido que o proprietário seja legítimo. Os loteadores ignoram essa etapa e simplesmente criam uma convenção condominial com a intenção de ludibriar os compradores. Em alguns casos, também apresentam um projeto à prefeitura, mesmo sabendo que ele não será aprovado.
De acordo com a Lei 4.591 e a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), as convenções devem ser registradas em cartórios do Registro Geral de Imóveis (RGI), mas não é isso o que acontece em muitos dos casos. Às vezes, os loteadores sequer registram a convenção. Em outras ocasiões, o fazem em cartórios dos ofícios de Títulos e Documentos. É o caso, por exemplo, da convenção do condomínio Flamboyant, registrada no cartório do 3º Ofício de Títulos e Documentos.
Segundo Vilhena, para registrar uma convenção no RGI é necessário que estejam registrados também o projeto aprovado de incorporação, o memorial de incorporação e a minuta de convenção, que os loteadores não dispõem.
- O registro no Cartório de Títulos e Documentos serve apenas para dar um aspecto de legalidade. No meu entender, essa função é privativa do RGI - avalia.
A coordenadora de Licenciamento e Fiscalização da Secretaria municipal de Urbanismo, Marcia Queiroz, explica que, para ser considerado um condomínio legal, o projeto de criação de casas ou prédios deve ser aprovado pela prefeitura.
- Só então podem ser criadas e comercializadas as frações correspondentes ao número de unidades previstas e feito o memorial descritivo. Cabe ao incorporador a construção das unidades - diz.
Documentos revelam como o negócio é feito
 
Documentos a que O GLOBO-Barra teve acesso mostram como é feita a fraude. Num contrato de compra e venda de direito de posse sobre fração ideal do condomínio Bosque de Vargem Grande é atribuído um lote numerado a cada fração, com base no que estaria disposto numa suposta convenção condominial. O terreno é dividido em 17 frações, denominadas de lotes 1 a 17.
- A fração ideal não pode ser definida geometricamente como uma área específica do terreno, senão é um lote. Nesse caso, um condomínio seria inviável também pelo fato de não haver propriedade legítima - explica Canagé Vilhena, conselheiro do Crea-RJ.
Além disso, os lotes definidos no contrato possuem apenas 200 metros quadrados. Em Vargem Grande, o menor lote possível é de 360 metros quadrados, segundo a legislação. A vendedora, Emília de Assumpção Carvalho Alvarez, não era legítima proprietária. Em maio de 1991, ela entrou com uma ação de usucapião na Vara Cível Regional de Jacarepaguá.
A venda de lotes no condomínio Parque dos Coqueiros também foi feita como se as áreas fossem frações ideais. Nas escrituras de promessa de cessão de direitos aquisitivos, assinadas por Claudio Rondon Silva, procurador da proprietária do terreno, Marta Azevedo Cavalcanti, é usado o termo fração ideal. O mapa do terreno, no entanto, apresenta a divisão em lotes. Outro documento assinado por Rondon diz que o residencial é composto por 64 lotes de cerca de 500 metros quadrados. O condomínio está atualmente embargado pela prefeitura, mas as obras prosseguem.
Loteamentos vendidos como condomínios

Um ex-funcionário da prefeitura, ameaçado de morte na época em que participava de operações para a retirada de invasores de áreas não edificáveis, diz que os grileiros atuam como laranjas.
- Eles vendem os direitos de posse para os loteadores, que são aqueles que patrocinam as invasões - conta.
Os loteadores, então, driblam a Justiça e a prefeitura fraudando a Lei de Parcelamento do Solo (Lei 6.766/79) e a Lei 4.591/64, que trata de condomínios em edificações e incorporações imobiliárias. Como não podem lotear os terrenos, por não serem proprietários legítimos, ou para evitar os gastos com obras de infra-estrutura, como exige a legislação, optam pela criação de falsos condomínios, enganando os compradores.
De acordo com a Lei 4.591, os condomínios são compostos por frações ideais, que correspondem à proporção da área que cada comprador é dono, sem que o terreno seja, de fato, parcelado. Cabe ao incorporador, de acordo com o artigo 8, a obrigação de construir as casas.
Criando os falsos condomínios, os loteadores iniciam a venda dos direitos de posse sobre os lotes como se estes áreas fossem frações ideais. É a forma encontrada para encobrir o real parcelamento do solo, por um lado, e de não construir as casas, por outro.

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