PARABENS AO RELATOR DESEMBARGADOR
SILVÉRIO DA SILVA
AÇÃO RESCISÓRIA Nº: 2214799-93.2024.8.26.0000
COMARCA: FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
Registro: 2025.0000164062
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Ação Rescisória nº 2214799- 93.2024.8.26.0000, da Comarca de São José dos Campos, em que é autor IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA NOVAURBE LTDA, é recorrido
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL FLORADAS DO PARATEY.
ACORDAM, em sessão permanente e virtual da 4º Grupo de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão:
Ação rescisória julgada procedente. V. U., de conformidade com o voto do relator, que integra este acórdão.
O julgamento teve a participação dos Desembargadores PASTORELO KFOURI (Presidente sem voto), THEODURETO CAMARGO, LIA PORTO, CLARA MARIA ARAÚJO XAVIER, LUIZ ANTONIO COSTA, SALLES ROSSI E MIGUEL BRANDI.
São Paulo, 21 de fevereiro de 2025.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator(a)
Assinatura Eletrônica
VOTO Nº: 39616
AÇÃO RESCISÓRIA Nº: 2214799-93.2024.8.26.0000 COMARCA: FORO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
AUTOR: IMOBILIÁRIA E CONSTRUTORA NOVAURBE LTDA.
RÉ: ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DO RESIDENCIAL FLORADAS DO PARATEY.
FMS
Ação Rescisória. Pretensão de rescisão de acórdão. Alegação de manifesta violação à norma jurídica, art. 966, V do CPC. Alegação de ofensa ao Tema 492 do C. STF. Ação de cobrança de taxa de condomínio. Pedido julgado improcedente e reformado em segunda instância. Inconformismo que prospera. Inadmissível a cobrança das despesas de manutenção do loteamento por ausência de anuência formal da autora à cobrança. Autora que é proprietária do lote desde a aprovação do projeto do loteamento em 1993, portanto, proprietária anterior à constituição da associação, sendo indispensável a expressa filiação. Ação rescisória julgada procedente.
Trata-se de ação rescisória ajuizada por Imobiliária e Construtora Novaurbe Ltda. em face de Associação dos Proprietários do Residencial Floradas do Paratey visando rescindir acórdão proferido em ação de cobrança de taxa de condomínio que, reformando a r. sentença de improcedência, deu provimento ao recurso da autora.
Sustenta a autora, em síntese, que a requerida jamais a consultou acerca da implantação da associação, limitando-se a efetuar a cobrança da mensalidade como se a ré fosse um condomínio, de forma totalmente arbitrária e ilegal. Ressalta que não reside na propriedade, tratando-se seus imóveis de lotes vazios com finalidade de venda, não havendo de se falar em benefício ou fruição de serviços. Argumenta que a edição da Lei
Nº 13.465/2017 em nada socorre aos requeridos, realçando que é proprietária anterior à própria existência da associação e que jamais se associou. Alega que a decisão rescindenda ofende norma cogente do Direito Brasileiro, na medida em que não atende às determinações da Constituição Federal e, inclusive, vai em total divergência ao quanto decidido pelo STJ em julgamento de Recurso Especial representativo da controvérsia TEMA 882, bem como, pelo STJ, no julgamento do TEMA 442. Alega manifesta existência de ofensa a norma jurídica e coisa julgada (art. 966, inciso IV e V do CPC e art. 5º, incisos XVII e XX da Constituição Federal. Aduz que o E. Des. Pastorelo Kfouri proferiu decisão rescidenda que, de forma expressa, reconhecia sua divergência a tese fixada pelo REsp. 1.280.871/SP indicado como Tema 882 dos Recursos Repetitivos do C. STJ, daí que há infringência ao texto legal insculpido no art. 927 do CPC. Sublinha que a Lei nº 13.465/2017 foi cristalina em respeitar o direito de associação dos proprietários anteriores, nos exatos termos do Tema 492 do STF. Alega a existência de coisa julgada entre as partes referente a ação declaratória processo nº 4009225-40.2013.8.26.0577.
Concedido o colimado efeito suspensivo ao cumprimento de sentença (fls. 273)
A ré apresentou contestação às fls. 276/289, com argumentos preliminares de ausência de recolhimento do valor previsto no art. 968, inciso III, do CPC. Quanto ao mérito, defende que as taxas associativas vinculadas aos imóveis são legitimamente passíveis de cobrança a partir do advento da Lei nº 13.465/17, mesmo para aqueles que não “se associaram” voluntariamente, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado. Refere que este
E. Tribunal de Justiça, por meio da C. 7ª Câmara de Direito Privado reconheceu, o direito da associação em pleitear as taxas desde a vigência da lei 13.465/17, independentemente de qualquer anuência da executada.
Apresentada réplica às fls. 320/325.
É o relatório.
Inicialmente é de se afastar a preliminar arguida, uma vez realizado o depósito nos moldes do art. 968, inciso II, do Código de Processo Civil (fls. 314). O valor da causa corretamente corresponde ao valor das taxas associativas impugnadas.
Passa-se ao mérito.
A ação rescisória pode ser julgada de forma antecipada, pois compreende matéria de direito, sendo as provas documentais carreadas suficientes para a compreensão da lide e sua solução.
Entendo que presente a hipótese do artigo 966, inciso V, §5º do CPC, que dispõe:
Art. 966. A decisão de mérito, transitada em julgado, pode ser rescindida quando: V - violar manifestamente norma jurídica;
§ 5º Cabe ação rescisória, com fundamento no inciso V do caput deste artigo, contra decisão baseada em enunciado de súmula ou acórdão proferido em julgamento de casos repetitivos que não tenha considerado a existência de distinção entre a questão discutida no processo e o padrão decisório que lhe deu fundamento.
A decisão que se pretende rescindir é o v. acórdão de relatoria do E. Des. Pastorelo Kfouri, da 7ª Câmara de Direito Privado, cuja cópia se encontra coligida às páginas 54/61, com trânsito em julgado em 13/6/2024 (fls. 75). Confira-se a ementa de mencionado julgamento:
APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE CONDOMÍNIO. TEMA 492 STF. Sentença de
improcedência, que reconheceu a coisa julgada que se aperfeiçoou em ação anteriormente proposta pela imobiliária contra a associação, na qual seu pedido de declaração de inexigibilidade das taxas condominiais foi julgado procedente. Insurgência da autora. Pretensão de cobrança de mensalidades inadimplidas a partir do advento da Lei nº 13.465/17, em observância ao Tema 492 do STF. JULGAMENTO. Acolhimento do recurso. Relação entre proprietário de imóvel e associação que administra o condomínio é sucessiva, não havendo que se falar em coisa julgada em relação às reiterações futuras desta relação. Inexigibilidade das taxas foi reconhecida em acórdão de 2016, anterior à promulgação da Lei nº 13.465/17e do julgamento do Tema 492 do STF. Novo cenário jurídico que permite a discussão das parcelas vencidas após o trânsito em julgado da ação anterior. Tema 492 do STF fixou como marco para a constitucionalidade da cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, o advento da Lei nº 13.465/17. Prestações vencidas após a vigência da referida norma, que se deu em setembro de 2017. Sentença reformada. Recurso provido. Redistribuição dos ônus da sucumbência. (TJSP; Apelação Cível 1002099-53.2014.8.26.0577;
Relator (a): Pastorelo Kfouri; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 02/05/2023; Data de Registro: 03/05/2023)
Vê-se de mencionado julgamento o entendimento no sentido de que com a advento da Lei nº 13.465/17, as cobranças passaram a ser constitucionais independentemente do adimplemento dos requisitos constantes do Tema 492 do Supremo Tribunal Federal.
A propósito, o C. Supremo Tribunal Federal, ao fixar a tese em repercussão geral no Tema 492, delimitou: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.
Ao apreciar o caso concreto de mencionado recurso extraordinário, a Relatoria ratificou que é indispensável que os titulares dos direitos sobre o lote adiram com a constituição da associação, mesmo a partir da Lei nº 13.465/17:
Tal como já destaquei ao longo deste voto, é necessária lei ou manifestação de vontade para
justificar a imposição de obrigação, sendo portanto, inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17. E, mesmo a partir dessa lei, torna-se possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado desde que adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, nos termos da lei.
No caso, com a devida vênia do entendimento esposado no v. acórdão rescindendo, entendo que é inadmissível a cobrança das despesas de manutenção do loteamento por ausência de anuência formal da autora à cobrança, consoante entendimento vigente adotado pelo C. Supremo Tribunal Federal (Tema 492 da Repercussão Geral).
Registre-se que a autora é proprietária do lote desde a aprovação do projeto do loteamento em 1993 (fls. 90- 97), portanto, proprietária anterior à constituição da associação, sendo indispensável a expressa filiação.
Em casos análogos, já decidiu este E.
Tribunal:
Apelação Cobrança realizada por associação de moradores de rateio de despesas de loteamento. Tema 492 do STF, em regime de Repercussão Geral, admitindo excepcionalmente a cobrança após advento da Lei nº 13.465/17. Preenchimento dos requisitos para admissibilidade da cobrança (I - adesão do proprietário ao ato constitutivo ou II - em
relação aos novos adquirentes, previsão do ato constitutivo da obrigação registrado no Registro de Imóveis). Caso sub judice em que não consta da matrícula do lote, nem da matrícula-mãe do loteamento, vinculação à Associação ou obrigação de pagamento de serviços, de modo que incabível a cobrança, ressalvada expressa adesão à Associação. Fato de os proprietários terem realizado o pagamento de taxas associativas não permite que se considere que houve adesão tácita. Ocorrência de adesão ou não à associação de moradores que não pode ocorrer de forma tácita, devendo haver expressa manifestação de vontade ou anuência do proprietário. Cuidando-se de aquisição anterior à Lei nº 13.465/17 e inexistente qualquer documento a demonstrar a manifestação da vontade dos apelantes em se associar à requerente, deve ser acolhido o recurso dos réus para julgar improcedente a ação de cobrança. Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1010917-32.2015.8.26.0068;
Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2024; Data de Registro: 08/10/2024)
APELAÇÃO AÇÃO DE COBRANÇA ASSOCIAÇÃO
Sentença de procedência Insurgência do réu Acórdão que reformou a r. sentença, para julgar improcedente a demanda Supremo Tribunal Federal que determinou o retorno dos autos para apreciação da questão à luz do tema de Repercussão Geral 492, do E. STF Conformidade Aquisição anterior à lei 13.465/17 Falta de comprovação de adesão expressa dos proprietários à Associação Não se trata de hipótese para realizar juízo de retratação do acórdão de fls. 713/724 - Acórdão mantido.
(TJSP; Apelação Cível 1000947-90.2019.8.26.0642;
Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ubatuba - 3ª Vara; Data do Julgamento: 31/07/2024; Data de Registro: 31/07/2024
AÇÃO RESCISÓRIA VIOLAÇÃO DE NORMA JURÍDICA APLICAÇÃO DO TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL INEXIGIBILIDADE DE CONTRIBUIÇÕES ASSOCIATIVAS A TITULAR DE LOTE QUE NÃO ADERIU À ASSOCIAÇÃO Autora
que, com fundamento no art. 966, V, do CPC, pretende a rescisão do v. Acórdão, que julgou parcialmente procedente o pedido de cobrança de taxas associativas em loteamento de acesso controlado Rejeição da preliminar de ausência de cabimento da ação. Questão exclusivamente de direito acerca da aplicação de precedente vinculante, sem necessidade de revolvimento de matéria fática Mérito Acórdão rescindendo que fundamentou a reforma da r. sentença, com base nos princípios da solidariedade e da vedação ao enriquecimento sem causa, bem como na existência de Decreto Municipal, que tão-somente autorizou o fechamento do Loteamento, sem criar ou impor obrigações aos titulares de lotes - Caso concreto em que restou incontroversa a ausência de concordância ou de
filiação expressa da titular do lote à época da constituição da associação de moradores - Precedente vinculante do Tema 492, de Repercussão Geral do STF, que condicionou a exigibilidade da taxa associativa à concordância do associado, mesmo após o advento da Lei 13.465/2017 - Ausência de adesão da autora que conduz à improcedência do pedido de cobrança - Precedentes das Câmaras integrantes deste 5° Grupo Acórdão
rescindido
PROCEDENTE. AÇÃO RESCISÓRIA JULGADA
(TJSP; Ação Rescisória
2018826-06.2024.8.26.0000; Relator (a): Angela
Moreno Pacheco de Rezende Lopes; Órgão Julgador: 5º Grupo de Direito Privado; Foro de Ribeirão Preto - 9ª Vara Cível; Data do Julgamento: 22/07/2024; Data de Registro: 22/07/2024)
AÇÃO RESCISÓRIA. Acórdão que deu provimento ao recurso para julgar procedente ação de cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento Pleito de rescisão do acórdão com fundamento no art. 966, V, do CPC. Possibilidade. Manifesta violação ao art. 5º, XX, da CF. Liberdade associativa que prevalece sobre a vedação ao enriquecimento ilícito. Interpretação sistemática de princípios expressamente abordada pelos tribunais superiores em procedimento de recursos repetitivos (arts. 1.036 e seguintes do CPC). Incidência dos Temas nºs 882, do C. STJ ("As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram"); e 492 do
E. STF ("É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis") Lote adquirido pela autora em 1.993. Associação ré constituída em
2.009. Ausência de prova da adesão inequívoca da
autora à associação ré, tampouco de anuência quanto à cobrança de taxas de manutenção e conservação do loteamento. Ré que ajuizou diversas ações de cobrança em face da autora, proprietária de outros imóveis no local. Entendimento pacificado no
E. TJSP em casos semelhantes. Precedente deste C. 5º Grupo de Câmaras que julgou ação rescisória procedente para declarar indevida cobrança de taxa em caso de ausência de comprovação de vínculo associativo Litigância de má-fé não caracterizada Ação procedente para declarar inexigíveis as cobranças de taxas de manutenção e conservação efetuadas pela Associação dos Proprietários do Residencial Floradas do Paratey sobre o lote 22, quadra 221, de propriedade de Imobiliária e Construtora Novaurbe Ltda., referentes ao período de agosto/2010 a agosto/2014, bem como demais
parcelas vencidas e vincendas a tal título. Diante da sucumbência, condena-se a ré ao pagamento de custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor da causa. Fica autorizada a restituição do depósito inicial em favor da autora, nos termos do art. 974, parágrafo único, do CPC. (TJSP; Ação Rescisória 2229615-56.2019.8.26.0000; Relator (a): Gilberto Cruz; Órgão Julgador: 5º Grupo de Direito Privado; Foro de São José dos Campos - 8ª Vara Cível; Data do Julgamento: 24/10/2022; Data de Registro: 25/10/2022)
Apelação Cobrança realizada por associação de moradores de rateio de despesas de loteamento. Tema 492 do STF, em regime de Repercussão Geral, admitindo excepcionalmente a cobrança após advento da Lei nº 13.465/17. Preenchimento dos requisitos para admissibilidade da cobrança (I - adesão do proprietário ao ato constitutivo ou II - em relação aos novos adquirentes, previsão do ato constitutivo da obrigação registrado no Registro de Imóveis). Caso sub judice em que não consta da matrícula do lote, nem da matrícula-mãe do loteamento, vinculação à Associação ou obrigação de pagamento de serviços, de modo que incabível a cobrança, ressalvada expressa adesão à Associação. Fato de os proprietários terem realizado o pagamento de taxas associativas não permite que se considere que houve adesão tácita. Ocorrência de adesão ou não à associação de moradores que não pode ocorrer de forma tácita, devendo haver
expressa manifestação de vontade ou anuência do proprietário. Cuidando-se de aquisição anterior à Lei nº 13.465/17 e inexistente qualquer documento a demonstrar a manifestação da vontade dos apelantes em se associar à requerente, deve ser acolhido o recurso dos réus para julgar improcedente a ação de cobrança. Recurso provido.
(TJSP; Apelação Cível 1010917-32.2015.8.26.0068;
Relator (a): Enéas Costa Garcia; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Barueri - 4ª Vara Cível; Data do Julgamento: 08/10/2024; Data de Registro: 08/10/2024)
APELAÇÃO AÇÃO DE COBRANÇA ASSOCIAÇÃO
Sentença de procedência Insurgência do réu Acórdão que reformou a r. sentença, para julgar improcedente a demanda Supremo Tribunal Federal que determinou o retorno dos autos para apreciação da questão à luz do tema de Repercussão Geral 492, do E. STF Conformidade Aquisição anterior à lei 13.465/17 Falta de comprovação de adesão expressa dos proprietários à Associação Não se trata de hipótese para realizar juízo de retratação do acórdão de fls. 713/724 - Acórdão mantido.
(TJSP; Apelação Cível 1000947-90.2019.8.26.0642;
Relator (a): Costa Netto; Órgão Julgador: 6ª Câmara de Direito Privado; Foro de Ubatuba - 3ª Vara; Data do Julgamento: 31/07/2024; Data de Registro: 31/07/2024
Assim, julgo procedente o pedido rescisório, com fundamento no art. 966, inciso V, §5º do CPC para julgar improcedente a ação de cobrança.
Em razão da sucumbência, condeno a ré ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, ora fixados em 10% do valor atualizado da causa.
Pelo exposto, julgo procedente a ação
rescisória.
SILVÉRIO DA SILVA
Relator
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