RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.404.741 DISTRITO FEDERAL
RELATOR : MIN. NUNES MARQUES
RECTE.(S) : SIRLEI BARROS ROCHA
ADV.(A/S) : LUDMILLA BARROS ROCHA
RECDO.(A/S) : CONDOMINIO PRIVE LAGO NORTE I - ETAPA 3
ADV.(A/S) : LEILA TOLOMELI DUTRA
DECISÃO
Trata-se de recurso extraordinário interposto por Sirlei Barros Rocha com fundamento na alínea ’a’ do permissivo constitucional (eDoc 35), em face de acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios assim ementado (eDoc 27):
APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. PRELIMINARES. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. TEORIA DA ASSERÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. ILEGITIMIDADE ATIVA. PRINCÍPIO DA LIBERDADE ASSOCIATIVA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. NATUREZA JURÍDICA DE ASSOCIAÇÃO. ADERÊNCIA AUTOMÁTICA. CONDOMÍNIO DE FATO. VALIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINAIS. TEMA 882 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. INAPLICABILIDADE. AUSÊNCIA DE SIMILITUDE FÁTICA. REJEIÇÃO. MÉRITO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESP Nº 1.345.331/RS. TEMA 886. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO AOS CONDOMÍNIOS IRREGULARES. PRECEDENTES. NECESSIDADE DE DEMONSTRAÇÃO DA IMISSÃO NA POSSE DA COMPROMISSÁRIA COMPRADORA E DE CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO ACERCA DA TRANSAÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. SENTENÇA MANTIDA.
1. Consoante preconizado pela teoria da asserção, as condições da ação devem ser aferidas in status assertionis, ou seja, mediante um juízo valorativo apertado firmado nas alegações e nos elementos iniciais constantes dos autos. Preliminar de ilegitimidade passiva rejeitada.
2. O fato de o condomínio encontrar-se em situação irregular, sendo administrado por associação de moradores, não impede a cobrança de encargos fixados em assembleias da associação administradora, pois, segundo precedentes desta Corte, para se aferir a condição de condomínio, basta que se demonstre a natureza da atividade exercida pelo ente condominial, independentemente da denominação.
3. Nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, de forma que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que aproveitam e facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis.
4. Em que pese o direito constitucional de livre associação, cumpre destacar que mesmo os condomínios irregulares podem ingressar com ação de cobrança de taxas condominiais afetas às despesas decorrentes dos benefícios implementados nas áreas e serviços comuns. Preliminar de ilegitimidade ativa rejeitada.
5. O Superior Tribunal de Justiça, por meio do julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1345331/RS (Tema 886), fixou a tese segundo a qual "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador".
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6. O entendimento adotado pela Corte Superior no Recurso Especial Repetitivo nº 1345331/RS (Tema 886), mutatis mutandis, também é utilizado em casos que envolvam condomínios irregulares, mormente diante da necessidade de salvaguardar o direito coletivo dos associados e da associação (condomínio irregular) que tenham agido de boa-fé. Precedentes.
7. Não havendo comprovação de que a compromissária compradora se imitiu na posse do imóvel, nem da ciência inequívoca, pelo condomínio, quanto às sucessivas transações envolvendo o bem, não é possível atribuir ao credor a responsabilidade de identificar o responsável pelo adimplemento da obrigação.
8. Apelação conhecida, preliminares rejeitadas e, no mérito, não provida.
Em suas razões recursais, a recorrente alega violação às normas contidas no art. 5º, XX, da Constituição Federal, sustentando, em síntese, o desacerto do acórdão recorrido ao quanto decidido pelo Supremo no RE 695.911 RG, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492, sustentando ser indevida a cobrança de pagamento de taxas a associação a qual não anuiu expressamente.
Registro que a Presidência do Tribunal a quo determinou a remessa dos autos ao Colegiado julgador para que fosse observado o regime dos recursos repetitivos (eDoc 39).
Na sequência, em decisão monocrática, a Desembargadora Relatora entendeu estar “evidenciada a inadequação entre a hipótese fática tratada às teses estabelecidas nos precedentes sob os Temas 492 do Supremo Tribunal Federal e Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça, de modo que não cabe, nesse momento, o juízo de retratação sobre o voto condutor de minha relatoria“ (eDoc 41).
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Assim, o apelo extremo foi admitido e remetido a este Supremo (eDoc 42).
Ato contínuo, a Presidência do Supremo proferiu despacho por meio do qual determinou a devolução dos autos ao Tribunal a quo para que fosse observado o que decidido pelo Supremo no RE 695.911 RG, Tema n. 492 (eDoc 76).
Todavia, a Presidência do Tribunal de origem procedeu a nova remessa do recurso a esta Corte à justificativa de que “o regime de repetitivos já foi observado por este Tribunal de Justiça, e esgotadas as providências no âmbito desta Corte“ (eDoc 78, fl. 3).
Tendo sido a mim distribuídos, determinei vista dos autos à Procuradoria Geral da República que, em parecer da lavra do Subprocurador-Geral da República, Dr. Juliano Baiocchi Villa-Verde de Carvalho, assentou a seguinte conclusão (eDoc 84):
Processo civil. RE. Acórdão de apelação que manteve sentença que condenou a requerida a pagar cotas condominiais vencidas, cobradas por associação a que a requerida não aderiu.
1. O juízo de retratação, ao teor do Tema 492/STF, foi realizado monocraticamente, quando deveria ter sido exercido colegiadamente pela Turma julgadora na origem.
2. O acórdão recorrido determinou o pagamento de cotas condominiais, cobrados os valores quanto aos meses de 12/2013 a 11/2018, por associação (de loteamento irregular) a que a recorrente não aderiu, o que conflita com a Tese do Tema 492/STF, sendo, contudo, possível a cobrança de cotas condominiais após o advento da Lei 13.465/2017 ou de anterior Lei pertinente, atendidos os demais requisitos do Tema.
3. Pela devolução dos autos à origem, para rejulgamento colegiado da causa, ao teor da Tese do Tema 492/STF, nos
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termos do inc. II do caput do art. 1.030, do inc. II do caput do art. 1.040 e do caput do art. 1.041, todos do CPC.
4. Caso se entenda ser desnecessária a devolução dos autos, pelo parcial provimento do RE por este e. STF.
É o relatório. DECIDO.
O apelo extremo comporta parcial provimento.
1. Extraio do acórdão recorrido, prolatado pelo TJDFT, os seguintes fragmentos elucidativos (eDoc 27 - meus grifos):
[...] embora esses condomínios irregulares possuam natureza jurídica de associação de moradores, não existe vedação legal quanto à cobrança de taxas de manutenção e de melhorias. Ademais, a cobrança representa uma forma de evitar o enriquecimento sem causa de moradores.
[...]
Cumpre, ainda, colacionar trecho do voto proferido pela eminente Relatora do julgado mencionado, ao justificar a legitimidade ativa para a cobrança das contribuições ordinárias e extraordinárias, previstas em Convenção ou aprovadas em assembleia geral:
Com efeito, a constituição de um condomínio, ainda que se trate de condomínio irregular (associação de fato), objetiva a integração social dos condôminos, com a finalidade de gerir interesses comuns concernentes à administração financeira em proveito da coletividade dos seus associados ou participantes, por meio da cooperação mútua, bem como se volta para a realização de melhorias que promovam um convívio organizado e pacífico, sendo disponibilizados serviços de uso geral e essenciais para a manutenção e valorização do imóvel.
Nesse contexto, a legitimidade da cobrança das despesas condominiais, independentemente da natureza
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jurídica de associação, decorre da contraprestação dos benefícios usufruídos por todos, porquanto o compartilhamento das despesas decorre da obrigação legal daqueles que se beneficiam, efetiva ou potencialmente, custear os serviços, uma vez que não é dado a nenhum morador locupletar-se em detrimento dos demais.
Ademais, nas hipóteses de condomínio irregular, a aderência à associação de moradores é automática, de forma que a participação dos adquirentes nas despesas para manutenção e busca de regularização dos condomínios não tem relação com o vínculo associativo, mas com os gastos que facilitam a vida dos moradores e valorizam seus imóveis.
[...]
Dessa forma, nada obstante a parte apelante alegue a natureza jurídica associativa do recorrido, o reconhecimento dessa natureza, nos termos da jurisprudência desta egrégia Corte de Justiça, não elide a legitimidade ativa do apelado. Ademais, ainda que a recorrente afirme não ter aderido aos termos da associação para rateio das despesas comuns, a adesão explícita não se mostra necessária à cobrança.
[...]
É que a colenda Corte, naquela oportunidade, analisou controvérsia relativa à impossibilidade de cobrança de despesa comum de morador de bairro aberto, situação que em muito se diferencia da realidade dos condomínios irregulares do Distrito Federal, constituídos de parcelamentos clandestinos do solo, nos quais se formam associações que instituem valor mensal de rateio para financiar os serviços de habitabilidade.
Em suma: o Tribunal de origem negou provimento à apelação interposta pela ora recorrida forte no entendimento que i. a cobrança de taxa de manutenção representa forma de evitar o enriquecimento sem causa dos moradores; ii. a adesão à associação de moradores é automática
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e tem relação com a valorização dos imóveis; e iii. a peculiar situação dos condomínios irregulares do Distrito Federal.
Todavia, o Plenário do Supremo Tribunal Federal, ao julgar o RE 695.911, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492/RG (DJe de 19/04/2021), fixou tese a seguir transcrita:
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
Não obstante a clareza do alcance da tese fixada pelo Pleno desta Corte, tenho por oportuno transcrever fragmentos do voto condutor proferido pelo ministro Dias Toffoli, cujos parâmetros foram inobservados pelo acórdão recorrido:
Assim, embora, a princípio, estejam identificadas a licitude e a relevância dessa forma de organização (inegavelmente congregante de interesses de uma coletividade, com suprimento, não raro, de diversas lacunas dos serviços públicos), o fato é que essas associações, antes do advento da Lei nº 13.465/2017, surgiam tão somente da vontade de suas partes integrantes e, nesse passo, obrigações dela decorrentes só poderiam vincular aqueles que a ela aderissem, e enquanto a ela estivessem vinculados.
Não vislumbro, desse modo, como se possa impor a
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integrante de loteamento obrigação da qual ele se desincumbiu quando da manifestação negativa de sua vontade, seja para sua retirada da associação (se já a tenha integrado), seja para seu não ingresso (se dela nunca participou). Seria, entendo, direta afronta a direito constitucional de liberdade.
(RE 695.911, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492/RG)
Para além disso, atente-se a outro trecho do voto do ministro Dias Toffoli (meus grifos):
Haveria, então, ponderação principiológica apta a minimizar, na situação sob análise, o alcance da liberdade de associação?
Nesse ponto, é imperioso recorrer aos ensinamentos de Robert Alexy, precisamente sintetizados por Rodrigo Capez, no sentido de que “as colisões entre princípios, que ocorrem na dimensão do peso, exigem tratamento diverso das antinomias entre regras, que ocorrem na dimensão da validade” (Capez, Rodrigo. Prisão e Medidas Cautelares Diversas: A individualização da Medida Cautelar no Processo Penal. São Paulo, Quartier Latin, 2017. p. 51).
Essa é uma distinção relevante, dado que, no caso dos autos, suscitam-se princípios, e também regras, que seriam aptos a impor obrigação de pagamento, mesmo na ausência de legislação expressa, a detentor de imóvel que seja fração de loteamento com associação constituída.
De fato, aponta a parte recorrida, Associação de Proprietários Amigos da Porta do Sol (APAPS), como princípio antagônico à liberdade de associação a vedação ao enriquecimento ilícito, posição que é também defendida pelos amici curiae que se manifestaram contrariamente à pretensão autoral. Complementa a PGR situando o aclamado princípio como decorrência da eticidade (dever de probidade) que deve pautar as relações sociais e, como consequência, também da
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previsão constitucional da solidariedade (art. 3º, I, da CF) . [...] [...]
Também nas decisões proferidas pelas instâncias de origem – embasadas em alegada valorização do imóvel promovida pela atuação da associação autora –, se encontra menção ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito, assim como também se observa, nas mesmas decisões, explícita equiparação dos loteamentos aos condomínios para fins de remissão à obrigação propter rem. [...]
Em que pese o esforço argumentativo, nenhum dos princípios ou regras citados guarda expressa e direta previsão constitucional. Trata-se de regras jurídicas ou princípios de ordem infraconstitucional. Suas aplicações em face do princípio da liberdade associativa só faria sentido em um sopesamento entre esse princípio e eventual princípio constitucional no qual a regra se baseia. [...]
No caso dos autos, todavia, não vislumbro de que modo se poderia identificar princípio constitucional que fosse substrato das regras apontadas. Vedação ao enriquecimento ilícito, obrigações propter rem e dever de eticidade são todos instrumentos civilistas de enorme importância, mas não deitam suas bases em princípios constitucionais aptos a serem sopesados em face da liberdade de associação.
Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades.
Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente o elemento volitivo manifestado, consistente na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações
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decorrentes da associação.
Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa.
Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.
(RE 695.911, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492/RG)
O acórdão recorrido divergiu do entendimento firmado pelo Plenário do Supremo Tribunal Federal.
Observo, ademais, que o Colegiado de origem sustenta-se, também, na alegação de que a situação dos condomínios irregulares/associações de moradores situados no Distrito Federal é distinta de outras unidades da federação.
É sabido que o instituto da repercussão geral, introduzido pela Emenda Constitucional nº 45/2004, visa amenizar os efeitos nocivos da massificação das relações jurídicas que são submetidas à apreciação do Supremo Tribunal Federal, tribunal de cúpula ao qual incumbe, precipuamente, a guarda da Constituição.
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Todavia, além de não demonstrar como e quais alegadas peculiaridades afastariam a realidade fundiária do Distrito Federal de sua vinculação à lei, tal entendimento cria obstáculo virtualmente insuperável (exceto a via extraordinária) à aplicação da tese fixada no Tema n. 492/RG.
Não se tratou, portanto, de fazer distinguish. O acórdão recorrido optou por construir argumentos para negar a aplicação do julgamento abstrato da questão de direito ocorrido em sede de repercussão geral.
Desse modo, o acórdão impugnado limitou-se a negar, por distinção global, o entendimento vinculativo firmado por esta Suprema Corte (Tema n. 492/RG) que, conforme se extrai do voto condutor e da tese fixada, em todos os aspectos coincide com a controvérsia versada nos presentes autos.
2. Pois bem. De outro lado, por ocasião do julgamento do RE 695.911, ministro Dias Toffoli, Tema n. 492/RG, a tese fixada estabeleceu condições para a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário, após o advento da Lei n. 13.465/2017 (ou de anterior lei municipal). Observe-se (grifei):
É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou,
(ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo
Da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.
Nesse ponto, deverá o Tribunal de origem, à luz da situação fático- jurídica, aplicar o entendimento firmado pelo Supremo, em sede de precedente vinculativo.
3. Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso extraordinário, em ordem a i. reconhecer a inconstitucionalidade da cobrança, pela associação de moradores, de taxa de manutenção e conservação, até o advento da Lei n. 13.465/2017; e ii. determinar que o Tribunal de origem rejulgue a causa, no que se refere ao atendimento, ou não, das condições impostas pelo Supremo, no julgamento do Tema n. 492/RG, quanto às contas condominiais no período posterior à Lei n. 13.465/2017.
4. Quanto aos honorários advocatícios, estes deverão ser suportados na proporção em cada polo da demanda, após a conclusão do julgamento pelo Tribunal a quo, restar vencedor e vencido, nos termos do art. 85, caput e parágrafos, do Código de Processo Civil.
5. Publique-se. Intime-se.
Brasília, 9 de junho de 2023.
Ministro NUNES MARQUES
Relator
Documento assinado digitalmente
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