DEFENDA SEUS DIREITOS: RESP INADMITIDO FALSO CONDOMINIO GLEBA XV PERDEU REPETIDAMENTE MAS INSISTE NA LITIGÂNCIA PREDATÓRIA

quarta-feira, 28 de agosto de 2024

RESP INADMITIDO FALSO CONDOMINIO GLEBA XV PERDEU REPETIDAMENTE MAS INSISTE NA LITIGÂNCIA PREDATÓRIA

Quantas vezes o TJRJ vai ter que declarar a INEXISTÊNCIA DE CONDOMINIO NA GRANJA COMARY ?

FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XV já foi declarado legalmente inexistente por ILEGALIDADE do CONTRATO simulado usado para fraudar as leis e a CF/88 e das pretensas "convenções de condominio" e foi DISSOLVIDO judicialmente em 1995. E continua processando os moradores NÃO ASSOCIADOS usando PROVAS ILICITAS, documentos publicos falsos, produtos de FRAUDES PROVADAS e CONFESSADAS em juízo.

PERDEU e continua perdendo as ações de cobranças mas continua descumprindo as decisões transitadas em julgado do TJRJ do TRF2 do STF e do STJ.

RESP INADMITIDO

Recurso Especial Cível nº 0003475-09.2019.8.19.0061 Recorrente: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV

Recorridos: ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO

DECISÃO

Trata-se de recurso especial tempestivo, fls. 318/630, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, interposto em face dos acórdãos da Nona Câmara de Direito Privado, assim ementados:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, OPOSTOS POR AMBAS AS PARTES, CONTRA ACÓRDÃO QUE DEU PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS RÉUS. EMBARGOS DOS AUTORES: ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DO AUTOR. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS. EMBARGOS DO RÉU: MERA REPRISE DOS ARGUMENTOS ANTERIORES. INCONFORMISMO QUE NÃO ESTÁ

DE ACORDO COM A FINALIDADE INTEGRATIVO- RETIFICADORA DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CPC. EMBARGOS DOS AUTORES A QUE SE DÁ PROVIMENTO, SEM EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS DO RÉU REJEITADOS.

Nas suas razões recursais, o recorrente alega ofensa ao artigo 8º do CPC, aos artigos 167, I, 17, 172, 176, §1º e 195 da Lei 6015/73 e aos artigos 1.315, 1.331 e 1.358- A do Código Civil. Argumenta que a decisão não atendeu aos fins sociais e às exigências do bem comum, bem como não aplicou o ordenamento jurídico aos fatos, em conjunto com os documentos constantes dos autos. Frisa que não se aplica ao caso os Temas 492 do STF e Tema 882 do STJ, visto que não é uma associação, mas um condomínio. Alega que, para caracterizar a existência de um condomínio, é desnecessário CNPJ e convenção registrada no Registro de Imóveis, bastando que haja copropriedade. Aduz que onde há fração ideal, há condomínio e que a documentação registral juntada aos autos comprova a existência da copropriedade. Alega que consta no registro do imóvel dos recorridos que a propriedade é constituída por fração ideal e não, por lote autônomo. Afirma que não há nos autos qualquer prova de que as ruas internas do condomínio sejam logradouros públicos, eis que integram a fração ideal da unidade dos recorridos, como comprovam os documentos registrais anexados aos autos.

Contrarrazões fls. 651/658.

É o brevíssimo relatório.

O recurso especial, a rigor, trata de matéria afetada no Tema nº 882 do STJ (“Questão referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”).

No julgamento de recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese:

As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos

do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/

Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)

Veja-se a fundamentação do acórdão recorrido:

(...) Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de Teresópolis, no bojo do proc. 00000245- 14.2011.4.02.5115, que versava pretensão anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor.

...

Note-se que o autor teve sua inscrição no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) anulada pela Receita Federal, porque não preenchidos os requisitos da Lei 4.591/65, a impedir seu reconhecimento formal.

Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.

Nesse contexto, conforme teses jurídicas estabelecidas no julgamento dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, os apelantes não podem ser considerados associados do condomínio apelado, ainda que tenham satisfeito algumas cotas de rateio da associação. (...)

Com fundamento nas provas acostada aos autos, o acórdão entendeu que o recorrente se trata de associação e, consequentemente, sua conclusão se alinha ao que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do recurso paradigma do Tema nº 882, razão pela qual deve ser negado seguimento ao recurso especial.

À vista do exposto, em estrita observância ao disposto no art. 1.030, I, “a”, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso interposto com base no Tema nº 882 do STJ, nos termos da fundamentação supra.

Intimem-se.

Rio de Janeiro, 10 de junho de 2024.

Desembargador MALDONADO DE CARVALHO

Terceiro Vice-Presidente

PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO NEGADO

Agravo Interno em Especial Cível nº 0003475-09.2019.8.19.0061 Agravante: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV

Agravados: ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO

DECISÃO

Reexaminando os autos, por ora não verifico razão para alterar a decisão

agravada.

À Primeira Vice-Presidência para autuar o agravo interno. Em seguida, inclua-se em pauta.

Intimem-se.

Rio de Janeiro, 16 de agosto de 2024.

Desembargador MALDONADO DE CARVALHO

Terceiro Vice-Presidente

A SITUAÇÃO É DE MANIFESTA DESOBEDIÊNCIA E ATENTATÓRIA AO ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO E À AUTORIDADE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL ,SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, TRIBUNAL FEDERAL REGIONAL DA 2a REGIÃO e do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO.

VEJA a íntegra do Acórdão que rejeitou os EMBARGOS DE DECLARAÇÃO do INEXISTENTE CONDOMINIO COMARY GLEBA XV

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003475-09.2019.8.19.0061 EMBARGANTE 1: ERIC SILVESTRIN

EMBARGANTE 1: TATIANA CALANDRINO MARANHÃO EMBARGANTE 2: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV EMBARGADOS: OS MESMOS

RELATOR: DES. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, OPOSTOS POR AMBAS AS PARTES, CONTRA ACÓRDÃO QUE DEU PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS RÉUS.

EMBARGOS DOS AUTORES: ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DO AUTOR. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS.

EMBARGOS DO RÉU: MERA REPRISE DOS ARGUMENTOS ANTERIORES. INCONFORMISMO QUE NÃO ESTÁ DE ACORDO COM A FINALIDADE INTEGRATIVO- RETIFICADORA DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CPC.

EMBARGOS DOS AUTORES A QUE SE DÁ PROVIMENTO, SEM EFEITOS INFRINGENTES.

EMBARGOS DO RÉU REJEITADOS.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO nos autos do APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003475-

09.2019.8.19.0061, em que são embargantes 1 ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, embargante 2 CONDOMÍNIO

COMARY GLEBA XV, sendo embargados OS MESMOS,

ACORDAM os Desembargadores que integram a Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE de votos, em CONHECER E ACOLHER OS EMBARGOS OPOSTOS PELOS AUTORES, SEM EFEITOS INFRINGENTES, E REJEITAR OS EMBARGOS OPOSTOS PELO RÉU,

nos termos do voto do Relator.

Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR

RELATÓRIO

Trata-se de embargos declaratórios opostos por HELIANA RIBEIRO SALOCA e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO (indexador

524) e CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV (indexador 536) contra acórdão (indexador 499) assim ementado:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.

TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ.

RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

Os apelantes opõem seus embargos apontando a existência de erro material no acórdão, ao condenar o réu nos ônus da sucumbência e aduzindo que “O equívoco se mostra notório, visto que o pedido autoral foi julgado improcedente através do provimento do Recurso de Apelação interposto pelos Réus.”

Pretendem, pois, “a correção deste trecho do v. Acórdão, a ser devidamente cumprido pelas partes do processo.”

O apelado também opôs embargos de declaração, afirmando que “não foram analisadas as provas documentais produzidas pelo condomínio em fls. 19 (CERTIDÃO DE RGI DO IMÓVEL DOS DEMANDADOS), fls. 27 (CERTIDÃO DE APROVAÇÃO DO PROJETO DO CONDOMÍNIO), fls. 33 (CERTIDÃO COM A RELAÇÃO

DE FRAÇÕES IDEAIS DO CONDOMÍNIO), que comprovam a instituição e existência do condomínio, documentos estes emitidos pelo Cartório do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis da Comarca de Teresópolis.”

Aduz que “O acórdão foi omisso ao não enfrentar de forma expressa a questão de direito suscitada no sentido da natureza pro indivisa do imóvel dos embargados restar comprovada na certidão de Registro da unidade condominial juntada às fls. 19/21 onde se verifica que os mesmos adquiriram uma fração ideal de 1.235/464705 avos de uma área de terras próprias, designada por Gleba 15, desmembrada de maior porção da Granja Comary, nesta cidade.”

Assevera que “o cancelamento do CNPJ do condomínio não tem o condão de cancelar o registro da instituição do condomínio sobre o imóvel (art. 167 I ´17´ da Lei 6.015/73) e de nenhuma forma retirou a validade da existência do condomínio, porque junto à matrícula do imóvel o ´fracionamento´ está mantido.”

Requer, ao final, “sejam conhecidos e providos os presentes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, dando efeitos infringentes aos mesmos, para o fim de que seja anulado de ofício o acórdão proferido diante do error in judicando, sendo analisadas todas as matérias omissas no acórdão, apontadas no presente recurso também para fins de prequestionamento como requisito para interposição de eventual Recurso Especial e Extraordinário.”

Contrarrazões dos apelantes (indexador 554) pelo desprovimento do

recurso.

O apelado não apresentou contrarrazões (indexador 582).

O CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV, apelado, junta petição e documentos no indexador 567, sobre os quais se manifestaram os apelantes, no indexador 578.

É o relatório. Passa-se ao voto.

Conheço dos recursos, porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Como cediço, os embargos de declaração constituem recurso de estritos limites processuais, cujo cabimento se submete aos pressupostos legais estabelecidos no art. 1.022 do Código de Processo Civil.

Destarte, o recurso integrativo é cabível somente nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo inadmissível quando, a pretexto da necessidade de esclarecimento, aprimoramento ou complemento da decisão embargada, objetive novo julgamento do caso.

Apenas em casos excepcionais, quando constatada a necessidade de mudança no resultado do julgamento em decorrência da existência de algum desses vícios, é que se torna possível emprestar efeitos infringentes aos embargos de declaração, o que não ocorre no caso sub examine.

In casu, o apelado pretende obter novo pronunciamento, rediscutindo matéria já apreciada e decidida, a fim de modificar o julgamento, cada qual a seu favor, insistindo na existência de um condomínio instituído e na natureza pro indivisa do imóvel dos apelantes, arguindo ainda a nulidade do acórdão por ausência de fundamentação.

No que toca à preliminar arguida pelo apelado, cumpre salientar que o órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se restringe aos fundamentos indicados por aquelas, tampouco a responder um a um a todos os seus argumentos.

Destarte, não há necessidade de que o Colegiado se manifeste expressamente sobre os tópicos, desde que na fundamentação do acórdão restem afastados, ainda que implicitamente, os argumentos debatidos no processo, de modo que, na espécie, não se denota a nulidade assinalada.

Como de elementar conhecimento, a omissão apontada no art. 1.022, II, do CPC corresponde à ausência de apreciação de ponto ou questão relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado, não estando o Tribunal obrigado a apreciar cada um dos múltiplos argumentos deduzidos pela parte, mas somente aqueles capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador (art. 489, IV, CPC). Veja-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. VÍCIOS NÃO CONFIGURADOS. 2. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. COTEJO ANALÍTICO NÃO EFETUADO. 3. TESE SOBRE AUSÊNCIA DE DOCUMENTO IDÔNEO A SUBSIDIAR O RITO MONITÓRIO. PREMISSAS FÁTICAS, PROBATÓRIAS E CONTRATUAIS. REEXAME INVIÁVEL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 4. TESE SOBRE TERMO INICIAL DOS JUROS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. De início, cabe rememorar que os embargos de declaração se revestem de índole particular e fundamentação vinculada, cujo objetivo é o esclarecimento do verdadeiro sentido de uma decisão eivada de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do CPC/2015), não possuindo natureza de efeito modificativo. Outrossim, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.

2. No que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, é preciso deixar claro que o acórdão recorrido resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional.

3. Tendo o Tribunal de origem motivado adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não há afirmar que a Corte estadual não se pronunciou sobre o pleito do ora recorrente, apenas pelo fato de ter o julgado recorrido decidido contrariamente à pretensão da parte.

4. Não se revela cognoscível a irresignação deduzida por meio da alínea c do permissivo constitucional, porquanto o recorrente não demonstrou a divergência nos moldes exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255,

§§ 1º e 2º, do RISTJ.

5. A conclusão esposada no acórdão recorrido está calcada em premissas fáticas e probatórias, bem como na interpretação de cláusulas contratuais, de forma que, rever tal entendimento, demandaria reexame de fatos, provas e cláusula contratual, o que esbarra nos enunciados de Súmulas n. 5 e 7/STJ.

6. No tocante à irresignação quanto ao termo inicial dos juros de mora e da correção monetária, vê-se que, apesar de ter o tema sido consignado no acórdão recorrido de modo original - em virtude da reforma da sentença -, não fora manejada, em embargos de declaração, a respectiva tese, o que configura a ausência do indispensável prequestionamento da matéria e atrai a incidência das Súmulas n. 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.

7. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AgInt no AREsp 1952461/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2022, DJe 07/04/2022)

Esclareça-se, portanto, que não se traduz em omissão a motivação contrária ao interesse da parte ou que deixe de se pronunciar acerca de pontos considerados irrelevantes.

Consigne-se, ademais, não ter o órgão julgador deixado de se manifestar acerca de tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso em julgamento ou, ainda, qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil.

De outro lado, a contradição prevista no art. 1022, I, do CPC somente é verificada quando existem, no próprio julgado, proposições inconciliáveis entre si e não entre o que foi decidido e o entendimento que o embargante pretendia ver adotado.

Assim sendo, a contradição remediável por embargos de declaração é a interna ao julgado embargado, devida à desarmonia entre a fundamentação e as conclusões da própria decisão, e não a externa entre o julgado impugnado e o entendimento da parte, ou entre este e decisões do mesmo ou outro Tribunal.

A respeito, veja-se o seguinte precedente do STJ:

ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DANO MORAL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA CONTRA A FAZENDA PÚBLICA. ARTS. 489 E 1022 DO CPC. CONTRADIÇÃO NÃO CONFIGURADA. ACÓRDÃO AMPARADO EM FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAL E INFRACONSTITUCIONAL. NÃO INTERPOSIÇÃO DE RECURSO EXTRAORDINÁRIO. SÚMULA 126/STJ. REQUISITOS PARA A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AFERIÇÃO. SÚMULA 7/STJ.

1. No tocante ao tema da antecipação da tutela deferida nos autos, não cabe falar em ofensa ao art. 1022 do CPC. Isso porque, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a contradição sanável por meio dos embargos de declaração é aquela interna ao julgado embargado por exemplo, a incompatibilidade entre a fundamentação e o dispositivo da própria decisão. Em outras palavras, o parâmetro da contrariedade não pode ser externo, como outro acórdão, ato normativo ou prova.(...)

(AgInt no REsp 1942955/AP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 02/12/2021)

Por sua vez, a obscuridade decorre da falta de clareza e precisão da decisão, suficiente a não permitir o entendimento jurídico a respeito das questões resolvidas (art. 1022, I CPC).

No caso concreto, o aresto dirimiu clara e fundamentadamente a controvérsia, de acordo com os fatos apresentados, com a interpretação dos regramentos legais aplicáveis e colacionando os precedentes que corroboram o entendimento ali adunado.

Conquanto sustentem os embargantes a existência de omissão, não se constata o mencionado vício no acórdão, que procedeu à devida análise de toda a questão jurídica posta em debate, conforme se verifica dos seguintes excertos do julgado:

“Com efeito, o art. 5º, XX, da Constituição da República, consagrou o direito à livre associação ao dispor que ninguém poderá ser compelido a se associar ou se manter associado.

Sob esse enfoque, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n. 965.911 RG/SP, fixou a seguinte tese (Tema 492 STF): "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de

loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Confira-se a respectiva ementa:

Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis".

(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)

Veja-se que, na ausência de lei municipal que discipline a matéria, em se tratando de relação jurídica constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, é ilegítima a cobrança de taxa de manutenção de proprietários de lote ou imóvel não associados ou que à associação não anuíram expressamente e, após o advento daquela norma, a cobrança de taxa de manutenção dos não associados depende de adesão do proprietário do imóvel, titular do direito ou morador.

No mesmo sentido, é o entendimento firmado no Tema 882 do STJ:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543- C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

(REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.)

Nessa linha de entendimento, revela-se descabida a cobrança de cota condominial por parte do autor.

Na espécie, o imóvel objeto da lide foi adquirido pelos réus, ora apelantes, em 27/01/2014 (indexador 19), portanto, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.

Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de Teresópolis, no bojo do proc. 00000245-14.2011.4.02.5115, que versava pretensão anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor. Confira-se:

Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.

Como se vê, estão bem delimitadas, no acórdão recorrido, as premissas fáticas sobre as quais apoiada a convicção jurídica formada, de modo fundamentado, havendo o Colegiado se manifestado de forma clara sobre as questões e os pontos a respeito dos quais lhe cabia emitir pronunciamento. Nenhum aspecto relevante para a solução da controvérsia deixou de ser examinado.

A prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, de vez que o voto condutor do acórdão recorrido apreciou fundamentadamente, de modo coerente e completo, as questões necessárias à solução da controvérsia.

Diversamente do sustentado pelo apelado, o denominado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV não tem natureza jurídica de condomínio pro indiviso, na medida em que não se trata de um único imóvel em que todos os coproprietários usufruem da totalidade do imóvel, mas de diversos imóveis individualizados de propriedade de inúmeros e diferentes titulares, com uso exclusivo do proprietário de cada fração ideal da propriedade original, que foi desmembrada, como se verifica da matrícula do imóvel objeto da lide (indexador 19):

Releva notar, quanto à referida localidade que, embora suas ruas internas, na prática, se destinem ao uso exclusivo dos proprietários, ante a instalação de guaritas e chancelas, não se configura como área de natureza particular, tendo em conta sua inserção no Plano Viário Municipal por meio da Lei Municipal nº 814/1974 e inclusão no guia de ruas municipais pelo Decreto Municipal n° 335/1975, bem como, ante a instituição da “Servidão Alecrim” pela Lei Municipal. n° 2.424/2005, tratando-se, pois, de espaços comuns de domínio público, cabendo ao Município de Teresópolis o dever de zelar por sua manutenção e arcar com as despesas respectivas.

No que toca ao documento acostado ao indexador 27, apontado pelo autor/embargante como não analisado pelo Colegiado, a aludida certidão apenas comprova o que foi exaustivamente demonstrado no acórdão embargado, no sentido de que não subsiste qualquer registro cartorário da instituição do condomínio, na medida em que o registro da mencionada convenção foi cancelado por determinação judicial. Veja-se (indexador 27):

Nesse contexto, inteiramente aplicáveis as teses jurídicas firmadas pelo STF quando do julgamento do Tema 492 da repercussão geral: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis". A propósito, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NECESSIDADE DE VÍNCULO ASSOCIATIVO.

1. Ação de cobrança de taxa de manutenção de condomínio.

2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 2.026.945/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 19/4/2023.)

Vale lembrar que não se pode confundir julgamento desfavorável aos interesses das partes com negativa de prestação jurisdicional, ou com ausência de fundamentação. No caso, a controvérsia foi suficientemente esclarecida, de forma a se afastar a alegada existência dos vícios elencados no art. 1.022, do CPC.

No que diz respeito ao prequestionamento como requisito de admissibilidade para a abertura da instância especial, esse é admitido também de forma implícita, desde que haja o debate acerca da matéria controvertida, o que, no caso, ocorreu. Nesse aspecto, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.

1. A ausência de enfrentamento da matéria pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. 2.1. In casu, deixou a parte recorrente de apontar, nas razões do apelo extremo, a violação do artigo 1.022 do CPC/15, a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. 2.2. Esta Corte admite o prequestionamento implícito dos dispositivos tidos por violados, desde que as teses debatidas no apelo nobre sejam expressamente discutidas no Tribunal de origem, o que também não ocorreu na hipótese.

2. Rever o entendimento do Tribunal de origem, na forma como posta nas razões do apelo extremo, ensejaria em rediscussão de matéria fática e interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas nessa instância especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.

3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1987469/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/04/2022, DJe 29/04/2022)

Impõe-se, pois, a rejeição dos embargos, opostos pelo CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV.

De outro giro, no que toca aos embargos opostos pelos réus ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, de fato, constata-se a existência de erro material no acórdão quanto à sua condenação nos ônus da sucumbência.

Assim, é de ser acolhida a insurgência dos apelantes para sanar o erro material apontado e aclarar o julgado, que, no dispositivo, passa a conter a seguinte redação: “Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.”

Ante o exposto, vota-se por negar provimento ao recurso do apelado e dar provimento ao recurso dos apelantes, sem efeitos infringentes, a fim de sanar o erro material apontado e determinar que o dispositivo do acórdão (indexador 499) passe a conter a seguinte redação: “Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.”

Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR

VEJA O ACÓRDÃO DA APELAÇÃO PROVIDA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003475-09.2019.8.19.0061 APELANTE: ERIC SILVESTRIN

APELANTE: TATIANA CALANDRINO MARANHÃO APELADO: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS

RELATOR: DES. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.

RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.

ACÓRDÃO

Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0003475- 09.2019.8.19.0061, em que figuram como apelantes ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, sendo apelado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV,

ACORDAM os Desembargadores que integram a Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE de votos, EM CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.

Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR

AC nº 0003475-09.2019.8.19.0061 - CD DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO

RELATÓRIO

Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais proposta por CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV em face de ERIC SILVESTRIN e

TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, em que proferida sentença de procedência do pleito autoral, nos seguintes termos (indexador 370):

“(...)É o relatório. Passo a decidir. O ponto controvertido está na obrigação ou não de se pagar, sob a alegação de que o autor não constitui um condomínio. Há basicamente três figuras distintas em discussões como a presente: o condomínio edilício (artigo 1.331, do CC), as associações (condomínio de fato), e o condomínio voluntário (artigo 1.314, do CC). No edilício há naturalmente partes ditas comuns, além das particulares. No caso, não há evidência de partes comuns. Aqui o pagamento da cota é obrigatório, na forma do artigo 1.336, I, do CC. Nas associações não há condomínio, mas mera reunião associativa para a promoção da localidade, em regra com a contratação ou prestação de serviços, que passam a ser rateados, sob pena de enriquecimento sem causa (artigo 844, do CC) daquele que não paga. Aqui há margem para discussão acerca da utilidade e obrigatoriedade de tal pagamento. E finalmente o voluntário, que mais se assemelha ao presente caso. Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo terreno. Há a constituição do autor, como condomínio em loteamento fechado, justamente para o custeio das despesas comuns do condomínio pro indiviso. No mais, a jurisprudência desde há muito tempo admite a constituição de condomínio fechado de lotes. A propósito, tal realidade foi finalmente incorporada no Código Civil no atual art. 1.358-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do condomínio edilício, seja no voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento (artigo 1.315, do CC). Os réus não negam a inexistência de pagamentos, nem demonstram nulidades na constituição do condomínio. Assim, não há como se afastar a obrigação do pagamento. PELO EXPOSTO, julgo PROCEDENTE o pedido, na forma do artigo 487, I, do NCPC, para condenar os réus solidariamente ao pagamento da quantia de R$ 20.967,30 (vinte mil novecentos e sessenta e sete reais e trinta centavos, relativa a dívida até 10/03/2019 e atualizada até então, mais juros e correção daquela data até o pagamento. Condeno ainda ao pagamento das prestações vencidas desde então e vincendas, com os mesmos acessórios, a contar de cada vencimento. Custas e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da causa, pelos réus, observado o artigo 98, § 3º, do NCPC. No trânsito em julgado e em não havendo manifestações, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I.”

Apelam os réus (indexador 390), aduzindo que “o caso em tela foi enquadrado na r. sentença como um condomínio voluntário, o que não se sustenta, visto que, como dito, não há partes comuns, sendo os lotes independentes e ligados por via pública, conforme comprovado pelos documentos anexados na contestação.”

Relatam que “Ao contrário do alegado na r. sentença, os réus demonstraram nulidades na constituição do condomínio, reconhecidas oficialmente pela Receita Federal com base em entendimento consolidado por decisão da justiça federal exarada nos autos do processo 0000245-14.2011.4.02.5115, transitado em julgado, em anexo à contestação. Cumpre ressaltar que o CNPJ do pretenso Condomínio foi cancelado justamente por não se adequar à figura jurídica em questão, o que levou à criação de uma associação para a cobrança de valores, que opera por decisões sem qualquer legitimidade.”

Alegam que “não há qualquer menção na r. sentença sobre os fatos e provas apresentados na contestação! Com toda a vênia, a r. sentença não foi devidamente fundamentada, motivo pelo qual deve ser considerada NULA e substituída por este Egrégio Tribunal”.

Ao final, pleiteiam “a decretação de nulidade da r. sentença recorrida, bem como sua substituição, com IMPROCEDÊNCIA TOTAL DO PEDIDO AUTORAL; Requerem a manutenção do benefício da gratuidade de justiça, já concedida em primeira instância, com base na comprovação da hipossuficiência econômica dos Réus. Por fim, requerem os Réus, caso seja mantida a procedência do pedido autoral, a retificação do prazo, considerando a incidência da prescrição quinquenal, a contar da data da citação dos Réus, em 08/07/2021, conforme entendimento do STJ, catalogado no sistema de repetitivos como tema 949, bem como a determinação de realização de acordo viável às partes para parcelamento da dívida.”

As contrarrazões prestigiam a sentença (indexador 467).

É o relatório. Passo ao voto.

Conheço o recurso porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Busca a parte autora, CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV, a cobrança de valores de cotas condominiais alegadamente inadimplidas relativas ao imóvel situado na Rua José João Nassaro, 293, Teresópolis, (fração ideal de 1.235/464.705 avos da Gleba 15, desmembrada da Granja Comary, designada pela área 32), no período compreendido entre 10/07/2015 e 10/03/2019.

O pedido foi julgado procedente. Daí este apelo.

De início, cumpre apreciar a preliminar de nulidade arguida, por ausência de fundamentação.

Segundo reiterada jurisprudência das Cortes Superiores, não há que se confundir fundamentação sucinta com ausência de fundamentação.

Nesse sentido, a Corte Suprema, no julgamento do AI 791292 QO- RG, Relator Min. Gilmar Mendes, sob a sistemática da Repercussão Geral, assentou entendimento no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a enfrentar pormenorizadamente todas as alegações apresentadas, bastando que decida a causa demonstrando as razões que firmaram seu convencimento. Veja-se a respectiva tese:

“Tema STF 339 - O art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas.”

Sob esse prisma, o pronunciamento questionado atende ao comando constitucional, porquanto apresenta, ainda que de forma sucinta, os fundamentos que ensejaram o convencimento do Magistrado no sentido da legitimidade da cobrança, conforme se verifica do seguinte excerto:

“Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo terreno. Há a constituição do autor, como condomínio em loteamento fechado, justamente para o custeio das despesas comuns do condomínio pro indiviso. No mais, a jurisprudência desde há muito tempo admite a constituição de condomínio fechado de lotes. A propósito, tal realidade foi finalmente incorporada no Código Civil no atual art. 1.358-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do condomínio edilício, seja no voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento (artigo 1.315, do CC). Os réus não negam a inexistência de pagamentos, nem demonstram nulidades na constituição do condomínio. Assim, não há como se afastar a obrigação do pagamento.”

Destarte, rejeita-se a prefacial. Passa-se à análise do mérito.

Com efeito, o art. 5º, XX1, da Constituição da República, consagrou o direito à livre associação ao dispor que ninguém poderá ser compelido a se associar ou se manter associado.

1 Art. 5º. (...) XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

Sob esse enfoque, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do R n. 6965.911 RG/SP, fixou a seguinte tese (Tema 492 STF): "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Confira-se a respectiva ementa:

imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis".

(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)

No mesmo sentido, é o entendimento firmado no Tema 882 do STJ:

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

(REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.)

Nessa linha de entendimento, revela-se descabida a cobrança de cota condominial por parte do autor.

Na espécie, o imóvel objeto da lide foi adquirido pelos réus, ora apelantes, em 27/01/2014 (indexador 19), portanto, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.

Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade

sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de Teresópolis, no bojo do proc. 00000245-14.2011.4.02.5115, que versava pretensão anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor. Confira-se:

Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.

A propósito, observe-se o seguinte precedente do STJ:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. NÃO ASSOCIADO E AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA INCABÍVEL.

1. Ação de cobrança ajuizada em 14/01/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 16/08/2021 e concluso ao gabinete em 12/04/2022.

2. O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado.

3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF.

4. Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora debatida. Embora o Tribunal de origem tenha afirmado que as despesas de manutenção não se confundem com taxa de manutenção, tal assertiva vai de encontro à jurisprudência do STJ e do STF a qual, repise-se, é no sentido de que o mero fato de o proprietário do lote se beneficiar dos serviços de manutenção e das melhorias implementadas pela associação, tais como segurança, melhoramento de vias e outros, não é suficiente para validar o rateio dos valores despendidos para tanto. Além de a sentença ter deixado claro que o recorrente não é associado, a recorrida, em nenhuma das suas manifestações nos autos, alegou que o recorrente anuiu expressamente com o encargo. Portanto, a cobrança das despesas de manutenção é indevida.

5. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.)

No mesmo sentido, os recentes julgados da Corte:

DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES

DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO. Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. Apelo autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64). Tese firmada no tema 492 do STF: " É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da Lei 13465/2017. Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. Sucumbência revertida. Recurso provido. (0008659-48.2016.8.19.0061 – APELAÇÃO - Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA - Julgamento: 28/02/2023 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ADESÃO DOS RÉUS À ASSOCIAÇÃO. ATO CONSTITUTIVO NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO

COMPETENTE. As taxas de manutenção e conservação criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Tema 882 do STJ. Inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual torna-se plenamente possível a cobrança dos antigos proprietários que tenham aderido ao ato constitutivo da associação e dos novos compradores de lote, desde que o ato constitutivo prevendo a obrigação esteja devidamente registrado no RGI. Tema 492 do STF. No caso em exame, malgrado a associação autora não tenha demonstrado a data de aquisição dos lotes pelos réus, não se faz possível a cobrança, seja porque não há comprovação de adesão dos réus à associação, seja porque o ato constitutivo da associação não foi registrado no cartório competente. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO EM RAZÃO DA DESERÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL. (0038751- 45.2019.8.19.0209 – APELAÇÃO - Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO

- Julgamento: 15/09/2022 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL)

Apelação cível. Direito Civil. Ação de cobrança de contribuições mensais à Associação de Moradores. Rateio de despesas a partir de julho de 2017, data em que passou a vigorar a lei 13.465. Reforma da sentença. Tema 882-STJ, cuja tese define que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Superveniência da Lei 13.465/17, criando o chamado condomínio de fato e conferindo amparo jurídico a possibilidade da estipulação de contribuição como contraprestação pelos serviços oferecidos por entidade associativa. Julgamento, pelo STF, do RE 695911/SP, redundando no tema 492 em que se reconheceu a possibilidade de cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado. Nem a lei, nem o entendimento jurisprudencial dominante, contudo, excluem a necessidade de manifestação inequívoca de vontade dos proprietários de imóveis de se associarem ou se manterem associados à entidade estipulante da cobrança em tela. É livre o direito fundamental à associação (art. 5º, XX, da CRFB), de modo que ninguém pode ser impingido a exercê-lo, muito menos tacitamente. Autora que não demonstrou os fatos constitutivos do seu direito, ônus que lhe incumbe, na forma do artigo 373, I, do CPC. Precedentes do STJ, do TJRJ e desta egrégia Câmara Cível. Sentença reformada. Apelação do Réu a que se dá provimento. Prejudicado o recurso da Autora. (0001266-34.2017.8.19.0030

– APELAÇÃO - Des(a). CARLOS JOSÉ MARTINS GOMES - Julgamento: 06/09/2022 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)

Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o réu ao pagamento das despesas processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.

Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR

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