sábado, 31 de agosto de 2024

TJRJ FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XV É CONDENADO A DEVOLVER TUDO QUE COBROU INDEVIDAMENTE . FRAUDES NOS CARTÓRIOS NÃO CRIAM CONDOMÍNIO

NÃO EXISTE "CONDOMÍNIO COMARY" em GLEBA NENHUMA do LOTEAMENTO ABERTO JARDIM COMARY !


LEIA aqui o PARECER do IC 702/07 do MPRJ.


As áreas de RESERVA AMBIENTAL do LOTEAMENTO JARDIM COMARY , aprovado e registrado no REGISTRO DE IMÓVEIS em 21/04/1951 SÃO BENS PUBLICOS DE USO COMUM DO POVO por força da LEI de LOTEAMENTOS, DECRETO 3079/38, que regulamentou o DECRETO LEI 58/37.

Na década de 1990 as ruas públicas e áreas de RESERVA legal do BAIRRO CARLOS GUINLE foram ilegalmente fechadas por omissão das autoridades publicas.

As ruas publicas, a represa e a RESERVA AMBIENTAL são anunciadas em PROPAGANDAS ENGANOSAS como se fossem propriedades privadas:

"represa particular, próximo ao centro da cidade e longe do barulho, é o melhor lugar para quem busca ter a natureza pertinho do seu lar. Viva com tranquilidade, segurança e ao som dos pássaros".


NÃO CAIA NESTA!


Clique aqui e leia a INTEGRA da AÇÃO CIVIL PÚBLICA contra os falsos e ILEGAIS Condominios COMARY GLEBAS. 

(...)

Como se irá demonstrar, a cobrança compulsória de contribuições feita por Associações e condomínios de fato em face de moradores não associados, violando direta e frontalmente o direito fundamental à liberdade de associação (contido no artigo 5o, inciso XX da Constituição da República), tem produzido graves e contínuos danos à coletividade, sendo claramente verificável o interesse social intrínseco à questão, apto a caracterizar o interesse tutelado como individual homogêneo. (...)

O Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro, através da 2ª Promotoria de Justiça de Tutela Coletiva tem recebido contínuas representações sobre a existência de condomínios de fato situados neste Município os quais estariam efetuando cobranças de cotas associativas em face de cidadãos não associados, em semelhança às cotas de manutenção cobradas pelos condomínios de direito.

Ocorre que tais “associações” – e este é exatamente o caso dos réus – não constituem verdadeiros condomínios na acepção técnica da palavra, isto é, inexiste propriedade comum entre elas e seus associados, entre seus associados reciprocamente considerados ou entre estes e moradores adjacentes, como se verá mais a frente. (...)



LIBERDADES E DIREITOS  FUNDAMENTAIS  

 

Ação PROCEDENTE 

AÇÃO DESCONSTITUTIVA C/C DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA 

DE DÉBITOS COM PEDIDO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS

com pedido de tutela de urgência antecipada

em face do CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV, ente desprovido de 

personalidade jurídica e de registro junto ao CNPJ (registro cancelado nos 

autos dos processos 00000245-14.2011.4.02.5115 e 0000247-

81.2011.4.02.5115 – Vara Federal de Teresópolis), de endereço 

eletrônico desconhecido, com endereço para notificações na R. Afonso 

Arinos, 421 - Carlos Guinle, Teresópolis - RJ, CEP. 25.958-280; 

e de 

ASSOCIAÇÃO MANTENEDORA DA GLEBA XV, pessoa jurídica inscrita 

sob número de CNPJ desconhecido, de endereço eletrônico também 

desconhecido, com endereço para notificações na R. Afonso Arinos, 421 -

Carlos Guinle, Teresópolis - RJ, CEP. 25.958-280; pelos fatos e fundamentos 

de direito que passa, agora, a expor.

Leia o ACÓRDÃO transitado em em julgado que CONDENOU o FALSO CONDOMINIO COMARY GLEBA XV a devolver os valores ilegalmente e inconstitucionalmente cobrados.


Entenda como tudo começou FRAUDES nos CARTÓRIOS de 1 OFICIO de NOTAS e de REGISTRO de IMOVEIS 


Em 04 de abril de 1968  FRAUDES  foram praticadas em cartórios de   Notas  e REGISTROS de IMOVEIS  para VENDER OS LOTES das  GLEBAS VI A  XV do LOTEAMENTO JARDIM COMARY  sem aprovação da MUNICIPALIDADE para  NÃO  PAGAR os impostos.


 Os Contratos privados ILEGAIS  foram  usados para SIMULAR a   "alteração" da nomenclatura dos LOTES para "fração ideal"  e para  SIMULAR a ALTERAÇÃO da  NATUREZA JURIDICA do LOTEAMENTO aberto  JARDIM COMARY para "condominio pró indiviso" do conforme foi  PROVADO no INQUÉRITO CIVIL n. 702/07 da 1a PROMOTORIA DE JUSTIÇA DE TUTELA COLETIVA DE TERESOPOLIS/RJ no PARECER DE SANEAMENTO de 12/08/2009, que foi apresentado  e  entregue aos FALSOS sindicos e aos REGISTRADORES e ao PREFEITO em  AUDIÊNCIA PÚBLICA realizada   em 28/08/2009.


FALSOS SÍNDICOS CONTINUAM USANDO DOCUMENTOS PÚBLICOS FALSOS PARA FRAUDAR AS LEIS E   DESCUMPRIR  COISA JULGADA


A ILEGALIDADE do CONTRATO SIMULADO de "constituição de condominio e estatutos da convenção" do FALSO  "CONDOMINIO COMARY"  já tinha sido declarada por sentença transitada em julgado em 16/01/1996, no processo 1684/1994, que determinou o CANCELAMENTO  dos  REGISTROS ILEGAIS feitos em 1992 no REGISTRO DE IMOVEIS.

Por isto as inscrições ILEGALMENTE obtidas no CNPJ foram ANULADAS pela RECEITA FEDERAL a pedido do MINISTÉRIO PUBLICO FEDERAL e as CONTAS BANCARIAS foram encerradas pela INSPETORIA do BANCO   CENTRAL DO BRASIL.


AS FRAUDES nos CARTORIOS  FORAM CONFESSADAS ao MINISTÉRIO PÚBLICO pelos coautores ainda vivos, em 16/04/2012,   no IC 702/07 , DEPOIS que tudo já tinha SIDO investigado e comprovado DOCUMENTALMENTE. 


A ILEGALIDADE DO CONTRATO DE CONSTITUIÇÃO DO CONDOMINIO COMARY  15 GLEBAS   e das CONVENÇÕES dos falsos  CONDOMÍNIOS COMARY GLEBAS e das MATRÍCULAS das FALSAS FRAÇÕES IDEAIS 

já FOI declarada  JUDICIALMENTE, REPETIDAMENTE.  


Porém os FALSOS síndicos continuam cobrando cotas de condominio   indevidas dos NÃO associados por serviços públicos prestados pelo MUNICÍPIO DE TERESOPOLIS. 


EM 2023 FOI NOVAMENTE DECLARADA A INEXISTÊNCIA DE CONDOMINIO NAS RUAS PÚBLICAS DO BAIRRO CARLOS GUINLE, mais conhecido por GRANJA  COMARY.


O Inexistente CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV não tem personalidade judiciária de condominio,  e não passa de uma ASSOCIAÇÃO DE  FATO que se recusa a CUMPRIR as CF/88, as LEIS FEDERAIS , as decisões do STF   do STJ, e as decisões DECLARATORIAS de ILEGALIDADE e de INEXISTÊNCIA DO CONDOMINIO COMARY prolatadas pelos JUÍZES E DESEMBARGADORES IMPARCIAIS  do  TJ RJ, e  da JUSTIÇA FEDERAL e as ORDENS da RECEITA FEDERAL e do BANCO CENTRAL DO BRASIL .


Leia o ACÓRDÃO transitado em em julgado que obrigou o FALSO CONDOMINIO a devolver os valores ilegalmente e institucionalmente cobrados.


APELAÇÃO Nº 0008659-48.2016.8.19.0061

APELANTE: PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE

APELADOS: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV e ASSOCIAÇÃO MANTENEDORA DA GLEBA XV

ORIGEM: 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS


DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO.

Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. Apelo autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64). Tese firmada no tema 492 do STF: “ É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário

não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da Lei 13465/2017. Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. Sucumbência revertida.

Recurso provido.


ACÓRDÃO


Examinados e discutidos estes autos, ACORDAM os Julgadores da Vigésima Sexta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, POR UNANIMIDADE, em DAR PROVIMENTO ao recurso interposto, nos termos do voto da relatora.


Rio de Janeiro, na data da sessão de julgamento.



Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira - Relatora


RELATÓRIO.


Trata-se de ação de declaração de inexistência de débito e indenização por danos materiais proposta por PAULO BENEDITO FREITAS ALBUQUERQUE  em  face  de  CONDOMÍNIO  COMARY  GLEBA  XV  e

ASSOCIAÇÃO MANTENEDORA DA GLEBA XV. Afirma que adquiriu em maio/2011, por meio de escritura pública de compra e venda, imóvel sito à Rua Afonso Arinos, 371, bairro Carlos Guinle. Discorre sobre o desmembramento das Glebas do Comary. Afirma que desde a aquisição do bem é cobrado de cotas condominiais pelo “Condomínio da Gleba XV”, mesmo não servido com qualquer serviço ou benefício que justificasse a referida cobrança e seu imóvel está fora do condomínio. Defende que nunca houve, quando da comercialização e empreendimento das áreas, vinculação das mesmas a qualquer espécie de construção, assim como inexistiu aprovação de condomínio pela municipalidade ou registro regular do mesmo junto ao RGI. Aduz que foi determinado o cancelamento dos CNPJ’s dos condomínios das glebas pela Justiça Federal. Discorre sobre condomínio pro indiviso, condomínio de fato ou loteamento fechado. Alega que não se associou voluntariamente, e por meio de duas correspondências inequívocas, manifestou  expressamente  sua  não  associação  ao  ente,  requerendo

cessassem as cobranças de cotas que lhe vinham sendo feitas. Ainda que: o imóvel do Autor não se situa, sequer, após o portão de entrada do dito “Condomínio da Gleba XV”; não usufrui dos serviços que supostamente seriam prestados aos moradores do referido “condomínio”. Sustenta que o condomínio recebeu pagamento do autor e após cancelamento do CNPJ a associação ré foi criada e é responsável pelo recebimento dos valores. Pede medida antecipatória para suspensão dos débitos e das cobranças, abstenção de negativação, consignação de valores, confirmação da tutela, desconstituição de toda e qualquer relação entre as partes e devolução do valor já pago de R$ 20.136,35, além de valores vincendos.


Decisão, index 429, indefere a gratuidade de justiça. Decisão, index 436, indefere a tutela antecipada.

Contestação e reconvenção do condomínio, index 514. Alega prescrição em relação ao período anterior a 30.05.2013, sendo, cabível somente a pretensão de devolução das cotas vencidas e não pagas no período compreendido entre 10/06/2013 a 10/09/2014. No mérito, discorre sobre a natureza jurídica do condomínio, obrigatoriedade de pagamento das cotas, registro da unidade do autor, princípio da boa-fé registral, especialidade ou determinação, instância ou rogação e continuidade. Colaciona julgados. Defende que o cancelamento de CNPJ não descaracteriza a existência do condomínio. Afirma inexistência de sucessão do condomínio pela associação ré. Alega que as duas entidades, condomínio e associação, não se confundem e o réu não é associado e nenhuma cobrança ao mesmo foi feita por parte da associação que não possui nenhuma espécie de rateio. Em reconvenção afirma que há débito de R$ 13.738,09. Pede a improcedência dos pedidos autorais e em pedido reconvencional a condenação do reconvinte ao

pagamento das cotas condominiais devidas no período de 10/10/2014 a 10/04/2017 no valor de R$ 13.738,09 e as vincendas.


Contestação da associação, index 615. Preliminarmente alega ilegitimidade passiva. No mérito, alega inexistência de sucessão do condomínio pela associação, eis que não estabeleceu nenhum rateio entre associados. Aduz que o autor não é associado, mas sim condômino do 1º demandado - Condomínio Comary Gleba XV. Discorre sobre sua atividade e que o tema 492 do STF não tem relação com o feito, eis que o débito do autor é com o condomínio. Pede o acolhimento da preliminar ou a improcedência dos pedidos autorais.


Réplica e contestação à reconvenção, index 643. Reitera as teses da exordial de impossibilidade de cobrança de cotas condominiais pelos réus.


Decurso de prazo para manifestação do condomínio em réplica, index

655.


Réus pedem prova oral e documental, index 667 e 669, e autor pede prova oral, documental e pericial, index 671.


Deferida prova documental, index 674.


Autor pede expedição de ofícios, index 683, deferido, index 685. Resposta de ofício do RGI nº 232/2018, index 691.

Manifestação do autor, index 705, 833 e 837, do condomínio, index 711

e 716, e da associação, index 714 e 841.

 

Saneador, index 856, rejeita a preliminar de ilegitimidade passiva, acolhe a prescrição arguida em relação às cotas pagas no período compreendido entre 10/06/2013 e 10/09/2014. Fixa ponto controvertido, indefere prova oral e pericial e defere a documental suplementar.


Manifestação do condomínio, index 871, com juntada de julgado que entende por sua legitimidade para cobrança das cotas condominiais, e manifestação do autor, index 895.


Sentença, index 901, decide a lide, nos seguintes termos:


ISTO POSTO:

I - Julgo improcedentes os pedidos iniciais.

II - Julgo procedente a reconvenção, para CONDENAR o reconvindo a pagar ao reconvinte as cotas condominiais elencadas na inicial, bem como as vencidas e vincendas a partir da distribuição da reconvenção, todas acrescidas de multa de 2%, bem como de correção monetária e juros moratórios de 1% ao mês, a contar da citação para as anteriores a esta e do vencimento da obrigação para as demais.

Condeno o autor/reconvindo ao pagamento das custas do processo e de honorários advocatícios em favor do réu CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV que fixo em 10%

sobre o valor da condenação, e em favor da ré ASSOCIAÇÃO MANTENEDORA DA GLEBA XV que fixo

em 10% sobre a metade do valor da causa.

Com o trânsito em julgado e o cumprimento da sentença, dê-se baixa e arquivem-se.

P.I.


Embargos de declaração opostos pelo autor, index 927, com manifestação dos réus, index 973 e 975, rejeitados, index 983.


Apelo do autor, index 992. Reitera a tese da exordial de impossibilidade de cobrança de cotas condominiais pelos réus, eis que seu imóvel está fora do condomínio, bem como se trata de mero loteamento. Reedita todas as teses apresentadas na inicial e em especial de que não se associou voluntariamente, e por meio de duas correspondências inequívocas, manifestou expressamente sua não associação ao ente, requerendo cessassem as cobranças de cotas que lhe vinham sendo feitas. Ainda que o imóvel do Autor não se situa, sequer, após o portão de entrada do dito “Condomínio da Gleba XV”; não usufrui dos serviços que supostamente seriam prestados aos moradores do referido “condomínio”. Colaciona julgados e pede a reforma integral da sentença.


Contrarrazões do condomínio, index 1017, pelo desprovimento do recurso.


Juntada pela associação de substabelecimento, index 1026.


É O RELATÓRIO. VOTO.


O recurso preenche os requisitos de admissibilidade recursal.

 

Pretende o autor a declaração de inexistência de relação jurídica entre as partes e devolução do valor já pago de R$ 20.136,35, além de valores vincendos. Narra impossibilidade de cobrança de cotas condominiais, eis que seu imóvel não pertence ao condomínio, não usufrui de nenhum serviço e não manifestou interesse em se associar aos réus.


Em decisão saneadora foi acolhida a prescrição em relação ao período de 10/06/2013 e 10/09/2014, que restou preclusa.


A sentença julgou improcedente o pedido do autor e procedente o pedido reconvencional para condenar a parte ao pagamento cotas condominiais vencidas e vincendas.


Apela o autor pela reforma integral da sentença. O recurso merece prosperar.

Com efeito, há que se analisar a possibilidade de os réus exigir do autor cota condominial.


A Legislação Civil estabelece sobre a possibilidade de existência de condomínio de lotes que obedecerá o que dispõe o Código Civil sobre condomínio edilício:


Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)


(...)

 

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística.


A Lei específica nº 4.591/64 trata da instalação do condomínio através de Convenção com aprovação de 2/3 das frações ideais.


Verifica-se que inobstante haver convenção (index 458), o condomínio foi considerado irregular tanto que foi determinada a anulação do CNPJ, index 121, fls. 125:


Com efeito, a questão foi debatida no feito de nº 00000245- 14.2011.4.02.5115, em que a 1ª Vara Federal de Teresópolis julgou improcedente o pedido de anulação da determinação de cancelamento do

CNPJ referente ao processo administrativo n. 13749.000214/2009-21 considerando a inexistência de condomínio:


Há informação de aprovação do desmembramento do loteamento em 1976. Confira-se, index 536, fls. 541:

 

A matrícula do imóvel registra haver condomínio pro indiviso (index 32, fls. 34), no entanto, o condomínio se reveste de mera sociedade de fato, o que impede a cobrança das cotas condominiais.


Com efeito, são figuras jurídicas diversas: A existência de condomínio pro indiviso, constante na matrícula, refere-se a SITUAÇÃO DE FATO do local e a multiplicidade de proprietários de lotes.


A constituição de um CONDOMÍNIO, para legitimar a cobrança, transcende a mera situação de fato. Impõe-se a existência de uma PESSOA JURÍDICA, com prestação de serviços, áreas comuns, assim como CONVENÇÃO E REGISTRO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO de forma

regular.

 

No local, inexiste CONDOMÍNIO nessa última acepção, já havendo decisão judicial neste sentido.


Houve criação da associação ré em 2015 (index 101) com o objetivo de apoio ao condomínio, e apesar de não haver cobrança pela mesma, o que se extrai é que os réus se confundem, vez que a cobrança de taxa de associação não pode ser imposta diante da liberdade associativa:


A simples criação da ASSOCIAÇÃO comprova a inexistência do CONDOMÍNIO como pessoa jurídica apta a efetuar cobrança, posto que inexiste razão para criar-se associação.

 

No local há, pois, um LOTEAMENTO. Inobstante a presença de vários lotes com diversos proprietários, não há CONDOMÍNIO na acepção jurídica do termo para fins de cobrança, ficando a copropriedade adstrita a esfera FÁTICA.


O tema 882 do STJ firmou a seguinte tese:


“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.”


A ratio decidendi do julgado é no sentido de não ser considerado o loteamento fechado como condomínio, bem como ser livre o exercício do direito de associação, nos termos do art. 5º, XVII, da CF.


Confira-se trecho do excerto:


...Assim, em síntese do que estabelecido nos diversos precedentes sobre o tema, conclui-se que esse tipo de associação não pode ser considerada um condomínio nos moldes da Lei nº 4.591/1964. Isso porque para haver a incidência da mencionada legislação, é necessário, entre outros requisitos, que a aquisição de fração ideal do terreno esteja atrelada à atividade de incorporação imobiliária.

Já os chamados loteamentos fechados aproximam-se mais do loteamento disciplinado pela Lei nº 6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, e apesar  de  apresentarem  os  mesmos  requisitos

urbanísticos exigidos para implantação de um loteamento convencional, possuem características próprias que acabam diferenciando-os, especialmente pelo fato de o acesso às vias e aos logradouros nos loteamentos fechados serem restritos ao trânsito de moradores e visitantes.

Logo, os loteamentos fechados, também conhecidos como "condomínio de fato", carecem de legislação específica, e a falta de previsão legal cria alguns impasses, dentre os quais se destaca a problemática referente ao rateio de despesas em comum.

Nesse contexto, para fazer face às despesas de disponibilização e manutenção de serviços que beneficiam áreas comuns no âmbito dos loteamentos fechados, são criadas associações de moradores.

No entanto, nos termos da consolidada jurisprudência desta Corte, em virtude da natureza jurídica da associação civil, não é possível a exigência de pagamento compulsório de contribuição de proprietário não associado à entidade por atentar contra a liberdade de associação prevista na própria Constituição Federal...


E, em recente julgado o STF apreciando o tema 492, fixou a seguinte

tese:


“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o

advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis"


O imóvel foi adquirido pelo autor em 13/05/2011:


Não há adesão à associação.

 

De outro lado, comprova o autor notificação enviada ao responsável pelo condomínio em 2013 (index 134).


Assim, não há que se falar em cobrança de cotas condominiais, nos termos da tese fixada pelo STF.


Nesse sentido:



0030254-52.2013.8.19.0209 – APELAÇÃO Des(a). ALVARO HENRIQUE TEIXEIRA DE ALMEIDA - Julgamento: 11/11/2020 - VIGÉSIMA QUARTA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇAÕ DE MORADORES. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ. SENTENÇA QUE MERECE REFORMA. COTAS DE ASSOCIAÇÃO DE MORADORES QUE SOMENTE SÃO EXIGÍVEIS SE O MORADOR EXPRESSAMENTE SE ASSOCIOU, CONFORME ENTENDIMENTO DO STJ, EM SEDE DE RECURSO REPETITIVO (TEMA 882). IN CASU, A PARTE RÉ, ORA APELANTE, ADQUIRIU O IMÓVEL EM 1981, SENDO QUE SOMENTE EM 2004 A ASSOCIAÇÃO FOI AUTORIZADA A INSTALAR GRADES NA  ÁREA  QUE  ABRANGE  O  LOTEAMENTO  E

SOMENTE EM 2011 HOUVE A CONTRATAÇÃO DE

EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇO DE  VIGILÂNCIA.  APELANTE  QUE  NÃO  ADERIU  AO CONTRATO DE ADESÃO E AO SISTEMA DE CUSTEIO DAS DESPESAS COMUNS ADOTADAS EPLA ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. O RECURSO ESPECIAL CONDUTOR DO TEMA 882 DO STJ (RESP 1280871 /SP) AFIRMOU QUE A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES É "MERA ASSOCIAÇÃO CIVIL E, CONSEQUENTEMENTE, DEVE RESPEITAR OS DIREITOS E GARANTIAS INDIVIDUAIS, APLICANDO- SE, NA ESPÉCIE, A TEORIA DA EFICÁCIA HORIZONTAL DOS DIREITOS FUNDAMENTAIS". O DIREITO A LIVRE ASSOCIAÇÃO É GARANTIDO PELA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, EM SEU ARTIGO 5º, INCISO XX. COM EFEITO, CONSIDERANDO QUE A ASSOCIAÇÃO AUTORA NÃO É UM CONDOMÍNIO NOS MOLDES DA LEI 4591 E DIANTE DA NÃO ANUÊNCIA DA PARTE RÉ EM ADERIR À ASSOCIAÇÃO E CONSEQUENTMENTE COM O NÃO PAGAMENTO DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU CONTRIBUIÇÃO DE QUALQUER NATUREZA PARA A ASSOCIAÇÃO AUTORA, IMPÕE-SE RECONHECER O DESCABIMENTO DA COBRANÇA POSTULADA PELA PARTE AUTORA, ORA APELADA. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO, PARA JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, COM A CONSEQUENTE INVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS.




0005303-25.2016.8.19.0003 – APELAÇÃO - Des(a). LUCIA  REGINA  ESTEVES  DE  MAGALHAES  -

 


Julgamento: 03/09/2020 - DÉCIMA NONA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NÃO DEMONSTRAÇÃO DA ADESÃO DA APELANTE A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. QUESTÃO CONTROVERTIDA, COM PRECEDENTE FIRMADO EM SEDE DE DEMANDAS REPETITIVAS (REsp 1280871/SP

- TEMA 882 - STJ). IMPOSSIBILIDADE DA COBRANÇA DE TAXAS CRIADAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES A QUEM NÃO ADERIU A ASSOCIAÇÃO. NO MESMO SENTIDO O ENTENDIMENTO DO STF QUANTO A IMPOSSIBILIDADE DE IMPOSIÇÃO DE MENSALIDADE A MORADOR OU PROPRIETÁRIO DE IMÓVEL NÃO TENHA ADERIDO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.


0021427-40.2015.8.19.0061 – APELAÇÃO - Des(a). EDUARDO DE AZEVEDO PAIVA - Julgamento: 25/10/2017 - DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. Ação de cobrança. Sentença de improcedência. Condomínio autor que alega que o condomínio réu se situa dentro de sua área, fazendo uso de servidão de passagem para pedestres e veículos, e pretende o pagamento de contribuição mensal em virtude de ser beneficiado por serviços prestados a título de conservação, limpeza e segurança na área comum. O fato de o réu ter contribuído voluntariamente durante um período com a Associação pelos serviços, não gera a obrigatoriedade  de  pagamento  da  taxa.  Falta  de

 


comprovação de que o imóvel é encravado. Servidão de passagem não titulada que se diferencia da passagem forçada, inaplicabilidade do art. 1.285 do CC. Serviços e manutenção da área que são cobradas pela Associação dos Voluntários de Comary. Entendimento pacificado do STF e STJ, no sentido da inviabilidade de cobrança compulsória de taxas condominiais de manutenção de imóveis não associados. Princípio da livre associação. Ausência de prova da relação obrigacional. Cabe ao autor o ônus de comprovar o fato constitutivo de seu direito, artigo 373, I, do CPC/2015 (333, I, do CPC/73). Sentença mantida. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO.



Assim, não há que se falar em condomínio legalmente constituído, sendo que o fato de ter havido pagamento de boa-fé não se equipara a associação.


Observe-se que o lote foi adquirido antes da lei 13465/2017, não havendo prova de anterior associação (e nem posterior, frise-se).


Neste sentido:



0019025-56.2017.8.19.0209 - APELAÇÃO

Des(a). EDSON AGUIAR DE VASCONCELOS - Julgamento: 27/04/2021 - DÉCIMA SÉTIMA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÕES CÍVEIS - DIREITO CIVIL - ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DA RUA MINISTRO LAFAYETTE ANDRADA  -  CONTRIBUIÇÃO  POR  SERVIÇOS PRESTADOS EM BENEFÍCIO DE TODOS OS CONDÔMINOS - INEXISTÊNCIA DE VÍNCULO ASSOCIATIVO - ALEGAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA -TESE DEFINIDA PELO STJ NA ANÁLISE DO TEMA 882 - CANCELAMENTO DA SÚMULA Nº 79 DO TJ/RJ - PROPRIETÁRIOS QUE MANIFESTARAM A INTENÇÃO DE DESLIGAMENTO DA AGREMIAÇÃO MEDIANTE NOTIFICAÇÃO - ENTENDIMENTO CONSAGRADO PELO STF NO JULGAMENTO DO RE 695911, DE REPERCUSSÃO GERAL RECONHECIDA, NO SENTIDO DA INCONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA A PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO, ANTERIORMENTE AO ADVENTO DA LEI 13.645/2017 - RECONVENÇÃO - LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ - INOCORRÊNCIA - DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS  -  IMPROCEDÊNCIA.  Segundo  o

entendimento do STJ, a aquisição imobiliária na área de atuação da agremiação não implica filiação associativa, não havendo falar em anuência tácita, seja pelo tempo em que realizou pagamento das cotas associativas, como se associado fosse, seja pela utilização efetiva dos benefícios fornecidos aos moradores. A matéria foi objeto do RE 695.911-SP, em que o STF reconheceu a repercussão geral do Tema 492, estabelecendo um marco temporal para a cobrança de taxa associativa, a partir da edição de Lei 13.465, de 11 de julho de 2017. Negado provimento aos recursos.

 


0015126-97.2019.8.19.0203 - APELAÇÃO

Des(a). FERNANDO FERNANDY FERNANDES - Julgamento: 19/04/2021

DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONTRIBUIÇÕES DECORRENTES DE CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA QUE NÃO MERECE REPARO. A ASSOCIAÇÃO DE MORADORES NÃO SE CONFUNDE COM O CONDOMÍNIO DISCIPLINADO PELA LEI N.º 4.591/64. DIREITO DE LIVRE ASSOCIAÇÃO ASSEGURADO PELO ART. 5º, XX, DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA. INEXISTÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE QUE A DEMANDANTE TENHA VOLUNTARIAMENTE SE ASSOCIADO. PRECEDENTES DO STF E DESTA E. CORTE DE JUSTIÇA. MATÉRIA CONHECIDA PELO STJ, SOB A SISTEMÁTICA DO ART. 543-C DO CPC/73 E PELO STF, POR OCASIÃO DA FIXAÇÃO DA TESE RELATIVA AO TEMA 492. REDAÇÃO CONFERIDA AO ART. 36-A DA LEI N.º 6.766/79 PELA LEI N.º 13.465/17, QUE NÃO AUTORIZA A COBRANÇA SEM QUE HAJA A EFETIVA ASSOCIAÇÃO OU ADESÃO AO ATO QUE INSTITUIU O ENCARGO. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO.

 


Por tais fundamentos, voto por DAR PROVIMENTO ao recurso do autor para julgar procedentes os pedidos, e:

- declarar a inexistência de condomínio formal e consequentemente a inexistência do dever do autor em quitar débito condominial.

- condenar os réus na devolução dos valores comprovadamente pagos, excetuando-se o período reconhecido como prescrito, com correção do desembolso e juros da citação.

- condenar os réus nas custas e honorários advocatícios que se fixa em 10% sobre o valor da condenação.

- julgar improcedente o pedido reconvencional condenando o reconvinte no pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da reconvenção.


Rio de Janeiro, na data da assinatura digital.


Des. Natacha Nascimento Gomes Tostes Gonçalves de Oliveira - Relatora


STF RE 1418365 AGR / SP ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL PRIMAVERA NÃO PODE COBRAR LIBERDADE DE ASSOCIAÇÃO E DE ASSOCIAÇÃO É DIREITO HUMANO

ASSOCIACAO DE MORADORES

NÃO PODE COBRAR DE NÃO ASSOCIADO 


TEMA 492 REPERCUSSÃO GERAL 


19/06/2023 SEGUNDA TURMA

AG.REG. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.418.365 SÃO PAULO RELATOR : MIN. GILMAR MENDES

AGTE.(S) : ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL PRIMAVERA

ADV.(A/S) : NATALIA ZAMARO DA SILVA

ADV.(A/S) : ALESSANDRO BIEM CUNHA CARVALHO

ADV.(A/S) : CRISTIANO BIEM CUNHA CARVALHO

ADV.(A/S) : MAXIMILIANO BIEM CUNHA CARVALHO

AGDO.(A/S) : EMPREENDIMENTOS GLOBAL VR LTDA

ADV.(A/S) : MAURICIO RIZOLI


Agravo Regimental em Recurso Extraordinário. 2. Direito Civil. 3. Loteamento imobiliário urbano. Taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por associação. Tema 492 da repercussão geral. 4. Requisitos para a cobrança. 5. Hipótese em que divergir do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do acervo probatório, providência vedada pela Súmula 279 do STF. Precedentes. 6. Ausência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 7. Agravo regimental não provido.


A C Ó R D Ã O

Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros do Supremo Tribunal Federal, em Segunda Turma, sob a presidência do Senhor Ministro André Mendonça, na conformidade da ata de julgamento e das notas taquigráficas, por unanimidade de votos, negar provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Relator.

Brasília, Sessão Virtual de 9 a 16 de junho de 2023.

Ministro GILMAR MENDES

Relator

Documento assinado digitalmente

 

19/06/2023 SEGUNDA TURMA

AG.REG. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.418.365 SÃO PAULO RELATOR : MIN. GILMAR MENDES

AGTE.(S) : ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL PRIMAVERA

ADV.(A/S) : NATALIA ZAMARO DA SILVA

ADV.(A/S) : ALESSANDRO BIEM CUNHA CARVALHO

ADV.(A/S) : CRISTIANO BIEM CUNHA CARVALHO

ADV.(A/S) : MAXIMILIANO BIEM CUNHA CARVALHO

AGDO.(A/S) : EMPREENDIMENTOS GLOBAL VR LTDA

ADV.(A/S) : MAURICIO RIZOLI


R E L A T Ó R I O



O  SENHOR  MINISTRO  GILMAR  MENDES  (RELATOR):  Trata-se de agravo regimental interposto contra decisão que negou seguimento ao recurso extraordinário. Consta da decisão recorrida:


“(...)

No caso, o Tribunal de origem, ao examinar o conjunto probatório constante dos autos, deu provimento ao recurso inadmitindo a cobrança pleiteada pois ausentes os requisitos autorizadores previstos no tema 492 da repercussão geral.

(...)

Pois bem.

No julgamento do RE 695.911/SP, recurso paradigma do tema 492 da Repercussão Geral, o Plenário desta Corte fixou a tese da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado, em período anterior a Lei 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.

No voto condutor do acórdão desse precedente de repercussão geral, o Relator, Ministro Dias Toffoli, anotou,

 ademais, a necessidade da manifestação expressa da vontade de associar-se pelo detentor de direitos sobre o imóvel urbano integrante do loteamento (...)

Desta forma, não se verifica divergência entre o acórdão recorrido e a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no paradigma da repercussão geral.” (eDOC 52 – ID: 0e6752e2)


No agravo regimental, a recorrente sustenta que não incide, no caso, o tema 492 da repercussão geral, ao fundamento de que o STF “editou tese quando a relação estabelecida é de um mero associado e não daquele que, na condição de empreendedor criou a associação, presidiu a ata de constituição, enfim sua anuência é plena porque foi ele o criador” (eDOC 53 – ID: f01009bf, p. 6).


Argumenta, nesses termos, que não se estaria diante de “um mero associado, como ocorre na tese fixada, mas sim do próprio empreendedor/fundador e ele tinha plena ciência do loteamento Residencial Primavera, do estatuto social, registro e ata de fundação” (eDOC 53 – ID: f01009bf, p. 13).


Com base nisso, afirma ser possível a cobrança da taxa na situação narrada, dado que o empreendedor possuía plena consciência da existência da associação.

Intimada, a parte recorrida não apresentou contrarrazões, conforme certidão constante do eDOC 56 – ID: c404ea63.

É o relatório

19/06/2023 SEGUNDA TURMA


AG.REG. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.418.365 SÃO PAULO


V O T O


O  SENHOR  MINISTRO  GILMAR  MENDES  (RELATOR):  No agravo

regimental, não ficou demonstrado o desacerto da decisão agravada.

Verifico que as alegações da parte são impertinentes e decorrem de mero inconformismo com a decisão adotada por este Tribunal, uma vez que o agravante não trouxe argumentos suficientes a infirmá-la, visando apenas à rediscussão da matéria já decidida de acordo com a jurisprudência desta Corte.

Como já demonstrado na decisão ora agravada, não se verifica divergência entre o acórdão recorrido e a tese firmada pelo Supremo Tribunal Federal no julgamento do tema 492 da repercussão geral.

Isso porque, na espécie, o Tribunal de origem entendeu que o caso analisado não se amolda às hipóteses previstas no precedente mencionado. Nesse sentido, extrai-se o seguinte trecho do acórdão proferido pelo Tribunal de origem:


“(...)

O entendimento de que se valeu a i. sentenciante, data venia, não corresponde ao teor do Tema 492 do STF, o qual prevê que: ‘É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis’ (g.n.).

São claras as hipóteses de inadmissibilidade da cobrança a partir do estabelecimento do precedente vinculante:

 


1) Proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 e que à associação não aderiu expressamente; a anuência tácita não constitui a obrigação;


2) Proprietário não associado até o advento de lei municipal anterior à Lei nº 13.465/17 que discipline a questão e que à associação não aderiu expressamente;


3) Proprietários não associados e sem vínculo contratual admitindo o rateio;


Ou seja: Até o início da vigência da Lei 13.465/2017 ou de lei municipal que discipline a questão, considera-se inconstitucional a cobrança de taxa de manutenção dirigida a quem não se associou ou a ela não anuiu expressamente.


 Posteriormente à sua vigência, é possível a cobrança da taxa de manutenção, desde que: a) O proprietário faça adesão ao ‘ato constitutivo das entidades equiparadas a administradora de imóveis’; b). O ‘ato constitutivo da obrigação’ esteja registrado no competente Registro de Imóveis.


Para deixar ainda mais clara a questão, a admissibilidade da cobrança pressupõe a existência de obrigação por imposição legal ou voluntariedade; somente será possível a cobrança do proprietário não associado quando o dever obrigacional estiver disposto em ato constitutivo da associação (ou outra entidade civil organizada), firmado após o advento da Lei nº 13.465/2017 e que este esteja registrado na matrícula atinente ao loteamento no registro de imóveis; ou que o proprietário do lote permaneça associado à associação de moradores e se encontre inadimplente; ou exista cláusula expressa no contrato de promessa de compra e venda prevendo o rateio de despesas do loteamento de acesso restrito; ou, finalmente, exista contrato padrão registrado no Oficial de Registro de Imóveis, ou anotação na matrícula do loteamento, admitindo a cobrança.

Observa-se, ainda, que a anuência tem que ser expressa, por adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo. A tese da anuência tácita, pelo pagamento de várias mensalidades bem como a do enriquecimento ilícito - não prevaleceram, como deixa claro o RECURSO EXTRAORDINÁRIO 695.911 que

firmou o Tema 492 do STF, em referência expressa ao Precedente firmado no Tema 882 do STJ, ambos de natureza vinculante.


Nenhum dos referidos requisitos se encontra no caso em análise, não servindo ao propósito da exceção ao tema, a previsão no contrato de cessão - de que o cessionário passa ser responsável pelo pagamento de todos os impostos e taxas que venham a incidir no terreno desde a assinatura do contrato, razão pela qual o pedido de cobrança dever ser julgado improcedente, arcando integralmente a autora com os ônus da sucumbência, fixado em 10% sobre o valor da causa.” (eDOC 20, p. 4-5; grifo nosso)


No julgamento do RE-RG 695.911/SP, paradigma do tema 492 da repercussão geral, o Plenário desta Corte fixou tese no sentido da impossibilidade de cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado, em período anterior a Lei 13.465/17, ou de lei municipal anterior que discipline a questão.


No voto condutor do acórdão desse precedente de repercussão geral, o Relator, Ministro Dias Toffoli, anotou, ainda, a necessidade da manifestação expressa da vontade de associar-se pelo detentor de direitos sobre o imóvel urbano integrante do loteamento. Nesse sentido, cito o seguinte trecho do voto proferido pelo relator do tema 492:


“(...)

Em verdade, é o princípio da legalidade o instrumento de sopesamento constitucional ao princípio da liberdade de associação. De um lado, assegurando que obrigação só é imposta por lei; de outro – e por consequência – garantindo que, na ausência de lei, não há para os particulares impositividade obrigacional, regendo-se a associação somente pela livre disposição de vontades.

Dito de outro modo, ante a ausência de obrigação legal, somente  o  elemento  volitivo  manifestado,  consistente  na anuência expressa da vontade de se associar, pode vincular as partes pactuantes e gerar para as mesmas direitos e obrigações decorrentes da associação.

Assim, eventual reconhecimento da possibilidade de se exigir daquele que não deseja se associar o pagamento de taxas ou encargos cobrados em função dos serviços prestados por uma associação a determinada coletividade significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar, por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, anuíram com a associação e seus encargos. Equivaleria, também, a fabricar e legitimar fonte obrigacional que não seja a lei nem a vontade – o que, evidentemente, implica ofensa ao princípio da legalidade e às liberdades individuais, notadamente à garantia fundamental da liberdade associativa.

Sob tais considerações, portanto, não há como impor qualquer obrigação a quem não queira se associar ou permanecer associado ante a ausência de manifestação expressa de vontade nesse sentido e de previsão legal da qual decorra uma relação obrigacional.” (DJe 19.4.2021; grifo nosso)


Permanece hígida, portanto, a conclusão de que — mesmo diante das alegações do recorrente no sentido de ser o recorrido o empreendedor que viabilizou o loteamento — deve prevalecer a garantia constitucional da liberdade de associação, de modo que imprescindível a expressa manifestação de vontade do recorrido em aderir à associação.


Observa-se, ademais, que divergir do entendimento adotado pelo Tribunal de origem, acerca da ausência dos requisitos delineados no tema 492 da repercussão geral, demandaria o revolvimento do acervo fático- probatório, o que atrai a incidência da Súmula 279 do STF. Confiram-se, em sentido semelhante, os seguintes precedentes:


“Agravo regimental no recurso extraordinário com agravo.

2. Direito Civil. 3. Associação. Legitimidade de cobrança de taxas de manutenção, conservação e melhoramento. Vínculo associativo. Tema 492 da repercussão geral. 4. Tribunal de origem assentou a existência de associação expressa dos adquirentes. 5. Divergir do acórdão recorrido demandaria o revolvimento do acervo probatório, providência vedada pela Súmula 279 do STF. Precedentes. 6. Violação ao art. 93, IX, da CF. Inocorrência. Tema 339 da repercussão geral. 7. Inexistência de argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 8. Negado provimento ao agravo regimental.” (RE 1.273.762 AgR, de minha relatoria, Segunda Turma, DJe 19.05.2023; grifo nosso)


“DIREITO CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO EXTRAORDINÁRIO. APLICAÇÃO DO TEMA 492. NECESSIDADE   DE   REEXAME   DE   MATERIAL

PROBATÓRIO. SÚMULA 279/STF. 1. Para dissentir da conclusão do Tribunal de origem, seria necessário o reexame de material fático-probatório. Incidência no caso, da Súmula 279/STF. 2. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, fica majorado em 25% o valor da verba honorária fixada anteriormente, observados os limites legais do art. 85, §§ 2º e 3º, do CPC/2015. 3. Agravo a que se nega provimento.” (RE

1.372.357 AgR, Rel. Min. Roberto Barroso, Primeira Turma, DJe 1º.6.2022; grifo nosso)


Ante o exposto, nego provimento ao agravo regimental.

É como voto.


SEGUNDA TURMA

EXTRATO DE ATA


AG.REG. NO RECURSO EXTRAORDINÁRIO 1.418.365

PROCED. : SÃO PAULO

RELATOR : MIN. GILMAR MENDES

AGTE.(S) : ASSOCIACAO DE MORADORES DO RESIDENCIAL PRIMAVERA ADV.(A/S) : NATALIA ZAMARO DA SILVA (253402/SP)

ADV.(A/S) : ALESSANDRO BIEM CUNHA CARVALHO (132023/SP) ADV.(A/S) : CRISTIANO BIEM CUNHA CARVALHO (145786/SP) ADV.(A/S) : MAXIMILIANO BIEM CUNHA CARVALHO (254939/SP) AGDO.(A/S) : EMPREENDIMENTOS GLOBAL VR LTDA

ADV.(A/S) : MAURICIO RIZOLI (146790/SP)


Decisão: A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Relator. Segunda Turma, Sessão Virtual de 9.6.2023 a 16.6.2023.


Composição: Ministros André Mendonça (Presidente), Gilmar Mendes, Dias Toffoli, Edson Fachin e Nunes Marques.



Hannah Gevartosky Secretária





quarta-feira, 28 de agosto de 2024

RESP INADMITIDO FALSO CONDOMINIO GLEBA XV PERDEU REPETIDAMENTE MAS INSISTE NA LITIGÂNCIA PREDATÓRIA

Quantas vezes o TJRJ vai ter que declarar a INEXISTÊNCIA DE CONDOMINIO NA GRANJA COMARY ?

FALSO CONDOMINIO  COMARY GLEBA XV já foi declarado legalmente  inexistente por  ILEGALIDADE do CONTRATO simulado usado para fraudar as leis e a CF/88 e das pretensas  "convenções de condominio" e foi DISSOLVIDO  judicialmente em  1995. E continua processando os moradores NÃO ASSOCIADOS usando PROVAS ILICITAS, documentos publicos falsos, produtos de FRAUDES PROVADAS e CONFESSADAS em juízo.

PERDEU e continua perdendo as ações de cobranças mas continua descumprindo as decisões transitadas em julgado do TJRJ do TRF2 do STF  e do STJ.


RESP INADMITIDO 


Recurso Especial Cível nº 0003475-09.2019.8.19.0061 Recorrente: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV

Recorridos: ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO



DECISÃO



Trata-se de recurso especial tempestivo, fls. 318/630, com fundamento no artigo 105, inciso III, alínea “a” da Constituição Federal, interposto em face dos acórdãos da Nona Câmara de Direito Privado, assim ementados:


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ. RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.


EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, OPOSTOS POR AMBAS AS PARTES, CONTRA ACÓRDÃO QUE DEU PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS RÉUS. EMBARGOS DOS AUTORES: ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DO AUTOR. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS. EMBARGOS DO RÉU: MERA REPRISE DOS ARGUMENTOS ANTERIORES. INCONFORMISMO QUE NÃO ESTÁ

DE ACORDO COM A FINALIDADE INTEGRATIVO- RETIFICADORA DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CPC. EMBARGOS DOS AUTORES A QUE SE DÁ PROVIMENTO, SEM EFEITOS INFRINGENTES. EMBARGOS DO RÉU REJEITADOS.


Nas suas razões recursais, o recorrente alega ofensa ao artigo 8º do CPC, aos artigos 167, I, 17, 172, 176, §1º e 195 da Lei 6015/73 e aos artigos 1.315, 1.331 e 1.358- A do Código Civil. Argumenta que a decisão não atendeu aos fins sociais e às exigências do bem comum, bem como não aplicou o ordenamento jurídico aos fatos, em conjunto com os documentos constantes dos autos. Frisa que não se aplica ao caso os Temas 492 do STF e Tema 882 do STJ, visto que não é uma associação, mas um condomínio. Alega que, para caracterizar a existência de um condomínio, é desnecessário CNPJ e convenção registrada no Registro de Imóveis, bastando que haja copropriedade. Aduz que onde há fração ideal, há condomínio e que a documentação registral juntada aos autos comprova a existência da copropriedade. Alega que consta no registro do imóvel dos recorridos que a propriedade é constituída por fração ideal e não, por lote autônomo. Afirma que não há nos autos qualquer prova de que as ruas internas do condomínio sejam logradouros públicos, eis que integram a fração ideal da unidade dos recorridos, como comprovam os documentos registrais anexados aos autos.


Contrarrazões fls. 651/658.


É o brevíssimo relatório.


O recurso especial, a rigor, trata de matéria afetada no Tema nº 882 do STJ (“Questão referente à validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo”).


No julgamento de recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou a seguinte tese:


As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.



RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos

do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/

Acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015)


Veja-se a fundamentação do acórdão recorrido:


(...) Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de Teresópolis, no bojo do proc. 00000245- 14.2011.4.02.5115, que versava pretensão anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor.

...

Note-se que o autor teve sua inscrição no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) anulada pela Receita Federal, porque não preenchidos os requisitos da Lei 4.591/65, a impedir seu reconhecimento formal.


Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.


Nesse contexto, conforme teses jurídicas estabelecidas no julgamento dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, os apelantes não podem ser considerados associados do condomínio apelado, ainda que tenham satisfeito algumas cotas de rateio da associação. (...)


Com fundamento nas provas acostada aos autos, o acórdão entendeu que o recorrente se trata de associação e, consequentemente, sua conclusão se alinha ao que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça por ocasião do julgamento do recurso paradigma do Tema nº 882, razão pela qual deve ser negado seguimento ao recurso especial.



À vista do exposto, em estrita observância ao disposto no art. 1.030, I, “a”, do Código de Processo Civil, NEGO SEGUIMENTO ao recurso interposto com base no Tema nº 882 do STJ, nos termos da fundamentação supra.


Intimem-se.


Rio de Janeiro, 10 de junho de 2024.



Desembargador MALDONADO DE CARVALHO

Terceiro Vice-Presidente


PEDIDO DE RECONSIDERAÇÃO NEGADO 


Agravo Interno em Especial Cível nº 0003475-09.2019.8.19.0061 Agravante: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV

Agravados: ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO


DECISÃO


Reexaminando os autos, por ora não verifico razão para alterar a decisão

agravada.


À Primeira Vice-Presidência para autuar o agravo interno. Em seguida, inclua-se em pauta.

Intimem-se.


Rio de Janeiro, 16 de agosto de 2024.


Desembargador MALDONADO DE CARVALHO

Terceiro Vice-Presidente


A SITUAÇÃO É DE MANIFESTA DESOBEDIÊNCIA E ATENTATÓRIA AO ESTADO DEMOCRÁTICO DE DIREITO E À   AUTORIDADE DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL  ,SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA,  TRIBUNAL FEDERAL REGIONAL DA 2a REGIÃO  e do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO.


VEJA a íntegra do Acórdão que rejeitou os EMBARGOS DE DECLARAÇÃO do INEXISTENTE CONDOMINIO COMARY GLEBA XV


EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NA APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003475-09.2019.8.19.0061 EMBARGANTE 1: ERIC SILVESTRIN

EMBARGANTE 1: TATIANA CALANDRINO MARANHÃO EMBARGANTE 2: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV EMBARGADOS: OS MESMOS

RELATOR: DES. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO


EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, OPOSTOS POR AMBAS AS PARTES, CONTRA ACÓRDÃO QUE DEU PROVIMENTO À APELAÇÃO DOS RÉUS.


EMBARGOS DOS AUTORES: ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA INTEGRAL DO AUTOR. ACOLHIMENTO DOS EMBARGOS.


EMBARGOS DO RÉU: MERA REPRISE DOS ARGUMENTOS ANTERIORES. INCONFORMISMO QUE NÃO ESTÁ DE ACORDO COM A FINALIDADE INTEGRATIVO- RETIFICADORA DOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. INOCORRÊNCIA DAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 1.022 DO CPC.


EMBARGOS DOS AUTORES A QUE SE DÁ PROVIMENTO, SEM EFEITOS INFRINGENTES.

EMBARGOS DO RÉU REJEITADOS.


ACÓRDÃO 

Vistos, relatados e discutidos estes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO  nos  autos  do  APELAÇÃO  CÍVEL  Nº  0003475-

09.2019.8.19.0061, em que são embargantes 1 ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, embargante 2 CONDOMÍNIO

COMARY GLEBA XV, sendo embargados OS MESMOS,

ACORDAM os Desembargadores que integram a Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE de votos, em CONHECER E ACOLHER OS EMBARGOS OPOSTOS PELOS AUTORES, SEM EFEITOS INFRINGENTES, E REJEITAR OS EMBARGOS OPOSTOS PELO RÉU,

nos termos do voto do Relator.

Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR

 

RELATÓRIO


Trata-se de embargos declaratórios opostos por HELIANA RIBEIRO SALOCA e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO (indexador

524) e CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV (indexador 536) contra acórdão (indexador 499) assim ementado:


APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.


TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ.


RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.


Os apelantes opõem seus embargos apontando a existência de erro material no acórdão, ao condenar o réu nos ônus da sucumbência e aduzindo que “O equívoco se mostra notório, visto que o pedido autoral foi julgado improcedente através do provimento do Recurso de Apelação interposto pelos Réus.”


Pretendem, pois, “a correção deste trecho do v. Acórdão, a ser devidamente cumprido pelas partes do processo.”


O apelado também opôs embargos de declaração, afirmando que “não foram analisadas as provas documentais produzidas pelo condomínio em fls. 19 (CERTIDÃO DE RGI DO IMÓVEL DOS DEMANDADOS), fls. 27 (CERTIDÃO DE APROVAÇÃO DO PROJETO DO CONDOMÍNIO), fls. 33 (CERTIDÃO COM A RELAÇÃO

DE FRAÇÕES IDEAIS DO CONDOMÍNIO), que comprovam a instituição e existência do condomínio, documentos estes emitidos pelo Cartório do 1º Ofício de Registro Geral de Imóveis da Comarca de Teresópolis.”


Aduz que “O acórdão foi omisso ao não enfrentar de forma expressa a questão de direito suscitada no sentido da natureza pro indivisa do imóvel dos embargados restar comprovada na certidão de Registro da unidade condominial juntada às fls. 19/21 onde se verifica que os mesmos adquiriram uma fração ideal de 1.235/464705 avos de uma área de terras próprias, designada por Gleba 15, desmembrada de maior porção da Granja Comary, nesta cidade.”


Assevera que “o cancelamento do CNPJ do condomínio não tem o condão de cancelar o registro da instituição do condomínio sobre o imóvel (art. 167 I ´17´ da Lei 6.015/73) e de nenhuma forma retirou a validade da existência do condomínio, porque junto à matrícula do imóvel o ´fracionamento´ está mantido.”


Requer, ao final, “sejam conhecidos e providos os presentes EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, dando efeitos infringentes aos mesmos, para o fim de que seja anulado de ofício o acórdão proferido diante do error in judicando, sendo analisadas todas as matérias omissas no acórdão, apontadas no presente recurso também para fins de prequestionamento como requisito para interposição de eventual Recurso Especial e Extraordinário.”


Contrarrazões dos apelantes (indexador 554) pelo desprovimento do

recurso.

O apelado não apresentou contrarrazões (indexador 582).


O CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV, apelado, junta petição e documentos no indexador 567, sobre os quais se manifestaram os apelantes, no indexador 578.

É o relatório. Passa-se ao voto.


Conheço dos recursos, porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Como cediço, os embargos de declaração constituem recurso de estritos limites processuais, cujo cabimento se submete aos pressupostos legais estabelecidos no art. 1.022 do Código de Processo Civil.


Destarte, o recurso integrativo é cabível somente nas hipóteses de obscuridade, contradição, omissão ou erro material, sendo inadmissível quando, a pretexto da necessidade de esclarecimento, aprimoramento ou complemento da decisão embargada, objetive novo julgamento do caso.


Apenas em casos excepcionais, quando constatada a necessidade de mudança no resultado do julgamento em decorrência da existência de algum desses vícios, é que se torna possível emprestar efeitos infringentes aos embargos de declaração, o que não ocorre no caso sub examine.

 

In casu, o apelado pretende obter novo pronunciamento, rediscutindo matéria já apreciada e decidida, a fim de modificar o julgamento, cada qual a seu favor, insistindo na existência de um condomínio instituído e na natureza pro indivisa do imóvel dos apelantes, arguindo ainda a nulidade do acórdão por ausência de fundamentação.


No que toca à preliminar arguida pelo apelado, cumpre salientar que o órgão julgador não está obrigado a responder a todas as alegações das partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para fundamentar a decisão, nem se restringe aos fundamentos indicados por aquelas, tampouco a responder um a um a todos os seus argumentos.


Destarte, não há necessidade de que o Colegiado se manifeste expressamente sobre os tópicos, desde que na fundamentação do acórdão restem afastados, ainda que implicitamente, os argumentos debatidos no processo, de modo que, na espécie, não se denota a nulidade assinalada.


Como de elementar conhecimento, a omissão apontada no art. 1.022, II, do CPC corresponde à ausência de apreciação de ponto ou questão relevante sobre a qual o órgão jurisdicional deveria ter se manifestado, não estando o Tribunal obrigado a apreciar cada um dos múltiplos argumentos deduzidos pela parte, mas somente aqueles capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador (art. 489, IV, CPC). Veja-se:


AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. 1. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. OMISSÃO. ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. VÍCIOS NÃO CONFIGURADOS. 2. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. COTEJO ANALÍTICO NÃO EFETUADO. 3. TESE SOBRE AUSÊNCIA DE DOCUMENTO IDÔNEO A SUBSIDIAR O RITO MONITÓRIO. PREMISSAS FÁTICAS, PROBATÓRIAS E CONTRATUAIS. REEXAME INVIÁVEL. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. 4. TESE SOBRE TERMO INICIAL DOS JUROS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356/STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. De início, cabe rememorar que os embargos de declaração se revestem de índole particular e fundamentação vinculada, cujo objetivo é o esclarecimento do verdadeiro sentido de uma decisão eivada de obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do CPC/2015), não possuindo natureza de efeito modificativo. Outrossim, a jurisprudência desta Corte é pacífica ao proclamar que, se os fundamentos adotados bastam para justificar o concluído na decisão, o julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos utilizados pela parte.

2. No que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, é preciso deixar claro que o acórdão recorrido resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional.

3. Tendo o Tribunal de origem motivado adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese, não há afirmar que a Corte estadual não se pronunciou sobre o pleito do ora recorrente, apenas pelo fato de ter o julgado recorrido decidido contrariamente à pretensão da parte.

4. Não se revela cognoscível a irresignação deduzida por meio da alínea c do permissivo constitucional, porquanto o recorrente não demonstrou a divergência nos moldes exigidos pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC/2015 e 255,

§§ 1º e 2º, do RISTJ.

5. A conclusão esposada no acórdão recorrido está calcada em premissas fáticas e probatórias, bem como na interpretação de cláusulas contratuais, de forma que, rever tal entendimento, demandaria reexame de fatos, provas e cláusula contratual, o que esbarra nos enunciados de Súmulas n. 5 e 7/STJ.

6. No tocante à irresignação quanto ao termo inicial dos juros de mora e da correção monetária, vê-se que, apesar de ter o tema sido consignado no acórdão recorrido de modo original - em virtude da reforma da sentença -, não fora manejada, em embargos de declaração, a respectiva tese, o que configura a ausência do indispensável prequestionamento da matéria e atrai a incidência das Súmulas n. 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal.

7. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AgInt no AREsp 1952461/MS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/04/2022, DJe 07/04/2022)


Esclareça-se, portanto, que não se traduz em omissão a motivação contrária ao interesse da parte ou que deixe de se pronunciar acerca de pontos considerados irrelevantes.


Consigne-se, ademais, não ter o órgão julgador deixado de se manifestar acerca de tese firmada em julgamento de casos repetitivos ou em incidente de assunção de competência aplicável ao caso em julgamento ou, ainda, qualquer das condutas descritas no art. 489, § 1º, do Código de Processo Civil.


De outro lado, a contradição prevista no art. 1022, I, do CPC somente é verificada quando existem, no próprio julgado, proposições inconciliáveis entre si e não entre o que foi decidido e o entendimento que o embargante pretendia ver adotado.


Assim sendo, a contradição remediável por embargos de declaração é a interna ao julgado embargado, devida à desarmonia entre a fundamentação e as conclusões da própria decisão, e não a externa entre o julgado impugnado e o entendimento da parte, ou entre este e decisões do mesmo ou outro Tribunal.

A respeito, veja-se o seguinte precedente do STJ:


ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DANO MORAL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA CONTRA A FAZENDA PÚBLICA. ARTS. 489 E 1022 DO CPC. CONTRADIÇÃO NÃO CONFIGURADA. ACÓRDÃO AMPARADO EM FUNDAMENTOS CONSTITUCIONAL E INFRACONSTITUCIONAL. NÃO INTERPOSIÇÃO DE RECURSO EXTRAORDINÁRIO. SÚMULA 126/STJ. REQUISITOS PARA A ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. AFERIÇÃO. SÚMULA 7/STJ.

1. No tocante ao tema da antecipação da tutela deferida nos autos, não cabe falar em ofensa ao art. 1022 do CPC. Isso porque, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, a contradição sanável por meio dos embargos de declaração é aquela interna ao julgado embargado por exemplo, a incompatibilidade entre a fundamentação e o dispositivo da própria decisão. Em outras palavras, o parâmetro da contrariedade não pode ser externo, como outro acórdão, ato normativo ou prova.(...)

(AgInt no REsp 1942955/AP, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 29/11/2021, DJe 02/12/2021)


Por sua vez, a obscuridade decorre da falta de clareza e precisão da decisão, suficiente a não permitir o entendimento jurídico a respeito das questões resolvidas (art. 1022, I CPC).


No caso concreto, o aresto dirimiu clara e fundamentadamente a controvérsia, de acordo com os fatos apresentados, com a interpretação dos regramentos legais aplicáveis e colacionando os precedentes que corroboram o entendimento ali adunado.

Conquanto sustentem os embargantes a existência de omissão, não se constata o mencionado vício no acórdão, que procedeu à devida análise de toda a questão jurídica posta em debate, conforme se verifica dos seguintes excertos do julgado:


“Com efeito, o art. 5º, XX, da Constituição da República, consagrou o direito à livre associação ao dispor que ninguém poderá ser compelido a se associar ou se manter associado.


Sob esse enfoque, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n. 965.911 RG/SP, fixou a seguinte tese (Tema 492 STF): "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de

loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Confira-se a respectiva ementa:


Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis".

(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)


Veja-se que, na ausência de lei municipal que discipline a matéria, em se tratando de relação jurídica constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, é ilegítima a cobrança de taxa de manutenção de proprietários de lote ou imóvel não associados ou que à associação não anuíram expressamente e, após o advento daquela norma, a cobrança de taxa de manutenção dos não associados depende de adesão do proprietário do imóvel, titular do direito ou morador.


No mesmo sentido, é o entendimento firmado no Tema 882 do STJ:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543- C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.

1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".

2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.

(REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.)

Nessa linha de entendimento, revela-se descabida a cobrança de cota condominial por parte do autor.


Na espécie, o imóvel objeto da lide foi adquirido pelos réus, ora apelantes, em 27/01/2014 (indexador 19), portanto, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.


Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de Teresópolis, no bojo do proc. 00000245-14.2011.4.02.5115, que versava pretensão anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor. Confira-se:

 

Note-se que o autor teve sua inscrição no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) anulada pela Receita Federal, porque não preenchidos os requisitos da Lei 4.591/65, a impedir seu reconhecimento formal. Veja-se (indexador 202): (...)


Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.

Nesse contexto, conforme teses jurídicas estabelecidas no julgamento dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, os apelantes não podem ser considerados associados do condomínio apelado, ainda que tenham satisfeito algumas cotas de rateio da associação.”


Como se vê, estão bem delimitadas, no acórdão recorrido, as premissas fáticas sobre as quais apoiada a convicção jurídica formada, de modo fundamentado, havendo o Colegiado se manifestado de forma clara sobre as questões e os pontos a respeito dos quais lhe cabia emitir pronunciamento. Nenhum aspecto relevante para a solução da controvérsia deixou de ser examinado.


A prestação jurisdicional foi dada na medida da pretensão deduzida, de vez que o voto condutor do acórdão recorrido apreciou fundamentadamente, de modo coerente e completo, as questões necessárias à solução da controvérsia.

Diversamente do sustentado pelo apelado, o denominado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV não tem natureza jurídica de condomínio pro indiviso, na medida em que não se trata de um único imóvel em que todos os coproprietários usufruem da totalidade do imóvel, mas de diversos imóveis individualizados de propriedade de inúmeros e diferentes titulares, com uso exclusivo do proprietário de cada fração ideal da propriedade original, que foi desmembrada, como se verifica da matrícula do imóvel objeto da lide (indexador 19):

 

Releva notar, quanto à referida localidade que, embora suas ruas internas, na prática, se destinem ao uso exclusivo dos proprietários, ante a instalação de guaritas e chancelas, não se configura como área de natureza particular, tendo em conta sua inserção no Plano Viário Municipal por meio da Lei Municipal nº 814/1974 e inclusão no guia de ruas municipais pelo Decreto Municipal n° 335/1975, bem como, ante a instituição da “Servidão Alecrim” pela Lei Municipal. n° 2.424/2005, tratando-se, pois, de espaços comuns de domínio público, cabendo ao Município de Teresópolis o dever de zelar por sua manutenção e arcar com as despesas respectivas.


No que toca ao documento acostado ao indexador 27, apontado pelo autor/embargante como não analisado pelo Colegiado, a aludida certidão apenas comprova o que foi exaustivamente demonstrado no acórdão embargado, no sentido de que não subsiste qualquer registro cartorário da instituição do condomínio, na medida em que o registro da mencionada convenção foi cancelado por determinação judicial. Veja-se (indexador 27):


Nesse contexto, inteiramente aplicáveis as teses jurídicas firmadas pelo STF quando do julgamento do Tema 492 da repercussão geral: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis". A propósito, confira-se:


AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NECESSIDADE DE VÍNCULO ASSOCIATIVO.

1. Ação de cobrança de taxa de manutenção de condomínio.

2. De acordo com o entendimento do STF (Tema 492) e do STJ (Tema 882), às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.

3. Agravo interno não provido.

(AgInt no REsp n. 2.026.945/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/4/2023, DJe de 19/4/2023.)


Vale lembrar que não se pode confundir julgamento desfavorável aos interesses das partes com negativa de prestação jurisdicional, ou com ausência de fundamentação. No caso, a controvérsia foi suficientemente esclarecida, de forma a se afastar a alegada existência dos vícios elencados no art. 1.022, do CPC.


No que diz respeito ao prequestionamento como requisito de admissibilidade para a abertura da instância especial, esse é admitido também de forma implícita, desde que haja o debate acerca da matéria controvertida, o que, no caso, ocorreu. Nesse aspecto, confira-se:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA.


1. A ausência de enfrentamento da matéria pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. 2.1. In casu, deixou a parte recorrente de apontar, nas razões do apelo extremo, a violação do artigo 1.022 do CPC/15, a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. 2.2. Esta Corte admite o prequestionamento implícito dos dispositivos tidos por violados, desde que as teses debatidas no apelo nobre sejam expressamente discutidas no Tribunal de origem, o que também não ocorreu na hipótese.


2. Rever o entendimento do Tribunal de origem, na forma como posta nas razões do apelo extremo, ensejaria em rediscussão de matéria fática e interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas nessa instância especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes.


3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp 1987469/RJ, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/04/2022, DJe 29/04/2022)


Impõe-se, pois, a rejeição dos embargos, opostos pelo CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV.

De outro giro, no que toca aos embargos opostos pelos réus ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, de fato, constata-se a existência de erro material no acórdão quanto à sua condenação nos ônus da sucumbência.


Assim, é de ser acolhida a insurgência dos apelantes para sanar o erro material apontado e aclarar o julgado, que, no dispositivo, passa a conter a seguinte redação: “Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.”


Ante o exposto, vota-se por negar provimento ao recurso do apelado e dar provimento ao recurso dos apelantes, sem efeitos infringentes, a fim de sanar o erro material apontado e determinar que o dispositivo do acórdão (indexador 499) passe a conter a seguinte redação: “Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o autor ao pagamento das despesas processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.”


Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.

DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR


VEJA O ACÓRDÃO DA APELAÇÃO PROVIDA

APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003475-09.2019.8.19.0061 APELANTE: ERIC SILVESTRIN

APELANTE: TATIANA CALANDRINO MARANHÃO APELADO: CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV ORIGEM: 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE TERESÓPOLIS

RELATOR: DES. LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO



APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DOS RÉUS.

TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. DIREITO À LIVRE ASSOCIAÇÃO. REPERCUSSÃO GERAL DA MATÉRIA. TEMAS 492 DO STF E 882 DO STJ. INEXISTÊNCIA DE COPROPRIEDADE SOBRE ÁREAS COMUNS E REGISTRO CARTORÁRIO DA INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO, BEM COMO DE QUALQUER DOCUMENTO QUE COMPROVE A ANUÊNCIA DOS APELANTES EM SE ASSOCIAR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. PRECEDENTES DO STJ E DO TJRJ.


RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO.



ACÓRDÃO


Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Nº 0003475- 09.2019.8.19.0061, em que figuram como apelantes ERIC SILVESTRIN e TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, sendo apelado CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV,


ACORDAM os Desembargadores que integram a Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por UNANIMIDADE de votos, EM CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator.


Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.


DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR


AC nº 0003475-09.2019.8.19.0061 - CD DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO

 

RELATÓRIO

Trata-se de ação de cobrança de cotas condominiais proposta por CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV em face de ERIC SILVESTRIN e

TATIANA CALANDRINO MARANHÃO, em que proferida sentença de procedência do pleito autoral, nos seguintes termos (indexador 370):

“(...)É o relatório. Passo a decidir. O ponto controvertido está na obrigação ou não de se pagar, sob a alegação de que o autor não constitui um condomínio. Há basicamente três figuras distintas em discussões como a presente: o condomínio edilício (artigo 1.331, do CC), as associações (condomínio de fato), e o condomínio voluntário (artigo 1.314, do CC). No edilício há naturalmente partes ditas comuns, além das particulares. No caso, não há evidência de partes comuns. Aqui o pagamento da cota é obrigatório, na forma do artigo 1.336, I, do CC. Nas associações não há condomínio, mas mera reunião associativa para a promoção da localidade, em regra com a contratação ou prestação de serviços, que passam a ser rateados, sob pena de enriquecimento sem causa (artigo 844, do CC) daquele que não paga. Aqui há margem para discussão acerca da utilidade e obrigatoriedade de tal pagamento. E finalmente o voluntário, que mais se assemelha ao presente caso. Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo terreno. Há a constituição do autor, como condomínio em loteamento fechado, justamente para o custeio das despesas comuns do condomínio pro indiviso. No mais, a jurisprudência desde há muito tempo admite a constituição de condomínio fechado de lotes. A propósito, tal realidade foi finalmente incorporada no Código Civil no atual art. 1.358-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do condomínio edilício, seja no voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento (artigo 1.315, do CC). Os réus não negam a inexistência de pagamentos, nem demonstram nulidades na constituição do condomínio. Assim, não há como se afastar a obrigação do pagamento. PELO EXPOSTO, julgo PROCEDENTE o pedido, na forma do artigo 487, I, do NCPC, para condenar os réus solidariamente ao pagamento da quantia de R$ 20.967,30 (vinte mil novecentos e sessenta e sete reais e trinta centavos, relativa a dívida até 10/03/2019 e atualizada até então, mais juros e correção daquela data até o pagamento. Condeno ainda ao pagamento das prestações vencidas desde então e vincendas, com os mesmos acessórios, a contar de cada vencimento. Custas e honorários, que fixo em 10% sobre o valor da causa, pelos réus, observado o artigo 98, § 3º, do NCPC. No trânsito em julgado e em não havendo manifestações, dê-se baixa e arquive-se. P.R.I.”


Apelam os réus (indexador 390), aduzindo que “o caso em tela foi enquadrado na r. sentença como um condomínio voluntário, o que não se sustenta, visto que, como dito, não há partes comuns, sendo os lotes independentes e ligados por via pública, conforme comprovado pelos documentos anexados na contestação.”

 

Relatam que “Ao contrário do alegado na r. sentença, os réus demonstraram nulidades na constituição do condomínio, reconhecidas oficialmente pela Receita Federal com base em entendimento consolidado por decisão da justiça federal exarada nos autos do processo 0000245-14.2011.4.02.5115, transitado em julgado, em anexo à contestação. Cumpre ressaltar que o CNPJ do pretenso Condomínio foi cancelado justamente por não se adequar à figura jurídica em questão, o que levou à criação de uma associação para a cobrança de valores, que opera por decisões sem qualquer legitimidade.”


Alegam que “não há qualquer menção na r. sentença sobre os fatos e provas apresentados na contestação! Com toda a vênia, a r. sentença não foi devidamente fundamentada, motivo pelo qual deve ser considerada NULA e substituída por este Egrégio Tribunal”.


Ao final, pleiteiam “a decretação de nulidade da r. sentença recorrida, bem como sua substituição, com IMPROCEDÊNCIA TOTAL DO PEDIDO AUTORAL; Requerem a manutenção do benefício da gratuidade de justiça, já concedida em primeira instância, com base na comprovação da hipossuficiência econômica dos Réus. Por fim, requerem os Réus, caso seja mantida a procedência do pedido autoral, a retificação do prazo, considerando a incidência da prescrição quinquenal, a contar da data da citação dos Réus, em 08/07/2021, conforme entendimento do STJ, catalogado no sistema de repetitivos como tema 949, bem como a determinação de realização de acordo viável às partes para parcelamento da dívida.”


As contrarrazões prestigiam a sentença (indexador 467).

É o relatório. Passo ao voto.

Conheço o recurso porquanto preenchidos os requisitos de admissibilidade.

Busca a parte autora, CONDOMÍNIO COMARY GLEBA XV, a cobrança de valores de cotas condominiais alegadamente inadimplidas relativas ao imóvel situado na Rua José João Nassaro, 293, Teresópolis, (fração ideal de 1.235/464.705 avos da Gleba 15, desmembrada da Granja Comary, designada pela área 32), no período compreendido entre 10/07/2015 e 10/03/2019.

O pedido foi julgado procedente. Daí este apelo.

De início, cumpre apreciar a preliminar de nulidade arguida, por ausência de fundamentação.

 

Segundo reiterada jurisprudência das Cortes Superiores, não há que se confundir fundamentação sucinta com ausência de fundamentação.

Nesse sentido, a Corte Suprema, no julgamento do AI 791292 QO- RG, Relator Min. Gilmar Mendes, sob a sistemática da Repercussão Geral, assentou entendimento no sentido de que o órgão julgador não está obrigado a enfrentar pormenorizadamente todas as alegações apresentadas, bastando que decida a causa demonstrando as razões que firmaram seu convencimento. Veja-se a respectiva tese:


“Tema STF 339 - O art. 93, IX, da Constituição Federal exige que o acórdão ou decisão sejam fundamentados, ainda que sucintamente, sem determinar, contudo, o exame pormenorizado de cada uma das alegações ou provas.”


Sob esse prisma, o pronunciamento questionado atende ao comando constitucional, porquanto apresenta, ainda que de forma sucinta, os fundamentos que ensejaram o convencimento do Magistrado no sentido da legitimidade da cobrança, conforme se verifica do seguinte excerto:


“Narra-se que há frações decorrentes de um mesmo terreno. Há a constituição do autor, como condomínio em loteamento fechado, justamente para o custeio das despesas comuns do condomínio pro indiviso. No mais, a jurisprudência desde há muito tempo admite a constituição de condomínio fechado de lotes. A propósito, tal realidade foi finalmente incorporada no Código Civil no atual art. 1.358-A, incluído pela Lei n. 13.465/2017. Seja no caso do condomínio edilício, seja no voluntário, há a obrigação de rateio e pagamento (artigo 1.315, do CC). Os réus não negam a inexistência de pagamentos, nem demonstram nulidades na constituição do condomínio. Assim, não há como se afastar a obrigação do pagamento.”


Destarte, rejeita-se a prefacial. Passa-se à análise do mérito.

Com efeito, o art. 5º, XX1, da Constituição da República, consagrou o direito à livre associação ao dispor que ninguém poderá ser compelido a se associar ou se manter associado.


1 Art. 5º. (...) XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

 

Sob esse enfoque, o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do R n. 6965.911 RG/SP, fixou a seguinte tese (Tema 492 STF): "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Confira-se a respectiva ementa:


Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese.

1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11).

2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo.

3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel.

4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16).

5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de

imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis".

(RE 695911, Relator(a): DIAS TOFFOLI, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, PROCESSO ELETRÔNICO REPERCUSSÃO GERAL - MÉRITO DJe-073 DIVULG 16-04-2021 PUBLIC 19-04-2021)


Veja-se que, na ausência de lei municipal que discipline a matéria, em se tratando de relação jurídica constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, é ilegítima a cobrança de taxa de manutenção de proprietários de lote ou imóvel não associados ou que à associação não anuíram expressamente e, após o advento daquela norma, a cobrança de taxa de manutenção dos não associados depende de adesão do proprietário do imóvel, titular do direito ou morador.


No mesmo sentido, é o entendimento firmado no Tema 882 do STJ:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE.


1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram".


2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança.


(REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.)


Nessa linha de entendimento, revela-se descabida a cobrança de cota condominial por parte do autor.

Na espécie, o imóvel objeto da lide foi adquirido pelos réus, ora apelantes, em 27/01/2014 (indexador 19), portanto, antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017.


Outrossim, embora se intitule condomínio, o autor na verdade se constitui em associação, notadamente por conta da inexistência de copropriedade

sobre áreas comuns e da ausência de registro cartorário da instituição do condomínio, como bem destacado na sentença proferida pela 1ª Vara Federal de Teresópolis, no bojo do proc. 00000245-14.2011.4.02.5115, que versava pretensão anulatória da decisão administrativa que cancelou o CNPJ do autor. Confira-se:



Note-se que o autor teve sua inscrição no Cadastro Nacional das Pessoas Jurídicas (CNPJ) anulada pela Receita Federal, porque não preenchidos os requisitos da Lei 4.591/65, a impedir seu reconhecimento formal. Veja-se (indexador 202):


 

Da mesma forma, o autor não apresentou qualquer documento que comprove a anuência dos apelantes em se associar.

Nesse contexto, conforme teses jurídicas estabelecidas no julgamento dos Temas 492 do STF e 882 do STJ, os apelantes não podem ser considerados associados do condomínio apelado, ainda que tenham satisfeito algumas cotas de rateio da associação.

A propósito, observe-se o seguinte precedente do STJ:


CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXA DE MANUTENÇÃO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. HIPÓTESES DE CABIMENTO DA COBRANÇA. TEMAS 882 DO STJ E 492 DO STF. NÃO ASSOCIADO E AUSÊNCIA DE ANUÊNCIA COM O ENCARGO. COBRANÇA INCABÍVEL.

1. Ação de cobrança ajuizada em 14/01/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 16/08/2021 e concluso ao gabinete em 12/04/2022.

2. O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado.

3. Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente. A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882 do STJ e Tema 492 do STF.

4. Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora debatida. Embora o Tribunal de origem tenha afirmado que as despesas de manutenção não se confundem com taxa de manutenção, tal assertiva vai de encontro à jurisprudência do STJ e do STF a qual, repise-se, é no sentido de que o mero fato de o proprietário do lote se beneficiar dos serviços de manutenção e das melhorias implementadas pela associação, tais como segurança, melhoramento de vias e outros, não é suficiente para validar o rateio dos valores despendidos para tanto. Além de a sentença ter deixado claro que o recorrente não é associado, a recorrida, em nenhuma das suas manifestações nos autos, alegou que o recorrente anuiu expressamente com o encargo. Portanto, a cobrança das despesas de manutenção é indevida.

5. Recurso especial conhecido e provido.

(REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022, DJe de 12/8/2022.)


No mesmo sentido, os recentes julgados da Corte:


DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICA. COTA CONDOMINIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. REVERSÃO. INEXISTÊNCIA DE CONDOMÍNIO. SOCIEDADE DE FATO. AUSÊNCIA DE LEGALIDADE NA COBRANÇA. TEMA 882 DO STJ E TEMA 492 DO STF. MARCO TEMPORAL DEFINIDO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE QUE O APELANTE ERA ASSOCIADO ANTES

DA LEI 13.465/2017. RECURSO PROVIDO. Apelação Cível. Pretensão de desconstituição de débito condominial ao argumento de que é inexistente o condomínio. Sentença de improcedência e procedência da reconvenção. Apelo autoral. Inexistência de condomínio regularmente constituído. Em que pese haver registro na matrícula do imóvel e convenção, esta foi efetivada em desconformidade com a determinação da legislação específica (Lei 4.591/64). Tese firmada no tema 492 do STF: " É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Imóvel adquirido em 2011, portanto antes da Lei 13465/2017. Associação não configurada. Improcedência da reconvenção. Sucumbência revertida. Recurso provido. (0008659-48.2016.8.19.0061 – APELAÇÃO - Des(a). NATACHA NASCIMENTO GOMES TOSTES GONÇALVES DE OLIVEIRA - Julgamento: 28/02/2023 - VIGÉSIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)


APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ADESÃO DOS RÉUS À ASSOCIAÇÃO. ATO CONSTITUTIVO NÃO REGISTRADO NO CARTÓRIO

COMPETENTE. As taxas de manutenção e conservação criadas por associações de moradores não obrigam os não associados, ficando ressalvadas as hipóteses em que houver anuência ao encargo. Tema 882 do STJ. Inconstitucionalidade da cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual torna-se plenamente possível a cobrança dos antigos proprietários que tenham aderido ao ato constitutivo da associação e dos novos compradores de lote, desde que o ato constitutivo prevendo a obrigação esteja devidamente registrado no RGI. Tema 492 do STF. No caso em exame, malgrado a associação autora não tenha demonstrado a data de aquisição dos lotes pelos réus, não se faz possível a cobrança, seja porque não há comprovação de adesão dos réus à associação, seja porque o ato constitutivo da associação não foi registrado no cartório competente. RECURSO ADESIVO NÃO CONHECIDO EM RAZÃO DA DESERÇÃO. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO PRINCIPAL. (0038751- 45.2019.8.19.0209 – APELAÇÃO - Des(a). VALÉRIA DACHEUX NASCIMENTO

- Julgamento: 15/09/2022 - DÉCIMA TERCEIRA CÂMARA CÍVEL)


Apelação cível. Direito Civil. Ação de cobrança de contribuições mensais à Associação de Moradores. Rateio de despesas a partir de julho de 2017, data em que passou a vigorar a lei 13.465. Reforma da sentença. Tema 882-STJ, cuja tese define que as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram. Superveniência da Lei 13.465/17, criando o chamado condomínio de fato e conferindo amparo jurídico a possibilidade da estipulação de contribuição como contraprestação pelos serviços oferecidos por entidade associativa. Julgamento, pelo STF, do RE 695911/SP, redundando no tema 492 em que se reconheceu a possibilidade de cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado. Nem a lei, nem o entendimento jurisprudencial dominante, contudo, excluem a necessidade de manifestação inequívoca de vontade dos proprietários de imóveis de se associarem ou se manterem associados à entidade estipulante da cobrança em tela. É livre o direito fundamental à associação (art. 5º, XX, da CRFB), de modo que ninguém pode ser impingido a exercê-lo, muito menos tacitamente. Autora que não demonstrou os fatos constitutivos do seu direito, ônus que lhe incumbe, na forma do artigo 373, I, do CPC. Precedentes do STJ, do TJRJ e desta egrégia Câmara Cível. Sentença reformada. Apelação do Réu a que se dá provimento. Prejudicado o recurso da Autora. (0001266-34.2017.8.19.0030

– APELAÇÃO - Des(a). CARLOS JOSÉ MARTINS GOMES - Julgamento: 06/09/2022 - DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL)


Posto isso, vota-se pelo provimento do recurso para julgar improcedente o pedido, condenando-se o réu ao pagamento das despesas processuais e honorários de advogado, estes fixados no percentual de 15% sobre o valor atualizado da causa.


Rio de Janeiro, na data do lançamento da assinatura digital.


DESEMBARGADOR LUIZ ROLDÃO DE FREITAS GOMES FILHO RELATOR